Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По мнению истца, ответчик не является добросовестным приобретателем спорной квартиры, поскольку в силу имеющихся у него профессиональных знаний он знал о ничтожности заключаемого договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья суда первой инстанции: Гусакова Д.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
Председательствующего Чубаровой Н.В.,
судей Анашкина А.А., Бузуновой Г.Н.,
с участием прокурора Артамоновой О.Н.,
при секретаре Р.М.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Анашкина А.А. дело по апелляционной жалобе С. на решение Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 06 марта 2017 года, которым постановлено:
В удовлетворении иска С. к Закрытому акционерному обществу "ФЦСР", К.Р., М., третьи лица Общество с ограниченной ответственностью "Аванта", Общество с ограниченной ответственностью "АвалонИнвест", Правительство Москвы, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве о признании права собственности на квартиру, признании недействительным договора N.... от 15 октября 2015 года, истребовании квартиры из чужого незаконного владения, обязании прекратить запись о государственной регистрации права собственности, обязании освободить квартиру, выселении, снятии с регистрационного учета по месту жительства, - отказать.
установила:
С. обратился в суд с иском к ответчику ЗАО "ФЦСР" о признании права собственности на квартиру N...., расположенную в доме... по улице...., указав следующее. 18 июня 2000 года Правительством Москвы издано Распоряжение N.... о комплексной реконструкции кварталов 1 и 2 Давыдково и прилегающей внеквартальной территории по адресу: .... (ЗАО). 31 января 2002 года во исполнение Распоряжения N...., между Правительством Москвы и ЗАО "ФЦСР" заключен инвестиционный контракт, по условиям которого (п. 3.1.) в собственность ЗАО ФЦСР переходит 70% общей жилой площади. 28 марта 2005 года между ЗАО "ФЦСР" и ООО "Аванта", ООО "АвалонИнвест" заключен Инвестиционный договор N...., предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта по комплексной реконструкции второй очереди жилых кварталов 1 и 2 Давыдково в районе Фили-Давыдково (ЗАО). 19 июня 2008 года между истцом и ООО "Аванта" заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N...., в соответствии с которым ООО "Аванта" обязалось в соответствии с Основным договором передать в собственность истца квартиру по проекту N.... (тип "И"), общей проектной площадью 152,00 кв. м, расположенную на 20 этаже (по проекту) во 2-й секции в многоэтажном жилом доме по строительному адресу: корпус 2А в многоэтажном жилом доме с подземной автостоянкой по строительному адресу: .... (г......). Стоимость квартиры в размере..... рублей уплачена истцом в полном объеме, что подтверждается платежными документами и письмом ООО "Аванта" от 18 сентября 2008 года о получении денежных средств. 01 октября 2010 года между ЗАО "ФЦСР" и Правительством Москвы подписан Предварительный протокол распределения общей площади жилых помещений, согласно которому, спорная квартира подлежит передаче ЗАО "ФЦСР". После технических обмеров квартиры ФГУП Ростехинвентаризация, спорной квартире присвоен номер...... Разрешение на ввод жилого дома получено ЗАО "ФЦСР" 29 декабря 2012 года. Учитывая, что обязательство по передаче истцу спорной квартиры в собственность ООО "Аванта" не исполнено, истец обратился в суд с требованием к ЗАО "ФЦСР" о признании права собственности на спорную квартиру.
Истец в соответствии с условиями заключенного 19 июня 2008 года Предварительного договора N...., произвел оплату стоимости приобретаемой квартиры, что подтверждается как представленными в материалы дела платежными документами и письмом ООО "Аванта", так и ответом Следственного департамента МВД России от 20.12.2016, в котором указано, что денежные средства истцу не возвращались. При этом истец указывает, что оплата произведена исходя из площади квартиры 152,00 кв. м, а фактически спорная квартира имеет 142,9 кв. м. На момент заключения с истцом предварительного договора, право распоряжения спорной квартирой принадлежало ООО "Аванта", что подтверждается положениями п. 5.2. Инвестиционного договора N 1 от 28 марта 2005 года, согласно которому ЗАО "ФЦСР" предоставило ООО "Аванта" право обеспечить за счет собственных и привлеченных средств финансирование и реализацию, заключенного Инвестиционного проекта, в том числе по привлечению третьих лиц к участию в долевом строительстве (соинвестированию) при строительстве объекта по строительному адресу: корпус.... кварталов 1 и 2.... в районе Фили-Давыдково, ЗАО г. Москвы. Истец указывает, что к сложившимся с участием истца правоотношениям подлежат применению положения Закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов". Актом от 10.10.2014 о результатах частичной реализации инвестиционного проекта согласно Инвестиционному контракту от 31.10.2002, спорная квартира N.... передана Правительством Москвы застройщику ЗАО "ФЦСР". Учитывая данное обстоятельство, истец полагает, что ЗАО "ФЦСР" является правопреемником ООО "Аванта" в части обязательств по передаче истцу прав на спорную квартиру, однако неправомерно не исполняет возложенные на него Правительством Москвы обязательства, в связи с чем просит признать за истцом право собственности на спорную квартиру. Также истец указывает, что предварительный договор купли-продажи N.... заключенный 15 октября 2015 года между ЗАО "ФЦСР" и К.Р. в отношении спорной квартиры, является ничтожной сделкой, поскольку прикрывает заключение сторонами другого договора - договора купли-продажи недвижимости, поскольку к моменту заключения Предварительного договора, строительство жилого дома было завершено. Однако на момент заключения договора, ЗАО "ФЦСР" не обладало правом собственности на продаваемую квартиру, поскольку право собственности ЗАО "ФЦСР" не было зарегистрировано в ЕГРП. Истец указывает, что поскольку на основании заключенного с ООО "Аванта" предварительного договора от 19.06.2006, фактически являющегося договором о долевом участии в строительстве, истец приобрел право на спорную квартиру, то он имеет право на основании ст. 301, 302 ГК РФ истребовать данную квартиру из незаконного владения ответчика К.Р. оформившего право на спорную квартиру на основании ничтожной сделки. По мнению истца, ответчик К. не является добросовестным приобретателем спорной квартиры, поскольку в силу имеющихся у него профессиональных знаний (ответчик является юристом) он знал о ничтожности заключаемого с ЗАО "ФЦСР" договора. Истец просил признать за С. право собственности на квартиру N.... расположенную в доме... по ул......, обязать Управление Росреестра зарегистрировать право собственности на указанную квартиру за истцом, признать недействительным договор N.... от 15 октября 2015 года заключенный между ЗАО "ФЦСР" и К.Р. в силу его ничтожности, истребовать из незаконного владения ответчика указанную квартиру, обязать Управление Росреестра прекратить запись о праве собственности К.Р. на указанную квартиру, обязать ответчика освободить указанную квартиру. Также истец просит выселить М. (жену ответчика К.Р.) и несовершеннолетних К.И., К.Е. на прежнее место их жительства - ...., со снятием их с регистрационного учета по месту жительства в спорной квартире.
