Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 14 июня 2016 года.
В полном объеме постановление изготовлено 21 июня 2016 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,
судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Лариной Ю.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 14 июня 2016 года в зале N 6 апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 13 апреля 2016 года, принятое по делу N А65-933/2016 судьей Гориновым А.С.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Грант Маркет" (ОГРН 1081690045975), г. Казань,
к муниципальному образованию город Казань в лице Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани (ИНН 1655065554, ОГРН 1051622218559), г. Казань,
при участии третьих лиц: муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (ИНН 1655065674, ОГРН 1061655000582), г. Казань, муниципального казенного учреждения "Финансовое управление Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань, Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы N 3 по Республике Татарстан, г. Казань,
о взыскании 716 091 руб. 94 коп. убытков,
в отсутствие лиц, участвующих в деле,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Грант Маркет" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к муниципальному образованию город Казань в лице Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани (далее - ответчик, Исполком) о взыскании 716 091 руб. 94 коп. убытков (с учетом уточнения требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
Определениями от 22.01.2016 и 02.03.2016 суд на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора: муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (далее - Комитет), муниципальное казенное учреждение "Финансовое управление Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", Межрайонную инспекцию Федеральной налоговой службы N 3 по Республике Татарстан.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13 апреля 2016 года исковые требования удовлетворены.
Комитет, не согласившись с принятым судебным актом, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. По мнению заявителя, судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применены нормы материального и процессуального права.
Комитет полагает, что в данном случае отсутствует совокупность условий для взыскания заявленных к возмещению убытков, поскольку причинно-следственной связи между незаконными действиями муниципального образования и затратами истца по уплате арендных платежей не имеется. До заключения договора купли-продажи основанием владения спорными помещениями являлся действующий договор аренды, в связи с чем Комитет полагает, что арендатор обязан был вносить арендную плату за пользование имуществом, поскольку не являлся собственником помещений.
В судебное заседание стороны и третьи лица не явились, о месте и времени судебного разбирательства в силу статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации извещены надлежащим образом, что позволяет суду в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в их отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены оспариваемого судебного акта по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что истец на основании договоров аренды объекта муниципального нежилого фонда N 8297-94 от 14.06.2013, N 8415/95 от 28.03.2014, заключенных с Комитетом, являлся арендатором нежилых помещений 1 этажа общей площадью 40,9 кв. м, назначение: нежилое, кадастровый номер 16:50:220208:114, пом. 1000; 1 этажа общей площадью 57,6 кв. м, назначение: нежилое, кадастровый номер 16:50:220208:113, пом. 1002, расположенных по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Копылова д. 1/2; подвала общей площадью 68,5 кв. м, назначение: нежилое, кадастровый номер 16:50:220208:862, пом. 1003, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Копылова д. 3/1, используемых под бытовое обслуживание населения, офис, склад, торговлю, общественное питание (далее - спорные помещения).
До заключения указанных договоров истец владел на праве аренды названными помещениями на основании договоров аренды, заключенных с открытым акционерным обществом "Миллениум Зилант-Сити".
31.10.2014 и 09.11.2014 истец обратился в Комитет с заявлениями о снятии с открытых аукционных торгов по продаже в собственность спорных помещений, о начале работ по оформлению указанных помещений в собственность, определении рыночной стоимости имущества, принятии соответствующих распорядительных документов и о направлении проекта договора купли-продажи указанных помещений в адрес ООО "Грант Маркет".
Письмом от 26.11.2014 Комитет сообщил истцу о снятии с аукционных торгов по продаже в собственность спорных помещений и об отказе ООО "Гранд Маркет" в передаче в собственность указанных помещений, указав, что пользование арендатором недвижимым имуществом было прекращено, соответственно прервался срок непрерывности и нарушено одновременное соблюдение условий, при которых арендатор пользуется преимущественным правом выкупа в соответствии с положениями Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 18.03.2015 по делу N А65-30870/2014 признан незаконным отказ Комитета в реализации преимущественного права ООО "Грант Маркет" на приобретение в собственность арендуемых нежилых помещений: 1-го этажа, пом. N 1000, общей площадью 40,9 кв. м, и пом. N 1002, общей площадью 57,6 кв. м, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Копылова, дом 1/2, подвала, пом. N 1003, общей площадью 68,5 кв. м, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Копылова, д. 3/1, выраженный в письме от 26.11.2014 N 21362/кзио-исх.
Суд обязал Комитет устранить допущенное нарушение прав и законных интересов ООО "Грант Маркет" путем совершения в месячный срок действий по реализации преимущественного права истца на приобретение в собственность указанных нежилых помещений.
Во исполнение решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 18.03.2015 по делу N А65-30870/2014 между истцом и Комитетом были заключены договоры купли-продажи спорных помещений N N 218, 219, 220 от 09.10.2015.
