Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 сентября 2017 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Устиновой Н.В., судей Наумовой Е.Н., Мальковой Д.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сидоровой Ю.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Строительный трест N 3" на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 21.06.2017 по делу N А79-2377/2017, принятое судьей Кисаповой Н.В., по иску индивидуального предпринимателя Лапташкина Игоря Валерьевича (ОГРНИП 316213000062852) к закрытому акционерному обществу "Строительный трест N 3" (ОГРН 1022101134978) о взыскании 130 394 руб., третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Ефремова Оксана Петровна, при участии представителя от истца - индивидуального предпринимателя Лапташкина Игоря Валерьевича - Васильева О.В. по доверенности от 22.05.2017 (сроком на 4 месяца).
Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд
Индивидуальный предприниматель Лапташкин Игорь Валерьевич (далее - ИП Лапташкин И.В., Предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Строительный трест N 3" (далее - ЗАО "Строительный трест N 3") о взыскании 124 573 руб. неустойки за период с 07.03.3015 по 22.06.2015 (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечена Ефремова Оксана Петровна (далее - Ефремова О.П.).
Решением от 21.06.2017 Арбитражный суд Чувашской Республики исковые требования удовлетворил.
Не согласившись с принятым судебным актом, ЗАО "Строительный трест N 3" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Чувашской Республики отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
Обжалуя судебный акт, заявитель ссылается на следующее: суд первой инстанции неправильно квалифицировал отношения сторон; договор долевого участия между ответчиком и третьим лицом не заключался, в связи с чем право требования законной неустойки за нарушение срока передачи квартиры не могло быть передано; Ефремова О.П. с претензией о выплате законной неустойки не обращалась; спор подлежал рассмотрению в суде общей юрисдикции.
В судебном заседании представитель истца указал, что считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а доводы заявителя жалобы несостоятельными.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей заявителя и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, по имеющимся в деле материалам.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 24.11.2014 между ЗАО "Строительный трест N 3" (продавец) и Ефремовой О.П. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N Ц/14-44 (далее - предварительный договор), по условиям которого продавец обязался построить и передать в собственность покупателю квартиру, указанную в пункте 1.2 договора, а покупатель - заключить договор купли-продажи в порядке и на условиях, установленных договором.
Согласно пункту 1.2 предварительного договора стороны обязались заключить основной договор новой однокомнатной квартиры под номером 44, находящейся на 9 этаже, ориентировочной проектной площадью 41,1 кв. м и лоджии 3,3 кв. м в многоэтажном жилом доме со встроенными предприятиями обслуживания населения и магазином в микрорайоне 1А центральной части города Чебоксары п. 14, 14А (1 этап), после регистрации продавцом права собственности на квартиру, но не позднее 01.03.2015.
Продажная цена квартиры, с учетом существенных условий, установленных пунктом 3.1 предварительного договора, будет составлять 2 116 800 руб., исходя из стоимости одного квадратного метра площади квартиры 47 000 руб., в том числе стоимости лоджии, ориентировочной проектной площади 3,3 кв. м, согласно проектно-сметной документации, устанавливается сторонами 155 100 руб., стоимость отопительного котла с газоходами - 30 000 руб. (пункт 2.1 предварительного договора).
На основании пункта 2.2 предварительного договора оплата стоимости квартиры должна быть произведена покупателем в срок не позднее 10 календарных дней с даты подписания основного договора.
В силу пункта 2.3 предварительного договора передача квартиры должна состояться по акту в течение пяти календарных дней со дня оплаты покупателем продажной цены квартиры.
Пунктом 3.1 предварительного договора установлено, что соглашение о продажной цене квартиры, установленной пунктом 2.1 договора действительно в случае, если покупатель одновременно с подписанием настоящего договора заключил с продавцом договор займа на полную стоимость квартиры, установленную пунктом 2.1 договора и предоставил продавцу беспроцентный заем в порядке, установленном договором займа.
В пункте 4.1 предварительного договора определено, что договор является предварительным и вступает в силу с момента его подписания сторонами.
24.11.2014 между Ефремовой О.П. (займодавец) и ЗАО "Строительный трест N 3" (заемщик) заключен договор займа, по условиям которого займодавец обязался предоставить заемщику заем денежными средствами на сумму 2 116 800 руб., а заемщик обязался возвратить указанную сумму займа в обусловленные договором сроки (пункт 1.1 договора).
