Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 мая 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Государственного унитарного предприятия Республиканское агентство регулирования продовольственного рынка "Башагропродукт" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.03.2016 по делу N А07-29716/2015 (судья Тагирова Л.М.).
Закрытое акционерное общество "ИК ФинК" и индивидуальный предприниматель Гимадеев Халит Мазгарович (далее - общество "ИК ФинК", предприниматель Гимадеев Х.М. истцы) обратились в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Государственному унитарному предприятию Республиканское агентство регулирования продовольственного рынка "Башагропродукт" (далее - ГУП "Башагропродукт", предприятие, ответчик) о взыскании в равных долях по 1 333 788 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды N 07-12 от 19.10.2012.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.03.2016 (резолютивная часть от 09.03.2016) исковые требования удовлетворены.
С указанным решением суда не согласилось ГУП "Башагропродукт" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, направить дело на новое рассмотрение.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на нарушение судом норм процессуального права.
Апеллянт полагает, что иск подлежит оставлению без рассмотрения в силу несоблюдения соистцами досудебного порядка урегулирования спора.
К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу ответчика от истцов в суд апелляционной инстанции не поступили.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия неявившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, обществу "ИК ФинК" и предпринимателю Гимадееву Х.М. на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли в праве) принадлежит нежилое помещение, общая площадь 309,7 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане 76, 79а, 80-83, 85-87, 91-95, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, ул. Революционная, д. 70, корпус 1, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 04АД 033040 и серии 04АД 033041 от 19.10.2012 (л.д. 107, 108).
19.10.2012 между соистцами (арендодатель) и ГУП "Башагропродукт" (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества N 07-12, в соответствии с п. 2.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещения: номера на поэтажном плане 76, 79а, 80-83, 85-87, 91-95, общей площадью 309,7 кв. м, расположенные на первом этаже по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, ул. Революционная, д. 70, корпус 1 (л.д. 12-22).
Согласно п. п. 1.6, 3.1 договора договор заключен на 7 лет, с 19.10.2012 по 18.10.2019.
Пунктами 5.1, 5.2 договора установлено, что арендатор обязан уплачивать арендодателю арендную плату и иные платежи, установленные договором, в порядке и сроки, установленные договором. Размер ежемесячной арендной платы составляет 526 490 руб., из расчета 1 700 руб. за 1 кв. м. Оплата арендной платы производится арендатором в следующем порядке: половина размера ежемесячной арендной платы, что составляет 263 245 руб., перечисляется арендатором на расчетный счет предпринимателя Гимадеева Х.М., другая половина размера ежемесячной арендной платы, что составляет 263 245 руб., перечисляется арендатором на расчетный счет обществу "ИК ФинК". Оплата арендной платы производится арендатором не позднее пятого рабочего дня каждого месяца за текущий (оплачиваемый) месяц.
В пункте 10.2 договора стороны установили обязательный досудебный порядок урегулирования споров, вытекающих из договора аренды, со сроком ответа на претензию - пять рабочих дней с даты получения одной стороной от другой стороны соответствующей претензии.
Дополнительным соглашением N 1 от 02.09.2013 стороны внесли изменения в договор аренды недвижимого имущества N 07-12 от 19.10.2012, установив, что с 01.11.2013 размер ежемесячной арендной платы составляет 557 460 руб., из расчета 1 800 руб. за 1 кв. м (л.д. 105).
Дополнительным соглашением от 29.08.2014 стороны внесли изменения в договор аренды недвижимого имущества N 07-12 от 19.10.2012, установив среди прочего, что с 19.09.2014 размер ежемесячной арендной платы составляет 402 610 руб., из расчета 1 300 руб. за 1 кв. м (л.д. 106).
Договор аренды недвижимого имущества N 07-12 от 19.10.2012, а также названные дополнительные соглашения зарегистрированы, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на данных документах (л.д. 22, 105 оборот, 106 оборот).
