Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 сентября 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мизяк В.П.,
судей Закутской С.А., Мищенко Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания Уружбековой Д.М.,
при участии в заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "Римэка": представитель не явился, извещен (подтверждение размещения 12.08.2016 на официальном сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации сведений о публикации судебного акта),
от временного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Римэка" Гладкова Геннадия Ивановича: представитель не явился, извещен (подтверждение размещения 12.08.2016 на официальном сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации сведений о публикации судебного акта),
от Беспаловой Марии Терентьевны: представитель не явился, извещен (подтверждение размещения 12.08.2016 на официальном сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации сведений о публикации судебного акта),
от Золотухина Константина Валерьевича: представитель не явился, извещен (подтверждение размещения 12.08.2016 на официальном сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации сведений о публикации судебного акта),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Римэка" на определение Арбитражного суда Московской области от 21 июня 2016 года по делу N А41-3991/15, принятое судьей Пономаревым Д.А., по заявлению Беспаловой Марии Терентьевны о признании договора долевого участия в строительстве N 04-007 от 09 августа 2012 года,
установил:
Беспалова Мария Терентьевна обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании договора долевого участия строительства N 04-007 действующим (л.д. 2 - 8).
- До рассмотрения спора по существу в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявитель уточнил заявленные требования, просил: признать договор, заключенный между ООО "Римэка" и Золотухиным Константином Валерьевичем на квартиру, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 4, этаж 8, квартира N 1Ж (технический номер), площадью 41,76 кв. м недействительным;
- - применить последствия недействительности сделки, погасить регистрационную запись в ЕГРП о зарегистрированном праве Золотухина Константина Валерьевича на квартиру, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 4, этаж 8, квартира N 1Ж (технический номер), площадью 41,76 кв. м;
- - признать договор долевого участия в строительстве N 04-007 от 09.08.2012, заключенный между ООО "Римэка" и Беспаловой М.Т. действующим;
- - восстановить в ЕГРП регистрационную запись о государственной регистрации Договора долевого участия в строительстве N 04-007 от 09.08.2012 и прав Беспаловой Марии Терентьевны на квартиру - расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 4, этаж 8, квартира N 1Ж (технический номер), площадью 41,76 кв. м (л.д. 51 - 53). Уточнения приняты судом первой инстанции.
Определением Арбитражного суда Московской области от 21 июня 2016 года заявленные требования удовлетворены. Договор, заключенный между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В. на квартиру, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 4, этаж 8, квартира N 1Ж (технический номер), площадью 41,76 кв. м признан недействительным. Применены последствия недействительности сделки в виде погашения регистрационной записи в ЕГРП о зарегистрированном праве Золотухина К.В. на квартиру, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 4, этаж 8, квартира N 1Ж (технический номер), площадью 41,76 кв. м. Договор долевого участия в строительстве N 04-007 от 09 августа 2012 года, заключенный между ООО "Римэка" и Беспаловой М.Т. признан действующим. Восстановлена в ЕГРП регистрационная запись о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве N 04-007 от 09 августа 2012 года и прав Беспаловой М.Т. на квартиру - расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 4, этаж 8, квартира N 1Ж (технический номер), площадью 41,76 кв. м (л.д. 57 - 59).
Не согласившись с данным судебным актом, ООО "Римэка" подало апелляционную жалобу, в которой просило определение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований (л.д. 61).
Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Московской области проверены Десятым арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 258, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации о принятии апелляционной жалобы к производству на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (http://10aas.arbitr.ru/) и на сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации (http://arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив в совокупности, имеющиеся по делу доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований, предусмотренных пунктами 1 и 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены определения суда первой инстанции.
Частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)") определено, что дела о банкротстве рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
Из материалов дела следует, что 09 августа 2012 года между ООО "Римэка" (застройщик) и Беспаловой М.Т. (дольщик) заключен договор N 04-007, в соответствии с которым застройщик обязуется в срок, предусмотренный договором, с привлечением других лиц построить жилой дом на земельном участке по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон N 22А (вблизи п. Горбово), корпус 4 и поле получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать дольщику объект долевого строительства - квартиру, а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру, при наличии разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию (л.д. 9 - 15).
