Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Участники долевого строительства указывают что оплатили стоимость квартиры, однако не могут зарегистрировать право собственности в связи с отсутствием документов, подтверждающих право застройщика на передачу имущества.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Гучинский И.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Рогачева И.А.
судей Мирошниковой Е.Н. и Вологдиной Т.И.
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 18 августа 2015 года по делу N 2-3597/15 по иску И.А.А. и И.Л. к закрытому акционерному обществу "Строительное управление N 12" и к обществу с ограниченной ответственностью "Ключ" о признании права общей долевой собственности на квартиру.
Заслушав доклад судьи Рогачева И.А., судебная коллегия
установила:
И.А.А. и И.Л. обратились в суд с исковым заявлением, в котором указали в качестве ответчиков ЗАО "Строительное управление N 12" и ООО "Ключ" и изложили требования о признании за истцами права общей долевой собственности (по <...> доли за каждым) на <адрес> общей площадью 142,5 кв. м, жилой площадью 82,7 кв. м, указывая на то, что 03.04.2012 г. заключили с ЗАО "СУ-12" договор долевого участия в строительстве жилого дома N П-1-10, исполнили обязательства по этому договору - внесли оплату в размере 10.585.600 руб., после завершения строительства дома квартира была передана истцам по акту от 25.07.2012 г., подписанному ЗАО "СУ-12", однако регистрации за ними права собственности на квартиру препятствует отсутствие протокола исполнения инвестиционных обязательств между КУГИ Санкт-Петербурга и ООО "Ключ", являвшимся застройщиком, и отсутствие документов, подтверждающих право ЗАО "СУ-12" на передачу квартиры истцам.
Вышеназванным решением суда исковые требования И.А.А. и И.Л. удовлетворены.
В апелляционной жалобе Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, просит отменить принятое судом решение, считая его необоснованным и не соответствующим нормам материального права, указывая на отсутствие законных оснований для возникновения у истцов права собственности.
Дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие сторон и третьего лица, извещенных о времени и месте судебного заседания (л.д. 159, 161 - 164), о причинах неявки не сообщивших.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для ее удовлетворения, однако полагает, что принятое по настоящему делу решение подлежит изменению, по следующим основаниям.
Как следует из документов, представленных в суд первой инстанции, а также из дополнительно исследованных судом апелляционной инстанции материалов ранее рассмотренного гражданского дела N 2-508/2014 по иску С. к ЗАО "Строительное управление N 12" и к администрации Пушкинского района Санкт-Петербурга о признании права собственности на квартиру и о прекращении права собственности Санкт-Петербурга, по которому имеется вступившее в законную силу решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 05.03.2014 г. об удовлетворении иска, постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2003 г. N 197 "О проектировании и строительстве жилого дома с подземной автостоянкой по адресу: <адрес>" было утверждено решение инвестиционно-тендерной комиссии о проектировании и строительстве обществом с ограниченной ответственностью "КЛЮЧ" жилого дома с подземной автостоянкой на закрепленном земельном участке площадью 1.544 кв. м, расположенном по адресу: <адрес> за счет собственных и привлеченных средств (настоящее дело, л.д. 166, 167).
20.02.2004 г. между КУГИ Санкт-Петербурга и ООО "КЛЮЧ" был заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях N 00/ЗК-02415(18) по адресу: <адрес>, площадью 1544 кв. м, кадастровый N ..., в соответствии с которым указанный участок был предоставлен для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого дома с подземной автостоянкой и дальнейшего использования после осуществления инвестиционного проекта (гр. дело N 2-508/14, т. 1, л.д. 50 - 55).
16.12.2009 г. Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга было выдано ООО "КЛЮЧ" разрешение N 78-16324.1с-2005 на строительство жилого дома с подземной автостоянкой по адресу: <адрес> (гр. дело N 2-508/14, т. 1, л.д. 49).
20.09.2010 г. между ЗАО "Строительное управление N 12" (инвестором) и ООО "КЛЮЧ" (застройщиком) был заключен договор N 05-06/10 об инвестировании строительства жилого дома, 14.11.2011 г. заключено дополнительное соглашение к этому договору, по условиям которых стороны обязались совместно осуществить деятельность по инвестированию и организации проектирования, строительства и сдаче в эксплуатацию жилого дома со встроенной автостоянкой, расположенного по адресу: <адрес>. По окончании строительства часть инвестора в объекте составляет 866,5 кв. м площади квартир, а также автостоянки 9 машино-мест (гр. дело N 2-508/14, т. 1, л.д. 41 - 44).
