Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 мая 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 мая 2017 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Сидоренко В.А.,
рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мегафарм" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 10 февраля 2017 года по делу N А19-21146/2016, рассмотренному в порядке упрощенного производства, по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска (ОГРН 1163850051584; ИНН 3849057115; место нахождения: 664007, город Иркутск, улица Поленова 1) к обществу с ограниченной ответственностью "Мегафарм" (ОГРН 1033801010506; ИНН 3808058871; место нахождения: 664009, город Иркутск, проезд Авиаторов 13, офис (квартира) 33) о взыскании 389 979 рублей 94 копеек, об обязании передать нежилое помещение,
(суд первой инстанции: судья Пенюшов Е.С.),
без вызова сторон,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска (далее - истец, КУМИ администрации города Иркутска или Комитет) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области к обществу с ограниченной ответственностью "Мегафарм" (далее - ответчик, ООО "Мегафарм" или общество) с иском:
- - об обязании ООО "Мегафарм" передать по акту приема-передачи комитету нежилое помещение, этаж подвал, общей площадью 85,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Авиастроителей, д. 14, в течение 10 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу;
- - о взыскании 229 266 рублей 47 копеек - основного долга по договору аренды N 8226 от 10.06.2008 по арендным платежам за период с 01.01.2009 по 27.10.2016; 26 751 рубль 65 копеек - основного долга по договору аренды N 8226 от 10.06.2008 по платежам за пользование земельным участком за период с 16.09.2008 по 28.10.2016; 120 692 рубля 92 копейки - неустойки по договору аренды N 8226 от 10.06.2008 за просрочку внесения арендных платежей, начисленной за период с 07.07.2009 по 27.10.2016; 13 268 рублей 90 копеек - неустойки по договору аренды N 8226 от 10.06.2008 за просрочку внесения земельных платежей, начисленной за период с 16.09.2008 по 28.10.2016.
Определением Арбитражного суда Иркутской области от 15.12.2016 исковое заявление принято к производству по упрощенной процедуре в порядке главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 10 февраля 2017 года исковые требования удовлетворены.
На ООО "Мегафарм" возложена обязанность передать по акту приема-передачи Комитету спорное нежилое помещение в течение 10 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу, а также в пользу Комитета взыскано 229 266 рублей 47 копеек - основного долга по договорам аренды и неустойки за просрочку внесения арендных платежей.
Не согласившись с указанным решением, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке. Заявитель апелляционной жалобы ставит вопрос об отмене решения, выражая свое несогласие с ним.
Истец в представленном письменном отзыве на апелляционную жалобу считает обжалуемое решение законным и обоснованным.
О месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, лица, участвующие в деле, извещены путем размещения информации в Картотеке арбитражных дел на официальном сайте Федеральных Арбитражных Судов Российской Федерации в сети интернет: http://kad.arbitr.ru, что подтверждается отчетом о публикации определения о принятии апелляционной жалобы к производству.
В соответствии с частью 1 статьи 272.1 АПК РФ апелляционные жалобы на решения арбитражного суда по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, рассматриваются в суде апелляционной инстанции судьей единолично без вызова сторон по имеющимся в деле доказательствам. С учетом характера и сложности рассматриваемого вопроса, а также доводов апелляционной жалобы и возражений относительно апелляционной жалобы суд может вызвать стороны в судебное заседание.
В данном случае судом апелляционной инстанции не установлена необходимость вызова сторон в судебное заседание.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 АПК РФ, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между ООО "Мегафарм" (арендатором) и администрацией г. Иркутска (арендодателем) 10 июня 2008 года заключен договор аренды N 8226, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в срочное возмездное пользование нежилое помещение площадью 85,7 кв. м, этаж подвал, номера на поэтажном плане 6, 13, по адресу: г. Иркутск, ул. Авиастроителей, д. 14, для осуществления деятельности в области медицины.
Срок действия договора аренды установлен п. 1.4 договора с 1 июля 2008 года по 31 декабря 2011 года.
Договор аренды N 8226 от 10.06.2008 заключен на срок более одного года, при этом сведения о его государственной регистрации в установленном законом порядке в материалах дела отсутствуют.
Имущество передано в аренду по передаточному акту от 01.07.2008.