В связи с указанными обстоятельствами, на основании приказов Комитета, 11.11.2015 договоры аренды были расторгнуты, 12.11.2015 сторонами подписаны акты приема-передачи помещений, а 30.11.2015 зарегистрировано право собственности истца на спорные помещения в ЕГРП.
Истец, полагая, что в связи с заключением договоров купли-продажи спорных помещений позднее предусмотренного Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 срока и признанного в судебном порядке незаконного бездействия уполномоченного органа публично-правового образования, ему причинены убытки в виде уплаченных арендных платежей за период с 01.02.2015 до 11.11.2015 в сумме 716 091 руб. 94 коп., обратился с настоящим иском в суд.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
В соответствии со статьей 12 ГК РФ, возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав.
Убытки, причиненные физическому или юридическому лицу в результате неправомерных действий государственных органов либо должностных лиц этих органов, подлежат возмещению в соответствии со статьи 15, 16, 1064, 1069 ГК РФ.
В силу статьи 1069 ГК РФ вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению.
Согласно пункту 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
При рассмотрении споров о взыскании убытков подлежит доказыванию совокупность следующих обстоятельств: противоправность действий (бездействия) ответчика, наличие убытков на стороне потерпевшего, причинная связь между противоправным поведением ответчика и возникшими убытками, вина ответчика. Недоказанность одного из указанных обстоятельств является основанием для отказа в иске.
На основании части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Судом первой инстанций правомерно установлено, что противоправность действий органа местного самоуправления подтверждена вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 18.03.2015 по делу N А65-30870/2014, имеющим преюдициальное значение для данного спора (статья 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), которым решение Комитета об отказе истцу в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества признано незаконным как принятое с нарушением Закона N 159-ФЗ.
Причинная связь между действиями Комитета и причинением истцу убытков состоит в том, что в результате неправомерных действий Комитета истец был вынужден платить за аренду имущества. Факт внесения им платежей подтвержден материалами дела. Незаконный отказ Комитета в предоставлении истцу преимущественного права выкупа в сроки, установленные Законом N 159-ФЗ, повлек продолжение арендных отношений помимо его воли. В случае своевременного заключения договора купли-продажи недвижимого имущества у истца прекратилось бы обязательство по внесению арендной платы, вследствие чего отсутствовали бы и основания для уплаты арендных платежей.
Размер ущерба рассчитан истцом, исходя из размера арендной платы, ответчиком арифметически не оспорен, подтверждается платежными документами.
По общим правилам, поскольку иное не предусмотрено соглашением сторон, заключение договора купли-продажи прекращает на будущее время обязательство арендатора по внесению арендной платы, поскольку изменяется основание владения арендованным имуществом.
Данная правовая позиция сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2011 N 4408/2011.
Согласно пункту 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.
Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя. Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).
В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися. Соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.
Довод Комитета в апелляционной жалобе о том, что факт подписания договоров купли-продажи на предложенных им условиях свидетельствует о достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям договора, в том числе и условия о том, что арендные платежи оплачиваются до подписания акта приема-передачи, отклоняется судом апелляционной инстанции.
В пункте 6 указанного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 также разъяснено, что если выкуп имущества осуществляется в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, не допускается включение в договор продажи недвижимости условия о сохранении обязательств по внесению арендатором арендных платежей после его заключения.
Таким образом, в случае своевременного заключения договоров купли-продажи арендатор стал бы собственником арендуемых им помещений, и в период с 01.02.2015 по 11.11.2015 арендная плата в сумме 716091,94 руб. не подлежала оплате в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице.
При этом суд не усматривает злоупотребления правом со стороны истца, как на то указывает Комитет, поскольку в нарушение статьи 65 АПК РФ данный довод не подтвержден надлежащими доказательствами.
В силу пункта 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2006 N 23 "О некоторых вопросах практики применения норм Бюджетного кодекса РФ" при удовлетворении указанных исков в резолютивной части решения суда должно указываться о взыскании денежных средств за счет казны соответствующего публично-правового образования, а не с государственного или муниципального органа.
Поскольку Исполком в данном случае выступает в качестве главного распорядителя бюджетных средств и представляет интересы публично-правового образования, исковые требования предъявлены истцом к надлежащему ответчику и правомерно удовлетворены судом за счет казны муниципального образования города Казани.
Таким образом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являются ошибочными, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводам в решении была дана надлежащая правовая оценка.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Татарстан и для удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы, который от уплаты государственной пошлины освобожден.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 13 апреля 2016 года, принятое по делу N А65-933/2016, оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
С.Ш.РОМАНЕНКО
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.06.2016 N 11АП-6482/2016 ПО ДЕЛУ N А65-933/2016
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 июня 2016 г. по делу N А65-933/2016
Резолютивная часть постановления оглашена 14 июня 2016 года.