27.03.2015 между сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды N 07-12 недвижимого имущества от 19.10.2012 (л.д. 23). По акту сдачи-приемки (возврата) нежилого помещения от 27.03.2015 помещения: номера на поэтажном плане 76, 79а, 80-83, 85-87, 91-95, общей площадью 309,7 кв. м, расположенные на первом этаже по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, ул. Революционная, д. 70, корпус 1, возвращены арендатором арендодателю (л.д. 24).
В соглашении от 27.03.2015 о расторжении договора аренды N 07-12 недвижимого имущества от 19.10.2012 арендодатель и арендатор определили, что арендатор имеет задолженность по арендной плате по договору в сумме 3 467 577 руб. 42 коп. (пункт 2).
Между обществом "ИК ФинК", предпринимателем Гимадеевым Х.М. и ГУП "Башагропродукт" подписано соглашение от 27.03.2015 о частичном отступном по договору аренды недвижимого имущества N 07-12 от 19.10.2012, по условиям которого в соответствии со ст. 409 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) стороны договорились о частично прекращении обязательства арендатора по договору аренды по уплате арендодателю арендной платы в сумме 800 000 руб. путем предоставления взамен отступного, предусмотренного п. 1.3 соглашения (л.д. 25-31).
Согласно акту приема-передачи торгового оборудования от 27.03.2015 ГУП "Башагропродукт" передало обществу "ИК ФинК" и предпринимателю Гимадееву Х.М. поименованное в п. 1.3 соглашения о частичном отступном от 27.03.2015 имущество на сумму 800 000 руб. (л.д. 32-37).
Истцами и ответчиком оформлены акты сверки взаимных расчетов за период с 17.07.2012 по 27.03.2015 (л.д. 103, 104), согласно которым остаточная задолженность арендатора перед арендодателями по договору аренды недвижимого имущества N 07-12 от 19.10.2012 составила 1 333 788,71 руб. в пользу каждого из арендодателей.
Обществом "ИК ФинК" и предпринимателем Гимадеевым Х.М. нарочно, что подтверждается штампом ГУП "Башагропродукт" (вх. N 695 от 20.04.2015), ответчику вручена претензия с требованием в течение пяти рабочих дней с момента получения претензии уплатить по реквизитам общества "ИК ФинК" задолженность по договору аренды в сумме 2 667 577,42 руб. и выплатить неустойку в сумме 828 751,62 руб. (л.д. 102).
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств арендатора по договору аренды недвижимого имущества N 07-12 от 19.10.2012 в части оплату арендной платы, наличие задолженности в сумме 2 667 577,42 руб., а также оставление претензии без ответа и удовлетворения послужили поводом для обращения истцов в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не исполнил обязательство арендатора по оплате арендной платы по действительному и заключенному договору аренды недвижимости.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии со статьей 8 ГК РФ обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
На основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Таким образом, существенными условиями договора аренды недвижимости являются объект аренды и размер арендной платы.
Из материалов дела следует, что между обществом "ИК ФинК", предпринимателем Гимадеевым Х.М. (арендодатели) и ГУП "Башагропродукт" (арендатор) был подписан договор аренды недвижимого имущества N 07-12 от 19.10.2012, по условиям которого арендатору на срок с 19.10.2012 по 18.10.2019 во временное владение и пользование переданы помещения: номера на поэтажном плане 76, 79а, 80-83, 85-87, 91-95, общей площадью 309,7 кв. м, расположенные на первом этаже по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, ул. Революционная, д. 70, корпус 1 (л.д. 12-22).
Размер ежемесячной арендной платы по договору определен в п. 5.2 договора аренды и неоднократно изменялся на основании дополнительного соглашения N 1 от 02.09.2013 (л.д. 105) и дополнительного соглашения от 29.08.2014 (л.д. 106).
Договор аренды недвижимого имущества N 07-12 от 19.10.2012, а также названные дополнительные соглашения к нему зарегистрированы, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на данных документах (л.д. 22, 105 оборот, 106 оборот).
Действительность и заключенность договора аренды сторонами при исполнении его условий и при рассмотрении дела в суде первой инстанции не оспаривались (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).
При таких обстоятельствах выводы суда первой инстанции о заключенности договора аренды недвижимого имущества N 07-12 от 19.10.2012 соответствуют обстоятельствам дела.
