Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 июня 2016 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Черных Л.И.,
судей Великоредчанина О.Б., Хоровой Т.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Боковой У.Ю.,
при участии представителей
истца: Красоткиной О.С. по доверенности от 28.08.2015, Арефьевой Н.А. по доверенности от 15.09.2015,
ответчика: Кузнецова А.Н. по доверенности от 24.08.2015,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СпецПакТекстиль"
на решение Арбитражного суда Ивановской области от 01.03.2016 по делу N А17-4212/2015, принятое судом в составе судьи Балашовой Н.С.
по иску Администрации города Иваново
к обществу с ограниченной ответственностью "СпецПакТекстиль"
о взыскании денежной суммы,
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "СпецПакТекстиль"
к Администрации города Иваново
о взыскании денежной суммы,
третье лицо: открытое акционерного общества "Ивгорэлектросеть",
установил:
Администрация города Иваново (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ивановской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "СпецПакТекстиль" (далее - Общество, заявитель) 20 088 602 рублей 74 копеек задолженности за период с 01.01.2014 до 01.01.2016 по договору аренды от 29.07.2013 N С-3/02-1602 и 5 663 141 рубля 82 копеек неустойки за период с 31.03.2014 до 28.12.2015.
Общество обратилось в Арбитражный суд Ивановской области со встречным иском о взыскании с Администрации в пользу Общества 87 553 рублей 66 копеек расходов (убытков), понесенных в связи с устранением недостатков земельного участка путем переноса кабельной линии.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общества "Ивгорэлектросеть" (далее - третье лицо, ОАО "Ивгорэлектросеть").
Решением Арбитражного суда Ивановской области от 01.03.2016 исковые требования Администрации удовлетворены частично: с Общества в пользу Администрации взыскано 20 088 602 рубля 74 копейки задолженности по арендной плате и 2 335 391 рубль 74 копейки неустойки. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.
Общество с принятым решением суда не согласилось, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.
Заявитель считает, что факт подписания между сторонами акта приема-передачи земельного участка, в котором указано на то, что земельный участок пригоден для использования, не свидетельствует об отсутствии недостатков у земельного участка и не снимает обязанности арендодателя по возмещению затрат на их устранение. Заявитель указывает, что в переданной Обществу аукционной документации отсутствовала информация о том, что земельный участок обременен электрическим кабелем. Заявитель полагает, что прохождения кабеля по земельному участку ограничивает его использование, поскольку в охранной зоне нельзя размещать объекты капитального строительства и некоторые элементы благоустройства. Также заявитель считает, что в данном случае не подлежат применению статьи 15, 16, 1064, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку они регулируют правоотношения по возмещению вреда между лицами, не являющимися сторонами какого-либо договора, не связанные с исполнением (неисполнением) договорных обязательств. Кроме того, по мнению заявителя, суд необоснованно не усмотрел препятствий в пользовании земельным участком в период с 09.06.2014 по 10.09.2014.
Администрация, ООО "Ивгорэлектросеть" в отзывах на апелляционную жалобу с доводами Общества не согласились.
В судебном заседании представители сторон поддержали свои позиции по делу.
ОАО "Ивгорэлектросеть" явку своих представителей в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, представило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей третьего лица.
Законность решения Арбитражного суда Ивановской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства от 17.07.2013 между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды от 29.07.2013 N С-3/02-1602 земельного участка с кадастровым номером 37:24:020446:86, площадью 3 037 кв. м, расположенного по адресу: г. Иваново, ул. 4-я Деревенская, у д. 36, предоставленного для строительства здания смешанного использования: с жилыми единицами в верхних этажах и размещением в нижних этажах объектов делового, культурного, обслуживающего и коммерческого назначения. Срок аренды установлен на 48 месяцев со дня подписания договора аренды (листы дела 12-13 том 1).
Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 20.08.2013.
Земельный участок передан арендатору на основании акта приема-передачи (лист дела 14 том 1).
Постановлением Администрации от 19.02.2014 N 343 Обществу предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в части совмещения красной линии и линии застройки.
