Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истица полагает, что при заключении договора отчуждения была введена ответчиками в заблуждение относительно природы и существа сделки.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Начинкина Т.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Анашкина А.А.,
судей Левшенковой В.А., Карпушкиной Е.Н.,
при секретаре М.С.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Левшенковой В.А.
дело по апелляционным жалобам истца фио на решение Бутырского районного суда города Москвы от дата,
которым постановлено:
исковые требования фио к Киричек фио, фио о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, истребовании из чужого незаконного владения, возмещении расходов и компенсации морального вреда - оставить без удовлетворения,
Р. обратилась в суд с иском к К.Д., Г., в котором просит признать недействительным договор купли-продажи квартиры N 110, расположенной по адресу: адрес, заключенный дата между ней и К.Д., применить последствия недействительности сделки путем истребования квартиры из незаконного владения Г., взыскать расходы на оплату юридических услуг в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма.
В обоснование иска истец указывает, что в связи с наличием нескольких кредитных обязательств и отсутствием возможности их исполнить, заключила договор доверительного управления деньгами N 04/02/Д-15 от дата с ООО "Евразийская трастовая управляющая компания" на сумму сумма. Впоследствии по настоянию сотрудников этой компании, передала им дата денежные средства в сумме сумма, которые получила по сделке купли-продажи принадлежащей ей квартиры, расположенной по адресу: адрес. Полагает, что при заключении договора отчуждения была введена ответчиками в заблуждение относительно природы и существа сделки. Так, стоимость жилого помещения по договору составила сумма, однако, фактически ей была передана сумма в размере сумма. Ответчик К.Д. одновременно являлся наймодателем по отношению к ней, поскольку после продажи квартиры она продолжала проживать в жилом помещении на праве временного возмездного владения и пользования за сумма в месяц. В настоящее время спорная квартира перешла в собственность Г. Настаивает, что ответчики, имея единый умысел завладения спорной квартирой путем обмана, ввели ее в заблуждение, для получения Г. под видом залога, а фактически по договору купли-продажи, статуса добросовестного покупателя.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого, как незаконного, в своих апелляционных жалобах просит истец Р., ссылаясь на то, что судом первой инстанции дана неверная оценка представленным доказательствам.
Истец Р., представитель истца по доверенности Х.И. в заседании судебной коллегии поддержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах.
Представитель ответчика (по первоначальному иску) К.Д. по доверенности Т. в заседании судебной коллегии полагал решение суда законным и обоснованным
Ответчики Г., К.Д., представитель третьего лица УФСГРКиК по Москве в заседание судебной коллегии не явились, о слушании дела извещены, об уважительных причинах своей неявки судебной коллегии не сообщили, в связи с чем, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Судебная коллегия, заслушав явившихся участников процесса, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам.
Согласно ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:
1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;
2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;
3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;
4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Согласно требованиям ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Решение является законным в том случае, если оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению (п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. "О судебном решении").
Обоснованным решение следует признавать тогда, когда в нем отражены имеющие значение для данного дела факты, подтвержденные проверенными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости или общеизвестным обстоятельствам, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. "О судебном решении").
Постановленное судом решение вышеуказанным требованиям в полной мере не отвечает.
В ходе судебного разбирательства установлено, что дата между Р. и К.Д. заключен договор купли-продажи квартиры N 110, общей площадью 52,6 кв. м, находящейся по адресу: адрес.
Цена объекта определена сторонами в размере сумма.
Отчуждаемая квартира принадлежала истцу на праве собственности на основании договора купли-продажи квартиры от дата, удостоверенного нотариусом М.О. в реестре за N 4д-2516, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним дата сделана запись регистрации N 77-01/04-657/телефон.
дата между К.Д. (наймодатель) и Р. (наниматель) заключен договор найма, в соответствии с которым наймодатель передал нанимателю во временное возмездное владение и пользование для проживания спорную квартиру, стоимость найма составила сумма.
дата по договору купли-продажи, заключенному с К.Д., спорная квартира по цене сумма, перешла в собственность Г.
Согласно п. 1 ст. 178 Гражданского кодекса РФ, в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
В абз. 2 п. 1 ст. 178 Гражданского кодекса РФ указано, что существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
При этом, по смыслу указанной нормы, заблуждение должно иметь место на момент совершения сделки и быть существенным. Неправильное представление о любых других обстоятельствах, помимо перечисленных в законе, не может быть признано заблуждением и не может служить основанием для признания сделки недействительной.