В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктами 5.1, 5.2 договора аренды установлено, что арендатор обязан уплачивать арендодателю арендную плату и иные платежи, установленные договором, в порядке и сроки, установленные договором. Оплата арендной платы производится арендатором не позднее пятого рабочего дня каждого месяца за текущий (оплачиваемый) месяц.
В обоснование заявленных исковых требований соистцы сослались на наличие у ответчика задолженности по арендной плате перед каждым из арендодателей в равных долях по 1 333 788 руб.
Факт наличия указанной задолженности подтверждается оформленными сторонами актами сверки взаимных расчетов за период с 17.07.2012 по 27.03.2015 (л.д. 103, 104).
По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ).
Вместе с тем, соответствующих доказательств, подтверждающих отсутствие у ответчика задолженности по арендной плате в заявленном соистцами размере, ГУП "Башагропродукт" суду представлено не было.
Поскольку бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе, однако таких доказательств ответчиком не представлено, суд первой инстанции обоснованно признал правомерными требования соистцов о взыскании основного долга по арендной плате.
Возражений и доводов, опровергающих указанный вывод суда первой инстанции, ГУП "Башагропродукт" в поданной апелляционной жалобе не приведено (ч. 5 ст. 268 АПК РФ).
Апеллянт по существу возражает против наличия процессуальных оснований для рассмотрения заявленного иска, ссылаясь на несоблюдение соистцами досудебного порядка урегулирования спора.
Арбитражный апелляционный суд находит указанные доводы апеллянта несостоятельными и противоречащими фактическим обстоятельствам дела.
В силу ч. 5 ст. 4 АПК РФ, если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.
В соответствии с п. 8 ч. 2 ст. 125, ч. 7 ст. 126 АПК РФ, если претензионный порядок урегулирования спора предусмотрен законом или договором, истец должен при подаче искового заявления указать в нем сведения о соблюдении им претензионного порядка урегулирования спора с приложением к иску документа, подтверждающего соблюдение претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора.
Из содержания приведенных процессуальных норм следует, что досудебный порядок обязателен в двух случаях: когда он установлен федеральным законом и когда он установлен договором. При этом если условие о претензионном порядке включено в договор, то из его содержания должно определенно явствовать намерение сторон установить такой порядок путем указания на последовательность и алгоритм действий сторон в случае возникновения спорной ситуации.
В пункте 10.2 договора аренды недвижимого имущества N 07-12 от 19.10.2012 арендодатели и арендатор установили обязательный досудебный порядок урегулирования споров, вытекающих из договора аренды, со сроком ответа на претензию - пять рабочих дней с даты получения одной стороной от другой стороны соответствующей претензии.
Истцами в материалы дела представлена врученная нарочно, что подтверждается штампом ГУП "Башагропродукт" (вх. N 695 от 20.04.2015), претензия с требованием в течение пяти рабочих дней с момента получения претензии уплатить по реквизитам общества "ИК ФинК" задолженность по договору аренды в сумме 2 667 577,42 руб. и выплатить неустойку в сумме 828 751,62 руб. (л.д. 102).
Указанная претензия оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения.
С учетом изложенного, вопреки доводами апеллянта, установленный п. 10.2 договора аренды досудебный порядок урегулирования спора истцами соблюден.
Иных доводов, выражающих несогласие ответчика с принятым судебным актом, в апелляционной жалобе не приведено.
При таких обстоятельствах апелляционный суд находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, не подлежащим отмене. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Поскольку определением арбитражного апелляционного суда от 21.04.2016 ГУП "Башагропродукт" была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе, указанная государственная пошлина подлежит взысканию с апеллянта в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.03.2016 по делу N А07-29716/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Государственного унитарного предприятия Республиканское агентство регулирования продовольственного рынка "Башагропродукт" - без удовлетворения.
