Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 07 июня 2016 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Балакиревой Е.М., судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Я.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 31 мая 2016 года в зале N 6 апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Богословской Юлии Витальевны на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 15 февраля 2016 года по делу N А65-18911/2015 (судья Горинов А.С.)
по иску закрытого акционерного общества "Уютный офис", г. Казань (ОГРН 1111690079500, ИНН 1655230790),
к индивидуальному предпринимателю Богословской Юлии Витальевне, Красноярский край, г. Норильск (ОГРНИП 307245719700054, ИНН 245702406851),
с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - ЗАО "Торгово-развлекательный центр "Франт",
о взыскании 62 140 руб. долга, 17 885 руб. 52 коп. неустойки за просрочку уплаты (внесения) арендной платы, 60 840 руб. неустойки за просрочку возврата предмета аренды, 90 360 руб. 99 коп. компенсации расходов за ремонт помещения и 1 400 руб. 50 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами,
в отсутствие сторон и третьего лица,
установил:
закрытое акционерное общество "Уютный офис" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Богословской Юлии Витальевне о взыскании 62 140 руб. долга, 17 885 руб. 52 коп. неустойки, начисленной за просрочку уплаты арендной платы, 60 840 руб. неустойки, начисленной за просрочку возврата предмета аренды, 90 360 руб. 99 коп. компенсации расходов за ремонт помещения и 1 400 руб. 50 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Определением суда от 14.01.2016 на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ к участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ЗАО "Торгово-развлекательный центр "Франт".
До принятия судебного акта по делу истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ заявил ходатайство об уменьшении размера исковых требований в части компенсации расходов за ремонт помещения до 89 125 руб. 06 коп., в соответствии с заключением эксперта, предоставленным в рамках настоящего дела. Уточнение исковых требований принято судом Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15 февраля 2016 года исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 62 140 руб. долга, 17 885 руб. 52 коп. неустойки, начисленной за просрочку внесения арендной платы, 6 692 руб. 40 коп. неустойки, начисленной за просрочку возврата предмета аренды, 89 125 руб. 06 коп. компенсации расходов за ремонт помещения, 1 400 руб. 50 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами и 7 627 руб. 82 коп. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины. В остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также на неправильное применение норм материального и процессуального права.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает, что задолженность по арендной плате у него отсутствует, что подтверждается представленными в материалы дела платежными документами. При этом судом не принято во внимание, что истцом в период действия договора снижался размер арендной платы до 39600 руб. на основании письменных обращений субарендатора. Ответчик полагает, что истец умышленно после прекращения договора субаренды не принимал арендуемое помещение и не подписывал акт приема-передачи, рассчитывая на дополнительную арендную плату и неустойку. Требования истца по оплате восстановительного ремонта ответчик также считает безосновательными, поскольку связь между действиями арендатора и необходимостью проведения такого ремонта не доказана.
Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебное заседание стороны и третье лицо не явились, о месте и времени судебного разбирательства в силу статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации извещены надлежащим образом, что позволяет суду в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.
Как усматривается из материалов дела, 21.05.2014 между истцом (арендатором) и ответчиком (субарендатором) заключен договор субаренды нежилого помещения N 5/14, по условиям которого арендатор предоставил субарендатору по акту приема-передачи от 24.05.2014 во временное владение и пользование за плату нежилое помещение N 5 общей площадью 36,0 кв. м, находящееся на 1 этаже в здании торгового центра "Франт" по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Ю.Фучика, д. 90, для осуществления коммерческой деятельностью (организации магазина спортивных товаров), на срок с 01.06.2014 по 31.03.2015 включительно.
Предмет субаренды принадлежит арендатору на основании договоров аренды нежилого помещения N 2 от 20.06.2013 и N 5 от 31.03.2014, заключенных с собственником помещений - ЗАО "Торгово-развлекательный центр "Франт".
Согласно разделу 3 договора субаренды размер арендной платы составляет 46 800 руб. в месяц, исходя из расчета 1 300 руб. за 1 кв. м арендуемой площади; в период с 01.02.2015 по 31.03.2015 размер арендной платы составляет 23 400 руб., исходя из расчета 650 руб. за 1 кв. м арендуемой площади (эксплуатационные расходы входят в стоимость арендной платы); арендная плата подлежит уплате в срок не позднее 1 числа каждого текущего (оплачиваемого) месяца.
