Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылался на то, что договор купли-продажи принадлежащей ему квартиры является мнимым, оформлен в целях обеспечения возврата займа, предоставленного ему ответчиком-1 (впоследствии продавшим квартиру ответчику-2).
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Колпакова А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего Разбойникова В.В.,
судей Волковой Я.Ю., Мехонцевой Е.М.,
при секретаре Ф.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К.А.В. к Н.Е., Н.А. о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок, по апелляционной жалобе истца К.А.В. на решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 22.10.2015.
Заслушав доклад судьи Мехонцевой Е.М., пояснения представителей истца К.А.В. и его представителя по доверенности <...> В., поддержавших доводы апелляционной жалобы истца, возражения представителя М. в интересах ответчиков Н.Е. по доверенности <...> и Н.А. по доверенности <...>, судебная коллегия
установила:
К.А.В. принадлежала однокомнатная квартира, расположенная по адресу <...>.
Истец указал, что им был оформлен договор купли-продажи от <...>, по которому указанная квартира была продана Н.Е.
Истец не намеревался отчуждать принадлежащую ему на праве собственности квартиру, передача спорного имущества совершена не была, деньги за квартиру он не получал, коммунальные платежи с момента заключения договора купли-продажи производятся истцом, истец по-прежнему проживает и зарегистрирован в указанной квартире, поэтому считает договор купли-продажи от <...> мнимым.
Денежную сумму, указанную в договоре купли-продажи от <...>, истец не получал. Вместо этого истец получил от Н.Е. в виде займа <...> руб. Договор купли-продажи квартиры был оформлен в обеспечение возврата займа и дополнял договор залога. Указание на это содержится в договоре займа <...> от <...>, по которому Н.Е. передает К.А.В. <...> руб., а К.А.В. обязуется возвратить Н.Е. сумму займа и соответствующие проценты в порядке, предусмотренным настоящим договором. На сумму займа начисляются проценты в размере 5% ежемесячно, уплата процентов выплачивается заемщиком займодавцу ежемесячно до седьмого числа каждого месяца. В договоре займа также согласовано условие о том, что в счет обеспечения обязательств по возврату суммы займа в размере <...> руб. и соответствующих процентов заемщик предоставляет займодавцу в залог однокомнатную квартиру, расположенную по адресу <...>. Предметом залога обеспечиваются обязательства по возврату суммы займа.
По договору купли-продажи от <...> Н.Е. продала спорную квартиру Н.А., однако квартира не была передана Н.А., истец продолжает проживать и зарегистрирован в ней до настоящего времени. К.А.В. с учетом уточнений требований просит о признании недействительными договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу <...>, заключенного между ним и Н.Е., и договора купли-продажи указанной квартиры, заключенного между Н.Е. и Н.А., а также о применении последствий недействительности сделок.
Решением Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 22.10.2015 в удовлетворении иска отказано.
В апелляционной жалобе истец просит решение отменить, принять новое решение об отказе в иске, привел те же доводы, что им были изложены в иске. В обоснование жалобы указал, что суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, установленные судом обстоятельства не подтверждены доказательствами, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, при вынесении решения суда неправильно применены нормы материального права.
В апелляционной жалобе истец настаивал на доводах, изложенных в иске, указывая на то, что он оформил договор купли-продажи, но не исполнял его, квартиру покупателю не передавал, денежные средства за квартиру не получал, а получил <...> руб. по договору займа, оформленному в этот же день. Квартира до настоящего времени находится у истца, он в ней зарегистрирован. Полагает его пояснения подтверждаются объяснениями Н.Е., материалами об отказе в возбуждении уголовного дела.
В заседание суда апелляционной инстанции не явились ответчики Н.Е., Н.А., третье лицо Н.С., третье лицо Управления Федеральной службы государственного регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области своего представителя не направило. Извещения о дате и времени рассмотрения дела по апелляционной жалобе переданы им телефонограммами и по почте 02.02.2016. С учетом мнения явившихся участников и положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело при данной явке.