Взыскать с Государственного унитарного предприятия Республиканское агентство регулирования продовольственного рынка "Башагропродукт" в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3 000 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.05.2016 N 18АП-5133/2016 ПО ДЕЛУ N А07-29716/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 мая 2016 г. N 18АП-5133/2016
Дело N А07-29716/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 мая 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Государственного унитарного предприятия Республиканское агентство регулирования продовольственного рынка "Башагропродукт" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.03.2016 по делу N А07-29716/2015 (судья Тагирова Л.М.).
Закрытое акционерное общество "ИК ФинК" и индивидуальный предприниматель Гимадеев Халит Мазгарович (далее - общество "ИК ФинК", предприниматель Гимадеев Х.М. истцы) обратились в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Государственному унитарному предприятию Республиканское агентство регулирования продовольственного рынка "Башагропродукт" (далее - ГУП "Башагропродукт", предприятие, ответчик) о взыскании в равных долях по 1 333 788 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды N 07-12 от 19.10.2012.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.03.2016 (резолютивная часть от 09.03.2016) исковые требования удовлетворены.
С указанным решением суда не согласилось ГУП "Башагропродукт" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, направить дело на новое рассмотрение.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на нарушение судом норм процессуального права.
Апеллянт полагает, что иск подлежит оставлению без рассмотрения в силу несоблюдения соистцами досудебного порядка урегулирования спора.
К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу ответчика от истцов в суд апелляционной инстанции не поступили.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия неявившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, обществу "ИК ФинК" и предпринимателю Гимадееву Х.М. на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли в праве) принадлежит нежилое помещение, общая площадь 309,7 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане 76, 79а, 80-83, 85-87, 91-95, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, ул. Революционная, д. 70, корпус 1, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 04АД 033040 и серии 04АД 033041 от 19.10.2012 (л.д. 107, 108).
19.10.2012 между соистцами (арендодатель) и ГУП "Башагропродукт" (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества N 07-12, в соответствии с п. 2.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещения: номера на поэтажном плане 76, 79а, 80-83, 85-87, 91-95, общей площадью 309,7 кв. м, расположенные на первом этаже по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, ул. Революционная, д. 70, корпус 1 (л.д. 12-22).
Согласно п. п. 1.6, 3.1 договора договор заключен на 7 лет, с 19.10.2012 по 18.10.2019.
Пунктами 5.1, 5.2 договора установлено, что арендатор обязан уплачивать арендодателю арендную плату и иные платежи, установленные договором, в порядке и сроки, установленные договором. Размер ежемесячной арендной платы составляет 526 490 руб., из расчета 1 700 руб. за 1 кв. м. Оплата арендной платы производится арендатором в следующем порядке: половина размера ежемесячной арендной платы, что составляет 263 245 руб., перечисляется арендатором на расчетный счет предпринимателя Гимадеева Х.М., другая половина размера ежемесячной арендной платы, что составляет 263 245 руб., перечисляется арендатором на расчетный счет обществу "ИК ФинК". Оплата арендной платы производится арендатором не позднее пятого рабочего дня каждого месяца за текущий (оплачиваемый) месяц.
В пункте 10.2 договора стороны установили обязательный досудебный порядок урегулирования споров, вытекающих из договора аренды, со сроком ответа на претензию - пять рабочих дней с даты получения одной стороной от другой стороны соответствующей претензии.
Дополнительным соглашением N 1 от 02.09.2013 стороны внесли изменения в договор аренды недвижимого имущества N 07-12 от 19.10.2012, установив, что с 01.11.2013 размер ежемесячной арендной платы составляет 557 460 руб., из расчета 1 800 руб. за 1 кв. м (л.д. 105).
Дополнительным соглашением от 29.08.2014 стороны внесли изменения в договор аренды недвижимого имущества N 07-12 от 19.10.2012, установив среди прочего, что с 19.09.2014 размер ежемесячной арендной платы составляет 402 610 руб., из расчета 1 300 руб. за 1 кв. м (л.д. 106).
Договор аренды недвижимого имущества N 07-12 от 19.10.2012, а также названные дополнительные соглашения зарегистрированы, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на данных документах (л.д. 22, 105 оборот, 106 оборот).
