Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2015 года.
В полном объеме постановление изготовлено 29 декабря 2015 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Зориной Ю.В. и Романовой А.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Орловой Ю.А.,
при участии от Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери представителя Смирнова Г.Ю. по доверенности от 08.12.2014 N 487,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу частного образовательного учреждения высшего образования "Институт "Верхневолжье" на решение Арбитражного суда Тверской области от 21 октября 2015 года по делу N А66-7090/2015 (судья Голубева Л.Ю.),
Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (место нахождения: 170100, город Тверь, улица Новоторжская, дом 1; ИНН 6901043057, ОГРН 1036900087806; далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском к частному образовательному учреждению высшего образования "Институт "Верхневолжье" (ранее - негосударственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Институт "Верхневолжье" (смена наименования); место нахождения: 170000, город Тверь, улица Советская, дом 36; ИНН 6902021112, ОГРН 1036900008090; далее - Институт) о взыскании с ответчика 23 537 544 руб. 90 коп., в том числе: 5 441 613 руб. 90 коп. задолженности по договору аренды нежилого помещения от 15.10.2009 N 4209 за период с 01.08.2014 по 30.04.2015, 18 095 931 руб. пеней за период с 01.08.2014 по 30.04.2015, о выселении ответчика из незаконно занимаемого им нежилого помещения площадью 3352 кв. м, по адресу: город Тверь, поселок Химинститута, дом 25, кадастровый номер 69:40:0200177:0001:1/0164991/37:10000/А.
Решением от 21.10.2015 суд взыскал с Института в пользу Департамента 5 441 613 руб. 90 коп. задолженности, 2 152 293 руб. 95 коп. пеней, выселил Институт из незаконно занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: город Тверь, поселок Химинститута, дом 25, общей площадью 3352 кв. м, кадастровый номер 69:40:0200177:0001:1/-16491/37:10000/А, взыскал с Института в доход федерального бюджета 51 390 руб. 02 коп. государственной пошлины. Отказал в удовлетворении остальной части иска.
Институт с решением суда не согласился, в апелляционной жалобе и дополнении к ней просил судебный акт отменить.
Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Письмо Департамента от 03.12.2013 N 30/4249 "О внесении изменений в договор аренды нежилого помещения" следует расценивать как одностороннее изменение арендной платы (пункт 2.5 договора). Предписания дополнительного соглашения не требуется, оно подписано сторонами в установленный срок. В период с 25.12.2013 по 07.01.2015 размер арендной платы по договору должен составлять 360 482 руб. Размер задолженности составляет 4 330 206 руб. Суд первой инстанции необоснованно удовлетворил требования истца о взыскании договорной неустойки, не приняв во внимание расчет, представленный ответчиком с учетом подписанного сторонами дополнительного соглашения от 25.11.2013 к договору аренды, которым уменьшен размер арендной платы и размер неустойки. Суд необоснованно указал на то, что факт наличия задолженности ответчиком не оспаривается, что подтверждается отзывами по делу. Вывод суда о прекращении договора аренды с 01.05.2015, является ошибочным, поскольку истец в нарушение пункта 4.1.3 договора за 1 месяц не предупредил арендатора о своем отказе от договора и его досрочном расторжении. В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие направление уведомления в адрес ответчика.
Представитель Департамента в судебном заседании апелляционной инстанции возразил против изложенных в ней доводов и требований, просил решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Институт надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направил, в связи с этим дело рассмотрено в его отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Выслушав представителя Департамента, исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе и дополнении к ней, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела, Департамент (арендодатель) и Институт (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения от 15.10.2009 N 4209.
В соответствии с пунктом 1.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 25.03.2010 арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение (здание) общей площадью 3352 кв. м, расположенное по адресу: город Тверь, поселок Химинститута, согласно передаточному акту, являющемуся неотъемлемой частью договора (приложение 1).
В силу пункта 1.4 договор заключен сроком на 10 лет и вступает в силу в соответствии с действующим законодательством.
Условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с момента подписания акта приема-передачи.
Согласно пункту 2.2 договора арендатор принимает на себя обязательство по внесению арендных платежей ежемесячно, не позднее 10 числа месяца следующего за отчетным в соответствии с платежными реквизитами, указанными в расчете (приложение 2).
В соответствии с пунктом 2.4 договора за каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляются пени в размере 0,5% от суммы задолженности. Начисление пеней производится начиная со дня следующего за последним днем срока оплаты очередного платежа и по день уплаты включительно.
