Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 10 марта 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Жуковой Т.М.,
судей Виноградовой Л.Ф., Семенова В.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Яковлевой Ю.В.,
при участии:
от истца - Администрации города Екатеринбурга: не явились,
от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Артель" (ООО "Артель"): Сажиной Н.Ю. (удостоверение, доверенность от 16.10.2015)
(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
истца - Администрации города Екатеринбурга,
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 18 декабря 2015 года,
принятое судьей С.Ю.Григорьевой,
по делу N А60-43476/2015
по иску Администрации города Екатеринбурга
к ООО "Артель" (ОГРН 1086671005190, ИНН 6671256957)
о взыскании платы за пользование земельным участком, процентов за пользование чужими денежными средствами,
установил:
Администрация города Екатеринбурга (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ООО "Артель" (далее - ответчик) о взыскании задолженности в размере 2 707 079 руб. 34 коп., в том числе 2 691 370 руб. 71 коп. платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 66:41:0401021:65 за период с июня 2012 года по июль 2015 года, 15 708 руб. 63 коп. процентов за пользование денежными средствами за период с 11.08.2015 по 31.08.2015.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 18 декабря 2015 года исковые требования удовлетворены частично. Взыскано с ООО "Артель" в пользу Администрации города Екатеринбурга 147 386 руб. 45 коп., в том числе 146 531 руб. 20 коп. долга и 855 руб. 25 коп. процентов. В остальной части иска отказано.
Не согласившись, истец обратился в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение первой инстанции изменить, исковые требования удовлетворить частично, в сумме 441 898 руб. 89 коп.
В апелляционной жалобе истец указывает на то, что судом неверно применена ставка арендной платы за "прочие земельные участки", поскольку вид разрешенного использования земельного участка "предпринимательство" не был изменен в установленном законом порядке. Отмечает, что ответчиком с момента заключения договора аренды здания не было оформлено разрешение на строительство (реконструкцию) здания. Данный документ являлся бы основанием для применения "льготной" ставки арендной платы.
В представленном отзыве на апелляционную жалобу ответчик указывает на необходимость применения ставки за "прочие земельные участки". Считает, что в поведении истца имеются признаки злоупотребления правом.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
В судебное заседание представитель истца не явился.
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в соответствии со ст. 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ только в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела, между Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом (арендодатель) и ООО "Артель" (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда N 49000280 от 10.02.2011, в соответствии с которым в аренду передано отдельно стоящее здание, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Чернышевского, 12 литер А, А1 на срок с 01.01.2011 по 01.07.2015.
В ст. 652 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования (п. 1).
В соответствии с п. 2 ст. 652 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.
Арендованный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0401021:223.
В п. 3.2.25 договора предусмотрена обязанность арендатора заключить договор аренды земельного участка, занятого арендуемым объектом недвижимости и необходимого для его эксплуатации.
Согласно п. 2 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
Однако, договор аренды земельного участка ответчиком не заключен.
Если сторонами договора аренды нежилого помещения достигнута договоренность о сдаче земельного участка в аренду по отдельному договору, но такой договор заключен не был, арендатор нежилого помещения, не вносивший платежи за землю, неосновательно сберег денежные средства, которые должен был выплатить за использование данного участка (Постановление Президиума ВАС РФ от 11.04.2000 N 735/00 по делу N А82-29/99-А/2).
Согласно расчету арендной платы, задолженность ответчика за арендованный земельный участок за период с июня 2012 года по июль 2015 года составила 2 691 370 руб. 71 коп.
Удовлетворяя иск частично, суд первой инстанции исходил из площади земельного участка 513 кв. м, соответствующей кадастровой стоимости и ставки арендной платы за прочие земельные участки.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение Арбитражного суда Свердловской области от 18 декабря 2015 года подлежит изменению на основании ч. 3 п. 1 ст. 270 АПК РФ, в связи со следующим.
В соответствии со п. 1 ст. 1102, п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований пользовалось чужим имуществом, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования (неосновательное обогащение), по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
На основании ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лицо, обратившееся с требованием о возмещении неосновательного обогащения, возникшего в результате неосновательного пользования его имуществом, обязано доказать факт пользования ответчиком принадлежащим истцу имуществом, отсутствие правовых оснований такого пользования, а также размер неосновательного обогащения.
