Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Муниципалитет указал на неисполнение обществом обязательств по внесению арендных платежей.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 02 июня 2017 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Зиновьевой Т.А.,
судей Сириной В.В.,
Шуйской С.И.,
при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании кассационную общества с ограниченной ответственностью "Сибирьоптторг" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 15.12.2016 (Зубакина О.В.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2017 (судьи Сидоренко О.А., Шиндлер Н.А., Лотов А.Н.,) по делу N А75-6670/2016 по исковому заявлению администрации города Нижневартовска (628602, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Нижневартовск, улица Таежная, дом 24, ОГРН 1028600965942, ИНН 8603032896) к обществу с ограниченной ответственностью "Сибирьоптторг" (628602, Ханты-Мансийский Автономный округ - Югра, город Нижневартовск, улица 60 лет Октября, дом 54 квартира 108, ОГРН 1028600956394, ИНН 8603088257) о взыскании задолженности и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Сибирьоптторг" к администрации города Нижневартовска о взыскании задолженности.
В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Сибирьоптторг" - Григорьев А.Н., по доверенности от 01.01.2016
Суд
установил:
администрация города Нижневартовска (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Сибирьоптторг" (далее - ООО "Сибирьоптторг", общество) о взыскании 317 676,53 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2014 по 31.03.2016 и договорной неустойки в размере 23 658,84 руб. за период с 10.12.2014 по 05.05.2016 за нарушение срока внесения арендной платы.
Определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 05.09.2016 судом принят встречный иск ООО "Сибирьоптторг" к администрации о взыскании 134 759 руб. неосновательного обогащения и 36 892 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
До рассмотрения дела по существу общество уточнило встречные исковые требования, ходатайствовало о взыскании с администрации:
1) 92 298,95 руб. неосновательного обогащения в связи с использованием меньшей площади земельного участка, чем указывает администрация;
2) 34 379,92 руб. неосновательного обогащения в связи с неприменением администрацией к расчету арендной платы понижающего коэффициента 0,8 для субъектов малого и среднего предпринимательства;
3) 18 427,31 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 15.12.2016, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2017, первоначальные исковые требования удовлетворены частично. Встречные исковые требования также удовлетворены частично. В результате произведенного зачета требований с ООО "Сибирьоптторг" в пользу администрации города Нижневартовска взысканы денежные средства в размере 14 929,53 руб.
В кассационной жалобе общество просит отменить обжалуемые судебные акты, принять по делу новый судебный акт, которым отказать администрации в удовлетворении иска в полном объеме, а требования общества к администрации полностью удовлетворить.
По мнению подателя жалобы, плата за земельный участок с 01.01.2015 должна производиться из расчета фактической площади - 10 кв. м, занимаемой объектом недвижимости (операторной), поскольку данный объект недвижимости не эксплуатируется, деятельность на земельном участке не ведется.
Также общество указало на незаконность одновременного изменения администрацией предмета и основания иска.
В судебном заседании представитель подателя жалобы настаивал на удовлетворении кассационных требований по основаниям, указанным в жалобе.
Также по ходатайству представителя в судебном заседании к материалам дела приобщено платежное поручение, подтверждающее факт оплаты государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы.
Выслушав пояснения представителя, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 03.11.2003 N 564-АЗ (далее - договор), согласно которому арендатору передан во временное возмездное владение и пользование земельный участок общей площадью 0,2204 га, в том числе 0,1046 га за красной линией из категории земель поселений, расположенный по адресу: город Нижневартовск, западный промышленный узел города, панель N 14, улица Интернациональная, дом 3 П, в целях использования под существующее нежилое здание операторной.
Здание операторной общей площадью 10 кв. м принадлежит обществу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.03.2003.
Срок действия договора установлен с 03.11.2003 по 01.11.2014 (пункт 1.2 договора).
Размер, сроки и порядок внесения арендной платы определен разделом 2 договора.
Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением методики расчета арендных платежей, индексации в связи с применением коэффициента инфляции на основании решений органов государственной власти и органов местного самоуправления, но не чаще 1 раза в год.
Факт передачи земельного участка арендатор не оспаривает.
По окончании срока аренды арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжал пользоваться земельным участком, в связи с чем договор аренды считает считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Пунктом 5.6. договора стороны предусмотрели право каждой стороны отказаться от исполнения договора, предупредив другую сторону за 1 месяц.
