Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 01 ноября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 07 ноября 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.Б. Култышева,
судей Д.А. Глебова, А.С. Шевченко,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Е. Овечко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г. Владивостока,
апелляционное производство N 05АП-7575/2016
на решение от 08.08.2016
судьи Е.В. Кобко
по делу N А51-9173/2016 Арбитражного суда Приморского края
по иску общества с ограниченной ответственностью "Парус" (ИНН 2536266969, ОГРН 1132540009986, дата регистрации 30.10.2013)
к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602, дата регистрации 28.01.2003)
о внесении изменений в договор,
при участии:
- от истца: Щетинина К.В., по доверенности от 11.01.2016, сроком действия на 1 год, паспорт;
- от ответчика: Агапова О.А., по доверенности от 08.10.2015, сроком действия до 31.12.2016, удостоверение
Общество с ограниченной ответственностью "Парус" обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее - УМС) об обязании применить в отношении договора аренды недвижимого имущества N 01-02451-001-Н-АР-6933-00 от 21.05.2013 (г. Владивосток, ул. Светланская, 5) корректирующий коэффициент к величине арендной ставки в размере 0,4, об обязании УМС внести изменения в пункт 3.1. спорного в части размера арендной платы.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 08.08.2016 в удовлетворении искового требования отказано.
При этом суд исходил из того, что в рассматриваемом конкретном случае ставка арендной платы по существу является регулируемой, стороны обязаны руководствоваться предписанным правовым актом механизмом определения размера арендной платы, дополнительного изменения договора аренды не требуется, указал, что в случае предоставления обществом доказательств, подтверждающих наличие у него права на льготу, применение корректирующего коэффициента должно приводить к автоматическому перерасчету размера арендной платы в порядке пунктов 3.3, 3.4 договора аренды, без внесения изменений в договор аренды.
Не согласившись с мотивировочной частью вынесенного судебного акта, УМС обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит ее изменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что арендная плата по договору аренды не является регулируемой, поскольку установлена в извещении об аукционе. Считает, что положения договора аренды в той части, в которой они указывают на регулируемость арендной платы, являются недействительными, как противоречащие требованиям Закона о конкуренции, Правилам проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды. Полагает, что предоставление мер имущественной поддержки субъекту малого предпринимательства, который по своей инициативе участвовал в торгах за право аренды и фактически сам определил размер арендной платы по их результатам, является невозможным, так как в рассматриваемом случае применяется иной механизм формирования арендной платы. Отмечает недействительность условий спорного договора аренды, указывающих на регулируемость арендной платы по данному договору.
В канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда от ООО "Парус" поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, обжалуемое решение просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Представитель истца на доводы апелляционной жалобы возразил. Обжалуемый судебный акт считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Из материалов дела, пояснений представителей лиц, участвующих в деле, судом апелляционной инстанции установлено следующее.
На основании распоряжения УМС от 27.02.2013 N 116/28 "О проведении торгов на право заключения договоров аренды на нежилые помещения, расположенные по адресам: г. Владивосток, ул. Морозова, 9, ул. Светланская, 5, ул. Пограничная, 12-а, пр-т 100-летия Владивостока, 133, ул. Давыдова, 3" подготовлено извещение о проведении аукциона на право заключения договоров аренды муниципального имущества города Владивостока (4 лота), в том числе по лоту N 2 - нежилые помещения, общей площадью 101,0 кв. м, в здании (лит. А), номера на поэтажном плане 1, 2 (IV), этаж: подвал, адрес объекта: г. Владивосток, ул. Светланская, 5 (далее - спорный объект); установлены условия выставления на аукцион, в том числе начальная цена продаваемого права на заключение договора аренды в размере 160 919 рублей 28 копеек, ставка арендной платы (без учета корректирующих коэффициентов) в размере 37 100 рублей 08 копеек.
09.04.2013 ООО "Леф-Информ" направил организатору аукциона (МКУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости") заявку на участие в открытом аукционе на право заключения договора аренды муниципального имущества.
Согласно протоколу N 2 об итогах аукциона по продаже права на заключение договоров аренды муниципального имущества от 25.04.2013 ООО "Лев-Информ" признан победителем аукциона в отношении лота N 2.
