Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 14 января 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Борисовой Ольги Дмитриевны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.09.2015 по делу N А76-490/2015 (судья Лакирев А.С.).
В заседании приняли участие индивидуальный предприниматель Борисова О.Д. лично (паспорт), ее представитель - Чернышова Е.А. (доверенность от 11.01.2016).
Администрация Анненского сельского поселения (далее - Администрация поселения, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Борисовой Ольге Дмитриевне (далее - предприниматель Борисова О.Д., предприниматель, ответчик) о взыскании в виде недополученной прибыли задолженности в размере 504 561 руб. 30 коп. по договору N 9 от 28.06.2004 за нежилое здание и подземное сооружение, расположенные по адресу: Челябинская область, Карталинский район, с. Анненское, ул. Ленина, д. 12, общей площадью 201 кв. м, для использования под кафе, мини-пекарню и хранение овощей.
Определением суда от 29.04.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Карталинского муниципального района (л.д. 112-115; далее - Администрация района, третье лицо).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 25.09.2015 (резолютивная часть от 22.09.2015) исковые требования удовлетворены.
С указанным решением суда не согласилась предприниматель Борисова О.Д. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований Администрации поселения отказать.
Апеллянт полагает, что судом не установлено обстоятельство наличия у истца прав на недвижимое имущество. Договор безвозмездного пользования, ссылаясь на который Администрацией поселения заявлены исковые требования, в материалы дела не представлен, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком зарегистрировано за истцом только в 2014 году. Напротив, из материалов дела следует, что объект недвижимого имущества находится в муниципальной собственности Карталинского муниципального района, и доказательств наделения истца каким-либо вещным правом в отношении спорного имущества в материалы дела не представлено. В деле также отсутствуют доказательства наличия согласия собственника имущества - Карталинского муниципального района на его передачу в пользование третьим лицам. В связи с указанным апеллянт считает недоказанным право истца на подачу иска.
Апеллянт считает, что суд необоснованно посчитал незаключенным договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом от 28.06.2004 по мотиву несогласованности условия об арендной плате, в связи с чем судом неправильно определены условия использования ответчиком недвижимым имуществом. Судом не учтено, что имущество было передано ответчику на условиях безвозмездного пользования в силу осуществления ответчиком работ по восстановительному ремонту в силу ненадлежащего состояния недвижимого имущества. По этой причине арендная плата за пользование имуществом согласно условиям договора не взималась, и судом не дана оценка действительной воле сторон договора при его заключении, направленной на зачет арендной платы в счет стоимости восстановительного ремонта. По указанным основаниям апеллянт полагает, что суд не исследовал состояние переданного в пользование ответчику имущества, которое не позволяло использовать его по назначению и требовало проведения восстановительного ремонта. Указывает также, что истец злоупотребляет своими правами, поскольку, не имея собственных средств на восстановление здания и возложив тем самым указанные расходы на ответчика на условиях зачета арендных платежей, в настоящее время требует возмещения стоимости пользования имуществом.
Податель апелляционной жалобы ссылается на фальсификацию представленного истцом доказательства - постановления Администрации поселения от 15.01.2010 N 37 "Об утверждении методики расчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом", поскольку указанный документ не мог быть подписан главой поселения А.И. Еловиком, который вступил в должность главы 26.03.2010. В силу этого апеллянт полагает, что расчет неосновательного обогащения, произведенный истцом, является неверным, а доказательств определения платы за пользование имуществом на основании рыночной оценки в деле не имеется по причине объективного отсутствия спроса на недвижимое имущество в сельском поселении, в том числе вследствие имевшегося в августе 2013 года стихийного бедствия в виде ливневых дождей. При этом ответчица, не осуществляя предпринимательской деятельности в помещении, действуя добросовестно, с целью сохранения помещения поддерживает его в надлежащем состоянии.