В соответствии с пунктом 1.2 договора займа сумма займа предоставляется заемщику на финансирование жилищного строительства на срок по 01.03.2015.
Договор займа от 24.11.2014 в связи с его целевым назначением является беспроцентным (пункт 1.3 договора).
По условиям пункта 2.2 договора займа сумма займа по истечении срока действия договора по указанию займодавца может быть направлена на оплату стоимости квартиры по договору купли-продажи квартиры в соответствии с условиями предварительного договора.
Оплата Ефремовой О.П. ответчику денежных средств в размере 2 116 800 руб. по договору займа подтверждена квитанцией к приходному кассовому ордеру от 09.12.2014 N 1047.44.
22.06.2015 между ЗАО "Строительный трест N 3" (продавец) и Ефремовой О.П. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры N Ц/14-44 (далее - договор купли-продажи), по условиям которого продавец продает однокомнатную квартиру под номером 44, расположенную на 9 этаже по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, бульвар Олега Волкова, д. 3, принадлежащую ему на праве собственности, а покупатель покупает квартиру на праве собственности, оплачивает стоимость квартиры в порядке и на условиях, предусмотренных разделом N 2 договора.
Стороны настоящего договора договорились оценить квартиру в сумму 2 107 400 руб. (пункт 2.1 договора купли-продажи).
В соответствии с пунктом 2.2.1 договора купли-продажи денежную сумму в размере 2 107 400 руб. покупатель оплачивает при подписании договора.
Согласно пункту 3.1 договора купли-продажи право собственности на квартиру возникает у покупателя с момента государственной регистрации права собственности.
Пунктом 4.1 договора установлено, что продавец передал, а покупатель принял квартиру без составления передаточного акта.
Ефремова О.П. оплатила стоимость квартиры в полном объеме, что подтверждено справкой от 29.06.2015 N 44/15.
19.01.2017 между Предпринимателем (цессионарий) и Ефремовой О.П. (цедент) заключен договор уступки права требования, по которому цедент передал, а цессионарий принял право требования неустойки (пени) с ответчика за нарушение предусмотренного договором займа, предварительным договором срока передачи квартиры за период с 02.03.2015 по 22.06.2015. Право требования указанной неустойки с должника принадлежит цеденту на основании договора займа и предварительного договора. Цедент передает цессионарию следующие права: право взыскания неустойки, рассчитанной в соответствии со статьей 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) в размере 130 394 руб.; право взыскания иных платежей, включая неустойки, штрафы и т.д.; права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие, связанные с данным требованием, права, в том числе право на заключение договора оказания юридических услуг и взыскания понесенных в связи с этим расходов, которые могут возникнуть в процессе осуществления данного права (пункт 1.1 договора уступки).
19.01.2017 истцом в адрес ответчика направлено досудебное уведомление-требование о выплате неустойки.
Оставление данного требования ответчиком без удовлетворения послужило истцу основанием для обращения с иском в суд.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из следующего.
Согласно правовой позиции Верховного суда Российской Федерации, изложенной в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" принимая решение, суд в силу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам, в том числе суд с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, должен самостоятельно определить характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению.
Оценив условия и предмет заключенного между третьим лицом и ответчиком предварительного договора, с учетом правовой позиции Верховного суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013), суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об его правовой квалификации в качестве договора, подпадающего в сферу правового регулирования Закона N 214-ФЗ.
Согласно пункту 1 статьи 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (статья 12 Закона N 214-ФЗ).
В соответствии с пунктом 1.2 предварительного договора застройщик принял на себя обязательство построить и передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в срок до 01.03.2015.
Как следует из материалов дела, ответчик нарушил срок передачи объекта, передав его участнику долевого строительства лишь 22.06.2015.
На основании пункта 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (что имеет место в рассматриваемом случае).
Пункт 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает передачу права (требования), которое принадлежит кредитору на основании обязательства, другому лицу по сделке (уступка требования).
В соответствии со статьей 389 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.
Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
В пункте 2 статьи 11 Закона N 214-ФЗ указано, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Договор долевого участия или уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном Законом N 122-ФЗ (статья 17 указанного Закона).
