Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 31 августа 2016 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,
при ведении протокола судебного заседания: Душкиной Ю.Д.,
при участии в заседании:
от истца - Галаев А.А., по доверенности от 27.01.2016 года,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мост" на решение Арбитражного суда Московской области от 05.07.2016 (мотивированное решение изготовлено 19.07.2016) по делу N А41-29651/16 по иску общества с ограниченной ответственностью "Мост" к обществу с ограниченной ответственностью "ПКФ "Виктория-5", при участии в деле третьего лица: Морозова М.В., о взыскании денежных средств,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Мост" (далее - ООО "Мост", истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ПКФ "Виктория-5" (далее - ООО "ПКФ "Виктория-5", ответчик) о взыскании 288 595 руб. 05 коп. неустойки по договору участия в долевом строительстве и 50 000 руб. на оплату услуг представителя (л.д. 2-7).
Решением Арбитражного суда Московской области от 05.07.2016 по делу N А41-29651/16 в удовлетворении исковых требований отказано (л.д. 135-137).
Не согласившись с решением суда, ООО "Мост" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в связи с несоответствием выводов, изложенных в обжалуемом решении, фактическим обстоятельствам дела (л.д. 139-140).
По заявлению ООО "Мост" изготовлено мотивированное решение от 19.07.2016.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы своей жалобы, просил обжалуемый судебный акт отменить.
Дело рассмотрено в соответствии со ст. 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Выслушав объяснения представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены судебного акта в обжалуемой части в силу следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 272.1 АПК РФ апелляционные жалобы на решения арбитражного суда по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, рассматриваются в суде апелляционной инстанции судьей единолично без вызова сторон по имеющимся в деле доказательствам.
Согласно п. 2 ст. 272.1 АПК РФ дополнительные доказательства по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, арбитражным судом апелляционной инстанции не принимаются, за исключением случаев, если в соответствии с положениями части 6.1 статьи 268 настоящего Кодекса арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дела по правилам, установленным для рассмотрения дел в арбитражном суде первой инстанции.
Истец в апелляционной жалобе не привел мотивированных доводов, которые могли бы послужить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта.
Таким образом, полагаясь на имеющиеся в материалах дела доказательства, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.
Из материалов дела следует, что 28 июня 2012 года между ООО "ПКФ "Виктория-5" (застройщик) и ОАО "Холдинговая компания "Главное всерегиональное управление "Центр" (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве.
Впоследствии, 07.04.2014 между ОАО Холдинговая компания "Главное всерегиональное строительное управление "Центр" (цедент) и Морозовой Марией Владимировной (цессионарий) заключен договор цессии N 30 - Балашиха - 79-6/194 в отношении прав требования к ООО "ПКФ "Виктория-5" (должник) на объект долевого строительства в строящемся многоквартирном доме - квартиру N 194, номер на этаже 10, номер секции 1, этаж 20, количество комнат 2, общая площадь 66,2 м (после обмера построенной квартиры площадь составила 65 м).
24.02.2016 между Морозовой Марией Владимировной (цедентом) и ООО "Мост" (цессионарием) был подписан договор цессии, согласно которому цедент передает (уступает), а цессионарий принимает право (требование) в отношении застройщика, возникшее у цедента в связи с ненадлежащим исполнением застройщиком условий договора на долевое участие в строительстве многоквартирного дома в части получения (взыскания) от ООО "ПКФ "Виктория-5" неустойки за период с 26.08.2015 г. по 01.02.2016 г., предусмотренной ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".
Как утверждает истец в исковом заявлении, цессионарий - участник долевого строительство свои обязательства по договору выполнил в полном объеме, однако застройщик свои обязательства по передаче объектов долевого строительства выполнил с нарушением предусмотренных договором сроков.
Обращаясь в арбитражный суд с иском, ООО "Мост", как цессионарий прав требования в отношении ООО "ПКФ "Виктория-5" (должник), возникших у цедента в связи с ненадлежащим исполнением должником условий договора 28 июня 2012 года на долевое участие в строительстве многоквартирного дома в части получения (взыскания) неустойки, предусмотренной ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", указало на то, что обязательства по указанному договору со стороны участника долевого строительства были надлежащим образом исполнены, однако ООО "ПКФ "Виктория-5" допустило нарушение срока передачи объекта долевого строительства.
Отказывая в удовлетворении исковых требований ООО "Мост", суд первой инстанции сослался на то, что договор уступки прав требования не был зарегистрирован в установленном законом порядке.