В силу ст. 179 ч. 2, 3 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Основания недействительности сделок в контексте ст. 179 ГК РФ предполагает, что обман, злонамеренное соглашение представителя и кабальная сделка характеризуется несоответствием воли волеизъявлению в сделке, а также умышленное введение стороны в заблуждение приобретает юридическое значение тогда, когда к нему прибегают как к средству склонить другую сторону к совершению сделки. Заинтересованная в совершении сделки сторона преднамеренно создает у другой стороны не соответствующее действительности представление о характере сделки, ее условиях, предмете, других обстоятельствах, влияющих на его решение.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, применяя приведенные нормы права, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что сторона истца не представила доказательств, достоверно подтверждающих, что ответчики совершили умышленные действия, следствием которых стало ложное представление истца о характере сделок.
При этом суд исходил из того, что вышеуказанный договор купли-продажи квартиры от дата соответствует требованиям, предъявляемым законом к договорам данного вида, сторонами достигнуто письменное соглашение по всем существенным условиям сделки, договор подписан сторонами, исполнен, так как переход права собственности на недвижимое имущество к покупателю в установленном законом порядке зарегистрирован.
При оценке представленных по делу доказательств, суд первой инстанции посчитал, что действительная воля сторон при заключении оспариваемого договора купли-продажи была направлена на возникновение правовых последствий возмездного перехода права собственности на квартиру от Р. к К.Д., о чем свидетельствуют последовательные действия участников сделки, направленные на осуществление государственной регистрации как самого договора купли-продажи, так и перехода права собственности на недвижимое имущество, и возникновение права пользования квартирой у истца уже как у пользователя, а не собственника жилья.
Также суд отверг доводы стороны истца о том, что спорный договор купли-продажи фактически выполнял функцию залога по обеспечению договора инвестирования в связи с отсутствием допустимых и достоверных доказательств данного факта.
Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда.
Выводы суда первой инстанции основаны на неправильном толковании и применении норм материального права, сделаны без учета фактических обстоятельств дела.
Из буквального толкования действующего законодательства следует, что сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.
При совершении сделки под влиянием обмана формирование воли потерпевшего происходит не свободно, а вынужденно, под влиянием недобросовестных действий контрагента, заключающихся в умышленном создании у потерпевшего ложного представления об обстоятельствах, имеющих значение для заключения сделки. Обман может относиться как к элементам самой сделки, так и к обстоятельствам, находящимся за ее пределами, в том числе к мотивам, если они имели значение для формирования воли участника сделки. Обманные действия могут совершаться в активной форме или же состоять в бездействии (умышленное умолчание о фактах, могущих воспрепятствовать совершению сделки).
В качестве обоснования заявленных требований истец Р. указывает, что, подписывая договор купли-продажи принадлежащей ей квартиры, она полагала, что в действительности заключает договор залога жилого помещения под выдачу ей инвестиций в размере сумма, которые она внесла в ООО "Евразийская трастовая управляющая компания" (ООО "ЕТУК") по договору доверительного управления деньгами от дата.
Предложение о совершении оспариваемой сделки поступило от сотрудников ООО "ЕТУК".
Руководство ООО "ЕТУК" и Г. (нынешний собственник квартиры) заверили ее, что договор купли-продажи является формальной сделкой и будет аннулирован после окончания срока действия договора доверительного управления деньгами.
Данные обстоятельства подтверждаются показаниями свидетеля Б., являвшейся сотрудником ООО "ЕТУК", показавшей, что в ее присутствии истцу говорили о формальном характере договора купли-продажи, фактическом залоге квартиры, которая будет возвращена через год; участником этой схемы обычно являлся Г., но в данном случае с истцом в качестве инвестора выступил предложенный им же К.Д.
Аналогичные показания дали в суде первой инстанции К.Л., Н., Х.Т., указав, что к ООО "ЕТУК" они обратились по предложению об инвестировании денежных средств и при заключении договоров купли-продажи принадлежащих им жилых помещений также полагали, что передают Г. квартиры под залог.
Судебная коллегия отмечает, что ответчик Г. является покупателем квартиры не только Р., но и других лиц, сделки которыми по отчуждению жилья совершены при схожих обстоятельствах, описанных истцом, и при участии сотрудников ООО "ЕТУК".