Закон N 214-ФЗ содержит определенный механизм защиты прав дольщика, который проявляется в необходимости государственной регистрации, во-первых, самого договора долевого участия в строительстве, во-вторых, уступки права требования по договору долевого участия в строительстве.
Учитывая цели государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве и уступки прав требования по нему, государственная регистрация уступки прав требования выплаты неустойки, необходима и возможна до момента передачи объекта долевого строительства, так как до этого момента неустойка за ненадлежащее выполнение обязательства выступает обеспечительной мерой и регистрация передачи требования выплаты неустойки осуществляется с учетом наличия действующего обязательства по договору участия в долевом строительстве, предполагающего обременение недвижимости.
Положения частей 1, 4, 5, 6 статьи 8 Закона N 214-ФЗ определяют порядок передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства как по передаточному акту, так и по одностороннему акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.
Стороны не оспаривают факт передачи квартиры третьему лицу до заключения договора цессии.
Таким образом, правоотношения сторон относительно создания и передачи объекта долевого строительства прекратились исполнением договора еще до заключения договора цессии, следовательно, последний государственной регистрации не подлежал.
При указанных обстоятельствах право требования от ответчика оплаты неустойки (пени) по предварительному договору перешло от третьего лица к истцу.
Истец просит взыскать с ответчика неустойку в размере 124 573 руб. за период с 07.03.2015 по 22.06.2015.
Размер неустойки определен истцом в сумме, начисляемой в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства истцом на основании пункта 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ.
Проверив представленный истцом расчет неустойки, суд первой инстанции признал его верным, соответствующим условиям договора и нормам действующего законодательства.
При этом суд первой инстанции обоснованно отклонил возражения ответчика о том, что период, с которого подлежит исчислению неустойка за передачу квартиры, должен исчисляться с учетом пункта 2.3 предварительного договора, поскольку пунктом 1.2 данного договора установлена календарная дата предельного срока передачи квартиры - 01.03.2015.
Отклоняя ходатайство ответчика о необходимости снижения размера неустойки по статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции исходил из следующего.
В силу части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, иные фактические обстоятельства (финансовые трудности должника, его тяжелое экономическое положение и т.п.) не могут быть рассмотрены судом в качестве таких оснований.
В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О указывается, что гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
Решение вопроса о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства производится на основании имеющихся в деле материалов и конкретных обстоятельств дела.
Явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной.
Поскольку требование о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации заявлено ответчиком, именно на нем в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лежит бремя представления доказательства, подтверждающие явную несоразмерность взысканной судом неустойки последствиям нарушенного обязательства.
Согласно пункту 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).
Согласно пункту 77 данного постановления снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1, 2 статьи 333 ГК РФ).
Принимая во внимание вышеизложенное, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования Предпринимателя в полном объеме.
Изучив материалы дела, проверив доводы заявителя жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда первой инстанции основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу.
Доводы заявителя жалобы не подтверждают нарушений судом первой инстанции норм материального и или процессуального права, повлиявших на исход дела.
Все доводы и аргументы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения суда первой инстанции и не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу.
Оценив условия и предмет заключенного между третьим лицом и ответчиком предварительного договора, с учетом правовой позиции Верховного суда Российской Федерации, изложенной в "Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013), суд первой инстанции правомерно квалифицировал его в качестве договора, подпадающего в сферу правового регулирования Закона N 214-ФЗ.
Суждение о передаче несуществующего требования - требования о взыскании законной неустойки в соответствии с Законом N 214-ФЗ, несостоятельно.
Право требования от ответчика оплаты неустойки (пени) перешло от третьего лица к истцу по предварительному договору, который суд первой инстанции правомерно квалифицировал в качестве договора, подпадающих в сферу правового регулирования Закона N 214-ФЗ.
