Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 09 августа 2016 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи В.Р. Валиева,
судей Д.Н. Садиковой, А.И. Трубицына,
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ДГИ г. Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 11 мая 2016 года
по делу N А40-213693/14, принятое судьей Козловым В.Ф.
по иску индивидуального предпринимателя Чернышевой Татьяны Ивановны
к ответчику Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи
при участии в судебном заседании:
от истца: Щербаков Д.И. (по доверенности от 21.07.2016)
от ответчика: Атаманов Р.С. (по доверенности от 07.12.2015)
установил:
В Арбитражный суд г. Москвы обратилась предприниматель Чернышева Т.И. с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 134,3 кв. м (подвал пом. III ком. 1 - 3, 3а, 4 - 13) по адресу: г. Москва, ул. 7-я Текстильщиков, д. 1, путем принятия п. 3.1 и 3.4 договора в редакции истца.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 11 мая 2016 года по делу N А40-213693/14, определены условия договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 134,3 кв. м (подвал пом. III ком. 1 - 3, 3а, 4 - 13) по адресу: г. Москва, ул. 7-я Текстильщиков, д. 1, изложив:
пункт 3.1 договора в следующей редакции:
"3.1. Цена объекта составляет 9 885 000 (девять миллионов восемьсот восемьдесят пять тысяч) руб. в соответствии с экспертным заключением от 07.06.2015 N 112, выполненным экспертом общества с ограниченной ответственностью "Агентство судебных экспертиз" Завьяловым Ю.А. на основании определения Арбитражного суда г. Москвы от 12.05.2015 о назначении судебной экспертизы по делу N А40-213693/14-53-1655.
НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
пункт 3.4 договора в следующей редакции:
"3.4. Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с момента заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 15 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 274 583 (двести семьдесят четыре тысячи пятьсот восемьдесят три) руб. 34 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Взыскано с Департамента городского имущества города Москвы в пользу индивидуального предпринимателя Чернышевой Татьяны Ивановны 49 000 (сорок девять тысяч) руб. в возмещение судебных расходов, составляющих 4 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины, 45 000,00 руб. судебных издержек.
С решением не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу в которой просит отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 11.05.2016 и отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
По мнению заявителя жалобы, суд не принял во внимание положения ст. 6 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", согласно которым право на проведение оценки уполномоченным органом субъекта Российской Федерации является безусловным.
Соответственно, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
Департаментом в материалы судебного дела был представлен отчет об определении рыночной стоимости объекта.
Истец просит решение суда оставить в силе, представил отзыв на апелляционную жалобу.
Заслушав возражения представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все доказательства по делу, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных в ст. 270 АПК РФ, для отмены решения от 11 мая 2016 года и удовлетворения жалобы.
Как усматривается из материалов дела, истец считает, что пункт 3.1 договора, устанавливающий цену объекта 12 788 000 руб., не отражает реальной рыночной стоимости выкупаемого помещения.
Истец обратился к оценщику ООО "Оценка Экспертиза Консалтинг", который изготовил отчет от 05.11.2014 N 141029/1, согласно которому рыночная стоимость выкупаемого объекта составляет 8 836 000 руб. Истец просит принять п. 3.1 и п. 3.4 договора в редакции истца, и возложить на ответчика обязанность заключить договор купли-продажи по указанной цене с условием ежемесячного платежа 245 444,50 руб.
Ответчик иск не признал, возразив, что не уклонялся от заключения договора, на основании обращения истца подготовил и направил проект договора, который истец не подписал, утратив таким образом преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.
Согласно отчету от 20.08.2014 N 738Г/1260 об оценке рыночной стоимости объекта, выполненной ООО "АБН-Консалт", достоверность которого подтверждена экспертным заключением от 29.08.2014 N 1491/С-14, выполненным НП СРО "СВОД", рыночная стоимость объекта составляет 12 788 000 руб.
Истец при определении рыночной стоимости объекта ссылается на отчет от 05.11.2014 N 141029/1, выполненный ООО "Оценка Экспертиза Консалтинг" согласно которому рыночная стоимость объекта составляет 8 836 000 руб.
Для установления стоимости объекта судом была назначена экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО "Агентство судебных экспертиз" Завьялову Ю.А. Согласно выводу эксперта, рыночная стоимость объекта по состоянию на 24 мая 2014 г. составила 9 885 000 руб. без НДС.
Истец изменил исковые требования и просил суд урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, определив в п. 3.1 цену продажи 9 885 000 руб., в п. 3.4 размер ежемесячного платежа 274 583,34 руб.