Согласно пункту 2.4. указанного договора каждая из сторон самостоятельно несет расходы по проектированию и строительству своей части в объекте.
Приложением N 1 к договору об инвестировании строительства жилого дома согласована цена договора и доля ЗАО "СУ-12" в размере 72.987.500 руб., приложением к договору также является квартирография по объекту, в соответствии с которой квартира на 4-м этаже в строительных осях Б-Е, 1-6, ориентировочной площадью 140,9 кв. м, включена в долю площадей дома, передаваемую ЗАО "СУ-12" (гр. дело N 2-508/14, т. 1, л.д. 45, 46).
03.04.2012 г. И.А.А. и И.Л. ("дольщики") заключили с ЗАО "СУ-12" договор N П/1-10 долевого участия в строительстве жилого дома по вышеназванному строительному адресу, по условиям которого истцы финансируют долю в общей площади этого объекта в виде одной трехкомнатной квартиры общей площадью ориентировочно 165,4 кв. м (с учетом площадей балконов и лоджий), на 4-м этаже, в осях Б-Е, м/о 1-6; размер финансирования составляет 10.585.600 руб. (настоящее дело, л.д. 7 - 12).
Обязанность по оплате стоимости квартиры была исполнена истцами в период с апреля по июль 2012 г., что подтверждено представленными в суд копиями квитанций к приходным кассовым ордерам от 13.04.2012 г., 16.04.2012 г., 22.05.2012 г., 26.06.2012 г. и 24.07.2012 г. (л.д. 15 - 17), а также актом исполнения обязательств по договору от 25.07.2012 г., подписанным истцами и руководителем ЗАО "СУ-12" (в акте указана не соответствующая действительности информация о внесении платежей 03.04.2012 г. - л.д. 14), факт внесения истцами оплаты не оспаривался в ходе рассмотрения дела ответчиком ЗАО "СУ-12", признавшим иск (л.д. 87).
05.04.2012 Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга ООО "КЛЮЧ" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 78-0816в-2012 построенного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 91 - 92).
В материалах гражданского дела N 2-508/14 имеется копия подписанного ООО "Ключ" и ЗАО "СУ-12" акта от 05.04.2012 г. о реальном распределении квартир в построенном доме, которым также подтверждено включение <адрес> площадью 165,4 кв. м на 4-м этаже в <...> в состав доли ЗАО "СУ-12 (л.д. 139).
Согласно акту от 25.07.2012 г., подписанному истцами и ЗАО "СУ-12" в лице его руководителя и главного бухгалтера, <адрес> общей площадью 165,4 кв. м (с террасой) или 142,5 кв. м (без террасы), расположенная на 4-м этаже жилого дома, была передана И.А.А. и И.Л. (л.д. 13).
По данным ПИБ Пушкинского и Колпинского районов Санкт-Петербурга по состоянию на 1990 год по адресу: <адрес> был учтен двухэтажный, бревенчатый многоквартирный дом общей площадью 400,9 кв. м, жилой, площадью 279,4 кв. м (с печами). Согласно акту визуального обследования объекта от 28.08.2007 года строение снесено (гр. дело N 2-508/14, т. 1, л.д. 237 - 249).
Из имеющегося в материалах гражданского дела N 2-508/14 сообщения администрации Пушкинского района Санкт-Петербурга от 27.07.2005 г. в адрес директора ООО "Ключ" следует, что инвестиционные обязательства по пункту 8.6. договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях N 00/ЗК-02415 (18) от 20.02.2004 по расселению постоянно зарегистрированных жителей <адрес> (5 семей/8 человек) ООО "Ключ" выполнены (гр. дело N 2-508/14, т. 1, л.д. 216).
В отношении ООО "Ключ" определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.10.2012 г. по делу N А56-43479/2012 была введена процедура наблюдения (гр. дело N 2-508/14, л.д. 30 - 33).
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.03.2013 г. ООО "Ключ" было признано несостоятельным (банкротом); в отношении его введена процедура конкурсного производства (гр. дело N 2-508/14, т. 2, л.д. 128 - 127).