Изучив материалы дела, заслушав участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
По смыслу части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.
Согласно ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
Положения ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно п. 1 ст. 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.
Как следует из материалов дела, <...> между К.А.В. и Н.Е. был оформлен договор купли-продажи, по которому К.А.В. продал Н.Е. однокомнатную квартиру, расположенную по адресу <...>, за <...> руб., уплаченную покупателем продавцу наличными денежными средствами полностью до подписания настоящего договора. На момент подписания договора в отчуждаемой квартире зарегистрирован К.А.В., который обязуется сняться с регистрационного учета в срок до <...>. Переход права собственности на квартиру зарегистрирован <...>.
В этот же день <...> между К.А.В. и Н.Е. был заключен договор займа <...> от <...>, по которому Н.Е. передает К.А.В. <...> руб., а К.А.В. обязуется возвратить Н.Е. сумму займа и соответствующие проценты в порядке, предусмотренным настоящим договором. На сумму займа начисляются проценты в размере 5% ежемесячно, уплата процентов выплачивается заемщиком займодавцу ежемесячно до седьмого числа каждого месяца. В договоре займа согласовано условие о том, что в счет обеспечения обязательств по возврату суммы займа в размере <...> руб. и соответствующих процентов заемщик предоставляет займодавцу в залог однокомнатную квартиру, расположенную по адресу <...>. Предметом залога обеспечиваются обязательства по возврату суммы займа.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор купли-продажи квартиры от <...> не является мнимой сделкой, сторонами исполнен.
Судебная коллегия не соглашается с таким выводом суда, поскольку он сделан без учета предоставленных доказательств, в том числе договора займа от <...>, объяснений Н.Е. от <...>, из которых следует, она занимается получением положительных решений по ипотечным продуктам в банках. К.А.В. было необходимо получить в кредит денежную сумму <...> руб. под залог его квартиры, После получения положительного решения ООО "Старбанк" были оформлены документы на государственную регистрацию обременения, но сделка была приостановлена. К.А.В. объяснил, что ему очень срочно нужна денежная сумма, и он предложил заложить квартиру в ломбард, обратившись в несколько ломбардов, предложенные условия К.А.В. не устроили. Н.Е. было принято решение заложить в ломбард свой автомобиль, под более высокий процент отдать денежные средства в размере <...> руб. К.А.В. под залог его квартиры, расположенной по <...> (л. д. 54 - 55 т. 2).
Обстоятельства подписания договора купли-продажи от <...> и государственной регистрации перехода прав собственности в данном случае не указывают на исполнение договора купли-продажи спорной квартиры.
Судебной коллегией признается заключенным договор займа от <...> между К.А.В. и Н.Е., на том основании, что договор займа полностью исполнен Н.Е. передачей К.А.В. <...> руб. Указанное обстоятельство подтверждается содержанием договора займа от <...>, объяснениями Н.Е., а также поведением сторон, выразившемся в неисполнении договора купли-продажи от <...>, непередаче квартиры от К.А.В. Н.Е., продолжении проживания К.А.В. в квартире, сохранении государственной регистрации до настоящего времени, что сторонами, по сути, не оспорено. Представитель ответчика Н.Е. в суде первой и апелляционной инстанции не оспаривал оформление договора займа, указывал, что он заключен вместе с договором купли-продажи, а К.А.В. получил сумму <...> руб. в счет оплаты по договору займа от <...> и <...> руб. в счет покупной цены по договору купли-продажи от <...>.
Судебная коллегия полагает такие пояснения не соответствующими объяснениям самой Н.Е., изложенным ранее <...>, а также содержанию договора займа, о передаче спорной квартиры в залог.
