Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 апреля 2017 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Шаклеиной Е.В.,
судей Дьяконовой Т.М., Сандалова В.Г.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Ложкиной Н.С.,
без участия в судебном заседании представителей,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу некоммерческой организации "Фонд "Институт Проблем устойчивого развития городов и территорий"
на определение Арбитражного суда Ярославской области от 14.02.2017 по делу N А82-11693/2015 Б/120, принятое судом в составе судьи Фроловичевой М.Б.,
по заявлению некоммерческой организации "Фонд "Институт Проблем устойчивого развития городов и территорий" (ИНН 7606053268, ОГРН 1057601090348)
о признании за ним права собственности на двухкомнатную квартиру, общей площадью 58,0 квадратных метров с кадастровым номером 76:21:010149:564, находящуюся по адресу: Ярославская область, город Тутаев, улица Медовая, д. 8, кв. 41,
на двухкомнатную квартиру, общей площадью 49,8 квадратных метров с кадастровым номером 76:21:010149:566, находящуюся по адресу: Ярославская область, город Тутаев, улица Медовая, д. 8, кв. 43,
на двухкомнатную квартиру, общей площадью 58,2 квадратных метров с кадастровым номером 76:21:010149:547, находящуюся по адресу: Ярославская область, город Тутаев, улица Медовая, д. 8, кв. 45,
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Волгарь" (ИНН 7604207554, ОГРН 1117604010006),
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, акционерное общество "Российский Сельскохозяйственный Банк",
установил:
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Волгарь" (далее - ООО "Волгарь", должник) некоммерческая организация "Фонд "Институт Проблем устойчивого развития городов и территорий" (далее - Фонд, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением о признании за ним права собственности на двухкомнатную квартиру, общей площадью 58,0 квадратных метров с кадастровым номером 76:21:010149:564, находящуюся по адресу: Ярославская область, город Тутаев, улица Медовая, д. 8, кв. 41; на двухкомнатную квартиру, общей площадью 49,8 квадратных метров с кадастровым номером 76:21:010149:566, находящуюся по адресу: Ярославская область, город Тутаев, улица Медовая, д. 8, кв. 43; на двухкомнатную квартиру, общей площадью 58,2 квадратных метров с кадастровым номером 76:21:010149:547, находящуюся по адресу: Ярославская область, город Тутаев, улица Медовая, д. 8, кв. 45.
Определением Арбитражного суда Ярославской области от 17.08.2016 к участию в рассмотрении заявления в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, акционерное общество "Российский Сельскохозяйственный Банк".
Определением Арбитражного суда Ярославской области от 14.02.2017 в удовлетворении заявленных требований Фонда отказано.
Не согласившись с принятым определением, заявитель обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит определение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
По мнению заявителя жалобы, требования Фонда основаны на заключенном с должником договоре купли-продажи квартир, на основании которого должник обязался зарегистрировать за собой право собственности на квартиры в срок до 31.03.2016 и передать их Фонду. Также должник обязался обеспечить отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении объектов недвижимости либо получить согласие залогодателя на переход права собственности по договору. Обязательства по передаче квартир и оплате сторонами исполнены. Обязательства по регистрации за собой права собственности на квартиры и обеспечению снятия обременений с имущества должником не исполнены. Бездействием должника были нарушены права Фонда как покупателя квартир. Утверждение суда о ссылке Фонда на Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" неверна, поскольку Фонд в обоснование своей позиции по делу не ссылался на названные разъяснения. Также, судом первой инстанции не учтено то, что в обоснование своих доводов Фонд применил положения гражданского законодательства, регулирующие вопросы приобретения собственности, исполнения договора купли-продажи, защиты прав добросовестных владельцев имущества. С учетом фактических обстоятельств дела, намерением Фонда получить исполнение договора купли-продажи в натуральном выражении, в рамках настоящего дела возможна иная юридическая квалификация правоотношений; выбор неправильного способа защиты для восстановления нарушенного права не является основанием для отказа в удовлетворении требований. Требования Фонда не нарушат права других кредиторов. На квартиры, являющиеся предметом купли-продажи, никто из кредиторов не претендует; объем прав АО "Российский сельскохозяйственный банк" как залогового кредитора, претендующего на спорные квартиры, не определен; на настоящий момент имущества, имеющегося у должника, достаточно для удовлетворения требований кредиторов третьей очереди; квартиры приобретены Фондом по цене выше средней рыночной цены. Таким образом, вывод суда о возможном нарушении прав других кредиторов, не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
Отзывы на апелляционную жалобу в материалы дела не представлены.
Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Заявитель до судебного заседания направил ходатайство о рассмотрении заявления без участия его представителей.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.
Законность определения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, Арбитражный суд Ярославской области определением от 19.08.2015 принял к рассмотрению заявление Тассо И.И., возбудил производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО "Волгарь".
04.09.2015 между ООО "Волгарь" (Продавец) и Фондом (Покупатель) подписан договор купли-продажи квартиры (л.д. 43-44).
По условиям договора Продавец продает, а Покупатель покупает:
- двухкомнатную квартиру, общей площадью 58,0 квадратных метров с кадастровым номером 76:21:010149:564, находящуюся по адресу: Ярославская область, город Тутаев, улица Медовая, д. 8, кв. 41,
- двухкомнатную квартиру, общей площадью 49,8 квадратных метров с кадастровым номером 76:21:010149:566, находящуюся по адресу: Ярославская область, город Тутаев, улица Медовая, д. 8, кв. 43,
- двухкомнатную квартиру, общей площадью 58,2 квадратных метров с кадастровым номером 76:21:010149:547, находящуюся по адресу: Ярославская область, город Тутаев, улица Медовая, д. 8, кв. 45.
На многоквартирный жилой дом, в котором находятся квартиры, Управлением архитектуры и землепользования городского поселения Тутаев Ярославской области выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 35 от 31 июля 2014 года (пункт 1 договора).
Пунктом 2 договора установлено, что Продавец обязуется зарегистрировать за собой право собственности на квартиры в срок до 31 марта 2016 года включительно. Продавец обязуется передать Покупателю квартиры по передаточному акту в срок до 31 марта 2016 года включительно. Продавец вправе досрочно передать Покупателю квартиры по передаточному акту.
В соответствии с пунктом 3 договора стоимость определяется исходя из стоимости 36 000 руб. за один квадратный метр и составляет 5 976 000 руб., без учета НДС.
Многоквартирный жилой дом, ранее являвшийся объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 76:21:010103:138 по адресу: Ярославская область, город Тутаев, улица Волжская набережная, у КНС-2, находится в залоге у ОАО "Россельхозбанк" на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости) No115106/0055-7 от 21.12.2011. Продавец обязуется обеспечить в срок до 31.03.2016 включительно отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о соответствующем обременении либо согласие залогодателя на переход права собственности по настоящему договору (пункт 4 договора).
08.09.2015 стороны подписали передаточный акт к договору от 04.09.2015 о передаче квартир (л.д. 46).
Также, 08.09.2015 между сторонами подписано соглашение о зачете взаимных требований, по условиям которого стороны договорились о зачете взаимных требований на сумму 5 976 000 руб. После проведения зачета обязательство ООО "Волгарь" перед Фондом по определению Арбитражного суда Ярославской области от 21.08.2015 по делу N А82-8017/2015 на сумму 5 976 000 руб. по оплате основного долга прекращается в указанной части. Обязательство Фонда перед ООО "Волгарь" по договору купли-продажи квартир от 04.09.2015 по оплате основного долга в сумме 5 976 000 руб. прекращается в полном объеме (л.д. 45).
Определением Арбитражного суда Ярославской области от 09.10.2015 заявление Тассо И.И. о признании ООО "Волгарь" несостоятельным (банкротом) признано обоснованным, в отношении ООО "Волгарь" введена процедура наблюдения. Временным управляющим утвержден Кузнецов Владимир Емельянович.
Определением Арбитражного суда Ярославской области от 04.12.2012 суд перешел к процедуре банкротства застройщика - ООО "Волгарь" по правилам параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127 "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 01.03.2016 ООО "Волгарь" признано банкротом, в отношении должника открыто конкурсное производство.
Определением Арбитражного суда Ярославской области от 01.03.2016 конкурсным управляющим должника утверждена Щавлева Ольга Николаевна.
Фонд, ссылаясь на надлежащее исполнение обязательств по договору купли-продажи, обратился в арбитражный суд с заявлением о признании за ним права собственности на квартиры.
Рассмотрев заявленные требования, суд первой инстанции, установил, что передаточный акт на спорные квартиры подписан сторонами после возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика, в связи с чем признание права собственности на квартиру за заявителем в данном случае нарушит баланс интересов участников долевого строительства, а также порядок передачи жилых помещений гражданам - участникам строительства, в том числе порядок и очередность удовлетворения требований кредиторов граждан - участников строительства, установленный статьями 201.9, 201.11 Закона о банкротстве, в связи с чем в удовлетворении заявления Фонда отказал.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения определения суда, исходя из нижеследующего.
