Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 29 сентября 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Н.И. Левченко,
судей А.И. Трубицына, В.Р. Валиева,
при ведении протокола судебного заседания секретарем С.Г. Коробковой,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Общества с ограниченной ответственностью "Кафе Оранжерея"
на решение Арбитражного суда города Москвы от 11 апреля 2016 года
по делу N А40-183316/15, принятое судьей Михайловой Е.В.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Кафе Оранжерея"
к Департаменту имущества города Москвы
третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью "АБН-Консалт"
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи
при участии в судебном заседании:
от истца: Попов А.А. (доверенность от 17.08.2016)
от ответчика: не явился, извещен
от третьих лиц: не явились, извещены
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Кафе Оранжерея" (далее - ООО "Кафе Оранжерея", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, нежилых помещений общих площадью 413,8 кв. м (подвал, пом. I, комн. 1 - 14, пом. II, комн. 1, 2), расположенных по адресу г. Москва, ул. Каргопольская, д. 14, корп. 1 (кадастровый номер 77:02:0008002:9163), изложив спорные пункты договора купли-продажи недвижимости в следующей редакции:
- пункт 3.1 договора: "Цена Объекта составляет 20 822 000 рублей, НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ не начисляется";
- пункт 3.4 договора: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 15 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 347 033,33 рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Исковые требования заявлены на основании статей 4, 27, 34, 35, 44, главы 13 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее - АПК РФ), статей 1, 330, 445, 446, пункта 2 статьи 224, 432, пункта 1 статьи 349, пункта 1 статьи 450, пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 11.04.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.
При этом суд исходил из того, что истцом не доказана недостоверность отчета об оценке рыночной стоимости от 09.07.2015 N 773Г/983, выполненного ООО "АБН-Консалт" по заказу Департамента.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец обратился Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил отменить решение от 11.04.2016 и принять по делу новый судебный акт.
Заявитель ссылается на неправомерный отказ суда в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы.
Учитывая существенное различие в цене выкупаемого имущества, предложенной ответчиком и истцом, определением Девятый арбитражный апелляционный суд от 19.07.2016 назначил по делу проведение судебной экспертизы для определения рыночной стоимости нежилого помещения, проведение экспертизы поручено эксперту ООО "Интеллектинвестсервис" Бутяйкиной Наталье Павловне.
В судебном заседании 22.09.2016 представитель истца уточнил требования жалобы, просил отменить решение и урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Каргопольская, д. 14, корп. 1 с учетом проведенной по делу судебной экспертизы.
Представители ответчика и третьего лица в судебное заседание не явились.
Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалоб, заслушав объяснения представителей истца, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда города Москвы от 11.04.2016 подлежит отмене, а спор урегулированию с учетом судебной экспертизы, назначенной апелляционным судом, на основании следующего.
Как установлено судом апелляционной инстанции, на основании договора аренды от 24.02.2005 N 03-092/05 (с учетом дополнительного соглашения от 10.01.2006 об уточнении арендуемой площади) во временном владении и пользовании ООО "Кафе Оранжерея" находится принадлежащее г. Москве имущество - нежилые помещения общей площадью 413,8 кв. м (подвал, пом. I, комн. 1 - 14, пом. II, комн. 1, 2). расположенные по адресу г. Москва, ул. Каргопольская, д. 14, корп. 1 (кадастровый номер 77:02:0008002:9163).
Дополнительным соглашением от 22.01.2010 срок действия договора аренды установлен до 30.06.2015.
Истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Закона N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В силу статьи 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 16.02.2012 N 260-О-О, Закон N 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия указанных субъектов в приватизации арендуемого имущества (статья 1); в качестве дополнительной гарантии, предоставляемой субъектам малого и среднего предпринимательства, данный Федеральный закон предусматривает преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком; при этом одним из условий реализации субъектами малого и среднего предпринимательства такого преимущественного права является нахождение арендуемого имущества в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (пункт 1 статьи 3). Цель названного Федерального закона состоит в оказании адресной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них временной преференции в связи с их участием в приватизации (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24.02.2011 N 214-О-О, от 29.09.2011 N 1042-О-О).
Между сторонами отсутствует спор о праве общества на приватизацию арендованного им недвижимого имущества в порядке Закона N 159-ФЗ, спорным является выкупная цена объекта.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона N 135-ФЗ).
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статья 13 Закона N 135-ФЗ).