В подтверждение своей правовой позиции апеллянтом с апелляционной жалобой представлены копии объяснительных граждан Еловик А.И., Полевова Ю.Ф., Долматова В.В., Крысальной Т.Т., копий удостоверения N 1 на имя Еловик А.И., трудовой книжки Еловик А.И., заявления предпринимателя Борисовой О.Д. от 26.08.2013.
Руководствуясь ч. 2 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", учитывая, что апеллянт не обосновала невозможность представления указанных доказательств в суд первой инстанции по уважительным причинам, при этом была надлежаще и своевременно извещена о судебном разбирательстве по делу (л.д. 65), располагала достаточным количеством времени для подготовки к судебному разбирательству, суд апелляционной инстанции определил отказать апеллянту в принятии указанных дополнительных доказательств.
Ссылки ответчицы на неквалифицированное оказание ей юридической помощи при рассмотрении дела в суде первой инстанции не могут быть приняты во внимание, поскольку указанное обстоятельство не относится к числу объективных причин несовершения соответствующих процессуальных действий.
К дате судебного заседания от Администрации поселения в суд апелляционной инстанции поступил отзыв на апелляционную жалобу ответчика, в котором истец просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились, Администрация поселения просила рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие своего представителя.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании предприниматель и ее представитель поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Заявление ответчика о фальсификации постановления Администрации поселения от 15.01.2010 N 37 "Об утверждении методики расчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом" оставлено без рассмотрения на основании абз. 4 п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", поскольку такое заявление не было сделано ответчиком в суде первой инстанции.
По тем же основаниям судом отказано в удовлетворении ходатайства ответчика, заявленного в суде апелляционной инстанции, о допросе в качестве свидетелей Еловика А.И., Полевова Ю.Ф.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, постановлением Карталинского городского совета депутатов от 26.02.2004 N 10 "О перечне имущества, передаваемого в муниципальную собственность муниципального образования г. Карталы" утвержден названный перечень, в состав которого вошло здание столовой, расположенное по адресу: Челябинская область, Карталинский район, с. Анненское, ул. Ленина, д. 12 (л.д. 23).
28.06.2004 между Администрацией поселения (балансодержатель) и предпринимателем Борисовой О.Д. (арендатор) подписан договор N 9 аренды зданий и нежилых помещений, являющихся муниципальной собственностью (л.д. 14-15).
В соответствии с параграфом 1 указанного договора предметом договора является нежилое помещение по адресу: с. Анненское, ул. Ленина, д. 12, являющееся муниципальной собственностью и переданное в безвозмездное пользование Анненскому сельскому поселению.
Согласно п. 2.1 договора балансодержатель сдает в аренду, а арендатор принимает нежилое здание по адресу: с. Анненское, ул. Ленина, д. 12, общей площадью 201 кв. м, и подземное сооружение для хранения овощей, находящееся по тому же адресу, для использования под кафе, мини - пекарню, столовую.
В силу п. 4.1 договора арендуемое здание передается без оплаты за аренду.
Договор вступает в силу с момента подписания и действует до 31.12.2053 (п. 7.3. договора).
Сторонами подписан акт приема-передачи помещений от 28.06.2004, согласно которому истец предоставил, а ответчик принял в аренду нежилое здание по адресу: с. Анненское, ул. Ленина, д. 12, общей площадью 201 кв. м, и подземное сооружение для хранения овощей. В акте отмечено, что передаваемое здание и подземное сооружение требуют капитального ремонта, который арендатор обязуется произвести за счет собственных средств (л.д. 16).
В акте приема-передачи нежилого помещения б/н (л.д. 17) стороны указали недостатки переданного в аренду имущества и определили, что здание на момент приема находится в аварийном состоянии, разрушение составляет более 40%.