Ответчик представил возражения на заключение эксперта Завьялова Ю.А., в котором указал на недостатки и нарушения федеральных стандартов оценки. Так, аналог N 4 не имеет адресного ориентира, аналоги N 2 и 3 и объект оценки не сопоставимы по местоположению (удаленность от станции метро) и пешеходному трафику, однако эксперт не применил корректировку, эксперт необоснованно определил значения весовых коэффициентов.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 14 сентября 2015 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 ноября 2015 года в удовлетворении иска отказано.
Суд установил, что нежилые помещения общей площадью 134,3 кв. м (подвал пом. III ком. 1 - 3, 3а, 4 - 13) по адресу: г. Москва, ул. 7-я Текстильщиков, д. 1, находятся в собственности города Москвы, и предоставлены во временное возмездное владение и пользование истцу на основании договора аренды от 01.03.2005 N 05-00026/05 для размещения парикмахерской на срок с 1 декабря 2004 г. по 26 декабря 2009 г.
По дополнительному соглашению от 23.11.2010 срок аренды продлен до 30 июня 2015 г.
27 мая 2014 г. арендатор обратился в службу "одного окна" Департамента имущества города Москвы с заявлением о получении государственной услуги - возмездного отчуждения имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы (рег. н. 33-5-1574614/14-(0)-0), с приложением необходимых для предоставления услуги документов.
Рассмотрев заявление, Департамент передал арендатору проект договора купли-продажи помещения по цене 12 788 000 руб. с сопроводительным письмом от 06.11.2014 N 33-5-15746/14-(1)-0.
Не согласившись с ценой продажи, арендатор обращался к оценщику ООО "Оценка Экспертиза Консалтинг", который оценил выкупаемое помещение в 8 836 000 руб., отчет от 05.11.2014 N 141029/1.
Арендатор договор не подписал, и 14 августа 2014 г. передал в Департамент протокол разногласий с редакцией п. 3.1 по цене 10 426 480 руб. и потребовал выдать на подписание проект договора купли-продажи с учетом замечаний, указанных в протоколе разногласий (вх. 33-5-15746/14-(2)-0).
Рассмотрев обращение, Департамент отказал в его удовлетворении и оказании государственной услуги, о чем сообщил арендатору в письме от 24.11.2014 N 33-5-15746/14-(0)-1.
22 декабря 2014 г. арендатор обратился в арбитражный суд с иском, с учетом изменения предмета иска, об урегулировании разногласий путем принятия п. 3.1, 3.4 договора в редакции истца, установив цену купли-продажи 9 885 000 руб., размер ежемесячных платежей 274 583,34 руб.
При вынесении решения суд руководствовался позицией Арбитражного суда Московского округа, изложенной в постановлениях от 03.04.2015 N Ф05-1934/2015 по делу N А40-63157/14, от 14.04.2015 N Ф05-3475/2015 по делу N А40-107193/14, от 12.08.2015 N Ф05-10038/2015 по делу N А40-66238/14 и др., согласно которой арендатор, не подписавший договор купли-продажи с протоколом разногласий, утрачивает право на выкуп арендуемого помещения в установленном Законом об особенностях отчуждения порядке из-за не подписания в установленный тридцатидневный срок полученного от продавца проекта договора.
Суд пришел к выводу, что не подписав договор с учетом редакции спорных пунктов, изложенных в протоколе разногласий, истец не согласовал оставшиеся положения договора, по которым не имел разногласий. Тем самым истец отказался от подписания договора в полном объеме.
Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 08.02.2016 N Ф05-20339/2015 решение отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.
Отменяя судебные акты, суд кассационной инстанции указал, что истица не отказывалась от подписания договора. Своим письмом от 05.11.2014 (вх. от 06.11.2014 г. N 33-5-15746/14-(2) (т. 1 л.д. 116) истица направила в адрес Департамента как протокол разногласий к договору купли-продажи, так и сам проект договора купли-продажи и просила рассмотреть и подписать протокол разногласий и "выдать ИП Чернышевой Т.И. на подписание проект договора купли-продажи недвижимого имущества с учетом замечаний, указанных в протоколе разногласий", изъявив тем самым свое желание заключить договор.
Повторно рассмотрев дело, выполняя указание суда кассационной инстанции о том, что порядок передачи преддоговорного спора на рассмотрение суда, установленный в п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса, в данном случае соблюден, суд удовлетворил исковые требования по следующим основаниям.