Арендодатель в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ письмом от 24.09.2014 N 2784/3601 отказался от исполнения договора, предупредив арендатора о необходимости освобождения земельного участка по окончании 1 месяца.
Письмо арендодателя об отказе от договора получено арендатором 01.10.2014, соответственно последним днем срока аренды по договору является 01.11.2014, договор считается прекращенным с 02.11.2014.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязательств по оплате, возникших из договора аренды земельного участка, администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением.
Общество обратилось со встречными исковыми требованиями, ссылаясь на неосновательное обогащение в связи с использованием меньшей площади земельного участка, чем указывает администрация.
Частично удовлетворив первоначальный иск и встречные исковые требования, суды приняли законное и обоснованное решение.
Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно пункту 2 статьи 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) пользование землей в Российской Федерации является платным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
На основании статьи 65 ЗК РФ и пункта 1 статьи 424 ГК РФ арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.
Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 02.12.2011 N 457-п "Об арендной плате за земельные участки земель населенных пунктов" установлен порядок определения размера арендной платы за земельные участки земель населенных пунктов, находящиеся в собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, и земельные участки земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов (далее - Порядок).
Согласно пункту 4 раздела II Порядка размер арендной платы за использование земельного участка устанавливается в договоре аренды земельного участка и, если федеральными законами или настоящим Порядком не предусмотрено иное.
В случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Суды, руководствуясь приведенными нормами права, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, обстоятельства дела, принимая также во внимание обстоятельства, установленные вступившими в силу судебными актами по делам NN А75-15159/2015, А75-10301/2014, имеющим преюдициальную силу для настоящего спора, пришли к правильному выводу о необходимости перерасчета размера исковых требований исходя из площади участка 1429 кв. м, коэффициента для субъектов малого и среднего предпринимательства, а также необходимости учитывать при расчете неустойки размер арендной платы и установленные договором сроки ее внесения; правомерно удовлетворили требования первоначального истца в части задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 31.03.2016 в размере 156 665,11 руб.; неустойки, начисленной на арендную плату за 4 квартал 2014 года, за 1, 2, 3, 4 квартал 2015 года, 1 квартал 2016 года, - в размере 2 838,65 руб., последующие периоды поквартально.
Также суды, установив, что арендатор вносил арендную плату без учета понижающего коэффициента, и что после 09.12.2014 общество арендную плату не вносило, на законных основаниях удовлетворили встречные исковые требования в размере 126 336,42 руб. основного долга и 18 237,81 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Таким образом, с учетом частичного удовлетворения первоначального иска на сумму 159 503,76 руб. и встречного иска на сумму 144 574,23 руб., судебными инстанциями произведен зачет требований, в результате которого с общества в пользу администрации на основании части 5 статьи 170 АПК РФ правомерно взыскано 14 929,53 руб.
Судами при вынесении обжалуемых судебных актов учтены разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенные в пункте 38 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которым прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Поскольку в данном случае общество продолжало пользоваться земельным участком после прекращения договора, таким образом не исполнив предусмотренное статьей 622 ГК РФ требование о своевременном возврате земельного участка, с него за все время просрочки подлежит взысканию арендная плата, установленная договором.
Доводы заявителя кассационной жалобы об использовании им земельного участка меньшего размера судом правомерно отклонены как необоснованные по следующим основаниям.
В силу пункта 2 статьи 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 данного Кодекса, согласно которой предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Следовательно, площадь земельного участка, необходимого для использования здания, принадлежащего обществу, не может определяться по периметру площади данного здания, поскольку она определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, установили, что доказательств, опровергающих законность формирования земельного участка и подтверждающих меньший размер площади участка, необходимого для эксплуатации здания, обществом не представлено, пришли к правильному выводу о том, что размер подлежащей взысканию платы за пользование земельным участком подлежит исчислению исходя из площади, равной 1429 кв. м.
Тот факт, что здание операторной обществом не эксплуатируется, не имеет правового значения для разрешения настоящего спора, поскольку, исходя из одного из основных принципов земельного законодательства - платности землепользования, внесение платежей за землю обусловлено самим фактом размещения на земельном участке объекта недвижимости, а не обстоятельствами использования здания по целевому назначению.