Ссылка на нарушение судом правил подведомственности несостоятельна и противоречит положениям статей 27 и 28 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Таким образом, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, поскольку оно принято с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены судебного акта по доводам заявителя не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 21.06.2017 по делу N А79-2377/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Строительный трест N 3" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.09.2017 ПО ДЕЛУ N А79-2377/2017
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 сентября 2017 г. по делу N А79-2377/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 сентября 2017 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Устиновой Н.В., судей Наумовой Е.Н., Мальковой Д.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сидоровой Ю.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Строительный трест N 3" на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 21.06.2017 по делу N А79-2377/2017, принятое судьей Кисаповой Н.В., по иску индивидуального предпринимателя Лапташкина Игоря Валерьевича (ОГРНИП 316213000062852) к закрытому акционерному обществу "Строительный трест N 3" (ОГРН 1022101134978) о взыскании 130 394 руб., третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Ефремова Оксана Петровна, при участии представителя от истца - индивидуального предпринимателя Лапташкина Игоря Валерьевича - Васильева О.В. по доверенности от 22.05.2017 (сроком на 4 месяца).
Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд
установил:
Индивидуальный предприниматель Лапташкин Игорь Валерьевич (далее - ИП Лапташкин И.В., Предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Строительный трест N 3" (далее - ЗАО "Строительный трест N 3") о взыскании 124 573 руб. неустойки за период с 07.03.3015 по 22.06.2015 (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечена Ефремова Оксана Петровна (далее - Ефремова О.П.).
Решением от 21.06.2017 Арбитражный суд Чувашской Республики исковые требования удовлетворил.
Не согласившись с принятым судебным актом, ЗАО "Строительный трест N 3" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Чувашской Республики отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
Обжалуя судебный акт, заявитель ссылается на следующее: суд первой инстанции неправильно квалифицировал отношения сторон; договор долевого участия между ответчиком и третьим лицом не заключался, в связи с чем право требования законной неустойки за нарушение срока передачи квартиры не могло быть передано; Ефремова О.П. с претензией о выплате законной неустойки не обращалась; спор подлежал рассмотрению в суде общей юрисдикции.
В судебном заседании представитель истца указал, что считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а доводы заявителя жалобы несостоятельными.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей заявителя и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, по имеющимся в деле материалам.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 24.11.2014 между ЗАО "Строительный трест N 3" (продавец) и Ефремовой О.П. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N Ц/14-44 (далее - предварительный договор), по условиям которого продавец обязался построить и передать в собственность покупателю квартиру, указанную в пункте 1.2 договора, а покупатель - заключить договор купли-продажи в порядке и на условиях, установленных договором.
Согласно пункту 1.2 предварительного договора стороны обязались заключить основной договор новой однокомнатной квартиры под номером 44, находящейся на 9 этаже, ориентировочной проектной площадью 41,1 кв. м и лоджии 3,3 кв. м в многоэтажном жилом доме со встроенными предприятиями обслуживания населения и магазином в микрорайоне 1А центральной части города Чебоксары п. 14, 14А (1 этап), после регистрации продавцом права собственности на квартиру, но не позднее 01.03.2015.
Продажная цена квартиры, с учетом существенных условий, установленных пунктом 3.1 предварительного договора, будет составлять 2 116 800 руб., исходя из стоимости одного квадратного метра площади квартиры 47 000 руб., в том числе стоимости лоджии, ориентировочной проектной площади 3,3 кв. м, согласно проектно-сметной документации, устанавливается сторонами 155 100 руб., стоимость отопительного котла с газоходами - 30 000 руб. (пункт 2.1 предварительного договора).
На основании пункта 2.2 предварительного договора оплата стоимости квартиры должна быть произведена покупателем в срок не позднее 10 календарных дней с даты подписания основного договора.
В силу пункта 2.3 предварительного договора передача квартиры должна состояться по акту в течение пяти календарных дней со дня оплаты покупателем продажной цены квартиры.
Пунктом 3.1 предварительного договора установлено, что соглашение о продажной цене квартиры, установленной пунктом 2.1 договора действительно в случае, если покупатель одновременно с подписанием настоящего договора заключил с продавцом договор займа на полную стоимость квартиры, установленную пунктом 2.1 договора и предоставил продавцу беспроцентный заем в порядке, установленном договором займа.
В пункте 4.1 предварительного договора определено, что договор является предварительным и вступает в силу с момента его подписания сторонами.
24.11.2014 между Ефремовой О.П. (займодавец) и ЗАО "Строительный трест N 3" (заемщик) заключен договор займа, по условиям которого займодавец обязался предоставить заемщику заем денежными средствами на сумму 2 116 800 руб., а заемщик обязался возвратить указанную сумму займа в обусловленные договором сроки (пункт 1.1 договора).