На дату принятия оспариваемого решения суда, дата Р. обращалась в Прокуратуру г. Москвы с заявлением о проведении проверки по факту мошеннических действий представителей ООО "ЕТУК".
В ходе проведения проверки по указанному заявлению, Б., как бывший сотрудник ООО "ЕТУК", дала объяснения, в которых подробно описала схему инвестирования под залог квартир, которые должны были быть возвращены собственникам через год взамен на возврат полученных за жилое помещение денежных средств.
дата 3 отделом СЧ по расследованию организованной преступной деятельности СУ УВД по ЦАО МВД России по г. Москве возбуждено уголовное дело в отношении неустановленных лиц по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ.
Следствием установлено, что в период времени с дата по дата неустановленные лица, действующие от имени ООО "ЕТУК", оказывали содействие гражданам в оформлении денежных займов в различных кредитных организациях, обеспечением которых являлось недвижимое имущество указанных граждан, впоследствии полученные по займам денежные средства были переданы ООО "ЕТУК" в доверительное управление. При этом сотрудники ООО "ЕТУК" обязались погашать платежи по взятым займам и проценты по договорам доверительного управления, чего сделано не было, что привело к материальному ущербу потерпевших в особо крупном размере.
дата Р. признана потерпевшей по данному уголовному делу.
Таким образом, совокупность представленных доказательств позволяет сделать вывод о том, что заключение Р. оспариваемого договора купли-продажи квартиры с К.Д. явилось следствием действий сотрудников ООО "ЕТУК", в результате которых у истца сложилось ошибочное представление об обстоятельствах, имеющих значение для заключения сделки.
На принятие Р. решения о заключении договора повлияли сообщенные сотрудниками ООО "ЕТУК" ложные сведения о временном характере сделки, последующем возврате имущества в собственность истца, получении материальной выгоды в результате инвестирования переданных за квартиру денежных средств.
При этом, действия ООО "ЕТУК" по заключению договоров доверительного управления и как следствие отчуждение участниками своих жилых помещений, охватываются единым умыслом, направленным на достижение единой цели в виде получения во владение ООО "ЕТУК" денежных средств от физических лиц, а в собственность аффилированных инвесторов - квартир.
Об отсутствии у Р. намерения продать свою квартиру ответчику К.Д. свидетельствует то, что спорное жилое помещение является для истца, преклонного возраста, единственным местом жительства, а также то обстоятельство, что после подписания с покупателем передаточного акта квартира ответчику не передавалась, а истец осталась в ней проживать за плату на основании договора найма, по которому фактически денежные средства не передавала, а каких-либо материальных претензий со стороны К.Д. не поступало.
В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Таким образом, заключая оспариваемый договор купли-продажи от дата, его стороны заведомо не намеревались придавать сделке соответствующие ей правовые последствия в виде перехода к покупателю комплекса полномочий собственника по владению, пользованию и распоряжению объектом недвижимого имущества.
С учетом правового содержания ст. 153 Гражданского кодекса РФ, а также общих условий действительности сделок, последние представляют собой осознанные, целенаправленные, волевые действия лиц, совершая которые, они ставят цель достижения определенных правовых последствий.
Указанное предполагает, что при вступлении в договорные отношения независимо от вида договорной формы воля стороны должна быть направлена на достижение определенного правового результата.
Согласно положениям ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы; суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Действуя в рамках процессуальных полномочий, переоценив представленные доказательства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что существенные условия договора купли-продажи квартиры, относительно которых Р. была обманута, находятся в причинной связи с ее решением о заключении сделки, формирование воли истца происходило не свободно (не осознанно), реального намерения передать в собственность К.Д. спорное жилое помещение не имела, действий по реализации прав собственника на распоряжение квартирой в пользу другого лица не осуществляла (о продаже не объявляла, в агентство недвижимости не обращалась, из квартиры не выезжала, с регистрационного учета не снималась).
Таким образом, требования Р. подлежат удовлетворению в этой части, а оспариваемый истцом договор купли-продажи квартиры от дата - признанию недействительным.
Как указывалось выше, квартира поступила в фактическое владение другого лица помимо воли собственника Р., что подтверждается исследованными судом доказательствами, в том числе, возбуждением уголовного дела по факту мошеннических действий в отношении Р.
