Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 октября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 09 октября 2017 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Грязниковой А.С.
судей Рожкова Д.Г., Солодкевич Ю.М.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Матвеевой Ю.И., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-10964/2017) Департамента имущественных отношений администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 03.07.2017 по делу N А46-1526/2017 (судья Савинов А.В.), принятое по иску индивидуального предпринимателя Гнатко Владимира Валентиновича (ИНН 550500693831, ОГРН 305550506300011) к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) о внесении изменений в договор,
при участии в судебном заседании представителей:
от индивидуального предпринимателя Гнатко Владимира Валентиновича - Затула В.С. (паспорт, нотариально удостоверенная доверенность N 1-308 от 02.03.2017 сроком действия пять лет),
от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Унжаковой И.С. (паспорт, доверенность N 12725 от 03.08.2017 сроком действия один год),
индивидуальный предприниматель Гнатко Владимир Валентинович (далее по тексту - предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее по тексту - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения N 1П с кадастровым номером 55:36:040114:8187, площадью 81,5 кв. м, расположенного по адресу: город Омск, ул. Челюскинцев, д. 83Б. в части отдельных пунктов.
Решением Арбитражного суда Омской области от 03.07.2017 по делу N А46-1526/2017 иск удовлетворен частично: урегулированы разногласия при заключении договора купли-продажи нежилого помещения N 1П с кадастровым номером 55:36:040114:8187, площадью 81,5 кв. м, расположенного по адресу: город Омск, ул. Челюскинцев, д. 83Б, между департаментом имущественных отношений Администрации города Омска и индивидуальным предпринимателем Гнатко Владимиром Валентиновичем в части пунктов 1.2, 2.8, 4.1, 6.2, абз.3 п. 6.3, которые утверждены в следующей редакции:
- "п. 2.8. Продавец вправе проверять по документам и фактическое наличие, состояние и условия содержания заложенного имущества, требовать от Покупателя принятия мер, необходимых для сохранения заложенного имущества, а также досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, если по обязательствам, не зависящим от Продавца, заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось.";
- "п. 4.1. Рыночная стоимость приобретаемого "Объекта" составляет 2 076 271 руб. 19 коп. без учета НДС. С учетом произведенных Покупателем по согласованию с Продавцом неотделимых улучшений (капитального ремонта) при исполнении договора аренды нежилого помещения от 01.09.2007 N 34941/3, цена "Объекта" подлежащая уплате по настоящему договору составляет 1 542 198 руб. 19 коп. без учета НДС";
- "п. 6.2. Риск случайной гибели или случайной порчи приобретаемого "Объекта" переходит к Покупателю с момента передачи "Объекта" Продавцом.".
В остальных требованиях отказано.
Департамент, не согласившись с решением суда, обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование жалобы ответчик указывает на то, что заключение по результатам судебной экспертиз не содержит сведений о недостоверности представленного Департаментом отчета, который не содержит сведений об определении рыночной стоимости объекта с учетом НДС; стоимость капитального ремонта необоснованно включена в рыночную стоимость объекта, заявитель не представил доказательства, подтверждающие факт того, что улучшения являются неотделимыми; необоснованно определен момент перехода риска случайной гибели объекта.
От предпринимателя поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец выражает несогласие с доводами, изложенными в апелляционной жалобе, а также пояснения по делу, которые приобщены в соответствии со статьей 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ).
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель заявителя поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
Представитель предпринимателя поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, заслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 159-ФЗ) и Распоряжения Администрации г. Омска от 15.12.2015 N 461-р, обратился к ответчику по вопросу заключения договора купли-продажи на выкуп нежилого помещения N 1П с кадастровым номером 55:36:040114:8187, площадью 81,5 кв. м, расположенного по адресу: город Омск, ул. Челюскинцев, д. 83Б (далее по тексту - договор).
При согласовании условий сделки между истцом и ответчиком возникли разногласия относительно пунктов 1.2, 2.8, 4.1, 6.2, абз.3 пункта 6.3 договора.
Вышеуказанные обстоятельства стали причиной обращения истца с настоящим иском в суд.