Представители истца в судебное заседание явились, исковые требования поддержали.
Представитель ЗАО "ФЦСР" в судебное заседание явился, исковые требования не признал.
Ответчик К.Р., являющийся также представителем М. по доверенности, законным представителем детей К.И.... г.р., К.Е.... г.р., в судебное заседание явился, исковые требования не признал.
Представители третьих лиц Правительства Москвы, Управления Росреестра по Москве, ООО "Аванта", ООО "АвалонИнвест", в судебное заседание не явились, извещены.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит С., по доводам апелляционной жалобы, в частности суд не учел того обстоятельства, что Правительство Москвы передало ЗАО "ФЦСР" 100% общей площади в виде 156 квартир, в том числе расчетов с привлеченными соинвесторами в построенном объекте недвижимости, в их число, вошла и спорная квартира; суд не учел, что К.Р. было известно о том, что он не является участником долевого строительства, а потому не может приобрести право собственности на спорную квартиру.
Представители С. по доверенности Р.О., Л. в заседание апелляционной инстанции явились, доводы жалобы поддержали.
Представитель ЗАО "ФЦСР" по доверенности Ц. в заседание апелляционной инстанции явился, доводы жалобы не признал.
Ответчик К.Р., являющийся также представителем М. по доверенности, законным представителем детей К.И.... г.р., К.Е.... г.р., и его представитель по ордеру Р.А. в заседание апелляционной инстанции явились, доводы жалобы не признали.
Представители третьих лиц Правительства Москвы, Управления Росреестра по Москве, ООО "Аванта", ООО "АвалонИнвест", в судебное заседание не явились, извещены.
Судебная коллегия, выслушав представителей С. по доверенности Р.О., Л., представителя ЗАО "ФЦСР" по доверенности Ц., К.Р., являющийся также представителем М. по доверенности, законным представителем детей К.И.... г.р., К.Е.... г.р., и его представителя по ордеру Р.А., проверив материалы дела, изучив доводы жалобы, находит решение законным и обоснованным, доводы жалобы не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Как разъяснено в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитору последний вправе по своему выбору требовать отобрания этой вещи у должника и ее передачи на предусмотренных обязательством условиях либо вместо этого потребовать возмещения убытков (статья 398 ГК РФ).
Если вещь еще не передана, право отобрания ее у должника принадлежит тому из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тому, кто раньше предъявил иск об отобрании вещи у должника.
По смыслу статьи 398 ГК РФ, при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора, что не лишает кредитора права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.
Согласно разъяснениям в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
В силу п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Как разъяснено в п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", Согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).
Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.
Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.
Из материалов дела следует, что на основании Постановления Правительства Москвы N.... от 18 июля 2000 года функции генерального заказчика-застройщика и инвестора по проведению комплексной реконструкции кварталов 1 и 2 Давыдково и прилегающей к ним территории вне границ "красных" линий указанных кварталов по адресу: ул. Кременчугская, вл. 11 - 17 района Фили-Давыдково возложены на ЗАО "ФЦСР" (п. 2). Установлено, что по окончании реконструкции кварталов и принятия объектов в эксплуатацию общая жилая площадь зданий распределяется в следующем соотношении: 30% городу Москве, 70% в собственность инвестора ЗАО ФЦСР (п. 4.1).
Между Правительством г. Москвы и ЗАО "ФЦСР" заключен Инвестиционный контракт (зарегистрирован 31 января 2002 года ДМЖ и ЖП N....., по условиям которого (п. 3.1.) в рамках реализации инвестиционного проекта (п. 2.1. - по комплексной реконструкции жилых кварталов 1 и 2 Давыдково и прилегающей внеквартальной территории по адресу: ул. Кременчугская, вл. 11 - 17 в районе Фили-Давыдково) инвестор (ЗАО ФЦСР) обязуется за счет собственных, привлеченных или заемных средств произвести проектно-изыскательские, строительно-монтажные и пусконаладочные работы по инвестиционным объектам и сдать их поэтапно в согласованные сторонами сроки. В соответствии с п. 6.1., Инвестор вправе по согласованию с администрацией частично передать свои права по Контракту третьему лицу при условии принятия последним условий и обязательств по настоящему Контракту. Инвестор вправе с уведомлением в установленном порядке администрации в лице Департамента муниципального жилья и жилищной политики Правительства Москвы передать на договорной основе третьему лицу полностью или частично право инвестирования строительства жилой части объектов и право получения в собственность доли Инвестора в жилой части объектов при условии сохранения за Инвестором всех обязательств, предусмотренных настоящим Контрактом (п. 6.3.).
Земельный участок по адресу: <...> Давыдково, корп. N 2 АБВ, предоставлен ЗАО "ФЦСР" на основании Договора краткосрочной аренды земельного участка от 28.02.2007.
Разрешение на строительство выдано ЗАО ФЦСР 14.03.2007.
Из Предварительного протокола распределения общей площади жилых помещения жилых домов, подлежащих возведению в рамках реализации Инвестиционного проекта по комплексной реконструкции жилых кварталов.... и прилегающей внеквартальной территории по адресу: ..... в районе Фили-Давыдково (корпуса.....), подписанного сторонами 01 октября 2010 года, следует, что (п. 3.3.) в корпусе N..... инвестору, в том числе для расчетов с привлеченными соинвесторами, подлежит передаче.... квартир, включая квартиру N.... площадью 142,9 кв. м.
