Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 10 ноября 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Савельевой Н.М.
судей Васевой Е.Е., Васильевой Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Котеговой Л.А.,
при участии:
от истца общества с ограниченной ответственностью "УРАЛЬСКАЯ ИНВЕСТИЦИОННАЯ КОМПАНИЯ" (ИНН 6625051909, ОГРН 1096625000515) - Юрченко Т.А., доверенность от 11.01.2016,
от ответчика Территориального Фонда обязательного медицинского страхования Свердловской области (ИНН 6658014910, ОГРН 1026602332052) - Бессонова Л.О., доверенность от 11.01.2016,
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "УРАЛЬСКАЯ ИНВЕСТИЦИОННАЯ КОМПАНИЯ"
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 10 августа 2016 года
по делу N А60-22251/2016
принятое судьей И.В.Пшеничниковой
по иску общества с ограниченной ответственностью "УРАЛЬСКАЯ ИНВЕСТИЦИОННАЯ КОМПАНИЯ"
к Территориальному Фонду обязательного медицинского страхования Свердловской области
о взыскании 911 496 рублей 30 копеек
Общество с ограниченной ответственностью "УРАЛЬСКАЯ ИНВЕСТИЦИОННАЯ КОМПАНИЯ" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к Территориальному Фонду обязательного медицинского страхования Свердловской области (далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды N 506 от 18.10.2013 в сумме 566955 руб. 00 коп., процентов за просрочку внесения арендной платы в сумме 10717 руб. 58 коп., процентов по ст. 317.1 ГК РФ в сумме 17497 руб. 31 коп., стоимости восстановительного ремонта в сумме 316326 руб. 41 коп., расходов по оплате услуг за проведение экспертного исследования в сумме 40000 руб., расходов на оплату услуг представителя в сумме 80000 руб.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 10 августа 2016 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
В апелляционной жалобе ее заявитель указывает на то, что арендодатель был вправе отказать в приемке помещений, так как в нарушение пункта 3.1.4 получил помещение в неисправном состоянии, стоимость восстановительного ремонта составила 316 326 руб. 41 коп.; ответчик без согласия арендодателя произвел перепланировку помещений; письмо ОАО "Уралтехтрубстрой" от 15.11.2011 о том, что не сохранились документы о передаче ответчиком демонтированных светильников не может являться надлежащим доказательством; именно не проведение текущего ремонта привело к износу помещения и необходимости его ремонта.
Представитель истца в судебном заседании доводы жалобы поддержал, просит решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, решение суда первой инстанции считает законным и обоснованным, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между ООО "Уральская инвестиционная компания" в качестве Арендодателя и Территориальным фондом обязательного медицинского страхования Свердловской области в качестве Арендатора был заключен договор аренды N 506 от 18.10.2013 г., согласно которому ответчику переданы в аренду нежилые помещения N N 220, 221, 222, 223, 224 общей площадью 146,5 кв. м, находящиеся на третьем этаже здания литер Б, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Первоуральск, пр. Ильича, 13а.
Согласно пункту 5.3 договора договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию арендатора в одностороннем порядке при условии предварительного письменного уведомления об этом арендодателя за 90 календарных дней. В уведомлении арендатор указывает последний день пользования имуществом.
В соответствии с пунктом 3.1.4 договора аренды N 506 от 18.10.2013 г. арендатор обязуется возвратить имущество арендодателю в исправном состоянии после прекращения договора на основании акта приемки-передачи.
30.07.2015 г. ООО "Уральская инвестиционная компания" получено письмо ответчика с уведомлением о расторжении с 01.11.2015 г. договора аренды N 506 от 18.10.2013 г.
В ответ на вышеуказанное письмо ООО "Уральская инвестиционная компания" направило в адрес ответчика письмо от 27.08.2015 г. N 27/08, в котором, ссылаясь на пункт 3.1.4 договора, указало, что ответчик должен вернуть имущество после прекращения договора аренды по акту приема-передачи в исправном состоянии, демонтировать световой короб и вывеску на здании, произвести текущий (косметический ремонт) арендуемых помещений.
Письмом от 30.09.2015 г. N 28-02-01/331 ответчик сообщил, что обязуется подготовить к сдаче арендуемые помещения, вопрос по ремонту просил отложить до выяснения объема работ до момента освобождения помещений.
30.10.2015 г. между сторонами было подписано соглашение о расторжении договора аренды, пунктом 2 которого установлено, что помещения возвращаются арендодателю от арендатора на основании акта приемки-передачи.
При проведении совместной приемки арендодатель не принял от арендатора помещения, так как в нарушение пункта 3.1.4 договора аренды, помещения по окончании аренды не были возвращены в исправном состоянии, выявленные при приемке замечания были изложены в письме истца от 30.10.2015 г. N 30/10, полученном арендатором 30.10.2015 г.
Письмом от 25.11.2015 г. N 25/11 истец пригласил ответчика для проведения совместного осмотра помещений для составления дефектной ведомости.
По результатам совместного осмотра был составлен Акт, в котором с участием незаинтересованного представителя были зафиксированы имеющиеся в помещениях дефекты, представитель ответчика с указанными дефектами не согласился.
27.01.2016 г. письмом от 20.01.2016 г. N 20/01 ответчик был приглашен для участия в осмотре помещений совместно с экспертом с целью определения стоимости восстановительного ремонта помещений, представители ответчика на осмотр не явились.