Пунктами 3.1., 3.1.1 означенного договора установлена обязанность арендатора вносить арендодателю арендную плату, плату за пользование землей; арендную плату ежемесячно в соответствии с расчетом (приложение N 1 к договору) не позднее 5 числа текущего месяца; плату за пользование землей в соответствии с расчетом (приложение N 2 к договору).
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что оплата аренды за период с 01.01.2009 по 27.10.2016 и платежей за пользование землей за период с 16.09.2008 по 28.10.2016 ответчиком производилась не в полном объеме, в связи с чем возникла задолженность ответчика перед истцом в сумме 229 266 рублей 47 копеек по арендным платежам, в сумме 26 751 рубль 65 копеек по платежам за пользование земельным участком.
В связи с неуплатой арендных платежей истец направил ответчику уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора (исх. N 505-70-10641/16 от 30.09.2016), с предложением освободить нежилое помещение и возвратить его по передаточному акту, которое получено обществом 11.10.2016 согласно уведомлению N 66400703187101, оставлено без удовлетворения.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с иском о принудительном взыскании суммы основного долга, неустойки, обязании возвратить арендованное имущество.
Проанализировав условия договора N 8226 от 10.06.2008, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что по своей правовой природе указанный договор является договором аренды здания (сооружения).
Следовательно, правоотношения сторон в рассматриваемом случае регулируются положениями параграфов 1, 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Исследовав условия договора N 8226 от 10.06.2008, суд первой инстанции установил, что в нем согласованы существенные условиями предусмотренные статьями 650, 654 ГК РФ.
Договор аренды N 8226 от 10.06.2008 заключен на срок более одного года, при этом сведения о его государственной регистрации в установленном законом порядке в материалах дела отсутствуют.
Пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Договор аренды N 8226 от 10.06.2008 заключен на определенный срок по 31 декабря 2011 года.
Согласно пункту 2 статьи 621 ГК если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Как установлено судом и следует из материалов дела до истечения срока действие договора аренды N 8226 от 10.06.2008 арендодатель не заявил возражений, а арендатор продолжал пользоваться имуществом, следовательно, на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор аренды N 8226 от 10.06.2008 возобновился на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ при договоре аренды, заключенным на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Истцом представлены доказательства отказа от договора аренды N 8226 от 10.06.2008 в 2016 году письмом исх. N 505-70-10641/16 от 30.09.2016.
Ответчиком заявлено, что арендодатель отказался от исполнения спорного договора в 2013 году, в подтверждение указанного довода в материалы дела представлено предупреждение исх. N 505-70-10909/13 от 28.05.3013, согласно которому с 01.09.2013 года отказывается от договора.
Как установлено судом и следует из материалов дела, после направления предупреждения исх. N 505-70-10909/13 от 28.05.3013 о прекращении договора аренды и после 01.09.2013, и арендодатель и арендатор совершали действия, свидетельствующие о продолжении арендных отношений, а именно: согласно расчету суммы иска в октябре - ноябре 2013 года общество производило оплату аренды, представитель ответчика по доверенности Хромова И.В. 4 июня 2015 года получила с сопроводительным письмом N 505-71-6725/15 от 03.06.2015 расчеты арендной платы и земельного платежа по договору аренды N 8226 от 10.06.2008; так же 4 июня 2015 года администрацией составлен и представителем и общества подписан акт проверки по договору аренды N 8226 от 10.06.2008.
Каких-либо доказательств освобождения арендованного помещения и его возврата из аренды с 2013 года, сторонами суду не представлено.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно не признал договор аренды N 8226 от 10.06.2008 прекращенным с 01.09.2013 года.
Указанная правовая позиция полностью согласуется с правовой позицией, выраженной в Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.10.2010 N 5153/10 по делу N А70-6551/2009.
Таким образом, с учетом правил пункта 2 статьи 610 ГК РФ и пункта 2.2.1. договора аренды N 8226 от 10.06.2008, указанный договор является расторгнутым с 31 октября 2016 года.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно пункту 1 статья 655 передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
В соответствии с пунктом 2 названной статьи при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.
С письмом исх. N 505-70-10641/16 от 30.09.2016 истец направил ответчику передаточный акт для подписания.
Ответчик, утверждая о фактическом освобождении арендованного помещения еще в 2013 году, каких-либо доказательство подписания акта возврата имущества из аренды или иного документа, по своему содержанию, свидетельствующему о возврате имущества, ни в 2013, иные годы, в том числе и в 2016 не представил, равно как и доказательств совершения действий по возврату имущества из аренды и уклонения истца от его принятия.