21.05.2013 на основании протокола N 2 от 25.04.2013 об итогах аукциона УМС г. Владивостока (арендодатель) и ООО "Лев-Информ" (арендатор) заключили договор аренды N 01-02451-001-Н-АР-6933-00 в отношении вышеуказанного имущества.
В силу пункта 3.1 договора аренды, проект которого входит в документацию об аукционе, ставка арендной платы устанавливается в размере 37 100 рублей 08 копеек в месяц.
В силу пункта 3.3 договора расчет арендных платежей осуществляется в соответствии с правовым актом, устанавливающим методику расчета арендной платы и является неотъемлемой частью договора.
Согласно пункту 3.4 договора аренды размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, в случае изменения значения коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, отмены льготы, отмены условий, при которых арендатор освобожден от внесения арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год, о чем арендатор ставится в известность путем направления в его адрес уведомления.
Объект аренды передан в пользование обществу по акту приема-передачи от 21.05.2013.
24.06.2013 арендодатель и арендатор подписали дополнительное соглашение N 2 к договору аренды, которым пункт 3.1 договора изложен в новой редакции, установлена арендная плата с 21.05.2013 по 31.12.2014 в размере 14 985 рублей 52 копеек в месяц без учета НДС; с 01.01.2016-37 100 рублей 08 копеек в месяц без учета НДС. Размер арендной платы за период с 21.05.2013 по 31.12.2014 скорректирован в связи с применением коэффициента в размере 0,4, применяемого при аренде муниципального имущества субъектами малого предпринимательства.
30.10.2013 была проведена реорганизация ООО "Лев-Информ" в форме выделения в ООО "Парус", что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 25.04.2016.
В результате реорганизации ООО "Лев-Информ", правопреемником по исполнению прав и обязанностей по спорному договору аренды стало ООО "Парус", о чем 19.12.2013 между УМС и ООО "Парус" заключено дополнительное соглашение N 3.
В соответствии с дополнительным соглашением N 4 от 19.01.2015 к договору от 21.05.2013 величина арендной платы установлена с 01.01.2015 по 31.12.2015 в размере 14 985 рублей 52 копеек в месяц без учета НДС, с 01.01.2016 в размере 37 100 рублей 08 копеек в месяц без учета НДС. Оплата производится арендодателю ежемесячно равными долями до 1-го числа месяца, следующего за расчетным.
13.11.2015 истец в адрес ответчика направил заявление о применении корректирующего коэффициента на 2016 год по договору аренды N 01-02451-001-Н-АР-6933-00 от 21.05.2013.
25.01.2016 УМС г. Владивостока письмом исх. N 12833СП отказало обществу во внесении изменений в договор путем применения коэффициента 0,4, корректирующего расчет арендной платы, сославшись на то, что договор заключен по итогам проведения 25.04.2013 аукциона по продаже права на заключение договоров аренды муниципального имущества на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, и цена договора не может быть ниже начальной (минимальной) цены договора (цены лота), указанной в извещении. По мнению Управления, изменение условий договора аренды о размере арендной платы путем ее уменьшения будет являться нарушением требований, предусмотренных статьей 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции".
Изложенное послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что в рассматриваемом случае ставка арендной платы является регулируемой и стороны обязаны руководствоваться предписанным правовым актом механизмом определения размера арендной платы, дополнительного изменения договора аренды не требуется.
В части отказа в удовлетворении требований решение суда первой инстанции не обжалуется, в связи с чем суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность мотивировочной части судебного акта только в обжалуемой части выводов о регулируемом характере арендной платы и праве арендатора на автоматический перерасчет размера арендной платы в порядке пунктов 3.3, 3.4 договора аренды в случае предоставления доказательств, подтверждающих наличие у него права на применение корректирующего коэффициента.
Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Согласно разъяснений пункта 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. В тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.
Как установлено выше, спорный договор заключен на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды муниципального имущества, при этом размер арендной платы за пользование имуществом предметом торга не являлся.