Дополнительным соглашением N 1 от 11.08.2014 г. к договору аренды N 506 от 18.10.2013 г. сумма арендной платы установлена в размере 94 492 руб. 50 коп. в месяц. Следовательно, по мнению истца, задолженность ответчика по оплате арендной платы за период с 01.11.2015 г. по 30.04.2016 г. составляет 566 955 руб. 00 коп., исходя из следующего расчета: 94 492 руб. 50 коп. x 6 мес. = 566 955 руб. 00 коп., что послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований.
Заявитель апелляционной жалобы оспаривает выводы суда первой инстанции, ссылаясь на то, что арендодатель был вправе отказать в приемке помещений, так как в нарушение пункта 3.1.4 получил помещение в неисправном состоянии, стоимость восстановительного ремонта составила 316 326 руб. 41 коп. ответчик без согласия арендодателя произвел перепланировку помещений; письмо ОАО "Уралтехтрубстрой" от 15.11.2011 о том, что не сохранились документы о передаче ответчиком демонтированных светильников, не может являться надлежащим доказательством; именно не проведение текущего ремонта привело к износу помещения и необходимости его ремонта.
Указанные доводы исследованы судом апелляционной инстанции и не подлежат удовлетворению в связи со следующим.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 1, 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
На основании пункта 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, в соответствии с которым передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества (абзац 3 пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судом первой инстанции установлено, и из материалов дела следует, что 28.07.2015 г. Фонд письмом исх. N 28-02-01/253 уведомил Истца о досрочном расторжении с 01.11.2015 г. договора, в котором указал, что последним днем использования Фондом арендуемых помещений будет 31.10.2015 г. (письмо было получено Истцом 30.07.2015 г.).
30.09.2015 г. Фонд направил в адрес Истца с сопроводительным письмом исх. N 28-02-01/332 соглашение о расторжении договора с 01 ноября 2015 г. (письмо получено Истцом 01.10.2015 г.).
В соответствии с п. 3.1.4 договора Арендатор обязуется возвратить Имущество Арендодателю в исправном состоянии после прекращения договора на основании акта приемки-передачи.
30.10.2015 г. Истцом и Фондом подписано соглашение о расторжении договора с 01 ноября 2015 года (далее - соглашение). Пунктом 3 соглашения установлено, что Арендатор обязан оплатить арендную плату по 31.10.2015 г. включительно.
Возражая против удовлетворения иска, ответчик указал, что 30.10.2015 г. помещения Фондом были освобождены. Данное обстоятельство истцом не оспаривается, доказательств обратного в материалы дела не представлено (статья 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 4.2. договора платежным поручением N 534467 от 02.10.2015 г. Фонд перечислил Истцу арендную плату за октябрь 2015 г. в сумме 94 492 руб. 50 коп.
По состоянию на 31.10.2015 г. Фонд не имел перед Истцом задолженности по оплате арендной платы.
Выполняя условия соглашения о расторжении договора аренды, 30.10.2015 г. Фонд направил в адрес Истца ключи от помещений в количестве 4 комплектов - 8 шт. ценной посылкой, которая была им получена 06.11.2015 г. (копия письма Фонда от 05.11.2015 г. исх. N 28-02-01/376 о направлении в адрес Истца посылки и копия уведомления о вручении Истцу посылки имеются в материалах дела).
Ответчик после направления письма о досрочном расторжении договора освободил арендуемые помещения и направил арендодателю подписанный акт приема-передачи.
В то же время, доказательств, свидетельствующих о наличие препятствий для принятия арендованных помещений после прекращения договора аренды, истцом в материалы дела не представлено.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что поскольку договор аренды N 506 от 18.10.2013 г. расторгнут по соглашению сторон, задолженность на момент расторжения договора у ответчика перед истцом отсутствовала, по состоянию на 30 октября 2015 г. помещения были освобождены Фондом и истцу для подписания был представлен Акт сдачи-приемки, следовательно, оснований для взыскания с Фонда задолженности по арендной плате за период с 01.11.2015 г. по 30.04.2016 г. не имеется, и, соответственно не подлежат взысканию за период с 05.11.2015 г. по 30.04.2016 г. проценты за просрочку внесения арендной платы и проценты по ст. 317.1 Гражданского кодекса РФ.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что арендодатель был вправе отказать в приемке помещений, так как в нарушение пункта 3.1.4 получил помещение в неисправном состоянии, стоимость восстановительного ремонта 316 326 руб. 41 коп., не принимается на основании следующего.
По смыслу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, наличие недостатков у арендованного имущества, которые не были устранены арендатором, не является безусловным основанием для отказа в приеме имущества. (Определение Верховного Суда РФ от 30.09.2015 N 308-ЭС15-11360 по делу N А63-746/2014).
Действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором, права собственника могут быть защищены предъявлением иска о взыскании убытков, возникших в результате его эксплуатации учреждением.
Наличие обстоятельств, препятствующих истцу принять помещения после расторжения договора, материалами дела не подтверждено.
В отношении требования о взыскании с Фонда ущерба в размере стоимости восстановительного ремонта в сумме 316 326 руб. 41 коп. судом установлено следующее.
В силу п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Условия договора, заключенного между Истцом и Фондом, не содержат условий о периодичности выполнения арендатором текущего ремонта.
На основании ч. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В соответствии с п. 1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 ГК РФ. На основании п.п. 1 и 2 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Из содержания указанной нормы следует, что взыскание убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, и ее применение возможно лишь при наличии совокупности условий, предусмотренных законом.
Так, лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт причинения убытков, их размер, противоправность поведения причинителя убытков, причинно-следственную связь между поведением указанного лица и наступившими убытками. Недоказанность хотя бы одного из элементов состава правонарушения является достаточным основанием для отказа в удовлетворении требований о возмещении убытков.