При этом суд кассационной инстанции учитывает, что общество как на протяжении всего периода рассмотрения спора, так и до возникновения такового, настаивало на обязательности заключения с ним договора аренды земельного участка именно указанной площади, подтвердив тем самым необходимость его использования для эксплуатации здания операторной.
Ввиду изложенного, довод кассационной жалобы о необходимости с 01.01.2015 рассчитывать размер арендной платы исходя из фактической площади - 10 кв. м, судом кассационной инстанции отклоняется.
В соответствии с частью 1 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.
Под изменением основания иска понимается замена фактов, указанных истцом первоначально в обоснование своего требования, новыми фактами либо приведение дополнительных фактов; возможно также исключение некоторых фактов из числа ранее указанных. Под изменением предмета иска подразумевается замена одного требования, указанного истцом, на другое, основанием которого являются первоначально указанные факты.
При изменении предмета или основания иска иск не должен меняться, он должен преследовать один и тот же интерес, тождество иска должно сохраниться, поэтому закон не допускает одновременного изменения истцом и предмета, и основания иска, так как в этом случае был бы предъявлен новый иск.
Как следует из материалов дела, в рассматриваемом случае предметом первоначально заявленного иска явилось требование о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Уточнив исковые требования, администрация просила взыскать с общества задолженность по арендной плате и договорную неустойку за нарушение срока внесения арендной платы.
Вместе с тем, при уточнении иска в части понуждения к исполнению обязательств по договору, начиная с момента одностороннего прекращения исполнения обязательств, основание иска не изменилось. Данное требование не является новым требованием, а лишь указывает на способ восстановления нарушенного права.
Ввиду изложенного, суд кассационной инстанции отклоняет довод подателя жалобы об одновременном изменении администрацией предмета и основания иска.
Таким образом, доводы кассационной жалобы не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 15.12.2016 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2017 по делу N А75-6670/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 02.06.2017 N Ф04-1506/2017 ПО ДЕЛУ N А75-6670/2016
Требование: О взыскании долга и неустойки по договору аренды земельного участка.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Муниципалитет указал на неисполнение обществом обязательств по внесению арендных платежей.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 июня 2017 г. по делу N А75-6670/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 02 июня 2017 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Зиновьевой Т.А.,
судей Сириной В.В.,
Шуйской С.И.,
при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании кассационную общества с ограниченной ответственностью "Сибирьоптторг" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 15.12.2016 (Зубакина О.В.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2017 (судьи Сидоренко О.А., Шиндлер Н.А., Лотов А.Н.,) по делу N А75-6670/2016 по исковому заявлению администрации города Нижневартовска (628602, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Нижневартовск, улица Таежная, дом 24, ОГРН 1028600965942, ИНН 8603032896) к обществу с ограниченной ответственностью "Сибирьоптторг" (628602, Ханты-Мансийский Автономный округ - Югра, город Нижневартовск, улица 60 лет Октября, дом 54 квартира 108, ОГРН 1028600956394, ИНН 8603088257) о взыскании задолженности и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Сибирьоптторг" к администрации города Нижневартовска о взыскании задолженности.
В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Сибирьоптторг" - Григорьев А.Н., по доверенности от 01.01.2016
Суд
установил:
администрация города Нижневартовска (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Сибирьоптторг" (далее - ООО "Сибирьоптторг", общество) о взыскании 317 676,53 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2014 по 31.03.2016 и договорной неустойки в размере 23 658,84 руб. за период с 10.12.2014 по 05.05.2016 за нарушение срока внесения арендной платы.
Определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 05.09.2016 судом принят встречный иск ООО "Сибирьоптторг" к администрации о взыскании 134 759 руб. неосновательного обогащения и 36 892 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
До рассмотрения дела по существу общество уточнило встречные исковые требования, ходатайствовало о взыскании с администрации:
1) 92 298,95 руб. неосновательного обогащения в связи с использованием меньшей площади земельного участка, чем указывает администрация;
2) 34 379,92 руб. неосновательного обогащения в связи с неприменением администрацией к расчету арендной платы понижающего коэффициента 0,8 для субъектов малого и среднего предпринимательства;
3) 18 427,31 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 15.12.2016, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2017, первоначальные исковые требования удовлетворены частично. Встречные исковые требования также удовлетворены частично. В результате произведенного зачета требований с ООО "Сибирьоптторг" в пользу администрации города Нижневартовска взысканы денежные средства в размере 14 929,53 руб.
