Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 30 июня 2016 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Рожкова Д.Г.,
судей Грязниковой А.С., Кудриной Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Кукаркиной О.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6577/2016) департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 15 апреля 2016 года по делу N А46-14739/2015 (судья Савинов А.В.), принятое по иску индивидуального предпринимателя Соловьева Антона Вадимовича (ИНН 550108775070, ОГРН 307554328100240) к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613), об урегулировании разногласий по условиям договора,
при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - общества с ограниченной ответственностью "Западно-Сибирский консалтинговый центр" (ИНН 7202196077, ОГРН 1097232011271),
при участии в судебном заседании представителей:
- от департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Лукьяновой Н.М. (удостоверение N 0075/16 выдано 09.02.2016, доверенность N 13935 от 13.08.2015 сроком действия один год);
- от индивидуального предпринимателя Соловьева Антона Вадимовича - Герцева В.Е. (паспорт, доверенность б/н от 10.11.2015 сроком действия два года),
установил:
индивидуальный предприниматель Соловьев Антон Вадимович (далее - ИП Соловьев А.В., истец) обратилась в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, принятии договора купли-продажи в редакции покупателя - ИП Соловьева А.В.:
пункт 4.1 договора: "Цена за приобретаемый "Объект" составляет сумму в размере 3463188 (Три миллиона четыреста шестьдесят три тысячи сто восемьдесят восемь) рублей без НДС".
пункт 5.1 договора: "В случае необоснованного отказа от принятия "Объекта" (отказа от подписания акта приема-передачи в установленный настоящим договором срок) или расторжении договора по вине ПОКУПАТЕЛЯ, ПРОДАВЕЦ вправе защищать свои гражданские права любым способом, указанным в ст. 12 ГК РФ".
пункт 5.3 договора исключить.
Определением суда от 14.01.2016 привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "Западно-Сибирский консалтинговый центр" (далее - ООО "ЗСКЦ").
Решением Арбитражного суда Омской области от 15.04.2016 по делу N А46-14739/2015 исковые требования удовлетворены. Суд утвердил пункты договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу г. Омск, пр.Мира, д. 29, заключенного между ИП Соловьевым А.В. и департаментом имущественных отношений Администрации города Омска, в следующей редакции:
"пункт 4.1 договора: "Цена за приобретаемый "Объект" составляет сумму в размере 3463188 (Три миллиона четыреста шестьдесят три тысячи сто восемьдесят восемь) рублей без НДС".
пункт 5.1 договора: "В случае необоснованного отказа от принятия "Объекта" (отказа от подписания акта приема-передачи в установленный настоящим договором срок) или расторжении договора по вине ПОКУПАТЕЛЯ, ПРОДАВЕЦ вправе защищать свои гражданские права любым способом, указанным в ст. 12 ГК РФ".
пункт 5.3 договора "исключить".
Суд взыскал с департамента имущественных отношений Администрации города Омска в пользу ИП Соловьева А.В. судебные расходы на уплату государственной пошлины в сумме 6000 руб., на экспертизу в сумме 15000 руб. Также обязал произвести оплату с депозитного счета Арбитражного суда Омской области обществу с ограниченной ответственностью "Центр экспертизы и оценки "Альтернатива" 15 000 руб. за проведение экспертизы по делу N А46-14739/2015.
Не соглашаясь с решением суда, департамент имущественных отношений Администрации города Омска в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что на момент направления проекта договора купли-продажи какой-либо иной отчет об оценке помещений, кроме отчета ООО "ЗСКЦ", отсутствовал. Считает, что установление ответственности покупателя в виде штрафа не противоречит положениям ГК РФ. Обращает внимание, что за неисполнение договорных обязательств, вправе требовать от другой стороны уплаты неустойки или возмещение убытков.
От ИП Соловьева А.В. поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Третье лицо надлежащим образом извещенное в порядке статьи 123 АПК РФ о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя в судебное заседание не обеспечило. На основании частей 2, 3 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившегося участника процесса.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель ИП Соловьева А.В. высказался согласно отзыву на апелляционную жалобу.
Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав мнение представителей истца и ответчика, оценив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу подлежащей оставлению без удовлетворения.
Как следует из материалов дела, в соответствии с распоряжением Администрации города Омска N 384-р от 15 октября 2015 года департаменту имущественных отношений Администрации города Омска поручено организовать продажу арендуемого муниципального недвижимого имущества и предоставить преимущественное право арендатору - ИП Соловьеву Антону Вадимовичу на приобретение данного имущества в целях реализации предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) преимущественного права на выкуп арендованного имущества.
На основании договора аренды нежилого помещения N 38441/1А от 08.07.2010, заключенного с департаментом имущественных отношений Администрации города Омска, ИП Соловьев А.В. использовал спорный объект: нежилое помещение (строение) по адресу: г. Омск, пр. Мира, д. 29 для административно-хозяйственной и торговой деятельности (т. 1 л. 16-18).
21.10.2015 Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска сопроводительным письмом N Исх-ДИО/19686 в адрес предпринимателя направлен для подписания проект договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Омск, пр. Мира, 29 (т. 1 л. 23, 24-27).
Однако между сторонами возникли разногласия по пунктам 4.1, 5.1, 5.3 договора.
ИП Соловьев А.В. направил протокол разногласий к договору с приложением заверенной копии отчета N 81-11/15, выполненного независимым оценщиком ООО "Ново-Омск" (т. 1 д. 28-29).
Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска письмом N Исх-ДИО/44620Г от 19.11.2015 направил протокол согласования разногласий, в котором оставил условия договора купли-продажи в своей редакции (т. 1 л. 30, 31).
Поскольку при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Омск, пр. Мира, 29, стороны не пришли к соглашению по редакциям п. п. 4.1, 5.1, 5.3 заключаемого договора, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском об урегулировании разногласий.
В соответствии со статьями 8, 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Согласно статьями 420, 421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
Согласно статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) определены особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества.
В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу положений части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.
При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Аналогичная позиция изложена Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 18.10.2012 N 7240/12 по делу N А57-9149/2010.
Согласно материалам дела, заявление субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества получено ответчиком 08.06.2015, о чем свидетельствует штамп канцелярии Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска (т. 1 л. 20).
Определением суда от 25.02.2016 по ходатайству истца по делу назначена экспертиза для определения рыночной стоимости нежилых помещений N N 2П, 6П, общей площадью 161,2 кв. м, расположенных в подвале жилого дома (литер А) по адресу: г. Омск, проспект Мира, д. 29, кадастровые номера 55-55-01/033/2008-925 и 55-55-01/083/2007-608 по состоянию на 08 июня 2015 года.
Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Центр экспертизы и оценки "Альтернатива" (644052, г. Омск, ул. 27-я Северная, д. 119, кв. 4, тел. 49-24-12) Москвину Владимиру Владимировичу.
Согласно экспертному заключению N 1090-03/16 стоимость указанных выше нежилых помещений по состоянию на 08.06.2015 составила 3 463 188 руб. без учета НДС (4 223 401 руб. с учетом НДС).
Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.
Оценив экспертное заключение N 1090-03/16, суд первой инстанции обоснованно признал его надлежащим и допустимым доказательством и положил в основу настоящего решения суда при определении рыночной стоимости продаваемого недвижимого имущества.
Ответчик выводы, приведенные в экспертном заключении N 1090-03/16, не опроверг.
Вопреки ошибочной позиции подателя жалобы, представленный в дело отчет ООО "ЗСКЦ" N 237/49-01 правомерно не принят судом во внимание при урегулировании разногласий относительно цены продаваемого объекта недвижимости, поскольку в нарушение требований Закона N 159-ФЗ, оценка рыночной стоимости нежилого помещения - объекта продажи, осуществлена экспертной организации по состоянию на 24.08.2015, а не 08.06.2015.
В отношении установления ответственности сторон в пунктах 5.1 и 5.3 договора купли-продажи, судебная коллегия отмечает следующее.