Пунктом 2.5 договора определено, что размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год. Об изменении размера арендной платы арендатор уведомляется заказным письмом. Новый размер арендной платы устанавливается по истечении 30 дней с даты отправки арендатору соответствующего уведомления. Неполучение арендатором уведомления не может служить основанием для неуплаты им арендной платы в новом размере.
Подпунктом "а" пункта 3.1.6 договора предусмотрена возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды в случае однократного не внесения арендатором арендной платы в установленном договором срок.
Согласно пункту 4.1.3 договора арендодатель обязан не менее чем за 1 месяц предупредить арендатора о своем отказе от договора и его досрочном расторжении.
Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области 11.01.2010.
Согласно передаточному акту от 15.10.2010, арендодатель передал арендатору, а арендатор принял в аренду нежилое помещение.
По расчету истца, задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.08.2014 по 30.04.2015 составила 5 441 613 руб. 90 коп.
Истец также начислил и предъявил ответчику 18 095 931 руб. неустойки за период с 01.08.2014 по 30.04.2015.
Департамент направил Институту уведомление от 27.03.2015 о досрочном прекращении договорных отношений с 01.05.2015.
Ненадлежащее выполнение ответчиком договорных обязательств явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными по праву и размеру в части взыскания с Института в пользу Департамента 5 441 613 руб. 90 коп. задолженности по арендной плате и 2 152 293 руб. 95 коп. пеней за просрочку арендных платежей. Суд также удовлетворил требование Департамента о выселении Института из незаконно занимаемого нежилого помещения. Суд отказал в удовлетворении остальной части иска.
Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда по доводам жалобы по правилам части 5 статьи 268 АПК РФ с учетом отсутствия возражения Департамента о частичном отказе в иске.
В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Пунктом 1 статьи 452 ГК РФ определено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Согласно статье 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. При этом письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 ГК РФ.
В соответствии со статьей 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, на условиях и в сроки, определенные договором.
Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в порядке, на условиях и в сроки, установленные договором (статья 622, пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
Факты использования Институтом переданного ему по спорному договору в аренду нежилого помещения и наличие у него задолженности судом установлены, подтверждаются материалами дела.
Довод подателя жалобы о том, что дополнительным соглашением от 25.11.2013 к договору аренды изменен размер арендной платы и неустойки, был предметом подробного исследования в суде первой инстанции, ему дана мотивированная оценка, оснований не согласиться с которой у апелляционного суда не имеется.
Как правомерно указал суд первой инстанции, поскольку в письме Департамента от 03.12.2013, с которым в адрес Института направлялось дополнительное соглашение, содержался срок для акцепта, подлежит применению статья 440 ГК РФ, в которой установлено, что договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, в пределах указанного в оферте срока. Из материалов дела следует, что дополнительное соглашение от 25.11.2013 к договору, предусматривающее изменение размера арендной платы по истечении 30 дней с даты его подписания, а также изменение размера договорной неустойки, не подписано арендатором. С просьбой о повторном направлении указанного дополнительного соглашения для подписания Институт обратился только 17.12.2014, что подтверждается письмом от 17.12.2014 N 120. При этом данные обстоятельства установлены при рассмотрении дела N А66-14320/2014.
Как верно установил суд первой инстанции, изменение размера арендной платы на основании дополнительного соглашения от 25.11.2013 не связано с ежегодным применением коэффициента инфляции, что в соответствии с пунктом 5.5 Положения о предоставлении в аренду муниципального имущества города Твери, утвержденного решением Тверской городской Думы от 05.05.1998 N 49, не требует заключения дополнительного соглашения, а основано на отчете независимого оценщика об оценке рыночной стоимости и размера рыночной арендной платы нежилого помещения.
Пунктом 1.2 дополнительного соглашения предусмотрено, что новый размер арендной платы по договору аренды применяется по истечении 30 дней с даты подписания настоящего дополнительного соглашения.
В материалы дела представлено подписанное ответчиком дополнительное соглашение от 25.11.2013, вместе с тем, дату его подписания установить не представляется возможным, доказательств направления подписанного дополнительного соглашения в адрес Департамента ответчиком не представлено.
Апелляционный суд считает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что ответчик в порядке статьи 65 АПК РФ не представил объективные доказательства, свидетельствующие об изменении условий договора аренды. Имеющиеся в деле документы, на которые ссылается ответчик, такие сведения не содержат.
Таким образом, оснований для отказа в иске у суда первой инстанции не имелось, иск в части взыскания долга удовлетворен правомерно.
За просрочку выполнения работ Департамент на основании пункта 2.4 договора начислил пени в размере 18 095 931 руб. за период с 01.08.2014 по 30.04.2015.