В соответствии с частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
Согласно пункту 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участником строительства является физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.
При этом под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.
Согласно пункту 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного указанным параграфом порядка предъявления требований к застройщику.
В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного указанной статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
В соответствии с пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.
Из содержания указанной нормы следует, что для признания за участником строительства права собственности на жилое помещение необходимо соблюдение одновременно следующих условий:
- - наличие полученного в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено;
- - подписание застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом передаточного акта либо иного документа о передаче жилого помещения.
Из материалов рассматриваемого дела следует, что передаточный акт подписан сторонами после принятия судом заявления о признании ООО "Волгарь" несостоятельным (банкротом), то есть совокупность условий, предусмотренных пунктом 8 статьи 208.11 Закона о банкротстве отсутствует.
При данных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований заявителя.
Кроме того, сделка, оформленная соглашением о зачете взаимных требований от 08.09.2015 между должником и Фондом, признана недействительной. Восстановлена взаимная задолженность участников соглашения о зачете взаимных требований от 08.09.2015 в сумме 5 976 000 руб.
Доводы заявителя апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку основаны на неверном толковании норм права.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом при рассмотрении заявления и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на его обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, и не свидетельствуют о неправильном применении норм права, а сводятся лишь к несогласию с оценкой судом представленных доказательств и сделанных на их основании выводов.
Таким образом, обжалуемый судебный акт принят судом первой инстанции при правильном применении норм материального и процессуального права, с учетом конкретных обстоятельств дела, оснований для его отмены или изменения не имеется.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации уплата госпошлины по данной категории апелляционных дел не предусмотрена.
Руководствуясь статьями 258, 268, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Ярославской области от 14.02.2017 по делу N А82-11693/2015 Б/120 оставить без изменения, а апелляционную жалобу некоммерческой организации "Фонд "Институт Проблем устойчивого развития городов и территорий" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение одного месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.04.2017 N 02АП-2273/2017 ПО ДЕЛУ N А82-11693/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 апреля 2017 г. по делу N А82-11693/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 апреля 2017 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Шаклеиной Е.В.,
судей Дьяконовой Т.М., Сандалова В.Г.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Ложкиной Н.С.,
без участия в судебном заседании представителей,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу некоммерческой организации "Фонд "Институт Проблем устойчивого развития городов и территорий"
на определение Арбитражного суда Ярославской области от 14.02.2017 по делу N А82-11693/2015 Б/120, принятое судом в составе судьи Фроловичевой М.Б.,
по заявлению некоммерческой организации "Фонд "Институт Проблем устойчивого развития городов и территорий" (ИНН 7606053268, ОГРН 1057601090348)
о признании за ним права собственности на двухкомнатную квартиру, общей площадью 58,0 квадратных метров с кадастровым номером 76:21:010149:564, находящуюся по адресу: Ярославская область, город Тутаев, улица Медовая, д. 8, кв. 41,
на двухкомнатную квартиру, общей площадью 49,8 квадратных метров с кадастровым номером 76:21:010149:566, находящуюся по адресу: Ярославская область, город Тутаев, улица Медовая, д. 8, кв. 43,
на двухкомнатную квартиру, общей площадью 58,2 квадратных метров с кадастровым номером 76:21:010149:547, находящуюся по адресу: Ярославская область, город Тутаев, улица Медовая, д. 8, кв. 45,
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Волгарь" (ИНН 7604207554, ОГРН 1117604010006),
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, акционерное общество "Российский Сельскохозяйственный Банк",
установил:
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Волгарь" (далее - ООО "Волгарь", должник) некоммерческая организация "Фонд "Институт Проблем устойчивого развития городов и территорий" (далее - Фонд, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением о признании за ним права собственности на двухкомнатную квартиру, общей площадью 58,0 квадратных метров с кадастровым номером 76:21:010149:564, находящуюся по адресу: Ярославская область, город Тутаев, улица Медовая, д. 8, кв. 41; на двухкомнатную квартиру, общей площадью 49,8 квадратных метров с кадастровым номером 76:21:010149:566, находящуюся по адресу: Ярославская область, город Тутаев, улица Медовая, д. 8, кв. 43; на двухкомнатную квартиру, общей площадью 58,2 квадратных метров с кадастровым номером 76:21:010149:547, находящуюся по адресу: Ярославская область, город Тутаев, улица Медовая, д. 8, кв. 45.