В силу части 2 статьи 1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), целями данного федерального закона являются обеспечение единства экономического пространства, свободного перемещения товаров, свободы экономической деятельности в РФ, защита конкуренции и создание условий для эффективного функционирования товарных рынков.
В силу пункта 2 части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов РФ, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия), в частности запрещается необоснованное препятствование осуществлению деятельности хозяйствующими субъектами.
Согласно пункту 1 статьи 2 муниципального правового акта от 30.07.2009 N 168-МПА "Положение о способах управления и распоряжения муниципальным имуществом города Владивостока" (далее - муниципальный правовой акт N 168-МПА) предоставление в аренду объектов, не закрепленных на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения торгов (конкурсов, аукционов) на право заключения договора аренды, за исключением случаев, установленных действующим законодательством. Начальная цена продаваемого права на заключение договоров аренды устанавливается уполномоченным органом в размере пяти процентов от оценочной стоимости объекта (пункт 5 статьи 3).
При этом, в пункте 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции установлено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров за исключением случаев, прямо названных в данной норме.
Судом первой инстанции обоснованно отмечено утверждение Приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса (Правила проведения конкурсов или аукционов).
Приведенные нормы свидетельствуют о том, что действующее законодательство предусматривает не только обязанность по проведению торгов (конкурсов или аукционов) на право заключения договоров аренды государственного или муниципального имущества, но и необходимость определения начальной цены названных договоров (начальной ставки арендной платы за передаваемое в аренду муниципальное имущество).
Вышеуказанные положения Правил являлись предметом рассмотрения Высшего Арбитражного Суда РФ применительно к оценке их законности. Решением ВАС РФ от 21.06.2012 N ВАС-4976/12 отмечено, что предусмотренная в данных нормах права возможность указывать начальную цену договора в размере платежа за право заключать договор не может распространяться на случаи проведения торгов на право заключения договора аренды. Такое положение связано, прежде всего, с тем, что договор безвозмездного пользования, в отличие от договора аренды, не предполагает платежей за использование имущества.
В силу изложенного, подпункт 4 пункта 105 Правил проведения конкурсов или аукционов, подразумевает закрепление начальной цены арендной платы, а не начальной цены платы за заключение договора аренды. В данной норме отсутствует указание на установление стоимости приобретения заинтересованным лицом лишь права на заключение договора аренды, следовательно, в спорной ситуации предметом аукциона не могло являться приобретение права на аренду муниципального имущества в виде платы за право заключить договор аренды.
Судом первой инстанции приведена надлежащая оценка условий проведения отмеченных торгов в отношении лота N 2 (нежилые помещения, общей площадью 101,0 кв. м, в здании по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, 5) применительно к содержанию извещения о проведении аукциона в части указания начальной цены продаваемого права на заключение договора аренды в размере 160 919 рублей 28 копеек, а также ставки арендной платы (без учета корректирующих коэффициентов) в размере 37 100 рублей 08 копеек, "шаг аукциона" определен в размере 5% от начальной цены предмета (права на заключение договора аренды).
Таким образом, судом первой инстанции обоснованно установлено, что торги проводились в отношении права на заключение договора аренды, существенные условия которого также были прописаны в извещении, при этом ставка арендной платы в размере 37 100 рублей 08 копеек изначально определена в извещении без учета корректирующих коэффициентов, в результате проведения торгов данная ставка изменений не претерпела.
Оценив соотношение действия правовых положений Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ", Решения Думы г. Владивостока от 27.02.2003 N 173 "Об утверждении величин коэффициентов, корректирующих расчет арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в собственности муниципального образования город Владивосток", приняв во внимание правовые разъяснения пунктов 18, 19, 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 в совокупности, а также учитывая положения раздела 3 договора аренды от 21.05.2013 (т. 1 л.д. 84, 85) в совокупности с прилагаемым к нему расчетом арендной платы (Приложение N 2 - т. 1 л.д. 87), особенности проведения отмеченных торгов, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что с учетом приведенных конкретных обстоятельств размер арендной платы по договору аренды N 01-02451-001-Н-АР-6933-00 от 21.05.2013 является регулируемым, из чего следует ряд правовых особенностей исполнения данного договора на будущее время, приведенных судом первой инстанции.
