Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель указал на ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендных платежей.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 марта 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Семеновой З.Г.,
судей Купреенкова В.А., Платоновой Е.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Комфорт Сити" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 13.10.2015 по делу N А76-11286/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2015 по тому же делу.
Представители лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.
Индивидуальный предприниматель Борисова Лариса Сергеевна (далее - предприниматель Борисова Л.С., предприниматель) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Комфорт Сити" (далее - общество "Комфорт Сити", общество) о взыскании 176 622 руб. 90 коп., в том числе основного долга в сумме 160 250 руб. и неустойки в сумме 16 372 руб. (с учетом уточнения заявленных требований, принятого судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 13.10.2015 (судья Лукьянова М.В.) исковые требования удовлетворены.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2015 (судьи Карпачева М.И., Богдановская Г.Н., Суспицина Л.А.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "Комфорт Сити" просит судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а именно ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель кассационной жалобы считает, что судами сделан ошибочный вывод о том, что доказательством передачи помещения служат акты выполненных работ. По мнению заявителя, ни один акт не подписан уполномоченным на то лицом; в материалы дела не представлены документы, подтверждающие полномочия на подписание актов, судами не исследованы акты на предмет их достоверности. По мнению заявителя, суды пришли к неверному выводу о продлении договора аренды на неопределенный срок, заявитель отмечает, что договор аренды прекратил свое действие ввиду истечения срока аренды, кроме того, письмом от 26.03.2015 N 59 заявитель отказался от перезаключения договора аренды на новый срок. Общество "Комфорт Сити" также полагает, что судами необоснованно не принят во внимание довод о необходимости зачета обеспечительного платежа по договору аренды в счет арендной платы за последний месяц аренды.
Законность обжалуемых судебных актов проверена судом кассационной инстанции в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Как установлено судами и следует из материалов дела, предпринимателем Борисовой Л.С. (арендодатель) и обществом "Комфорт Сити" (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества от 01.10.2013 N БЛС-4/13, в соответствии с условиями которого арендатору во временное пользование передано нежилое помещение N 211 общей площадью 12,3 кв. м; нежилое помещение N 213 площадью 12,4 кв. м, находящиеся в здании (литера О5о) по адресу г. Челябинск, ул. Артиллерийская, д. 124.
В соответствии с п. 3.1 договора арендатор за владение и пользование помещением, указанным в пункте 1.2 данного договора, обязуется вносить ежемесячно арендную плату в размере 12 350 руб. за общую площадь (24,7 кв. м), НДС не установлен.
Арендатор в течение пяти календарных дней с момента подписания договора оплачивает арендодателю обеспечительный платеж в размере арендной платы за один месяц аренды помещения в сумме 12 350 руб., который учитывается в арендной плате за один последний месяц аренды. Арендодатель имеет право воспользоваться обеспечительным платежом, в том числе в случае несвоевременной оплаты (просрочка более 10 банковских дней) Арендатором арендной платы или других платежей по настоящему договору (п. 3.1.3).
Арендатор в течение пяти календарных дней с момента подписания акта приема-передачи по договору оплачивает арендодателю арендную плату за первый месяц срока аренды помещения. За последующие месяцы срока аренды помещения арендная плата вносится арендатором 10 числа текущего (оплачиваемого) месяца (п. 3.5 договора).
В соответствии с п. 5.1 срок действия указанного договора устанавливается с 01.10.2013 по 31.08.2014 (одиннадцать месяцев).
В случае несвоевременного внесения арендатором арендодателю арендной платы арендодатель вправе требовать от арендатора пеню в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки до момента фактического исполнения обязательства (п. 7.1 договора).
Сторонами согласована схема передаваемых в аренду помещений.
Предприниматель Борисова Л.С., ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "Комфорт Сити" обязанности по внесению арендных платежей за период с сентября 2014 года по сентябрь 2015, обратилась с требованием о взыскании задолженности по арендной плате за указанный период в сумме 160 250 руб. и неустойки с 06.10.2013 по 06.10.2015 в сумме 16 372 руб.
Суды, удовлетворяя заявленные требования, исходили из доказанности наличия задолженности по арендной плате и оснований для взыскания неустойки.
В силу ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии со ст. 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и сроки, определенные договором.
На основании п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения договора не допускается.
Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а именно договор аренды недвижимого имущества от 01.10.2013 N БЛС-4/13, счета на оплату, акты выполненных работ, письма общества "Комфорт Сити" от 12.03.2015 N 40, от 26.03.2015 N 59, договор аренды нежилого помещения от 01.04.2015, суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу о доказанности факта пользования помещениями, что подтверждается подписанными сторонами актами, а также платежными поручениями по внесению арендной платы, доказанности факта неисполнения обществом "Комфорт Сити" обязательства по договору аренды за период с сентября 2014 года по сентябрь 2015 года и отсутствии доказательств оплаты пользования помещениями за спорный период времени в сумме 160 250 руб.