Приказом Управления архитектуры и градостроительства администрации города Иваново от 13.03.2014 N 75-г утвержден градостроительный план земельного участка (лист дела 34 том 2).
09.06.2014 Обществу выдано разрешение на строительство.
По заявлению арендатора решением комиссии Ивановского городского комитета по управлению имуществом по рассмотрению вопросов, связанных с начислением арендной платы за землю, Обществу была предоставлена рассрочка уплаты задолженности по арендной плате по спорному договору в сумме 11 256 000 рублей (по состоянию на 01.04.2015) на шесть месяцев при уплате равными долями в период с 01.05.2015 до 01.10.2015 (лист дела 78 том 1).
Неисполнение Обществом обязанности по внесению арендных платежей явилось основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим иском.
В свою очередь Общество, полагая, что земельный участок передан ему с существенными недостатками (на земельном участке проходит кабельная линия 6 кВт и газопровод среднего давления), обратилось со встречным иском о взыскании с Администрации расходов на устранение недостатков земельного участка путем переноса кабельной линии в сумме 87 553 рублей 66 копеек.
При принятии судебного акта Арбитражный суд Ивановской области руководствовался статьями 15, 16, 307 - 310, 333, 401, 420, 421, 432, 606, 607, 612, пунктом 1 статьи 614, пунктом 1 статьи 1064, статьей 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, статьей 38.1, пунктом 1 статьи 62, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации".
Рассмотрев апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для ее удовлетворения.
На основании пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, за период с 01.01.2014 по 01.01.2016 за Обществом образовалась задолженность по арендной плате по договору от 29.07.2013 N С-3/02-1602 в сумме 20 088 602 рублей 74 копеек.
Факт наличия задолженности по арендной плате Общество не оспаривает.
В соответствии с пунктом 5.2 названного договора за нарушение сроков внесения арендной платы по договору аренды арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1 процента от размера невнесенной суммы за каждый календарный день просрочки.
Администрация начислила Обществу пени в сумме 5 663 141 рубля 82 копеек за период с 31.03.2014 до 28.12.2015.
Расчет пени судом первой инстанции проверен и обоснованно признан правильным частично в сумме 5 137 861 рублей 83 копеек, поскольку в период с 01.05.2015 до 01.10.2015 арендатору была предоставлена рассрочка по оплате задолженности за 2014 год и первый квартал 2015 года, которая составляет 11 256 000 рублей.
Кроме того, по ходатайству Общества на основании статьи 333 Кодекса суд первой инстанции обоснованно уменьшил размер неустойки до 2 335 391 рубля 74 копеек, в связи с ее несоразмерностью последствиям нарушения обязательства.
Доводы заявителя о том, что Обществом были понесены расходы на устранение недостатков земельного участка путем переноса кабельной линии в сумме 87 553 рублей 66 копеек, в период с 09.06.2014 по 10.09.2014 Общество не имело возможности пользоваться земельным участком, подлежат отклонению ввиду следующего.
На основании пункта 1 статьи 612 Кодекса арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
В соответствии с положениями статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 30.12.2012 N 318-ФЗ) аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение (технологическое присоединение). При этом указанные сведения должны содержаться в извещении или сообщении о проведении аукциона.
Из материалов дела следует и судом первой инстанции правильно установлено, что сторонами заключен договор аренды от 29.07.2013 N С-3/02-1602, в котором разрешенное использование определено в соответствии с условиями аукциона, подписан акт приема - передачи земельного участка, в котором стороны подтвердили, что земельный участок передан в надлежащем виде, пригоден для использования, претензий у арендатора к арендодателю по передаваемому участку не имеется. На основании акта-приема передачи Обществу передана необходимая документация.
Обществу выдано разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в части совмещения красной линии и линии застройки, а также разрешение на строительство здания смешанного использования: с жилыми единицами в верхних этажах и размещением в нижних этажах объектов делового, культурного, обслуживающего и коммерческого назначения на спорном земельном участке (лист дела 33 том 2).