Вместе с тем факт исполнения ЗАО "СУ-12" обязательств по договору об инвестировании строительства от 20.09.2010 г. и его право получить в счет своей доли <адрес> построенном доме и распоряжаться ею, подтвержденное вышеназванным актом от 05.04.2012 г. о реальном распределении квартир в построенном доме, ООО "Ключ" в рамках настоящего дела не оспаривало; будучи неоднократно извещено о рассмотрении настоящего дела (л.д. 31, 66), возражений против иска не представило.
При таких обстоятельствах отсутствие оформленного Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга (ранее - КУГИ) и ООО "Ключ" протокола о реализации инвестиционного проекта, на что ссылается третье лицо в апелляционной жалобе, не может служить препятствием для оформления права собственности на помещения в построенном и введенном в эксплуатацию многоквартирном доме, при том, что какие-либо основания для возникновения у Санкт-Петербурга в лице Комитета имущественных отношений права собственности на построенный объект в данном случае отсутствуют, и о таких правах Комитет в рамках настоящего дела не заявлял.
Соответственно, принятое судом по настоящему делу решение права и законные интересы Санкт-Петербурга в лице Комитета имущественных отношений не нарушает.
Оценивая доводы апелляционной жалобы о невозможности признания за истцами права собственности при отсутствии государственной регистрации этого права, а также о том, что договор долевого участия в строительстве, заключенный между истцами и ЗАО "СУ N 12", также не был зарегистрирован и что при изложенных выше обстоятельствах право собственности на квартиру могло возникнуть у истцов только при условии государственной регистрации права за застройщиком, перехода этого права к ЗАО "СУ-12" и дальнейшей передачи квартиры истцам, т.е. в порядке п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, установленном для приобретения права собственности на вещь, имеющую собственника, судебная коллегия считает необходимым указать следующее.
Действительно, согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Пунктом 2 ст. 223 ГК РФ, определяющей момент возникновения права собственности у приобретателя по договору, также предусмотрено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Как разъяснено в пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий пункта 2, пункт 4 статьи 218 ГК РФ, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ).
Пункт 2 ст. 8 ГК РФ, на который имеется ссылка в приведенных выше разъяснениях, утратил силу с 01.03.2013 г. на основании Федерального закона от 30.12.2012 г. N 302-ФЗ, однако в настоящее время аналогичное положение содержится в п. 2 ст. 8.1 Кодекса.
На этих положениях закона основаны также разъяснения, содержащиеся в пункте 59 Постановления, где указано, что, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иски о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
В связи с этим в пункте 61 того же Постановления указано, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Исходя из приведенных разъяснений исключается признание за истцами права собственности на квартиру при отсутствии государственной регистрации этого права. В связи с этим надлежащим способом защиты прав истцов является не признание за ними права собственности, а регистрация этого права на основании решения суда (при наличии препятствий к такой регистрации, созданных поведением ответчиков), условием чего является вступление истцов во владение квартирой.
По смыслу пунктов 1 и 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.
В настоящем деле договор с ЗАО "СУ-12" был заключен истцами за два дня до выдачи разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, а денежные средства были фактически внесены истцами во исполнение договора только после выдачи указанного разрешения, что не позволяет признать, что данные средства были привлечены для строительства дома, и применить при разрешении спора нормы вышеназванного Федерального закона.
Исходя из условий договора с застройщиком ООО "Ключ" от 20.09.2010 г. именно ЗАО "СУ-12", приняв участие в финансировании строительства жилого дома, могло приобрести право собственности на квартиры в построенном доме в порядке пункта 1 ст. 218 ГК РФ, т.е. как на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, и после регистрации этого права за собой могло передать его истцам по сделке об отчуждении квартиры, т.е. в порядке п. 2 ст. 218 ГК РФ.
Вместе с тем, поскольку право ЗАО "СУ-12" как лица, участвовавшего в создании объекта недвижимости, приобрести в свою собственность квартиру в построенном доме может перейти к его правопреемникам, в том числе в порядке сингулярного правопреемства, не исключается и возможность передачи этого права другому лицу на основании возмездного договора об уступке права.
Такая сделка подлежит оценке с учетом нормы пункта 2 ст. 1 ГК РФ, согласно которой граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Содержание договора между ЗАО "СУ-12" и истцами по настоящему делу, оформленного как договор долевого участия в строительстве, фактически предполагало достижение именно указанного выше правового результата, т.е. передачу истцам на возмездной основе возникшего у ЗАО "СУ-12" права получить в собственность часть помещений в построенном доме в результате исполнения его обязательств по договору с ООО "Ключ".