При рассмотрении спора в суде первой инстанции для решения вопроса об установлении выкупной цены объекта была назначена судебная экспертиза. На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос: какова рыночная стоимость на 17.11.2016 объекта недвижимости: нежилого помещения, общей площадью 81,5 кв. м, литера В2, 1П, номера на поэтажном плане 14, 17-23, с кадастровым номером 55:36:040114:8187, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Челюскинцев, д. 83 Б? При ответе указать стоимость с НДС и без НДС. Проведение экспертизы поручено эксперту автономной некоммерческой организации центр развития экспертиз "Лаборатория Экспертных Исследований" Нестеренко Валерии Вадимовне.
27.04.2017 в материалы дела было представлено заключение эксперта N 147/СТ/С-17. Экспертом в заключении сделан следующий вывод о том, что на 17.11.2016 рыночная стоимость объекта недвижимости: нежилого помещения, общей площадью 81,5 кв. м, литера В2, 1П, номера на поэтажном плане 14, 17-23, с кадастровым номером 55:36:040114:8187, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Челюскинцев, д. 83 Б, с НДС округленно составляет 2 450 000 руб., без НДС - 2 076 271 руб. 19 коп.
С учетом указанного заключения и согласованной сторонами в договоре аренды нежилого помещения от 01.09.2007 N 34941/3 (пункт 2.2.15) стоимости произведенного предпринимателем капитального ремонта (719 524 руб.) в пределах уточненных истцом требований с учетом площади объекта суд первой инстанции определил цену объекта - 1 542 198 руб. 19 коп. без учета НДС (2 076 271 руб. 19 коп. - 534 073 руб.).
Поддерживая выводы суда первой инстанции, удовлетворившего исковые требования в данной части, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент их заключения.
В соответствии со статьей 446 ГК РФ условия договора в случае спора определяются в соответствии с решением суда.
Статьей 3 Закона N 159-ФЗ, предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.
Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.
По правилам статей 6, 8, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее по тексту - Закон N 135-ФЗ) оценка принадлежащего муниципальному образованию недвижимого имущества в целях его приватизации является обязательной, и результаты оценки объекта могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Из анализа положений Закона N 159-ФЗ и информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" следует, что установленная в акте органа местного самоуправления выкупная цена недвижимого имущества должна быть признана судом достоверной либо недостоверной.
На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.
В соответствии со статьями 67, 68, 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Статьей 11 Закона N 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, включающие, что отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение; отчет должен содержать сведения о целях и задачах проведения оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, являющихся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
В связи с возникшими между сторонами разногласиями относительно рыночной стоимости выкупаемого имущества судом первой инстанции процессуально обоснованно назначена по делу судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту автономной некоммерческой организации центр развития экспертиз "Лаборатория Экспертных Исследований" Нестеренко В.В.
Требования к порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности установлены в Федеральных стандартах оценки "Общие понятия, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) и "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 254, 255 и 256 (далее - ФСО N 1-3).
Согласно поступившему в суд экспертному заключению от N 147/СТ/С-17 на 17.11.2016 рыночная стоимость объекта недвижимости: нежилого помещения, общей площадью 81,5 кв. м, литера В2, 1П, номера на поэтажном плане 14, 17-23, с кадастровым номером 55:36:040114:8187, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Челюскинцев, д. 83 Б, с НДС округленно составляет 2 450 000 руб., без НДС - 2 076 271 руб. 19 коп.
Проанализировав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ указанное заключение в совокупности с другими доказательствами по делу, а также на предмет его соответствия требованиям статей 83, 86 АПК РФ, Закона N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки, обязательных для применения субъектами оценочной деятельности, суд апелляционной инстанции признали его надлежащим доказательством, а определенную им рыночную стоимость - достоверной.
Доводы Департамента о том, что в экспертном заключении не указано не недостоверность представленного Департаментом отчета, судом апелляционной инстанции отклоняются.
Так, из содержания статьи 13 Закона N 135-ФЗ следует, что возникновение спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, может быть обусловлено, в том числе, наличием иного отчета об оценке этого же объекта. В этом случае суд обязывает совершить действия, например, связанные с заключением договора по цене, определенной в ходе рассмотрения спора судом, в том числе по результатам проведенной судебной экспертизы, определившей не только саму цену, но и недостоверность какого-либо из представленных сторонами отчетов (Определение Верховного Суда РФ от 28.12.2015 N 310-ЭС15-11302 по делу N А09-6803/2014).