В полном объеме постановление изготовлено 21 июня 2016 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,
судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Лариной Ю.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 14 июня 2016 года в зале N 6 апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 13 апреля 2016 года, принятое по делу N А65-933/2016 судьей Гориновым А.С.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Грант Маркет" (ОГРН 1081690045975), г. Казань,
к муниципальному образованию город Казань в лице Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани (ИНН 1655065554, ОГРН 1051622218559), г. Казань,
при участии третьих лиц: муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (ИНН 1655065674, ОГРН 1061655000582), г. Казань, муниципального казенного учреждения "Финансовое управление Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань, Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы N 3 по Республике Татарстан, г. Казань,
о взыскании 716 091 руб. 94 коп. убытков,
в отсутствие лиц, участвующих в деле,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Грант Маркет" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к муниципальному образованию город Казань в лице Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани (далее - ответчик, Исполком) о взыскании 716 091 руб. 94 коп. убытков (с учетом уточнения требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
Определениями от 22.01.2016 и 02.03.2016 суд на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора: муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (далее - Комитет), муниципальное казенное учреждение "Финансовое управление Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", Межрайонную инспекцию Федеральной налоговой службы N 3 по Республике Татарстан.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13 апреля 2016 года исковые требования удовлетворены.
Комитет, не согласившись с принятым судебным актом, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. По мнению заявителя, судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применены нормы материального и процессуального права.
Комитет полагает, что в данном случае отсутствует совокупность условий для взыскания заявленных к возмещению убытков, поскольку причинно-следственной связи между незаконными действиями муниципального образования и затратами истца по уплате арендных платежей не имеется. До заключения договора купли-продажи основанием владения спорными помещениями являлся действующий договор аренды, в связи с чем Комитет полагает, что арендатор обязан был вносить арендную плату за пользование имуществом, поскольку не являлся собственником помещений.
В судебное заседание стороны и третьи лица не явились, о месте и времени судебного разбирательства в силу статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации извещены надлежащим образом, что позволяет суду в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в их отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены оспариваемого судебного акта по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что истец на основании договоров аренды объекта муниципального нежилого фонда N 8297-94 от 14.06.2013, N 8415/95 от 28.03.2014, заключенных с Комитетом, являлся арендатором нежилых помещений 1 этажа общей площадью 40,9 кв. м, назначение: нежилое, кадастровый номер 16:50:220208:114, пом. 1000; 1 этажа общей площадью 57,6 кв. м, назначение: нежилое, кадастровый номер 16:50:220208:113, пом. 1002, расположенных по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Копылова д. 1/2; подвала общей площадью 68,5 кв. м, назначение: нежилое, кадастровый номер 16:50:220208:862, пом. 1003, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Копылова д. 3/1, используемых под бытовое обслуживание населения, офис, склад, торговлю, общественное питание (далее - спорные помещения).
До заключения указанных договоров истец владел на праве аренды названными помещениями на основании договоров аренды, заключенных с открытым акционерным обществом "Миллениум Зилант-Сити".
31.10.2014 и 09.11.2014 истец обратился в Комитет с заявлениями о снятии с открытых аукционных торгов по продаже в собственность спорных помещений, о начале работ по оформлению указанных помещений в собственность, определении рыночной стоимости имущества, принятии соответствующих распорядительных документов и о направлении проекта договора купли-продажи указанных помещений в адрес ООО "Грант Маркет".
Письмом от 26.11.2014 Комитет сообщил истцу о снятии с аукционных торгов по продаже в собственность спорных помещений и об отказе ООО "Гранд Маркет" в передаче в собственность указанных помещений, указав, что пользование арендатором недвижимым имуществом было прекращено, соответственно прервался срок непрерывности и нарушено одновременное соблюдение условий, при которых арендатор пользуется преимущественным правом выкупа в соответствии с положениями Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 18.03.2015 по делу N А65-30870/2014 признан незаконным отказ Комитета в реализации преимущественного права ООО "Грант Маркет" на приобретение в собственность арендуемых нежилых помещений: 1-го этажа, пом. N 1000, общей площадью 40,9 кв. м, и пом. N 1002, общей площадью 57,6 кв. м, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Копылова, дом 1/2, подвала, пом. N 1003, общей площадью 68,5 кв. м, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Копылова, д. 3/1, выраженный в письме от 26.11.2014 N 21362/кзио-исх.
Суд обязал Комитет устранить допущенное нарушение прав и законных интересов ООО "Грант Маркет" путем совершения в месячный срок действий по реализации преимущественного права истца на приобретение в собственность указанных нежилых помещений.