Данное требование суд рассмотрел на основании статьи 330 ГК РФ. Расчет пеней суд проверил, признал верным. Поскольку ответчик заявил об уменьшении размера неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ, суд уменьшил заявленную неустойку до 2 152 293 руб. 95 коп.
Доводы подателя жалобы о незначительном снижении неустойки не принимаются во внимание.
Обстоятельства, при наличии которых неустойка подлежит снижению по заявлению стороны по правилам статьи 333 ГК РФ с учетом постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума N 81), суд первой инстанции учитывал, размер пеней уменьшен до вышеназванной суммы.
Апелляционный суд полагает, что при применении статьи 333 ГК РФ по заявлению ответчика суд первой инстанции правильно установил существенные по делу обстоятельства, учитывал разъяснения Постановления Пленума N 81, принял во внимание конкретные обстоятельства дела.
Апелляционный суд не усматривает правовых оснований для повторного применения статьи 333 ГК РФ.
Ссылка на неправильный расчет пеней не принимается во внимание, опровергается имеющимся в деле расчетом.
Рассматривая требование истца о выселении ответчика, суд первой инстанции принял во внимание, что ответчик нарушил договорные обязательства по внесению платы, сумма задолженности является значительной. Данные нарушения признаны судом существенными, влекущими расторжение договора в одностороннем порядке и выселение ответчика.
Оснований не согласиться с данными выводами у апелляционной инстанции не имеется.
При таких обстоятельствах дела апелляционный суд считает, что заявленное требование о выселении является законным, обоснованным и правомерно удовлетворено судом первой инстанции.
Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.
Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.
Определением апелляционного суда от 01.12.2015 подателю жалобы предписано в срок до 24.12.2015 представить оригинал платежного поручения на уплату государственной пошлины.
В связи с отказом в удовлетворении жалобы и невыполнением названного определения с ответчика подлежит взысканию в бюджет 3000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Тверской области от 21 октября 2015 года по делу N А66-7090/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу частного образовательного учреждения высшего образования "Институт "Верхневолжье" - без удовлетворения.
Взыскать с частного образовательного учреждения высшего образования "Институт "Верхневолжье" в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.12.2015 ПО ДЕЛУ N А66-7090/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 декабря 2015 г. по делу N А66-7090/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2015 года.
В полном объеме постановление изготовлено 29 декабря 2015 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Зориной Ю.В. и Романовой А.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Орловой Ю.А.,
при участии от Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери представителя Смирнова Г.Ю. по доверенности от 08.12.2014 N 487,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу частного образовательного учреждения высшего образования "Институт "Верхневолжье" на решение Арбитражного суда Тверской области от 21 октября 2015 года по делу N А66-7090/2015 (судья Голубева Л.Ю.),
установил:
Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (место нахождения: 170100, город Тверь, улица Новоторжская, дом 1; ИНН 6901043057, ОГРН 1036900087806; далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском к частному образовательному учреждению высшего образования "Институт "Верхневолжье" (ранее - негосударственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Институт "Верхневолжье" (смена наименования); место нахождения: 170000, город Тверь, улица Советская, дом 36; ИНН 6902021112, ОГРН 1036900008090; далее - Институт) о взыскании с ответчика 23 537 544 руб. 90 коп., в том числе: 5 441 613 руб. 90 коп. задолженности по договору аренды нежилого помещения от 15.10.2009 N 4209 за период с 01.08.2014 по 30.04.2015, 18 095 931 руб. пеней за период с 01.08.2014 по 30.04.2015, о выселении ответчика из незаконно занимаемого им нежилого помещения площадью 3352 кв. м, по адресу: город Тверь, поселок Химинститута, дом 25, кадастровый номер 69:40:0200177:0001:1/0164991/37:10000/А.
Решением от 21.10.2015 суд взыскал с Института в пользу Департамента 5 441 613 руб. 90 коп. задолженности, 2 152 293 руб. 95 коп. пеней, выселил Институт из незаконно занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: город Тверь, поселок Химинститута, дом 25, общей площадью 3352 кв. м, кадастровый номер 69:40:0200177:0001:1/-16491/37:10000/А, взыскал с Института в доход федерального бюджета 51 390 руб. 02 коп. государственной пошлины. Отказал в удовлетворении остальной части иска.
Институт с решением суда не согласился, в апелляционной жалобе и дополнении к ней просил судебный акт отменить.
Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Письмо Департамента от 03.12.2013 N 30/4249 "О внесении изменений в договор аренды нежилого помещения" следует расценивать как одностороннее изменение арендной платы (пункт 2.5 договора). Предписания дополнительного соглашения не требуется, оно подписано сторонами в установленный срок. В период с 25.12.2013 по 07.01.2015 размер арендной платы по договору должен составлять 360 482 руб. Размер задолженности составляет 4 330 206 руб. Суд первой инстанции необоснованно удовлетворил требования истца о взыскании договорной неустойки, не приняв во внимание расчет, представленный ответчиком с учетом подписанного сторонами дополнительного соглашения от 25.11.2013 к договору аренды, которым уменьшен размер арендной платы и размер неустойки. Суд необоснованно указал на то, что факт наличия задолженности ответчиком не оспаривается, что подтверждается отзывами по делу. Вывод суда о прекращении договора аренды с 01.05.2015, является ошибочным, поскольку истец в нарушение пункта 4.1.3 договора за 1 месяц не предупредил арендатора о своем отказе от договора и его досрочном расторжении. В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие направление уведомления в адрес ответчика.
Представитель Департамента в судебном заседании апелляционной инстанции возразил против изложенных в ней доводов и требований, просил решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Институт надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направил, в связи с этим дело рассмотрено в его отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Выслушав представителя Департамента, исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе и дополнении к ней, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела, Департамент (арендодатель) и Институт (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения от 15.10.2009 N 4209.
В соответствии с пунктом 1.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 25.03.2010 арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение (здание) общей площадью 3352 кв. м, расположенное по адресу: город Тверь, поселок Химинститута, согласно передаточному акту, являющемуся неотъемлемой частью договора (приложение 1).
В силу пункта 1.4 договор заключен сроком на 10 лет и вступает в силу в соответствии с действующим законодательством.
Условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с момента подписания акта приема-передачи.
Согласно пункту 2.2 договора арендатор принимает на себя обязательство по внесению арендных платежей ежемесячно, не позднее 10 числа месяца следующего за отчетным в соответствии с платежными реквизитами, указанными в расчете (приложение 2).
В соответствии с пунктом 2.4 договора за каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляются пени в размере 0,5% от суммы задолженности. Начисление пеней производится начиная со дня следующего за последним днем срока оплаты очередного платежа и по день уплаты включительно.
Пунктом 2.5 договора определено, что размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год. Об изменении размера арендной платы арендатор уведомляется заказным письмом. Новый размер арендной платы устанавливается по истечении 30 дней с даты отправки арендатору соответствующего уведомления. Неполучение арендатором уведомления не может служить основанием для неуплаты им арендной платы в новом размере.
Подпунктом "а" пункта 3.1.6 договора предусмотрена возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды в случае однократного не внесения арендатором арендной платы в установленном договором срок.
Согласно пункту 4.1.3 договора арендодатель обязан не менее чем за 1 месяц предупредить арендатора о своем отказе от договора и его досрочном расторжении.
Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области 11.01.2010.
Согласно передаточному акту от 15.10.2010, арендодатель передал арендатору, а арендатор принял в аренду нежилое помещение.
По расчету истца, задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.08.2014 по 30.04.2015 составила 5 441 613 руб. 90 коп.
Истец также начислил и предъявил ответчику 18 095 931 руб. неустойки за период с 01.08.2014 по 30.04.2015.
Департамент направил Институту уведомление от 27.03.2015 о досрочном прекращении договорных отношений с 01.05.2015.
Ненадлежащее выполнение ответчиком договорных обязательств явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными по праву и размеру в части взыскания с Института в пользу Департамента 5 441 613 руб. 90 коп. задолженности по арендной плате и 2 152 293 руб. 95 коп. пеней за просрочку арендных платежей. Суд также удовлетворил требование Департамента о выселении Института из незаконно занимаемого нежилого помещения. Суд отказал в удовлетворении остальной части иска.
Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда по доводам жалобы по правилам части 5 статьи 268 АПК РФ с учетом отсутствия возражения Департамента о частичном отказе в иске.
В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Пунктом 1 статьи 452 ГК РФ определено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Согласно статье 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. При этом письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 ГК РФ.
В соответствии со статьей 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, на условиях и в сроки, определенные договором.
Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в порядке, на условиях и в сроки, установленные договором (статья 622, пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
Факты использования Институтом переданного ему по спорному договору в аренду нежилого помещения и наличие у него задолженности судом установлены, подтверждаются материалами дела.
Довод подателя жалобы о том, что дополнительным соглашением от 25.11.2013 к договору аренды изменен размер арендной платы и неустойки, был предметом подробного исследования в суде первой инстанции, ему дана мотивированная оценка, оснований не согласиться с которой у апелляционного суда не имеется.