28 марта 2005 года между ЗАО "ФЦСР", ООО "Аванта", ООО "АвалонИнвест" заключен Инвестиционный договор N...., предметом которого согласно п. 2.1. является реализация Инвестиционного проекта по комплексной реконструкции жилых кварталов 1 и 2 Давыдково и прилегающей внеквартальной территории по адресу: ул. Кременчугская, вл..... в районе Фили-Давыдково. Для реализации Инвестиционного проекта ЗАО "ФЦСР" обязуется (п. 2.2.) за счет собственных и (или) привлеченных средств соинвесторов (ООО "Аванта", ООО "АвалонИнвест") в рамках утвержденного проекта планировки территории, произвести на земельном участке создание инвестиционного объекта. Согласно п. 2.3., в рамках настоящего договора стороны рассматривают приобретение соинвесторами имущественных прав на общую жилую площадь инвестиционного объекта, с распределением в следующих пропорциях: доля города Москвы - 30% общей жилой площади инвестиционного объекта, в собственность ЗАО "ФЦСР" - 5% общей жилой площади инвестиционного объекта, в собственность ООО "Аванта" - 60% общей жилой площади инвестиционного объекта, в собственность ООО "АвалонИнвест" 5% общей жилой площади инвестиционного объекта (п. 3.1.). Согласно п. 3.4., предварительное распределение площадей по настоящему договору производится в подписываемых сторонами Предварительных протоколах распределения площадей пускового комплекса. Как указано в п. 1.2.14, предварительный протокол распределения площади пускового комплекса - документ, закрепляющий на основании данных проектно-сметной документации за сторонами доли в жилой, нежилой площади, имущественные права на которые возникнут у сторон в результате инвестиционной деятельности.
Дополнительным соглашением N.... от 17 мая 2005 года Инвестиционный договор N..... от 28 марта 2005 года дополнен пунктом 1.2.23 следующего содержания: первая очередь строительства - часть застройки в литерах...., осуществляемой непосредственно администрацией города Москвы за счет средств городского бюджета, и корпус....., строящийся за счет средств Инвестора-застройщика (т.е. ЗАО ФЦСР). Признать входящим в предмет Договора инвестирование строительства жилого корпуса.... расположенного на территории Первой очереди строительства, при этом иные условия Договора остаются неизменными.
19 июня 2008 года между ООО "Аванта" и С. заключен Предварительный договор купли-продажи квартиры N...., по условиям которого (п. 1.1.) стороны по настоящему договору обязуются заключить в будущем в срок до 01 января 2010 года договор купли-продажи квартиры, расположенной по строительному адресу: корпус.... кварталов 1 и 2 Давыдково в районе Фили-Давыдково, ЗАО г. Москвы на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором. На момент заключения настоящего Договора Продавцу принадлежит имущественное право требования на Квартиру в соответствии со следующим документами: ГК РФ, Законом РСФСР от 26.06.1991 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", ФЗ от 25.02.1999 N 39-ФЗ, Инвестиционным контрактом от 31 января 2002 года, заключенным между Правительством Москвы и ЗАО" ФЦСР", Инвестиционным договором N 1 от 28 марта 2005 года. Согласно п. 2.1., в соответствии с Основным договором продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель принять и оплатить Квартиру, имеющую на момент заключения настоящего Договора следующие проектные характеристики: N.... (тип "И"), ориентировочная общая площадь 152,00 кв. м, 20 этаж, .... секция, корпус..... Квартира передается с отделкой и установленным оборудованием - п. 2.3.
Квитанциями, платежными поручениями, а также письмом от 18.09.2008, письмом Следственного департамента МВД России, подтверждается исполнение С. обязательств по оплате цены договора в соответствии с п. 3.1. договора.
Из экспликации следует, что квартира N.... по состоянию на 04.12.2012 имеет общую площадь 142,9 кв. м, жилую площадь 95,1 кв. м.
Из Протокола совещания по вопросу реализации инвестиционного проекта комплексной реконструкции жилых кварталов.... и прилегающей внеквартальной территории по адресу: ..... в районе Фили-Давыдково - от 16 сентября 2011 года следует, что с участием заместителя Мэра Москвы в правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики, представителей ДЖП и ЖФ г. Москвы, ДИ г. Москвы, ЗАО "ФЦСР" было проведено совещание, в ходе которого было принято к сведению сообщение об оформленных договорах долевого участия в строительстве в физическими лицами (соинвесторами) с ЗАО "ФЦСР" в соответствии с Федеральным законом N..... об отказе Управления Росреестра по Москве в регистрации договоров долевого участия в строительстве в связи с отсутствием регистрации оформленного краткосрочного договора аренды земельного участка от 28.02.2007 по корпусу N...., о наличии вступивших в законную силу решений Дорогомиловского районного суда города Москвы о признании права собственности физических лиц (соинвесторов) на выделенную долю в виде квартиры в объекте незавершенного строительства (корпус.....), о наличии правовых претензий Правительства Москвы в лице префектуры ЗАО к принятым судебным актам. Приняты решения - 10 - ЗАО "ФЦСР" завершить оформление договоров долевого участия, предусмотренных Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ, с физическими лицами (соинвесторами) по корпусам 2 АБВ, 18 и представить их на регистрацию в установленном порядке.
Из письма на л.д..... ГлавАПУ Комитета по архитектуре и градостроительству Москвы следует, что строительная площадка строительный адрес: .... находится по адресу: .....
29 декабря 2012 года оформлено Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N...., которым разрешен ввод в эксплуатацию построенного жилого дома с подземной автостоянкой расположенного по адресу: ....., строительный адрес: Москва, ЗАО, района......
Определением Арбитражного суда г. Москвы от 16 декабря 2015 года по делу N.... в отношении ООО "Аванта" введена процедура наблюдения.
15 октября 2016 года между ЗАО ФЦСР и К.Р. заключен Предварительный договор N.... по условиям которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества (в срок до 15.02.2016), предметом которого будет являться купля-продажа квартиры со следующими характеристиками: четырехкомнатная квартира, без внутренней отделки, общей площадь 142,9 кв. м, на 20 этаже жилого дома по адресу: .... (строительный адрес.....).
К.Р. выполнены обязательства по оплате цены договора.
08 февраля 2016 года между ЗАО ФЦСР и К.Р. заключено Соглашение о передаче квартиры в качестве обеспечения, по условиям которого в качестве обеспечения исполнения обязательств по Предварительному договору N.... от 15.10.2015, продавец передает в ограниченное пользование покупателю четырехкомнатную квартиру N..... общей площадью 142,9 кв. м расположенной на.... этаже жилого дома по адресу: ...... Вышеуказанная квартира принимается покупателем без внутренней отделки и оборудования.
08 февраля 2016 года между ООО "ИВКО-2000" и К.Р. заключен Договор N..... предметом которого согласно п. 3.1. является обеспечение управляющей организацией благоприятных условий проживания владельца, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, предоставление коммунальных и иных услуг владельцу а также членам семьи владельца. В материалы дела представлены квитанции об оплате услуг ООО "ИВКО-2000".