Цена договора составляет - 3 683 833 руб. 05 коп.
По условиям договора N 04-007 оплата должна осуществляться участником строительства в "рассрочку" определенными в приложении N 1 к договору суммами (частями), до определенного в договоре срока (до 09 июня 2022 года).
Согласно, представленным в материалы дела платежным поручениям, заявителем своевременно вносились платежи в счет исполнения обязательств по Договору. В указанные в договоре сроки, а именно в 2-м квартале 2014 года многоквартирный дом построен не был, квартира заявителю не передана.
02 июня 2015 года заявителю направлено уведомление об уступке прав требования, в соответствии с которым заявителю необходимо осуществлять платежи в счет исполнения обязательств по договору на личный счет Золотухина К.В., открытый в АО "СМП- БАНК".
18 декабря 2015 года заявителю должником направлено Уведомление об отказе от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке, по причине неисполнения заявителем требований должника. Как указано в уведомлении об отказе от исполнения договора просрочка по внесению ежемесячных платежей составляет более 2-х месяцев (л.д. 49).
Определением Арбитражного суда Московской области от 02 июня 2015 года по делу N А41-3991/15 в отношении ООО "Римэка" введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим должника утвержден Гладков Г.И.
При рассмотрении дела о банкротстве ООО "Римэка" определено применять правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве в редакции Закона N 210-ФЗ от 12.07.2011 г.
Публикация сообщения о введении в отношении должника процедуры наблюдения и применении при его банкротстве правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве состоялась в газете "Коммерсантъ" N 107 от 20 июня 2015 года.
Беспалова М.Т. обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании договора долевого участия в строительстве N 04-007 недействительным и применении последствий недействительности сделок.
При вынесении оспариваемого судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что должником допущено изменение условий договора участия в долевом строительстве от 09 августа 2012 года N 04-007, которое возможно только по соглашению сторон, подлежащего государственной регистрации, либо по решению суда; у должника отсутствовало право на одностороннее расторжение договора, поскольку дольщиком своевременно вносились обусловленные сделкой платежи; и право должника на односторонний отказ от договора участия в долевом строительстве может возникнуть при наличии письменного согласия временного управляющего в соответствии с пунктом 7 статьи 201.1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Арбитражный апелляционный суд согласен с изложенными выводами суда первой инстанции, которые сделаны при полном и всестороннем исследовании доказательств по делу.
В соответствии с частью 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов") договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.
Частью 5 статьи 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов" предусмотрено, что в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
Всего за период с 09 августа 2012 года по 09 декабря 2015 года Беспаловой М.Т. внесено на расчетный счет должника, в соответствии с условиями договора от 09 августа 2012 года N 04-007, денежные средства в размере 1 942 747 руб. 94 коп.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что должником не представлено в материалы дела доказательств в подтверждение наличия у Беспаловой М.Т. задолженности по уплате обусловленных сделкой платежей свыше 2-х месяцев.
Частью 7 статьи 201.1 Закона о банкротстве обусловлено, что с даты введения наблюдения в отношении застройщика должник может заключать исключительно с согласия временного управляющего, выраженного в письменной форме, договоры, предусматривающие передачу жилых помещений, и соглашения об изменении или о расторжении таких договоров, а также совершать иные сделки с недвижимым имуществом, в том числе с земельными участками.
Временный управляющий своего согласия на расторжение договора с Беспаловой М.Т. не давал.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что у должника отсутствовали правовые основания для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в части участия в долевом строительстве многоквартирного дома Беспаловой М.Т.
Также Беспаловой М.Т. заявлено требование о признании недействительным договора, заключенного между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В., в отношении квартиры, расположенной по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 4, этаж 8, квартира N 1Ж (технический номер), площадью 41,76 кв. м.