Представленный предпринимателем Борисовой Л.С. расчет размера неустойки судом проверен и признан соответствующим условиям договора аренды.
Таким образом, суды также правомерно взыскали с общества "Комфорт Сити" неустойку в сумме 16 372 руб.
Судами установлено, что в рамках заключенного договора аренды акт приема-передачи помещений не составлялся, однако в спорный период общество "Комфорт Сити" пользовалось помещениями, о чем свидетельствуют представленные доказательства, в частности подписанные сторонами акты, а также платежные поручения, подтверждающие частичное внесение обществом "Комфорт Сити" арендной платы.
Учитывая изложенное, суды правомерно пришли к выводу о том, что указанные документы в их совокупности и взаимной связи подтверждают факт передачи помещений ответчику и пользования ими в указанный период.
Отклоняя довод общества "Комфорт Сити" относительно отсутствия полномочий у лиц, подписавших данные акты, суды верно отметили, что акты подписаны, скреплены печатью общества "Комфорт Сити"; акт от 28.02.2014 N 24 за аренду в феврале 2014 подписан директором общества "Комфорт Сити" Белояровым С.Л. Заявлений о фальсификации этих доказательств в суде первой инстанции ответчиком не заявлялось.
С учетом названных обстоятельств, а также того, что арендная плата вносилась обществом "Комфорт Сити" на основании выставленных предпринимателем Борисовой Л.С. счетов (что отражено в назначении платежей в каждом платежном поручении), оснований для непринятия данных актов у судов не имелось.
Установив фактическое владение и пользование обществом "Комфорт Сити" арендуемыми помещениями после истечения срока договора, суды отклонили доводы общества о прекращении договора ввиду окончания срока его действия исходя из следующего.
На основании п. 5.1 договора срок действия данного договора устанавливается с 01.10.2013 по 31.08.2014 (одиннадцать месяцев).
Пунктом 5.2 договора предусмотрена возможность пролонгации договора на новый срок при условии письменного уведомления арендодателя арендатором о соответствующем намерении за 30 календарных дней до окончания срока действия договора при надлежащем исполнении своих обязанностей.
Из материалов дела следует, что обществом "Комфорт Сити" такое уведомление предпринимателю Борисовой Л.С. не направлялось.
В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела не следует, что по истечении срока действия договора, то есть с 01.09.2014 общество "Комфорт Сити" прекратило пользоваться помещением предпринимателя Борисовой Л.С. и возвратило его арендодателю. Соответствующие доказательства в материалах дела отсутствуют, также из содержания писем общества "Комфорт Сити" от 12.03.2015 N 40 и от 26.03.2015 N 59 следует, что общество признавало факт продолжения арендных отношений и не заявляло о возврате помещений предпринимателю.
При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о том, что договор с 01.09.2014 был возобновлен на неопределенный срок на тех же условиях (ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации) и что в период с сентября 2014 года по сентябрь 2015 года договор аренды продолжал свое действие (в отсутствие доказательств отказа от договора), в связи с чем общество "Комфорт Сити" было обязано оплатить предпринимателю Борисовой Л.С. аренду спорных помещений. В свою очередь, общество "Комфорт Сити" было вправе владеть и пользоваться арендованным недвижимым имуществом. Неиспользование обществом "Комфорт Сити" арендованного нежилого помещения не является основанием для освобождения общества от обязанности внести арендную плату согласно договору.
Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 13 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", разъяснено, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
Таким образом, неиспользование арендованных помещений до прекращения договора аренды в установленном законом и договором порядке не освобождает арендатора от внесения арендной платы, поскольку обратное фактически будет свидетельствовать об одностороннем отказе от исполнения договора, что противоречит положениям статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Отклоняя довод общества "Комфорт Сити" относительно зачета обеспечительного платежа по договору аренды в счет арендной платы за последний месяц аренды, суды верно отметили, что из содержания п. 3.1.3 договора следует, что указанный платеж засчитывается в счет арендной платы за последний месяц аренды, а также может быть использован арендодателем при просрочке арендатором внесения арендной платы. Поскольку действие договора аренды в спорный период не прекращалось, арендодатель не выразил волеизъявление на использование обеспечительного платежа в счет погашения задолженности, оснований для зачета указанной суммы в счет погашения задолженности не имеется.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решение Арбитражного суда Челябинской области от 13.10.2015 по делу N А76-11286/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2015 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Комфорт Сити" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 25.03.2016 N Ф09-2021/16 ПО ДЕЛУ N А76-11286/2015
Требование: О взыскании долга по договору аренды нежилого помещения, неустойки.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель указал на ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендных платежей.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 марта 2016 г. N Ф09-2021/16
Дело N А76-11286/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 марта 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Семеновой З.Г.,
судей Купреенкова В.А., Платоновой Е.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Комфорт Сити" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 13.10.2015 по делу N А76-11286/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2015 по тому же делу.