Решением Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 17 марта 2016 года по делу N.... удовлетворен иск К.Р., за К.Р. признано право собственности на квартиру N... общей площадью 142,9 кв. м, жилой площадью 95,1 кв. м, расположенную по адресу: ...... Указанное решение суда вступило в законную силу 22.04.2016.
17 мая 2016 года зарегистрировано право собственности К.Р. на квартиру расположенную по адресу: ..... на основании решения Дорогомиловского районного суда от 17.03.2016.
24.05.2016 в квартиру по адресу: .... были зарегистрированы по месту жительства К.И... г.р., К.Е.... г.р., М.
Разрешая заявленные требования по существу, суд правомерно применил к спорным отношениям положения вышеуказанных правовых норм, оценил имеющиеся доказательства в совокупности и пришел к выводу о том, что договором инвестирования N..... не был предусмотрен конкретный перечень квартир, которые должны были войти в долю соинвестора ООО "Аванта". По результатам реализации Инвестиционного договора N от 28 марта 2005 года жилая площадь передавалась как в собственность ООО Аванта, так и в собственность иных участников - ЗАО "ФЦСР" и ООО "АвалонИнвест" - п. 3.1. При этом инвестиционный договор N.... (п. 3.4., п. 1.2.14) предусматривал подписание сторонами предварительного протокола распределения долей, однако этого сделано не было. При таких обстоятельствах довод истца о том, что спорная квартира должна была быть передана ЗАО "ФЦСР" именно истцу нельзя признать обоснованным, поскольку соответствующий договор с ЗАО "ФЦСР", устанавливающий такую обязанность перед С., не заключался. В то же время соглашение, заключенное между С. и ООО "Аванта", не может возложить обязанность по передаче недвижимости на ЗАО "ФЦСР", так как протокол предварительного распределения объектов недвижимости между участниками инвестиционного контракта подписан не был.
Довод апелляционной жалобы о том, что суд не учел того обстоятельства, что Правительство Москвы передало ЗАО "ФЦСР" 100% общей площади в виде 156 квартир, в том числе для расчетов с привлеченными соинвесторами в построенном объекте недвижимости, в их число, вошла и спорная квартира, оплата которой на счет ООО "Аванта" подтверждается заключением бухгалтерской экспертизы от 23 июля 2014 г., проведенной в рамках расследования уголовного дела N....., не может служить основанием к отмене решения суда. Как правильно установил суд первой инстанции, спорная квартира фактически передана К.Р., который исполнил обязанность по ее оплате, перечислил денежные средства на счет застройщика ЗАО "ФЦСР".
Согласно разъяснениям в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Таким образом, спорное имущество не может быть истребовано у К.Р.
Довод апелляционной жалобы о том, что суд не учел, что К.Р. было известно о том, что он не является участником долевого строительства, а потому не может приобрести право собственности на спорную квартиру, заключенный им с застройщиком договор является ничтожным, не может служить основанием к отмене решения суда.
Как установлено судом первой инстанции, 15 октября 2016 г. между ЗАО "ФЦСР" и К.Р. был заключен предварительный договор купли-продажи спорной квартиры. По мнению истца, заключение предварительного договора купли-продажи квартиры противоречит закону, так как предварительный договор по существу прикрывает договор купли-продажи будущей вещи и может быть заключен только в отношении имущества, которое будет построено в будущем, в то время как 15 октября 2016 г. многоквартирный дом уже был введен в эксплуатацию.
Судебная коллегия полагает указанные доводы несостоятельными, поскольку ГК РФ не содержит норм, ограничивающих возможность заключения предварительного договора только в отношении объектов, которые будут возведены в будущем. Более того, конструкция договора купли-продажи будущей вещи предусматривает возможность заключения такого договора не только в отношении объекта, который будет создан в будущем, но и в отношении объекта, который в будущем будет приобретен продавцом (ст. 455 ГК РФ).
В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
Судебная коллегия не усматривает оснований для признания недействительным предварительного договора, заключенного К.Р. в отношении спорного объекта, по изложенным в исковом заявлении основаниям.
Более того, С. также основывает свои требования на предварительном договоре купли-продажи, который был заключен с соинвестором ООО "Аванта".
В соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель не вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи.
Поскольку С. не является собственником спорной квартиры (отсутствует запись о праве в ЕГРП), фактически имуществом не владеет, он не может быть признан законным собственником имущества (на что ссылается истец в апелляционной жалобе) и не вправе истребовать имущество у К.Р. по правилам ст. 302 ГК РФ.
В то же время мотивировочная часть решения суда содержит выводы о том, что основанием для возникновения права собственности К.Р. является решение Дорогомиловского районного суда от 17 марта 2016 года, вступившее в законную силу 22.04.2016 г., что указанное решение Дорогомиловского районного суда до настоящего времени не отменено, поэтому у суда отсутствуют основания для вывода о порочности оснований приобретения К.Р. права собственности на спорную квартиру.
Судебная коллегия приходит к выводу о том, что данное суждение подлежит исключению из мотивировочной части судебного постановления, поскольку указанным судебным решением не разрешался вопрос о правах и обязанностях С., С. к участию в деле по иску К.Р. не привлекался, и не мог быть привлечен, так как суду не были известны обстоятельства, связанные с заключением им предварительного договора с ООО "Аванта", следовательно решение суда от 17 марта 2016 г. не имеет преюдициального значения по настоящему спору.
Иск С. о признании права собственности на квартиру был разрешен решением суда первой инстанции по данному делу, отказ в удовлетворении иска не связан с теми выводами, которые были сделаны судом по делу по иску К.Р., поэтому решение Дорогомиловского районного суда от 17 марта 2016 года по иску К.Р. не может служить основанием для отказа в удовлетворении требований по данному делу.
Таким образом, вывод суда о том, что исковые требования С. не подлежат удовлетворению, поскольку имеется решение суда по иску К.Р. подлежит исключению из мотивировочной части судебного решения.
В то же время судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, исковые требования С. были разрешены в полном объеме, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно. Оснований для отмены решения суда не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 06 марта 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу С. - без удовлетворения.