Во исполнение решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 18.03.2015 по делу N А65-30870/2014 между истцом и Комитетом были заключены договоры купли-продажи спорных помещений N N 218, 219, 220 от 09.10.2015.
В связи с указанными обстоятельствами, на основании приказов Комитета, 11.11.2015 договоры аренды были расторгнуты, 12.11.2015 сторонами подписаны акты приема-передачи помещений, а 30.11.2015 зарегистрировано право собственности истца на спорные помещения в ЕГРП.
Истец, полагая, что в связи с заключением договоров купли-продажи спорных помещений позднее предусмотренного Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 срока и признанного в судебном порядке незаконного бездействия уполномоченного органа публично-правового образования, ему причинены убытки в виде уплаченных арендных платежей за период с 01.02.2015 до 11.11.2015 в сумме 716 091 руб. 94 коп., обратился с настоящим иском в суд.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
В соответствии со статьей 12 ГК РФ, возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав.
Убытки, причиненные физическому или юридическому лицу в результате неправомерных действий государственных органов либо должностных лиц этих органов, подлежат возмещению в соответствии со статьи 15, 16, 1064, 1069 ГК РФ.
В силу статьи 1069 ГК РФ вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению.
Согласно пункту 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
При рассмотрении споров о взыскании убытков подлежит доказыванию совокупность следующих обстоятельств: противоправность действий (бездействия) ответчика, наличие убытков на стороне потерпевшего, причинная связь между противоправным поведением ответчика и возникшими убытками, вина ответчика. Недоказанность одного из указанных обстоятельств является основанием для отказа в иске.
На основании части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Судом первой инстанций правомерно установлено, что противоправность действий органа местного самоуправления подтверждена вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 18.03.2015 по делу N А65-30870/2014, имеющим преюдициальное значение для данного спора (статья 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), которым решение Комитета об отказе истцу в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества признано незаконным как принятое с нарушением Закона N 159-ФЗ.
Причинная связь между действиями Комитета и причинением истцу убытков состоит в том, что в результате неправомерных действий Комитета истец был вынужден платить за аренду имущества. Факт внесения им платежей подтвержден материалами дела. Незаконный отказ Комитета в предоставлении истцу преимущественного права выкупа в сроки, установленные Законом N 159-ФЗ, повлек продолжение арендных отношений помимо его воли. В случае своевременного заключения договора купли-продажи недвижимого имущества у истца прекратилось бы обязательство по внесению арендной платы, вследствие чего отсутствовали бы и основания для уплаты арендных платежей.
Размер ущерба рассчитан истцом, исходя из размера арендной платы, ответчиком арифметически не оспорен, подтверждается платежными документами.
По общим правилам, поскольку иное не предусмотрено соглашением сторон, заключение договора купли-продажи прекращает на будущее время обязательство арендатора по внесению арендной платы, поскольку изменяется основание владения арендованным имуществом.
Данная правовая позиция сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2011 N 4408/2011.
Согласно пункту 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.
Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя. Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).
В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися. Соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.
Довод Комитета в апелляционной жалобе о том, что факт подписания договоров купли-продажи на предложенных им условиях свидетельствует о достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям договора, в том числе и условия о том, что арендные платежи оплачиваются до подписания акта приема-передачи, отклоняется судом апелляционной инстанции.
В пункте 6 указанного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 также разъяснено, что если выкуп имущества осуществляется в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, не допускается включение в договор продажи недвижимости условия о сохранении обязательств по внесению арендатором арендных платежей после его заключения.
Таким образом, в случае своевременного заключения договоров купли-продажи арендатор стал бы собственником арендуемых им помещений, и в период с 01.02.2015 по 11.11.2015 арендная плата в сумме 716091,94 руб. не подлежала оплате в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице.
При этом суд не усматривает злоупотребления правом со стороны истца, как на то указывает Комитет, поскольку в нарушение статьи 65 АПК РФ данный довод не подтвержден надлежащими доказательствами.
В силу пункта 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2006 N 23 "О некоторых вопросах практики применения норм Бюджетного кодекса РФ" при удовлетворении указанных исков в резолютивной части решения суда должно указываться о взыскании денежных средств за счет казны соответствующего публично-правового образования, а не с государственного или муниципального органа.
Поскольку Исполком в данном случае выступает в качестве главного распорядителя бюджетных средств и представляет интересы публично-правового образования, исковые требования предъявлены истцом к надлежащему ответчику и правомерно удовлетворены судом за счет казны муниципального образования города Казани.
Таким образом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являются ошибочными, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводам в решении была дана надлежащая правовая оценка.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Татарстан и для удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы, который от уплаты государственной пошлины освобожден.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 13 апреля 2016 года, принятое по делу N А65-933/2016, оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
С.Ш.РОМАНЕНКО
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)