Как следует из материалов дела, объект долевого участия в строительстве - квартира, являющаяся предметом заключенного между Беспаловой М.Т. и ООО "Римэка" договора, - зарегистрирован за новым участником долевого строительства - Золотухиным К.В., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав от 21 октября 2015 года N 50-50/001-50/062/004/2015-4519/1.
В соответствии с положениями гражданского законодательства, в том числе нормами главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, в целях защиты прав и законных интересов тех или иных категорий лиц законодатель вправе устанавливать конкретные гарантии, в том числе обеспечивать исполнение обязательств перед данными лицами различными способами - и предусмотренными законом, и определяемыми в договоре (пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Частью 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу пункта 1 статьи 12.1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 данного Закона, обеспечивается исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Статья 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" регламентирует обеспечение залогом исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве.
Согласно части 1 статьи 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Конституционный суд Российской Федерации в определении от 14.01.2014 N 2-О разъяснил, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом, залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор долевого участия, заключенный между Беспаловой М.Т. и ООО "Римэка", является действующим, в связи с чем договор, заключенный между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В., подлежит признанию недействительным.
В то же время арбитражный апелляционный суд не может согласиться с выводом суда первой инстанции в части применения последствий недействительности сделки в виде погашения регистрационной записи в ЕГРП о зарегистрированном праве Золотухина К.В. на квартиру, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 4, этаж 8, квартира N 1Ж (технический номер), площадью 41,76 кв. м", а также в части "восстановления в ЕГРП регистрационной записи о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве N 04-007 от 09.08.2012 и прав Беспаловой М.Т. на квартиру - расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 4, этаж 8, квартира N 1Ж (технический номер), площадью 41,76 кв. м" по следующим основаниям.
В силу части 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
По смыслу указанной нормы права необходимым условием для применения последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции является совершение сторонами фактических действий по ее исполнению в виде передачи другой стороне денежных средств, имущества либо имущественных прав.
При этом положения о двусторонней реституции могут быть применены только в отношении сторон сделки.
Однако действующим гражданским законодательством не предусмотрена возможность применения последствий недействительности сделки в виде погашения регистрационной записи в ЕГРП.
Кроме того, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Если заинтересованное лицо считает, что государственным регистратором при осуществлении государственной регистрации права или сделки допущены нарушения, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.
Требований о признании действий регистрирующего органа по государственной регистрации прав Золотухина К.В. незаконными заявитель не предъявлял.
Принимая во внимание изложенные выше обстоятельства, а также то, что Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области не является участником спорного материального правоотношения (стороной договора от 21 октября 2015 года, заключенного между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В.) в отношении квартиры, расположенной по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 4, этаж 8, квартира N 1Ж (технический номер), площадью 41,76 кв. м, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что в удовлетворении требования Беспаловой М.Т. о применении последствий недействительности сделки следует отказать.
Таким образом, определение Арбитражного суда Московской области от 21 июня 2016 года следует отменить в части удовлетворения требования о применении последствия недействительности сделки. В остальной части определение оставить без изменения.
Руководствуясь статьями 223, 266, 268, пунктом 3 части 4 статьи 272, пунктом 2 части 4 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
определение Арбитражного суда Московской области от 21 июня 2016 года по делу N А41-3991/15 отменить в части: "применения последствий недействительности сделки в виде погашения регистрационной записи в ЕГРП о зарегистрированном праве Золотухина Константина Валерьевича на квартиру, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 4, этаж 8, квартира N 1Ж (технический номер), площадью 41,76 кв. м", а также в части "восстановления в ЕГРП регистрационной записи о государственной регистрации Договора долевого участия в строительстве N 04-007 от 09.08.2012 и прав Беспаловой Марии Терентьевны на квартиру - расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 4, этаж 8, квартира N 1Ж (технический номер), площадью 41,76 кв. м".
В указанной части в удовлетворении заявления отказать.