За нарушение сроков оплаты по договору субарендатор уплачивает арендатору неустойку в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки; в случае просрочки перечисления суммы арендной платы, просрочке оплаты эксплуатационных и коммунальных услуг более чем на 20 дней от установленных сроков, размер пени за просрочку оплаты увеличивается до 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки платежа, начиная с 21 дня просрочки (п. п. 7.1, 7.3 договора).
Пунктом 4.2.9. договора предусмотрена обязанность субарендатора в день прекращения договора субаренды вернуть арендатору помещение в чистовой отделке в первоначальном виде в соответствии с актом приема-передачи по акту с учетом нормального износа. В случае неисполнения субарендатором пункта 4.2.9. договора последний уплачивает пени в размере 150% от суммы дневной арендной платы за каждый день просрочки (п. 7.6 договора).
Согласно пункту 4.2.12. договора субарендатор обязуется возместить арендатору стоимость ремонта, необходимость в проведении которого вызвана деятельностью субарендатора, если данный ремонт не был произведен субарендатором самостоятельно, в том числе к моменту освобождения помещения и прекращения субаренды.
В обоснование исковых требований истец указывает, что договор субаренды в соответствии с пунктом 2.1 прекратил свое действие 01.04.2015. Однако, субарендатор по истечении срока действия договора помещение арендатору по акту приема-сдачи не возвратил.
Из представленного в материалы дела акта вскрытия спорного помещения от 26.04.2015 следует, что вскрытие было произведено в присутствии начальника охраны ЧОП "Рубеж 116" Простатова Д.Н. и технического директора ЗАО "Торгово-развлекательный центр "Франт" Муртазина М.И., которые подтвердили, что при вскрытии помещения было выявлено следующее: полы из керамогранита с трещинами и сколами, в некоторых местах отсутствуют плинтуса, стены окрашены в черный цвет с множественными отверстиями, царапинами и пятнами неизвестного происхождения, потолок - армстронг имеет повреждения в виде сломанных панелей. Имущество субарендатора в помещении отсутствует.
Учитывая оставление ответчиком принятого в аренду имущества в непригодном для дальнейшего использования виде (нарушения пункта 4.2.9. договора субаренды) истец заключил с закрытым акционерным обществом "ТРАМП" договор подряда N 0052 Р/15 от 27.04.2015 на выполнение ремонтно-отделочных работ в помещении N 5 общей площадью 36,0 кв. м, находящемся на 1 этаже в здании торгового центра "Франт" по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Ю.Фучика, д. 90. Стоимость произведенного ремонта согласно представленным в материалы дела документам составила 90 360 руб. 99 коп.
При этом за период пользования нежилым помещением (по состоянию на 26.04.2015 - дату вскрытия помещения) у ответчика перед истцом образовалась задолженность по уплате арендной платы на общую сумму 62 140 руб. (с учетом частичной оплаты).
Претензией N 17 от 04.05.2015 истец обратился к ответчику с требованием об оплате образовавшейся по договору субаренды N 5/14 от 21.05.2014 задолженности, а именно: 62 140 руб. долга, 17 885 руб. 52 коп. пени, начисленных в связи с несвоевременной уплатой арендных платежей, 60 840 руб. пени, начисленных в связи с просрочкой возврата арендуемого помещения, 90 360 руб. 99 коп. компенсации расходов за ремонт помещения и процентов в сумме 887 руб. 85 коп. за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму основного долга за период с 01.04.2015 по 03.06.2015.
Поскольку указанная претензия со стороны ответчика оставлена без ответа и удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
На основании статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Статьей 622 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В соответствии с частью 1 статьи 655 Гражданского кодекса РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (часть 2 статьи 655 Гражданского кодекса РФ).
Пунктом 4.2.9. договора субаренды также предусмотрена обязанность субарендатора после прекращения договора сдать помещение арендатору по акту приема-передачи в первоначальном виде с учетом нормального износа.
Как усматривается из материалов дела, ответчик после прекращения договора арендуемое помещение истцу не возвратил, приемо-передаточный акт сторонами подписан не был.
Ответчиком, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие как факт сдачи истцу спорных помещений, так и факт уклонения истца от их принятия и подписания соответствующего акта.