Доводы апелляционной жалобы об обратном противоречат приведенным выше нормам права во взаимосвязи с установленными обстоятельствами настоящего дела и отклоняются.
В рассматриваемом случае, вопреки ошибочному мнению апеллянта, не имеет места возможное снижение арендной платы по сравнению с размером, определенным на торгах, поскольку непосредственно размер арендной платы за пользование спорным объектом на торгах не определялся, шагом аукциона не повышался, от итогов аукциона не зависел.
В свою очередь. пониженные ставки арендной платы, если таковые установлены решением представительного органа местного самоуправления абсолютно всем субъектам малого предпринимательства, в отношении которых он мог их установить без нарушения требований законодательства, представляют собой льготный режим особой социально значимой категории участников гражданского оборота.
Позиция апеллянта о том, что в рассматриваемом случае понижающий коэффициент применению не подлежит в связи с применением иного механизма расчета арендной платы, прямо противоречит установленным выше обстоятельствам правомерности применения к отношениям по спорному договору регулируемой арендной платы, с учетом разъяснений пункта 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73.
В силу изложенного, является правомерным вывод суда первой инстанции о том, что стороны обязаны руководствоваться предписанным правовым актом механизмом определения размера арендной платы. Дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).
Указания апеллянта на недействительность договора аренды от 21.05.2013 N 01-02451-001-Н-АР-6933-00 в части указаний на регулируемость ставки арендной платы, не могут быть приняты судебной коллегией, поскольку соответствующие положения сами по себе не противоречат действующему на момент заключения договора законодательству. При этом, доказательств эффективного оспаривания торгов, на основании которых заключался отмеченный договор аренды (согласно положениям статьи 449 ГК РФ, разъяснениям пункта 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"), материалы дела не содержат.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что, рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Приморского края от 08.08.2016 по делу N А51-9173/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.11.2016 N 05АП-7575/2016 ПО ДЕЛУ N А51-9173/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 ноября 2016 г. по делу N А51-9173/2016
Резолютивная часть постановления оглашена 01 ноября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 07 ноября 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.Б. Култышева,
судей Д.А. Глебова, А.С. Шевченко,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Е. Овечко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г. Владивостока,
апелляционное производство N 05АП-7575/2016
на решение от 08.08.2016
судьи Е.В. Кобко
по делу N А51-9173/2016 Арбитражного суда Приморского края
по иску общества с ограниченной ответственностью "Парус" (ИНН 2536266969, ОГРН 1132540009986, дата регистрации 30.10.2013)
к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602, дата регистрации 28.01.2003)
о внесении изменений в договор,
при участии:
- от истца: Щетинина К.В., по доверенности от 11.01.2016, сроком действия на 1 год, паспорт;
- от ответчика: Агапова О.А., по доверенности от 08.10.2015, сроком действия до 31.12.2016, удостоверение
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Парус" обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее - УМС) об обязании применить в отношении договора аренды недвижимого имущества N 01-02451-001-Н-АР-6933-00 от 21.05.2013 (г. Владивосток, ул. Светланская, 5) корректирующий коэффициент к величине арендной ставки в размере 0,4, об обязании УМС внести изменения в пункт 3.1. спорного в части размера арендной платы.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 08.08.2016 в удовлетворении искового требования отказано.
При этом суд исходил из того, что в рассматриваемом конкретном случае ставка арендной платы по существу является регулируемой, стороны обязаны руководствоваться предписанным правовым актом механизмом определения размера арендной платы, дополнительного изменения договора аренды не требуется, указал, что в случае предоставления обществом доказательств, подтверждающих наличие у него права на льготу, применение корректирующего коэффициента должно приводить к автоматическому перерасчету размера арендной платы в порядке пунктов 3.3, 3.4 договора аренды, без внесения изменений в договор аренды.