Представители лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.
Индивидуальный предприниматель Борисова Лариса Сергеевна (далее - предприниматель Борисова Л.С., предприниматель) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Комфорт Сити" (далее - общество "Комфорт Сити", общество) о взыскании 176 622 руб. 90 коп., в том числе основного долга в сумме 160 250 руб. и неустойки в сумме 16 372 руб. (с учетом уточнения заявленных требований, принятого судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 13.10.2015 (судья Лукьянова М.В.) исковые требования удовлетворены.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2015 (судьи Карпачева М.И., Богдановская Г.Н., Суспицина Л.А.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "Комфорт Сити" просит судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а именно ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель кассационной жалобы считает, что судами сделан ошибочный вывод о том, что доказательством передачи помещения служат акты выполненных работ. По мнению заявителя, ни один акт не подписан уполномоченным на то лицом; в материалы дела не представлены документы, подтверждающие полномочия на подписание актов, судами не исследованы акты на предмет их достоверности. По мнению заявителя, суды пришли к неверному выводу о продлении договора аренды на неопределенный срок, заявитель отмечает, что договор аренды прекратил свое действие ввиду истечения срока аренды, кроме того, письмом от 26.03.2015 N 59 заявитель отказался от перезаключения договора аренды на новый срок. Общество "Комфорт Сити" также полагает, что судами необоснованно не принят во внимание довод о необходимости зачета обеспечительного платежа по договору аренды в счет арендной платы за последний месяц аренды.
Законность обжалуемых судебных актов проверена судом кассационной инстанции в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Как установлено судами и следует из материалов дела, предпринимателем Борисовой Л.С. (арендодатель) и обществом "Комфорт Сити" (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества от 01.10.2013 N БЛС-4/13, в соответствии с условиями которого арендатору во временное пользование передано нежилое помещение N 211 общей площадью 12,3 кв. м; нежилое помещение N 213 площадью 12,4 кв. м, находящиеся в здании (литера О5о) по адресу г. Челябинск, ул. Артиллерийская, д. 124.
В соответствии с п. 3.1 договора арендатор за владение и пользование помещением, указанным в пункте 1.2 данного договора, обязуется вносить ежемесячно арендную плату в размере 12 350 руб. за общую площадь (24,7 кв. м), НДС не установлен.
Арендатор в течение пяти календарных дней с момента подписания договора оплачивает арендодателю обеспечительный платеж в размере арендной платы за один месяц аренды помещения в сумме 12 350 руб., который учитывается в арендной плате за один последний месяц аренды. Арендодатель имеет право воспользоваться обеспечительным платежом, в том числе в случае несвоевременной оплаты (просрочка более 10 банковских дней) Арендатором арендной платы или других платежей по настоящему договору (п. 3.1.3).
Арендатор в течение пяти календарных дней с момента подписания акта приема-передачи по договору оплачивает арендодателю арендную плату за первый месяц срока аренды помещения. За последующие месяцы срока аренды помещения арендная плата вносится арендатором 10 числа текущего (оплачиваемого) месяца (п. 3.5 договора).
В соответствии с п. 5.1 срок действия указанного договора устанавливается с 01.10.2013 по 31.08.2014 (одиннадцать месяцев).
В случае несвоевременного внесения арендатором арендодателю арендной платы арендодатель вправе требовать от арендатора пеню в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки до момента фактического исполнения обязательства (п. 7.1 договора).
Сторонами согласована схема передаваемых в аренду помещений.
Предприниматель Борисова Л.С., ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "Комфорт Сити" обязанности по внесению арендных платежей за период с сентября 2014 года по сентябрь 2015, обратилась с требованием о взыскании задолженности по арендной плате за указанный период в сумме 160 250 руб. и неустойки с 06.10.2013 по 06.10.2015 в сумме 16 372 руб.
Суды, удовлетворяя заявленные требования, исходили из доказанности наличия задолженности по арендной плате и оснований для взыскания неустойки.
В силу ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии со ст. 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и сроки, определенные договором.
На основании п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения договора не допускается.
Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а именно договор аренды недвижимого имущества от 01.10.2013 N БЛС-4/13, счета на оплату, акты выполненных работ, письма общества "Комфорт Сити" от 12.03.2015 N 40, от 26.03.2015 N 59, договор аренды нежилого помещения от 01.04.2015, суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу о доказанности факта пользования помещениями, что подтверждается подписанными сторонами актами, а также платежными поручениями по внесению арендной платы, доказанности факта неисполнения обществом "Комфорт Сити" обязательства по договору аренды за период с сентября 2014 года по сентябрь 2015 года и отсутствии доказательств оплаты пользования помещениями за спорный период времени в сумме 160 250 руб.