Из чертежа градостроительного плана земельного участка однозначно следует, что спорная кабельная линия расположена вне пределов места допустимого размещения зданий, строений, сооружений (с учетом смещения зоны застройки на основании постановления администрации от 19.02.2014 N 343), при этом определена охранная зона инженерных сетей (лист дела 81 том 2).
Доказательства, подтверждающие нахождение кабеля в месте, отличном от обозначенного на чертеже градостроительного плана земельного участка, чертеже схемы планировочной организации земельного участка и схеме топографического плана участка, отсутствуют.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы, лиц участвующих в деле, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что Обществом не представлены доказательства, подтверждающие наличие недостатков земельного участка или ухудшения его состояния, полностью или частично препятствующих пользованию им по назначению согласно условиям договора, в том числе в период с 09.06.2014 по 10.09.2014.
Общество не направляло в адрес Администрации уведомлений о недостатках земельного участка, о невозможности его использования по назначению. Общество пользовалось земельным участком без возражений.
Из пояснений Общества и материалов дела следует, что земельный участок пригоден для строительства многоэтажного жилого дома, что соответствует разрешенному использованию земельного участка.
Само по себе наличие на земельном участке кабеля не препятствовало строительству объекта на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием земельного участка.
В суде первой инстанции представитель ОАО "Ивгорэлектросеть" пояснил, что спорный кабель переносился Обществом в связи с предполагаемым обустройством детской площадки. При проектировании зоны благоустройства в ином порядке необходимость в переносе кабеля отсутствовала бы, расходы, которые предусматривались при формировании документации на аукцион, для осуществления технологического присоединения (241 535 рублей 37 копеек), фактически составили меньшую сумму (35 843 рублей 39 копеек) (листы дела 101-102 том 2, листы дела 1-3 том 3).
Следует отметить, что на основании договора аренды от 02.06.2014 N 02-6154 для благоустройства территории, прилегающей к зданию смешанного использования: с жилыми единицами в верхних этажах и размещением в нижних этажах объектов делового, культурного, обслуживающего и коммерческого назначения, предполагаемого к строительству на земельном участке с кадастровым номером 37:24:020446:86, Обществу были предоставлены четыре земельных участка с кадастровыми номерами 37:24:020446:1968, 37:24:020446:1969, 37:24:020446:1970, 37:24:020446:1971 (листы дела 78-79 том 2).
Таким образом, доказательств того, что причиной переноса кабельной линии явились неправомерные действия Администрации, а именно: предоставление в аренду земельного участка с недостатками, препятствующими пользованию им, в материалы дела не представлено.
Доводы заявителя о том, что факт подписания между сторонами акта приема-передачи земельного участка не свидетельствует об отсутствии недостатков у земельного участка и не снимает обязанности арендодателя по возмещению затрат на их устранение, подлежат отклонению, поскольку акт приема-передачи земельного участка оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу.
Доводы заявителя о том, что прохождение кабеля по земельному участку ограничивает его использование, поскольку в охранной зоне нельзя размещать объекты капитального строительства, подлежат отклонению, поскольку как установлено из материалов дела, кабельная линия расположена вне пределов места допустимого размещения зданий, строений, сооружений.
Довод заявителя о невозможности размещения на земельном участке некоторых элементов благоустройства, подлежит отклонению, поскольку не свидетельствует о том, что земельный участок не может быть (не мог быть) использован по своему назначению.
Остальные доводы заявителя подлежат отклонению, поскольку не подтверждают правомерность позиции Общества.
Учитывая изложенное суд первой инстанции правомерно отказал Обществу в удовлетворении встречных исковых требований.