Законом Челябинской области от 18.11.2010 N 8-ЗО "О разграничении имущества между Карталинским муниципальным районом и Анненским сельским поселением" здание столовой, расположенное по адресу: Челябинская область, Карталинский район, с. Анненское, ул. Ленина, д. 12, передано в муниципальную собственность Анненского сельского поселения (л.д. 147-178).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 74АД 975077 от 23.07.2014 (л.д. 20) за Администрацией поселения зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок из земель поселений - для размещения здания столовой, общей площадью 1 370 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская область, Карталинский район, с. Анненское, ул. Ленина, д. 12.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение предпринимателем Борисовой О.Д. обязательств арендатора по договору аренды зданий и нежилых помещений, являющихся муниципальной собственностью, от 28.06.2004 N 9, в части оплаты арендной платы, Администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик осуществлял использование объектов недвижимости, правообладателем которых является истец без платы такого использования. Судом отклонены доводы ответчика о наличии между истцом и ответчиком правоотношений, основанных на договоре безвозмездного пользования, поскольку договор квалифицирован судом как договор аренды и оценен как незаключенный в силу отсутствия согласованного условия об арендной плате.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
В соответствии со статьями 8, 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Как следует из материалов дела и обоснованно установлено судом первой инстанции, между истцом и ответчиком подписан договор аренды N 9 от 28.06.2004, согласно которому предпринимателю во владение и пользование передано недвижимое имущество, и которым не согласовано условие об арендной плате, поскольку пунктом 4.1 договора предусмотрено, что арендуемое здание передается без оплаты за аренду.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о незаключенности договора аренды N 9 от 28.06.2004 в силу несогласованности его существенных условий.
Доводы апелляционной жалобы о неправомерности названных выводов суда первой инстанции в силу заключения договора на условиях безвозмездного пользования подлежат отклонению в силу следующего.
В силу пункта 1 статьи 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Нормой ст. 423 ГК РФ установлена презумпция возмездности гражданско-правового договора.
Исходя из положений ст. 689 ГК РФ в их нормативном единстве с п. 3 ст. 424 ГК РФ, ст. 606, п. 1 ст. 654 ГК РФ безвозмездность договора ссуды является его существенным условием и указание в договоре на безвозмездность пользования имуществом является обязательным.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Подписанный истцом и ответчиком договор оформлен ими как договор аренды зданий и нежилых помещений.
Условий договора, позволяющих суду прийти к выводу о передаче имущества в пользование предпринимателя на условиях безвозмездного пользования, из его содержания не следует.
Таким образом, анализируемый договор не может быть квалифицирован как договор ссуды, и вследствие этого - не являться основанием для безвозмездного использования ответчиком переданного в аренду имущества.
По тем же основаниям отклоняются ссылки предпринимателя на то, что недвижимое имущество было передано в аренду без оплаты арендатором арендной платы в силу осуществления ответчиком работ по восстановительному ремонту в силу ненадлежащего состояния недвижимого имущества, поскольку условия договора аренды, оцененные судом согласно правилам абз. 1 ст. 431 ГК РФ, таких положений не содержат.
В силу абз. 2 ст. 431 ГК РФ, если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Апеллянт в нарушение нормы ч. 1 ст. 65 АПК РФ, ссылаясь в апелляционной жалобе на необходимость установления действительной воли сторон договора при его заключении, направленной на зачет арендной платы в счет стоимости восстановительного ремонта, не представил соответствующих доказательств.
Сам по себе факт принятия арендатором помещения по акту приема-передачи (л.д. 17) с указанием на наличие в помещении недостатков не означает согласование сторонами договора обязанности арендатора по проведению такого ремонта и обязанности арендодателя по возмещению его стоимости.
Устная договоренность между сторонами сделки об условиях возмещения стоимости восстановительного ремонта, на что ссылается апеллянт, в силу ст. 68 АПК РФ не может быть признана допустимым доказательством.
Следует отметить, что нормы п. 1 ст. 616 ГК РФ при неисполнении арендодателем обязанности по производству капитального ремонта предоставляют арендатору право среди прочего потребовать соответственного уменьшения арендной платы.