Исключить из описательно мотивировочной части решения суда следующий абзац:
"Между тем, из материалов дела следует, что основанием для возникновения права собственности К.Р. является решение Дорогомиловского районного суда от 17 марта 2016 года, вступившее в законную силу 22.04.2016. Указанное решение Дорогомиловского районного суда до настоящего времени не отменено, в связи с чем у суда отсутствуют основания для вывода о порочности оснований приобретения К.Р. права собственности на спорную квартиру".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 16.06.2017 ПО ДЕЛУ N 33-22987/2017
Требование: О признании права собственности на квартиру.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По мнению истца, ответчик не является добросовестным приобретателем спорной квартиры, поскольку в силу имеющихся у него профессиональных знаний он знал о ничтожности заключаемого договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 июня 2017 г. по делу N 33-22987/17
Судья суда первой инстанции: Гусакова Д.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
Председательствующего Чубаровой Н.В.,
судей Анашкина А.А., Бузуновой Г.Н.,
с участием прокурора Артамоновой О.Н.,
при секретаре Р.М.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Анашкина А.А. дело по апелляционной жалобе С. на решение Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 06 марта 2017 года, которым постановлено:
В удовлетворении иска С. к Закрытому акционерному обществу "ФЦСР", К.Р., М., третьи лица Общество с ограниченной ответственностью "Аванта", Общество с ограниченной ответственностью "АвалонИнвест", Правительство Москвы, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве о признании права собственности на квартиру, признании недействительным договора N.... от 15 октября 2015 года, истребовании квартиры из чужого незаконного владения, обязании прекратить запись о государственной регистрации права собственности, обязании освободить квартиру, выселении, снятии с регистрационного учета по месту жительства, - отказать.
установила:
С. обратился в суд с иском к ответчику ЗАО "ФЦСР" о признании права собственности на квартиру N...., расположенную в доме... по улице...., указав следующее. 18 июня 2000 года Правительством Москвы издано Распоряжение N.... о комплексной реконструкции кварталов 1 и 2 Давыдково и прилегающей внеквартальной территории по адресу: .... (ЗАО). 31 января 2002 года во исполнение Распоряжения N...., между Правительством Москвы и ЗАО "ФЦСР" заключен инвестиционный контракт, по условиям которого (п. 3.1.) в собственность ЗАО ФЦСР переходит 70% общей жилой площади. 28 марта 2005 года между ЗАО "ФЦСР" и ООО "Аванта", ООО "АвалонИнвест" заключен Инвестиционный договор N...., предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта по комплексной реконструкции второй очереди жилых кварталов 1 и 2 Давыдково в районе Фили-Давыдково (ЗАО). 19 июня 2008 года между истцом и ООО "Аванта" заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N...., в соответствии с которым ООО "Аванта" обязалось в соответствии с Основным договором передать в собственность истца квартиру по проекту N.... (тип "И"), общей проектной площадью 152,00 кв. м, расположенную на 20 этаже (по проекту) во 2-й секции в многоэтажном жилом доме по строительному адресу: корпус 2А в многоэтажном жилом доме с подземной автостоянкой по строительному адресу: .... (г......). Стоимость квартиры в размере..... рублей уплачена истцом в полном объеме, что подтверждается платежными документами и письмом ООО "Аванта" от 18 сентября 2008 года о получении денежных средств. 01 октября 2010 года между ЗАО "ФЦСР" и Правительством Москвы подписан Предварительный протокол распределения общей площади жилых помещений, согласно которому, спорная квартира подлежит передаче ЗАО "ФЦСР". После технических обмеров квартиры ФГУП Ростехинвентаризация, спорной квартире присвоен номер...... Разрешение на ввод жилого дома получено ЗАО "ФЦСР" 29 декабря 2012 года. Учитывая, что обязательство по передаче истцу спорной квартиры в собственность ООО "Аванта" не исполнено, истец обратился в суд с требованием к ЗАО "ФЦСР" о признании права собственности на спорную квартиру.
Истец в соответствии с условиями заключенного 19 июня 2008 года Предварительного договора N...., произвел оплату стоимости приобретаемой квартиры, что подтверждается как представленными в материалы дела платежными документами и письмом ООО "Аванта", так и ответом Следственного департамента МВД России от 20.12.2016, в котором указано, что денежные средства истцу не возвращались. При этом истец указывает, что оплата произведена исходя из площади квартиры 152,00 кв. м, а фактически спорная квартира имеет 142,9 кв. м. На момент заключения с истцом предварительного договора, право распоряжения спорной квартирой принадлежало ООО "Аванта", что подтверждается положениями п. 5.2. Инвестиционного договора N 1 от 28 марта 2005 года, согласно которому ЗАО "ФЦСР" предоставило ООО "Аванта" право обеспечить за счет собственных и привлеченных средств финансирование и реализацию, заключенного Инвестиционного проекта, в том числе по привлечению третьих лиц к участию в долевом строительстве (соинвестированию) при строительстве объекта по строительному адресу: корпус.... кварталов 1 и 2.... в районе Фили-Давыдково, ЗАО г. Москвы. Истец указывает, что к сложившимся с участием истца правоотношениям подлежат применению положения Закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов". Актом от 10.10.2014 о результатах частичной реализации инвестиционного проекта согласно Инвестиционному контракту от 31.10.2002, спорная квартира N.... передана Правительством Москвы застройщику ЗАО "ФЦСР". Учитывая данное обстоятельство, истец полагает, что ЗАО "ФЦСР" является правопреемником ООО "Аванта" в части обязательств по передаче истцу прав на спорную квартиру, однако неправомерно не исполняет возложенные на него Правительством Москвы обязательства, в связи с чем просит признать за истцом право собственности на спорную квартиру. Также истец указывает, что предварительный договор купли-продажи N.... заключенный 15 октября 2015 года между ЗАО "ФЦСР" и К.Р. в отношении спорной квартиры, является ничтожной сделкой, поскольку прикрывает заключение сторонами другого договора - договора купли-продажи недвижимости, поскольку к моменту заключения Предварительного договора, строительство жилого дома было завершено. Однако на момент заключения договора, ЗАО "ФЦСР" не обладало правом собственности на продаваемую квартиру, поскольку право собственности ЗАО "ФЦСР" не было зарегистрировано в ЕГРП. Истец указывает, что поскольку на основании заключенного с ООО "Аванта" предварительного договора от 19.06.2006, фактически являющегося договором о долевом участии в строительстве, истец приобрел право на спорную квартиру, то он имеет право на основании ст. 301, 302 ГК РФ истребовать данную квартиру из незаконного владения ответчика К.Р. оформившего право на спорную квартиру на основании ничтожной сделки. По мнению истца, ответчик К. не является добросовестным приобретателем спорной квартиры, поскольку в силу имеющихся у него профессиональных знаний (ответчик является юристом) он знал о ничтожности заключаемого с ЗАО "ФЦСР" договора. Истец просил признать за С. право собственности на квартиру N.... расположенную в доме... по ул......, обязать Управление Росреестра зарегистрировать право собственности на указанную квартиру за истцом, признать недействительным договор N.... от 15 октября 2015 года заключенный между ЗАО "ФЦСР" и К.Р. в силу его ничтожности, истребовать из незаконного владения ответчика указанную квартиру, обязать Управление Росреестра прекратить запись о праве собственности К.Р. на указанную квартиру, обязать ответчика освободить указанную квартиру. Также истец просит выселить М. (жену ответчика К.Р.) и несовершеннолетних К.И., К.Е. на прежнее место их жительства - ...., со снятием их с регистрационного учета по месту жительства в спорной квартире.