Арбитражным апелляционным судом таких обстоятельств также не установлено.
Телеграммой от 23.04.2015 ответчик по адресу, указанному в договоре субаренды, извещался истцом о необходимости явиться в здание торгового центра "Франт" для сдачи помещения по акту приема-передачи по договору. Однако, телеграмма ответчику доставлена не была в связи с отсутствием адресата по указанному адресу.
В соответствии с пунктом 2 статьи 622 Гражданского кодекса РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Данная позиция согласуется с выводом, изложенным Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 38 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", из которого следует, что в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. При этом, взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Расчет задолженности по арендной плате, представленный истцом, судом проверен и признан правильным, соответствующим условиям договора и фактически сложившимся между сторонами правоотношениям, с учетом произведенной ответчиком оплаты.
Доводы ответчика о том, что истцом в период действия договора снижался размер арендной платы до 39600 руб. на основании письменных обращений субарендатора, являются не обоснованными, поскольку не подтверждены надлежащими доказательствами. Соглашение сторон о внесении изменений в условия договора субаренды в части размера арендной платы в материалы дела не представлено.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, поскольку требование истца о взыскании с ответчика 62 140 руб. долга по арендной плате подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, исковые требования в указанной части удовлетворены судом первой инстанции правомерно.
Также истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пени на основании пунктов 7.1.,7.3. договора субаренды за несвоевременную оплату арендной платы в сумме 17 885 руб. 52 коп. за период с 02.08.2014 по 31.03.2015 и пени на основании пункта 7.6. договора субаренды за просрочку возврата предмета аренды в сумме 60 840 руб.
Согласно статье 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пени) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Представленный истцом расчет неустойки судом проверен и признан правильным, соответствующим условиям договора, а также произведенной ответчиком оплаты.
Факт ненадлежащего исполнения ответчиком условий договора субаренды в части оплаты арендных платежей и возврата помещения после прекращения договора подтвержден материалами дела.
Ответчик в суде апелляционной инстанции заявил о несоразмерности неустойки последствиям нарушенного обязательства и об уменьшении ее размера на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (п. 2 ст. 333 Гражданского кодекса РФ).
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункт 77 Постановления).
Применение такой меры как взыскание договорной неустойки носит компенсационно-превентивный характер и позволяет не только возместить стороне (истцу) убытки, возникшие в результате просрочки исполнения обязательства, но и удержать контрагента от неисполнения (просрочки исполнения) обязательства в будущем.
Условие о договорной неустойке определено по свободному усмотрению сторон. При подписании договора субаренды и принятии на себя взаимных обязательств у сторон не возникало споров по поводу размера неустойки.
Ответчик, являясь субъектом предпринимательской деятельности, в соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса РФ осуществляет предпринимательскую деятельность на свой риск, а, следовательно, должен и мог предположить и оценить возможность отрицательных последствий такой деятельности, в том числе связанных с неисполнением принятых по договору обязательств.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, учитывая, что доказательств явной несоразмерности начисленной истцом неустойки за несвоевременную оплату арендной платы последствиям нарушения обязательства ответчик в материалы дела не представил, как и доказательства того, что возможный размер убытков кредитора, который мог возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки, а также учитывая длительный срок неисполнения обязательств по уплате арендной платы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заявленный истцом размер неустойки в сумме 17 885 руб. 52 коп. является обоснованным и соразмерным, а требование в указанной части подлежащим удовлетворению в полном размере.
При разрешении спора в части взыскания неустойки за просрочку возврата предмета аренды суд пришел к выводу о несоразмерности заявленной к взысканию истцом неустойки последствиям нарушения обязательства, в связи с чем, учитывая чрезмерно высокий процент неустойки и отсутствие в материалах дела доказательств, свидетельствующих о наступлении для истца отрицательных последствий от допущенной просрочки возврата предмета аренды, суд первой инстанции уменьшил размер подлежащей взысканию с ответчика неустойки до 6 692 руб. 40 коп., соответствующей размеру двойной ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы дневной арендной платы за каждый день просрочки, установленной как критерий разумного размера минимальных потерь кредитора, что не противоречит положениям постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2011 N 81. В данной части решение суда не обжалуется.