При этом, поскольку ЗАО "СУ-12" вправе было бы требовать от застройщика, поведением которого созданы препятствия для оформления права собственности на квартиры в построенном доме, регистрации этого права в судебном порядке, такая регистрация в сложившихся обстоятельствах может быть произведена и непосредственно за истцами по их требованию, поскольку такое право передано им лицом, участвовавшим в создании объекта.
Соответствующие действия не нарушают ничьих прав и законных интересов, поскольку спор между участниками строительства по поводу принадлежности квартиры, на которую претендуют истцы, отсутствует, а препятствие к оформлению прав ЗАО "СУ-12" на квартиру, созданное вследствие незавершенности отношений между застройщиком ООО "Ключ" и Санкт-Петербургом в лице Комитета имущественных отношений по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях, носит формальный характер и не связано с возможность приобретения Санкт-Петербургом каких-либо прав на построенный объект.
Соответственно, не опровергают возможность удовлетворения иска доводы апелляционной жалобы об отсутствии государственной регистрации заключенного между истцами и ЗАО "СУ N 12" договора долевого участия в строительстве.
При таком положении судебная коллегия приходит к выводу о том, что в рамках заявленного истцами требования о признании права собственности на квартиру суду следовало принять решение о государственной регистрации за ними этого права применительно к порядку регистрации права собственности на вновь созданный объект недвижимости, что не является неправомерным выходом за пределы исковых требований и не входит в противоречие с нормой ч. 3 ст. 196 ГПК РФ.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 18 августа 2015 года по настоящему делу изменить.
Произвести государственную регистрацию права общей долевой собственности на <адрес>, расположенную на 4 этаже четырехэтажного жилого дома, имеющую общую площадь 142,5 кв. м, жилую площадь. 82,7 кв. м, за следующими лицами:
- в объеме <...> доли в праве общей собственности - за И.А.А., <...>
- в объеме <...> доли в праве общей собственности - за И.Л., <...>13.
В остальной части апелляционную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 21.01.2016 N 33-188/2016 ПО ДЕЛУ N 2-3597/2015
Требование: О признании права общей долевой собственности на квартиру.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Участники долевого строительства указывают что оплатили стоимость квартиры, однако не могут зарегистрировать право собственности в связи с отсутствием документов, подтверждающих право застройщика на передачу имущества.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 января 2016 г. N 33-188/2016
Судья: Гучинский И.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Рогачева И.А.
судей Мирошниковой Е.Н. и Вологдиной Т.И.
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 18 августа 2015 года по делу N 2-3597/15 по иску И.А.А. и И.Л. к закрытому акционерному обществу "Строительное управление N 12" и к обществу с ограниченной ответственностью "Ключ" о признании права общей долевой собственности на квартиру.
Заслушав доклад судьи Рогачева И.А., судебная коллегия
установила:
И.А.А. и И.Л. обратились в суд с исковым заявлением, в котором указали в качестве ответчиков ЗАО "Строительное управление N 12" и ООО "Ключ" и изложили требования о признании за истцами права общей долевой собственности (по <...> доли за каждым) на <адрес> общей площадью 142,5 кв. м, жилой площадью 82,7 кв. м, указывая на то, что 03.04.2012 г. заключили с ЗАО "СУ-12" договор долевого участия в строительстве жилого дома N П-1-10, исполнили обязательства по этому договору - внесли оплату в размере 10.585.600 руб., после завершения строительства дома квартира была передана истцам по акту от 25.07.2012 г., подписанному ЗАО "СУ-12", однако регистрации за ними права собственности на квартиру препятствует отсутствие протокола исполнения инвестиционных обязательств между КУГИ Санкт-Петербурга и ООО "Ключ", являвшимся застройщиком, и отсутствие документов, подтверждающих право ЗАО "СУ-12" на передачу квартиры истцам.
Вышеназванным решением суда исковые требования И.А.А. и И.Л. удовлетворены.
В апелляционной жалобе Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, просит отменить принятое судом решение, считая его необоснованным и не соответствующим нормам материального права, указывая на отсутствие законных оснований для возникновения у истцов права собственности.
Дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие сторон и третьего лица, извещенных о времени и месте судебного заседания (л.д. 159, 161 - 164), о причинах неявки не сообщивших.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для ее удовлетворения, однако полагает, что принятое по настоящему делу решение подлежит изменению, по следующим основаниям.