В предложенной Департаментом редакции пунктом 5.1 договора купли-продажи предусмотрено, что покупатель выплачивает продавцу штраф в размере 20% от цены продажи Объекта в случаях:
- - необоснованного отказа от принятия Объекта (отказа от подписания акта приема-передачи в установленный настоящим договором срок);
- - расторжения договора по вине Покупателя.
В соответствии с пунктом 5 статьи 453 ГК РФ, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.
К тому же до момента выкупа имущество находится в аренде у покупателя, поэтому баланс имущественных интересов продавца существенным образом не нарушается.
Указанной нормой в полной мере обеспечивается защита прав продавца, в связи с чем, установление дополнительных санкций в виде штрафа в размере 20% от цены продажи объекта следует признать необоснованным.
Таким образом, пункт 5.1 следует изложить в следующей редакции (в редакции истца): В случае необоснованного отказа от принятия "Объекта" (отказа от подписания акта приема-передачи в установленный настоящим договором срок) или расторжении договора по вине ПОКУПАТЕЛЯ, ПРОДАВЕЦ вправе защищать свои гражданские права любым способом, указанным в ст. 12 ГК РФ.
Также истец просил пункт 5.3 исключить из текста договора.
Так, в соответствии с пунктом 5.3 договора, если покупатель просрочит более чем на 30 дней срок платежа, предусмотренного пунктом 4.2 и 4.3 договора, покупатель уплачивает штраф в размере 20% от суммы, подлежащей уплате.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Между тем, пунктом 5.2 договора предусмотрена ответственность покупателя в случае несвоевременного внесения платежа, в виде пени в размере 0,1% от суммы, подлежащей уплате, за каждый день просрочки платежа.
Соответственно, пункт 5.3 договора устанавливает наряду с пунктом 5.2 договора дополнительную ответственность в виде штрафа за одно и то же нарушение, и на покупателя необоснованно возлагаются дополнительные обязанности.
Таким образом, в целях соблюдения баланса интересов сторон пункт 5.3 следует исключить из договора.
Кроме того, судебная коллегия отмечает, что по смыслу статей 330, 331 ГК РФ включение в договор условия о неустойке (штрафе) является правом сторон. Соглашение о неустойке (штрафе) и ее (его) размер должны быть установлены в договоре. В случае, если условие о неустойке (штрафе) не определено договором, то сторонами не было достигнуто соглашение о неустойке (штрафе).
Исключением из данного правила является законная неустойка, которая устанавливается соответствующими нормативными правовыми актами.
Исходя из принципа свободы договора, установленного статьей 421 ГК РФ, учитывая, что обязательность неустойки (штрафа) за указанные в спорном пункте 5.3 нарушения законом не установлена, а стороны не достигли соглашения о включении условия о неустойке (штрафе) в текст договора, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что данные условия не могут быть включены в договор.
Изложенное подтверждается разъяснениями, содержащимися в пункте 7 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", именно - отсутствие в договоре условий об ответственности сторон за его нарушение само по себе не является основанием для принудительного внесения такого условия в договор.
Поскольку суду не предоставлено право по инициативе одной из сторон включать в договор условие, обязательность включения которого не установлена законодательством (императивными нормами), а стороны согласия по данному пункту не достигли, суд первой инстанции правомерно исключил из договора пункт 5.3.
Указанные выводы соответствуют правовой позиции Арбитражного суда Западно-Сибирского округа, изложенной в постановлении от 25.09.2015 по делу N А70-14166/2014.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции.
Суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.
Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Суд апелляционной инстанции не распределяет расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы, поскольку при подаче апелляционной жалобы Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска не платил государственную пошлину, в силу его освобождения от ее уплаты на основании пункта 1 части 1 статьи 333.37 НК РФ.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 15 апреля 2016 года по делу N А46-14739/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Д.Г.РОЖКОВ
Судьи
А.С.ГРЯЗНИКОВА
Е.Н.КУДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.06.2016 N 08АП-6577/2016 ПО ДЕЛУ N А46-14739/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 июня 2016 г. N 08АП-6577/2016
Дело N А46-14739/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 30 июня 2016 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Рожкова Д.Г.,
судей Грязниковой А.С., Кудриной Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Кукаркиной О.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6577/2016) департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 15 апреля 2016 года по делу N А46-14739/2015 (судья Савинов А.В.), принятое по иску индивидуального предпринимателя Соловьева Антона Вадимовича (ИНН 550108775070, ОГРН 307554328100240) к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613), об урегулировании разногласий по условиям договора,
при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - общества с ограниченной ответственностью "Западно-Сибирский консалтинговый центр" (ИНН 7202196077, ОГРН 1097232011271),
при участии в судебном заседании представителей:
- от департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Лукьяновой Н.М. (удостоверение N 0075/16 выдано 09.02.2016, доверенность N 13935 от 13.08.2015 сроком действия один год);
- от индивидуального предпринимателя Соловьева Антона Вадимовича - Герцева В.Е. (паспорт, доверенность б/н от 10.11.2015 сроком действия два года),
установил:
индивидуальный предприниматель Соловьев Антон Вадимович (далее - ИП Соловьев А.В., истец) обратилась в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, принятии договора купли-продажи в редакции покупателя - ИП Соловьева А.В.:
пункт 4.1 договора: "Цена за приобретаемый "Объект" составляет сумму в размере 3463188 (Три миллиона четыреста шестьдесят три тысячи сто восемьдесят восемь) рублей без НДС".
пункт 5.1 договора: "В случае необоснованного отказа от принятия "Объекта" (отказа от подписания акта приема-передачи в установленный настоящим договором срок) или расторжении договора по вине ПОКУПАТЕЛЯ, ПРОДАВЕЦ вправе защищать свои гражданские права любым способом, указанным в ст. 12 ГК РФ".
пункт 5.3 договора исключить.
Определением суда от 14.01.2016 привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "Западно-Сибирский консалтинговый центр" (далее - ООО "ЗСКЦ").
Решением Арбитражного суда Омской области от 15.04.2016 по делу N А46-14739/2015 исковые требования удовлетворены. Суд утвердил пункты договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу г. Омск, пр.Мира, д. 29, заключенного между ИП Соловьевым А.В. и департаментом имущественных отношений Администрации города Омска, в следующей редакции:
"пункт 4.1 договора: "Цена за приобретаемый "Объект" составляет сумму в размере 3463188 (Три миллиона четыреста шестьдесят три тысячи сто восемьдесят восемь) рублей без НДС".
пункт 5.1 договора: "В случае необоснованного отказа от принятия "Объекта" (отказа от подписания акта приема-передачи в установленный настоящим договором срок) или расторжении договора по вине ПОКУПАТЕЛЯ, ПРОДАВЕЦ вправе защищать свои гражданские права любым способом, указанным в ст. 12 ГК РФ".
пункт 5.3 договора "исключить".
Суд взыскал с департамента имущественных отношений Администрации города Омска в пользу ИП Соловьева А.В. судебные расходы на уплату государственной пошлины в сумме 6000 руб., на экспертизу в сумме 15000 руб. Также обязал произвести оплату с депозитного счета Арбитражного суда Омской области обществу с ограниченной ответственностью "Центр экспертизы и оценки "Альтернатива" 15 000 руб. за проведение экспертизы по делу N А46-14739/2015.
Не соглашаясь с решением суда, департамент имущественных отношений Администрации города Омска в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что на момент направления проекта договора купли-продажи какой-либо иной отчет об оценке помещений, кроме отчета ООО "ЗСКЦ", отсутствовал. Считает, что установление ответственности покупателя в виде штрафа не противоречит положениям ГК РФ. Обращает внимание, что за неисполнение договорных обязательств, вправе требовать от другой стороны уплаты неустойки или возмещение убытков.
От ИП Соловьева А.В. поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Третье лицо надлежащим образом извещенное в порядке статьи 123 АПК РФ о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя в судебное заседание не обеспечило. На основании частей 2, 3 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившегося участника процесса.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель ИП Соловьева А.В. высказался согласно отзыву на апелляционную жалобу.
Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав мнение представителей истца и ответчика, оценив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу подлежащей оставлению без удовлетворения.
Как следует из материалов дела, в соответствии с распоряжением Администрации города Омска N 384-р от 15 октября 2015 года департаменту имущественных отношений Администрации города Омска поручено организовать продажу арендуемого муниципального недвижимого имущества и предоставить преимущественное право арендатору - ИП Соловьеву Антону Вадимовичу на приобретение данного имущества в целях реализации предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) преимущественного права на выкуп арендованного имущества.
На основании договора аренды нежилого помещения N 38441/1А от 08.07.2010, заключенного с департаментом имущественных отношений Администрации города Омска, ИП Соловьев А.В. использовал спорный объект: нежилое помещение (строение) по адресу: г. Омск, пр. Мира, д. 29 для административно-хозяйственной и торговой деятельности (т. 1 л. 16-18).
21.10.2015 Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска сопроводительным письмом N Исх-ДИО/19686 в адрес предпринимателя направлен для подписания проект договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Омск, пр. Мира, 29 (т. 1 л. 23, 24-27).
Однако между сторонами возникли разногласия по пунктам 4.1, 5.1, 5.3 договора.
ИП Соловьев А.В. направил протокол разногласий к договору с приложением заверенной копии отчета N 81-11/15, выполненного независимым оценщиком ООО "Ново-Омск" (т. 1 д. 28-29).
Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска письмом N Исх-ДИО/44620Г от 19.11.2015 направил протокол согласования разногласий, в котором оставил условия договора купли-продажи в своей редакции (т. 1 л. 30, 31).
Поскольку при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Омск, пр. Мира, 29, стороны не пришли к соглашению по редакциям п. п. 4.1, 5.1, 5.3 заключаемого договора, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском об урегулировании разногласий.
В соответствии со статьями 8, 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Согласно статьями 420, 421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
Согласно статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) определены особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества.
В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу положений части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.
При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Аналогичная позиция изложена Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 18.10.2012 N 7240/12 по делу N А57-9149/2010.
Согласно материалам дела, заявление субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества получено ответчиком 08.06.2015, о чем свидетельствует штамп канцелярии Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска (т. 1 л. 20).
Определением суда от 25.02.2016 по ходатайству истца по делу назначена экспертиза для определения рыночной стоимости нежилых помещений N N 2П, 6П, общей площадью 161,2 кв. м, расположенных в подвале жилого дома (литер А) по адресу: г. Омск, проспект Мира, д. 29, кадастровые номера 55-55-01/033/2008-925 и 55-55-01/083/2007-608 по состоянию на 08 июня 2015 года.
Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Центр экспертизы и оценки "Альтернатива" (644052, г. Омск, ул. 27-я Северная, д. 119, кв. 4, тел. 49-24-12) Москвину Владимиру Владимировичу.
Согласно экспертному заключению N 1090-03/16 стоимость указанных выше нежилых помещений по состоянию на 08.06.2015 составила 3 463 188 руб. без учета НДС (4 223 401 руб. с учетом НДС).
Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.
Оценив экспертное заключение N 1090-03/16, суд первой инстанции обоснованно признал его надлежащим и допустимым доказательством и положил в основу настоящего решения суда при определении рыночной стоимости продаваемого недвижимого имущества.
Ответчик выводы, приведенные в экспертном заключении N 1090-03/16, не опроверг.
Вопреки ошибочной позиции подателя жалобы, представленный в дело отчет ООО "ЗСКЦ" N 237/49-01 правомерно не принят судом во внимание при урегулировании разногласий относительно цены продаваемого объекта недвижимости, поскольку в нарушение требований Закона N 159-ФЗ, оценка рыночной стоимости нежилого помещения - объекта продажи, осуществлена экспертной организации по состоянию на 24.08.2015, а не 08.06.2015.