Однако положения указанной нормы не могут быть истолкованы как освобождающие арендатора от обязанности оплачивать арендную плату в полном объеме при отсутствии в договоре обоюдно согласованного условия о зачете арендной платы в счет стоимости ремонтных работ, в то время, как указано выше, из условий договора N 9 от 28.06.2004 такого обстоятельства не следует.
Между тем, утверждая о проведении капитального ремонта в арендуемом имуществе, предприниматель не заявляла требования к арендодателю о соразмерном уменьшении арендной платы, а при рассмотрении настоящего дела не представила относимых и допустимых доказательств, подтверждающих стоимость указанных работ.
По тем же основаниям суд критически оценивает утверждение апеллянта о направленности воли сторон договора на освобождение арендатора от оплаты арендной платы в связи с понесенными им затратами на капитальный ремонт в течение всего срока действия договора - до 31.12.2053, поскольку ответчиком не представлено доказательств проведения ремонтных работ в таком объеме и такой стоимостью, размер которой был соразмерен стоимости платы за пользование недвижимым имуществом в течение пятидесяти лет.
Указанное позволяет отклонить доводы апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции не исследованы обстоятельства, подтверждающие состояние помещения на момент его передачи арендатору и необходимость проведения ремонтных работ.
С учетом изложенных обстоятельств апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии между истцом и ответчиком отношений, основанных на договоре аренды.
Согласно п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.
В силу этого отсутствие заключенного договора аренды не может освобождать лицо, которому имущество передано в пользование, от оплаты такого пользования.
В силу ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество
Согласно п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
По смыслу названных норм в их нормативном единстве с п. 3 ст. 424 ГК РФ определение цены за неосновательное пользование чужим имуществом осуществляется по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные услуги, то есть в данном случае - по арендным ставкам за наем недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования, в силу чего судом первой инстанции расчет неосновательного обогащения произведен на основании постановления Администрации поселения от 15.01.2010 N 37 "Об утверждении методики расчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом" (л.д. 38).
Доводы апеллянта об отсутствии правовых оснований для применения утвержденной названным постановлением методики в силу того, что названный документ не подписывался А.И. Еловиком как главой Анненского сельского поселения, отклоняются в силу оставления без рассмотрения судом апелляционной инстанции заявления ответчика о фальсификации доказательств.
Кроме того, в силу ст. ст. 423, 424, 606 ГК РФ пользование чужим имуществом является платным, в то время как ответчиком в нарушение ч. 1 ст. 65 АПК РФ не представлено иных доказательств, подтверждающих размер сравнимых ставок за пользование муниципальным имуществом сельского поселения, равно как и доказательств того, что утвержденный постановлением Администрации поселения от 15.01.2010 N 37 размер арендной платы превышает такие ставки.
Доводы апелляционной жалобы об отсутствии у истца прав на подачу иска в силу недоказанности возникновения прав истца на переданное в пользование ответчику имущество, противоречат материалам дела, в силу чего подлежат отклонению.
Так, право постоянного (бессрочного) пользования Анненского сельского поселения Карталинского муниципального района зарегистрировано 03.07.2014, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 74 АД 975077 (л.д. 20).
На основании Закона Челябинской области от 18.11.2010 N 8-ЗО "О разграничении имущества между Карталинским муниципальным районом и Анненским сельским поселением" (л.д. 147) в собственность истца, среди прочего, передано здание столовой, расположенное по адресу с. Анненское Карталинского района, ул. Ленина, 12.
Таким образом, на момент рассмотрения настоящих исковых требований права истца на недвижимое имущество подтверждены в соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имуществом и сделок с ним" и ч. 11 ст. 154 Федеральный закон от 22.08.2004 N 122-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", в силу чего за спорный период (2012-2014 гг.) истец вправе требовать оплаты ответчиком пользования муниципальным имуществом.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.09.2015 по делу N А76-490/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Борисовой Ольги Дмитриевны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.01.2016 N 18АП-13856/2015 ПО ДЕЛУ N А76-490/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 января 2016 г. N 18АП-13856/2015
Дело N А76-490/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 14 января 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Борисовой Ольги Дмитриевны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.09.2015 по делу N А76-490/2015 (судья Лакирев А.С.).