В силу п. 7 ч. 1 ст. 1, ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 Земельного кодекса Российской Федерации (п. 2 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 3 ст. 33 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры земельных участков для целей, не указанных в п. 1 настоящей статьи, устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Расчет арендной платы за земельный участок следует производить с учетом фактически занятой и необходимой для эксплуатации здания ответчика площади земельного участка - 513 кв. м.
Формирование указанного земельного участка именно под здание ответчика площадью 513 кв. м подтверждается следующими доказательствами: письмом о схеме расположения земельного участка от 27.03.2013 N 21.1-06/797, постановлением Администрации города Екатеринбурга от 14.05.2013 N 1665, согласно которым первоначально сформирован земельный участок с площадью 1180 кв. м, письмами ответчика от 27.10.20144 N 5, от 15.12.2014 N 6, письмом о протоколе разногласий от 22.12.2014 N 02.12-12/1/001/5032, согласно которому администрацией проводятся мероприятия по формированию земельного участка меньшей площадью, чем ранее сформированный площадью 1180 кв. м, письмом ЕМУП "Екатеринбургский метрополитен" от 15.09.2014 N 478, служебной запиской от 29.01.2015 N 394/51/02.13-17, постановлением Администрации г. Екатеринбурга от 14.04.2015 N 917 об утверждении схемы земельного участка площадью 513 кв. м, которому, впоследствии, присвоен номер 66:41:0401021:223.
Согласно постановлению Администрации г. Екатеринбурга от 14.04.2015 N 917 об утверждении схемы земельного участка, арендуемый земельный участок имеет вид разрешенного использования "предпринимательство", что подтверждается данными публичной кадастровой карты (т. 1 л.д. 35, 89).
Доказательств, подтверждающих, что используемый земельный участок имеет другой вид разрешенного использования, материалы дела не содержат.
Каких-либо действий, направленных на изменение именно вида разрешенного использования и приведения его в соответствие с фактическим использованием, ответчик не предпринимал.
Объект муниципального имущества предоставлен в аренду для использования по назначению как торговое, конторское (п. 1.1. договора аренды).
Кадастровая стоимость земельного участка, из которой необходимо исходить при расчете арендной платы, определена судом в размере 11 112 937,92 руб. до 31.12.2013, 2 347 510,33 руб. до 15.05.2015.
Указанная кадастровая стоимость определена для земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401021:65, из которого сформирован земельный участок с кадастровым номером 66:41:0401021:223, что прямо следует из выписки от 19.05.2015 N 66/301/15-333676.
Согласно Методическим указаниям по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 12.08.2006 N 222, при определении кадастровой стоимости вновь образуемого земельного участка кадастровым органом применяется удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка, который был рассчитан в соответствии с теми данными, которые использовались при проведении государственной кадастровой оценки земель до существования нового участка.
Вышеуказанная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401021:65 установлена Постановлением Правительства Свердловской области N 695-пп от 07.06.2011 и приказом МУГИСО N 32 от 15.01.2013.
С 15.05.2015 применяется для расчетов кадастровая стоимость земельного участка 66:41:0401021:223 в размере 12 973 590,45 руб.
Также, при расчете арендной платы необходимо учесть повышающие коэффициенты, установленные постановлениями Правительства Свердловской области N 1672-пп от 27.12.2013, N 1227-пп от 30.12.2014, применение которых предусмотрено п. 16 Положения, утв. решением Екатеринбургской городской Думы от 28.03.2006 N 23/22.
В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе, вследствие неосновательного обогащения.
Ввиду отсутствия заключенного между сторонами спора договора аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих ответчику объектов недвижимости, право истца требовать и обязанность ответчика уплачивать арендную плату не возникли.
Вместе с тем, внедоговорное использование чужого имущества является признаком кондикционного обязательства, которое влечет право потерпевшего на получение и обязанность приобретателя по возмещению неосновательного обогащения.
В соответствии со статьями 1102, 1105 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований временно пользовалось чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить то, что оно сберегло вследствие такого использования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Земельное законодательство основывается, в частности, на принципе платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации случаев (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
Таким образом, арендная плата за 2012 год (июнь - декабрь) составит 97 022 руб. 03 коп., за 2013 год - 178 355 руб. 78 коп., за 2014 год - 45 310 руб. 67 коп. с учетом регистрации 30.07.2014 права муниципальной собственности на земельный участок, за 2015 год (январь - июль) - 118 646 руб. 08 коп., итого 439 334 руб. 56 коп.
