Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 октября 2017 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе
Председательствующего судьи Каминского В.Л.,
судей Никифорюк Е.О., Басаева Д.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Аксененко Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу потребительского общества "МЕДВЕДЬ" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 23 мая 2017 года по делу N А19-4276/2016 по исковому заявлению потребительского общества Хомутовского сельпо (ОГРН 1023802456358, ИНН 3827000235; 664540, Иркутская область, Иркутский район, с.Хомутово, ул. Кирова, 52) к потребительскому обществу "Медведь" (ОГРН 1133850001691, ИНН 3827041432; 664540, Иркутская область, Иркутский район, с.Хомутово, ул. Кирова, 32Б) о взыскании 559 258 руб., обязании освободить помещение,
(суд первой инстанции - Дягилева И.П.),
в отсутствие в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле,
установил:
Потребительское общество Хомутовского сельпо (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к потребительскому обществу "Медведь" (далее - ответчик)
- - о расторжении договора аренды от 18.09.2015, обязании ПО "Медведь" не позднее десяти дней со дня вступления решения суда в законную силу, освободить магазин N 2, общей площадью 89,6 кв. в., инв. N 25:212:001:010067970, кадастровый N 38:06:000000:0000:25:212:001:010067970, по адресу: 664540, Иркутская область, Иркутский район, Хомутово, ул. Чапаева, 22а; магазин N 3, общей площадью 79,6 кв. в., находящееся по адресу: Иркутская область, Иркутский район, деревня Куда, ул. Ленина, Д.27А, инв. N 25:212:001:010049710, условный N 38-38-01/179/2012-833; нежилое помещение, общей площадью 45,1 кв. м, находящееся по адресу: Иркутская область, Иркутский район, деревня Талька, ул. Береговая, дом 5, пом. 1., условный N 38-38-01/179/2012-878;
- - о расторжении договора аренды от 18.09.2015, обязании ПО "Медведь" не позднее десяти дней со дня вступления решения суда в законную силу, освободить благоустроенное помещение в здании Магазина N 1, площадью 250 кв. м, находящееся по адресу 664540, Иркутская область, Иркутский район, село Хомутово, ул. Кирова, д. 32 Б., инв. N 25:212:001:010067110, условный N 38-38-01 /179/2012-879;
- - о взыскании задолженности по арендной плате в размере 228 574 руб. 80 коп.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика арендную плату по договору аренды от 18.09.2015 (магазин N 2, магазин N 3, нежилое помещение), а именно: в сумме 24 337 руб. за период с 18.09.2015 по 29.02.2016 (магазин N 2); арендную плату в сумме 17 237 руб. за период с 18.09.2015 по 01.02.2016 (магазин N 3); арендную плату в сумме 23 525 руб. за период с 18.09.2015 по 01.08.2016 (нежилое помещение); арендную плату по договору аренды от 18.09.2015 (магазин N 1) в сумме 494 159 руб.; обязать ПО "Медведь" освободить помещение магазина N 1, расположенное по адресу: 664540, Иркутская область, Иркутский район, село Хомутово, ул. Кирова, д. 32 Б.
Судом первой инстанции уточнение принято.
Истец заявил отказ от исковых требований в части требований о расторжении договоров аренды от 18.09.2015, в связи с расторжением договоров аренды в одностороннем порядке, а также от исковых требований в части требования об обязании возвратить помещения: магазин N 2, магазин N 3, нежилое помещение, площадью 45,1 кв. м, по адресу: Иркутский район, дер. Талька, ул. Береговая, д. 5.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 23 мая 2017 года производство по делу в части требований о расторжении договоров, обязании возвратить магазин N 2, общей площадью 89,6 кв. м, по адресу: Иркутский район, Хомутово, ул. Чапаева, 22а; магазин N 3, общей площадью 79,6 кв. м, по адресу: Иркутский район, деревня Куда, ул. Ленина, д. 27а; нежилое помещение, общей площадью 45, 1 кв. м, по адресу: Иркутский район, деревня талька, ул. Береговая, дом 5 пом.1, прекращено.