В заседании приняли участие индивидуальный предприниматель Борисова О.Д. лично (паспорт), ее представитель - Чернышова Е.А. (доверенность от 11.01.2016).
Администрация Анненского сельского поселения (далее - Администрация поселения, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Борисовой Ольге Дмитриевне (далее - предприниматель Борисова О.Д., предприниматель, ответчик) о взыскании в виде недополученной прибыли задолженности в размере 504 561 руб. 30 коп. по договору N 9 от 28.06.2004 за нежилое здание и подземное сооружение, расположенные по адресу: Челябинская область, Карталинский район, с. Анненское, ул. Ленина, д. 12, общей площадью 201 кв. м, для использования под кафе, мини-пекарню и хранение овощей.
Определением суда от 29.04.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Карталинского муниципального района (л.д. 112-115; далее - Администрация района, третье лицо).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 25.09.2015 (резолютивная часть от 22.09.2015) исковые требования удовлетворены.
С указанным решением суда не согласилась предприниматель Борисова О.Д. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований Администрации поселения отказать.
Апеллянт полагает, что судом не установлено обстоятельство наличия у истца прав на недвижимое имущество. Договор безвозмездного пользования, ссылаясь на который Администрацией поселения заявлены исковые требования, в материалы дела не представлен, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком зарегистрировано за истцом только в 2014 году. Напротив, из материалов дела следует, что объект недвижимого имущества находится в муниципальной собственности Карталинского муниципального района, и доказательств наделения истца каким-либо вещным правом в отношении спорного имущества в материалы дела не представлено. В деле также отсутствуют доказательства наличия согласия собственника имущества - Карталинского муниципального района на его передачу в пользование третьим лицам. В связи с указанным апеллянт считает недоказанным право истца на подачу иска.
Апеллянт считает, что суд необоснованно посчитал незаключенным договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом от 28.06.2004 по мотиву несогласованности условия об арендной плате, в связи с чем судом неправильно определены условия использования ответчиком недвижимым имуществом. Судом не учтено, что имущество было передано ответчику на условиях безвозмездного пользования в силу осуществления ответчиком работ по восстановительному ремонту в силу ненадлежащего состояния недвижимого имущества. По этой причине арендная плата за пользование имуществом согласно условиям договора не взималась, и судом не дана оценка действительной воле сторон договора при его заключении, направленной на зачет арендной платы в счет стоимости восстановительного ремонта. По указанным основаниям апеллянт полагает, что суд не исследовал состояние переданного в пользование ответчику имущества, которое не позволяло использовать его по назначению и требовало проведения восстановительного ремонта. Указывает также, что истец злоупотребляет своими правами, поскольку, не имея собственных средств на восстановление здания и возложив тем самым указанные расходы на ответчика на условиях зачета арендных платежей, в настоящее время требует возмещения стоимости пользования имуществом.
Податель апелляционной жалобы ссылается на фальсификацию представленного истцом доказательства - постановления Администрации поселения от 15.01.2010 N 37 "Об утверждении методики расчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом", поскольку указанный документ не мог быть подписан главой поселения А.И. Еловиком, который вступил в должность главы 26.03.2010. В силу этого апеллянт полагает, что расчет неосновательного обогащения, произведенный истцом, является неверным, а доказательств определения платы за пользование имуществом на основании рыночной оценки в деле не имеется по причине объективного отсутствия спроса на недвижимое имущество в сельском поселении, в том числе вследствие имевшегося в августе 2013 года стихийного бедствия в виде ливневых дождей. При этом ответчица, не осуществляя предпринимательской деятельности в помещении, действуя добросовестно, с целью сохранения помещения поддерживает его в надлежащем состоянии.