Как следует из документов, представленных в суд первой инстанции, а также из дополнительно исследованных судом апелляционной инстанции материалов ранее рассмотренного гражданского дела N 2-508/2014 по иску С. к ЗАО "Строительное управление N 12" и к администрации Пушкинского района Санкт-Петербурга о признании права собственности на квартиру и о прекращении права собственности Санкт-Петербурга, по которому имеется вступившее в законную силу решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 05.03.2014 г. об удовлетворении иска, постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2003 г. N 197 "О проектировании и строительстве жилого дома с подземной автостоянкой по адресу: <адрес>" было утверждено решение инвестиционно-тендерной комиссии о проектировании и строительстве обществом с ограниченной ответственностью "КЛЮЧ" жилого дома с подземной автостоянкой на закрепленном земельном участке площадью 1.544 кв. м, расположенном по адресу: <адрес> за счет собственных и привлеченных средств (настоящее дело, л.д. 166, 167).
20.02.2004 г. между КУГИ Санкт-Петербурга и ООО "КЛЮЧ" был заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях N 00/ЗК-02415(18) по адресу: <адрес>, площадью 1544 кв. м, кадастровый N ..., в соответствии с которым указанный участок был предоставлен для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого дома с подземной автостоянкой и дальнейшего использования после осуществления инвестиционного проекта (гр. дело N 2-508/14, т. 1, л.д. 50 - 55).
16.12.2009 г. Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга было выдано ООО "КЛЮЧ" разрешение N 78-16324.1с-2005 на строительство жилого дома с подземной автостоянкой по адресу: <адрес> (гр. дело N 2-508/14, т. 1, л.д. 49).
20.09.2010 г. между ЗАО "Строительное управление N 12" (инвестором) и ООО "КЛЮЧ" (застройщиком) был заключен договор N 05-06/10 об инвестировании строительства жилого дома, 14.11.2011 г. заключено дополнительное соглашение к этому договору, по условиям которых стороны обязались совместно осуществить деятельность по инвестированию и организации проектирования, строительства и сдаче в эксплуатацию жилого дома со встроенной автостоянкой, расположенного по адресу: <адрес>. По окончании строительства часть инвестора в объекте составляет 866,5 кв. м площади квартир, а также автостоянки 9 машино-мест (гр. дело N 2-508/14, т. 1, л.д. 41 - 44).
Согласно пункту 2.4. указанного договора каждая из сторон самостоятельно несет расходы по проектированию и строительству своей части в объекте.
Приложением N 1 к договору об инвестировании строительства жилого дома согласована цена договора и доля ЗАО "СУ-12" в размере 72.987.500 руб., приложением к договору также является квартирография по объекту, в соответствии с которой квартира на 4-м этаже в строительных осях Б-Е, 1-6, ориентировочной площадью 140,9 кв. м, включена в долю площадей дома, передаваемую ЗАО "СУ-12" (гр. дело N 2-508/14, т. 1, л.д. 45, 46).
03.04.2012 г. И.А.А. и И.Л. ("дольщики") заключили с ЗАО "СУ-12" договор N П/1-10 долевого участия в строительстве жилого дома по вышеназванному строительному адресу, по условиям которого истцы финансируют долю в общей площади этого объекта в виде одной трехкомнатной квартиры общей площадью ориентировочно 165,4 кв. м (с учетом площадей балконов и лоджий), на 4-м этаже, в осях Б-Е, м/о 1-6; размер финансирования составляет 10.585.600 руб. (настоящее дело, л.д. 7 - 12).
Обязанность по оплате стоимости квартиры была исполнена истцами в период с апреля по июль 2012 г., что подтверждено представленными в суд копиями квитанций к приходным кассовым ордерам от 13.04.2012 г., 16.04.2012 г., 22.05.2012 г., 26.06.2012 г. и 24.07.2012 г. (л.д. 15 - 17), а также актом исполнения обязательств по договору от 25.07.2012 г., подписанным истцами и руководителем ЗАО "СУ-12" (в акте указана не соответствующая действительности информация о внесении платежей 03.04.2012 г. - л.д. 14), факт внесения истцами оплаты не оспаривался в ходе рассмотрения дела ответчиком ЗАО "СУ-12", признавшим иск (л.д. 87).