Таким образом, законодательство предусматривает обязательность совершения сделки по цене, равной оценке, определенной в отчете независимого оценщика, и если сделка уже совершена, то стороны вправе оспорить результат оценки при рассмотрении конкретного спора, где заключение независимого оценщика будет являться одним из доказательств.
При этом проведение судебной экспертизы является одним из предусмотренных процессуальным законом способов оспаривания выводов независимого оценщика.
Поскольку у сторон возникли разногласия в связи с результатами представленного Департаментом отчета, судом первой инстанции обоснованно назначена судебная экспертиза (статьи 82 - 87 АПК РФ).
Оснований полагать, что выводы проведенной по делу экспертизы являются недостоверными, либо, что экспертиза проведена с нарушением норм действующего законодательства, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Ходатайства о проведении повторной экспертизы либо об уточнении вопросов, поставленных перед экспертом, ответчик не заявлял (часть 2 статьи 9 АПК РФ).
Соответствующих доводов, направленных по существу сделанных судебным экспертом выводов, апелляционная жалоба не содержит.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что указанное процессуальное действие (проведение судебной экспертизы) обусловлено наличием разногласий сторон по вопросу, требующему специальных знаний (определение рыночной стоимости объекта недвижимости), не соответствие представленного Департаментом отчета об оценке требованиям Стандарта, и направлено на разрешение таких разногласий с целью установления обстоятельства, имеющего значение для дела (рыночной стоимости спорного объекта).
Экспертное заключение N 147/СТ/С-17 является доказательством, не имеющим заранее установленной силы (пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе"), оно исследовано судом по правилам статьи 71 АПК РФ, нарушений каких-либо принципов и методов проведения подобного исследования экспертами, влияющих или могущих повлиять на стоимость имущества, не допущено, и судами не установлено.
Приняв экспертное заключение N 147/СТ/С-17 в качестве надлежащего доказательства, учитывая отсутствие доказательств, опровергающих приведенные экспертом выводы, суд первой инстанции правомерно разрешил спор с учетом выводов, содержащихся в указанном экспертном заключении, удовлетворив требования истца в данной части.
Доводы Департамента о том, что не имелось оснований усомниться в достоверности отчета ООО "Бизнес-Новация", отклоняются с учетом изложенного выше.
Вопрос относительно включения НДС в величину рыночной стоимости в настоящем случае спорным не является, судом первой инстанции учтена величина рыночной стоимости без учета НДС.
Что касается стоимости неотделимых улучшений, произведенных предпринимателем в период действия договора аренды путем проведения капитального ремонта, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Согласно части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона N 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.
Судом первой инстанции установлено и Департаментом не оспаривается, что капитальный ремонт спорного помещения произведен предпринимателем с согласия Департамента на указанную в договоре аренды от 01.09.2007 сумму.
С учетом изложенного суд первой, применив часть 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ и уменьшив выкупную цену выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, обоснованно исходил из императивного характера данной нормы.
Возражая относительно обоснованности требований истца в данной части, Департамент не представил каких-либо доказательств того, что капитальный ремонт, произведенный ответчиком, не привел к возникновению неотделимых улучшений объекта либо привел к возникновению таковых на иную сумму (статья 65, часть 2 статьи 9 АПК РФ).
При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что с учетом того, что с момента проведения капитального ремонта прошло около 10 лет, предприниматель ссылается на утрату документации на капитальный ремонт, а Департамент таких документов не представил.
Относительно момента перехода риска случайной гибели имущества (пункт 6.2 спорного договора) суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.
Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ) (пункт 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
При этом в данной части суд апелляционной инстанции не усматривается нарушения прав Департамента, поскольку до момента передачи объекта по договору купли-продажи вопрос о распределении риска случайной гибели объекта решается в рамках отношений по аренде.