Исковые требования удовлетворены. Взыскано с ответчика в пользу истца 559 258 руб. задолженности. Суд обязал ответчика освободить и передать истцу благоустроенное помещение в здании Магазина N 1, площадью 250 кв. м, инвентарный номер 25:212:001:010067110, условный номер 38-38-01/179/2012-879, находящееся по адресу: Иркутская область, Иркутский район, село Хомутово, ул. Кирова, д. 32Б.
С ответчика взыскана в доход федерального бюджета госпошлина в сумме 20 185 руб. 16 коп.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке, поставив вопрос о его отмене и принятии нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований.
Полагает, что оснований для назначения повторной судебной почерковедческой экспертизы не имелось; сложившиеся отношения по хранению необоснованно расценены судом как арендные; в судебном решении отсутствуют ссылки на правовые нормы, на основании которых удовлетворено требование о взыскании денежных средств.
Письменного отзыва на апелляционную жалобу не представлено.
В письменных пояснениях конкурсный управляющий ПО "Хомутовское сельпо" Троицкая И.Л. опровергла факта подачи в апелляционный суд заявления об отказе от иска.
О месте и времени судебного заседания участвующие в деле лица извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 17.08.2017, 12.09.2017, 15.09.2017.
Определением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 06 октября 2017 года на основании части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в составе суда произведена замена судьи Сидоренко В.А. на судью Басаева Д.В.
В силу части 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела производится сначала.
Лица, участвующие в деле явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
Руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы, приведенные в апелляционной жалобе, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.
Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что между Потребительским кооперативом "Потребительское общество Хомутовское сельпо" (арендодатель) и Потребительским обществом "Медведь" (арендатор) заключен договор от 18.09.2015, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование: магазин N 2, общей площадью 89,6 кв. м, инв. N 25:212:001:010067970, кадастровый N 38:06:000000:0000:25:212:001:010067970, находящийся по адресу: Иркутская область, Иркутский район, с.Хомутово, ул. Чапаева, 22а; магазин N 3, общей площадью 79,6 кв. м, находящийся по адресу: Иркутская область, Иркутский район, деревня Куда, ул. Ленина, дом 27А, инв.N 25:212:001:010049710, условный N 38-38-01/179/2012-833; нежилое помещение, общей площадью 45,1 кв. м, находящееся по адресу: Иркутская область, Иркутский район, деревня Талька, ул. Береговая, дом 5, пом. 1, условный N 38-38-01/179/2012-878.
Согласно пункту 1.2 договора объекты недвижимости сдаются сроком на 1 год. По согласованию обеих сторон договор может быть продлен (пролонгирован).
В соответствии с пунктом 2.3 договора арендодатель имеет право досрочно расторгнуть настоящий договор в случае, когда арендатор два раза подряд не вносит арендную плату.
Пунктом 2.9 договора установлена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату и оплату по содержанию объектов недвижимости.
В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договора за пользование объектами недвижимости арендатор уплачивает арендодателю арендную плату из расчета: 50 рублей 1 кв. м в месяц. Магазин N 2-4 480 руб.; магазин N 3-3 980 рублей; нежилое помещение д. Талька - 2 255 рублей. Общая сумма арендной платы в месяц 10 715 рублей. Оплата производится ежемесячно не позднее 5 числа каждого месяца за текущий месяц безналичным путем.
Объекты переданы арендатору по акту приема-передачи от 18.09.2015.
18.09.2015 между Потребительским кооперативом "Потребительское общество Хомутовское сельпо" (арендодатель) и Потребительским обществом "Медведь" (арендатор) заключен договор, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование: благоустроенное помещение в здании магазина N 1 площадью 250 кв. м, находящееся по адресу: Иркутская область, Иркутский район, село Хомутово, ул. Кирова, дом 32Б, инв. N 25:212:001:010067110, условный N 38-38-01/179/2012-879.
Согласно пункту 1.2 договора объекты недвижимости сдаются сроком на 1 год. По согласованию обеих сторон договор может быть продлен (пролонгирован).
В соответствии с пунктом 2.3 договора арендодатель имеет право досрочно расторгнуть настоящий договор в случае, когда арендатор два раза подряд не вносит арендную плату.
Пунктом 2.9 договора установлена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату и оплату по содержанию объектов недвижимости.
В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договора за пользование объектом недвижимости арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в сумме 25 000 руб. в месяц. Оплата производится ежемесячно не позднее 5 числа каждого месяца за текущий месяц безналичным путем.