Обжалуя решение суда первой инстанции, ООО "Мост" указало, что спорный договор цессии не подлежит государственной регистрации, поскольку по условиям указанного договора цедент уступает цессионарию не право собственности на объект недвижимости, а право требования о взыскании неустойки, вместе с тем, обязательства, не влекущие обременения на недвижимость, регистрации не подлежат.
Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, 28 июня 2012 года между ООО "ПКФ "Виктория-5" (застройщик) и ОАО "Холдинговая компания "Главное всерегиональное управление "Центр" (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве (л.д. 17-19), по условиям п. 1.1 которого застройщик в предусмотренные договором сроки своими силами и (или) с привлечением других лиц обязался построить многоэтажный жилой дом по адресу: Московская область, г. Балашиха, шоссе Энтузиастов, 79 с последующей передачей участнику объекта долевого строительства - 41 квартиры общей площадью 2 320,40 кв. м (далее - квартиры), после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию.
Согласно п. 11.1 договора последний подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д. 20) в соответствии с пунктом 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости" (далее - ФЗ N 214-ФЗ).
Цена договора определена п. 3.1 договора участия в долевом строительстве и составляет 117 809 028,40 руб.
В соответствии с п. 3.2 договора участия в долевом строительстве оплата по договору производится в срок, не позднее 01 ноября 2013 года (срок передачи квартир).
Датой оплаты считается дата поступления денежных средств на расчетный счет застройщика (п. 3.3 договора участия).
Согласно дополнительному соглашению N 1 к договору участия от 17.06.2013 срок передачи объекта долевого строительства участнику определен не позднее 01.12.2014 (л.д. 21-22).
Впоследствии, 07.04.2014 между ОАО Холдинговая компания "Главное всерегиональное строительное управление "Центр" (цедент) и Морозовой Марией Владимировной (цессионарий) заключен договор цессии N 30 - Балашиха - 79-6/194 в отношении прав требования к ООО "ПКФ "Виктория-5" (должник) на объект долевого строительства в строящемся многоквартирном доме - квартиру N 194, номер на этаже 10, номер секции 1, этаж 20, количество комнат 2, общая площадь 66,2 м (после обмера построенной квартиры площадь составила 65 м).
На основании п. 3.1 договора участия цена договора на передачу квартиры N 194 составляет 3 300 115 руб.
Согласно п. 7 договора цессии N 30 - Балашиха - 79-6/194 цедент теряет право требования от ООО "ПКФ "Виктория-5" объекта долевого строительства, а Морозова Мария Владимировна приобретает указанное право в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали на момент заключения договора участия в долевом строительстве.
В соответствии с п. 12 договора цессии N 30 - Балашиха - 79-6/194, последний подлежит обязательной государственной регистрации.
Договор уступки зарегистрирован в установленном порядке согласно ст. 452 ГК РФ (л.д. 27).
Финансовые обязательства, предусмотренные договором участия в долевом строительстве, участником перед застройщиком были исполнены в полном объеме.
Однако ответчиком обязательства по договору перед участником в установленный срок выполнены не были, передача квартиры произведена по акту приема - передачи от 01.02.2016 (л.д. 28-29), то есть с нарушением срока, предусмотренного соглашением N 1 к договору участия от 17.06.2013.
24 февраля 2016 года между Морозовой Марией Владимировной (цедентом) и ООО "Мост" (цессионарием) был подписан договор цессии, согласно которому цедент передает (уступает), а цессионарий принимает право (требование) в отношении застройщика, возникшее у цедента в связи с ненадлежащим исполнением застройщиком условий договора на долевое участие в строительстве многоквартирного дома в части получения (взыскания) от ООО "Производственно-коммерческая фирма "Виктория-5" неустойки за период с 26.08.2015 по 01.02.2016, предусмотренной ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".
Право (требование), указанное в п. 1.1 договора переходит в том объеме и на тех условиях, которые существуют к моменту перехода права в соответствии с положениями ст. 384 ГК РФ. Цедент уступает цессионарию право требование неустойки за период времени с 26.08.2015 по 01.02.2016, что составляет 159 дней (п. 1.2 договора).
В соответствии с п. 1.3 договора право собственности цедента на недвижимое имущество (квартира) по договору 28 июня 2012 года на долевое участие в строительстве многоквартирного дома, заключенному между ОАО "Холдинговая компания "Главное всерегиональное управление "Центр" и ООО "ПКФ "Виктория-5" в предмет уступки права требования (предмет договора цессии) по данному договору не входит.