Принимая во внимание, что К.Д. не имел права отчуждать квартиру (неправомочный отчуждатель) Г., собственник Р. вправе истребовать жилое помещение из чужого незаконного владения, в том числе от добросовестного приобретателя.
При таком положении, руководствуясь положениями статей 301, 302 ГК РФ, разъяснениями в пунктах 38 и 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 от 29 апреля 2010 г., судебная коллегия находит требования истца об истребовании квартиры у Г. обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Поскольку между Р. и Г. отсутствуют договорные отношения по квартире, то спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ, в связи с чем оснований для признания последующих сделок недействительными не имеется, а истребование имущества является достаточным для восстановления нарушенного права.
Оснований для взыскания компенсации морального вреда не имеется, поскольку в рассматриваемом случае были нарушены только имущественные права истца как собственника спорной квартиры и отсутствуют предусмотренные п. 1 ст. 151 ГК РФ основания для возложения на ответчиков по делу обязанности по денежной компенсации морального вреда.
Принимая во внимание, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих факт несения расходов на оплату услуг представителя и факт их оплаты, судебная коллегия не находит оснований для взыскания данных расходов, что не исключает права стороны на обращение в суд с соответствующим заявлением о распределении судебных расходов при представлении необходимых и достаточных доказательств.
С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции, как постановленного при неправильном применении норм материального права, вынесении нового решения о признании недействительной сделки купли-продажи квартиры от дата между Р. и К.Д., истребовании жилого помещения у Г. и возвращении в собственность Р. указанной квартиры.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 193 - 199, 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия,
Решение Бутырского районного суда города Москвы от дата отменить.
Принять новое решение.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес, заключенный дата между фио и фио.
Истребовать квартиру, расположенную по адресу: адрес у фио.
Признать за фио право собственности на квартиру по адресу: адрес.
Апелляционное определение является основанием для аннулирования записи о праве собственности фио на квартиру по адресу: адрес, и внесения записи о праве собственности фио на вышеуказанную квартиру в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В остальной части иска отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 14.06.2016 ПО ДЕЛУ N 33-20194/2016
Требование: О признании договора купли-продажи квартиры недействительным, истребовании квартиры из чужого незаконного владения.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истица полагает, что при заключении договора отчуждения была введена ответчиками в заблуждение относительно природы и существа сделки.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
по делу N 33-20194
Судья: Начинкина Т.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Анашкина А.А.,
судей Левшенковой В.А., Карпушкиной Е.Н.,
при секретаре М.С.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Левшенковой В.А.
дело по апелляционным жалобам истца фио на решение Бутырского районного суда города Москвы от дата,
которым постановлено:
исковые требования фио к Киричек фио, фио о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, истребовании из чужого незаконного владения, возмещении расходов и компенсации морального вреда - оставить без удовлетворения,
установила:
Р. обратилась в суд с иском к К.Д., Г., в котором просит признать недействительным договор купли-продажи квартиры N 110, расположенной по адресу: адрес, заключенный дата между ней и К.Д., применить последствия недействительности сделки путем истребования квартиры из незаконного владения Г., взыскать расходы на оплату юридических услуг в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма.
В обоснование иска истец указывает, что в связи с наличием нескольких кредитных обязательств и отсутствием возможности их исполнить, заключила договор доверительного управления деньгами N 04/02/Д-15 от дата с ООО "Евразийская трастовая управляющая компания" на сумму сумма. Впоследствии по настоянию сотрудников этой компании, передала им дата денежные средства в сумме сумма, которые получила по сделке купли-продажи принадлежащей ей квартиры, расположенной по адресу: адрес. Полагает, что при заключении договора отчуждения была введена ответчиками в заблуждение относительно природы и существа сделки. Так, стоимость жилого помещения по договору составила сумма, однако, фактически ей была передана сумма в размере сумма. Ответчик К.Д. одновременно являлся наймодателем по отношению к ней, поскольку после продажи квартиры она продолжала проживать в жилом помещении на праве временного возмездного владения и пользования за сумма в месяц. В настоящее время спорная квартира перешла в собственность Г. Настаивает, что ответчики, имея единый умысел завладения спорной квартирой путем обмана, ввели ее в заблуждение, для получения Г. под видом залога, а фактически по договору купли-продажи, статуса добросовестного покупателя.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого, как незаконного, в своих апелляционных жалобах просит истец Р., ссылаясь на то, что судом первой инстанции дана неверная оценка представленным доказательствам.