Не признавая договор мнимым, судебная коллегия приходит к выводу о притворности договора купли-продажи от <...> и заключенности договора займа, что позволяет сделать вывод о недействительности договора купли-продажи данной квартиры, оформленного <...> между Н.Е. и Н.А., поскольку Н.Е. не приобрела право собственности и не могла передать его иному лицу в силу ст. 209, ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Принимая во внимание, что К.А.В. продолжал пользоваться спорным имуществом, договор купли-продажи от <...> остался неисполненным, судебная коллегия делает вывод, что стороны не достигли правовых последствий, свойственных для договора купли-продажи, состоящих в переходе права собственности, в том числе прав владения, пользования и распоряжения предметом договора за определенную денежную сумму.
Вместе с тем, стороны совершили другую сделку, достигли правовых последствий, свойственных для договора займа, состоящих в том, что Н.Е. передала в собственность К.А.В. 1 <...> рублей, а К.А.В. обязался возвратить займодавцу Н.Е. такую же сумму денег с учетом процентов.
По мнению судебной коллегии, договор купли-продажи от <...> направлен на прикрытие отношений из договора залога в обеспечение исполнения основного обязательства по договору займа от <...>, существующих между К.А.В. и Н.Е., по условиям которого К.А.В. получил от Н.Е. <...> руб.
К указанной сделке, договору займа, которую стороны действительно имели в виду, судебная коллегия применяет относящиеся к ней правила, предусмотренные п. 1 ст. 807 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По мнению судебной коллегии, имеются все основания для удовлетворения требований о применении последствий недействительности сделок, поскольку спорная квартира из владения истца не выбывала, во владение Н.А. не поступала. Тогда как по смыслу п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Судебная коллегия не соглашается с позицией Н.А. о том, что он является добросовестным покупателем спорной квартиры, поскольку в ней проживал и был зарегистрирован истец К.А.В., в договоре купли-продажи от <...> указано на данное обстоятельство.
С учетом изложенного, решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 22.10.2015 об отказе в удовлетворении иска, подлежит отмене согласно положениям п.п. 1, 3, 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку оно вынесено при неправильном определении юридически значимых обстоятельств, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, постановлено с нарушением норм материального права.
Судебная коллегия принимает новое решение, которым названные требования удовлетворяет, признает данные сделки недействительными, применяет последствия недействительности сделок, признает за К.А.В. право собственности на квартиру, расположенную по адресу <...>, указывает, что договор купли-продажи от <...> является притворной сделкой, направленной на прикрытие отношений из договора залога в обеспечение отношений из договора займа, существующих между К.А.В. и Н.Е., по условиям которого К.А.В. получил от Н.Е. <...> руб.
С учетом п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" судебная коллегия находит возможным указать, что настоящее решение является основанием для внесения соответствующей записи о прекращении регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности Н.А. на данную квартиру.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 22.10.2015 об отказе в удовлетворении иска К.А.В. к Н.Е., Н.А. о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделки отменить, принять новое решение, которым иск К.А.В. к Н.Е., Н.А. о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок удовлетворить.
Признать договор купли-продажи от 08.08.2014 между К.А.В. и Н.Е. квартиры, расположенной по адресу <...>, недействительным.
Применить последствия недействительности сделки, указав, что данный договор является притворной сделкой, направленной на прикрытие отношений из договора залога в обеспечение отношений из договора займа, существующих между К.А.В. и Н.Е., по условиям которого К.А.В. получил от Н.Е. <...> рублей.
Признать договор купли-продажи от 09.12.2014 между Н.Е. и Н.А. квартиры, расположенной по адресу <...>, недействительным.
Признать за К.А.В. право собственности на квартиру, расположенную по адресу <...>.
Указанное определение является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении права собственности Н.А. на данную квартиру.
Председательствующий
В.В.РАЗБОЙНИКОВ
Судьи
Я.Ю.ВОЛКОВА
Е.М.МЕХОНЦЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 01.03.2016 ПО ДЕЛУ N 33-3533/2016
Требование: О признании недействительными договоров купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылался на то, что договор купли-продажи принадлежащей ему квартиры является мнимым, оформлен в целях обеспечения возврата займа, предоставленного ему ответчиком-1 (впоследствии продавшим квартиру ответчику-2).