В кассационной жалобе общество просит отменить обжалуемые судебные акты, принять по делу новый судебный акт, которым отказать администрации в удовлетворении иска в полном объеме, а требования общества к администрации полностью удовлетворить.
По мнению подателя жалобы, плата за земельный участок с 01.01.2015 должна производиться из расчета фактической площади - 10 кв. м, занимаемой объектом недвижимости (операторной), поскольку данный объект недвижимости не эксплуатируется, деятельность на земельном участке не ведется.
Также общество указало на незаконность одновременного изменения администрацией предмета и основания иска.
В судебном заседании представитель подателя жалобы настаивал на удовлетворении кассационных требований по основаниям, указанным в жалобе.
Также по ходатайству представителя в судебном заседании к материалам дела приобщено платежное поручение, подтверждающее факт оплаты государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы.
Выслушав пояснения представителя, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 03.11.2003 N 564-АЗ (далее - договор), согласно которому арендатору передан во временное возмездное владение и пользование земельный участок общей площадью 0,2204 га, в том числе 0,1046 га за красной линией из категории земель поселений, расположенный по адресу: город Нижневартовск, западный промышленный узел города, панель N 14, улица Интернациональная, дом 3 П, в целях использования под существующее нежилое здание операторной.
Здание операторной общей площадью 10 кв. м принадлежит обществу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.03.2003.
Срок действия договора установлен с 03.11.2003 по 01.11.2014 (пункт 1.2 договора).
Размер, сроки и порядок внесения арендной платы определен разделом 2 договора.
Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением методики расчета арендных платежей, индексации в связи с применением коэффициента инфляции на основании решений органов государственной власти и органов местного самоуправления, но не чаще 1 раза в год.
Факт передачи земельного участка арендатор не оспаривает.
По окончании срока аренды арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжал пользоваться земельным участком, в связи с чем договор аренды считает считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Пунктом 5.6. договора стороны предусмотрели право каждой стороны отказаться от исполнения договора, предупредив другую сторону за 1 месяц.
Арендодатель в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ письмом от 24.09.2014 N 2784/3601 отказался от исполнения договора, предупредив арендатора о необходимости освобождения земельного участка по окончании 1 месяца.
Письмо арендодателя об отказе от договора получено арендатором 01.10.2014, соответственно последним днем срока аренды по договору является 01.11.2014, договор считается прекращенным с 02.11.2014.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязательств по оплате, возникших из договора аренды земельного участка, администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением.
Общество обратилось со встречными исковыми требованиями, ссылаясь на неосновательное обогащение в связи с использованием меньшей площади земельного участка, чем указывает администрация.
Частично удовлетворив первоначальный иск и встречные исковые требования, суды приняли законное и обоснованное решение.
Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно пункту 2 статьи 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) пользование землей в Российской Федерации является платным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
На основании статьи 65 ЗК РФ и пункта 1 статьи 424 ГК РФ арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.
Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 02.12.2011 N 457-п "Об арендной плате за земельные участки земель населенных пунктов" установлен порядок определения размера арендной платы за земельные участки земель населенных пунктов, находящиеся в собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, и земельные участки земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов (далее - Порядок).
Согласно пункту 4 раздела II Порядка размер арендной платы за использование земельного участка устанавливается в договоре аренды земельного участка и, если федеральными законами или настоящим Порядком не предусмотрено иное.
В случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Суды, руководствуясь приведенными нормами права, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, обстоятельства дела, принимая также во внимание обстоятельства, установленные вступившими в силу судебными актами по делам NN А75-15159/2015, А75-10301/2014, имеющим преюдициальную силу для настоящего спора, пришли к правильному выводу о необходимости перерасчета размера исковых требований исходя из площади участка 1429 кв. м, коэффициента для субъектов малого и среднего предпринимательства, а также необходимости учитывать при расчете неустойки размер арендной платы и установленные договором сроки ее внесения; правомерно удовлетворили требования первоначального истца в части задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 31.03.2016 в размере 156 665,11 руб.; неустойки, начисленной на арендную плату за 4 квартал 2014 года, за 1, 2, 3, 4 квартал 2015 года, 1 квартал 2016 года, - в размере 2 838,65 руб., последующие периоды поквартально.