Представители истца в судебное заседание явились, исковые требования поддержали.
Представитель ЗАО "ФЦСР" в судебное заседание явился, исковые требования не признал.
Ответчик К.Р., являющийся также представителем М. по доверенности, законным представителем детей К.И.... г.р., К.Е.... г.р., в судебное заседание явился, исковые требования не признал.
Представители третьих лиц Правительства Москвы, Управления Росреестра по Москве, ООО "Аванта", ООО "АвалонИнвест", в судебное заседание не явились, извещены.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит С., по доводам апелляционной жалобы, в частности суд не учел того обстоятельства, что Правительство Москвы передало ЗАО "ФЦСР" 100% общей площади в виде 156 квартир, в том числе расчетов с привлеченными соинвесторами в построенном объекте недвижимости, в их число, вошла и спорная квартира; суд не учел, что К.Р. было известно о том, что он не является участником долевого строительства, а потому не может приобрести право собственности на спорную квартиру.
Представители С. по доверенности Р.О., Л. в заседание апелляционной инстанции явились, доводы жалобы поддержали.
Представитель ЗАО "ФЦСР" по доверенности Ц. в заседание апелляционной инстанции явился, доводы жалобы не признал.
Ответчик К.Р., являющийся также представителем М. по доверенности, законным представителем детей К.И.... г.р., К.Е.... г.р., и его представитель по ордеру Р.А. в заседание апелляционной инстанции явились, доводы жалобы не признали.
Представители третьих лиц Правительства Москвы, Управления Росреестра по Москве, ООО "Аванта", ООО "АвалонИнвест", в судебное заседание не явились, извещены.
Судебная коллегия, выслушав представителей С. по доверенности Р.О., Л., представителя ЗАО "ФЦСР" по доверенности Ц., К.Р., являющийся также представителем М. по доверенности, законным представителем детей К.И.... г.р., К.Е.... г.р., и его представителя по ордеру Р.А., проверив материалы дела, изучив доводы жалобы, находит решение законным и обоснованным, доводы жалобы не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Как разъяснено в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитору последний вправе по своему выбору требовать отобрания этой вещи у должника и ее передачи на предусмотренных обязательством условиях либо вместо этого потребовать возмещения убытков (статья 398 ГК РФ).
Если вещь еще не передана, право отобрания ее у должника принадлежит тому из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тому, кто раньше предъявил иск об отобрании вещи у должника.
По смыслу статьи 398 ГК РФ, при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора, что не лишает кредитора права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.
Согласно разъяснениям в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
В силу п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Как разъяснено в п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", Согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).
Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.
Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.
Из материалов дела следует, что на основании Постановления Правительства Москвы N.... от 18 июля 2000 года функции генерального заказчика-застройщика и инвестора по проведению комплексной реконструкции кварталов 1 и 2 Давыдково и прилегающей к ним территории вне границ "красных" линий указанных кварталов по адресу: ул. Кременчугская, вл. 11 - 17 района Фили-Давыдково возложены на ЗАО "ФЦСР" (п. 2). Установлено, что по окончании реконструкции кварталов и принятия объектов в эксплуатацию общая жилая площадь зданий распределяется в следующем соотношении: 30% городу Москве, 70% в собственность инвестора ЗАО ФЦСР (п. 4.1).
Между Правительством г. Москвы и ЗАО "ФЦСР" заключен Инвестиционный контракт (зарегистрирован 31 января 2002 года ДМЖ и ЖП N....., по условиям которого (п. 3.1.) в рамках реализации инвестиционного проекта (п. 2.1. - по комплексной реконструкции жилых кварталов 1 и 2 Давыдково и прилегающей внеквартальной территории по адресу: ул. Кременчугская, вл. 11 - 17 в районе Фили-Давыдково) инвестор (ЗАО ФЦСР) обязуется за счет собственных, привлеченных или заемных средств произвести проектно-изыскательские, строительно-монтажные и пусконаладочные работы по инвестиционным объектам и сдать их поэтапно в согласованные сторонами сроки. В соответствии с п. 6.1., Инвестор вправе по согласованию с администрацией частично передать свои права по Контракту третьему лицу при условии принятия последним условий и обязательств по настоящему Контракту. Инвестор вправе с уведомлением в установленном порядке администрации в лице Департамента муниципального жилья и жилищной политики Правительства Москвы передать на договорной основе третьему лицу полностью или частично право инвестирования строительства жилой части объектов и право получения в собственность доли Инвестора в жилой части объектов при условии сохранения за Инвестором всех обязательств, предусмотренных настоящим Контрактом (п. 6.3.).
Земельный участок по адресу: <...> Давыдково, корп. N 2 АБВ, предоставлен ЗАО "ФЦСР" на основании Договора краткосрочной аренды земельного участка от 28.02.2007.
Разрешение на строительство выдано ЗАО ФЦСР 14.03.2007.
Из Предварительного протокола распределения общей площади жилых помещения жилых домов, подлежащих возведению в рамках реализации Инвестиционного проекта по комплексной реконструкции жилых кварталов.... и прилегающей внеквартальной территории по адресу: ..... в районе Фили-Давыдково (корпуса.....), подписанного сторонами 01 октября 2010 года, следует, что (п. 3.3.) в корпусе N..... инвестору, в том числе для расчетов с привлеченными соинвесторами, подлежит передаче.... квартир, включая квартиру N.... площадью 142,9 кв. м.