Не согласившись с мотивировочной частью вынесенного судебного акта, УМС обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит ее изменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что арендная плата по договору аренды не является регулируемой, поскольку установлена в извещении об аукционе. Считает, что положения договора аренды в той части, в которой они указывают на регулируемость арендной платы, являются недействительными, как противоречащие требованиям Закона о конкуренции, Правилам проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды. Полагает, что предоставление мер имущественной поддержки субъекту малого предпринимательства, который по своей инициативе участвовал в торгах за право аренды и фактически сам определил размер арендной платы по их результатам, является невозможным, так как в рассматриваемом случае применяется иной механизм формирования арендной платы. Отмечает недействительность условий спорного договора аренды, указывающих на регулируемость арендной платы по данному договору.
В канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда от ООО "Парус" поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, обжалуемое решение просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Представитель истца на доводы апелляционной жалобы возразил. Обжалуемый судебный акт считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Из материалов дела, пояснений представителей лиц, участвующих в деле, судом апелляционной инстанции установлено следующее.
На основании распоряжения УМС от 27.02.2013 N 116/28 "О проведении торгов на право заключения договоров аренды на нежилые помещения, расположенные по адресам: г. Владивосток, ул. Морозова, 9, ул. Светланская, 5, ул. Пограничная, 12-а, пр-т 100-летия Владивостока, 133, ул. Давыдова, 3" подготовлено извещение о проведении аукциона на право заключения договоров аренды муниципального имущества города Владивостока (4 лота), в том числе по лоту N 2 - нежилые помещения, общей площадью 101,0 кв. м, в здании (лит. А), номера на поэтажном плане 1, 2 (IV), этаж: подвал, адрес объекта: г. Владивосток, ул. Светланская, 5 (далее - спорный объект); установлены условия выставления на аукцион, в том числе начальная цена продаваемого права на заключение договора аренды в размере 160 919 рублей 28 копеек, ставка арендной платы (без учета корректирующих коэффициентов) в размере 37 100 рублей 08 копеек.
09.04.2013 ООО "Леф-Информ" направил организатору аукциона (МКУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости") заявку на участие в открытом аукционе на право заключения договора аренды муниципального имущества.
Согласно протоколу N 2 об итогах аукциона по продаже права на заключение договоров аренды муниципального имущества от 25.04.2013 ООО "Лев-Информ" признан победителем аукциона в отношении лота N 2.
21.05.2013 на основании протокола N 2 от 25.04.2013 об итогах аукциона УМС г. Владивостока (арендодатель) и ООО "Лев-Информ" (арендатор) заключили договор аренды N 01-02451-001-Н-АР-6933-00 в отношении вышеуказанного имущества.
В силу пункта 3.1 договора аренды, проект которого входит в документацию об аукционе, ставка арендной платы устанавливается в размере 37 100 рублей 08 копеек в месяц.
В силу пункта 3.3 договора расчет арендных платежей осуществляется в соответствии с правовым актом, устанавливающим методику расчета арендной платы и является неотъемлемой частью договора.
Согласно пункту 3.4 договора аренды размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, в случае изменения значения коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, отмены льготы, отмены условий, при которых арендатор освобожден от внесения арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год, о чем арендатор ставится в известность путем направления в его адрес уведомления.
Объект аренды передан в пользование обществу по акту приема-передачи от 21.05.2013.
24.06.2013 арендодатель и арендатор подписали дополнительное соглашение N 2 к договору аренды, которым пункт 3.1 договора изложен в новой редакции, установлена арендная плата с 21.05.2013 по 31.12.2014 в размере 14 985 рублей 52 копеек в месяц без учета НДС; с 01.01.2016-37 100 рублей 08 копеек в месяц без учета НДС. Размер арендной платы за период с 21.05.2013 по 31.12.2014 скорректирован в связи с применением коэффициента в размере 0,4, применяемого при аренде муниципального имущества субъектами малого предпринимательства.
30.10.2013 была проведена реорганизация ООО "Лев-Информ" в форме выделения в ООО "Парус", что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 25.04.2016.
В результате реорганизации ООО "Лев-Информ", правопреемником по исполнению прав и обязанностей по спорному договору аренды стало ООО "Парус", о чем 19.12.2013 между УМС и ООО "Парус" заключено дополнительное соглашение N 3.