Согласно п. 3.1 цессионарий обязуется выплатить цеденту денежные средства, равные семидесяти процентам от максимально возможного размера стоимости права (требования), названного в п. 1.1 договора после фактического получения цессионарием денежных средств от должника по обязательству, названному в п. 1.1 договора.
Таким образом, право требования неустойки за просрочку исполнения ответчиком своих обязательств по договору участия в долевом строительстве перешло к истцу - ООО "Мост".
Ссылаясь на то, что реализованная истцом процедура досудебного порядка урегулирования спора не принесла положительного результата, ООО "Мост" обратилось в суд с настоящим иском.
Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
В соответствии с п. 16 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации" на обязательство по уплате неустойки, как меры ответственности, распространяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве. Законодательство не содержит запрета в отношении уступки права (требования) на уплату неустойки, в силу чего данная уступка не противоречит закону.
Из материалов дела следует, что истцом к взысканию предъявлена неустойка в размере 288 595 руб. 05 коп. по договору участия в долевом строительстве 28 июня 2012 года.
Предъявление указанной неустойки истец обосновывает тем, что истцом нарушен предусмотренный договором на участие в долевом строительстве срок передачи объекта долевого строительства.
Акт приема-передачи квартиры между застройщиком и участником долевого строительства был подписан 01.02.2016, согласно нему застройщик передал, а цессионарий участника долевого строительства принял объект долевого строительства (л.д. 28-29).
Поскольку п. 3 дополнительного соглашения N 1 к договору участия от 17.06.2013 срок передачи объекта долевого строительства участнику определен не позднее 01.12.2014, ответчик допустил просрочку исполнения обязательств по передаче квартиры участнику.
Участник свои обязательства по договору участия в долевом строительстве по оплате стоимости квартиры выполнил надлежащим образом, что ответчиком не опровергается.
Вместе с тем, ответчик выполнил свои обязательства по договору участия в долевом строительстве ненадлежащим образом, нарушив срок передачи квартиры участнику долевого строительства.
Ответственность за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства предусмотрена п. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ, в соответствии с которым застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Поскольку материалами дела подтвержден факт нарушения ответчиком своих обязательств по договору участия в долевом строительстве, с него подлежит взысканию неустойка за просрочку исполнения обязательств по договору.
Вместе с тем, суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований, поскольку истец по настоящему делу не имеет права требования неустойки за просрочку исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве от 28 июня 2012 года.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор цессии от 24.02.2016 не был зарегистрирован в установленном порядке, в связи с чем у истца отсутствует право требования с ответчика неустойки, а равно штрафа по основаниям п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей, и, соответственно, право на иск по заявленным основаниям.
Арбитражный апелляционный суд согласен с выводами суда первой инстанции, в связи с чем полагает обоснованным отказ в удовлетворении исковых требований в силу следующего.
В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Статьей 384 ГК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
Отношения сторон по поводу заключения и исполнения договора регулируются ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости".
Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (пункт 3 статьи 4 ФЗ N 214-ФЗ).
Согласно пункту 2 статьи 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Соответственно, договор уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве, зарегистрированному в установленном законом порядке, также подлежит государственной регистрации.
Согласно п. 1 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ) права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.
В силу п. 1 ст. 389 ГК РФ сделка уступки права требования оформляется в той же форме, в которой была совершена сделка, на основании которой возникли уступаемые права.
Отношения сторон по поводу заключения и исполнения договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома 28 июня 2012 года регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Таким образом, исходя из вышеперечисленных норм, применяя положения ГК РФ и условия спорного договора цессии от 24.02.2016, договор цессии подлежал государственной регистрации в установленном законом порядке.
Между тем, как усматривается из материалов дела, договор цессии не был зарегистрирован в установленном порядке. С учетом изложенного, на основании договора цессии у истца не возникло права требования к ответчику, в связи с чем заявленные требования не подлежат удовлетворению.
В связи с отказом в удовлетворении заявленных требований ходатайство истца о взыскании с ответчика 50 000 руб. расходов по оплате услуг представителя удовлетворению не подлежит. Соответственно, расходы по оплате госпошлины возлагаются на истца.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, в связи с чем, не могут являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии с положениями ст. 272.1 АПК РФ, исходя из имеющихся в материалах дела доказательств, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.