Истец обратился к ответчику с заявлением о продаже арендуемого имущества. Истец относится к категории субъектов малого предпринимательства, арендованное помещение по состоянию на 1 июля 2015 года находится в непрерывном владении истца в течение двух и более лет.
Между сторонами возникли разногласия по условиям п. 3.1 (цена договора). Спор по условиям п. 3.1 проекта договора является спором о цене выкупаемого имущества.
Цена ответчика определена на основании отчета от 20.08.2014 N 738Г/1260 независимого эксперта ООО "АБН-Консалт" в размере 12 788 000 руб. без учета НДС, соответствие отчета об оценке требованиям законодательства подтверждено экспертным заключением от 29.08.2014 N 1491/С-14, изготовленным НП СРО "СВОД".
Цена истца определена оценщиком ООО "Оценка Экспертиза Консалтинг", который оценил выкупаемое помещение в 8 836 000 руб., отчет от 05.11.2014 N 141029/1.
Назначенные судом оценщик ООО "Агентство судебных экспертиз" Завьялов Ю.А., кандидатура которого предложена ответчиком, оценил выкупаемое помещение в 9 885 000 руб. без НДС.
Оценка произведена оценщиком, предложенным ответчиком, оснований не принимать результаты оценки в качестве доказательства у суда первой инстанции не имелось.
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.
В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (п. 4 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества...").
В случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
При несогласии покупателя на предложенную продавцом цену, согласно правовой позиции, выраженной в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92, цена продажи имущества устанавливается судом на основании отчета назначенного судом оценщика.
Доводы Департамента о необоснованности экспертного заключения не подтверждены соответствующими расчетами, пояснениями к расчетам, обеспечивающими проверяемость выводов и результатов.
Представленное в материалах дела экспертное заключение подготовлено в соответствии с требованиями ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ, ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оно достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.
С учетом того, что нормы материального права, регулирующие спорные отношения, суд первой инстанции применил верно, процессуальных нарушений не допустил, решение отмене не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 11 мая 2016 года по делу N А40-213693/14 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.08.2016 N 09АП-32328/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А40-213693/14
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 августа 2016 г. N 09АП-32328/2016-ГК
Дело N А40-213693/14
Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 09 августа 2016 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи В.Р. Валиева,
судей Д.Н. Садиковой, А.И. Трубицына,
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ДГИ г. Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 11 мая 2016 года
по делу N А40-213693/14, принятое судьей Козловым В.Ф.
по иску индивидуального предпринимателя Чернышевой Татьяны Ивановны
к ответчику Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи
при участии в судебном заседании:
от истца: Щербаков Д.И. (по доверенности от 21.07.2016)
от ответчика: Атаманов Р.С. (по доверенности от 07.12.2015)
установил:
В Арбитражный суд г. Москвы обратилась предприниматель Чернышева Т.И. с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 134,3 кв. м (подвал пом. III ком. 1 - 3, 3а, 4 - 13) по адресу: г. Москва, ул. 7-я Текстильщиков, д. 1, путем принятия п. 3.1 и 3.4 договора в редакции истца.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 11 мая 2016 года по делу N А40-213693/14, определены условия договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 134,3 кв. м (подвал пом. III ком. 1 - 3, 3а, 4 - 13) по адресу: г. Москва, ул. 7-я Текстильщиков, д. 1, изложив:
пункт 3.1 договора в следующей редакции:
"3.1. Цена объекта составляет 9 885 000 (девять миллионов восемьсот восемьдесят пять тысяч) руб. в соответствии с экспертным заключением от 07.06.2015 N 112, выполненным экспертом общества с ограниченной ответственностью "Агентство судебных экспертиз" Завьяловым Ю.А. на основании определения Арбитражного суда г. Москвы от 12.05.2015 о назначении судебной экспертизы по делу N А40-213693/14-53-1655.
НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
пункт 3.4 договора в следующей редакции:
"3.4. Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с момента заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 15 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 274 583 (двести семьдесят четыре тысячи пятьсот восемьдесят три) руб. 34 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Взыскано с Департамента городского имущества города Москвы в пользу индивидуального предпринимателя Чернышевой Татьяны Ивановны 49 000 (сорок девять тысяч) руб. в возмещение судебных расходов, составляющих 4 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины, 45 000,00 руб. судебных издержек.
С решением не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу в которой просит отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 11.05.2016 и отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
По мнению заявителя жалобы, суд не принял во внимание положения ст. 6 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", согласно которым право на проведение оценки уполномоченным органом субъекта Российской Федерации является безусловным.