Также суды, установив, что арендатор вносил арендную плату без учета понижающего коэффициента, и что после 09.12.2014 общество арендную плату не вносило, на законных основаниях удовлетворили встречные исковые требования в размере 126 336,42 руб. основного долга и 18 237,81 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Таким образом, с учетом частичного удовлетворения первоначального иска на сумму 159 503,76 руб. и встречного иска на сумму 144 574,23 руб., судебными инстанциями произведен зачет требований, в результате которого с общества в пользу администрации на основании части 5 статьи 170 АПК РФ правомерно взыскано 14 929,53 руб.
Судами при вынесении обжалуемых судебных актов учтены разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенные в пункте 38 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которым прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Поскольку в данном случае общество продолжало пользоваться земельным участком после прекращения договора, таким образом не исполнив предусмотренное статьей 622 ГК РФ требование о своевременном возврате земельного участка, с него за все время просрочки подлежит взысканию арендная плата, установленная договором.
Доводы заявителя кассационной жалобы об использовании им земельного участка меньшего размера судом правомерно отклонены как необоснованные по следующим основаниям.
В силу пункта 2 статьи 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 данного Кодекса, согласно которой предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Следовательно, площадь земельного участка, необходимого для использования здания, принадлежащего обществу, не может определяться по периметру площади данного здания, поскольку она определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, установили, что доказательств, опровергающих законность формирования земельного участка и подтверждающих меньший размер площади участка, необходимого для эксплуатации здания, обществом не представлено, пришли к правильному выводу о том, что размер подлежащей взысканию платы за пользование земельным участком подлежит исчислению исходя из площади, равной 1429 кв. м.
Тот факт, что здание операторной обществом не эксплуатируется, не имеет правового значения для разрешения настоящего спора, поскольку, исходя из одного из основных принципов земельного законодательства - платности землепользования, внесение платежей за землю обусловлено самим фактом размещения на земельном участке объекта недвижимости, а не обстоятельствами использования здания по целевому назначению.
При этом суд кассационной инстанции учитывает, что общество как на протяжении всего периода рассмотрения спора, так и до возникновения такового, настаивало на обязательности заключения с ним договора аренды земельного участка именно указанной площади, подтвердив тем самым необходимость его использования для эксплуатации здания операторной.
Ввиду изложенного, довод кассационной жалобы о необходимости с 01.01.2015 рассчитывать размер арендной платы исходя из фактической площади - 10 кв. м, судом кассационной инстанции отклоняется.
В соответствии с частью 1 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.
Под изменением основания иска понимается замена фактов, указанных истцом первоначально в обоснование своего требования, новыми фактами либо приведение дополнительных фактов; возможно также исключение некоторых фактов из числа ранее указанных. Под изменением предмета иска подразумевается замена одного требования, указанного истцом, на другое, основанием которого являются первоначально указанные факты.
При изменении предмета или основания иска иск не должен меняться, он должен преследовать один и тот же интерес, тождество иска должно сохраниться, поэтому закон не допускает одновременного изменения истцом и предмета, и основания иска, так как в этом случае был бы предъявлен новый иск.
Как следует из материалов дела, в рассматриваемом случае предметом первоначально заявленного иска явилось требование о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Уточнив исковые требования, администрация просила взыскать с общества задолженность по арендной плате и договорную неустойку за нарушение срока внесения арендной платы.
Вместе с тем, при уточнении иска в части понуждения к исполнению обязательств по договору, начиная с момента одностороннего прекращения исполнения обязательств, основание иска не изменилось. Данное требование не является новым требованием, а лишь указывает на способ восстановления нарушенного права.
Ввиду изложенного, суд кассационной инстанции отклоняет довод подателя жалобы об одновременном изменении администрацией предмета и основания иска.
Таким образом, доводы кассационной жалобы не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 15.12.2016 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2017 по делу N А75-6670/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
Судьи
В.В.СИРИНА
С.И.ШУЙСКАЯ
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
Судьи
В.В.СИРИНА
С.И.ШУЙСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)