Объект передан арендатору по акту приема-передачи от 18.09.2015.
Истцом в адрес ответчика 02.02.2016 направлена претензия об оплате задолженности по договорам аренды б/н от 18.09.2015 за период с 18.09.2015 по 01.02.2016 в сумме 230 747 руб., которую просит погасить в течение 2 дней, а также уведомление о расторжении договоров аренды б/н от 18.09.2015, заключенных в отношении магазина N 2, магазина N 3, нежилого помещения общей площадью 45,1 кв. м, находящегося по адресу: Иркутская область, Иркутский район, деревня Талька, ул. Береговая, дом 5, пом.1, благоустроенного помещения в здании магазина N 1 площадью 250 кв. м, находящегося по адресу: Иркутская область, Иркутский район, село Хомутово, ул. Кирова, дом 32Б, в котором, ссылаясь на положения статьи 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и наличие задолженности по арендной плате уведомил о расторжении договоров аренды б/н от 18.09.2015.
Неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы, а также по освобождению помещения после одностороннего расторжения договоров аренды, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за переданные им в аренду объекты, а также отсутствие доказательств оплаты задолженности и возврата арендованного имущества подтверждено материалами дела.
Суд апелляционной инстанции признает правильными и обоснованными выводы суда первой инстанции, а принятое им решение - подлежащим оставлению без изменения, исходя из следующего.
Из материалов дела следует, что договоры аренды от 18.09.2015, заключенные сроком на один год, не зарегистрированы в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в абзаце втором пункта 14 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснил, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется.
Суд первой инстанции, установив факт передачи имущества истцом в пользование ответчику (подтвержден актами приема-передачи от 18.09.2015), достижение сторонами соглашения о размере платы за пользование имуществом (пункты 3.1 договоров аренды от 18.09.2015), правомерно расценил сложившиеся между сторонами правоотношения как вытекающие из договора аренды, регулируемые параграфами 1 и 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу положений статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Материалами дела подтверждается, что объекты аренды переданы арендатору по актам приема-передачи.
В соответствии с пунктами 3.2 договоров аренды от 18.09.2015 за пользование объектами недвижимости арендатор уплачивает арендодателю арендную плату из расчета: 50 рублей 1 кв. м в месяц. Магазин N 2-4 480 руб.; магазин N 3-3 980 рублей; нежилое помещение д. Талька - 2 255 рублей. Общая сумма арендной платы в месяц 10 715 рублей. За пользование объектом недвижимости (помещения в здании магазина N 1 площадью 250 кв. м, находящегося по адресу: Иркутская область, Иркутский район, село Хомутово, ул. Кирова, дом 32Б) арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в сумме 25 000 руб. в месяц. Оплата производится ежемесячно не позднее 5 числа каждого месяца за текущий месяц безналичным путем.
В связи с неисполнением ответчиком обязательств по оплате арендной платы, задолженность по арендной плате по договору аренды от 18.09.2015 (магазин N 2, магазин N 3, нежилое помещение), по договору аренды от 18.09.2015 (магазин N 1) составляет 559 258 руб., а именно: магазин N 2-24 337 руб. за период с 18.09.2015 по 29.02.2016; магазин N 3-17 237 руб. за период с 18.09.2015 по 01.02.2016; нежилое помещение - 23 525 руб. за период с 18.09.2015 по 01.08.2016; магазин N 1-494 159 руб.
Расчет задолженности судом проверен, признан верным. Апелляционным судом ошибок также не установлено.
Материалами дела подтверждается, что доказательств оплаты задолженности ответчиком не представлено.
Суд первой инстанции, признавая необоснованной позицию ответчика, основанную на получении конкурсным управляющим ПО "Хомутовское сельпо" Троицкой И.Л. заявления о зачете задолженности, имеющейся у ПО "Хомутовское сельпо" перед ПО "Медведь", на основании подписанных конкурсным управляющим договоров ответственного хранения N 04-КПН от 18.09.2015, N 10-КПН от 18.09.2015, N 09-КПН от 18.09.2015, N 02-КПН от 18.09.2015, в счет задолженности по спорным договорам аренды, исходил из того, что документы, представленные в подтверждение проведения зачета, не могут быть признаны надлежащими доказательствами по делу.