При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Ивановской области подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба Общества - без удовлетворения.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ивановской области от 01.03.2016 по делу N А17-4212/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СпецПакТекстиль" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ивановской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
Председательствующий
Л.И.ЧЕРНЫХ
Судьи
О.Б.ВЕЛИКОРЕДЧАНИН
Т.В.ХОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.06.2016 N 02АП-3274/2016 ПО ДЕЛУ N А17-4212/2015
Требование: О взыскании задолженности по договору аренды и неустойки.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 июня 2016 г. по делу N А17-4212/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 июня 2016 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Черных Л.И.,
судей Великоредчанина О.Б., Хоровой Т.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Боковой У.Ю.,
при участии представителей
истца: Красоткиной О.С. по доверенности от 28.08.2015, Арефьевой Н.А. по доверенности от 15.09.2015,
ответчика: Кузнецова А.Н. по доверенности от 24.08.2015,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СпецПакТекстиль"
на решение Арбитражного суда Ивановской области от 01.03.2016 по делу N А17-4212/2015, принятое судом в составе судьи Балашовой Н.С.
по иску Администрации города Иваново
к обществу с ограниченной ответственностью "СпецПакТекстиль"
о взыскании денежной суммы,
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "СпецПакТекстиль"
к Администрации города Иваново
о взыскании денежной суммы,
третье лицо: открытое акционерного общества "Ивгорэлектросеть",
установил:
Администрация города Иваново (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ивановской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "СпецПакТекстиль" (далее - Общество, заявитель) 20 088 602 рублей 74 копеек задолженности за период с 01.01.2014 до 01.01.2016 по договору аренды от 29.07.2013 N С-3/02-1602 и 5 663 141 рубля 82 копеек неустойки за период с 31.03.2014 до 28.12.2015.
Общество обратилось в Арбитражный суд Ивановской области со встречным иском о взыскании с Администрации в пользу Общества 87 553 рублей 66 копеек расходов (убытков), понесенных в связи с устранением недостатков земельного участка путем переноса кабельной линии.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общества "Ивгорэлектросеть" (далее - третье лицо, ОАО "Ивгорэлектросеть").
Решением Арбитражного суда Ивановской области от 01.03.2016 исковые требования Администрации удовлетворены частично: с Общества в пользу Администрации взыскано 20 088 602 рубля 74 копейки задолженности по арендной плате и 2 335 391 рубль 74 копейки неустойки. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.
Общество с принятым решением суда не согласилось, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.
Заявитель считает, что факт подписания между сторонами акта приема-передачи земельного участка, в котором указано на то, что земельный участок пригоден для использования, не свидетельствует об отсутствии недостатков у земельного участка и не снимает обязанности арендодателя по возмещению затрат на их устранение. Заявитель указывает, что в переданной Обществу аукционной документации отсутствовала информация о том, что земельный участок обременен электрическим кабелем. Заявитель полагает, что прохождения кабеля по земельному участку ограничивает его использование, поскольку в охранной зоне нельзя размещать объекты капитального строительства и некоторые элементы благоустройства. Также заявитель считает, что в данном случае не подлежат применению статьи 15, 16, 1064, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку они регулируют правоотношения по возмещению вреда между лицами, не являющимися сторонами какого-либо договора, не связанные с исполнением (неисполнением) договорных обязательств. Кроме того, по мнению заявителя, суд необоснованно не усмотрел препятствий в пользовании земельным участком в период с 09.06.2014 по 10.09.2014.
Администрация, ООО "Ивгорэлектросеть" в отзывах на апелляционную жалобу с доводами Общества не согласились.
В судебном заседании представители сторон поддержали свои позиции по делу.
ОАО "Ивгорэлектросеть" явку своих представителей в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, представило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей третьего лица.
Законность решения Арбитражного суда Ивановской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства от 17.07.2013 между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды от 29.07.2013 N С-3/02-1602 земельного участка с кадастровым номером 37:24:020446:86, площадью 3 037 кв. м, расположенного по адресу: г. Иваново, ул. 4-я Деревенская, у д. 36, предоставленного для строительства здания смешанного использования: с жилыми единицами в верхних этажах и размещением в нижних этажах объектов делового, культурного, обслуживающего и коммерческого назначения. Срок аренды установлен на 48 месяцев со дня подписания договора аренды (листы дела 12-13 том 1).
Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 20.08.2013.
Земельный участок передан арендатору на основании акта приема-передачи (лист дела 14 том 1).