Поскольку истец полагает, что по договору аренды N 506 от 18.10.2013 г. арендатор не вернул имущество арендодателю, истцом были зафиксированы недостатки арендованного имущества и произведено экспертное исследование состояния арендованных помещений, и расчет стоимости восстановительного ремонта.
Для составления экспертного исследования была привлечена специализированная организация ООО "Росоценка". На основании договора N 56/2015 от 22.12.2015 г. стоимость услуг по проведению экспертного исследования составила 40 000 (сорок тысяч) рублей.
На основании Экспертного исследования ООО "Росоценка" стоимость восстановительного ремонта помещений составила 316 326 рублей 41 коп.
Как следует из экспертного заключения, длительное не проведение арендатором, ТФОМС Свердловской области, текущего ремонта привело к неисправному и нерабочему состоянию нежилых помещений. При этом в трех из вышеперечисленных помещений были демонтированы все потолочные осветительные приборы. Текущий ремонт должен производиться регулярно для поддержания в технически исправном состоянии конструкций зданий и обеспечения их долговечности. Дальнейшая эксплуатация нежилых помещений без выполнения ремонтных работ невозможна.
Оценка стоимости объекта проводилась по состоянию на 30.01.2016 г. на основании осмотра и предоставленных документов.
Сумма ущерба, причиненного внутренней отделке нежилых помещений, расположенных на 3-м этаже административного здания, находящегося по адресу: Свердловская область, г. Первоуральск, проспект Ильича, дом N 13а (литер Б), составила 316 326,41 (триста шестнадцать тысяч триста двадцать шесть рублей) 41 копеек.
Между тем, в нарушение ст. 65 АПК РФ Истцом в материалы дела не представлено надлежащих и достаточных доказательств наличия причинно-следственной связи между действиями Фонда и убытками Истца.
Пунктом 2 соглашения о расторжении договора аренды установлено, что в соответствии с п. 3.1.4. договора Арендатор обязуется до 31.10.2015 г. возвратить арендованное имущество: нежилые помещения N N 220, 221, 222, 223, 224 общей площадью 146, 50 кв. м, находящееся на третьем этаже здания литера Б, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Первоуральск, пр. Ильича, 13а по акту приемки передачи.
По состоянию на 30.10.2015 г. ответчиком представлен истцу для подписания Акт сдачи-приемки с приложением распечаток цветных фотографий помещений N 220, 221, 222, 223, 224 на 13 листах, свидетельствующих о том, что передаваемые помещения находятся в исправном и рабочем состоянии и могут использоваться иными арендаторами для размещения офиса.
Ответчик пояснил, что до заключения с Истцом договора аренды N 506 от 18.10.2013 г. Фонд уже использовал данные нежилые помещения для размещения офиса по договору субаренды N 47 от 14.01.2009 г. между ОАО "Уралтяжтрубстрой" и Фондом. В пункте 1.2. данного договора указано, что имущество передано в исправном и рабочем состоянии, соответствующем условиям договора и назначению Имущества. Субарендатор полностью осмотрел имущество и не имеет никаких претензий к Арендатору по переданному имуществу. Содержание пункта 1.2. договора субаренды и договора аренды, заключенного с Истцом идентично.
Согласно п. 1.3. договора аренды помещение передано Фонду без составления отдельного акта приемки-передачи. Имущество передано в исправном и рабочем состоянии, соответствующем условиям договора и назначению Имущества. В договоре не указано каких-либо объективных характеристик по описанию технического состояния помещений, переданных Фонду. Положения договора не содержат также условий об обязанности Арендатора осуществить ремонт арендованных помещений перед их возвращением Арендодателю. Таким образом, Фонд обязан был возвратить Ответчику помещения в соответствии с положениями п. 1.3. договора в исправном состоянии, то есть в том состоянии, в котором оно и было фактически Истцом передано Ответчику.
С 14 января 2009 г. по 15 февраля 2009 г. в арендуемых помещениях за счет средств Фонда были выполнены следующие ремонтные работы:
1) штукатурные работы (договор N 1 от 14.01.2009 г. на выполнение штукатурных работ в помещениях офиса Первоуральского филиала ТФОМС Свердловской области, заключен между Фондом и ООО "Стройиндустрия", стоимость работ 78 414 руб. 30 коп.);
2) столярные, плотничные работы (включая устройство подвесного потолка "Амстронг") (договор N 2 от 14.01.2009 г. на выполнение столярные, плотничные работы в помещениях офиса Первоуральского филиала ТФОМС Свердловской области, заключен между Фондом и ООО "Стройиндустрия", стоимость работ 89 232 руб. 54 коп.);
3) малярные работы (договор N 3 от 14.01.2009 г. на выполнение малярных работ в помещениях офиса Первоуральского филиала ТФОМС Свердловской области, заключен между Фондом и ООО "Стройиндустрия", стоимость работ 43 532 руб. 66 коп.);
4) электромонтажные работы (включая установку светильников и стоимость светильников) (договор N 4 от 14.01.2009 г. на выполнение электромонтажных работ в помещениях офиса Первоуральского филиала ТФОМС Свердловской области, заключен между Фондом и ООО "Стройиндустрия", стоимость работ 27 299 руб. 65 коп.);
5) выполнение устройства полов (включая устройство покрытий из линолеума и устройство плинтусов) (договор N 5 от 22.01.2009 г. на выполнение устройства полов в помещениях офиса Первоуральского филиала ТФОМС Свердловской области, заключен между Фондом и ООО "Стройиндустрия", стоимость работ 31 578 руб. 64 коп.);
6) общестроительные работы (включая демонтаж светильников для люминесцентных ламп, стоимость люминесцентных ламп) (договор N 6 от 22.01.2009 г. на выполнение устройства полов в помещениях офиса Первоуральского филиала ТФОМС Свердловской области, заключен между Фондом и ООО "Стройиндустрия", стоимость работ 52 549 руб. 65 коп.);
7) выполнение деревянных строительных конструкций (устройство покрытий из ламината) (договор N 7 от 22.01.2009 г. на выполнение деревянных строительных конструкций в помещениях офиса Первоуральского филиала ТФОМС Свердловской области, заключен между Фондом и ООО "Стройиндустрия", стоимость работ 22 384 руб. 17 коп.);
8) выполнение отделочных работ (снятие обоев (простых), оклейка обоями стен (плотные), улучшенная окраска стен водоэмульсионными составами) (договор N 8 от 22.01.2009 г. на выполнение отделочных работ в помещениях офиса Первоуральского филиала ТФОМС Свердловской области, заключен между Фондом и ООО "Стройиндустрия", стоимость работ 97 355 руб. 70 коп.)