Представленный предпринимателем Борисовой Л.С. расчет размера неустойки судом проверен и признан соответствующим условиям договора аренды.
Таким образом, суды также правомерно взыскали с общества "Комфорт Сити" неустойку в сумме 16 372 руб.
Судами установлено, что в рамках заключенного договора аренды акт приема-передачи помещений не составлялся, однако в спорный период общество "Комфорт Сити" пользовалось помещениями, о чем свидетельствуют представленные доказательства, в частности подписанные сторонами акты, а также платежные поручения, подтверждающие частичное внесение обществом "Комфорт Сити" арендной платы.
Учитывая изложенное, суды правомерно пришли к выводу о том, что указанные документы в их совокупности и взаимной связи подтверждают факт передачи помещений ответчику и пользования ими в указанный период.
Отклоняя довод общества "Комфорт Сити" относительно отсутствия полномочий у лиц, подписавших данные акты, суды верно отметили, что акты подписаны, скреплены печатью общества "Комфорт Сити"; акт от 28.02.2014 N 24 за аренду в феврале 2014 подписан директором общества "Комфорт Сити" Белояровым С.Л. Заявлений о фальсификации этих доказательств в суде первой инстанции ответчиком не заявлялось.
С учетом названных обстоятельств, а также того, что арендная плата вносилась обществом "Комфорт Сити" на основании выставленных предпринимателем Борисовой Л.С. счетов (что отражено в назначении платежей в каждом платежном поручении), оснований для непринятия данных актов у судов не имелось.
Установив фактическое владение и пользование обществом "Комфорт Сити" арендуемыми помещениями после истечения срока договора, суды отклонили доводы общества о прекращении договора ввиду окончания срока его действия исходя из следующего.
На основании п. 5.1 договора срок действия данного договора устанавливается с 01.10.2013 по 31.08.2014 (одиннадцать месяцев).
Пунктом 5.2 договора предусмотрена возможность пролонгации договора на новый срок при условии письменного уведомления арендодателя арендатором о соответствующем намерении за 30 календарных дней до окончания срока действия договора при надлежащем исполнении своих обязанностей.
Из материалов дела следует, что обществом "Комфорт Сити" такое уведомление предпринимателю Борисовой Л.С. не направлялось.
В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела не следует, что по истечении срока действия договора, то есть с 01.09.2014 общество "Комфорт Сити" прекратило пользоваться помещением предпринимателя Борисовой Л.С. и возвратило его арендодателю. Соответствующие доказательства в материалах дела отсутствуют, также из содержания писем общества "Комфорт Сити" от 12.03.2015 N 40 и от 26.03.2015 N 59 следует, что общество признавало факт продолжения арендных отношений и не заявляло о возврате помещений предпринимателю.
При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о том, что договор с 01.09.2014 был возобновлен на неопределенный срок на тех же условиях (ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации) и что в период с сентября 2014 года по сентябрь 2015 года договор аренды продолжал свое действие (в отсутствие доказательств отказа от договора), в связи с чем общество "Комфорт Сити" было обязано оплатить предпринимателю Борисовой Л.С. аренду спорных помещений. В свою очередь, общество "Комфорт Сити" было вправе владеть и пользоваться арендованным недвижимым имуществом. Неиспользование обществом "Комфорт Сити" арендованного нежилого помещения не является основанием для освобождения общества от обязанности внести арендную плату согласно договору.
Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 13 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", разъяснено, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
Таким образом, неиспользование арендованных помещений до прекращения договора аренды в установленном законом и договором порядке не освобождает арендатора от внесения арендной платы, поскольку обратное фактически будет свидетельствовать об одностороннем отказе от исполнения договора, что противоречит положениям статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Отклоняя довод общества "Комфорт Сити" относительно зачета обеспечительного платежа по договору аренды в счет арендной платы за последний месяц аренды, суды верно отметили, что из содержания п. 3.1.3 договора следует, что указанный платеж засчитывается в счет арендной платы за последний месяц аренды, а также может быть использован арендодателем при просрочке арендатором внесения арендной платы. Поскольку действие договора аренды в спорный период не прекращалось, арендодатель не выразил волеизъявление на использование обеспечительного платежа в счет погашения задолженности, оснований для зачета указанной суммы в счет погашения задолженности не имеется.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 13.10.2015 по делу N А76-11286/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2015 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Комфорт Сити" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
З.Г.СЕМЕНОВА
З.Г.СЕМЕНОВА
Судьи
В.А.КУПРЕЕНКОВ
Е.А.ПЛАТОНОВА
В.А.КУПРЕЕНКОВ
Е.А.ПЛАТОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)