Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 июня 2017 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Сидоренко В.А.,
судей: Желтоухова Е.В., Басаева Д.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куркиной Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Союз" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 03 марта 2017 года по делу N А19-14367/2016 по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска (ОГРН 1163850051584, ИНН 3849057115, адрес: 664007, Иркутская область, Киренский район, г. Иркутск, ул. Поленова, д. 1) к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Союз" (ОГРН 1103850022880, ИНН 3848003903, адрес: 664048, Иркутская область, г. Иркутск, ул. Баумана, д. 227) о взыскании 280 017 рублей 31 копеек,
(суд первой инстанции: судья Антонова С.Н.),
при участии в судебном заседании:
от Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска - не явился, извещен,
от общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Союз" - Романовой М.Е. - представителя по доверенности от 10.01.2017,
Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска (далее - истец, КУМИ Администрации города Иркутска или Комитет) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Союз" (далее - ответчик, ООО УК "Союз" или общество) о взыскании 280 017 рублей, в том числе, 160 455 рублей 18 копеек - задолженность по арендной плате договору аренды N 9907 от 04.02.2014 за период с 04.02.2014 по 13.08.2015, 60 709 рублей 31 копеек - пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 06.02.2014 по 21.02.2017, сумму 22 681 рублей 32 копеек - задолженность за пользование земельным участком за период 04.02.2014 по 13.08.2015, сумму 5 940 рублей 62 копеек - пени за просрочку внесения платы за пользование земельным участком за период с 18.03.2014 по 21.02.2017, сумму 14 384 рублей 43 копеек - штраф за нарушение подпункта 2.3.4 Договора и сумму 15 846 рублей 45 копеек - штраф за нарушение подпункта 2.3.5 Договора.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 03 марта 2017 года исковые требования удовлетворены частично.
С ООО УК "Союз" в пользу Комитета взыскано 160 455 рублей 18 копеек - арендная плата за пользование нежилым помещением, 60 709 рублей 31 копеек - неустойка за просрочку внесения арендной платы за пользование помещением, 4 041 рублей 53 копеек - арендная плата за пользование земельным участком, 2 691 рублей 79 копеек - неустойка за просрочку внесения арендной платы за земельный участок и 30 230 рублей 88 копеек - штраф, всего 258 128 рублей 69 копеек. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с указанным решением, истец обжаловал его в апелляционном порядке. Заявитель апелляционной жалобы ставит вопрос об отмене обжалуемого решения, как незаконного, необоснованного, выражая свое несогласие с ним по доводам, изложенным в жалобе и дополнении к ней.
В судебном заседании представитель общества поддержала доводы апелляционной жалобы и дополнения.
Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором выразил согласие с решением суда первой инстанции.
О месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК РФ, что подтверждается почтовыми уведомлениями, а также отчетом о публикации на официальном сайте Арбитражных судов Российской Федерации в сети "Интернет" (www.arbitr.ru) определения о принятии апелляционной жалобы к производству, однако Комитет явку своего представителя не обеспечил, просил суд рассмотреть судебное разбирательство в отсутствие его представителя.
В соответствии с частями 3 и 5 статьи 156 АПК РФ неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 АПК РФ, проанализировав доводы апелляционной жалобы и дополнения к ней, выслушав доводы представителя общества, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между администрацией города Иркутска (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью "Союз" (арендатором) 04.02.2014 по результатам проведенного аукциона заключен договор аренды нежилого помещения N 9907, в соответствии с пунктом 1.1. которого, арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное возмездное владение нежилое помещение общей площадью 72,2 кв. м, этаж 1 (номера на поэтажном плане 58-64), в соответствии с техническим паспортом, изготовленным МУП БТИ г. Иркутска 16.09.2008, адрес: г. Иркутск, ул. Баумана, 227.
В соответствии с пунктом 3 договора, площадь земельного участка, расположенного под объектом и необходимого для его использования составляет 87,2 кв. м.
Помещение предоставлено арендатору по передаточному акту от 04.02.2014.
Срок действия договора установлен с 04.02.2014 по 03.02.2024.
Предоставленное в аренду помещение принадлежит арендодателю на праве собственности (запись регистрации в ЕГРП от 03.09.2003 N 38-01/00-5/2003-726).
Дополнительным соглашением сторон от 14.08.2015 N 1 наименование арендатора изменено на ООО управляющая компания "Союз", а также договор аренды расторгнут досрочно.
Подпунктом 2.3.3. договора установлена обязанность арендатора своевременно перечислять арендную плату, плату за пользование земельным участком в порядке, предусмотренном разделом 3 договора.