Общая стоимость ремонтных работ, оплаченных Фондом, составила 442347 (Четыреста сорок две тысячи триста сорок семь) руб. 31 коп.
Справкой от 15.11.2011 г., выданной ОАО "Уралтяжтрубстрой" (первоначальный Арендатор), подтверждается, что в соответствии с п. 3.1.3. договора субаренды N 47 от 14.01.2009 г. субарендатор произвел за свой счет текущий ремонт арендуемого помещения.
Таким образом, в силу статей 68 и 74 АПК РФ указанные документы являются письменными допустимыми доказательствами, подтверждающими факт осуществления Фондом ремонта в арендуемых помещениях за свой счет до заключения с Истцом договора аренды вышеназванных помещений.
Истец направил ответчику письмо N 20/01 от "20" января 2016 г., в котором указал, что 07.12.2015 г. был произведен осмотр арендуемых помещений N N 220, 221, 222, 225, 224, расположенных по адресу: г. Первоуральск, пр. Ильича. 13А, литер Б, и составлен акт (дефектная ведомость) от 07.12.2015 г.
От ТФОМС Свердловской области присутствовал начальник АХО Силиверстова О.В., которая не согласилась при подписании акта с предъявляемыми истцом претензиями по качеству помещений.
Для проведения экспертной оценки стоимости восстановительного ремонта вышеуказанных помещений для приведения их в исправное состояние истец направил ответчику извещение на 27 января 2016 г. в 12-00 часов местного времени по адресу: Свердловская область, г. Первоуральск, пр. Ильича, 13А. литер В, офисы 220, 221, 222, 223, 224.
Представитель ответчика 27 января 2016 г. для проведения экспертной оценки не явился. Однако тот факт, что ответчик отказался участвовать в проведении экспертной оценки, как и составленное по результатам этой оценки заключение, не являются достаточными и достоверными доказательствами того, что помещения при передаче их арендодателю 30.10.2015 года находились в неисправном состоянии.
Исходя из имеющихся в материалах дела доказательств, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что состояние передаваемых помещений на 30.10.2015 года соответствовало условиям договора аренды и положениям статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. Законодательство не предусматривает обязанности арендатора привести помещения перед передачей арендодателю в состояние лучшее, чем то, в котором помещения были получены.
Кроме того, что поскольку помещения фактически были возвращены Ответчику 30.10.2015 г., то указание (фиксация) в экспертном исследовании замечаний к состоянию переданных помещений, не имевших место по состоянию на 30.10.2015 г., неправомерно.
При таких обстоятельствах исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.
С учетом вышеизложенного, не подлежат удовлетворению также требования Истца о взыскании расходов по оплате услуг за проведение экспертного исследования, расходов по оплате услуг представителя и расходов по уплате государственной пошлины.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что ответчик без согласия арендодателя произвел перепланировку, отклоняется, поскольку доказательств того, что в ходе перепланировки произошло ухудшение арендованного имущества, а также перепланировка привела к значительному изменению характеристик и площади помещения, истцом не представлено, в связи с чем, истцом не доказано причинение ущерба перепланировкой.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что письмо ОАО "Уралтехтрубстрой" от 15.11.2011 о том, что не сохранились документы о передаче ответчиком демонтированных светильников, не может являться надлежащим доказательством, отклоняется, поскольку на данное доказательство суд в судебном акте не ссылался.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что именно не проведение текущего ремонта привело к износу помещения и необходимости его ремонта, не принимается как не подтвержденный материалами дела, поскольку судом установлено, что сведений о первичном состоянии объекта на момент его передачи в деле не имеется.
Кроме того, сроки проведения текущего ремонта сторонами не согласованы.
Текущий ремонт должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания или объекта с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию). При этом необходимо учитывать природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания или объекта.
Таким образом, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что причиной такого состояния объекта являются действия ответчика как арендатора, в частности невыполнение текущего ремонта, либо ненадлежащее исполнение им предусмотренных договором обязанностей, а также подтверждение неисполнения арендатором обязанности по осуществлению текущего ремонта помещения (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
На основании изложенного, решение суда первой инстанции отмене не подлежит. Основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 10 августа 2016 года по делу N А60-22251/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.11.2016 N 17АП-14898/2016-АК ПО ДЕЛУ N А60-22251/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 ноября 2016 г. N 17АП-14898/2016-АК
Дело N А60-22251/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 10 ноября 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Савельевой Н.М.