О проверке законности и обоснованности решения в части иных спорных условий ответчик не заявил, самостоятельных возражений апелляционная жалоба не содержит. В связи с данными обстоятельствами у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для переоценки выводов суда первой инстанции в соответствующей части (пункт 5 статьи 268 АПК РФ, пункт 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции").
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда. Нормы материального и процессуального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Вопрос о распределении судебных расходов судом апелляционной инстанции не рассматривается, так как Департамент не платил государственную пошлину при подаче апелляционной жалобы, в силу его освобождения от ее уплаты на основании пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
При изготовлении машинописного текста резолютивной части постановления и постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2017 во вводной части при указании лица, которое вело протокол судебного заседания, допущена опечатка.
В соответствии с частью 2 статьи 271 АПК РФ в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции должно быть указано, в том числе лицо, которое вело протокол судебного заседания.
Как следует из протокола судебного заседания по данному делу от 05.10.2017, а также аудиозаписи судебного заседания, протокол вел секретарь судебного заседания Матвеева Ю.И., в то время как при указании лица, которое вело протокол в резолютивной части постановления во вводной его части указано, что протокол судебного заседания вела секретарь судебного заседания Кукаркина О.В.
В соответствии со статьей 179 АПК РФ арбитражный суд, принявший решение, по заявлению лица, участвующего в деле, судебного пристава-исполнителя, других исполняющих решение суда органа или по своей инициативе вправе исправить допущенные в решении описки, опечатки и арифметические ошибки без изменения его содержания.
Учитывая, что исправление допущенной опечатки не влечет изменения содержания принятого по делу судебного акта, руководствуясь статьями 179, 184, 185, 266 АПК РФ, Восьмой арбитражный апелляционный суд исправляет опечатку, допущенную во вводной части резолютивной части постановления от 05.10.2017 по настоящему делу: читать в указанной части "при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Матвеевой Ю.И".
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Омской области от 03.07.2017 по делу N А46-1526/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.10.2017 N 08АП-10964/2017 ПО ДЕЛУ N А46-1526/2017
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 октября 2017 г. N 08АП-10964/2017
Дело N А46-1526/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 05 октября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 09 октября 2017 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Грязниковой А.С.
судей Рожкова Д.Г., Солодкевич Ю.М.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Матвеевой Ю.И., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-10964/2017) Департамента имущественных отношений администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 03.07.2017 по делу N А46-1526/2017 (судья Савинов А.В.), принятое по иску индивидуального предпринимателя Гнатко Владимира Валентиновича (ИНН 550500693831, ОГРН 305550506300011) к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) о внесении изменений в договор,
при участии в судебном заседании представителей:
от индивидуального предпринимателя Гнатко Владимира Валентиновича - Затула В.С. (паспорт, нотариально удостоверенная доверенность N 1-308 от 02.03.2017 сроком действия пять лет),
от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Унжаковой И.С. (паспорт, доверенность N 12725 от 03.08.2017 сроком действия один год),
установил:
индивидуальный предприниматель Гнатко Владимир Валентинович (далее по тексту - предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее по тексту - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения N 1П с кадастровым номером 55:36:040114:8187, площадью 81,5 кв. м, расположенного по адресу: город Омск, ул. Челюскинцев, д. 83Б. в части отдельных пунктов.
Решением Арбитражного суда Омской области от 03.07.2017 по делу N А46-1526/2017 иск удовлетворен частично: урегулированы разногласия при заключении договора купли-продажи нежилого помещения N 1П с кадастровым номером 55:36:040114:8187, площадью 81,5 кв. м, расположенного по адресу: город Омск, ул. Челюскинцев, д. 83Б, между департаментом имущественных отношений Администрации города Омска и индивидуальным предпринимателем Гнатко Владимиром Валентиновичем в части пунктов 1.2, 2.8, 4.1, 6.2, абз.3 п. 6.3, которые утверждены в следующей редакции:
- "п. 2.8. Продавец вправе проверять по документам и фактическое наличие, состояние и условия содержания заложенного имущества, требовать от Покупателя принятия мер, необходимых для сохранения заложенного имущества, а также досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, если по обязательствам, не зависящим от Продавца, заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось.";
- "п. 4.1. Рыночная стоимость приобретаемого "Объекта" составляет 2 076 271 руб. 19 коп. без учета НДС. С учетом произведенных Покупателем по согласованию с Продавцом неотделимых улучшений (капитального ремонта) при исполнении договора аренды нежилого помещения от 01.09.2007 N 34941/3, цена "Объекта" подлежащая уплате по настоящему договору составляет 1 542 198 руб. 19 коп. без учета НДС";
- "п. 6.2. Риск случайной гибели или случайной порчи приобретаемого "Объекта" переходит к Покупателю с момента передачи "Объекта" Продавцом.".