В соответствии с пунктом 1.2 договора займа сумма займа предоставляется заемщику на финансирование жилищного строительства на срок по 01.03.2015.
Договор займа от 24.11.2014 в связи с его целевым назначением является беспроцентным (пункт 1.3 договора).
По условиям пункта 2.2 договора займа сумма займа по истечении срока действия договора по указанию займодавца может быть направлена на оплату стоимости квартиры по договору купли-продажи квартиры в соответствии с условиями предварительного договора.
Оплата Ефремовой О.П. ответчику денежных средств в размере 2 116 800 руб. по договору займа подтверждена квитанцией к приходному кассовому ордеру от 09.12.2014 N 1047.44.
22.06.2015 между ЗАО "Строительный трест N 3" (продавец) и Ефремовой О.П. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры N Ц/14-44 (далее - договор купли-продажи), по условиям которого продавец продает однокомнатную квартиру под номером 44, расположенную на 9 этаже по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, бульвар Олега Волкова, д. 3, принадлежащую ему на праве собственности, а покупатель покупает квартиру на праве собственности, оплачивает стоимость квартиры в порядке и на условиях, предусмотренных разделом N 2 договора.
Стороны настоящего договора договорились оценить квартиру в сумму 2 107 400 руб. (пункт 2.1 договора купли-продажи).
В соответствии с пунктом 2.2.1 договора купли-продажи денежную сумму в размере 2 107 400 руб. покупатель оплачивает при подписании договора.
Согласно пункту 3.1 договора купли-продажи право собственности на квартиру возникает у покупателя с момента государственной регистрации права собственности.
Пунктом 4.1 договора установлено, что продавец передал, а покупатель принял квартиру без составления передаточного акта.
Ефремова О.П. оплатила стоимость квартиры в полном объеме, что подтверждено справкой от 29.06.2015 N 44/15.
19.01.2017 между Предпринимателем (цессионарий) и Ефремовой О.П. (цедент) заключен договор уступки права требования, по которому цедент передал, а цессионарий принял право требования неустойки (пени) с ответчика за нарушение предусмотренного договором займа, предварительным договором срока передачи квартиры за период с 02.03.2015 по 22.06.2015. Право требования указанной неустойки с должника принадлежит цеденту на основании договора займа и предварительного договора. Цедент передает цессионарию следующие права: право взыскания неустойки, рассчитанной в соответствии со статьей 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) в размере 130 394 руб.; право взыскания иных платежей, включая неустойки, штрафы и т.д.; права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие, связанные с данным требованием, права, в том числе право на заключение договора оказания юридических услуг и взыскания понесенных в связи с этим расходов, которые могут возникнуть в процессе осуществления данного права (пункт 1.1 договора уступки).
19.01.2017 истцом в адрес ответчика направлено досудебное уведомление-требование о выплате неустойки.
Оставление данного требования ответчиком без удовлетворения послужило истцу основанием для обращения с иском в суд.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из следующего.
Согласно правовой позиции Верховного суда Российской Федерации, изложенной в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" принимая решение, суд в силу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам, в том числе суд с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, должен самостоятельно определить характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению.
Оценив условия и предмет заключенного между третьим лицом и ответчиком предварительного договора, с учетом правовой позиции Верховного суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013), суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об его правовой квалификации в качестве договора, подпадающего в сферу правового регулирования Закона N 214-ФЗ.
Согласно пункту 1 статьи 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (статья 12 Закона N 214-ФЗ).
В соответствии с пунктом 1.2 предварительного договора застройщик принял на себя обязательство построить и передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в срок до 01.03.2015.
Как следует из материалов дела, ответчик нарушил срок передачи объекта, передав его участнику долевого строительства лишь 22.06.2015.
На основании пункта 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (что имеет место в рассматриваемом случае).
Пункт 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает передачу права (требования), которое принадлежит кредитору на основании обязательства, другому лицу по сделке (уступка требования).
В соответствии со статьей 389 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.
Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
В пункте 2 статьи 11 Закона N 214-ФЗ указано, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Договор долевого участия или уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном Законом N 122-ФЗ (статья 17 указанного Закона).