судей Васевой Е.Е., Васильевой Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Котеговой Л.А.,
при участии:
от истца общества с ограниченной ответственностью "УРАЛЬСКАЯ ИНВЕСТИЦИОННАЯ КОМПАНИЯ" (ИНН 6625051909, ОГРН 1096625000515) - Юрченко Т.А., доверенность от 11.01.2016,
от ответчика Территориального Фонда обязательного медицинского страхования Свердловской области (ИНН 6658014910, ОГРН 1026602332052) - Бессонова Л.О., доверенность от 11.01.2016,
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "УРАЛЬСКАЯ ИНВЕСТИЦИОННАЯ КОМПАНИЯ"
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 10 августа 2016 года
по делу N А60-22251/2016
принятое судьей И.В.Пшеничниковой
по иску общества с ограниченной ответственностью "УРАЛЬСКАЯ ИНВЕСТИЦИОННАЯ КОМПАНИЯ"
к Территориальному Фонду обязательного медицинского страхования Свердловской области
о взыскании 911 496 рублей 30 копеек
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "УРАЛЬСКАЯ ИНВЕСТИЦИОННАЯ КОМПАНИЯ" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к Территориальному Фонду обязательного медицинского страхования Свердловской области (далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды N 506 от 18.10.2013 в сумме 566955 руб. 00 коп., процентов за просрочку внесения арендной платы в сумме 10717 руб. 58 коп., процентов по ст. 317.1 ГК РФ в сумме 17497 руб. 31 коп., стоимости восстановительного ремонта в сумме 316326 руб. 41 коп., расходов по оплате услуг за проведение экспертного исследования в сумме 40000 руб., расходов на оплату услуг представителя в сумме 80000 руб.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 10 августа 2016 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
В апелляционной жалобе ее заявитель указывает на то, что арендодатель был вправе отказать в приемке помещений, так как в нарушение пункта 3.1.4 получил помещение в неисправном состоянии, стоимость восстановительного ремонта составила 316 326 руб. 41 коп.; ответчик без согласия арендодателя произвел перепланировку помещений; письмо ОАО "Уралтехтрубстрой" от 15.11.2011 о том, что не сохранились документы о передаче ответчиком демонтированных светильников не может являться надлежащим доказательством; именно не проведение текущего ремонта привело к износу помещения и необходимости его ремонта.
Представитель истца в судебном заседании доводы жалобы поддержал, просит решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, решение суда первой инстанции считает законным и обоснованным, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между ООО "Уральская инвестиционная компания" в качестве Арендодателя и Территориальным фондом обязательного медицинского страхования Свердловской области в качестве Арендатора был заключен договор аренды N 506 от 18.10.2013 г., согласно которому ответчику переданы в аренду нежилые помещения N N 220, 221, 222, 223, 224 общей площадью 146,5 кв. м, находящиеся на третьем этаже здания литер Б, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Первоуральск, пр. Ильича, 13а.
Согласно пункту 5.3 договора договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию арендатора в одностороннем порядке при условии предварительного письменного уведомления об этом арендодателя за 90 календарных дней. В уведомлении арендатор указывает последний день пользования имуществом.
В соответствии с пунктом 3.1.4 договора аренды N 506 от 18.10.2013 г. арендатор обязуется возвратить имущество арендодателю в исправном состоянии после прекращения договора на основании акта приемки-передачи.
30.07.2015 г. ООО "Уральская инвестиционная компания" получено письмо ответчика с уведомлением о расторжении с 01.11.2015 г. договора аренды N 506 от 18.10.2013 г.
В ответ на вышеуказанное письмо ООО "Уральская инвестиционная компания" направило в адрес ответчика письмо от 27.08.2015 г. N 27/08, в котором, ссылаясь на пункт 3.1.4 договора, указало, что ответчик должен вернуть имущество после прекращения договора аренды по акту приема-передачи в исправном состоянии, демонтировать световой короб и вывеску на здании, произвести текущий (косметический ремонт) арендуемых помещений.
Письмом от 30.09.2015 г. N 28-02-01/331 ответчик сообщил, что обязуется подготовить к сдаче арендуемые помещения, вопрос по ремонту просил отложить до выяснения объема работ до момента освобождения помещений.
30.10.2015 г. между сторонами было подписано соглашение о расторжении договора аренды, пунктом 2 которого установлено, что помещения возвращаются арендодателю от арендатора на основании акта приемки-передачи.
При проведении совместной приемки арендодатель не принял от арендатора помещения, так как в нарушение пункта 3.1.4 договора аренды, помещения по окончании аренды не были возвращены в исправном состоянии, выявленные при приемке замечания были изложены в письме истца от 30.10.2015 г. N 30/10, полученном арендатором 30.10.2015 г.
Письмом от 25.11.2015 г. N 25/11 истец пригласил ответчика для проведения совместного осмотра помещений для составления дефектной ведомости.
По результатам совместного осмотра был составлен Акт, в котором с участием незаинтересованного представителя были зафиксированы имеющиеся в помещениях дефекты, представитель ответчика с указанными дефектами не согласился.
27.01.2016 г. письмом от 20.01.2016 г. N 20/01 ответчик был приглашен для участия в осмотре помещений совместно с экспертом с целью определения стоимости восстановительного ремонта помещений, представители ответчика на осмотр не явились.