28 марта 2005 года между ЗАО "ФЦСР", ООО "Аванта", ООО "АвалонИнвест" заключен Инвестиционный договор N...., предметом которого согласно п. 2.1. является реализация Инвестиционного проекта по комплексной реконструкции жилых кварталов 1 и 2 Давыдково и прилегающей внеквартальной территории по адресу: ул. Кременчугская, вл..... в районе Фили-Давыдково. Для реализации Инвестиционного проекта ЗАО "ФЦСР" обязуется (п. 2.2.) за счет собственных и (или) привлеченных средств соинвесторов (ООО "Аванта", ООО "АвалонИнвест") в рамках утвержденного проекта планировки территории, произвести на земельном участке создание инвестиционного объекта. Согласно п. 2.3., в рамках настоящего договора стороны рассматривают приобретение соинвесторами имущественных прав на общую жилую площадь инвестиционного объекта, с распределением в следующих пропорциях: доля города Москвы - 30% общей жилой площади инвестиционного объекта, в собственность ЗАО "ФЦСР" - 5% общей жилой площади инвестиционного объекта, в собственность ООО "Аванта" - 60% общей жилой площади инвестиционного объекта, в собственность ООО "АвалонИнвест" 5% общей жилой площади инвестиционного объекта (п. 3.1.). Согласно п. 3.4., предварительное распределение площадей по настоящему договору производится в подписываемых сторонами Предварительных протоколах распределения площадей пускового комплекса. Как указано в п. 1.2.14, предварительный протокол распределения площади пускового комплекса - документ, закрепляющий на основании данных проектно-сметной документации за сторонами доли в жилой, нежилой площади, имущественные права на которые возникнут у сторон в результате инвестиционной деятельности.
Дополнительным соглашением N.... от 17 мая 2005 года Инвестиционный договор N..... от 28 марта 2005 года дополнен пунктом 1.2.23 следующего содержания: первая очередь строительства - часть застройки в литерах...., осуществляемой непосредственно администрацией города Москвы за счет средств городского бюджета, и корпус....., строящийся за счет средств Инвестора-застройщика (т.е. ЗАО ФЦСР). Признать входящим в предмет Договора инвестирование строительства жилого корпуса.... расположенного на территории Первой очереди строительства, при этом иные условия Договора остаются неизменными.
19 июня 2008 года между ООО "Аванта" и С. заключен Предварительный договор купли-продажи квартиры N...., по условиям которого (п. 1.1.) стороны по настоящему договору обязуются заключить в будущем в срок до 01 января 2010 года договор купли-продажи квартиры, расположенной по строительному адресу: корпус.... кварталов 1 и 2 Давыдково в районе Фили-Давыдково, ЗАО г. Москвы на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором. На момент заключения настоящего Договора Продавцу принадлежит имущественное право требования на Квартиру в соответствии со следующим документами: ГК РФ, Законом РСФСР от 26.06.1991 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", ФЗ от 25.02.1999 N 39-ФЗ, Инвестиционным контрактом от 31 января 2002 года, заключенным между Правительством Москвы и ЗАО" ФЦСР", Инвестиционным договором N 1 от 28 марта 2005 года. Согласно п. 2.1., в соответствии с Основным договором продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель принять и оплатить Квартиру, имеющую на момент заключения настоящего Договора следующие проектные характеристики: N.... (тип "И"), ориентировочная общая площадь 152,00 кв. м, 20 этаж, .... секция, корпус..... Квартира передается с отделкой и установленным оборудованием - п. 2.3.
Квитанциями, платежными поручениями, а также письмом от 18.09.2008, письмом Следственного департамента МВД России, подтверждается исполнение С. обязательств по оплате цены договора в соответствии с п. 3.1. договора.
Из экспликации следует, что квартира N.... по состоянию на 04.12.2012 имеет общую площадь 142,9 кв. м, жилую площадь 95,1 кв. м.
Из Протокола совещания по вопросу реализации инвестиционного проекта комплексной реконструкции жилых кварталов.... и прилегающей внеквартальной территории по адресу: ..... в районе Фили-Давыдково - от 16 сентября 2011 года следует, что с участием заместителя Мэра Москвы в правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики, представителей ДЖП и ЖФ г. Москвы, ДИ г. Москвы, ЗАО "ФЦСР" было проведено совещание, в ходе которого было принято к сведению сообщение об оформленных договорах долевого участия в строительстве в физическими лицами (соинвесторами) с ЗАО "ФЦСР" в соответствии с Федеральным законом N..... об отказе Управления Росреестра по Москве в регистрации договоров долевого участия в строительстве в связи с отсутствием регистрации оформленного краткосрочного договора аренды земельного участка от 28.02.2007 по корпусу N...., о наличии вступивших в законную силу решений Дорогомиловского районного суда города Москвы о признании права собственности физических лиц (соинвесторов) на выделенную долю в виде квартиры в объекте незавершенного строительства (корпус.....), о наличии правовых претензий Правительства Москвы в лице префектуры ЗАО к принятым судебным актам. Приняты решения - 10 - ЗАО "ФЦСР" завершить оформление договоров долевого участия, предусмотренных Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ, с физическими лицами (соинвесторами) по корпусам 2 АБВ, 18 и представить их на регистрацию в установленном порядке.
Из письма на л.д..... ГлавАПУ Комитета по архитектуре и градостроительству Москвы следует, что строительная площадка строительный адрес: .... находится по адресу: .....
29 декабря 2012 года оформлено Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N...., которым разрешен ввод в эксплуатацию построенного жилого дома с подземной автостоянкой расположенного по адресу: ....., строительный адрес: Москва, ЗАО, района......
Определением Арбитражного суда г. Москвы от 16 декабря 2015 года по делу N.... в отношении ООО "Аванта" введена процедура наблюдения.
15 октября 2016 года между ЗАО ФЦСР и К.Р. заключен Предварительный договор N.... по условиям которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества (в срок до 15.02.2016), предметом которого будет являться купля-продажа квартиры со следующими характеристиками: четырехкомнатная квартира, без внутренней отделки, общей площадь 142,9 кв. м, на 20 этаже жилого дома по адресу: .... (строительный адрес.....).
К.Р. выполнены обязательства по оплате цены договора.
08 февраля 2016 года между ЗАО ФЦСР и К.Р. заключено Соглашение о передаче квартиры в качестве обеспечения, по условиям которого в качестве обеспечения исполнения обязательств по Предварительному договору N.... от 15.10.2015, продавец передает в ограниченное пользование покупателю четырехкомнатную квартиру N..... общей площадью 142,9 кв. м расположенной на.... этаже жилого дома по адресу: ...... Вышеуказанная квартира принимается покупателем без внутренней отделки и оборудования.
08 февраля 2016 года между ООО "ИВКО-2000" и К.Р. заключен Договор N..... предметом которого согласно п. 3.1. является обеспечение управляющей организацией благоприятных условий проживания владельца, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, предоставление коммунальных и иных услуг владельцу а также членам семьи владельца. В материалы дела представлены квитанции об оплате услуг ООО "ИВКО-2000".