Также истцом на сумму долга по арендной плате за период с 01.04.2015 (прекращение договора субаренды) по 09.07.2015 начислены проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1 400 руб. 50 коп.
Согласно статье 395 Гражданского кодекса РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
Представленный истцом расчет суммы процентов за пользование чужими денежными средствами судом проверен и признан надлежащим.
Поскольку факт несвоевременной уплаты арендных платежей подтверждается материалами дела, требование в указанной части также является обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Кроме этого, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика компенсации расходов за ремонт помещения в размере 89 125 руб. 06 коп.
Согласно экспертному заключению N 12/2016-01 от 12.01.2016, предоставленному ООО "Респект" в рамках проведенной по настоящему делу судебной экспертизой, рыночная стоимость произведенных обществом с ограниченной ответственностью "Трамп" в апреле 2015 года ремонтно-восстановительных работ в помещении N 5 общей площадью 36,0 кв. м, находящемся на 1 этаже в здании торгового центра "Франт" по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Ю.Фучика, д. 90, составляет 89 125 руб. 06 коп.
Поскольку ответчик в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса РФ не исполнил условия пунктов 4.2.9, 4.2.12. договора субаренды и после прекращения договора не возвратил арендатору помещение в чистовой отделке в первоначальном виде с учетом нормального износа, а также не возместил арендатору стоимость ремонта, необходимость в проведении которого вызвана деятельностью субарендатора, исковые требования в указанной части также является обоснованными и правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
Доводы ответчика о том, что сразу после заключения договора субаренды им в арендуемом помещении был произведен ремонт, в связи с чем требования по оплате восстановительного ремонта являются безосновательными, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку пунктом 4.1.11 договора субаренды предусмотрено, что все неотделимые улучшения помещения, произведенные субарендатором, являются собственностью арендатора. При этом ответчик не представил в материалы дела доказательства оставления истцу помещения в пригодном для его дальнейшей эксплуатации состоянии.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, в апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Татарстан, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы возлагаются на заявителя.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 15 февраля 2016 года по делу N А65-18911/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
С.Ш.РОМАНЕНКО
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.06.2016 N 11АП-4522/2016 ПО ДЕЛУ N А65-18911/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 июня 2016 г. по делу N А65-18911/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 07 июня 2016 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Балакиревой Е.М., судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Я.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 31 мая 2016 года в зале N 6 апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Богословской Юлии Витальевны на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 15 февраля 2016 года по делу N А65-18911/2015 (судья Горинов А.С.)
по иску закрытого акционерного общества "Уютный офис", г. Казань (ОГРН 1111690079500, ИНН 1655230790),
к индивидуальному предпринимателю Богословской Юлии Витальевне, Красноярский край, г. Норильск (ОГРНИП 307245719700054, ИНН 245702406851),
с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - ЗАО "Торгово-развлекательный центр "Франт",
о взыскании 62 140 руб. долга, 17 885 руб. 52 коп. неустойки за просрочку уплаты (внесения) арендной платы, 60 840 руб. неустойки за просрочку возврата предмета аренды, 90 360 руб. 99 коп. компенсации расходов за ремонт помещения и 1 400 руб. 50 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами,
в отсутствие сторон и третьего лица,
установил:
закрытое акционерное общество "Уютный офис" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Богословской Юлии Витальевне о взыскании 62 140 руб. долга, 17 885 руб. 52 коп. неустойки, начисленной за просрочку уплаты арендной платы, 60 840 руб. неустойки, начисленной за просрочку возврата предмета аренды, 90 360 руб. 99 коп. компенсации расходов за ремонт помещения и 1 400 руб. 50 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Определением суда от 14.01.2016 на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ к участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ЗАО "Торгово-развлекательный центр "Франт".