В остальной части обжалуемое определение оставить без изменения.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа в месячный срок.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.09.2016 N 10АП-10402/2016 ПО ДЕЛУ N А41-3991/15
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 сентября 2016 г. по делу N А41-3991/15
Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 сентября 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мизяк В.П.,
судей Закутской С.А., Мищенко Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания Уружбековой Д.М.,
при участии в заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "Римэка": представитель не явился, извещен (подтверждение размещения 12.08.2016 на официальном сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации сведений о публикации судебного акта),
от временного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Римэка" Гладкова Геннадия Ивановича: представитель не явился, извещен (подтверждение размещения 12.08.2016 на официальном сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации сведений о публикации судебного акта),
от Беспаловой Марии Терентьевны: представитель не явился, извещен (подтверждение размещения 12.08.2016 на официальном сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации сведений о публикации судебного акта),
от Золотухина Константина Валерьевича: представитель не явился, извещен (подтверждение размещения 12.08.2016 на официальном сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации сведений о публикации судебного акта),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Римэка" на определение Арбитражного суда Московской области от 21 июня 2016 года по делу N А41-3991/15, принятое судьей Пономаревым Д.А., по заявлению Беспаловой Марии Терентьевны о признании договора долевого участия в строительстве N 04-007 от 09 августа 2012 года,
установил:
Беспалова Мария Терентьевна обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании договора долевого участия строительства N 04-007 действующим (л.д. 2 - 8).
- До рассмотрения спора по существу в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявитель уточнил заявленные требования, просил: признать договор, заключенный между ООО "Римэка" и Золотухиным Константином Валерьевичем на квартиру, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 4, этаж 8, квартира N 1Ж (технический номер), площадью 41,76 кв. м недействительным;
- - применить последствия недействительности сделки, погасить регистрационную запись в ЕГРП о зарегистрированном праве Золотухина Константина Валерьевича на квартиру, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 4, этаж 8, квартира N 1Ж (технический номер), площадью 41,76 кв. м;
- - признать договор долевого участия в строительстве N 04-007 от 09.08.2012, заключенный между ООО "Римэка" и Беспаловой М.Т. действующим;
- - восстановить в ЕГРП регистрационную запись о государственной регистрации Договора долевого участия в строительстве N 04-007 от 09.08.2012 и прав Беспаловой Марии Терентьевны на квартиру - расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 4, этаж 8, квартира N 1Ж (технический номер), площадью 41,76 кв. м (л.д. 51 - 53). Уточнения приняты судом первой инстанции.
Определением Арбитражного суда Московской области от 21 июня 2016 года заявленные требования удовлетворены. Договор, заключенный между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В. на квартиру, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 4, этаж 8, квартира N 1Ж (технический номер), площадью 41,76 кв. м признан недействительным. Применены последствия недействительности сделки в виде погашения регистрационной записи в ЕГРП о зарегистрированном праве Золотухина К.В. на квартиру, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 4, этаж 8, квартира N 1Ж (технический номер), площадью 41,76 кв. м. Договор долевого участия в строительстве N 04-007 от 09 августа 2012 года, заключенный между ООО "Римэка" и Беспаловой М.Т. признан действующим. Восстановлена в ЕГРП регистрационная запись о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве N 04-007 от 09 августа 2012 года и прав Беспаловой М.Т. на квартиру - расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 4, этаж 8, квартира N 1Ж (технический номер), площадью 41,76 кв. м (л.д. 57 - 59).
Не согласившись с данным судебным актом, ООО "Римэка" подало апелляционную жалобу, в которой просило определение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований (л.д. 61).
Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Московской области проверены Десятым арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 258, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации о принятии апелляционной жалобы к производству на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (http://10aas.arbitr.ru/) и на сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации (http://arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив в совокупности, имеющиеся по делу доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований, предусмотренных пунктами 1 и 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены определения суда первой инстанции.
Частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)") определено, что дела о банкротстве рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
Из материалов дела следует, что 09 августа 2012 года между ООО "Римэка" (застройщик) и Беспаловой М.Т. (дольщик) заключен договор N 04-007, в соответствии с которым застройщик обязуется в срок, предусмотренный договором, с привлечением других лиц построить жилой дом на земельном участке по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон N 22А (вблизи п. Горбово), корпус 4 и поле получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать дольщику объект долевого строительства - квартиру, а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру, при наличии разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию (л.д. 9 - 15).