При таких обстоятельствах, как правильно указал суд первой инстанции, с учетом признания судом действующим договора аренды N 8226 от 10.06.2008 до 31 октября 2016 года, в отсутствие доказательств не использования имущества арендатором, в силу требований статьи 614 ГК РФ арендатор обязан уплачивать арендодателю арендную плату в размерах и сроки, установленные договором, а именно не позднее 5 числа текущего месяца и плату за пользование земельным участком (пункт 3.1.1 договора аренды N 8226 от 10.06.2008).
Пунктом 3 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Согласно пункту 3.1.1 договора аренды N 8226 от 10.06.2008 арендодатель имеет право изменять размер аренды на основании соответствующих актов органов городского самоуправления г. Иркутска посредством направления соответствующего уведомления заказным письмом.
В течение действия договора арендатор извещался об изменении размера арендной платы и земельного платежа, о чем свидетельствуют расчеты, подписанные руководителем общества, врученные администрацией представителю ответчика по доверенности и направленные почтой по юридическому адресу ответчика.
Обстоятельства изменения размера арендной платы по спорному договору ответчиком не оспорены, следовательно, в силу положений части 3.1. статьи 70 АПК РФ считаются признанными обществом.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что арендные платежи за период с 01.01.2009 по 27.10.2016 и платежи за пользование земельным участком за период с 16.09.2008 по 28.10.2016, ответчиком производилась не в полном объеме, в связи с чем возникла задолженность ответчика перед истцом в сумме 229 266 рублей 47 копеек по арендным платежам, в сумме 26 751 рубль 65 копеек по платежам за пользование земельным участком.
В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.
Поскольку ответчик не доказал, что у него отсутствует обязанность по уплате арендной платы, платежей за пользование землей за спорный период и оплата им произведена в полном объеме в установленных размерах, суд приходит к выводу о правомерности и обоснованности заявленных истцом требований о взыскании суммы основного долга.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Пунктом 4.2 спорного договора стороны согласовали условие об ответственности арендатора за нарушение сроков оплаты арендных платежей в виде неустойки в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Истец начислил ответчику неустойку в размере 120 692 рубля 92 копейки - за просрочку внесения арендных платежей, за период с 07.07.2009 по 27.10.2016, в размере 13 268 рублей 90 копеек - за просрочку внесения земельных платежей, за период с 16.09.2008 по 28.10.2016.
Представленный истцом расчет неустойки судом проверен, является верным, соответствует условиям договора, арифметическая правильность расчета ответчиком не оспорена.
Поскольку доказательства своевременной оплаты арендных платежей, платежей за пользование земельным участком, в материалах дела отсутствуют, является правомерным вывод суда первой инстанции, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию и неустойка в сумме 120 692 рубля 92 копейки - за просрочку внесения арендных платежей, за период с 07.07.2009 по 27.10.2016, в размере 13 268 рублей 90 копеек - за просрочку внесения земельных платежей, за период с 16.09.2008 по 28.10.2016.
Ответчиком ходатайства о снижении неустойки, равно как и доказательств ее несоразмерности, не заявлено, поэтому у суда отсутствует право на уменьшение неустойки в рамках своих полномочий согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 7 от 24 марта 2016 года "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств".
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Учитывая, что договор аренды N 8226 от 10.06.2008 расторгнут с 31 октября 2016 года, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что требование истца об обязании ООО "Мегафарм" передать по акту приема-передачи комитету нежилое помещение, этаж подвал, общей площадью 85,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Авиастроителей, д. 14, в течение 10 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу, является обоснованным и подлежит удовлетворению.
При указанных фактических обстоятельствах и правовом регулировании суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы. Оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.