05.04.2012 Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга ООО "КЛЮЧ" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 78-0816в-2012 построенного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 91 - 92).
В материалах гражданского дела N 2-508/14 имеется копия подписанного ООО "Ключ" и ЗАО "СУ-12" акта от 05.04.2012 г. о реальном распределении квартир в построенном доме, которым также подтверждено включение <адрес> площадью 165,4 кв. м на 4-м этаже в <...> в состав доли ЗАО "СУ-12 (л.д. 139).
Согласно акту от 25.07.2012 г., подписанному истцами и ЗАО "СУ-12" в лице его руководителя и главного бухгалтера, <адрес> общей площадью 165,4 кв. м (с террасой) или 142,5 кв. м (без террасы), расположенная на 4-м этаже жилого дома, была передана И.А.А. и И.Л. (л.д. 13).
По данным ПИБ Пушкинского и Колпинского районов Санкт-Петербурга по состоянию на 1990 год по адресу: <адрес> был учтен двухэтажный, бревенчатый многоквартирный дом общей площадью 400,9 кв. м, жилой, площадью 279,4 кв. м (с печами). Согласно акту визуального обследования объекта от 28.08.2007 года строение снесено (гр. дело N 2-508/14, т. 1, л.д. 237 - 249).
Из имеющегося в материалах гражданского дела N 2-508/14 сообщения администрации Пушкинского района Санкт-Петербурга от 27.07.2005 г. в адрес директора ООО "Ключ" следует, что инвестиционные обязательства по пункту 8.6. договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях N 00/ЗК-02415 (18) от 20.02.2004 по расселению постоянно зарегистрированных жителей <адрес> (5 семей/8 человек) ООО "Ключ" выполнены (гр. дело N 2-508/14, т. 1, л.д. 216).
В отношении ООО "Ключ" определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.10.2012 г. по делу N А56-43479/2012 была введена процедура наблюдения (гр. дело N 2-508/14, л.д. 30 - 33).
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.03.2013 г. ООО "Ключ" было признано несостоятельным (банкротом); в отношении его введена процедура конкурсного производства (гр. дело N 2-508/14, т. 2, л.д. 128 - 127).
Вместе с тем факт исполнения ЗАО "СУ-12" обязательств по договору об инвестировании строительства от 20.09.2010 г. и его право получить в счет своей доли <адрес> построенном доме и распоряжаться ею, подтвержденное вышеназванным актом от 05.04.2012 г. о реальном распределении квартир в построенном доме, ООО "Ключ" в рамках настоящего дела не оспаривало; будучи неоднократно извещено о рассмотрении настоящего дела (л.д. 31, 66), возражений против иска не представило.
При таких обстоятельствах отсутствие оформленного Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга (ранее - КУГИ) и ООО "Ключ" протокола о реализации инвестиционного проекта, на что ссылается третье лицо в апелляционной жалобе, не может служить препятствием для оформления права собственности на помещения в построенном и введенном в эксплуатацию многоквартирном доме, при том, что какие-либо основания для возникновения у Санкт-Петербурга в лице Комитета имущественных отношений права собственности на построенный объект в данном случае отсутствуют, и о таких правах Комитет в рамках настоящего дела не заявлял.
Соответственно, принятое судом по настоящему делу решение права и законные интересы Санкт-Петербурга в лице Комитета имущественных отношений не нарушает.
Оценивая доводы апелляционной жалобы о невозможности признания за истцами права собственности при отсутствии государственной регистрации этого права, а также о том, что договор долевого участия в строительстве, заключенный между истцами и ЗАО "СУ N 12", также не был зарегистрирован и что при изложенных выше обстоятельствах право собственности на квартиру могло возникнуть у истцов только при условии государственной регистрации права за застройщиком, перехода этого права к ЗАО "СУ-12" и дальнейшей передачи квартиры истцам, т.е. в порядке п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, установленном для приобретения права собственности на вещь, имеющую собственника, судебная коллегия считает необходимым указать следующее.
Действительно, согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Пунктом 2 ст. 223 ГК РФ, определяющей момент возникновения права собственности у приобретателя по договору, также предусмотрено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Как разъяснено в пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий пункта 2, пункт 4 статьи 218 ГК РФ, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ).