Так, согласно экспертному заключению эксперта ООО "Оценщик" Грибанова Н.А. подписи от имени Троицкой И.Л. в представленных документах: заявление о зачете без даты; договор ответственного хранения N 04-КПН от 18.09.2015; акт приема-передачи имущества по договору N 04-КПН от 18.09.2015 ответственного хранения от 18.09.2015; договор ответственного хранения N 10-КПН от 18.09.2015; акт приема-передачи имущества по договору N 10-КПН от 18.09.2015 ответственного хранения от 18.09.2015; договор ответственного хранения N 09-КПН от 18.09.2015; акт приема-передачи имущества по договору N 09-КПН от 18.09.2015 ответственного хранения от 18.09.2015; договор ответственного хранения N 02-КПН от 18.09.2015; акт приема-передачи имущества по договору N 02-КПН от 18.09.2015 ответственного хранения от 18.09.2015, расположенные в строках "Конкурсный управляющий", выполнены не Троицкой Ириной Леонидовной, а другим лицом.
Поскольку вышеназванные документы подписаны не уполномоченным лицом, оснований согласиться с доводом ответчика об отсутствии задолженности по причине произведенного зачета, у суда первой инстанции не имелось.
При указанных обстоятельствах, у суда первой инстанции имелись основания для взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате в сумме 559 258 руб.
Как указывалось ранее, договоры аренды не зарегистрированы в установленном порядке, вследствие чего не порождают тех последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора и о содержании его условий.
Вместе с тем, отсутствие государственной регистрации договоров, подлежащих государственной регистрации в силу требований федерального закона, не освобождает лиц, подписавших соответствующий документ, при достижении между ними согласия по всем существенным условиям сделки, от исполнения принятых на себя обязательств в рамках, содержащихся в тексте договора (соглашения) условий.
Истец в обоснование требования о расторжение договоров аренды от 18.09.2015 указал на неуплату ответчиком арендных платежей более двух раз подряд, факт которой установлен судом первой инстанции и не опровергнут ответчиком.
В соответствии с положениями пункта 2.3 договора аренды истец уведомил о досрочном расторжении договоров аренды от 18.09.2015, направив в адрес ответчика уведомление от 01.02.2016, в котором указал на расторжение договоров аренды от 18.09.2015 и потребовал освободить занимаемые помещения.
Согласно данным официального интернет-сайта "Почта России" уведомление от 01.02.2016 о расторжении договоров аренды от 18.09.2015 возвращено отправителю за истечением срока хранения.
В связи с изложенным, договоры аренды от 18.09.2015 в соответствии с условиями пункта 2.3 договоров являются расторгнутыми.
В соответствии с требованиями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В отсутствие доказательств освобождения и возврата истцу арендованного объекта - благоустроенного помещения в здании магазина N 1, площадью 250 кв. м, инвентарный номер 25:212:001:010067110, условный номер 38-38-01/179/2012-879, находящегося по адресу: Иркутская область, Иркутский район, село Хомутово, ул. Кирова, д. 32Б - судом первой инстанции правомерно удовлетворено исковое требование об обязании ответчика осуществить данные действия.
При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции имелись основания для удовлетворения уточненных исковых требований.
Подлежит отклонению довод апелляционной жалобы об отсутствии оснований для проведения повторной почерковедческой экспертизы.
Пунктом 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
Суд первой инстанции, установив отсутствие в представленном в материалы дела экспертном заключении от 19.10.2016, составленном экспертом ООО "Центр независимой экспертизы" - Ильчук Оксаной Геннадьевной, печати экспертной организации, и не исследование дополнительных документов, представленных по запросу эксперта, пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для назначения повторной судебной почерковедческой экспертизы.
Довод об отсутствии в судебном решении ссылок на нормы права не соответствует его содержанию.
Распределение судом первой инстанции расходов по уплате государственной пошлины произведено в полном соответствии с требованиями ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
По результатам рассмотрения суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены, но не могут быть учтены, как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.
Основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции отсутствуют.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 23 мая 2017 года по делу N А19-4276/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа, через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.10.2017 N 04АП-3836/2017 ПО ДЕЛУ N А19-4276/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 октября 2017 г. по делу N А19-4276/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 октября 2017 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе
Председательствующего судьи Каминского В.Л.,
судей Никифорюк Е.О., Басаева Д.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Аксененко Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу потребительского общества "МЕДВЕДЬ" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 23 мая 2017 года по делу N А19-4276/2016 по исковому заявлению потребительского общества Хомутовского сельпо (ОГРН 1023802456358, ИНН 3827000235; 664540, Иркутская область, Иркутский район, с.Хомутово, ул. Кирова, 52) к потребительскому обществу "Медведь" (ОГРН 1133850001691, ИНН 3827041432; 664540, Иркутская область, Иркутский район, с.Хомутово, ул. Кирова, 32Б) о взыскании 559 258 руб., обязании освободить помещение,
(суд первой инстанции - Дягилева И.П.),
в отсутствие в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле,
установил:
Потребительское общество Хомутовского сельпо (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к потребительскому обществу "Медведь" (далее - ответчик)
- - о расторжении договора аренды от 18.09.2015, обязании ПО "Медведь" не позднее десяти дней со дня вступления решения суда в законную силу, освободить магазин N 2, общей площадью 89,6 кв. в., инв. N 25:212:001:010067970, кадастровый N 38:06:000000:0000:25:212:001:010067970, по адресу: 664540, Иркутская область, Иркутский район, Хомутово, ул. Чапаева, 22а; магазин N 3, общей площадью 79,6 кв. в., находящееся по адресу: Иркутская область, Иркутский район, деревня Куда, ул. Ленина, Д.27А, инв. N 25:212:001:010049710, условный N 38-38-01/179/2012-833; нежилое помещение, общей площадью 45,1 кв. м, находящееся по адресу: Иркутская область, Иркутский район, деревня Талька, ул. Береговая, дом 5, пом. 1., условный N 38-38-01/179/2012-878;
- - о расторжении договора аренды от 18.09.2015, обязании ПО "Медведь" не позднее десяти дней со дня вступления решения суда в законную силу, освободить благоустроенное помещение в здании Магазина N 1, площадью 250 кв. м, находящееся по адресу 664540, Иркутская область, Иркутский район, село Хомутово, ул. Кирова, д. 32 Б., инв. N 25:212:001:010067110, условный N 38-38-01 /179/2012-879;
- - о взыскании задолженности по арендной плате в размере 228 574 руб. 80 коп.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика арендную плату по договору аренды от 18.09.2015 (магазин N 2, магазин N 3, нежилое помещение), а именно: в сумме 24 337 руб. за период с 18.09.2015 по 29.02.2016 (магазин N 2); арендную плату в сумме 17 237 руб. за период с 18.09.2015 по 01.02.2016 (магазин N 3); арендную плату в сумме 23 525 руб. за период с 18.09.2015 по 01.08.2016 (нежилое помещение); арендную плату по договору аренды от 18.09.2015 (магазин N 1) в сумме 494 159 руб.; обязать ПО "Медведь" освободить помещение магазина N 1, расположенное по адресу: 664540, Иркутская область, Иркутский район, село Хомутово, ул. Кирова, д. 32 Б.
Судом первой инстанции уточнение принято.
Истец заявил отказ от исковых требований в части требований о расторжении договоров аренды от 18.09.2015, в связи с расторжением договоров аренды в одностороннем порядке, а также от исковых требований в части требования об обязании возвратить помещения: магазин N 2, магазин N 3, нежилое помещение, площадью 45,1 кв. м, по адресу: Иркутский район, дер. Талька, ул. Береговая, д. 5.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 23 мая 2017 года производство по делу в части требований о расторжении договоров, обязании возвратить магазин N 2, общей площадью 89,6 кв. м, по адресу: Иркутский район, Хомутово, ул. Чапаева, 22а; магазин N 3, общей площадью 79,6 кв. м, по адресу: Иркутский район, деревня Куда, ул. Ленина, д. 27а; нежилое помещение, общей площадью 45, 1 кв. м, по адресу: Иркутский район, деревня талька, ул. Береговая, дом 5 пом.1, прекращено.
Исковые требования удовлетворены. Взыскано с ответчика в пользу истца 559 258 руб. задолженности. Суд обязал ответчика освободить и передать истцу благоустроенное помещение в здании Магазина N 1, площадью 250 кв. м, инвентарный номер 25:212:001:010067110, условный номер 38-38-01/179/2012-879, находящееся по адресу: Иркутская область, Иркутский район, село Хомутово, ул. Кирова, д. 32Б.