В соответствии с дополнительным соглашением N 4 от 19.01.2015 к договору от 21.05.2013 величина арендной платы установлена с 01.01.2015 по 31.12.2015 в размере 14 985 рублей 52 копеек в месяц без учета НДС, с 01.01.2016 в размере 37 100 рублей 08 копеек в месяц без учета НДС. Оплата производится арендодателю ежемесячно равными долями до 1-го числа месяца, следующего за расчетным.
13.11.2015 истец в адрес ответчика направил заявление о применении корректирующего коэффициента на 2016 год по договору аренды N 01-02451-001-Н-АР-6933-00 от 21.05.2013.
25.01.2016 УМС г. Владивостока письмом исх. N 12833СП отказало обществу во внесении изменений в договор путем применения коэффициента 0,4, корректирующего расчет арендной платы, сославшись на то, что договор заключен по итогам проведения 25.04.2013 аукциона по продаже права на заключение договоров аренды муниципального имущества на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, и цена договора не может быть ниже начальной (минимальной) цены договора (цены лота), указанной в извещении. По мнению Управления, изменение условий договора аренды о размере арендной платы путем ее уменьшения будет являться нарушением требований, предусмотренных статьей 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции".
Изложенное послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что в рассматриваемом случае ставка арендной платы является регулируемой и стороны обязаны руководствоваться предписанным правовым актом механизмом определения размера арендной платы, дополнительного изменения договора аренды не требуется.
В части отказа в удовлетворении требований решение суда первой инстанции не обжалуется, в связи с чем суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность мотивировочной части судебного акта только в обжалуемой части выводов о регулируемом характере арендной платы и праве арендатора на автоматический перерасчет размера арендной платы в порядке пунктов 3.3, 3.4 договора аренды в случае предоставления доказательств, подтверждающих наличие у него права на применение корректирующего коэффициента.
Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Согласно разъяснений пункта 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. В тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.
Как установлено выше, спорный договор заключен на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды муниципального имущества, при этом размер арендной платы за пользование имуществом предметом торга не являлся.
В силу части 2 статьи 1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), целями данного федерального закона являются обеспечение единства экономического пространства, свободного перемещения товаров, свободы экономической деятельности в РФ, защита конкуренции и создание условий для эффективного функционирования товарных рынков.
В силу пункта 2 части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов РФ, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия), в частности запрещается необоснованное препятствование осуществлению деятельности хозяйствующими субъектами.
Согласно пункту 1 статьи 2 муниципального правового акта от 30.07.2009 N 168-МПА "Положение о способах управления и распоряжения муниципальным имуществом города Владивостока" (далее - муниципальный правовой акт N 168-МПА) предоставление в аренду объектов, не закрепленных на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения торгов (конкурсов, аукционов) на право заключения договора аренды, за исключением случаев, установленных действующим законодательством. Начальная цена продаваемого права на заключение договоров аренды устанавливается уполномоченным органом в размере пяти процентов от оценочной стоимости объекта (пункт 5 статьи 3).
При этом, в пункте 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции установлено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров за исключением случаев, прямо названных в данной норме.
Судом первой инстанции обоснованно отмечено утверждение Приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса (Правила проведения конкурсов или аукционов).
Приведенные нормы свидетельствуют о том, что действующее законодательство предусматривает не только обязанность по проведению торгов (конкурсов или аукционов) на право заключения договоров аренды государственного или муниципального имущества, но и необходимость определения начальной цены названных договоров (начальной ставки арендной платы за передаваемое в аренду муниципальное имущество).
Вышеуказанные положения Правил являлись предметом рассмотрения Высшего Арбитражного Суда РФ применительно к оценке их законности. Решением ВАС РФ от 21.06.2012 N ВАС-4976/12 отмечено, что предусмотренная в данных нормах права возможность указывать начальную цену договора в размере платежа за право заключать договор не может распространяться на случаи проведения торгов на право заключения договора аренды. Такое положение связано, прежде всего, с тем, что договор безвозмездного пользования, в отличие от договора аренды, не предполагает платежей за использование имущества.