27.03.2015 между сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды N 07-12 недвижимого имущества от 19.10.2012 (л.д. 23). По акту сдачи-приемки (возврата) нежилого помещения от 27.03.2015 помещения: номера на поэтажном плане 76, 79а, 80-83, 85-87, 91-95, общей площадью 309,7 кв. м, расположенные на первом этаже по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, ул. Революционная, д. 70, корпус 1, возвращены арендатором арендодателю (л.д. 24).
В соглашении от 27.03.2015 о расторжении договора аренды N 07-12 недвижимого имущества от 19.10.2012 арендодатель и арендатор определили, что арендатор имеет задолженность по арендной плате по договору в сумме 3 467 577 руб. 42 коп. (пункт 2).
Между обществом "ИК ФинК", предпринимателем Гимадеевым Х.М. и ГУП "Башагропродукт" подписано соглашение от 27.03.2015 о частичном отступном по договору аренды недвижимого имущества N 07-12 от 19.10.2012, по условиям которого в соответствии со ст. 409 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) стороны договорились о частично прекращении обязательства арендатора по договору аренды по уплате арендодателю арендной платы в сумме 800 000 руб. путем предоставления взамен отступного, предусмотренного п. 1.3 соглашения (л.д. 25-31).
Согласно акту приема-передачи торгового оборудования от 27.03.2015 ГУП "Башагропродукт" передало обществу "ИК ФинК" и предпринимателю Гимадееву Х.М. поименованное в п. 1.3 соглашения о частичном отступном от 27.03.2015 имущество на сумму 800 000 руб. (л.д. 32-37).
Истцами и ответчиком оформлены акты сверки взаимных расчетов за период с 17.07.2012 по 27.03.2015 (л.д. 103, 104), согласно которым остаточная задолженность арендатора перед арендодателями по договору аренды недвижимого имущества N 07-12 от 19.10.2012 составила 1 333 788,71 руб. в пользу каждого из арендодателей.
Обществом "ИК ФинК" и предпринимателем Гимадеевым Х.М. нарочно, что подтверждается штампом ГУП "Башагропродукт" (вх. N 695 от 20.04.2015), ответчику вручена претензия с требованием в течение пяти рабочих дней с момента получения претензии уплатить по реквизитам общества "ИК ФинК" задолженность по договору аренды в сумме 2 667 577,42 руб. и выплатить неустойку в сумме 828 751,62 руб. (л.д. 102).
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств арендатора по договору аренды недвижимого имущества N 07-12 от 19.10.2012 в части оплату арендной платы, наличие задолженности в сумме 2 667 577,42 руб., а также оставление претензии без ответа и удовлетворения послужили поводом для обращения истцов в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не исполнил обязательство арендатора по оплате арендной платы по действительному и заключенному договору аренды недвижимости.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии со статьей 8 ГК РФ обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
На основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Таким образом, существенными условиями договора аренды недвижимости являются объект аренды и размер арендной платы.
Из материалов дела следует, что между обществом "ИК ФинК", предпринимателем Гимадеевым Х.М. (арендодатели) и ГУП "Башагропродукт" (арендатор) был подписан договор аренды недвижимого имущества N 07-12 от 19.10.2012, по условиям которого арендатору на срок с 19.10.2012 по 18.10.2019 во временное владение и пользование переданы помещения: номера на поэтажном плане 76, 79а, 80-83, 85-87, 91-95, общей площадью 309,7 кв. м, расположенные на первом этаже по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, ул. Революционная, д. 70, корпус 1 (л.д. 12-22).
Размер ежемесячной арендной платы по договору определен в п. 5.2 договора аренды и неоднократно изменялся на основании дополнительного соглашения N 1 от 02.09.2013 (л.д. 105) и дополнительного соглашения от 29.08.2014 (л.д. 106).
Договор аренды недвижимого имущества N 07-12 от 19.10.2012, а также названные дополнительные соглашения к нему зарегистрированы, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на данных документах (л.д. 22, 105 оборот, 106 оборот).
Действительность и заключенность договора аренды сторонами при исполнении его условий и при рассмотрении дела в суде первой инстанции не оспаривались (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).