В отношении установления ответственности сторон в пунктах 5.1 и 5.3 договора купли-продажи, судебная коллегия отмечает следующее.
В предложенной Департаментом редакции пунктом 5.1 договора купли-продажи предусмотрено, что покупатель выплачивает продавцу штраф в размере 20% от цены продажи Объекта в случаях:
- - необоснованного отказа от принятия Объекта (отказа от подписания акта приема-передачи в установленный настоящим договором срок);
- - расторжения договора по вине Покупателя.
В соответствии с пунктом 5 статьи 453 ГК РФ, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.
К тому же до момента выкупа имущество находится в аренде у покупателя, поэтому баланс имущественных интересов продавца существенным образом не нарушается.
Указанной нормой в полной мере обеспечивается защита прав продавца, в связи с чем, установление дополнительных санкций в виде штрафа в размере 20% от цены продажи объекта следует признать необоснованным.
Таким образом, пункт 5.1 следует изложить в следующей редакции (в редакции истца): В случае необоснованного отказа от принятия "Объекта" (отказа от подписания акта приема-передачи в установленный настоящим договором срок) или расторжении договора по вине ПОКУПАТЕЛЯ, ПРОДАВЕЦ вправе защищать свои гражданские права любым способом, указанным в ст. 12 ГК РФ.
Также истец просил пункт 5.3 исключить из текста договора.
Так, в соответствии с пунктом 5.3 договора, если покупатель просрочит более чем на 30 дней срок платежа, предусмотренного пунктом 4.2 и 4.3 договора, покупатель уплачивает штраф в размере 20% от суммы, подлежащей уплате.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Между тем, пунктом 5.2 договора предусмотрена ответственность покупателя в случае несвоевременного внесения платежа, в виде пени в размере 0,1% от суммы, подлежащей уплате, за каждый день просрочки платежа.
Соответственно, пункт 5.3 договора устанавливает наряду с пунктом 5.2 договора дополнительную ответственность в виде штрафа за одно и то же нарушение, и на покупателя необоснованно возлагаются дополнительные обязанности.
Таким образом, в целях соблюдения баланса интересов сторон пункт 5.3 следует исключить из договора.
Кроме того, судебная коллегия отмечает, что по смыслу статей 330, 331 ГК РФ включение в договор условия о неустойке (штрафе) является правом сторон. Соглашение о неустойке (штрафе) и ее (его) размер должны быть установлены в договоре. В случае, если условие о неустойке (штрафе) не определено договором, то сторонами не было достигнуто соглашение о неустойке (штрафе).
Исключением из данного правила является законная неустойка, которая устанавливается соответствующими нормативными правовыми актами.
Исходя из принципа свободы договора, установленного статьей 421 ГК РФ, учитывая, что обязательность неустойки (штрафа) за указанные в спорном пункте 5.3 нарушения законом не установлена, а стороны не достигли соглашения о включении условия о неустойке (штрафе) в текст договора, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что данные условия не могут быть включены в договор.
Изложенное подтверждается разъяснениями, содержащимися в пункте 7 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", именно - отсутствие в договоре условий об ответственности сторон за его нарушение само по себе не является основанием для принудительного внесения такого условия в договор.
Поскольку суду не предоставлено право по инициативе одной из сторон включать в договор условие, обязательность включения которого не установлена законодательством (императивными нормами), а стороны согласия по данному пункту не достигли, суд первой инстанции правомерно исключил из договора пункт 5.3.
Указанные выводы соответствуют правовой позиции Арбитражного суда Западно-Сибирского округа, изложенной в постановлении от 25.09.2015 по делу N А70-14166/2014.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции.
Суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.
Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Суд апелляционной инстанции не распределяет расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы, поскольку при подаче апелляционной жалобы Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска не платил государственную пошлину, в силу его освобождения от ее уплаты на основании пункта 1 части 1 статьи 333.37 НК РФ.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 15 апреля 2016 года по делу N А46-14739/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Д.Г.РОЖКОВ
Судьи
А.С.ГРЯЗНИКОВА
Е.Н.КУДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)