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.09.2016 N 09АП-24012/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А40-183316/15
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 сентября 2016 г. N 09АП-24012/2016-ГК
Дело N А40-183316/15
Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 29 сентября 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Н.И. Левченко,
судей А.И. Трубицына, В.Р. Валиева,
при ведении протокола судебного заседания секретарем С.Г. Коробковой,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Общества с ограниченной ответственностью "Кафе Оранжерея"
на решение Арбитражного суда города Москвы от 11 апреля 2016 года
по делу N А40-183316/15, принятое судьей Михайловой Е.В.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Кафе Оранжерея"
к Департаменту имущества города Москвы
третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью "АБН-Консалт"
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи
при участии в судебном заседании:
от истца: Попов А.А. (доверенность от 17.08.2016)
от ответчика: не явился, извещен
от третьих лиц: не явились, извещены
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Кафе Оранжерея" (далее - ООО "Кафе Оранжерея", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, нежилых помещений общих площадью 413,8 кв. м (подвал, пом. I, комн. 1 - 14, пом. II, комн. 1, 2), расположенных по адресу г. Москва, ул. Каргопольская, д. 14, корп. 1 (кадастровый номер 77:02:0008002:9163), изложив спорные пункты договора купли-продажи недвижимости в следующей редакции:
- пункт 3.1 договора: "Цена Объекта составляет 20 822 000 рублей, НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ не начисляется";
- пункт 3.4 договора: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 15 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 347 033,33 рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Исковые требования заявлены на основании статей 4, 27, 34, 35, 44, главы 13 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее - АПК РФ), статей 1, 330, 445, 446, пункта 2 статьи 224, 432, пункта 1 статьи 349, пункта 1 статьи 450, пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 11.04.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.
При этом суд исходил из того, что истцом не доказана недостоверность отчета об оценке рыночной стоимости от 09.07.2015 N 773Г/983, выполненного ООО "АБН-Консалт" по заказу Департамента.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец обратился Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил отменить решение от 11.04.2016 и принять по делу новый судебный акт.
Заявитель ссылается на неправомерный отказ суда в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы.
Учитывая существенное различие в цене выкупаемого имущества, предложенной ответчиком и истцом, определением Девятый арбитражный апелляционный суд от 19.07.2016 назначил по делу проведение судебной экспертизы для определения рыночной стоимости нежилого помещения, проведение экспертизы поручено эксперту ООО "Интеллектинвестсервис" Бутяйкиной Наталье Павловне.
В судебном заседании 22.09.2016 представитель истца уточнил требования жалобы, просил отменить решение и урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Каргопольская, д. 14, корп. 1 с учетом проведенной по делу судебной экспертизы.
Представители ответчика и третьего лица в судебное заседание не явились.
Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалоб, заслушав объяснения представителей истца, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда города Москвы от 11.04.2016 подлежит отмене, а спор урегулированию с учетом судебной экспертизы, назначенной апелляционным судом, на основании следующего.
Как установлено судом апелляционной инстанции, на основании договора аренды от 24.02.2005 N 03-092/05 (с учетом дополнительного соглашения от 10.01.2006 об уточнении арендуемой площади) во временном владении и пользовании ООО "Кафе Оранжерея" находится принадлежащее г. Москве имущество - нежилые помещения общей площадью 413,8 кв. м (подвал, пом. I, комн. 1 - 14, пом. II, комн. 1, 2). расположенные по адресу г. Москва, ул. Каргопольская, д. 14, корп. 1 (кадастровый номер 77:02:0008002:9163).
Дополнительным соглашением от 22.01.2010 срок действия договора аренды установлен до 30.06.2015.
Истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Закона N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В силу статьи 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 16.02.2012 N 260-О-О, Закон N 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия указанных субъектов в приватизации арендуемого имущества (статья 1); в качестве дополнительной гарантии, предоставляемой субъектам малого и среднего предпринимательства, данный Федеральный закон предусматривает преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком; при этом одним из условий реализации субъектами малого и среднего предпринимательства такого преимущественного права является нахождение арендуемого имущества в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (пункт 1 статьи 3). Цель названного Федерального закона состоит в оказании адресной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них временной преференции в связи с их участием в приватизации (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24.02.2011 N 214-О-О, от 29.09.2011 N 1042-О-О).
Между сторонами отсутствует спор о праве общества на приватизацию арендованного им недвижимого имущества в порядке Закона N 159-ФЗ, спорным является выкупная цена объекта.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона N 135-ФЗ).
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статья 13 Закона N 135-ФЗ).
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)