Суд апелляционной инстанции разъясняет ООО "Наратайская лесная компания", что согласно части 3 статьи 229 АПК РФ решение по результатам рассмотрения дела в порядке упрощенного производства может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции. Это решение, если оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции, и постановление арбитражного суда апелляционной инстанции, принятое по данному делу, могут быть обжалованы в арбитражный суд кассационной инстанции только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 данного Кодекса.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 - 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 10 февраля 2017 года по делу N А19-21146/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, путем подачи жалобы через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.05.2017 N 04АП-1080/2017 ПО ДЕЛУ N А19-21146/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 мая 2017 г. по делу N А19-21146/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 10 мая 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 мая 2017 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Сидоренко В.А.,
рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мегафарм" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 10 февраля 2017 года по делу N А19-21146/2016, рассмотренному в порядке упрощенного производства, по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска (ОГРН 1163850051584; ИНН 3849057115; место нахождения: 664007, город Иркутск, улица Поленова 1) к обществу с ограниченной ответственностью "Мегафарм" (ОГРН 1033801010506; ИНН 3808058871; место нахождения: 664009, город Иркутск, проезд Авиаторов 13, офис (квартира) 33) о взыскании 389 979 рублей 94 копеек, об обязании передать нежилое помещение,
(суд первой инстанции: судья Пенюшов Е.С.),
без вызова сторон,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска (далее - истец, КУМИ администрации города Иркутска или Комитет) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области к обществу с ограниченной ответственностью "Мегафарм" (далее - ответчик, ООО "Мегафарм" или общество) с иском:
- - об обязании ООО "Мегафарм" передать по акту приема-передачи комитету нежилое помещение, этаж подвал, общей площадью 85,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Авиастроителей, д. 14, в течение 10 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу;
- - о взыскании 229 266 рублей 47 копеек - основного долга по договору аренды N 8226 от 10.06.2008 по арендным платежам за период с 01.01.2009 по 27.10.2016; 26 751 рубль 65 копеек - основного долга по договору аренды N 8226 от 10.06.2008 по платежам за пользование земельным участком за период с 16.09.2008 по 28.10.2016; 120 692 рубля 92 копейки - неустойки по договору аренды N 8226 от 10.06.2008 за просрочку внесения арендных платежей, начисленной за период с 07.07.2009 по 27.10.2016; 13 268 рублей 90 копеек - неустойки по договору аренды N 8226 от 10.06.2008 за просрочку внесения земельных платежей, начисленной за период с 16.09.2008 по 28.10.2016.
Определением Арбитражного суда Иркутской области от 15.12.2016 исковое заявление принято к производству по упрощенной процедуре в порядке главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 10 февраля 2017 года исковые требования удовлетворены.
На ООО "Мегафарм" возложена обязанность передать по акту приема-передачи Комитету спорное нежилое помещение в течение 10 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу, а также в пользу Комитета взыскано 229 266 рублей 47 копеек - основного долга по договорам аренды и неустойки за просрочку внесения арендных платежей.
Не согласившись с указанным решением, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке. Заявитель апелляционной жалобы ставит вопрос об отмене решения, выражая свое несогласие с ним.
Истец в представленном письменном отзыве на апелляционную жалобу считает обжалуемое решение законным и обоснованным.
О месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, лица, участвующие в деле, извещены путем размещения информации в Картотеке арбитражных дел на официальном сайте Федеральных Арбитражных Судов Российской Федерации в сети интернет: http://kad.arbitr.ru, что подтверждается отчетом о публикации определения о принятии апелляционной жалобы к производству.
В соответствии с частью 1 статьи 272.1 АПК РФ апелляционные жалобы на решения арбитражного суда по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, рассматриваются в суде апелляционной инстанции судьей единолично без вызова сторон по имеющимся в деле доказательствам. С учетом характера и сложности рассматриваемого вопроса, а также доводов апелляционной жалобы и возражений относительно апелляционной жалобы суд может вызвать стороны в судебное заседание.
В данном случае судом апелляционной инстанции не установлена необходимость вызова сторон в судебное заседание.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 АПК РФ, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между ООО "Мегафарм" (арендатором) и администрацией г. Иркутска (арендодателем) 10 июня 2008 года заключен договор аренды N 8226, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в срочное возмездное пользование нежилое помещение площадью 85,7 кв. м, этаж подвал, номера на поэтажном плане 6, 13, по адресу: г. Иркутск, ул. Авиастроителей, д. 14, для осуществления деятельности в области медицины.
Срок действия договора аренды установлен п. 1.4 договора с 1 июля 2008 года по 31 декабря 2011 года.
Договор аренды N 8226 от 10.06.2008 заключен на срок более одного года, при этом сведения о его государственной регистрации в установленном законом порядке в материалах дела отсутствуют.
Имущество передано в аренду по передаточному акту от 01.07.2008.