Соответственно, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
Департаментом в материалы судебного дела был представлен отчет об определении рыночной стоимости объекта.
Истец просит решение суда оставить в силе, представил отзыв на апелляционную жалобу.
Заслушав возражения представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все доказательства по делу, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных в ст. 270 АПК РФ, для отмены решения от 11 мая 2016 года и удовлетворения жалобы.
Как усматривается из материалов дела, истец считает, что пункт 3.1 договора, устанавливающий цену объекта 12 788 000 руб., не отражает реальной рыночной стоимости выкупаемого помещения.
Истец обратился к оценщику ООО "Оценка Экспертиза Консалтинг", который изготовил отчет от 05.11.2014 N 141029/1, согласно которому рыночная стоимость выкупаемого объекта составляет 8 836 000 руб. Истец просит принять п. 3.1 и п. 3.4 договора в редакции истца, и возложить на ответчика обязанность заключить договор купли-продажи по указанной цене с условием ежемесячного платежа 245 444,50 руб.
Ответчик иск не признал, возразив, что не уклонялся от заключения договора, на основании обращения истца подготовил и направил проект договора, который истец не подписал, утратив таким образом преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.
Согласно отчету от 20.08.2014 N 738Г/1260 об оценке рыночной стоимости объекта, выполненной ООО "АБН-Консалт", достоверность которого подтверждена экспертным заключением от 29.08.2014 N 1491/С-14, выполненным НП СРО "СВОД", рыночная стоимость объекта составляет 12 788 000 руб.
Истец при определении рыночной стоимости объекта ссылается на отчет от 05.11.2014 N 141029/1, выполненный ООО "Оценка Экспертиза Консалтинг" согласно которому рыночная стоимость объекта составляет 8 836 000 руб.
Для установления стоимости объекта судом была назначена экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО "Агентство судебных экспертиз" Завьялову Ю.А. Согласно выводу эксперта, рыночная стоимость объекта по состоянию на 24 мая 2014 г. составила 9 885 000 руб. без НДС.
Истец изменил исковые требования и просил суд урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, определив в п. 3.1 цену продажи 9 885 000 руб., в п. 3.4 размер ежемесячного платежа 274 583,34 руб.
Ответчик представил возражения на заключение эксперта Завьялова Ю.А., в котором указал на недостатки и нарушения федеральных стандартов оценки. Так, аналог N 4 не имеет адресного ориентира, аналоги N 2 и 3 и объект оценки не сопоставимы по местоположению (удаленность от станции метро) и пешеходному трафику, однако эксперт не применил корректировку, эксперт необоснованно определил значения весовых коэффициентов.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 14 сентября 2015 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 ноября 2015 года в удовлетворении иска отказано.
Суд установил, что нежилые помещения общей площадью 134,3 кв. м (подвал пом. III ком. 1 - 3, 3а, 4 - 13) по адресу: г. Москва, ул. 7-я Текстильщиков, д. 1, находятся в собственности города Москвы, и предоставлены во временное возмездное владение и пользование истцу на основании договора аренды от 01.03.2005 N 05-00026/05 для размещения парикмахерской на срок с 1 декабря 2004 г. по 26 декабря 2009 г.
По дополнительному соглашению от 23.11.2010 срок аренды продлен до 30 июня 2015 г.
27 мая 2014 г. арендатор обратился в службу "одного окна" Департамента имущества города Москвы с заявлением о получении государственной услуги - возмездного отчуждения имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы (рег. н. 33-5-1574614/14-(0)-0), с приложением необходимых для предоставления услуги документов.
Рассмотрев заявление, Департамент передал арендатору проект договора купли-продажи помещения по цене 12 788 000 руб. с сопроводительным письмом от 06.11.2014 N 33-5-15746/14-(1)-0.
Не согласившись с ценой продажи, арендатор обращался к оценщику ООО "Оценка Экспертиза Консалтинг", который оценил выкупаемое помещение в 8 836 000 руб., отчет от 05.11.2014 N 141029/1.
Арендатор договор не подписал, и 14 августа 2014 г. передал в Департамент протокол разногласий с редакцией п. 3.1 по цене 10 426 480 руб. и потребовал выдать на подписание проект договора купли-продажи с учетом замечаний, указанных в протоколе разногласий (вх. 33-5-15746/14-(2)-0).
Рассмотрев обращение, Департамент отказал в его удовлетворении и оказании государственной услуги, о чем сообщил арендатору в письме от 24.11.2014 N 33-5-15746/14-(0)-1.