В остальных требованиях отказано.
Департамент, не согласившись с решением суда, обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование жалобы ответчик указывает на то, что заключение по результатам судебной экспертиз не содержит сведений о недостоверности представленного Департаментом отчета, который не содержит сведений об определении рыночной стоимости объекта с учетом НДС; стоимость капитального ремонта необоснованно включена в рыночную стоимость объекта, заявитель не представил доказательства, подтверждающие факт того, что улучшения являются неотделимыми; необоснованно определен момент перехода риска случайной гибели объекта.
От предпринимателя поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец выражает несогласие с доводами, изложенными в апелляционной жалобе, а также пояснения по делу, которые приобщены в соответствии со статьей 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ).
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель заявителя поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
Представитель предпринимателя поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, заслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 159-ФЗ) и Распоряжения Администрации г. Омска от 15.12.2015 N 461-р, обратился к ответчику по вопросу заключения договора купли-продажи на выкуп нежилого помещения N 1П с кадастровым номером 55:36:040114:8187, площадью 81,5 кв. м, расположенного по адресу: город Омск, ул. Челюскинцев, д. 83Б (далее по тексту - договор).
При согласовании условий сделки между истцом и ответчиком возникли разногласия относительно пунктов 1.2, 2.8, 4.1, 6.2, абз.3 пункта 6.3 договора.
Вышеуказанные обстоятельства стали причиной обращения истца с настоящим иском в суд.
При рассмотрении спора в суде первой инстанции для решения вопроса об установлении выкупной цены объекта была назначена судебная экспертиза. На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос: какова рыночная стоимость на 17.11.2016 объекта недвижимости: нежилого помещения, общей площадью 81,5 кв. м, литера В2, 1П, номера на поэтажном плане 14, 17-23, с кадастровым номером 55:36:040114:8187, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Челюскинцев, д. 83 Б? При ответе указать стоимость с НДС и без НДС. Проведение экспертизы поручено эксперту автономной некоммерческой организации центр развития экспертиз "Лаборатория Экспертных Исследований" Нестеренко Валерии Вадимовне.
27.04.2017 в материалы дела было представлено заключение эксперта N 147/СТ/С-17. Экспертом в заключении сделан следующий вывод о том, что на 17.11.2016 рыночная стоимость объекта недвижимости: нежилого помещения, общей площадью 81,5 кв. м, литера В2, 1П, номера на поэтажном плане 14, 17-23, с кадастровым номером 55:36:040114:8187, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Челюскинцев, д. 83 Б, с НДС округленно составляет 2 450 000 руб., без НДС - 2 076 271 руб. 19 коп.
С учетом указанного заключения и согласованной сторонами в договоре аренды нежилого помещения от 01.09.2007 N 34941/3 (пункт 2.2.15) стоимости произведенного предпринимателем капитального ремонта (719 524 руб.) в пределах уточненных истцом требований с учетом площади объекта суд первой инстанции определил цену объекта - 1 542 198 руб. 19 коп. без учета НДС (2 076 271 руб. 19 коп. - 534 073 руб.).
Поддерживая выводы суда первой инстанции, удовлетворившего исковые требования в данной части, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент их заключения.
В соответствии со статьей 446 ГК РФ условия договора в случае спора определяются в соответствии с решением суда.
Статьей 3 Закона N 159-ФЗ, предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.
Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.
По правилам статей 6, 8, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее по тексту - Закон N 135-ФЗ) оценка принадлежащего муниципальному образованию недвижимого имущества в целях его приватизации является обязательной, и результаты оценки объекта могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Из анализа положений Закона N 159-ФЗ и информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" следует, что установленная в акте органа местного самоуправления выкупная цена недвижимого имущества должна быть признана судом достоверной либо недостоверной.