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 марта 2016 г. по делу N 33-3533/2016
Судья Колпакова А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего Разбойникова В.В.,
судей Волковой Я.Ю., Мехонцевой Е.М.,
при секретаре Ф.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К.А.В. к Н.Е., Н.А. о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок, по апелляционной жалобе истца К.А.В. на решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 22.10.2015.
Заслушав доклад судьи Мехонцевой Е.М., пояснения представителей истца К.А.В. и его представителя по доверенности <...> В., поддержавших доводы апелляционной жалобы истца, возражения представителя М. в интересах ответчиков Н.Е. по доверенности <...> и Н.А. по доверенности <...>, судебная коллегия
установила:
К.А.В. принадлежала однокомнатная квартира, расположенная по адресу <...>.
Истец указал, что им был оформлен договор купли-продажи от <...>, по которому указанная квартира была продана Н.Е.
Истец не намеревался отчуждать принадлежащую ему на праве собственности квартиру, передача спорного имущества совершена не была, деньги за квартиру он не получал, коммунальные платежи с момента заключения договора купли-продажи производятся истцом, истец по-прежнему проживает и зарегистрирован в указанной квартире, поэтому считает договор купли-продажи от <...> мнимым.
Денежную сумму, указанную в договоре купли-продажи от <...>, истец не получал. Вместо этого истец получил от Н.Е. в виде займа <...> руб. Договор купли-продажи квартиры был оформлен в обеспечение возврата займа и дополнял договор залога. Указание на это содержится в договоре займа <...> от <...>, по которому Н.Е. передает К.А.В. <...> руб., а К.А.В. обязуется возвратить Н.Е. сумму займа и соответствующие проценты в порядке, предусмотренным настоящим договором. На сумму займа начисляются проценты в размере 5% ежемесячно, уплата процентов выплачивается заемщиком займодавцу ежемесячно до седьмого числа каждого месяца. В договоре займа также согласовано условие о том, что в счет обеспечения обязательств по возврату суммы займа в размере <...> руб. и соответствующих процентов заемщик предоставляет займодавцу в залог однокомнатную квартиру, расположенную по адресу <...>. Предметом залога обеспечиваются обязательства по возврату суммы займа.
По договору купли-продажи от <...> Н.Е. продала спорную квартиру Н.А., однако квартира не была передана Н.А., истец продолжает проживать и зарегистрирован в ней до настоящего времени. К.А.В. с учетом уточнений требований просит о признании недействительными договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу <...>, заключенного между ним и Н.Е., и договора купли-продажи указанной квартиры, заключенного между Н.Е. и Н.А., а также о применении последствий недействительности сделок.
Решением Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 22.10.2015 в удовлетворении иска отказано.
В апелляционной жалобе истец просит решение отменить, принять новое решение об отказе в иске, привел те же доводы, что им были изложены в иске. В обоснование жалобы указал, что суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, установленные судом обстоятельства не подтверждены доказательствами, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, при вынесении решения суда неправильно применены нормы материального права.
В апелляционной жалобе истец настаивал на доводах, изложенных в иске, указывая на то, что он оформил договор купли-продажи, но не исполнял его, квартиру покупателю не передавал, денежные средства за квартиру не получал, а получил <...> руб. по договору займа, оформленному в этот же день. Квартира до настоящего времени находится у истца, он в ней зарегистрирован. Полагает его пояснения подтверждаются объяснениями Н.Е., материалами об отказе в возбуждении уголовного дела.