Дополнительным соглашением N 1 от 11.08.2014 г. к договору аренды N 506 от 18.10.2013 г. сумма арендной платы установлена в размере 94 492 руб. 50 коп. в месяц. Следовательно, по мнению истца, задолженность ответчика по оплате арендной платы за период с 01.11.2015 г. по 30.04.2016 г. составляет 566 955 руб. 00 коп., исходя из следующего расчета: 94 492 руб. 50 коп. x 6 мес. = 566 955 руб. 00 коп., что послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований.
Заявитель апелляционной жалобы оспаривает выводы суда первой инстанции, ссылаясь на то, что арендодатель был вправе отказать в приемке помещений, так как в нарушение пункта 3.1.4 получил помещение в неисправном состоянии, стоимость восстановительного ремонта составила 316 326 руб. 41 коп. ответчик без согласия арендодателя произвел перепланировку помещений; письмо ОАО "Уралтехтрубстрой" от 15.11.2011 о том, что не сохранились документы о передаче ответчиком демонтированных светильников, не может являться надлежащим доказательством; именно не проведение текущего ремонта привело к износу помещения и необходимости его ремонта.
Указанные доводы исследованы судом апелляционной инстанции и не подлежат удовлетворению в связи со следующим.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 1, 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
На основании пункта 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, в соответствии с которым передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества (абзац 3 пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судом первой инстанции установлено, и из материалов дела следует, что 28.07.2015 г. Фонд письмом исх. N 28-02-01/253 уведомил Истца о досрочном расторжении с 01.11.2015 г. договора, в котором указал, что последним днем использования Фондом арендуемых помещений будет 31.10.2015 г. (письмо было получено Истцом 30.07.2015 г.).
30.09.2015 г. Фонд направил в адрес Истца с сопроводительным письмом исх. N 28-02-01/332 соглашение о расторжении договора с 01 ноября 2015 г. (письмо получено Истцом 01.10.2015 г.).
В соответствии с п. 3.1.4 договора Арендатор обязуется возвратить Имущество Арендодателю в исправном состоянии после прекращения договора на основании акта приемки-передачи.
30.10.2015 г. Истцом и Фондом подписано соглашение о расторжении договора с 01 ноября 2015 года (далее - соглашение). Пунктом 3 соглашения установлено, что Арендатор обязан оплатить арендную плату по 31.10.2015 г. включительно.
Возражая против удовлетворения иска, ответчик указал, что 30.10.2015 г. помещения Фондом были освобождены. Данное обстоятельство истцом не оспаривается, доказательств обратного в материалы дела не представлено (статья 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 4.2. договора платежным поручением N 534467 от 02.10.2015 г. Фонд перечислил Истцу арендную плату за октябрь 2015 г. в сумме 94 492 руб. 50 коп.
По состоянию на 31.10.2015 г. Фонд не имел перед Истцом задолженности по оплате арендной платы.
Выполняя условия соглашения о расторжении договора аренды, 30.10.2015 г. Фонд направил в адрес Истца ключи от помещений в количестве 4 комплектов - 8 шт. ценной посылкой, которая была им получена 06.11.2015 г. (копия письма Фонда от 05.11.2015 г. исх. N 28-02-01/376 о направлении в адрес Истца посылки и копия уведомления о вручении Истцу посылки имеются в материалах дела).
Ответчик после направления письма о досрочном расторжении договора освободил арендуемые помещения и направил арендодателю подписанный акт приема-передачи.
В то же время, доказательств, свидетельствующих о наличие препятствий для принятия арендованных помещений после прекращения договора аренды, истцом в материалы дела не представлено.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что поскольку договор аренды N 506 от 18.10.2013 г. расторгнут по соглашению сторон, задолженность на момент расторжения договора у ответчика перед истцом отсутствовала, по состоянию на 30 октября 2015 г. помещения были освобождены Фондом и истцу для подписания был представлен Акт сдачи-приемки, следовательно, оснований для взыскания с Фонда задолженности по арендной плате за период с 01.11.2015 г. по 30.04.2016 г. не имеется, и, соответственно не подлежат взысканию за период с 05.11.2015 г. по 30.04.2016 г. проценты за просрочку внесения арендной платы и проценты по ст. 317.1 Гражданского кодекса РФ.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что арендодатель был вправе отказать в приемке помещений, так как в нарушение пункта 3.1.4 получил помещение в неисправном состоянии, стоимость восстановительного ремонта 316 326 руб. 41 коп., не принимается на основании следующего.
По смыслу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, наличие недостатков у арендованного имущества, которые не были устранены арендатором, не является безусловным основанием для отказа в приеме имущества. (Определение Верховного Суда РФ от 30.09.2015 N 308-ЭС15-11360 по делу N А63-746/2014).
Действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором, права собственника могут быть защищены предъявлением иска о взыскании убытков, возникших в результате его эксплуатации учреждением.
Наличие обстоятельств, препятствующих истцу принять помещения после расторжения договора, материалами дела не подтверждено.
В отношении требования о взыскании с Фонда ущерба в размере стоимости восстановительного ремонта в сумме 316 326 руб. 41 коп. судом установлено следующее.
В силу п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Условия договора, заключенного между Истцом и Фондом, не содержат условий о периодичности выполнения арендатором текущего ремонта.
На основании ч. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В соответствии с п. 1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 ГК РФ. На основании п.п. 1 и 2 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Из содержания указанной нормы следует, что взыскание убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, и ее применение возможно лишь при наличии совокупности условий, предусмотренных законом.
Так, лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт причинения убытков, их размер, противоправность поведения причинителя убытков, причинно-следственную связь между поведением указанного лица и наступившими убытками. Недоказанность хотя бы одного из элементов состава правонарушения является достаточным основанием для отказа в удовлетворении требований о возмещении убытков.