Таким образом, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 19.07.16 года по делу N А41-29651/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 288 АПК РФ.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.08.2016 N 10АП-10987/2016 ПО ДЕЛУ N А41-29651/16
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 августа 2016 г. по делу N А41-29651/16
Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 31 августа 2016 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,
при ведении протокола судебного заседания: Душкиной Ю.Д.,
при участии в заседании:
от истца - Галаев А.А., по доверенности от 27.01.2016 года,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мост" на решение Арбитражного суда Московской области от 05.07.2016 (мотивированное решение изготовлено 19.07.2016) по делу N А41-29651/16 по иску общества с ограниченной ответственностью "Мост" к обществу с ограниченной ответственностью "ПКФ "Виктория-5", при участии в деле третьего лица: Морозова М.В., о взыскании денежных средств,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Мост" (далее - ООО "Мост", истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ПКФ "Виктория-5" (далее - ООО "ПКФ "Виктория-5", ответчик) о взыскании 288 595 руб. 05 коп. неустойки по договору участия в долевом строительстве и 50 000 руб. на оплату услуг представителя (л.д. 2-7).
Решением Арбитражного суда Московской области от 05.07.2016 по делу N А41-29651/16 в удовлетворении исковых требований отказано (л.д. 135-137).
Не согласившись с решением суда, ООО "Мост" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в связи с несоответствием выводов, изложенных в обжалуемом решении, фактическим обстоятельствам дела (л.д. 139-140).
По заявлению ООО "Мост" изготовлено мотивированное решение от 19.07.2016.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы своей жалобы, просил обжалуемый судебный акт отменить.
Дело рассмотрено в соответствии со ст. 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Выслушав объяснения представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены судебного акта в обжалуемой части в силу следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 272.1 АПК РФ апелляционные жалобы на решения арбитражного суда по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, рассматриваются в суде апелляционной инстанции судьей единолично без вызова сторон по имеющимся в деле доказательствам.
Согласно п. 2 ст. 272.1 АПК РФ дополнительные доказательства по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, арбитражным судом апелляционной инстанции не принимаются, за исключением случаев, если в соответствии с положениями части 6.1 статьи 268 настоящего Кодекса арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дела по правилам, установленным для рассмотрения дел в арбитражном суде первой инстанции.
Истец в апелляционной жалобе не привел мотивированных доводов, которые могли бы послужить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта.
Таким образом, полагаясь на имеющиеся в материалах дела доказательства, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.
Из материалов дела следует, что 28 июня 2012 года между ООО "ПКФ "Виктория-5" (застройщик) и ОАО "Холдинговая компания "Главное всерегиональное управление "Центр" (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве.
Впоследствии, 07.04.2014 между ОАО Холдинговая компания "Главное всерегиональное строительное управление "Центр" (цедент) и Морозовой Марией Владимировной (цессионарий) заключен договор цессии N 30 - Балашиха - 79-6/194 в отношении прав требования к ООО "ПКФ "Виктория-5" (должник) на объект долевого строительства в строящемся многоквартирном доме - квартиру N 194, номер на этаже 10, номер секции 1, этаж 20, количество комнат 2, общая площадь 66,2 м (после обмера построенной квартиры площадь составила 65 м).
24.02.2016 между Морозовой Марией Владимировной (цедентом) и ООО "Мост" (цессионарием) был подписан договор цессии, согласно которому цедент передает (уступает), а цессионарий принимает право (требование) в отношении застройщика, возникшее у цедента в связи с ненадлежащим исполнением застройщиком условий договора на долевое участие в строительстве многоквартирного дома в части получения (взыскания) от ООО "ПКФ "Виктория-5" неустойки за период с 26.08.2015 г. по 01.02.2016 г., предусмотренной ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".
Как утверждает истец в исковом заявлении, цессионарий - участник долевого строительство свои обязательства по договору выполнил в полном объеме, однако застройщик свои обязательства по передаче объектов долевого строительства выполнил с нарушением предусмотренных договором сроков.
Обращаясь в арбитражный суд с иском, ООО "Мост", как цессионарий прав требования в отношении ООО "ПКФ "Виктория-5" (должник), возникших у цедента в связи с ненадлежащим исполнением должником условий договора 28 июня 2012 года на долевое участие в строительстве многоквартирного дома в части получения (взыскания) неустойки, предусмотренной ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", указало на то, что обязательства по указанному договору со стороны участника долевого строительства были надлежащим образом исполнены, однако ООО "ПКФ "Виктория-5" допустило нарушение срока передачи объекта долевого строительства.
Отказывая в удовлетворении исковых требований ООО "Мост", суд первой инстанции сослался на то, что договор уступки прав требования не был зарегистрирован в установленном законом порядке.