На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.
В соответствии со статьями 67, 68, 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Статьей 11 Закона N 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, включающие, что отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение; отчет должен содержать сведения о целях и задачах проведения оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, являющихся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
В связи с возникшими между сторонами разногласиями относительно рыночной стоимости выкупаемого имущества судом первой инстанции процессуально обоснованно назначена по делу судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту автономной некоммерческой организации центр развития экспертиз "Лаборатория Экспертных Исследований" Нестеренко В.В.
Требования к порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности установлены в Федеральных стандартах оценки "Общие понятия, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) и "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 254, 255 и 256 (далее - ФСО N 1-3).
Согласно поступившему в суд экспертному заключению от N 147/СТ/С-17 на 17.11.2016 рыночная стоимость объекта недвижимости: нежилого помещения, общей площадью 81,5 кв. м, литера В2, 1П, номера на поэтажном плане 14, 17-23, с кадастровым номером 55:36:040114:8187, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Челюскинцев, д. 83 Б, с НДС округленно составляет 2 450 000 руб., без НДС - 2 076 271 руб. 19 коп.
Проанализировав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ указанное заключение в совокупности с другими доказательствами по делу, а также на предмет его соответствия требованиям статей 83, 86 АПК РФ, Закона N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки, обязательных для применения субъектами оценочной деятельности, суд апелляционной инстанции признали его надлежащим доказательством, а определенную им рыночную стоимость - достоверной.
Доводы Департамента о том, что в экспертном заключении не указано не недостоверность представленного Департаментом отчета, судом апелляционной инстанции отклоняются.
Так, из содержания статьи 13 Закона N 135-ФЗ следует, что возникновение спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, может быть обусловлено, в том числе, наличием иного отчета об оценке этого же объекта. В этом случае суд обязывает совершить действия, например, связанные с заключением договора по цене, определенной в ходе рассмотрения спора судом, в том числе по результатам проведенной судебной экспертизы, определившей не только саму цену, но и недостоверность какого-либо из представленных сторонами отчетов (Определение Верховного Суда РФ от 28.12.2015 N 310-ЭС15-11302 по делу N А09-6803/2014).
Таким образом, законодательство предусматривает обязательность совершения сделки по цене, равной оценке, определенной в отчете независимого оценщика, и если сделка уже совершена, то стороны вправе оспорить результат оценки при рассмотрении конкретного спора, где заключение независимого оценщика будет являться одним из доказательств.
При этом проведение судебной экспертизы является одним из предусмотренных процессуальным законом способов оспаривания выводов независимого оценщика.
Поскольку у сторон возникли разногласия в связи с результатами представленного Департаментом отчета, судом первой инстанции обоснованно назначена судебная экспертиза (статьи 82 - 87 АПК РФ).
Оснований полагать, что выводы проведенной по делу экспертизы являются недостоверными, либо, что экспертиза проведена с нарушением норм действующего законодательства, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Ходатайства о проведении повторной экспертизы либо об уточнении вопросов, поставленных перед экспертом, ответчик не заявлял (часть 2 статьи 9 АПК РФ).
Соответствующих доводов, направленных по существу сделанных судебным экспертом выводов, апелляционная жалоба не содержит.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что указанное процессуальное действие (проведение судебной экспертизы) обусловлено наличием разногласий сторон по вопросу, требующему специальных знаний (определение рыночной стоимости объекта недвижимости), не соответствие представленного Департаментом отчета об оценке требованиям Стандарта, и направлено на разрешение таких разногласий с целью установления обстоятельства, имеющего значение для дела (рыночной стоимости спорного объекта).
Экспертное заключение N 147/СТ/С-17 является доказательством, не имеющим заранее установленной силы (пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе"), оно исследовано судом по правилам статьи 71 АПК РФ, нарушений каких-либо принципов и методов проведения подобного исследования экспертами, влияющих или могущих повлиять на стоимость имущества, не допущено, и судами не установлено.