Пункт 2 ст. 8 ГК РФ, на который имеется ссылка в приведенных выше разъяснениях, утратил силу с 01.03.2013 г. на основании Федерального закона от 30.12.2012 г. N 302-ФЗ, однако в настоящее время аналогичное положение содержится в п. 2 ст. 8.1 Кодекса.
На этих положениях закона основаны также разъяснения, содержащиеся в пункте 59 Постановления, где указано, что, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иски о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
В связи с этим в пункте 61 того же Постановления указано, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Исходя из приведенных разъяснений исключается признание за истцами права собственности на квартиру при отсутствии государственной регистрации этого права. В связи с этим надлежащим способом защиты прав истцов является не признание за ними права собственности, а регистрация этого права на основании решения суда (при наличии препятствий к такой регистрации, созданных поведением ответчиков), условием чего является вступление истцов во владение квартирой.
По смыслу пунктов 1 и 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.
В настоящем деле договор с ЗАО "СУ-12" был заключен истцами за два дня до выдачи разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, а денежные средства были фактически внесены истцами во исполнение договора только после выдачи указанного разрешения, что не позволяет признать, что данные средства были привлечены для строительства дома, и применить при разрешении спора нормы вышеназванного Федерального закона.
Исходя из условий договора с застройщиком ООО "Ключ" от 20.09.2010 г. именно ЗАО "СУ-12", приняв участие в финансировании строительства жилого дома, могло приобрести право собственности на квартиры в построенном доме в порядке пункта 1 ст. 218 ГК РФ, т.е. как на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, и после регистрации этого права за собой могло передать его истцам по сделке об отчуждении квартиры, т.е. в порядке п. 2 ст. 218 ГК РФ.
Вместе с тем, поскольку право ЗАО "СУ-12" как лица, участвовавшего в создании объекта недвижимости, приобрести в свою собственность квартиру в построенном доме может перейти к его правопреемникам, в том числе в порядке сингулярного правопреемства, не исключается и возможность передачи этого права другому лицу на основании возмездного договора об уступке права.
Такая сделка подлежит оценке с учетом нормы пункта 2 ст. 1 ГК РФ, согласно которой граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Содержание договора между ЗАО "СУ-12" и истцами по настоящему делу, оформленного как договор долевого участия в строительстве, фактически предполагало достижение именно указанного выше правового результата, т.е. передачу истцам на возмездной основе возникшего у ЗАО "СУ-12" права получить в собственность часть помещений в построенном доме в результате исполнения его обязательств по договору с ООО "Ключ".
При этом, поскольку ЗАО "СУ-12" вправе было бы требовать от застройщика, поведением которого созданы препятствия для оформления права собственности на квартиры в построенном доме, регистрации этого права в судебном порядке, такая регистрация в сложившихся обстоятельствах может быть произведена и непосредственно за истцами по их требованию, поскольку такое право передано им лицом, участвовавшим в создании объекта.
Соответствующие действия не нарушают ничьих прав и законных интересов, поскольку спор между участниками строительства по поводу принадлежности квартиры, на которую претендуют истцы, отсутствует, а препятствие к оформлению прав ЗАО "СУ-12" на квартиру, созданное вследствие незавершенности отношений между застройщиком ООО "Ключ" и Санкт-Петербургом в лице Комитета имущественных отношений по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях, носит формальный характер и не связано с возможность приобретения Санкт-Петербургом каких-либо прав на построенный объект.
Соответственно, не опровергают возможность удовлетворения иска доводы апелляционной жалобы об отсутствии государственной регистрации заключенного между истцами и ЗАО "СУ N 12" договора долевого участия в строительстве.
При таком положении судебная коллегия приходит к выводу о том, что в рамках заявленного истцами требования о признании права собственности на квартиру суду следовало принять решение о государственной регистрации за ними этого права применительно к порядку регистрации права собственности на вновь созданный объект недвижимости, что не является неправомерным выходом за пределы исковых требований и не входит в противоречие с нормой ч. 3 ст. 196 ГПК РФ.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 18 августа 2015 года по настоящему делу изменить.
Произвести государственную регистрацию права общей долевой собственности на <адрес>, расположенную на 4 этаже четырехэтажного жилого дома, имеющую общую площадь 142,5 кв. м, жилую площадь. 82,7 кв. м, за следующими лицами:
- в объеме <...> доли в праве общей собственности - за И.А.А., <...>
- в объеме <...> доли в праве общей собственности - за И.Л., <...>13.
В остальной части апелляционную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)