Обжалуя решение суда первой инстанции, ООО "Мост" указало, что спорный договор цессии не подлежит государственной регистрации, поскольку по условиям указанного договора цедент уступает цессионарию не право собственности на объект недвижимости, а право требования о взыскании неустойки, вместе с тем, обязательства, не влекущие обременения на недвижимость, регистрации не подлежат.
Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, 28 июня 2012 года между ООО "ПКФ "Виктория-5" (застройщик) и ОАО "Холдинговая компания "Главное всерегиональное управление "Центр" (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве (л.д. 17-19), по условиям п. 1.1 которого застройщик в предусмотренные договором сроки своими силами и (или) с привлечением других лиц обязался построить многоэтажный жилой дом по адресу: Московская область, г. Балашиха, шоссе Энтузиастов, 79 с последующей передачей участнику объекта долевого строительства - 41 квартиры общей площадью 2 320,40 кв. м (далее - квартиры), после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию.
Согласно п. 11.1 договора последний подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д. 20) в соответствии с пунктом 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости" (далее - ФЗ N 214-ФЗ).
Цена договора определена п. 3.1 договора участия в долевом строительстве и составляет 117 809 028,40 руб.
В соответствии с п. 3.2 договора участия в долевом строительстве оплата по договору производится в срок, не позднее 01 ноября 2013 года (срок передачи квартир).
Датой оплаты считается дата поступления денежных средств на расчетный счет застройщика (п. 3.3 договора участия).
Согласно дополнительному соглашению N 1 к договору участия от 17.06.2013 срок передачи объекта долевого строительства участнику определен не позднее 01.12.2014 (л.д. 21-22).
Впоследствии, 07.04.2014 между ОАО Холдинговая компания "Главное всерегиональное строительное управление "Центр" (цедент) и Морозовой Марией Владимировной (цессионарий) заключен договор цессии N 30 - Балашиха - 79-6/194 в отношении прав требования к ООО "ПКФ "Виктория-5" (должник) на объект долевого строительства в строящемся многоквартирном доме - квартиру N 194, номер на этаже 10, номер секции 1, этаж 20, количество комнат 2, общая площадь 66,2 м (после обмера построенной квартиры площадь составила 65 м).
На основании п. 3.1 договора участия цена договора на передачу квартиры N 194 составляет 3 300 115 руб.
Согласно п. 7 договора цессии N 30 - Балашиха - 79-6/194 цедент теряет право требования от ООО "ПКФ "Виктория-5" объекта долевого строительства, а Морозова Мария Владимировна приобретает указанное право в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали на момент заключения договора участия в долевом строительстве.
В соответствии с п. 12 договора цессии N 30 - Балашиха - 79-6/194, последний подлежит обязательной государственной регистрации.
Договор уступки зарегистрирован в установленном порядке согласно ст. 452 ГК РФ (л.д. 27).
Финансовые обязательства, предусмотренные договором участия в долевом строительстве, участником перед застройщиком были исполнены в полном объеме.
Однако ответчиком обязательства по договору перед участником в установленный срок выполнены не были, передача квартиры произведена по акту приема - передачи от 01.02.2016 (л.д. 28-29), то есть с нарушением срока, предусмотренного соглашением N 1 к договору участия от 17.06.2013.
24 февраля 2016 года между Морозовой Марией Владимировной (цедентом) и ООО "Мост" (цессионарием) был подписан договор цессии, согласно которому цедент передает (уступает), а цессионарий принимает право (требование) в отношении застройщика, возникшее у цедента в связи с ненадлежащим исполнением застройщиком условий договора на долевое участие в строительстве многоквартирного дома в части получения (взыскания) от ООО "Производственно-коммерческая фирма "Виктория-5" неустойки за период с 26.08.2015 по 01.02.2016, предусмотренной ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".
Право (требование), указанное в п. 1.1 договора переходит в том объеме и на тех условиях, которые существуют к моменту перехода права в соответствии с положениями ст. 384 ГК РФ. Цедент уступает цессионарию право требование неустойки за период времени с 26.08.2015 по 01.02.2016, что составляет 159 дней (п. 1.2 договора).
В соответствии с п. 1.3 договора право собственности цедента на недвижимое имущество (квартира) по договору 28 июня 2012 года на долевое участие в строительстве многоквартирного дома, заключенному между ОАО "Холдинговая компания "Главное всерегиональное управление "Центр" и ООО "ПКФ "Виктория-5" в предмет уступки права требования (предмет договора цессии) по данному договору не входит.