Определением Арбитражного суда Ярославской области от 17.08.2016 к участию в рассмотрении заявления в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, акционерное общество "Российский Сельскохозяйственный Банк".
Определением Арбитражного суда Ярославской области от 14.02.2017 в удовлетворении заявленных требований Фонда отказано.
Не согласившись с принятым определением, заявитель обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит определение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
По мнению заявителя жалобы, требования Фонда основаны на заключенном с должником договоре купли-продажи квартир, на основании которого должник обязался зарегистрировать за собой право собственности на квартиры в срок до 31.03.2016 и передать их Фонду. Также должник обязался обеспечить отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении объектов недвижимости либо получить согласие залогодателя на переход права собственности по договору. Обязательства по передаче квартир и оплате сторонами исполнены. Обязательства по регистрации за собой права собственности на квартиры и обеспечению снятия обременений с имущества должником не исполнены. Бездействием должника были нарушены права Фонда как покупателя квартир. Утверждение суда о ссылке Фонда на Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" неверна, поскольку Фонд в обоснование своей позиции по делу не ссылался на названные разъяснения. Также, судом первой инстанции не учтено то, что в обоснование своих доводов Фонд применил положения гражданского законодательства, регулирующие вопросы приобретения собственности, исполнения договора купли-продажи, защиты прав добросовестных владельцев имущества. С учетом фактических обстоятельств дела, намерением Фонда получить исполнение договора купли-продажи в натуральном выражении, в рамках настоящего дела возможна иная юридическая квалификация правоотношений; выбор неправильного способа защиты для восстановления нарушенного права не является основанием для отказа в удовлетворении требований. Требования Фонда не нарушат права других кредиторов. На квартиры, являющиеся предметом купли-продажи, никто из кредиторов не претендует; объем прав АО "Российский сельскохозяйственный банк" как залогового кредитора, претендующего на спорные квартиры, не определен; на настоящий момент имущества, имеющегося у должника, достаточно для удовлетворения требований кредиторов третьей очереди; квартиры приобретены Фондом по цене выше средней рыночной цены. Таким образом, вывод суда о возможном нарушении прав других кредиторов, не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
Отзывы на апелляционную жалобу в материалы дела не представлены.
Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Заявитель до судебного заседания направил ходатайство о рассмотрении заявления без участия его представителей.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.
Законность определения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, Арбитражный суд Ярославской области определением от 19.08.2015 принял к рассмотрению заявление Тассо И.И., возбудил производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО "Волгарь".
04.09.2015 между ООО "Волгарь" (Продавец) и Фондом (Покупатель) подписан договор купли-продажи квартиры (л.д. 43-44).
По условиям договора Продавец продает, а Покупатель покупает:
- двухкомнатную квартиру, общей площадью 58,0 квадратных метров с кадастровым номером 76:21:010149:564, находящуюся по адресу: Ярославская область, город Тутаев, улица Медовая, д. 8, кв. 41,
- двухкомнатную квартиру, общей площадью 49,8 квадратных метров с кадастровым номером 76:21:010149:566, находящуюся по адресу: Ярославская область, город Тутаев, улица Медовая, д. 8, кв. 43,
- двухкомнатную квартиру, общей площадью 58,2 квадратных метров с кадастровым номером 76:21:010149:547, находящуюся по адресу: Ярославская область, город Тутаев, улица Медовая, д. 8, кв. 45.
На многоквартирный жилой дом, в котором находятся квартиры, Управлением архитектуры и землепользования городского поселения Тутаев Ярославской области выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 35 от 31 июля 2014 года (пункт 1 договора).
Пунктом 2 договора установлено, что Продавец обязуется зарегистрировать за собой право собственности на квартиры в срок до 31 марта 2016 года включительно. Продавец обязуется передать Покупателю квартиры по передаточному акту в срок до 31 марта 2016 года включительно. Продавец вправе досрочно передать Покупателю квартиры по передаточному акту.
В соответствии с пунктом 3 договора стоимость определяется исходя из стоимости 36 000 руб. за один квадратный метр и составляет 5 976 000 руб., без учета НДС.
Многоквартирный жилой дом, ранее являвшийся объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 76:21:010103:138 по адресу: Ярославская область, город Тутаев, улица Волжская набережная, у КНС-2, находится в залоге у ОАО "Россельхозбанк" на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости) No115106/0055-7 от 21.12.2011. Продавец обязуется обеспечить в срок до 31.03.2016 включительно отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о соответствующем обременении либо согласие залогодателя на переход права собственности по настоящему договору (пункт 4 договора).