В подтверждение своей правовой позиции апеллянтом с апелляционной жалобой представлены копии объяснительных граждан Еловик А.И., Полевова Ю.Ф., Долматова В.В., Крысальной Т.Т., копий удостоверения N 1 на имя Еловик А.И., трудовой книжки Еловик А.И., заявления предпринимателя Борисовой О.Д. от 26.08.2013.
Руководствуясь ч. 2 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", учитывая, что апеллянт не обосновала невозможность представления указанных доказательств в суд первой инстанции по уважительным причинам, при этом была надлежаще и своевременно извещена о судебном разбирательстве по делу (л.д. 65), располагала достаточным количеством времени для подготовки к судебному разбирательству, суд апелляционной инстанции определил отказать апеллянту в принятии указанных дополнительных доказательств.
Ссылки ответчицы на неквалифицированное оказание ей юридической помощи при рассмотрении дела в суде первой инстанции не могут быть приняты во внимание, поскольку указанное обстоятельство не относится к числу объективных причин несовершения соответствующих процессуальных действий.
К дате судебного заседания от Администрации поселения в суд апелляционной инстанции поступил отзыв на апелляционную жалобу ответчика, в котором истец просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились, Администрация поселения просила рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие своего представителя.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании предприниматель и ее представитель поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Заявление ответчика о фальсификации постановления Администрации поселения от 15.01.2010 N 37 "Об утверждении методики расчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом" оставлено без рассмотрения на основании абз. 4 п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", поскольку такое заявление не было сделано ответчиком в суде первой инстанции.
По тем же основаниям судом отказано в удовлетворении ходатайства ответчика, заявленного в суде апелляционной инстанции, о допросе в качестве свидетелей Еловика А.И., Полевова Ю.Ф.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, постановлением Карталинского городского совета депутатов от 26.02.2004 N 10 "О перечне имущества, передаваемого в муниципальную собственность муниципального образования г. Карталы" утвержден названный перечень, в состав которого вошло здание столовой, расположенное по адресу: Челябинская область, Карталинский район, с. Анненское, ул. Ленина, д. 12 (л.д. 23).
28.06.2004 между Администрацией поселения (балансодержатель) и предпринимателем Борисовой О.Д. (арендатор) подписан договор N 9 аренды зданий и нежилых помещений, являющихся муниципальной собственностью (л.д. 14-15).
В соответствии с параграфом 1 указанного договора предметом договора является нежилое помещение по адресу: с. Анненское, ул. Ленина, д. 12, являющееся муниципальной собственностью и переданное в безвозмездное пользование Анненскому сельскому поселению.
Согласно п. 2.1 договора балансодержатель сдает в аренду, а арендатор принимает нежилое здание по адресу: с. Анненское, ул. Ленина, д. 12, общей площадью 201 кв. м, и подземное сооружение для хранения овощей, находящееся по тому же адресу, для использования под кафе, мини - пекарню, столовую.
В силу п. 4.1 договора арендуемое здание передается без оплаты за аренду.
Договор вступает в силу с момента подписания и действует до 31.12.2053 (п. 7.3. договора).
Сторонами подписан акт приема-передачи помещений от 28.06.2004, согласно которому истец предоставил, а ответчик принял в аренду нежилое здание по адресу: с. Анненское, ул. Ленина, д. 12, общей площадью 201 кв. м, и подземное сооружение для хранения овощей. В акте отмечено, что передаваемое здание и подземное сооружение требуют капитального ремонта, который арендатор обязуется произвести за счет собственных средств (л.д. 16).
В акте приема-передачи нежилого помещения б/н (л.д. 17) стороны указали недостатки переданного в аренду имущества и определили, что здание на момент приема находится в аварийном состоянии, разрушение составляет более 40%.