В связи с указанными обстоятельствами, требование истца о взыскании с ответчика платы за земельный участок подлежит частичному удовлетворению в размере 439 334 руб. 56 коп.
Кроме того, истец просит взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 15708 руб. 63 коп. за период с 11.08.2015 по 31.08.2015.
Положениями п. 2 ст. 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, установлено, что на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
Согласно п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Проценты за пользование чужими денежными средствами за указанный период с учетом суммы долга 439 334 руб. 56 коп. составляют 2564 руб. 33 коп. (по ставке 10,12% годовых за 6 дней и 9,96% годовых за 15 дней), в связи с чем требование подлежит частичному удовлетворению.
В связи с указанными обстоятельствами, требование истца о взыскании с проценты за пользование чужими денежными средствами подлежит частичному удовлетворению в размере 2564 руб. 33 коп.
С учетом изложенного, доводы заявителя апелляционной жалобы, принимаются судом апелляционной инстанции как обоснованные.
Довод ответчика о необходимости применения ставки за прочие земельные участки, отклоняется судом апелляционной инстанции в связи со следующим.
В постановлении Администрации города Екатеринбурга от 14.04.2015 N 917 Об утверждении схемы земельного участка площадью 513 кв. м по адресу: г. Екатеринбург, ул. Чернышевского, 12 под административное бытовое здание установлен вид разрешенного использования участка - "предпринимательство", что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 19.05.2015.
Объект муниципального имущества предоставлен в аренду для использования по назначению как торговое, конторское (п. 1.1. договора аренды) и используется арендатором с 14.05.2012, согласно акту приема-передачи от 06.06.2012. Как установлено судом, именно с этого момента у ответчика и возникла обязанность по внесению платежей за пользование соответствующим земельным участком.
На основании положений подп. 8 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 6-9 ст. 1, ч. 1, 3, 6 ст. 30, ст. 36, п. 1-3 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 4, 7, 16, 20-22 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" суд апелляционной инстанции считает необходимым указать на то, что при рассмотрении настоящего спора правовое значение имеет вид разрешенного использования, с которым предоставлен спорный земельный участок и внесенный в Государственный кадастр недвижимости.
Вместе с тем, несовпадение фактического и разрешенного использования земельного участка, может служить основанием для постановки вопроса об изменении вида разрешенного использования в предусмотренном законом порядке либо разрешения в самостоятельном производстве спора, связанного с правильностью определения вида разрешенного использования органом кадастрового учета.
Однако, ответчик с 06.06.2012 не воспользовался возможностью изменить вид разрешенного использования спорного земельного участка. Представленная в материалы дела переписка сторон связана с согласованием проведения ремонта здания, переданного в аренду.
Представленные ответчиком документы: акт обследования здания и арендуемых помещений от 20.09.2011, заключение от 27.02.2012 по результатам обследования строительных конструкций (рекомендовано актом от 20.09.2011), письма ответчика от 30.01.2012 в которых он просил произвести перерасчет арендной платы за здание, 06.11.2012 информировал администрацию о состоянии работ на объекте, локальный сметный расчет на демонтажные работы и дефектная ведомость, свидетельствующие о неблагоустроенности переданного здания в аренду, не могут служить основанием для применения ставки за прочие земельные участки.
На основании изложенного отклоняются доводы ответчика о злоупотреблении правом со стороны истца (ст. 10 ГК РФ).
Таким образом, выводы суда первой инстанции не основаны на оценке всех представленных доказательств в совокупности, что не соответствует требованиям ст. 71 АПК РФ.
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 18 декабря 2015 года подлежит изменению на основании ч. 3 п. 1 ст. 270 АПК РФ.
На основании ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате госпошлины за рассмотрение иска относятся на ответчика.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 18 декабря 2015 года по делу N А60-43476/2015 изменить.
Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Артель" в пользу Администрации города Екатеринбурга 441 898 рублей 89 копеек, в том числе, 439 334 рубля 56 копеек долга и 2564 рубля 33 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать в федеральный бюджет с общества с ограниченной ответственностью "Артель" (ОГРН 1086671005190, ИНН 6671256957) госпошлину по иску в сумме 5970 рублей 92 копейки.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Т.М.ЖУКОВА
Судьи
Л.Ф.ВИНОГРАДОВА
В.В.СЕМЕНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.03.2016 N 17АП-682/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А60-43476/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 марта 2016 г. N 17АП-682/2016-ГК
Дело N А60-43476/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 10 марта 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Жуковой Т.М.,
судей Виноградовой Л.Ф., Семенова В.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Яковлевой Ю.В.,
при участии:
от истца - Администрации города Екатеринбурга: не явились,
от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Артель" (ООО "Артель"): Сажиной Н.Ю. (удостоверение, доверенность от 16.10.2015)
(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
истца - Администрации города Екатеринбурга,
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 18 декабря 2015 года,
принятое судьей С.Ю.Григорьевой,
по делу N А60-43476/2015
по иску Администрации города Екатеринбурга
к ООО "Артель" (ОГРН 1086671005190, ИНН 6671256957)
о взыскании платы за пользование земельным участком, процентов за пользование чужими денежными средствами,
установил:
Администрация города Екатеринбурга (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ООО "Артель" (далее - ответчик) о взыскании задолженности в размере 2 707 079 руб. 34 коп., в том числе 2 691 370 руб. 71 коп. платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 66:41:0401021:65 за период с июня 2012 года по июль 2015 года, 15 708 руб. 63 коп. процентов за пользование денежными средствами за период с 11.08.2015 по 31.08.2015.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 18 декабря 2015 года исковые требования удовлетворены частично. Взыскано с ООО "Артель" в пользу Администрации города Екатеринбурга 147 386 руб. 45 коп., в том числе 146 531 руб. 20 коп. долга и 855 руб. 25 коп. процентов. В остальной части иска отказано.
Не согласившись, истец обратился в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение первой инстанции изменить, исковые требования удовлетворить частично, в сумме 441 898 руб. 89 коп.
В апелляционной жалобе истец указывает на то, что судом неверно применена ставка арендной платы за "прочие земельные участки", поскольку вид разрешенного использования земельного участка "предпринимательство" не был изменен в установленном законом порядке. Отмечает, что ответчиком с момента заключения договора аренды здания не было оформлено разрешение на строительство (реконструкцию) здания. Данный документ являлся бы основанием для применения "льготной" ставки арендной платы.
В представленном отзыве на апелляционную жалобу ответчик указывает на необходимость применения ставки за "прочие земельные участки". Считает, что в поведении истца имеются признаки злоупотребления правом.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
В судебное заседание представитель истца не явился.
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в соответствии со ст. 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ только в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела, между Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом (арендодатель) и ООО "Артель" (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда N 49000280 от 10.02.2011, в соответствии с которым в аренду передано отдельно стоящее здание, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Чернышевского, 12 литер А, А1 на срок с 01.01.2011 по 01.07.2015.
В ст. 652 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования (п. 1).
В соответствии с п. 2 ст. 652 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.
Арендованный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0401021:223.
В п. 3.2.25 договора предусмотрена обязанность арендатора заключить договор аренды земельного участка, занятого арендуемым объектом недвижимости и необходимого для его эксплуатации.
Согласно п. 2 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
Однако, договор аренды земельного участка ответчиком не заключен.
Если сторонами договора аренды нежилого помещения достигнута договоренность о сдаче земельного участка в аренду по отдельному договору, но такой договор заключен не был, арендатор нежилого помещения, не вносивший платежи за землю, неосновательно сберег денежные средства, которые должен был выплатить за использование данного участка (Постановление Президиума ВАС РФ от 11.04.2000 N 735/00 по делу N А82-29/99-А/2).
Согласно расчету арендной платы, задолженность ответчика за арендованный земельный участок за период с июня 2012 года по июль 2015 года составила 2 691 370 руб. 71 коп.
Удовлетворяя иск частично, суд первой инстанции исходил из площади земельного участка 513 кв. м, соответствующей кадастровой стоимости и ставки арендной платы за прочие земельные участки.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение Арбитражного суда Свердловской области от 18 декабря 2015 года подлежит изменению на основании ч. 3 п. 1 ст. 270 АПК РФ, в связи со следующим.
В соответствии со п. 1 ст. 1102, п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований пользовалось чужим имуществом, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования (неосновательное обогащение), по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
На основании ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лицо, обратившееся с требованием о возмещении неосновательного обогащения, возникшего в результате неосновательного пользования его имуществом, обязано доказать факт пользования ответчиком принадлежащим истцу имуществом, отсутствие правовых оснований такого пользования, а также размер неосновательного обогащения.