Согласно п. 3.1 цессионарий обязуется выплатить цеденту денежные средства, равные семидесяти процентам от максимально возможного размера стоимости права (требования), названного в п. 1.1 договора после фактического получения цессионарием денежных средств от должника по обязательству, названному в п. 1.1 договора.
Таким образом, право требования неустойки за просрочку исполнения ответчиком своих обязательств по договору участия в долевом строительстве перешло к истцу - ООО "Мост".
Ссылаясь на то, что реализованная истцом процедура досудебного порядка урегулирования спора не принесла положительного результата, ООО "Мост" обратилось в суд с настоящим иском.
Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
В соответствии с п. 16 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации" на обязательство по уплате неустойки, как меры ответственности, распространяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве. Законодательство не содержит запрета в отношении уступки права (требования) на уплату неустойки, в силу чего данная уступка не противоречит закону.
Из материалов дела следует, что истцом к взысканию предъявлена неустойка в размере 288 595 руб. 05 коп. по договору участия в долевом строительстве 28 июня 2012 года.
Предъявление указанной неустойки истец обосновывает тем, что истцом нарушен предусмотренный договором на участие в долевом строительстве срок передачи объекта долевого строительства.
Акт приема-передачи квартиры между застройщиком и участником долевого строительства был подписан 01.02.2016, согласно нему застройщик передал, а цессионарий участника долевого строительства принял объект долевого строительства (л.д. 28-29).
Поскольку п. 3 дополнительного соглашения N 1 к договору участия от 17.06.2013 срок передачи объекта долевого строительства участнику определен не позднее 01.12.2014, ответчик допустил просрочку исполнения обязательств по передаче квартиры участнику.
Участник свои обязательства по договору участия в долевом строительстве по оплате стоимости квартиры выполнил надлежащим образом, что ответчиком не опровергается.
Вместе с тем, ответчик выполнил свои обязательства по договору участия в долевом строительстве ненадлежащим образом, нарушив срок передачи квартиры участнику долевого строительства.
Ответственность за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства предусмотрена п. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ, в соответствии с которым застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Поскольку материалами дела подтвержден факт нарушения ответчиком своих обязательств по договору участия в долевом строительстве, с него подлежит взысканию неустойка за просрочку исполнения обязательств по договору.
Вместе с тем, суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований, поскольку истец по настоящему делу не имеет права требования неустойки за просрочку исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве от 28 июня 2012 года.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор цессии от 24.02.2016 не был зарегистрирован в установленном порядке, в связи с чем у истца отсутствует право требования с ответчика неустойки, а равно штрафа по основаниям п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей, и, соответственно, право на иск по заявленным основаниям.
Арбитражный апелляционный суд согласен с выводами суда первой инстанции, в связи с чем полагает обоснованным отказ в удовлетворении исковых требований в силу следующего.
В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Статьей 384 ГК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
Отношения сторон по поводу заключения и исполнения договора регулируются ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости".
Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (пункт 3 статьи 4 ФЗ N 214-ФЗ).
Согласно пункту 2 статьи 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Соответственно, договор уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве, зарегистрированному в установленном законом порядке, также подлежит государственной регистрации.
Согласно п. 1 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ) права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.
В силу п. 1 ст. 389 ГК РФ сделка уступки права требования оформляется в той же форме, в которой была совершена сделка, на основании которой возникли уступаемые права.
Отношения сторон по поводу заключения и исполнения договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома 28 июня 2012 года регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Таким образом, исходя из вышеперечисленных норм, применяя положения ГК РФ и условия спорного договора цессии от 24.02.2016, договор цессии подлежал государственной регистрации в установленном законом порядке.
Между тем, как усматривается из материалов дела, договор цессии не был зарегистрирован в установленном порядке. С учетом изложенного, на основании договора цессии у истца не возникло права требования к ответчику, в связи с чем заявленные требования не подлежат удовлетворению.
В связи с отказом в удовлетворении заявленных требований ходатайство истца о взыскании с ответчика 50 000 руб. расходов по оплате услуг представителя удовлетворению не подлежит. Соответственно, расходы по оплате госпошлины возлагаются на истца.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, в связи с чем, не могут являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии с положениями ст. 272.1 АПК РФ, исходя из имеющихся в материалах дела доказательств, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.
Таким образом, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 19.07.16 года по делу N А41-29651/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 288 АПК РФ.
Председательствующий судья
Л.Н.ИВАНОВА
Л.Н.ИВАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)