С ответчика взыскана в доход федерального бюджета госпошлина в сумме 20 185 руб. 16 коп.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке, поставив вопрос о его отмене и принятии нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований.
Полагает, что оснований для назначения повторной судебной почерковедческой экспертизы не имелось; сложившиеся отношения по хранению необоснованно расценены судом как арендные; в судебном решении отсутствуют ссылки на правовые нормы, на основании которых удовлетворено требование о взыскании денежных средств.
Письменного отзыва на апелляционную жалобу не представлено.
В письменных пояснениях конкурсный управляющий ПО "Хомутовское сельпо" Троицкая И.Л. опровергла факта подачи в апелляционный суд заявления об отказе от иска.
О месте и времени судебного заседания участвующие в деле лица извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 17.08.2017, 12.09.2017, 15.09.2017.
Определением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 06 октября 2017 года на основании части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в составе суда произведена замена судьи Сидоренко В.А. на судью Басаева Д.В.
В силу части 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела производится сначала.
Лица, участвующие в деле явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
Руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы, приведенные в апелляционной жалобе, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.
Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что между Потребительским кооперативом "Потребительское общество Хомутовское сельпо" (арендодатель) и Потребительским обществом "Медведь" (арендатор) заключен договор от 18.09.2015, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование: магазин N 2, общей площадью 89,6 кв. м, инв. N 25:212:001:010067970, кадастровый N 38:06:000000:0000:25:212:001:010067970, находящийся по адресу: Иркутская область, Иркутский район, с.Хомутово, ул. Чапаева, 22а; магазин N 3, общей площадью 79,6 кв. м, находящийся по адресу: Иркутская область, Иркутский район, деревня Куда, ул. Ленина, дом 27А, инв.N 25:212:001:010049710, условный N 38-38-01/179/2012-833; нежилое помещение, общей площадью 45,1 кв. м, находящееся по адресу: Иркутская область, Иркутский район, деревня Талька, ул. Береговая, дом 5, пом. 1, условный N 38-38-01/179/2012-878.
Согласно пункту 1.2 договора объекты недвижимости сдаются сроком на 1 год. По согласованию обеих сторон договор может быть продлен (пролонгирован).
В соответствии с пунктом 2.3 договора арендодатель имеет право досрочно расторгнуть настоящий договор в случае, когда арендатор два раза подряд не вносит арендную плату.
Пунктом 2.9 договора установлена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату и оплату по содержанию объектов недвижимости.
В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договора за пользование объектами недвижимости арендатор уплачивает арендодателю арендную плату из расчета: 50 рублей 1 кв. м в месяц. Магазин N 2-4 480 руб.; магазин N 3-3 980 рублей; нежилое помещение д. Талька - 2 255 рублей. Общая сумма арендной платы в месяц 10 715 рублей. Оплата производится ежемесячно не позднее 5 числа каждого месяца за текущий месяц безналичным путем.
Объекты переданы арендатору по акту приема-передачи от 18.09.2015.
18.09.2015 между Потребительским кооперативом "Потребительское общество Хомутовское сельпо" (арендодатель) и Потребительским обществом "Медведь" (арендатор) заключен договор, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование: благоустроенное помещение в здании магазина N 1 площадью 250 кв. м, находящееся по адресу: Иркутская область, Иркутский район, село Хомутово, ул. Кирова, дом 32Б, инв. N 25:212:001:010067110, условный N 38-38-01/179/2012-879.
Согласно пункту 1.2 договора объекты недвижимости сдаются сроком на 1 год. По согласованию обеих сторон договор может быть продлен (пролонгирован).
В соответствии с пунктом 2.3 договора арендодатель имеет право досрочно расторгнуть настоящий договор в случае, когда арендатор два раза подряд не вносит арендную плату.
Пунктом 2.9 договора установлена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату и оплату по содержанию объектов недвижимости.
В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договора за пользование объектом недвижимости арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в сумме 25 000 руб. в месяц. Оплата производится ежемесячно не позднее 5 числа каждого месяца за текущий месяц безналичным путем.
Объект передан арендатору по акту приема-передачи от 18.09.2015.