22 декабря 2014 г. арендатор обратился в арбитражный суд с иском, с учетом изменения предмета иска, об урегулировании разногласий путем принятия п. 3.1, 3.4 договора в редакции истца, установив цену купли-продажи 9 885 000 руб., размер ежемесячных платежей 274 583,34 руб.
При вынесении решения суд руководствовался позицией Арбитражного суда Московского округа, изложенной в постановлениях от 03.04.2015 N Ф05-1934/2015 по делу N А40-63157/14, от 14.04.2015 N Ф05-3475/2015 по делу N А40-107193/14, от 12.08.2015 N Ф05-10038/2015 по делу N А40-66238/14 и др., согласно которой арендатор, не подписавший договор купли-продажи с протоколом разногласий, утрачивает право на выкуп арендуемого помещения в установленном Законом об особенностях отчуждения порядке из-за не подписания в установленный тридцатидневный срок полученного от продавца проекта договора.
Суд пришел к выводу, что не подписав договор с учетом редакции спорных пунктов, изложенных в протоколе разногласий, истец не согласовал оставшиеся положения договора, по которым не имел разногласий. Тем самым истец отказался от подписания договора в полном объеме.
Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 08.02.2016 N Ф05-20339/2015 решение отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.
Отменяя судебные акты, суд кассационной инстанции указал, что истица не отказывалась от подписания договора. Своим письмом от 05.11.2014 (вх. от 06.11.2014 г. N 33-5-15746/14-(2) (т. 1 л.д. 116) истица направила в адрес Департамента как протокол разногласий к договору купли-продажи, так и сам проект договора купли-продажи и просила рассмотреть и подписать протокол разногласий и "выдать ИП Чернышевой Т.И. на подписание проект договора купли-продажи недвижимого имущества с учетом замечаний, указанных в протоколе разногласий", изъявив тем самым свое желание заключить договор.
Повторно рассмотрев дело, выполняя указание суда кассационной инстанции о том, что порядок передачи преддоговорного спора на рассмотрение суда, установленный в п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса, в данном случае соблюден, суд удовлетворил исковые требования по следующим основаниям.
Истец обратился к ответчику с заявлением о продаже арендуемого имущества. Истец относится к категории субъектов малого предпринимательства, арендованное помещение по состоянию на 1 июля 2015 года находится в непрерывном владении истца в течение двух и более лет.
Между сторонами возникли разногласия по условиям п. 3.1 (цена договора). Спор по условиям п. 3.1 проекта договора является спором о цене выкупаемого имущества.
Цена ответчика определена на основании отчета от 20.08.2014 N 738Г/1260 независимого эксперта ООО "АБН-Консалт" в размере 12 788 000 руб. без учета НДС, соответствие отчета об оценке требованиям законодательства подтверждено экспертным заключением от 29.08.2014 N 1491/С-14, изготовленным НП СРО "СВОД".
Цена истца определена оценщиком ООО "Оценка Экспертиза Консалтинг", который оценил выкупаемое помещение в 8 836 000 руб., отчет от 05.11.2014 N 141029/1.
Назначенные судом оценщик ООО "Агентство судебных экспертиз" Завьялов Ю.А., кандидатура которого предложена ответчиком, оценил выкупаемое помещение в 9 885 000 руб. без НДС.
Оценка произведена оценщиком, предложенным ответчиком, оснований не принимать результаты оценки в качестве доказательства у суда первой инстанции не имелось.
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.
В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (п. 4 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества...").
В случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
При несогласии покупателя на предложенную продавцом цену, согласно правовой позиции, выраженной в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92, цена продажи имущества устанавливается судом на основании отчета назначенного судом оценщика.
Доводы Департамента о необоснованности экспертного заключения не подтверждены соответствующими расчетами, пояснениями к расчетам, обеспечивающими проверяемость выводов и результатов.
Представленное в материалах дела экспертное заключение подготовлено в соответствии с требованиями ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ, ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оно достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.
С учетом того, что нормы материального права, регулирующие спорные отношения, суд первой инстанции применил верно, процессуальных нарушений не допустил, решение отмене не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 11 мая 2016 года по делу N А40-213693/14 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
В.Р.ВАЛИЕВ
Судьи
Д.Н.САДИКОВА
А.И.ТРУБИЦЫН
В.Р.ВАЛИЕВ
Судьи
Д.Н.САДИКОВА
А.И.ТРУБИЦЫН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)