Постановлением Администрации от 19.02.2014 N 343 Обществу предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в части совмещения красной линии и линии застройки.
Приказом Управления архитектуры и градостроительства администрации города Иваново от 13.03.2014 N 75-г утвержден градостроительный план земельного участка (лист дела 34 том 2).
09.06.2014 Обществу выдано разрешение на строительство.
По заявлению арендатора решением комиссии Ивановского городского комитета по управлению имуществом по рассмотрению вопросов, связанных с начислением арендной платы за землю, Обществу была предоставлена рассрочка уплаты задолженности по арендной плате по спорному договору в сумме 11 256 000 рублей (по состоянию на 01.04.2015) на шесть месяцев при уплате равными долями в период с 01.05.2015 до 01.10.2015 (лист дела 78 том 1).
Неисполнение Обществом обязанности по внесению арендных платежей явилось основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим иском.
В свою очередь Общество, полагая, что земельный участок передан ему с существенными недостатками (на земельном участке проходит кабельная линия 6 кВт и газопровод среднего давления), обратилось со встречным иском о взыскании с Администрации расходов на устранение недостатков земельного участка путем переноса кабельной линии в сумме 87 553 рублей 66 копеек.
При принятии судебного акта Арбитражный суд Ивановской области руководствовался статьями 15, 16, 307 - 310, 333, 401, 420, 421, 432, 606, 607, 612, пунктом 1 статьи 614, пунктом 1 статьи 1064, статьей 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, статьей 38.1, пунктом 1 статьи 62, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации".
Рассмотрев апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для ее удовлетворения.
На основании пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, за период с 01.01.2014 по 01.01.2016 за Обществом образовалась задолженность по арендной плате по договору от 29.07.2013 N С-3/02-1602 в сумме 20 088 602 рублей 74 копеек.
Факт наличия задолженности по арендной плате Общество не оспаривает.
В соответствии с пунктом 5.2 названного договора за нарушение сроков внесения арендной платы по договору аренды арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1 процента от размера невнесенной суммы за каждый календарный день просрочки.
Администрация начислила Обществу пени в сумме 5 663 141 рубля 82 копеек за период с 31.03.2014 до 28.12.2015.
Расчет пени судом первой инстанции проверен и обоснованно признан правильным частично в сумме 5 137 861 рублей 83 копеек, поскольку в период с 01.05.2015 до 01.10.2015 арендатору была предоставлена рассрочка по оплате задолженности за 2014 год и первый квартал 2015 года, которая составляет 11 256 000 рублей.
Кроме того, по ходатайству Общества на основании статьи 333 Кодекса суд первой инстанции обоснованно уменьшил размер неустойки до 2 335 391 рубля 74 копеек, в связи с ее несоразмерностью последствиям нарушения обязательства.
Доводы заявителя о том, что Обществом были понесены расходы на устранение недостатков земельного участка путем переноса кабельной линии в сумме 87 553 рублей 66 копеек, в период с 09.06.2014 по 10.09.2014 Общество не имело возможности пользоваться земельным участком, подлежат отклонению ввиду следующего.
На основании пункта 1 статьи 612 Кодекса арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
В соответствии с положениями статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 30.12.2012 N 318-ФЗ) аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение (технологическое присоединение). При этом указанные сведения должны содержаться в извещении или сообщении о проведении аукциона.
Из материалов дела следует и судом первой инстанции правильно установлено, что сторонами заключен договор аренды от 29.07.2013 N С-3/02-1602, в котором разрешенное использование определено в соответствии с условиями аукциона, подписан акт приема - передачи земельного участка, в котором стороны подтвердили, что земельный участок передан в надлежащем виде, пригоден для использования, претензий у арендатора к арендодателю по передаваемому участку не имеется. На основании акта-приема передачи Обществу передана необходимая документация.
Обществу выдано разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в части совмещения красной линии и линии застройки, а также разрешение на строительство здания смешанного использования: с жилыми единицами в верхних этажах и размещением в нижних этажах объектов делового, культурного, обслуживающего и коммерческого назначения на спорном земельном участке (лист дела 33 том 2).