Как правомерно указал суд первой инстанции, поскольку в письме Департамента от 03.12.2013, с которым в адрес Института направлялось дополнительное соглашение, содержался срок для акцепта, подлежит применению статья 440 ГК РФ, в которой установлено, что договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, в пределах указанного в оферте срока. Из материалов дела следует, что дополнительное соглашение от 25.11.2013 к договору, предусматривающее изменение размера арендной платы по истечении 30 дней с даты его подписания, а также изменение размера договорной неустойки, не подписано арендатором. С просьбой о повторном направлении указанного дополнительного соглашения для подписания Институт обратился только 17.12.2014, что подтверждается письмом от 17.12.2014 N 120. При этом данные обстоятельства установлены при рассмотрении дела N А66-14320/2014.
Как верно установил суд первой инстанции, изменение размера арендной платы на основании дополнительного соглашения от 25.11.2013 не связано с ежегодным применением коэффициента инфляции, что в соответствии с пунктом 5.5 Положения о предоставлении в аренду муниципального имущества города Твери, утвержденного решением Тверской городской Думы от 05.05.1998 N 49, не требует заключения дополнительного соглашения, а основано на отчете независимого оценщика об оценке рыночной стоимости и размера рыночной арендной платы нежилого помещения.
Пунктом 1.2 дополнительного соглашения предусмотрено, что новый размер арендной платы по договору аренды применяется по истечении 30 дней с даты подписания настоящего дополнительного соглашения.
В материалы дела представлено подписанное ответчиком дополнительное соглашение от 25.11.2013, вместе с тем, дату его подписания установить не представляется возможным, доказательств направления подписанного дополнительного соглашения в адрес Департамента ответчиком не представлено.
Апелляционный суд считает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что ответчик в порядке статьи 65 АПК РФ не представил объективные доказательства, свидетельствующие об изменении условий договора аренды. Имеющиеся в деле документы, на которые ссылается ответчик, такие сведения не содержат.
Таким образом, оснований для отказа в иске у суда первой инстанции не имелось, иск в части взыскания долга удовлетворен правомерно.
За просрочку выполнения работ Департамент на основании пункта 2.4 договора начислил пени в размере 18 095 931 руб. за период с 01.08.2014 по 30.04.2015.
Данное требование суд рассмотрел на основании статьи 330 ГК РФ. Расчет пеней суд проверил, признал верным. Поскольку ответчик заявил об уменьшении размера неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ, суд уменьшил заявленную неустойку до 2 152 293 руб. 95 коп.
Доводы подателя жалобы о незначительном снижении неустойки не принимаются во внимание.
Обстоятельства, при наличии которых неустойка подлежит снижению по заявлению стороны по правилам статьи 333 ГК РФ с учетом постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума N 81), суд первой инстанции учитывал, размер пеней уменьшен до вышеназванной суммы.
Апелляционный суд полагает, что при применении статьи 333 ГК РФ по заявлению ответчика суд первой инстанции правильно установил существенные по делу обстоятельства, учитывал разъяснения Постановления Пленума N 81, принял во внимание конкретные обстоятельства дела.
Апелляционный суд не усматривает правовых оснований для повторного применения статьи 333 ГК РФ.
Ссылка на неправильный расчет пеней не принимается во внимание, опровергается имеющимся в деле расчетом.
Рассматривая требование истца о выселении ответчика, суд первой инстанции принял во внимание, что ответчик нарушил договорные обязательства по внесению платы, сумма задолженности является значительной. Данные нарушения признаны судом существенными, влекущими расторжение договора в одностороннем порядке и выселение ответчика.
Оснований не согласиться с данными выводами у апелляционной инстанции не имеется.
При таких обстоятельствах дела апелляционный суд считает, что заявленное требование о выселении является законным, обоснованным и правомерно удовлетворено судом первой инстанции.
Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.
Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.
Определением апелляционного суда от 01.12.2015 подателю жалобы предписано в срок до 24.12.2015 представить оригинал платежного поручения на уплату государственной пошлины.
В связи с отказом в удовлетворении жалобы и невыполнением названного определения с ответчика подлежит взысканию в бюджет 3000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тверской области от 21 октября 2015 года по делу N А66-7090/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу частного образовательного учреждения высшего образования "Институт "Верхневолжье" - без удовлетворения.
Взыскать с частного образовательного учреждения высшего образования "Институт "Верхневолжье" в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.Я.ЗАЙЦЕВА
Судьи
Ю.В.ЗОРИНА
А.В.РОМАНОВА
Ю.В.ЗОРИНА
А.В.РОМАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)