Пунктами 3.1., 3.1.1 означенного договора установлена обязанность арендатора вносить арендодателю арендную плату, плату за пользование землей; арендную плату ежемесячно в соответствии с расчетом (приложение N 1 к договору) не позднее 5 числа текущего месяца; плату за пользование землей в соответствии с расчетом (приложение N 2 к договору).
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что оплата аренды за период с 01.01.2009 по 27.10.2016 и платежей за пользование землей за период с 16.09.2008 по 28.10.2016 ответчиком производилась не в полном объеме, в связи с чем возникла задолженность ответчика перед истцом в сумме 229 266 рублей 47 копеек по арендным платежам, в сумме 26 751 рубль 65 копеек по платежам за пользование земельным участком.
В связи с неуплатой арендных платежей истец направил ответчику уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора (исх. N 505-70-10641/16 от 30.09.2016), с предложением освободить нежилое помещение и возвратить его по передаточному акту, которое получено обществом 11.10.2016 согласно уведомлению N 66400703187101, оставлено без удовлетворения.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с иском о принудительном взыскании суммы основного долга, неустойки, обязании возвратить арендованное имущество.
Проанализировав условия договора N 8226 от 10.06.2008, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что по своей правовой природе указанный договор является договором аренды здания (сооружения).
Следовательно, правоотношения сторон в рассматриваемом случае регулируются положениями параграфов 1, 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Исследовав условия договора N 8226 от 10.06.2008, суд первой инстанции установил, что в нем согласованы существенные условиями предусмотренные статьями 650, 654 ГК РФ.
Договор аренды N 8226 от 10.06.2008 заключен на срок более одного года, при этом сведения о его государственной регистрации в установленном законом порядке в материалах дела отсутствуют.
Пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Договор аренды N 8226 от 10.06.2008 заключен на определенный срок по 31 декабря 2011 года.
Согласно пункту 2 статьи 621 ГК если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Как установлено судом и следует из материалов дела до истечения срока действие договора аренды N 8226 от 10.06.2008 арендодатель не заявил возражений, а арендатор продолжал пользоваться имуществом, следовательно, на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор аренды N 8226 от 10.06.2008 возобновился на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ при договоре аренды, заключенным на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Истцом представлены доказательства отказа от договора аренды N 8226 от 10.06.2008 в 2016 году письмом исх. N 505-70-10641/16 от 30.09.2016.
Ответчиком заявлено, что арендодатель отказался от исполнения спорного договора в 2013 году, в подтверждение указанного довода в материалы дела представлено предупреждение исх. N 505-70-10909/13 от 28.05.3013, согласно которому с 01.09.2013 года отказывается от договора.
Как установлено судом и следует из материалов дела, после направления предупреждения исх. N 505-70-10909/13 от 28.05.3013 о прекращении договора аренды и после 01.09.2013, и арендодатель и арендатор совершали действия, свидетельствующие о продолжении арендных отношений, а именно: согласно расчету суммы иска в октябре - ноябре 2013 года общество производило оплату аренды, представитель ответчика по доверенности Хромова И.В. 4 июня 2015 года получила с сопроводительным письмом N 505-71-6725/15 от 03.06.2015 расчеты арендной платы и земельного платежа по договору аренды N 8226 от 10.06.2008; так же 4 июня 2015 года администрацией составлен и представителем и общества подписан акт проверки по договору аренды N 8226 от 10.06.2008.
Каких-либо доказательств освобождения арендованного помещения и его возврата из аренды с 2013 года, сторонами суду не представлено.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно не признал договор аренды N 8226 от 10.06.2008 прекращенным с 01.09.2013 года.
Указанная правовая позиция полностью согласуется с правовой позицией, выраженной в Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.10.2010 N 5153/10 по делу N А70-6551/2009.
Таким образом, с учетом правил пункта 2 статьи 610 ГК РФ и пункта 2.2.1. договора аренды N 8226 от 10.06.2008, указанный договор является расторгнутым с 31 октября 2016 года.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно пункту 1 статья 655 передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
В соответствии с пунктом 2 названной статьи при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.
С письмом исх. N 505-70-10641/16 от 30.09.2016 истец направил ответчику передаточный акт для подписания.
Ответчик, утверждая о фактическом освобождении арендованного помещения еще в 2013 году, каких-либо доказательство подписания акта возврата имущества из аренды или иного документа, по своему содержанию, свидетельствующему о возврате имущества, ни в 2013, иные годы, в том числе и в 2016 не представил, равно как и доказательств совершения действий по возврату имущества из аренды и уклонения истца от его принятия.