Истец Р., представитель истца по доверенности Х.И. в заседании судебной коллегии поддержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах.
Представитель ответчика (по первоначальному иску) К.Д. по доверенности Т. в заседании судебной коллегии полагал решение суда законным и обоснованным
Ответчики Г., К.Д., представитель третьего лица УФСГРКиК по Москве в заседание судебной коллегии не явились, о слушании дела извещены, об уважительных причинах своей неявки судебной коллегии не сообщили, в связи с чем, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Судебная коллегия, заслушав явившихся участников процесса, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам.
Согласно ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:
1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;
2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;
3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;
4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Согласно требованиям ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Решение является законным в том случае, если оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению (п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. "О судебном решении").
Обоснованным решение следует признавать тогда, когда в нем отражены имеющие значение для данного дела факты, подтвержденные проверенными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости или общеизвестным обстоятельствам, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. "О судебном решении").
Постановленное судом решение вышеуказанным требованиям в полной мере не отвечает.
В ходе судебного разбирательства установлено, что дата между Р. и К.Д. заключен договор купли-продажи квартиры N 110, общей площадью 52,6 кв. м, находящейся по адресу: адрес.
Цена объекта определена сторонами в размере сумма.
Отчуждаемая квартира принадлежала истцу на праве собственности на основании договора купли-продажи квартиры от дата, удостоверенного нотариусом М.О. в реестре за N 4д-2516, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним дата сделана запись регистрации N 77-01/04-657/телефон.
дата между К.Д. (наймодатель) и Р. (наниматель) заключен договор найма, в соответствии с которым наймодатель передал нанимателю во временное возмездное владение и пользование для проживания спорную квартиру, стоимость найма составила сумма.
дата по договору купли-продажи, заключенному с К.Д., спорная квартира по цене сумма, перешла в собственность Г.
Согласно п. 1 ст. 178 Гражданского кодекса РФ, в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
В абз. 2 п. 1 ст. 178 Гражданского кодекса РФ указано, что существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
При этом, по смыслу указанной нормы, заблуждение должно иметь место на момент совершения сделки и быть существенным. Неправильное представление о любых других обстоятельствах, помимо перечисленных в законе, не может быть признано заблуждением и не может служить основанием для признания сделки недействительной.
В силу ст. 179 ч. 2, 3 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Основания недействительности сделок в контексте ст. 179 ГК РФ предполагает, что обман, злонамеренное соглашение представителя и кабальная сделка характеризуется несоответствием воли волеизъявлению в сделке, а также умышленное введение стороны в заблуждение приобретает юридическое значение тогда, когда к нему прибегают как к средству склонить другую сторону к совершению сделки. Заинтересованная в совершении сделки сторона преднамеренно создает у другой стороны не соответствующее действительности представление о характере сделки, ее условиях, предмете, других обстоятельствах, влияющих на его решение.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, применяя приведенные нормы права, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что сторона истца не представила доказательств, достоверно подтверждающих, что ответчики совершили умышленные действия, следствием которых стало ложное представление истца о характере сделок.
При этом суд исходил из того, что вышеуказанный договор купли-продажи квартиры от дата соответствует требованиям, предъявляемым законом к договорам данного вида, сторонами достигнуто письменное соглашение по всем существенным условиям сделки, договор подписан сторонами, исполнен, так как переход права собственности на недвижимое имущество к покупателю в установленном законом порядке зарегистрирован.
При оценке представленных по делу доказательств, суд первой инстанции посчитал, что действительная воля сторон при заключении оспариваемого договора купли-продажи была направлена на возникновение правовых последствий возмездного перехода права собственности на квартиру от Р. к К.Д., о чем свидетельствуют последовательные действия участников сделки, направленные на осуществление государственной регистрации как самого договора купли-продажи, так и перехода права собственности на недвижимое имущество, и возникновение права пользования квартирой у истца уже как у пользователя, а не собственника жилья.
Также суд отверг доводы стороны истца о том, что спорный договор купли-продажи фактически выполнял функцию залога по обеспечению договора инвестирования в связи с отсутствием допустимых и достоверных доказательств данного факта.
Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда.