Поскольку истец полагает, что по договору аренды N 506 от 18.10.2013 г. арендатор не вернул имущество арендодателю, истцом были зафиксированы недостатки арендованного имущества и произведено экспертное исследование состояния арендованных помещений, и расчет стоимости восстановительного ремонта.
Для составления экспертного исследования была привлечена специализированная организация ООО "Росоценка". На основании договора N 56/2015 от 22.12.2015 г. стоимость услуг по проведению экспертного исследования составила 40 000 (сорок тысяч) рублей.
На основании Экспертного исследования ООО "Росоценка" стоимость восстановительного ремонта помещений составила 316 326 рублей 41 коп.
Как следует из экспертного заключения, длительное не проведение арендатором, ТФОМС Свердловской области, текущего ремонта привело к неисправному и нерабочему состоянию нежилых помещений. При этом в трех из вышеперечисленных помещений были демонтированы все потолочные осветительные приборы. Текущий ремонт должен производиться регулярно для поддержания в технически исправном состоянии конструкций зданий и обеспечения их долговечности. Дальнейшая эксплуатация нежилых помещений без выполнения ремонтных работ невозможна.
Оценка стоимости объекта проводилась по состоянию на 30.01.2016 г. на основании осмотра и предоставленных документов.
Сумма ущерба, причиненного внутренней отделке нежилых помещений, расположенных на 3-м этаже административного здания, находящегося по адресу: Свердловская область, г. Первоуральск, проспект Ильича, дом N 13а (литер Б), составила 316 326,41 (триста шестнадцать тысяч триста двадцать шесть рублей) 41 копеек.
Между тем, в нарушение ст. 65 АПК РФ Истцом в материалы дела не представлено надлежащих и достаточных доказательств наличия причинно-следственной связи между действиями Фонда и убытками Истца.
Пунктом 2 соглашения о расторжении договора аренды установлено, что в соответствии с п. 3.1.4. договора Арендатор обязуется до 31.10.2015 г. возвратить арендованное имущество: нежилые помещения N N 220, 221, 222, 223, 224 общей площадью 146, 50 кв. м, находящееся на третьем этаже здания литера Б, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Первоуральск, пр. Ильича, 13а по акту приемки передачи.
По состоянию на 30.10.2015 г. ответчиком представлен истцу для подписания Акт сдачи-приемки с приложением распечаток цветных фотографий помещений N 220, 221, 222, 223, 224 на 13 листах, свидетельствующих о том, что передаваемые помещения находятся в исправном и рабочем состоянии и могут использоваться иными арендаторами для размещения офиса.
Ответчик пояснил, что до заключения с Истцом договора аренды N 506 от 18.10.2013 г. Фонд уже использовал данные нежилые помещения для размещения офиса по договору субаренды N 47 от 14.01.2009 г. между ОАО "Уралтяжтрубстрой" и Фондом. В пункте 1.2. данного договора указано, что имущество передано в исправном и рабочем состоянии, соответствующем условиям договора и назначению Имущества. Субарендатор полностью осмотрел имущество и не имеет никаких претензий к Арендатору по переданному имуществу. Содержание пункта 1.2. договора субаренды и договора аренды, заключенного с Истцом идентично.
Согласно п. 1.3. договора аренды помещение передано Фонду без составления отдельного акта приемки-передачи. Имущество передано в исправном и рабочем состоянии, соответствующем условиям договора и назначению Имущества. В договоре не указано каких-либо объективных характеристик по описанию технического состояния помещений, переданных Фонду. Положения договора не содержат также условий об обязанности Арендатора осуществить ремонт арендованных помещений перед их возвращением Арендодателю. Таким образом, Фонд обязан был возвратить Ответчику помещения в соответствии с положениями п. 1.3. договора в исправном состоянии, то есть в том состоянии, в котором оно и было фактически Истцом передано Ответчику.
С 14 января 2009 г. по 15 февраля 2009 г. в арендуемых помещениях за счет средств Фонда были выполнены следующие ремонтные работы:
1) штукатурные работы (договор N 1 от 14.01.2009 г. на выполнение штукатурных работ в помещениях офиса Первоуральского филиала ТФОМС Свердловской области, заключен между Фондом и ООО "Стройиндустрия", стоимость работ 78 414 руб. 30 коп.);
2) столярные, плотничные работы (включая устройство подвесного потолка "Амстронг") (договор N 2 от 14.01.2009 г. на выполнение столярные, плотничные работы в помещениях офиса Первоуральского филиала ТФОМС Свердловской области, заключен между Фондом и ООО "Стройиндустрия", стоимость работ 89 232 руб. 54 коп.);
3) малярные работы (договор N 3 от 14.01.2009 г. на выполнение малярных работ в помещениях офиса Первоуральского филиала ТФОМС Свердловской области, заключен между Фондом и ООО "Стройиндустрия", стоимость работ 43 532 руб. 66 коп.);
4) электромонтажные работы (включая установку светильников и стоимость светильников) (договор N 4 от 14.01.2009 г. на выполнение электромонтажных работ в помещениях офиса Первоуральского филиала ТФОМС Свердловской области, заключен между Фондом и ООО "Стройиндустрия", стоимость работ 27 299 руб. 65 коп.);
5) выполнение устройства полов (включая устройство покрытий из линолеума и устройство плинтусов) (договор N 5 от 22.01.2009 г. на выполнение устройства полов в помещениях офиса Первоуральского филиала ТФОМС Свердловской области, заключен между Фондом и ООО "Стройиндустрия", стоимость работ 31 578 руб. 64 коп.);
6) общестроительные работы (включая демонтаж светильников для люминесцентных ламп, стоимость люминесцентных ламп) (договор N 6 от 22.01.2009 г. на выполнение устройства полов в помещениях офиса Первоуральского филиала ТФОМС Свердловской области, заключен между Фондом и ООО "Стройиндустрия", стоимость работ 52 549 руб. 65 коп.);
7) выполнение деревянных строительных конструкций (устройство покрытий из ламината) (договор N 7 от 22.01.2009 г. на выполнение деревянных строительных конструкций в помещениях офиса Первоуральского филиала ТФОМС Свердловской области, заключен между Фондом и ООО "Стройиндустрия", стоимость работ 22 384 руб. 17 коп.);
8) выполнение отделочных работ (снятие обоев (простых), оклейка обоями стен (плотные), улучшенная окраска стен водоэмульсионными составами) (договор N 8 от 22.01.2009 г. на выполнение отделочных работ в помещениях офиса Первоуральского филиала ТФОМС Свердловской области, заключен между Фондом и ООО "Стройиндустрия", стоимость работ 97 355 руб. 70 коп.)