В силу пункта 3.1. договора плата за пользование земельным участком, занятым объектом и необходимым для его использования, должна перечисляться арендатором в соответствии с расчетом платы за пользование земельным участком (Приложение N 2 к настоящему Договору).
Плата за пользование земельным участком изменяется в одностороннем порядке по требованию Арендодателя в каждом случае изменения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы, кадастровой стоимости земельного участка, ставок земельного налога на основании нормативных правовых актов Российской Федерации, Иркутской области, органов местного самоуправления города Иркутска.
Об изменении размера платы за пользование земельным участком Арендодатель также вправе уведомить Арендатора путем направления расчета арендной платы (заказным письмом с уведомлением) или вручить расчет арендной платы под роспись уполномоченному лицу (Арендатору или его представителю).
Согласно подпункту 3.1.1. договора, арендная плата должна перечисляться арендатором в соответствии с расчетом арендной платы ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего месяца. Если Договор заключен после 5-го числа месяца, первый платеж за аренду Объекта должен быть перечислен не позднее 3-х дней с момента заключения настоящего Договора.
Размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке по результатам оценки рыночной стоимости Объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулируемым оценочную деятельность в Российской Федерации, но не чаще одного раза в год. При этом уменьшение размера арендной платы по сравнению с размером арендной платы, установленной по результатам проведения аукциона, не допускается.
Об изменении размера арендной платы Арендодатель направляет заказным письмом (с уведомлением о вручении) Арендатору соответствующее уведомление.
В соответствии с подписанным сторонами расчетом (приложение N 1 к договору), арендная плата в период с 04.02.2014 по 03.02.2015 составила 158 464, 56 рублей или 132 05,38 рублей в месяц.
В соответствии с подписанным сторонами расчетом (приложение N 1 к дополнительному соглашению N 1 от 14.08.2015), арендная плата в период с 04.02.2015 по 14.08.2015 составила 83 781 рублей 14 копеек, или 13 205,38 рублей в месяц.
Земельный платеж, согласно подписанному сторонами расчету (приложение N 2 к договору), в 2014 году (04.02.2014 - 31.12.2014) составил 9 599 рублей, подлежал внесению ежеквартально.
Впоследствии истцом с сопроводительным письмом от 17.03.2014 N 505-71-5284/14 направлен ответчику измененный расчет земельного платежа на 2014 год, который получен ответчиком 25.03.2014.
Согласно данному расчету, земельный платеж на 2014 год (04.02.2014-31.12.2014) составил 11 441,58 рублей. В данном расчете истцом применен иной удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка и коэффициент к базовому размеру арендной платы.
Расчет земельного платежа на 2015 год вручен генеральному директору ООО УК "Союз" Банщикову А.В. 06.02.2015, о чем имеется собственноручная подпись на расчете. Сумма земельного платежа составила 33 655 рублей 48 копеек, подлежала внесению поквартально, не позднее 15 числа третьего месяца текущего квартала.
В соответствии с пояснениями истца, расчет за пользование земельным участком выполнен в соответствии с постановлением мэра города Иркутска от 09.02.2009 N 031-06-340/9 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Иркутска".
Площадь земельного участка, принятая в расчете, определена истцом в соответствии с техническим паспортом, изготовленным МУП "БТИ г. Иркутска" от 16.09.2008, не превышает застроенную площадь помещения - 91,4 кв. м, переданного ответчику в аренду.
В односторонне измененном расчете земельного платежа на 2014 год применен удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания - 7 234,44 рублей за 1 кв. м, установленный Постановлением Правительства Иркутской области от 15.11.2013 N 517-пп.
Расчет земельного платежа на 2015 год составлен также с учетом удельного показателя кадастровой стоимости участка 7 234,44 рублей за 1 кв. м, при расчете земельного платежа за 2015 применен коэффициент разрешенного использования земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (5%).
Коэффициент (Ка) к базовой ставке арендной платы на 2015 год в размере 1,067 утвержден постановлением администрации города Иркутска от 30.12.2014 N 031-06-1600/14.
Истцом проведена проверка использования ответчиком помещения по договору аренды N 9907 от 04.02.2014, по результатам которой составлен акт от 30.06.2014. Актом выявлено, что помещение арендатором не используется. Планируется расширение диспетчерской службы после проложения инженерных сетей.
Вместе с тем, истцом определено использование помещения под объекты торговли исходя из выявленного использования помещения по иному договору аренды (N 9906 от 03.02.2014). Актом проверки от 30.06.2014 по указанному договору установлено, что в помещении расположен промтоварный магазин, ателье.
За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по внесению арендной платы, земельного платежа пунктом 4.2. договора установлена неустойка в размере 0,1% от невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.