При таких обстоятельствах выводы суда первой инстанции о заключенности договора аренды недвижимого имущества N 07-12 от 19.10.2012 соответствуют обстоятельствам дела.
В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктами 5.1, 5.2 договора аренды установлено, что арендатор обязан уплачивать арендодателю арендную плату и иные платежи, установленные договором, в порядке и сроки, установленные договором. Оплата арендной платы производится арендатором не позднее пятого рабочего дня каждого месяца за текущий (оплачиваемый) месяц.
В обоснование заявленных исковых требований соистцы сослались на наличие у ответчика задолженности по арендной плате перед каждым из арендодателей в равных долях по 1 333 788 руб.
Факт наличия указанной задолженности подтверждается оформленными сторонами актами сверки взаимных расчетов за период с 17.07.2012 по 27.03.2015 (л.д. 103, 104).
По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ).
Вместе с тем, соответствующих доказательств, подтверждающих отсутствие у ответчика задолженности по арендной плате в заявленном соистцами размере, ГУП "Башагропродукт" суду представлено не было.
Поскольку бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе, однако таких доказательств ответчиком не представлено, суд первой инстанции обоснованно признал правомерными требования соистцов о взыскании основного долга по арендной плате.
Возражений и доводов, опровергающих указанный вывод суда первой инстанции, ГУП "Башагропродукт" в поданной апелляционной жалобе не приведено (ч. 5 ст. 268 АПК РФ).
Апеллянт по существу возражает против наличия процессуальных оснований для рассмотрения заявленного иска, ссылаясь на несоблюдение соистцами досудебного порядка урегулирования спора.
Арбитражный апелляционный суд находит указанные доводы апеллянта несостоятельными и противоречащими фактическим обстоятельствам дела.
В силу ч. 5 ст. 4 АПК РФ, если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.
В соответствии с п. 8 ч. 2 ст. 125, ч. 7 ст. 126 АПК РФ, если претензионный порядок урегулирования спора предусмотрен законом или договором, истец должен при подаче искового заявления указать в нем сведения о соблюдении им претензионного порядка урегулирования спора с приложением к иску документа, подтверждающего соблюдение претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора.
Из содержания приведенных процессуальных норм следует, что досудебный порядок обязателен в двух случаях: когда он установлен федеральным законом и когда он установлен договором. При этом если условие о претензионном порядке включено в договор, то из его содержания должно определенно явствовать намерение сторон установить такой порядок путем указания на последовательность и алгоритм действий сторон в случае возникновения спорной ситуации.
В пункте 10.2 договора аренды недвижимого имущества N 07-12 от 19.10.2012 арендодатели и арендатор установили обязательный досудебный порядок урегулирования споров, вытекающих из договора аренды, со сроком ответа на претензию - пять рабочих дней с даты получения одной стороной от другой стороны соответствующей претензии.
Истцами в материалы дела представлена врученная нарочно, что подтверждается штампом ГУП "Башагропродукт" (вх. N 695 от 20.04.2015), претензия с требованием в течение пяти рабочих дней с момента получения претензии уплатить по реквизитам общества "ИК ФинК" задолженность по договору аренды в сумме 2 667 577,42 руб. и выплатить неустойку в сумме 828 751,62 руб. (л.д. 102).
Указанная претензия оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения.
С учетом изложенного, вопреки доводами апеллянта, установленный п. 10.2 договора аренды досудебный порядок урегулирования спора истцами соблюден.
Иных доводов, выражающих несогласие ответчика с принятым судебным актом, в апелляционной жалобе не приведено.
При таких обстоятельствах апелляционный суд находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, не подлежащим отмене. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Поскольку определением арбитражного апелляционного суда от 21.04.2016 ГУП "Башагропродукт" была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе, указанная государственная пошлина подлежит взысканию с апеллянта в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.03.2016 по делу N А07-29716/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Государственного унитарного предприятия Республиканское агентство регулирования продовольственного рынка "Башагропродукт" - без удовлетворения.
Взыскать с Государственного унитарного предприятия Республиканское агентство регулирования продовольственного рынка "Башагропродукт" в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3 000 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)