Цена договора составляет - 3 683 833 руб. 05 коп.
По условиям договора N 04-007 оплата должна осуществляться участником строительства в "рассрочку" определенными в приложении N 1 к договору суммами (частями), до определенного в договоре срока (до 09 июня 2022 года).
Согласно, представленным в материалы дела платежным поручениям, заявителем своевременно вносились платежи в счет исполнения обязательств по Договору. В указанные в договоре сроки, а именно в 2-м квартале 2014 года многоквартирный дом построен не был, квартира заявителю не передана.
02 июня 2015 года заявителю направлено уведомление об уступке прав требования, в соответствии с которым заявителю необходимо осуществлять платежи в счет исполнения обязательств по договору на личный счет Золотухина К.В., открытый в АО "СМП- БАНК".
18 декабря 2015 года заявителю должником направлено Уведомление об отказе от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке, по причине неисполнения заявителем требований должника. Как указано в уведомлении об отказе от исполнения договора просрочка по внесению ежемесячных платежей составляет более 2-х месяцев (л.д. 49).
Определением Арбитражного суда Московской области от 02 июня 2015 года по делу N А41-3991/15 в отношении ООО "Римэка" введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим должника утвержден Гладков Г.И.
При рассмотрении дела о банкротстве ООО "Римэка" определено применять правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве в редакции Закона N 210-ФЗ от 12.07.2011 г.
Публикация сообщения о введении в отношении должника процедуры наблюдения и применении при его банкротстве правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве состоялась в газете "Коммерсантъ" N 107 от 20 июня 2015 года.
Беспалова М.Т. обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании договора долевого участия в строительстве N 04-007 недействительным и применении последствий недействительности сделок.
При вынесении оспариваемого судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что должником допущено изменение условий договора участия в долевом строительстве от 09 августа 2012 года N 04-007, которое возможно только по соглашению сторон, подлежащего государственной регистрации, либо по решению суда; у должника отсутствовало право на одностороннее расторжение договора, поскольку дольщиком своевременно вносились обусловленные сделкой платежи; и право должника на односторонний отказ от договора участия в долевом строительстве может возникнуть при наличии письменного согласия временного управляющего в соответствии с пунктом 7 статьи 201.1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Арбитражный апелляционный суд согласен с изложенными выводами суда первой инстанции, которые сделаны при полном и всестороннем исследовании доказательств по делу.
В соответствии с частью 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов") договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.
Частью 5 статьи 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов" предусмотрено, что в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
Всего за период с 09 августа 2012 года по 09 декабря 2015 года Беспаловой М.Т. внесено на расчетный счет должника, в соответствии с условиями договора от 09 августа 2012 года N 04-007, денежные средства в размере 1 942 747 руб. 94 коп.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что должником не представлено в материалы дела доказательств в подтверждение наличия у Беспаловой М.Т. задолженности по уплате обусловленных сделкой платежей свыше 2-х месяцев.
Частью 7 статьи 201.1 Закона о банкротстве обусловлено, что с даты введения наблюдения в отношении застройщика должник может заключать исключительно с согласия временного управляющего, выраженного в письменной форме, договоры, предусматривающие передачу жилых помещений, и соглашения об изменении или о расторжении таких договоров, а также совершать иные сделки с недвижимым имуществом, в том числе с земельными участками.
Временный управляющий своего согласия на расторжение договора с Беспаловой М.Т. не давал.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что у должника отсутствовали правовые основания для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в части участия в долевом строительстве многоквартирного дома Беспаловой М.Т.
Также Беспаловой М.Т. заявлено требование о признании недействительным договора, заключенного между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В., в отношении квартиры, расположенной по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 4, этаж 8, квартира N 1Ж (технический номер), площадью 41,76 кв. м.
Как следует из материалов дела, объект долевого участия в строительстве - квартира, являющаяся предметом заключенного между Беспаловой М.Т. и ООО "Римэка" договора, - зарегистрирован за новым участником долевого строительства - Золотухиным К.В., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав от 21 октября 2015 года N 50-50/001-50/062/004/2015-4519/1.