Выводы суда первой инстанции основаны на неправильном толковании и применении норм материального права, сделаны без учета фактических обстоятельств дела.
Из буквального толкования действующего законодательства следует, что сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.
При совершении сделки под влиянием обмана формирование воли потерпевшего происходит не свободно, а вынужденно, под влиянием недобросовестных действий контрагента, заключающихся в умышленном создании у потерпевшего ложного представления об обстоятельствах, имеющих значение для заключения сделки. Обман может относиться как к элементам самой сделки, так и к обстоятельствам, находящимся за ее пределами, в том числе к мотивам, если они имели значение для формирования воли участника сделки. Обманные действия могут совершаться в активной форме или же состоять в бездействии (умышленное умолчание о фактах, могущих воспрепятствовать совершению сделки).
В качестве обоснования заявленных требований истец Р. указывает, что, подписывая договор купли-продажи принадлежащей ей квартиры, она полагала, что в действительности заключает договор залога жилого помещения под выдачу ей инвестиций в размере сумма, которые она внесла в ООО "Евразийская трастовая управляющая компания" (ООО "ЕТУК") по договору доверительного управления деньгами от дата.
Предложение о совершении оспариваемой сделки поступило от сотрудников ООО "ЕТУК".
Руководство ООО "ЕТУК" и Г. (нынешний собственник квартиры) заверили ее, что договор купли-продажи является формальной сделкой и будет аннулирован после окончания срока действия договора доверительного управления деньгами.
Данные обстоятельства подтверждаются показаниями свидетеля Б., являвшейся сотрудником ООО "ЕТУК", показавшей, что в ее присутствии истцу говорили о формальном характере договора купли-продажи, фактическом залоге квартиры, которая будет возвращена через год; участником этой схемы обычно являлся Г., но в данном случае с истцом в качестве инвестора выступил предложенный им же К.Д.
Аналогичные показания дали в суде первой инстанции К.Л., Н., Х.Т., указав, что к ООО "ЕТУК" они обратились по предложению об инвестировании денежных средств и при заключении договоров купли-продажи принадлежащих им жилых помещений также полагали, что передают Г. квартиры под залог.
Судебная коллегия отмечает, что ответчик Г. является покупателем квартиры не только Р., но и других лиц, сделки которыми по отчуждению жилья совершены при схожих обстоятельствах, описанных истцом, и при участии сотрудников ООО "ЕТУК".
На дату принятия оспариваемого решения суда, дата Р. обращалась в Прокуратуру г. Москвы с заявлением о проведении проверки по факту мошеннических действий представителей ООО "ЕТУК".
В ходе проведения проверки по указанному заявлению, Б., как бывший сотрудник ООО "ЕТУК", дала объяснения, в которых подробно описала схему инвестирования под залог квартир, которые должны были быть возвращены собственникам через год взамен на возврат полученных за жилое помещение денежных средств.
дата 3 отделом СЧ по расследованию организованной преступной деятельности СУ УВД по ЦАО МВД России по г. Москве возбуждено уголовное дело в отношении неустановленных лиц по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ.
Следствием установлено, что в период времени с дата по дата неустановленные лица, действующие от имени ООО "ЕТУК", оказывали содействие гражданам в оформлении денежных займов в различных кредитных организациях, обеспечением которых являлось недвижимое имущество указанных граждан, впоследствии полученные по займам денежные средства были переданы ООО "ЕТУК" в доверительное управление. При этом сотрудники ООО "ЕТУК" обязались погашать платежи по взятым займам и проценты по договорам доверительного управления, чего сделано не было, что привело к материальному ущербу потерпевших в особо крупном размере.
дата Р. признана потерпевшей по данному уголовному делу.
Таким образом, совокупность представленных доказательств позволяет сделать вывод о том, что заключение Р. оспариваемого договора купли-продажи квартиры с К.Д. явилось следствием действий сотрудников ООО "ЕТУК", в результате которых у истца сложилось ошибочное представление об обстоятельствах, имеющих значение для заключения сделки.
На принятие Р. решения о заключении договора повлияли сообщенные сотрудниками ООО "ЕТУК" ложные сведения о временном характере сделки, последующем возврате имущества в собственность истца, получении материальной выгоды в результате инвестирования переданных за квартиру денежных средств.