До принятия судебного акта по делу истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ заявил ходатайство об уменьшении размера исковых требований в части компенсации расходов за ремонт помещения до 89 125 руб. 06 коп., в соответствии с заключением эксперта, предоставленным в рамках настоящего дела. Уточнение исковых требований принято судом Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15 февраля 2016 года исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 62 140 руб. долга, 17 885 руб. 52 коп. неустойки, начисленной за просрочку внесения арендной платы, 6 692 руб. 40 коп. неустойки, начисленной за просрочку возврата предмета аренды, 89 125 руб. 06 коп. компенсации расходов за ремонт помещения, 1 400 руб. 50 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами и 7 627 руб. 82 коп. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины. В остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также на неправильное применение норм материального и процессуального права.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает, что задолженность по арендной плате у него отсутствует, что подтверждается представленными в материалы дела платежными документами. При этом судом не принято во внимание, что истцом в период действия договора снижался размер арендной платы до 39600 руб. на основании письменных обращений субарендатора. Ответчик полагает, что истец умышленно после прекращения договора субаренды не принимал арендуемое помещение и не подписывал акт приема-передачи, рассчитывая на дополнительную арендную плату и неустойку. Требования истца по оплате восстановительного ремонта ответчик также считает безосновательными, поскольку связь между действиями арендатора и необходимостью проведения такого ремонта не доказана.
Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебное заседание стороны и третье лицо не явились, о месте и времени судебного разбирательства в силу статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации извещены надлежащим образом, что позволяет суду в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.
Как усматривается из материалов дела, 21.05.2014 между истцом (арендатором) и ответчиком (субарендатором) заключен договор субаренды нежилого помещения N 5/14, по условиям которого арендатор предоставил субарендатору по акту приема-передачи от 24.05.2014 во временное владение и пользование за плату нежилое помещение N 5 общей площадью 36,0 кв. м, находящееся на 1 этаже в здании торгового центра "Франт" по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Ю.Фучика, д. 90, для осуществления коммерческой деятельностью (организации магазина спортивных товаров), на срок с 01.06.2014 по 31.03.2015 включительно.
Предмет субаренды принадлежит арендатору на основании договоров аренды нежилого помещения N 2 от 20.06.2013 и N 5 от 31.03.2014, заключенных с собственником помещений - ЗАО "Торгово-развлекательный центр "Франт".
Согласно разделу 3 договора субаренды размер арендной платы составляет 46 800 руб. в месяц, исходя из расчета 1 300 руб. за 1 кв. м арендуемой площади; в период с 01.02.2015 по 31.03.2015 размер арендной платы составляет 23 400 руб., исходя из расчета 650 руб. за 1 кв. м арендуемой площади (эксплуатационные расходы входят в стоимость арендной платы); арендная плата подлежит уплате в срок не позднее 1 числа каждого текущего (оплачиваемого) месяца.
За нарушение сроков оплаты по договору субарендатор уплачивает арендатору неустойку в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки; в случае просрочки перечисления суммы арендной платы, просрочке оплаты эксплуатационных и коммунальных услуг более чем на 20 дней от установленных сроков, размер пени за просрочку оплаты увеличивается до 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки платежа, начиная с 21 дня просрочки (п. п. 7.1, 7.3 договора).
Пунктом 4.2.9. договора предусмотрена обязанность субарендатора в день прекращения договора субаренды вернуть арендатору помещение в чистовой отделке в первоначальном виде в соответствии с актом приема-передачи по акту с учетом нормального износа. В случае неисполнения субарендатором пункта 4.2.9. договора последний уплачивает пени в размере 150% от суммы дневной арендной платы за каждый день просрочки (п. 7.6 договора).
Согласно пункту 4.2.12. договора субарендатор обязуется возместить арендатору стоимость ремонта, необходимость в проведении которого вызвана деятельностью субарендатора, если данный ремонт не был произведен субарендатором самостоятельно, в том числе к моменту освобождения помещения и прекращения субаренды.
В обоснование исковых требований истец указывает, что договор субаренды в соответствии с пунктом 2.1 прекратил свое действие 01.04.2015. Однако, субарендатор по истечении срока действия договора помещение арендатору по акту приема-сдачи не возвратил.
Из представленного в материалы дела акта вскрытия спорного помещения от 26.04.2015 следует, что вскрытие было произведено в присутствии начальника охраны ЧОП "Рубеж 116" Простатова Д.Н. и технического директора ЗАО "Торгово-развлекательный центр "Франт" Муртазина М.И., которые подтвердили, что при вскрытии помещения было выявлено следующее: полы из керамогранита с трещинами и сколами, в некоторых местах отсутствуют плинтуса, стены окрашены в черный цвет с множественными отверстиями, царапинами и пятнами неизвестного происхождения, потолок - армстронг имеет повреждения в виде сломанных панелей. Имущество субарендатора в помещении отсутствует.