Законом Челябинской области от 18.11.2010 N 8-ЗО "О разграничении имущества между Карталинским муниципальным районом и Анненским сельским поселением" здание столовой, расположенное по адресу: Челябинская область, Карталинский район, с. Анненское, ул. Ленина, д. 12, передано в муниципальную собственность Анненского сельского поселения (л.д. 147-178).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 74АД 975077 от 23.07.2014 (л.д. 20) за Администрацией поселения зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок из земель поселений - для размещения здания столовой, общей площадью 1 370 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская область, Карталинский район, с. Анненское, ул. Ленина, д. 12.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение предпринимателем Борисовой О.Д. обязательств арендатора по договору аренды зданий и нежилых помещений, являющихся муниципальной собственностью, от 28.06.2004 N 9, в части оплаты арендной платы, Администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик осуществлял использование объектов недвижимости, правообладателем которых является истец без платы такого использования. Судом отклонены доводы ответчика о наличии между истцом и ответчиком правоотношений, основанных на договоре безвозмездного пользования, поскольку договор квалифицирован судом как договор аренды и оценен как незаключенный в силу отсутствия согласованного условия об арендной плате.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
В соответствии со статьями 8, 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Как следует из материалов дела и обоснованно установлено судом первой инстанции, между истцом и ответчиком подписан договор аренды N 9 от 28.06.2004, согласно которому предпринимателю во владение и пользование передано недвижимое имущество, и которым не согласовано условие об арендной плате, поскольку пунктом 4.1 договора предусмотрено, что арендуемое здание передается без оплаты за аренду.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о незаключенности договора аренды N 9 от 28.06.2004 в силу несогласованности его существенных условий.
Доводы апелляционной жалобы о неправомерности названных выводов суда первой инстанции в силу заключения договора на условиях безвозмездного пользования подлежат отклонению в силу следующего.
В силу пункта 1 статьи 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Нормой ст. 423 ГК РФ установлена презумпция возмездности гражданско-правового договора.
Исходя из положений ст. 689 ГК РФ в их нормативном единстве с п. 3 ст. 424 ГК РФ, ст. 606, п. 1 ст. 654 ГК РФ безвозмездность договора ссуды является его существенным условием и указание в договоре на безвозмездность пользования имуществом является обязательным.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Подписанный истцом и ответчиком договор оформлен ими как договор аренды зданий и нежилых помещений.
Условий договора, позволяющих суду прийти к выводу о передаче имущества в пользование предпринимателя на условиях безвозмездного пользования, из его содержания не следует.
Таким образом, анализируемый договор не может быть квалифицирован как договор ссуды, и вследствие этого - не являться основанием для безвозмездного использования ответчиком переданного в аренду имущества.
По тем же основаниям отклоняются ссылки предпринимателя на то, что недвижимое имущество было передано в аренду без оплаты арендатором арендной платы в силу осуществления ответчиком работ по восстановительному ремонту в силу ненадлежащего состояния недвижимого имущества, поскольку условия договора аренды, оцененные судом согласно правилам абз. 1 ст. 431 ГК РФ, таких положений не содержат.
В силу абз. 2 ст. 431 ГК РФ, если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Апеллянт в нарушение нормы ч. 1 ст. 65 АПК РФ, ссылаясь в апелляционной жалобе на необходимость установления действительной воли сторон договора при его заключении, направленной на зачет арендной платы в счет стоимости восстановительного ремонта, не представил соответствующих доказательств.
Сам по себе факт принятия арендатором помещения по акту приема-передачи (л.д. 17) с указанием на наличие в помещении недостатков не означает согласование сторонами договора обязанности арендатора по проведению такого ремонта и обязанности арендодателя по возмещению его стоимости.
Устная договоренность между сторонами сделки об условиях возмещения стоимости восстановительного ремонта, на что ссылается апеллянт, в силу ст. 68 АПК РФ не может быть признана допустимым доказательством.
Следует отметить, что нормы п. 1 ст. 616 ГК РФ при неисполнении арендодателем обязанности по производству капитального ремонта предоставляют арендатору право среди прочего потребовать соответственного уменьшения арендной платы.