В заседание суда апелляционной инстанции не явились ответчики Н.Е., Н.А., третье лицо Н.С., третье лицо Управления Федеральной службы государственного регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области своего представителя не направило. Извещения о дате и времени рассмотрения дела по апелляционной жалобе переданы им телефонограммами и по почте 02.02.2016. С учетом мнения явившихся участников и положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело при данной явке.
Изучив материалы дела, заслушав участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
По смыслу части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.
Согласно ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
Положения ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно п. 1 ст. 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.
Как следует из материалов дела, <...> между К.А.В. и Н.Е. был оформлен договор купли-продажи, по которому К.А.В. продал Н.Е. однокомнатную квартиру, расположенную по адресу <...>, за <...> руб., уплаченную покупателем продавцу наличными денежными средствами полностью до подписания настоящего договора. На момент подписания договора в отчуждаемой квартире зарегистрирован К.А.В., который обязуется сняться с регистрационного учета в срок до <...>. Переход права собственности на квартиру зарегистрирован <...>.
В этот же день <...> между К.А.В. и Н.Е. был заключен договор займа <...> от <...>, по которому Н.Е. передает К.А.В. <...> руб., а К.А.В. обязуется возвратить Н.Е. сумму займа и соответствующие проценты в порядке, предусмотренным настоящим договором. На сумму займа начисляются проценты в размере 5% ежемесячно, уплата процентов выплачивается заемщиком займодавцу ежемесячно до седьмого числа каждого месяца. В договоре займа согласовано условие о том, что в счет обеспечения обязательств по возврату суммы займа в размере <...> руб. и соответствующих процентов заемщик предоставляет займодавцу в залог однокомнатную квартиру, расположенную по адресу <...>. Предметом залога обеспечиваются обязательства по возврату суммы займа.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор купли-продажи квартиры от <...> не является мнимой сделкой, сторонами исполнен.
Судебная коллегия не соглашается с таким выводом суда, поскольку он сделан без учета предоставленных доказательств, в том числе договора займа от <...>, объяснений Н.Е. от <...>, из которых следует, она занимается получением положительных решений по ипотечным продуктам в банках. К.А.В. было необходимо получить в кредит денежную сумму <...> руб. под залог его квартиры, После получения положительного решения ООО "Старбанк" были оформлены документы на государственную регистрацию обременения, но сделка была приостановлена. К.А.В. объяснил, что ему очень срочно нужна денежная сумма, и он предложил заложить квартиру в ломбард, обратившись в несколько ломбардов, предложенные условия К.А.В. не устроили. Н.Е. было принято решение заложить в ломбард свой автомобиль, под более высокий процент отдать денежные средства в размере <...> руб. К.А.В. под залог его квартиры, расположенной по <...> (л. д. 54 - 55 т. 2).
Обстоятельства подписания договора купли-продажи от <...> и государственной регистрации перехода прав собственности в данном случае не указывают на исполнение договора купли-продажи спорной квартиры.
Судебной коллегией признается заключенным договор займа от <...> между К.А.В. и Н.Е., на том основании, что договор займа полностью исполнен Н.Е. передачей К.А.В. <...> руб. Указанное обстоятельство подтверждается содержанием договора займа от <...>, объяснениями Н.Е., а также поведением сторон, выразившемся в неисполнении договора купли-продажи от <...>, непередаче квартиры от К.А.В. Н.Е., продолжении проживания К.А.В. в квартире, сохранении государственной регистрации до настоящего времени, что сторонами, по сути, не оспорено. Представитель ответчика Н.Е. в суде первой и апелляционной инстанции не оспаривал оформление договора займа, указывал, что он заключен вместе с договором купли-продажи, а К.А.В. получил сумму <...> руб. в счет оплаты по договору займа от <...> и <...> руб. в счет покупной цены по договору купли-продажи от <...>.
Судебная коллегия полагает такие пояснения не соответствующими объяснениям самой Н.Е., изложенным ранее <...>, а также содержанию договора займа, о передаче спорной квартиры в залог.