Учитывая оставление ответчиком принятого в аренду имущества в непригодном для дальнейшего использования виде (нарушения пункта 4.2.9. договора субаренды) истец заключил с закрытым акционерным обществом "ТРАМП" договор подряда N 0052 Р/15 от 27.04.2015 на выполнение ремонтно-отделочных работ в помещении N 5 общей площадью 36,0 кв. м, находящемся на 1 этаже в здании торгового центра "Франт" по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Ю.Фучика, д. 90. Стоимость произведенного ремонта согласно представленным в материалы дела документам составила 90 360 руб. 99 коп.
При этом за период пользования нежилым помещением (по состоянию на 26.04.2015 - дату вскрытия помещения) у ответчика перед истцом образовалась задолженность по уплате арендной платы на общую сумму 62 140 руб. (с учетом частичной оплаты).
Претензией N 17 от 04.05.2015 истец обратился к ответчику с требованием об оплате образовавшейся по договору субаренды N 5/14 от 21.05.2014 задолженности, а именно: 62 140 руб. долга, 17 885 руб. 52 коп. пени, начисленных в связи с несвоевременной уплатой арендных платежей, 60 840 руб. пени, начисленных в связи с просрочкой возврата арендуемого помещения, 90 360 руб. 99 коп. компенсации расходов за ремонт помещения и процентов в сумме 887 руб. 85 коп. за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму основного долга за период с 01.04.2015 по 03.06.2015.
Поскольку указанная претензия со стороны ответчика оставлена без ответа и удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
На основании статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Статьей 622 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В соответствии с частью 1 статьи 655 Гражданского кодекса РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (часть 2 статьи 655 Гражданского кодекса РФ).
Пунктом 4.2.9. договора субаренды также предусмотрена обязанность субарендатора после прекращения договора сдать помещение арендатору по акту приема-передачи в первоначальном виде с учетом нормального износа.
Как усматривается из материалов дела, ответчик после прекращения договора арендуемое помещение истцу не возвратил, приемо-передаточный акт сторонами подписан не был.
Ответчиком, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие как факт сдачи истцу спорных помещений, так и факт уклонения истца от их принятия и подписания соответствующего акта.
Арбитражным апелляционным судом таких обстоятельств также не установлено.
Телеграммой от 23.04.2015 ответчик по адресу, указанному в договоре субаренды, извещался истцом о необходимости явиться в здание торгового центра "Франт" для сдачи помещения по акту приема-передачи по договору. Однако, телеграмма ответчику доставлена не была в связи с отсутствием адресата по указанному адресу.
В соответствии с пунктом 2 статьи 622 Гражданского кодекса РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Данная позиция согласуется с выводом, изложенным Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 38 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", из которого следует, что в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. При этом, взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Расчет задолженности по арендной плате, представленный истцом, судом проверен и признан правильным, соответствующим условиям договора и фактически сложившимся между сторонами правоотношениям, с учетом произведенной ответчиком оплаты.
Доводы ответчика о том, что истцом в период действия договора снижался размер арендной платы до 39600 руб. на основании письменных обращений субарендатора, являются не обоснованными, поскольку не подтверждены надлежащими доказательствами. Соглашение сторон о внесении изменений в условия договора субаренды в части размера арендной платы в материалы дела не представлено.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, поскольку требование истца о взыскании с ответчика 62 140 руб. долга по арендной плате подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, исковые требования в указанной части удовлетворены судом первой инстанции правомерно.
Также истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пени на основании пунктов 7.1.,7.3. договора субаренды за несвоевременную оплату арендной платы в сумме 17 885 руб. 52 коп. за период с 02.08.2014 по 31.03.2015 и пени на основании пункта 7.6. договора субаренды за просрочку возврата предмета аренды в сумме 60 840 руб.
Согласно статье 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пени) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Представленный истцом расчет неустойки судом проверен и признан правильным, соответствующим условиям договора, а также произведенной ответчиком оплаты.
Факт ненадлежащего исполнения ответчиком условий договора субаренды в части оплаты арендных платежей и возврата помещения после прекращения договора подтвержден материалами дела.