Из чертежа градостроительного плана земельного участка однозначно следует, что спорная кабельная линия расположена вне пределов места допустимого размещения зданий, строений, сооружений (с учетом смещения зоны застройки на основании постановления администрации от 19.02.2014 N 343), при этом определена охранная зона инженерных сетей (лист дела 81 том 2).
Доказательства, подтверждающие нахождение кабеля в месте, отличном от обозначенного на чертеже градостроительного плана земельного участка, чертеже схемы планировочной организации земельного участка и схеме топографического плана участка, отсутствуют.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы, лиц участвующих в деле, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что Обществом не представлены доказательства, подтверждающие наличие недостатков земельного участка или ухудшения его состояния, полностью или частично препятствующих пользованию им по назначению согласно условиям договора, в том числе в период с 09.06.2014 по 10.09.2014.
Общество не направляло в адрес Администрации уведомлений о недостатках земельного участка, о невозможности его использования по назначению. Общество пользовалось земельным участком без возражений.
Из пояснений Общества и материалов дела следует, что земельный участок пригоден для строительства многоэтажного жилого дома, что соответствует разрешенному использованию земельного участка.
Само по себе наличие на земельном участке кабеля не препятствовало строительству объекта на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием земельного участка.
В суде первой инстанции представитель ОАО "Ивгорэлектросеть" пояснил, что спорный кабель переносился Обществом в связи с предполагаемым обустройством детской площадки. При проектировании зоны благоустройства в ином порядке необходимость в переносе кабеля отсутствовала бы, расходы, которые предусматривались при формировании документации на аукцион, для осуществления технологического присоединения (241 535 рублей 37 копеек), фактически составили меньшую сумму (35 843 рублей 39 копеек) (листы дела 101-102 том 2, листы дела 1-3 том 3).
Следует отметить, что на основании договора аренды от 02.06.2014 N 02-6154 для благоустройства территории, прилегающей к зданию смешанного использования: с жилыми единицами в верхних этажах и размещением в нижних этажах объектов делового, культурного, обслуживающего и коммерческого назначения, предполагаемого к строительству на земельном участке с кадастровым номером 37:24:020446:86, Обществу были предоставлены четыре земельных участка с кадастровыми номерами 37:24:020446:1968, 37:24:020446:1969, 37:24:020446:1970, 37:24:020446:1971 (листы дела 78-79 том 2).
Таким образом, доказательств того, что причиной переноса кабельной линии явились неправомерные действия Администрации, а именно: предоставление в аренду земельного участка с недостатками, препятствующими пользованию им, в материалы дела не представлено.
Доводы заявителя о том, что факт подписания между сторонами акта приема-передачи земельного участка не свидетельствует об отсутствии недостатков у земельного участка и не снимает обязанности арендодателя по возмещению затрат на их устранение, подлежат отклонению, поскольку акт приема-передачи земельного участка оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу.
Доводы заявителя о том, что прохождение кабеля по земельному участку ограничивает его использование, поскольку в охранной зоне нельзя размещать объекты капитального строительства, подлежат отклонению, поскольку как установлено из материалов дела, кабельная линия расположена вне пределов места допустимого размещения зданий, строений, сооружений.
Довод заявителя о невозможности размещения на земельном участке некоторых элементов благоустройства, подлежит отклонению, поскольку не свидетельствует о том, что земельный участок не может быть (не мог быть) использован по своему назначению.
Остальные доводы заявителя подлежат отклонению, поскольку не подтверждают правомерность позиции Общества.
Учитывая изложенное суд первой инстанции правомерно отказал Обществу в удовлетворении встречных исковых требований.
При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Ивановской области подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба Общества - без удовлетворения.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ивановской области от 01.03.2016 по делу N А17-4212/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СпецПакТекстиль" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ивановской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
Председательствующий
Л.И.ЧЕРНЫХ
Судьи
О.Б.ВЕЛИКОРЕДЧАНИН
Т.В.ХОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)