Общая стоимость ремонтных работ, оплаченных Фондом, составила 442347 (Четыреста сорок две тысячи триста сорок семь) руб. 31 коп.
Справкой от 15.11.2011 г., выданной ОАО "Уралтяжтрубстрой" (первоначальный Арендатор), подтверждается, что в соответствии с п. 3.1.3. договора субаренды N 47 от 14.01.2009 г. субарендатор произвел за свой счет текущий ремонт арендуемого помещения.
Таким образом, в силу статей 68 и 74 АПК РФ указанные документы являются письменными допустимыми доказательствами, подтверждающими факт осуществления Фондом ремонта в арендуемых помещениях за свой счет до заключения с Истцом договора аренды вышеназванных помещений.
Истец направил ответчику письмо N 20/01 от "20" января 2016 г., в котором указал, что 07.12.2015 г. был произведен осмотр арендуемых помещений N N 220, 221, 222, 225, 224, расположенных по адресу: г. Первоуральск, пр. Ильича. 13А, литер Б, и составлен акт (дефектная ведомость) от 07.12.2015 г.
От ТФОМС Свердловской области присутствовал начальник АХО Силиверстова О.В., которая не согласилась при подписании акта с предъявляемыми истцом претензиями по качеству помещений.
Для проведения экспертной оценки стоимости восстановительного ремонта вышеуказанных помещений для приведения их в исправное состояние истец направил ответчику извещение на 27 января 2016 г. в 12-00 часов местного времени по адресу: Свердловская область, г. Первоуральск, пр. Ильича, 13А. литер В, офисы 220, 221, 222, 223, 224.
Представитель ответчика 27 января 2016 г. для проведения экспертной оценки не явился. Однако тот факт, что ответчик отказался участвовать в проведении экспертной оценки, как и составленное по результатам этой оценки заключение, не являются достаточными и достоверными доказательствами того, что помещения при передаче их арендодателю 30.10.2015 года находились в неисправном состоянии.
Исходя из имеющихся в материалах дела доказательств, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что состояние передаваемых помещений на 30.10.2015 года соответствовало условиям договора аренды и положениям статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. Законодательство не предусматривает обязанности арендатора привести помещения перед передачей арендодателю в состояние лучшее, чем то, в котором помещения были получены.
Кроме того, что поскольку помещения фактически были возвращены Ответчику 30.10.2015 г., то указание (фиксация) в экспертном исследовании замечаний к состоянию переданных помещений, не имевших место по состоянию на 30.10.2015 г., неправомерно.
При таких обстоятельствах исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.
С учетом вышеизложенного, не подлежат удовлетворению также требования Истца о взыскании расходов по оплате услуг за проведение экспертного исследования, расходов по оплате услуг представителя и расходов по уплате государственной пошлины.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что ответчик без согласия арендодателя произвел перепланировку, отклоняется, поскольку доказательств того, что в ходе перепланировки произошло ухудшение арендованного имущества, а также перепланировка привела к значительному изменению характеристик и площади помещения, истцом не представлено, в связи с чем, истцом не доказано причинение ущерба перепланировкой.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что письмо ОАО "Уралтехтрубстрой" от 15.11.2011 о том, что не сохранились документы о передаче ответчиком демонтированных светильников, не может являться надлежащим доказательством, отклоняется, поскольку на данное доказательство суд в судебном акте не ссылался.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что именно не проведение текущего ремонта привело к износу помещения и необходимости его ремонта, не принимается как не подтвержденный материалами дела, поскольку судом установлено, что сведений о первичном состоянии объекта на момент его передачи в деле не имеется.
Кроме того, сроки проведения текущего ремонта сторонами не согласованы.
Текущий ремонт должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания или объекта с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию). При этом необходимо учитывать природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания или объекта.
Таким образом, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что причиной такого состояния объекта являются действия ответчика как арендатора, в частности невыполнение текущего ремонта, либо ненадлежащее исполнение им предусмотренных договором обязанностей, а также подтверждение неисполнения арендатором обязанности по осуществлению текущего ремонта помещения (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
На основании изложенного, решение суда первой инстанции отмене не подлежит. Основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 10 августа 2016 года по делу N А60-22251/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Н.М.САВЕЛЬЕВА
Н.М.САВЕЛЬЕВА
Судьи
Е.Е.ВАСЕВА
Е.В.ВАСИЛЬЕВА
Е.Е.ВАСЕВА
Е.В.ВАСИЛЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)