08.09.2015 стороны подписали передаточный акт к договору от 04.09.2015 о передаче квартир (л.д. 46).
Также, 08.09.2015 между сторонами подписано соглашение о зачете взаимных требований, по условиям которого стороны договорились о зачете взаимных требований на сумму 5 976 000 руб. После проведения зачета обязательство ООО "Волгарь" перед Фондом по определению Арбитражного суда Ярославской области от 21.08.2015 по делу N А82-8017/2015 на сумму 5 976 000 руб. по оплате основного долга прекращается в указанной части. Обязательство Фонда перед ООО "Волгарь" по договору купли-продажи квартир от 04.09.2015 по оплате основного долга в сумме 5 976 000 руб. прекращается в полном объеме (л.д. 45).
Определением Арбитражного суда Ярославской области от 09.10.2015 заявление Тассо И.И. о признании ООО "Волгарь" несостоятельным (банкротом) признано обоснованным, в отношении ООО "Волгарь" введена процедура наблюдения. Временным управляющим утвержден Кузнецов Владимир Емельянович.
Определением Арбитражного суда Ярославской области от 04.12.2012 суд перешел к процедуре банкротства застройщика - ООО "Волгарь" по правилам параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127 "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 01.03.2016 ООО "Волгарь" признано банкротом, в отношении должника открыто конкурсное производство.
Определением Арбитражного суда Ярославской области от 01.03.2016 конкурсным управляющим должника утверждена Щавлева Ольга Николаевна.
Фонд, ссылаясь на надлежащее исполнение обязательств по договору купли-продажи, обратился в арбитражный суд с заявлением о признании за ним права собственности на квартиры.
Рассмотрев заявленные требования, суд первой инстанции, установил, что передаточный акт на спорные квартиры подписан сторонами после возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика, в связи с чем признание права собственности на квартиру за заявителем в данном случае нарушит баланс интересов участников долевого строительства, а также порядок передачи жилых помещений гражданам - участникам строительства, в том числе порядок и очередность удовлетворения требований кредиторов граждан - участников строительства, установленный статьями 201.9, 201.11 Закона о банкротстве, в связи с чем в удовлетворении заявления Фонда отказал.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения определения суда, исходя из нижеследующего.
В соответствии с частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
Согласно пункту 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участником строительства является физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.
При этом под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.
Согласно пункту 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного указанным параграфом порядка предъявления требований к застройщику.
В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного указанной статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
В соответствии с пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.
Из содержания указанной нормы следует, что для признания за участником строительства права собственности на жилое помещение необходимо соблюдение одновременно следующих условий:
- - наличие полученного в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено;
- - подписание застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом передаточного акта либо иного документа о передаче жилого помещения.
Из материалов рассматриваемого дела следует, что передаточный акт подписан сторонами после принятия судом заявления о признании ООО "Волгарь" несостоятельным (банкротом), то есть совокупность условий, предусмотренных пунктом 8 статьи 208.11 Закона о банкротстве отсутствует.
При данных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований заявителя.
Кроме того, сделка, оформленная соглашением о зачете взаимных требований от 08.09.2015 между должником и Фондом, признана недействительной. Восстановлена взаимная задолженность участников соглашения о зачете взаимных требований от 08.09.2015 в сумме 5 976 000 руб.
Доводы заявителя апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку основаны на неверном толковании норм права.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом при рассмотрении заявления и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на его обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, и не свидетельствуют о неправильном применении норм права, а сводятся лишь к несогласию с оценкой судом представленных доказательств и сделанных на их основании выводов.
Таким образом, обжалуемый судебный акт принят судом первой инстанции при правильном применении норм материального и процессуального права, с учетом конкретных обстоятельств дела, оснований для его отмены или изменения не имеется.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации уплата госпошлины по данной категории апелляционных дел не предусмотрена.
Руководствуясь статьями 258, 268, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Ярославской области от 14.02.2017 по делу N А82-11693/2015 Б/120 оставить без изменения, а апелляционную жалобу некоммерческой организации "Фонд "Институт Проблем устойчивого развития городов и территорий" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение одного месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
Председательствующий
Е.В.ШАКЛЕИНА
Судьи
Т.М.ДЬЯКОНОВА
В.Г.САНДАЛОВ
Е.В.ШАКЛЕИНА
Судьи
Т.М.ДЬЯКОНОВА
В.Г.САНДАЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)