Приняв экспертное заключение N 147/СТ/С-17 в качестве надлежащего доказательства, учитывая отсутствие доказательств, опровергающих приведенные экспертом выводы, суд первой инстанции правомерно разрешил спор с учетом выводов, содержащихся в указанном экспертном заключении, удовлетворив требования истца в данной части.
Доводы Департамента о том, что не имелось оснований усомниться в достоверности отчета ООО "Бизнес-Новация", отклоняются с учетом изложенного выше.
Вопрос относительно включения НДС в величину рыночной стоимости в настоящем случае спорным не является, судом первой инстанции учтена величина рыночной стоимости без учета НДС.
Что касается стоимости неотделимых улучшений, произведенных предпринимателем в период действия договора аренды путем проведения капитального ремонта, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Согласно части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона N 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.
Судом первой инстанции установлено и Департаментом не оспаривается, что капитальный ремонт спорного помещения произведен предпринимателем с согласия Департамента на указанную в договоре аренды от 01.09.2007 сумму.
С учетом изложенного суд первой, применив часть 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ и уменьшив выкупную цену выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, обоснованно исходил из императивного характера данной нормы.
Возражая относительно обоснованности требований истца в данной части, Департамент не представил каких-либо доказательств того, что капитальный ремонт, произведенный ответчиком, не привел к возникновению неотделимых улучшений объекта либо привел к возникновению таковых на иную сумму (статья 65, часть 2 статьи 9 АПК РФ).
При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что с учетом того, что с момента проведения капитального ремонта прошло около 10 лет, предприниматель ссылается на утрату документации на капитальный ремонт, а Департамент таких документов не представил.
Относительно момента перехода риска случайной гибели имущества (пункт 6.2 спорного договора) суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.
Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ) (пункт 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
При этом в данной части суд апелляционной инстанции не усматривается нарушения прав Департамента, поскольку до момента передачи объекта по договору купли-продажи вопрос о распределении риска случайной гибели объекта решается в рамках отношений по аренде.
О проверке законности и обоснованности решения в части иных спорных условий ответчик не заявил, самостоятельных возражений апелляционная жалоба не содержит. В связи с данными обстоятельствами у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для переоценки выводов суда первой инстанции в соответствующей части (пункт 5 статьи 268 АПК РФ, пункт 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции").
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда. Нормы материального и процессуального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Вопрос о распределении судебных расходов судом апелляционной инстанции не рассматривается, так как Департамент не платил государственную пошлину при подаче апелляционной жалобы, в силу его освобождения от ее уплаты на основании пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
При изготовлении машинописного текста резолютивной части постановления и постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2017 во вводной части при указании лица, которое вело протокол судебного заседания, допущена опечатка.
В соответствии с частью 2 статьи 271 АПК РФ в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции должно быть указано, в том числе лицо, которое вело протокол судебного заседания.
Как следует из протокола судебного заседания по данному делу от 05.10.2017, а также аудиозаписи судебного заседания, протокол вел секретарь судебного заседания Матвеева Ю.И., в то время как при указании лица, которое вело протокол в резолютивной части постановления во вводной его части указано, что протокол судебного заседания вела секретарь судебного заседания Кукаркина О.В.
В соответствии со статьей 179 АПК РФ арбитражный суд, принявший решение, по заявлению лица, участвующего в деле, судебного пристава-исполнителя, других исполняющих решение суда органа или по своей инициативе вправе исправить допущенные в решении описки, опечатки и арифметические ошибки без изменения его содержания.
Учитывая, что исправление допущенной опечатки не влечет изменения содержания принятого по делу судебного акта, руководствуясь статьями 179, 184, 185, 266 АПК РФ, Восьмой арбитражный апелляционный суд исправляет опечатку, допущенную во вводной части резолютивной части постановления от 05.10.2017 по настоящему делу: читать в указанной части "при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Матвеевой Ю.И".
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Омской области от 03.07.2017 по делу N А46-1526/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.С.ГРЯЗНИКОВА
А.С.ГРЯЗНИКОВА
Судьи
Д.Г.РОЖКОВ
Ю.М.СОЛОДКЕВИЧ
Д.Г.РОЖКОВ
Ю.М.СОЛОДКЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)