Не признавая договор мнимым, судебная коллегия приходит к выводу о притворности договора купли-продажи от <...> и заключенности договора займа, что позволяет сделать вывод о недействительности договора купли-продажи данной квартиры, оформленного <...> между Н.Е. и Н.А., поскольку Н.Е. не приобрела право собственности и не могла передать его иному лицу в силу ст. 209, ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Принимая во внимание, что К.А.В. продолжал пользоваться спорным имуществом, договор купли-продажи от <...> остался неисполненным, судебная коллегия делает вывод, что стороны не достигли правовых последствий, свойственных для договора купли-продажи, состоящих в переходе права собственности, в том числе прав владения, пользования и распоряжения предметом договора за определенную денежную сумму.
Вместе с тем, стороны совершили другую сделку, достигли правовых последствий, свойственных для договора займа, состоящих в том, что Н.Е. передала в собственность К.А.В. 1 <...> рублей, а К.А.В. обязался возвратить займодавцу Н.Е. такую же сумму денег с учетом процентов.
По мнению судебной коллегии, договор купли-продажи от <...> направлен на прикрытие отношений из договора залога в обеспечение исполнения основного обязательства по договору займа от <...>, существующих между К.А.В. и Н.Е., по условиям которого К.А.В. получил от Н.Е. <...> руб.
К указанной сделке, договору займа, которую стороны действительно имели в виду, судебная коллегия применяет относящиеся к ней правила, предусмотренные п. 1 ст. 807 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По мнению судебной коллегии, имеются все основания для удовлетворения требований о применении последствий недействительности сделок, поскольку спорная квартира из владения истца не выбывала, во владение Н.А. не поступала. Тогда как по смыслу п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Судебная коллегия не соглашается с позицией Н.А. о том, что он является добросовестным покупателем спорной квартиры, поскольку в ней проживал и был зарегистрирован истец К.А.В., в договоре купли-продажи от <...> указано на данное обстоятельство.
С учетом изложенного, решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 22.10.2015 об отказе в удовлетворении иска, подлежит отмене согласно положениям п.п. 1, 3, 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку оно вынесено при неправильном определении юридически значимых обстоятельств, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, постановлено с нарушением норм материального права.
Судебная коллегия принимает новое решение, которым названные требования удовлетворяет, признает данные сделки недействительными, применяет последствия недействительности сделок, признает за К.А.В. право собственности на квартиру, расположенную по адресу <...>, указывает, что договор купли-продажи от <...> является притворной сделкой, направленной на прикрытие отношений из договора залога в обеспечение отношений из договора займа, существующих между К.А.В. и Н.Е., по условиям которого К.А.В. получил от Н.Е. <...> руб.
С учетом п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" судебная коллегия находит возможным указать, что настоящее решение является основанием для внесения соответствующей записи о прекращении регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности Н.А. на данную квартиру.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 22.10.2015 об отказе в удовлетворении иска К.А.В. к Н.Е., Н.А. о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделки отменить, принять новое решение, которым иск К.А.В. к Н.Е., Н.А. о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок удовлетворить.
Признать договор купли-продажи от 08.08.2014 между К.А.В. и Н.Е. квартиры, расположенной по адресу <...>, недействительным.
Применить последствия недействительности сделки, указав, что данный договор является притворной сделкой, направленной на прикрытие отношений из договора залога в обеспечение отношений из договора займа, существующих между К.А.В. и Н.Е., по условиям которого К.А.В. получил от Н.Е. <...> рублей.
Признать договор купли-продажи от 09.12.2014 между Н.Е. и Н.А. квартиры, расположенной по адресу <...>, недействительным.
Признать за К.А.В. право собственности на квартиру, расположенную по адресу <...>.
Указанное определение является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении права собственности Н.А. на данную квартиру.
Председательствующий
В.В.РАЗБОЙНИКОВ
Судьи
Я.Ю.ВОЛКОВА
Е.М.МЕХОНЦЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)