Истцом в адрес ответчика 02.02.2016 направлена претензия об оплате задолженности по договорам аренды б/н от 18.09.2015 за период с 18.09.2015 по 01.02.2016 в сумме 230 747 руб., которую просит погасить в течение 2 дней, а также уведомление о расторжении договоров аренды б/н от 18.09.2015, заключенных в отношении магазина N 2, магазина N 3, нежилого помещения общей площадью 45,1 кв. м, находящегося по адресу: Иркутская область, Иркутский район, деревня Талька, ул. Береговая, дом 5, пом.1, благоустроенного помещения в здании магазина N 1 площадью 250 кв. м, находящегося по адресу: Иркутская область, Иркутский район, село Хомутово, ул. Кирова, дом 32Б, в котором, ссылаясь на положения статьи 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и наличие задолженности по арендной плате уведомил о расторжении договоров аренды б/н от 18.09.2015.
Неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы, а также по освобождению помещения после одностороннего расторжения договоров аренды, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за переданные им в аренду объекты, а также отсутствие доказательств оплаты задолженности и возврата арендованного имущества подтверждено материалами дела.
Суд апелляционной инстанции признает правильными и обоснованными выводы суда первой инстанции, а принятое им решение - подлежащим оставлению без изменения, исходя из следующего.
Из материалов дела следует, что договоры аренды от 18.09.2015, заключенные сроком на один год, не зарегистрированы в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в абзаце втором пункта 14 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснил, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется.
Суд первой инстанции, установив факт передачи имущества истцом в пользование ответчику (подтвержден актами приема-передачи от 18.09.2015), достижение сторонами соглашения о размере платы за пользование имуществом (пункты 3.1 договоров аренды от 18.09.2015), правомерно расценил сложившиеся между сторонами правоотношения как вытекающие из договора аренды, регулируемые параграфами 1 и 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу положений статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Материалами дела подтверждается, что объекты аренды переданы арендатору по актам приема-передачи.
В соответствии с пунктами 3.2 договоров аренды от 18.09.2015 за пользование объектами недвижимости арендатор уплачивает арендодателю арендную плату из расчета: 50 рублей 1 кв. м в месяц. Магазин N 2-4 480 руб.; магазин N 3-3 980 рублей; нежилое помещение д. Талька - 2 255 рублей. Общая сумма арендной платы в месяц 10 715 рублей. За пользование объектом недвижимости (помещения в здании магазина N 1 площадью 250 кв. м, находящегося по адресу: Иркутская область, Иркутский район, село Хомутово, ул. Кирова, дом 32Б) арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в сумме 25 000 руб. в месяц. Оплата производится ежемесячно не позднее 5 числа каждого месяца за текущий месяц безналичным путем.
В связи с неисполнением ответчиком обязательств по оплате арендной платы, задолженность по арендной плате по договору аренды от 18.09.2015 (магазин N 2, магазин N 3, нежилое помещение), по договору аренды от 18.09.2015 (магазин N 1) составляет 559 258 руб., а именно: магазин N 2-24 337 руб. за период с 18.09.2015 по 29.02.2016; магазин N 3-17 237 руб. за период с 18.09.2015 по 01.02.2016; нежилое помещение - 23 525 руб. за период с 18.09.2015 по 01.08.2016; магазин N 1-494 159 руб.
Расчет задолженности судом проверен, признан верным. Апелляционным судом ошибок также не установлено.
Материалами дела подтверждается, что доказательств оплаты задолженности ответчиком не представлено.
Суд первой инстанции, признавая необоснованной позицию ответчика, основанную на получении конкурсным управляющим ПО "Хомутовское сельпо" Троицкой И.Л. заявления о зачете задолженности, имеющейся у ПО "Хомутовское сельпо" перед ПО "Медведь", на основании подписанных конкурсным управляющим договоров ответственного хранения N 04-КПН от 18.09.2015, N 10-КПН от 18.09.2015, N 09-КПН от 18.09.2015, N 02-КПН от 18.09.2015, в счет задолженности по спорным договорам аренды, исходил из того, что документы, представленные в подтверждение проведения зачета, не могут быть признаны надлежащими доказательствами по делу.