При этом, действия ООО "ЕТУК" по заключению договоров доверительного управления и как следствие отчуждение участниками своих жилых помещений, охватываются единым умыслом, направленным на достижение единой цели в виде получения во владение ООО "ЕТУК" денежных средств от физических лиц, а в собственность аффилированных инвесторов - квартир.
Об отсутствии у Р. намерения продать свою квартиру ответчику К.Д. свидетельствует то, что спорное жилое помещение является для истца, преклонного возраста, единственным местом жительства, а также то обстоятельство, что после подписания с покупателем передаточного акта квартира ответчику не передавалась, а истец осталась в ней проживать за плату на основании договора найма, по которому фактически денежные средства не передавала, а каких-либо материальных претензий со стороны К.Д. не поступало.
В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Таким образом, заключая оспариваемый договор купли-продажи от дата, его стороны заведомо не намеревались придавать сделке соответствующие ей правовые последствия в виде перехода к покупателю комплекса полномочий собственника по владению, пользованию и распоряжению объектом недвижимого имущества.
С учетом правового содержания ст. 153 Гражданского кодекса РФ, а также общих условий действительности сделок, последние представляют собой осознанные, целенаправленные, волевые действия лиц, совершая которые, они ставят цель достижения определенных правовых последствий.
Указанное предполагает, что при вступлении в договорные отношения независимо от вида договорной формы воля стороны должна быть направлена на достижение определенного правового результата.
Согласно положениям ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы; суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Действуя в рамках процессуальных полномочий, переоценив представленные доказательства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что существенные условия договора купли-продажи квартиры, относительно которых Р. была обманута, находятся в причинной связи с ее решением о заключении сделки, формирование воли истца происходило не свободно (не осознанно), реального намерения передать в собственность К.Д. спорное жилое помещение не имела, действий по реализации прав собственника на распоряжение квартирой в пользу другого лица не осуществляла (о продаже не объявляла, в агентство недвижимости не обращалась, из квартиры не выезжала, с регистрационного учета не снималась).
Таким образом, требования Р. подлежат удовлетворению в этой части, а оспариваемый истцом договор купли-продажи квартиры от дата - признанию недействительным.
Как указывалось выше, квартира поступила в фактическое владение другого лица помимо воли собственника Р., что подтверждается исследованными судом доказательствами, в том числе, возбуждением уголовного дела по факту мошеннических действий в отношении Р.
Принимая во внимание, что К.Д. не имел права отчуждать квартиру (неправомочный отчуждатель) Г., собственник Р. вправе истребовать жилое помещение из чужого незаконного владения, в том числе от добросовестного приобретателя.
При таком положении, руководствуясь положениями статей 301, 302 ГК РФ, разъяснениями в пунктах 38 и 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 от 29 апреля 2010 г., судебная коллегия находит требования истца об истребовании квартиры у Г. обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Поскольку между Р. и Г. отсутствуют договорные отношения по квартире, то спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ, в связи с чем оснований для признания последующих сделок недействительными не имеется, а истребование имущества является достаточным для восстановления нарушенного права.
Оснований для взыскания компенсации морального вреда не имеется, поскольку в рассматриваемом случае были нарушены только имущественные права истца как собственника спорной квартиры и отсутствуют предусмотренные п. 1 ст. 151 ГК РФ основания для возложения на ответчиков по делу обязанности по денежной компенсации морального вреда.
Принимая во внимание, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих факт несения расходов на оплату услуг представителя и факт их оплаты, судебная коллегия не находит оснований для взыскания данных расходов, что не исключает права стороны на обращение в суд с соответствующим заявлением о распределении судебных расходов при представлении необходимых и достаточных доказательств.
С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции, как постановленного при неправильном применении норм материального права, вынесении нового решения о признании недействительной сделки купли-продажи квартиры от дата между Р. и К.Д., истребовании жилого помещения у Г. и возвращении в собственность Р. указанной квартиры.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 193 - 199, 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Бутырского районного суда города Москвы от дата отменить.
Принять новое решение.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес, заключенный дата между фио и фио.
Истребовать квартиру, расположенную по адресу: адрес у фио.
Признать за фио право собственности на квартиру по адресу: адрес.
Апелляционное определение является основанием для аннулирования записи о праве собственности фио на квартиру по адресу: адрес, и внесения записи о праве собственности фио на вышеуказанную квартиру в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В остальной части иска отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)