Ответчик в суде апелляционной инстанции заявил о несоразмерности неустойки последствиям нарушенного обязательства и об уменьшении ее размера на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (п. 2 ст. 333 Гражданского кодекса РФ).
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункт 77 Постановления).
Применение такой меры как взыскание договорной неустойки носит компенсационно-превентивный характер и позволяет не только возместить стороне (истцу) убытки, возникшие в результате просрочки исполнения обязательства, но и удержать контрагента от неисполнения (просрочки исполнения) обязательства в будущем.
Условие о договорной неустойке определено по свободному усмотрению сторон. При подписании договора субаренды и принятии на себя взаимных обязательств у сторон не возникало споров по поводу размера неустойки.
Ответчик, являясь субъектом предпринимательской деятельности, в соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса РФ осуществляет предпринимательскую деятельность на свой риск, а, следовательно, должен и мог предположить и оценить возможность отрицательных последствий такой деятельности, в том числе связанных с неисполнением принятых по договору обязательств.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, учитывая, что доказательств явной несоразмерности начисленной истцом неустойки за несвоевременную оплату арендной платы последствиям нарушения обязательства ответчик в материалы дела не представил, как и доказательства того, что возможный размер убытков кредитора, который мог возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки, а также учитывая длительный срок неисполнения обязательств по уплате арендной платы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заявленный истцом размер неустойки в сумме 17 885 руб. 52 коп. является обоснованным и соразмерным, а требование в указанной части подлежащим удовлетворению в полном размере.
При разрешении спора в части взыскания неустойки за просрочку возврата предмета аренды суд пришел к выводу о несоразмерности заявленной к взысканию истцом неустойки последствиям нарушения обязательства, в связи с чем, учитывая чрезмерно высокий процент неустойки и отсутствие в материалах дела доказательств, свидетельствующих о наступлении для истца отрицательных последствий от допущенной просрочки возврата предмета аренды, суд первой инстанции уменьшил размер подлежащей взысканию с ответчика неустойки до 6 692 руб. 40 коп., соответствующей размеру двойной ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы дневной арендной платы за каждый день просрочки, установленной как критерий разумного размера минимальных потерь кредитора, что не противоречит положениям постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2011 N 81. В данной части решение суда не обжалуется.
Также истцом на сумму долга по арендной плате за период с 01.04.2015 (прекращение договора субаренды) по 09.07.2015 начислены проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1 400 руб. 50 коп.
Согласно статье 395 Гражданского кодекса РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
Представленный истцом расчет суммы процентов за пользование чужими денежными средствами судом проверен и признан надлежащим.
Поскольку факт несвоевременной уплаты арендных платежей подтверждается материалами дела, требование в указанной части также является обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Кроме этого, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика компенсации расходов за ремонт помещения в размере 89 125 руб. 06 коп.
Согласно экспертному заключению N 12/2016-01 от 12.01.2016, предоставленному ООО "Респект" в рамках проведенной по настоящему делу судебной экспертизой, рыночная стоимость произведенных обществом с ограниченной ответственностью "Трамп" в апреле 2015 года ремонтно-восстановительных работ в помещении N 5 общей площадью 36,0 кв. м, находящемся на 1 этаже в здании торгового центра "Франт" по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Ю.Фучика, д. 90, составляет 89 125 руб. 06 коп.
Поскольку ответчик в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса РФ не исполнил условия пунктов 4.2.9, 4.2.12. договора субаренды и после прекращения договора не возвратил арендатору помещение в чистовой отделке в первоначальном виде с учетом нормального износа, а также не возместил арендатору стоимость ремонта, необходимость в проведении которого вызвана деятельностью субарендатора, исковые требования в указанной части также является обоснованными и правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
Доводы ответчика о том, что сразу после заключения договора субаренды им в арендуемом помещении был произведен ремонт, в связи с чем требования по оплате восстановительного ремонта являются безосновательными, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку пунктом 4.1.11 договора субаренды предусмотрено, что все неотделимые улучшения помещения, произведенные субарендатором, являются собственностью арендатора. При этом ответчик не представил в материалы дела доказательства оставления истцу помещения в пригодном для его дальнейшей эксплуатации состоянии.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, в апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Татарстан, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы возлагаются на заявителя.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 15 февраля 2016 года по делу N А65-18911/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
С.Ш.РОМАНЕНКО
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)