В силу п. 7 ч. 1 ст. 1, ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 Земельного кодекса Российской Федерации (п. 2 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 3 ст. 33 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры земельных участков для целей, не указанных в п. 1 настоящей статьи, устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Расчет арендной платы за земельный участок следует производить с учетом фактически занятой и необходимой для эксплуатации здания ответчика площади земельного участка - 513 кв. м.
Формирование указанного земельного участка именно под здание ответчика площадью 513 кв. м подтверждается следующими доказательствами: письмом о схеме расположения земельного участка от 27.03.2013 N 21.1-06/797, постановлением Администрации города Екатеринбурга от 14.05.2013 N 1665, согласно которым первоначально сформирован земельный участок с площадью 1180 кв. м, письмами ответчика от 27.10.20144 N 5, от 15.12.2014 N 6, письмом о протоколе разногласий от 22.12.2014 N 02.12-12/1/001/5032, согласно которому администрацией проводятся мероприятия по формированию земельного участка меньшей площадью, чем ранее сформированный площадью 1180 кв. м, письмом ЕМУП "Екатеринбургский метрополитен" от 15.09.2014 N 478, служебной запиской от 29.01.2015 N 394/51/02.13-17, постановлением Администрации г. Екатеринбурга от 14.04.2015 N 917 об утверждении схемы земельного участка площадью 513 кв. м, которому, впоследствии, присвоен номер 66:41:0401021:223.
Согласно постановлению Администрации г. Екатеринбурга от 14.04.2015 N 917 об утверждении схемы земельного участка, арендуемый земельный участок имеет вид разрешенного использования "предпринимательство", что подтверждается данными публичной кадастровой карты (т. 1 л.д. 35, 89).
Доказательств, подтверждающих, что используемый земельный участок имеет другой вид разрешенного использования, материалы дела не содержат.
Каких-либо действий, направленных на изменение именно вида разрешенного использования и приведения его в соответствие с фактическим использованием, ответчик не предпринимал.
Объект муниципального имущества предоставлен в аренду для использования по назначению как торговое, конторское (п. 1.1. договора аренды).
Кадастровая стоимость земельного участка, из которой необходимо исходить при расчете арендной платы, определена судом в размере 11 112 937,92 руб. до 31.12.2013, 2 347 510,33 руб. до 15.05.2015.
Указанная кадастровая стоимость определена для земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401021:65, из которого сформирован земельный участок с кадастровым номером 66:41:0401021:223, что прямо следует из выписки от 19.05.2015 N 66/301/15-333676.
Согласно Методическим указаниям по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 12.08.2006 N 222, при определении кадастровой стоимости вновь образуемого земельного участка кадастровым органом применяется удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка, который был рассчитан в соответствии с теми данными, которые использовались при проведении государственной кадастровой оценки земель до существования нового участка.
Вышеуказанная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401021:65 установлена Постановлением Правительства Свердловской области N 695-пп от 07.06.2011 и приказом МУГИСО N 32 от 15.01.2013.
С 15.05.2015 применяется для расчетов кадастровая стоимость земельного участка 66:41:0401021:223 в размере 12 973 590,45 руб.
Также, при расчете арендной платы необходимо учесть повышающие коэффициенты, установленные постановлениями Правительства Свердловской области N 1672-пп от 27.12.2013, N 1227-пп от 30.12.2014, применение которых предусмотрено п. 16 Положения, утв. решением Екатеринбургской городской Думы от 28.03.2006 N 23/22.
В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе, вследствие неосновательного обогащения.
Ввиду отсутствия заключенного между сторонами спора договора аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих ответчику объектов недвижимости, право истца требовать и обязанность ответчика уплачивать арендную плату не возникли.
Вместе с тем, внедоговорное использование чужого имущества является признаком кондикционного обязательства, которое влечет право потерпевшего на получение и обязанность приобретателя по возмещению неосновательного обогащения.
В соответствии со статьями 1102, 1105 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований временно пользовалось чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить то, что оно сберегло вследствие такого использования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Земельное законодательство основывается, в частности, на принципе платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации случаев (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
Таким образом, арендная плата за 2012 год (июнь - декабрь) составит 97 022 руб. 03 коп., за 2013 год - 178 355 руб. 78 коп., за 2014 год - 45 310 руб. 67 коп. с учетом регистрации 30.07.2014 права муниципальной собственности на земельный участок, за 2015 год (январь - июль) - 118 646 руб. 08 коп., итого 439 334 руб. 56 коп.