При таких обстоятельствах, как правильно указал суд первой инстанции, с учетом признания судом действующим договора аренды N 8226 от 10.06.2008 до 31 октября 2016 года, в отсутствие доказательств не использования имущества арендатором, в силу требований статьи 614 ГК РФ арендатор обязан уплачивать арендодателю арендную плату в размерах и сроки, установленные договором, а именно не позднее 5 числа текущего месяца и плату за пользование земельным участком (пункт 3.1.1 договора аренды N 8226 от 10.06.2008).
Пунктом 3 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Согласно пункту 3.1.1 договора аренды N 8226 от 10.06.2008 арендодатель имеет право изменять размер аренды на основании соответствующих актов органов городского самоуправления г. Иркутска посредством направления соответствующего уведомления заказным письмом.
В течение действия договора арендатор извещался об изменении размера арендной платы и земельного платежа, о чем свидетельствуют расчеты, подписанные руководителем общества, врученные администрацией представителю ответчика по доверенности и направленные почтой по юридическому адресу ответчика.
Обстоятельства изменения размера арендной платы по спорному договору ответчиком не оспорены, следовательно, в силу положений части 3.1. статьи 70 АПК РФ считаются признанными обществом.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что арендные платежи за период с 01.01.2009 по 27.10.2016 и платежи за пользование земельным участком за период с 16.09.2008 по 28.10.2016, ответчиком производилась не в полном объеме, в связи с чем возникла задолженность ответчика перед истцом в сумме 229 266 рублей 47 копеек по арендным платежам, в сумме 26 751 рубль 65 копеек по платежам за пользование земельным участком.
В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.
Поскольку ответчик не доказал, что у него отсутствует обязанность по уплате арендной платы, платежей за пользование землей за спорный период и оплата им произведена в полном объеме в установленных размерах, суд приходит к выводу о правомерности и обоснованности заявленных истцом требований о взыскании суммы основного долга.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Пунктом 4.2 спорного договора стороны согласовали условие об ответственности арендатора за нарушение сроков оплаты арендных платежей в виде неустойки в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Истец начислил ответчику неустойку в размере 120 692 рубля 92 копейки - за просрочку внесения арендных платежей, за период с 07.07.2009 по 27.10.2016, в размере 13 268 рублей 90 копеек - за просрочку внесения земельных платежей, за период с 16.09.2008 по 28.10.2016.
Представленный истцом расчет неустойки судом проверен, является верным, соответствует условиям договора, арифметическая правильность расчета ответчиком не оспорена.
Поскольку доказательства своевременной оплаты арендных платежей, платежей за пользование земельным участком, в материалах дела отсутствуют, является правомерным вывод суда первой инстанции, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию и неустойка в сумме 120 692 рубля 92 копейки - за просрочку внесения арендных платежей, за период с 07.07.2009 по 27.10.2016, в размере 13 268 рублей 90 копеек - за просрочку внесения земельных платежей, за период с 16.09.2008 по 28.10.2016.
Ответчиком ходатайства о снижении неустойки, равно как и доказательств ее несоразмерности, не заявлено, поэтому у суда отсутствует право на уменьшение неустойки в рамках своих полномочий согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 7 от 24 марта 2016 года "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств".
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Учитывая, что договор аренды N 8226 от 10.06.2008 расторгнут с 31 октября 2016 года, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что требование истца об обязании ООО "Мегафарм" передать по акту приема-передачи комитету нежилое помещение, этаж подвал, общей площадью 85,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Авиастроителей, д. 14, в течение 10 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу, является обоснованным и подлежит удовлетворению.
При указанных фактических обстоятельствах и правовом регулировании суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы. Оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.
Суд апелляционной инстанции разъясняет ООО "Наратайская лесная компания", что согласно части 3 статьи 229 АПК РФ решение по результатам рассмотрения дела в порядке упрощенного производства может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции. Это решение, если оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции, и постановление арбитражного суда апелляционной инстанции, принятое по данному делу, могут быть обжалованы в арбитражный суд кассационной инстанции только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 данного Кодекса.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 - 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 10 февраля 2017 года по делу N А19-21146/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, путем подачи жалобы через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.
Председательствующий судья
В.А.СИДОРЕНКО
В.А.СИДОРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)