Так, согласно экспертному заключению эксперта ООО "Оценщик" Грибанова Н.А. подписи от имени Троицкой И.Л. в представленных документах: заявление о зачете без даты; договор ответственного хранения N 04-КПН от 18.09.2015; акт приема-передачи имущества по договору N 04-КПН от 18.09.2015 ответственного хранения от 18.09.2015; договор ответственного хранения N 10-КПН от 18.09.2015; акт приема-передачи имущества по договору N 10-КПН от 18.09.2015 ответственного хранения от 18.09.2015; договор ответственного хранения N 09-КПН от 18.09.2015; акт приема-передачи имущества по договору N 09-КПН от 18.09.2015 ответственного хранения от 18.09.2015; договор ответственного хранения N 02-КПН от 18.09.2015; акт приема-передачи имущества по договору N 02-КПН от 18.09.2015 ответственного хранения от 18.09.2015, расположенные в строках "Конкурсный управляющий", выполнены не Троицкой Ириной Леонидовной, а другим лицом.
Поскольку вышеназванные документы подписаны не уполномоченным лицом, оснований согласиться с доводом ответчика об отсутствии задолженности по причине произведенного зачета, у суда первой инстанции не имелось.
При указанных обстоятельствах, у суда первой инстанции имелись основания для взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате в сумме 559 258 руб.
Как указывалось ранее, договоры аренды не зарегистрированы в установленном порядке, вследствие чего не порождают тех последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора и о содержании его условий.
Вместе с тем, отсутствие государственной регистрации договоров, подлежащих государственной регистрации в силу требований федерального закона, не освобождает лиц, подписавших соответствующий документ, при достижении между ними согласия по всем существенным условиям сделки, от исполнения принятых на себя обязательств в рамках, содержащихся в тексте договора (соглашения) условий.
Истец в обоснование требования о расторжение договоров аренды от 18.09.2015 указал на неуплату ответчиком арендных платежей более двух раз подряд, факт которой установлен судом первой инстанции и не опровергнут ответчиком.
В соответствии с положениями пункта 2.3 договора аренды истец уведомил о досрочном расторжении договоров аренды от 18.09.2015, направив в адрес ответчика уведомление от 01.02.2016, в котором указал на расторжение договоров аренды от 18.09.2015 и потребовал освободить занимаемые помещения.
Согласно данным официального интернет-сайта "Почта России" уведомление от 01.02.2016 о расторжении договоров аренды от 18.09.2015 возвращено отправителю за истечением срока хранения.
В связи с изложенным, договоры аренды от 18.09.2015 в соответствии с условиями пункта 2.3 договоров являются расторгнутыми.
В соответствии с требованиями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В отсутствие доказательств освобождения и возврата истцу арендованного объекта - благоустроенного помещения в здании магазина N 1, площадью 250 кв. м, инвентарный номер 25:212:001:010067110, условный номер 38-38-01/179/2012-879, находящегося по адресу: Иркутская область, Иркутский район, село Хомутово, ул. Кирова, д. 32Б - судом первой инстанции правомерно удовлетворено исковое требование об обязании ответчика осуществить данные действия.
При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции имелись основания для удовлетворения уточненных исковых требований.
Подлежит отклонению довод апелляционной жалобы об отсутствии оснований для проведения повторной почерковедческой экспертизы.
Пунктом 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
Суд первой инстанции, установив отсутствие в представленном в материалы дела экспертном заключении от 19.10.2016, составленном экспертом ООО "Центр независимой экспертизы" - Ильчук Оксаной Геннадьевной, печати экспертной организации, и не исследование дополнительных документов, представленных по запросу эксперта, пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для назначения повторной судебной почерковедческой экспертизы.
Довод об отсутствии в судебном решении ссылок на нормы права не соответствует его содержанию.
Распределение судом первой инстанции расходов по уплате государственной пошлины произведено в полном соответствии с требованиями ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
По результатам рассмотрения суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены, но не могут быть учтены, как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.
Основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции отсутствуют.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 23 мая 2017 года по делу N А19-4276/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа, через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.
Председательствующий
В.Л.КАМИНСКИЙ
Судьи
Д.В.БАСАЕВ
Е.О.НИКИФОРЮК
В.Л.КАМИНСКИЙ
Судьи
Д.В.БАСАЕВ
Е.О.НИКИФОРЮК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)