В связи с указанными обстоятельствами, требование истца о взыскании с ответчика платы за земельный участок подлежит частичному удовлетворению в размере 439 334 руб. 56 коп.
Кроме того, истец просит взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 15708 руб. 63 коп. за период с 11.08.2015 по 31.08.2015.
Положениями п. 2 ст. 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, установлено, что на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
Согласно п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Проценты за пользование чужими денежными средствами за указанный период с учетом суммы долга 439 334 руб. 56 коп. составляют 2564 руб. 33 коп. (по ставке 10,12% годовых за 6 дней и 9,96% годовых за 15 дней), в связи с чем требование подлежит частичному удовлетворению.
В связи с указанными обстоятельствами, требование истца о взыскании с проценты за пользование чужими денежными средствами подлежит частичному удовлетворению в размере 2564 руб. 33 коп.
С учетом изложенного, доводы заявителя апелляционной жалобы, принимаются судом апелляционной инстанции как обоснованные.
Довод ответчика о необходимости применения ставки за прочие земельные участки, отклоняется судом апелляционной инстанции в связи со следующим.
В постановлении Администрации города Екатеринбурга от 14.04.2015 N 917 Об утверждении схемы земельного участка площадью 513 кв. м по адресу: г. Екатеринбург, ул. Чернышевского, 12 под административное бытовое здание установлен вид разрешенного использования участка - "предпринимательство", что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 19.05.2015.
Объект муниципального имущества предоставлен в аренду для использования по назначению как торговое, конторское (п. 1.1. договора аренды) и используется арендатором с 14.05.2012, согласно акту приема-передачи от 06.06.2012. Как установлено судом, именно с этого момента у ответчика и возникла обязанность по внесению платежей за пользование соответствующим земельным участком.
На основании положений подп. 8 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 6-9 ст. 1, ч. 1, 3, 6 ст. 30, ст. 36, п. 1-3 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 4, 7, 16, 20-22 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" суд апелляционной инстанции считает необходимым указать на то, что при рассмотрении настоящего спора правовое значение имеет вид разрешенного использования, с которым предоставлен спорный земельный участок и внесенный в Государственный кадастр недвижимости.
Вместе с тем, несовпадение фактического и разрешенного использования земельного участка, может служить основанием для постановки вопроса об изменении вида разрешенного использования в предусмотренном законом порядке либо разрешения в самостоятельном производстве спора, связанного с правильностью определения вида разрешенного использования органом кадастрового учета.
Однако, ответчик с 06.06.2012 не воспользовался возможностью изменить вид разрешенного использования спорного земельного участка. Представленная в материалы дела переписка сторон связана с согласованием проведения ремонта здания, переданного в аренду.
Представленные ответчиком документы: акт обследования здания и арендуемых помещений от 20.09.2011, заключение от 27.02.2012 по результатам обследования строительных конструкций (рекомендовано актом от 20.09.2011), письма ответчика от 30.01.2012 в которых он просил произвести перерасчет арендной платы за здание, 06.11.2012 информировал администрацию о состоянии работ на объекте, локальный сметный расчет на демонтажные работы и дефектная ведомость, свидетельствующие о неблагоустроенности переданного здания в аренду, не могут служить основанием для применения ставки за прочие земельные участки.
На основании изложенного отклоняются доводы ответчика о злоупотреблении правом со стороны истца (ст. 10 ГК РФ).
Таким образом, выводы суда первой инстанции не основаны на оценке всех представленных доказательств в совокупности, что не соответствует требованиям ст. 71 АПК РФ.
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 18 декабря 2015 года подлежит изменению на основании ч. 3 п. 1 ст. 270 АПК РФ.
На основании ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате госпошлины за рассмотрение иска относятся на ответчика.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 18 декабря 2015 года по делу N А60-43476/2015 изменить.
Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Артель" в пользу Администрации города Екатеринбурга 441 898 рублей 89 копеек, в том числе, 439 334 рубля 56 копеек долга и 2564 рубля 33 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать в федеральный бюджет с общества с ограниченной ответственностью "Артель" (ОГРН 1086671005190, ИНН 6671256957) госпошлину по иску в сумме 5970 рублей 92 копейки.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Т.М.ЖУКОВА
Судьи
Л.Ф.ВИНОГРАДОВА
В.В.СЕМЕНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)