В силу изложенного, подпункт 4 пункта 105 Правил проведения конкурсов или аукционов, подразумевает закрепление начальной цены арендной платы, а не начальной цены платы за заключение договора аренды. В данной норме отсутствует указание на установление стоимости приобретения заинтересованным лицом лишь права на заключение договора аренды, следовательно, в спорной ситуации предметом аукциона не могло являться приобретение права на аренду муниципального имущества в виде платы за право заключить договор аренды.
Судом первой инстанции приведена надлежащая оценка условий проведения отмеченных торгов в отношении лота N 2 (нежилые помещения, общей площадью 101,0 кв. м, в здании по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, 5) применительно к содержанию извещения о проведении аукциона в части указания начальной цены продаваемого права на заключение договора аренды в размере 160 919 рублей 28 копеек, а также ставки арендной платы (без учета корректирующих коэффициентов) в размере 37 100 рублей 08 копеек, "шаг аукциона" определен в размере 5% от начальной цены предмета (права на заключение договора аренды).
Таким образом, судом первой инстанции обоснованно установлено, что торги проводились в отношении права на заключение договора аренды, существенные условия которого также были прописаны в извещении, при этом ставка арендной платы в размере 37 100 рублей 08 копеек изначально определена в извещении без учета корректирующих коэффициентов, в результате проведения торгов данная ставка изменений не претерпела.
Оценив соотношение действия правовых положений Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ", Решения Думы г. Владивостока от 27.02.2003 N 173 "Об утверждении величин коэффициентов, корректирующих расчет арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в собственности муниципального образования город Владивосток", приняв во внимание правовые разъяснения пунктов 18, 19, 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 в совокупности, а также учитывая положения раздела 3 договора аренды от 21.05.2013 (т. 1 л.д. 84, 85) в совокупности с прилагаемым к нему расчетом арендной платы (Приложение N 2 - т. 1 л.д. 87), особенности проведения отмеченных торгов, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что с учетом приведенных конкретных обстоятельств размер арендной платы по договору аренды N 01-02451-001-Н-АР-6933-00 от 21.05.2013 является регулируемым, из чего следует ряд правовых особенностей исполнения данного договора на будущее время, приведенных судом первой инстанции.
Доводы апелляционной жалобы об обратном противоречат приведенным выше нормам права во взаимосвязи с установленными обстоятельствами настоящего дела и отклоняются.
В рассматриваемом случае, вопреки ошибочному мнению апеллянта, не имеет места возможное снижение арендной платы по сравнению с размером, определенным на торгах, поскольку непосредственно размер арендной платы за пользование спорным объектом на торгах не определялся, шагом аукциона не повышался, от итогов аукциона не зависел.
В свою очередь. пониженные ставки арендной платы, если таковые установлены решением представительного органа местного самоуправления абсолютно всем субъектам малого предпринимательства, в отношении которых он мог их установить без нарушения требований законодательства, представляют собой льготный режим особой социально значимой категории участников гражданского оборота.
Позиция апеллянта о том, что в рассматриваемом случае понижающий коэффициент применению не подлежит в связи с применением иного механизма расчета арендной платы, прямо противоречит установленным выше обстоятельствам правомерности применения к отношениям по спорному договору регулируемой арендной платы, с учетом разъяснений пункта 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73.
В силу изложенного, является правомерным вывод суда первой инстанции о том, что стороны обязаны руководствоваться предписанным правовым актом механизмом определения размера арендной платы. Дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).
Указания апеллянта на недействительность договора аренды от 21.05.2013 N 01-02451-001-Н-АР-6933-00 в части указаний на регулируемость ставки арендной платы, не могут быть приняты судебной коллегией, поскольку соответствующие положения сами по себе не противоречат действующему на момент заключения договора законодательству. При этом, доказательств эффективного оспаривания торгов, на основании которых заключался отмеченный договор аренды (согласно положениям статьи 449 ГК РФ, разъяснениям пункта 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"), материалы дела не содержат.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что, рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 08.08.2016 по делу N А51-9173/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.Б.КУЛТЫШЕВ
С.Б.КУЛТЫШЕВ
Судьи
Д.А.ГЛЕБОВ
А.С.ШЕВЧЕНКО
Д.А.ГЛЕБОВ
А.С.ШЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)