Решением Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 17 марта 2016 года по делу N.... удовлетворен иск К.Р., за К.Р. признано право собственности на квартиру N... общей площадью 142,9 кв. м, жилой площадью 95,1 кв. м, расположенную по адресу: ...... Указанное решение суда вступило в законную силу 22.04.2016.
17 мая 2016 года зарегистрировано право собственности К.Р. на квартиру расположенную по адресу: ..... на основании решения Дорогомиловского районного суда от 17.03.2016.
24.05.2016 в квартиру по адресу: .... были зарегистрированы по месту жительства К.И... г.р., К.Е.... г.р., М.
Разрешая заявленные требования по существу, суд правомерно применил к спорным отношениям положения вышеуказанных правовых норм, оценил имеющиеся доказательства в совокупности и пришел к выводу о том, что договором инвестирования N..... не был предусмотрен конкретный перечень квартир, которые должны были войти в долю соинвестора ООО "Аванта". По результатам реализации Инвестиционного договора N от 28 марта 2005 года жилая площадь передавалась как в собственность ООО Аванта, так и в собственность иных участников - ЗАО "ФЦСР" и ООО "АвалонИнвест" - п. 3.1. При этом инвестиционный договор N.... (п. 3.4., п. 1.2.14) предусматривал подписание сторонами предварительного протокола распределения долей, однако этого сделано не было. При таких обстоятельствах довод истца о том, что спорная квартира должна была быть передана ЗАО "ФЦСР" именно истцу нельзя признать обоснованным, поскольку соответствующий договор с ЗАО "ФЦСР", устанавливающий такую обязанность перед С., не заключался. В то же время соглашение, заключенное между С. и ООО "Аванта", не может возложить обязанность по передаче недвижимости на ЗАО "ФЦСР", так как протокол предварительного распределения объектов недвижимости между участниками инвестиционного контракта подписан не был.
Довод апелляционной жалобы о том, что суд не учел того обстоятельства, что Правительство Москвы передало ЗАО "ФЦСР" 100% общей площади в виде 156 квартир, в том числе для расчетов с привлеченными соинвесторами в построенном объекте недвижимости, в их число, вошла и спорная квартира, оплата которой на счет ООО "Аванта" подтверждается заключением бухгалтерской экспертизы от 23 июля 2014 г., проведенной в рамках расследования уголовного дела N....., не может служить основанием к отмене решения суда. Как правильно установил суд первой инстанции, спорная квартира фактически передана К.Р., который исполнил обязанность по ее оплате, перечислил денежные средства на счет застройщика ЗАО "ФЦСР".
Согласно разъяснениям в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Таким образом, спорное имущество не может быть истребовано у К.Р.
Довод апелляционной жалобы о том, что суд не учел, что К.Р. было известно о том, что он не является участником долевого строительства, а потому не может приобрести право собственности на спорную квартиру, заключенный им с застройщиком договор является ничтожным, не может служить основанием к отмене решения суда.
Как установлено судом первой инстанции, 15 октября 2016 г. между ЗАО "ФЦСР" и К.Р. был заключен предварительный договор купли-продажи спорной квартиры. По мнению истца, заключение предварительного договора купли-продажи квартиры противоречит закону, так как предварительный договор по существу прикрывает договор купли-продажи будущей вещи и может быть заключен только в отношении имущества, которое будет построено в будущем, в то время как 15 октября 2016 г. многоквартирный дом уже был введен в эксплуатацию.
Судебная коллегия полагает указанные доводы несостоятельными, поскольку ГК РФ не содержит норм, ограничивающих возможность заключения предварительного договора только в отношении объектов, которые будут возведены в будущем. Более того, конструкция договора купли-продажи будущей вещи предусматривает возможность заключения такого договора не только в отношении объекта, который будет создан в будущем, но и в отношении объекта, который в будущем будет приобретен продавцом (ст. 455 ГК РФ).
В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
Судебная коллегия не усматривает оснований для признания недействительным предварительного договора, заключенного К.Р. в отношении спорного объекта, по изложенным в исковом заявлении основаниям.
Более того, С. также основывает свои требования на предварительном договоре купли-продажи, который был заключен с соинвестором ООО "Аванта".
В соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель не вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи.
Поскольку С. не является собственником спорной квартиры (отсутствует запись о праве в ЕГРП), фактически имуществом не владеет, он не может быть признан законным собственником имущества (на что ссылается истец в апелляционной жалобе) и не вправе истребовать имущество у К.Р. по правилам ст. 302 ГК РФ.
В то же время мотивировочная часть решения суда содержит выводы о том, что основанием для возникновения права собственности К.Р. является решение Дорогомиловского районного суда от 17 марта 2016 года, вступившее в законную силу 22.04.2016 г., что указанное решение Дорогомиловского районного суда до настоящего времени не отменено, поэтому у суда отсутствуют основания для вывода о порочности оснований приобретения К.Р. права собственности на спорную квартиру.
Судебная коллегия приходит к выводу о том, что данное суждение подлежит исключению из мотивировочной части судебного постановления, поскольку указанным судебным решением не разрешался вопрос о правах и обязанностях С., С. к участию в деле по иску К.Р. не привлекался, и не мог быть привлечен, так как суду не были известны обстоятельства, связанные с заключением им предварительного договора с ООО "Аванта", следовательно решение суда от 17 марта 2016 г. не имеет преюдициального значения по настоящему спору.
Иск С. о признании права собственности на квартиру был разрешен решением суда первой инстанции по данному делу, отказ в удовлетворении иска не связан с теми выводами, которые были сделаны судом по делу по иску К.Р., поэтому решение Дорогомиловского районного суда от 17 марта 2016 года по иску К.Р. не может служить основанием для отказа в удовлетворении требований по данному делу.
Таким образом, вывод суда о том, что исковые требования С. не подлежат удовлетворению, поскольку имеется решение суда по иску К.Р. подлежит исключению из мотивировочной части судебного решения.
В то же время судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, исковые требования С. были разрешены в полном объеме, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно. Оснований для отмены решения суда не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 06 марта 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу С. - без удовлетворения.
Исключить из описательно мотивировочной части решения суда следующий абзац:
"Между тем, из материалов дела следует, что основанием для возникновения права собственности К.Р. является решение Дорогомиловского районного суда от 17 марта 2016 года, вступившее в законную силу 22.04.2016. Указанное решение Дорогомиловского районного суда до настоящего времени не отменено, в связи с чем у суда отсутствуют основания для вывода о порочности оснований приобретения К.Р. права собственности на спорную квартиру".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)