Закон N 214-ФЗ содержит определенный механизм защиты прав дольщика, который проявляется в необходимости государственной регистрации, во-первых, самого договора долевого участия в строительстве, во-вторых, уступки права требования по договору долевого участия в строительстве.
Учитывая цели государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве и уступки прав требования по нему, государственная регистрация уступки прав требования выплаты неустойки, необходима и возможна до момента передачи объекта долевого строительства, так как до этого момента неустойка за ненадлежащее выполнение обязательства выступает обеспечительной мерой и регистрация передачи требования выплаты неустойки осуществляется с учетом наличия действующего обязательства по договору участия в долевом строительстве, предполагающего обременение недвижимости.
Положения частей 1, 4, 5, 6 статьи 8 Закона N 214-ФЗ определяют порядок передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства как по передаточному акту, так и по одностороннему акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.
Стороны не оспаривают факт передачи квартиры третьему лицу до заключения договора цессии.
Таким образом, правоотношения сторон относительно создания и передачи объекта долевого строительства прекратились исполнением договора еще до заключения договора цессии, следовательно, последний государственной регистрации не подлежал.
При указанных обстоятельствах право требования от ответчика оплаты неустойки (пени) по предварительному договору перешло от третьего лица к истцу.
Истец просит взыскать с ответчика неустойку в размере 124 573 руб. за период с 07.03.2015 по 22.06.2015.
Размер неустойки определен истцом в сумме, начисляемой в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства истцом на основании пункта 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ.
Проверив представленный истцом расчет неустойки, суд первой инстанции признал его верным, соответствующим условиям договора и нормам действующего законодательства.
При этом суд первой инстанции обоснованно отклонил возражения ответчика о том, что период, с которого подлежит исчислению неустойка за передачу квартиры, должен исчисляться с учетом пункта 2.3 предварительного договора, поскольку пунктом 1.2 данного договора установлена календарная дата предельного срока передачи квартиры - 01.03.2015.
Отклоняя ходатайство ответчика о необходимости снижения размера неустойки по статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции исходил из следующего.
В силу части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, иные фактические обстоятельства (финансовые трудности должника, его тяжелое экономическое положение и т.п.) не могут быть рассмотрены судом в качестве таких оснований.
В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О указывается, что гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
Решение вопроса о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства производится на основании имеющихся в деле материалов и конкретных обстоятельств дела.
Явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной.
Поскольку требование о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации заявлено ответчиком, именно на нем в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лежит бремя представления доказательства, подтверждающие явную несоразмерность взысканной судом неустойки последствиям нарушенного обязательства.
Согласно пункту 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).
Согласно пункту 77 данного постановления снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1, 2 статьи 333 ГК РФ).
Принимая во внимание вышеизложенное, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования Предпринимателя в полном объеме.
Изучив материалы дела, проверив доводы заявителя жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда первой инстанции основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу.
Доводы заявителя жалобы не подтверждают нарушений судом первой инстанции норм материального и или процессуального права, повлиявших на исход дела.
Все доводы и аргументы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения суда первой инстанции и не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу.
Оценив условия и предмет заключенного между третьим лицом и ответчиком предварительного договора, с учетом правовой позиции Верховного суда Российской Федерации, изложенной в "Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013), суд первой инстанции правомерно квалифицировал его в качестве договора, подпадающего в сферу правового регулирования Закона N 214-ФЗ.
Суждение о передаче несуществующего требования - требования о взыскании законной неустойки в соответствии с Законом N 214-ФЗ, несостоятельно.
Право требования от ответчика оплаты неустойки (пени) перешло от третьего лица к истцу по предварительному договору, который суд первой инстанции правомерно квалифицировал в качестве договора, подпадающих в сферу правового регулирования Закона N 214-ФЗ.
Ссылка на нарушение судом правил подведомственности несостоятельна и противоречит положениям статей 27 и 28 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Таким образом, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, поскольку оно принято с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены судебного акта по доводам заявителя не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 21.06.2017 по делу N А79-2377/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Строительный трест N 3" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
Н.В.УСТИНОВА
Н.В.УСТИНОВА
Судьи
Е.Н.НАУМОВА
Д.Г.МАЛЬКОВА
Е.Н.НАУМОВА
Д.Г.МАЛЬКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)