Однако положения указанной нормы не могут быть истолкованы как освобождающие арендатора от обязанности оплачивать арендную плату в полном объеме при отсутствии в договоре обоюдно согласованного условия о зачете арендной платы в счет стоимости ремонтных работ, в то время, как указано выше, из условий договора N 9 от 28.06.2004 такого обстоятельства не следует.
Между тем, утверждая о проведении капитального ремонта в арендуемом имуществе, предприниматель не заявляла требования к арендодателю о соразмерном уменьшении арендной платы, а при рассмотрении настоящего дела не представила относимых и допустимых доказательств, подтверждающих стоимость указанных работ.
По тем же основаниям суд критически оценивает утверждение апеллянта о направленности воли сторон договора на освобождение арендатора от оплаты арендной платы в связи с понесенными им затратами на капитальный ремонт в течение всего срока действия договора - до 31.12.2053, поскольку ответчиком не представлено доказательств проведения ремонтных работ в таком объеме и такой стоимостью, размер которой был соразмерен стоимости платы за пользование недвижимым имуществом в течение пятидесяти лет.
Указанное позволяет отклонить доводы апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции не исследованы обстоятельства, подтверждающие состояние помещения на момент его передачи арендатору и необходимость проведения ремонтных работ.
С учетом изложенных обстоятельств апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии между истцом и ответчиком отношений, основанных на договоре аренды.
Согласно п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.
В силу этого отсутствие заключенного договора аренды не может освобождать лицо, которому имущество передано в пользование, от оплаты такого пользования.
В силу ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество
Согласно п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
По смыслу названных норм в их нормативном единстве с п. 3 ст. 424 ГК РФ определение цены за неосновательное пользование чужим имуществом осуществляется по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные услуги, то есть в данном случае - по арендным ставкам за наем недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования, в силу чего судом первой инстанции расчет неосновательного обогащения произведен на основании постановления Администрации поселения от 15.01.2010 N 37 "Об утверждении методики расчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом" (л.д. 38).
Доводы апеллянта об отсутствии правовых оснований для применения утвержденной названным постановлением методики в силу того, что названный документ не подписывался А.И. Еловиком как главой Анненского сельского поселения, отклоняются в силу оставления без рассмотрения судом апелляционной инстанции заявления ответчика о фальсификации доказательств.
Кроме того, в силу ст. ст. 423, 424, 606 ГК РФ пользование чужим имуществом является платным, в то время как ответчиком в нарушение ч. 1 ст. 65 АПК РФ не представлено иных доказательств, подтверждающих размер сравнимых ставок за пользование муниципальным имуществом сельского поселения, равно как и доказательств того, что утвержденный постановлением Администрации поселения от 15.01.2010 N 37 размер арендной платы превышает такие ставки.
Доводы апелляционной жалобы об отсутствии у истца прав на подачу иска в силу недоказанности возникновения прав истца на переданное в пользование ответчику имущество, противоречат материалам дела, в силу чего подлежат отклонению.
Так, право постоянного (бессрочного) пользования Анненского сельского поселения Карталинского муниципального района зарегистрировано 03.07.2014, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 74 АД 975077 (л.д. 20).
На основании Закона Челябинской области от 18.11.2010 N 8-ЗО "О разграничении имущества между Карталинским муниципальным районом и Анненским сельским поселением" (л.д. 147) в собственность истца, среди прочего, передано здание столовой, расположенное по адресу с. Анненское Карталинского района, ул. Ленина, 12.
Таким образом, на момент рассмотрения настоящих исковых требований права истца на недвижимое имущество подтверждены в соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имуществом и сделок с ним" и ч. 11 ст. 154 Федеральный закон от 22.08.2004 N 122-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", в силу чего за спорный период (2012-2014 гг.) истец вправе требовать оплаты ответчиком пользования муниципальным имуществом.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.09.2015 по делу N А76-490/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Борисовой Ольги Дмитриевны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)