В соответствии с положениями гражданского законодательства, в том числе нормами главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, в целях защиты прав и законных интересов тех или иных категорий лиц законодатель вправе устанавливать конкретные гарантии, в том числе обеспечивать исполнение обязательств перед данными лицами различными способами - и предусмотренными законом, и определяемыми в договоре (пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Частью 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу пункта 1 статьи 12.1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 данного Закона, обеспечивается исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Статья 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" регламентирует обеспечение залогом исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве.
Согласно части 1 статьи 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Конституционный суд Российской Федерации в определении от 14.01.2014 N 2-О разъяснил, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом, залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор долевого участия, заключенный между Беспаловой М.Т. и ООО "Римэка", является действующим, в связи с чем договор, заключенный между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В., подлежит признанию недействительным.
В то же время арбитражный апелляционный суд не может согласиться с выводом суда первой инстанции в части применения последствий недействительности сделки в виде погашения регистрационной записи в ЕГРП о зарегистрированном праве Золотухина К.В. на квартиру, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 4, этаж 8, квартира N 1Ж (технический номер), площадью 41,76 кв. м", а также в части "восстановления в ЕГРП регистрационной записи о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве N 04-007 от 09.08.2012 и прав Беспаловой М.Т. на квартиру - расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 4, этаж 8, квартира N 1Ж (технический номер), площадью 41,76 кв. м" по следующим основаниям.
В силу части 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
По смыслу указанной нормы права необходимым условием для применения последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции является совершение сторонами фактических действий по ее исполнению в виде передачи другой стороне денежных средств, имущества либо имущественных прав.
При этом положения о двусторонней реституции могут быть применены только в отношении сторон сделки.
Однако действующим гражданским законодательством не предусмотрена возможность применения последствий недействительности сделки в виде погашения регистрационной записи в ЕГРП.
Кроме того, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Если заинтересованное лицо считает, что государственным регистратором при осуществлении государственной регистрации права или сделки допущены нарушения, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.
Требований о признании действий регистрирующего органа по государственной регистрации прав Золотухина К.В. незаконными заявитель не предъявлял.
Принимая во внимание изложенные выше обстоятельства, а также то, что Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области не является участником спорного материального правоотношения (стороной договора от 21 октября 2015 года, заключенного между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В.) в отношении квартиры, расположенной по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 4, этаж 8, квартира N 1Ж (технический номер), площадью 41,76 кв. м, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что в удовлетворении требования Беспаловой М.Т. о применении последствий недействительности сделки следует отказать.
Таким образом, определение Арбитражного суда Московской области от 21 июня 2016 года следует отменить в части удовлетворения требования о применении последствия недействительности сделки. В остальной части определение оставить без изменения.
Руководствуясь статьями 223, 266, 268, пунктом 3 части 4 статьи 272, пунктом 2 части 4 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
определение Арбитражного суда Московской области от 21 июня 2016 года по делу N А41-3991/15 отменить в части: "применения последствий недействительности сделки в виде погашения регистрационной записи в ЕГРП о зарегистрированном праве Золотухина Константина Валерьевича на квартиру, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 4, этаж 8, квартира N 1Ж (технический номер), площадью 41,76 кв. м", а также в части "восстановления в ЕГРП регистрационной записи о государственной регистрации Договора долевого участия в строительстве N 04-007 от 09.08.2012 и прав Беспаловой Марии Терентьевны на квартиру - расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 4, этаж 8, квартира N 1Ж (технический номер), площадью 41,76 кв. м".
В указанной части в удовлетворении заявления отказать.
В остальной части обжалуемое определение оставить без изменения.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа в месячный срок.
Председательствующий судья
В.П.МИЗЯК
Судьи
С.А.ЗАКУТСКАЯ
Е.А.МИЩЕНКО
В.П.МИЗЯК
Судьи
С.А.ЗАКУТСКАЯ
Е.А.МИЩЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)