Подпунктом 2.3.4. договора установлена обязанность арендатора в месячный срок с момента заключения настоящего Договора заключить договоры на все виды коммунального обслуживания с соответствующими специализированными организациями города и перечислять коммунальные платежи на счета данных организаций.
Подпунктом 2.3.5. договора установлена обязанность арендатора в случае, если Объект застрахован Арендодателем, в месячный срок с момента подписания настоящего Договора, либо в месячный срок с момента получения соответствующего уведомления возместить последнему затраты по страхованию Объекта.
В случае, если Объект Арендодателем не застрахован, в месячный срок с момента подписания настоящего Договора заключить договор страхования Объекта по рыночной стоимости Объекта, указанной в пункте 1.9. настоящего Договора.
За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, установленных подпунктами 2.3.4., 2.3.5. договора пунктом 4.3. договора установлена неустойка в размере 10% от суммы годовой арендной платы.
Истец указал в обоснование иска, что ответчиком несвоевременно и не в полном размере внесены платежи по договору, имеется задолженность по арендной плате и земельному платежу.
В связи с изложенным, истец обратился с данным иском в суд, требует взыскания сумм задолженности, а также начисленной неустойки.
Обязанности, установленные подпунктами 2.3.4., 2.3.5. договора, исполнены ответчиком несвоевременно, в связи с чем, истец начислил установленную договором неустойку и требует ее взыскания.
В порядке досудебного урегулирования спора истцом неоднократно направлялись ответчику предупреждения о необходимости оплаты долга и неустоек, в том числе, предупреждение от 06.10.2015 N 505-70-13283/15 - об оплате задолженности по арендной плате и земельному платежу, оплате неустоек (направлено 07.10.2015); предупреждение от 10.04.2015 N 505-71-4369/15 об оплате штрафа за неисполнение подпункта 2.3.4. договора (направлено 14.04.2015); от 17.06.2014 N 505-71-11832/14 - об оплате штрафа за нарушение подпункта 2.3.5. договора (направлено 20.06.2014). Однако оплаты требуемых сумм от ответчика не последовало.
Поскольку в досудебном порядке спор сторонами не урегулирован, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, рассматриваемый спор возник в связи с ненадлежащим исполнением арендатором договора аренды помещения, следовательно, правоотношения сторон в данном случае регулируются положениями параграфов 1, 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Статьей 650 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В соответствии со статьей 652 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования (пункт 1).
Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением (абзац 2 пункта 2).
В силу пункта 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
В рассматриваемом случае, как правильно указал суд первой инстанции, поскольку арендная плата не включает в себя плату за пользование земельным участком, такая плата подлежит внесению ответчиком в соответствии с условиями договора.
В соответствии со статьей 625 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам аренды зданий и сооружений применяются правила параграфа 1 Главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Из расчета суммы иска, составленного истцом, следует, что ответчиком арендная плата за пользование помещением в период с 06.02.2014 по 13.08.2015 внесена частично, задолженность составила требуемую сумму 160 455 рублей 18 копеек.
Ответчик в порядке статьей 65 Гражданского кодекса Российской Федерации не представил доказательств надлежащего исполнения обязательства по внесению арендной платы в полном объеме, внесения платы в большей сумме, чем указано в расчете истца (81 790,52 рублей).
В силу указанного суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что сумма долга по арендной плате подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.
На основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 4.2. договора требование о взыскании неустойки в размере 0,1% также заявлено истцом правомерно.
Расчет неустойки проверен судом, является верным.
Возражение ответчика в отношении начальной даты начисления пеней суд первой инстанции правомерно отклонил, так как договор заключен до 5 числа текущего месяца, такое начисление соответствует пункту 3.1.1. договора.
Начисление неустойки произведено истцом с 13.08.2015 с учетом ставки пени меньшей, чем установлена в договоре - 0,02, 0,025 и так далее.
Вместе с тем, такое начисление, как правильно указал суд первой инстанции, прав ответчика не нарушает, а суд не вправе выйти за пределы заявленных требований.
Поскольку ответчиком допущено нарушение обязательства по своевременному внесению арендной платы, требование о взыскании неустойки подлежит удовлетворению в заявленном истцом размере - 60 709 рублей 31 копеек.
Довод ответчика о недопустимости начисления неустойки после прекращения действия договора правильно отклонен судом первой инстанции, поскольку по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (пункт 65, абзац 2 пункта 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств").
Требование о взыскании задолженности по земельному платежу суд первой инстанции правомерно признал подлежащим удовлетворению частично.
Как установлено судом, из расчета суммы иска, составленного истцом, следует, что земельный платеж внесен ответчиком за период с 04.02.2014 по 13.08.2015 не в полном размере, имеется задолженность в сумме 22 681 рублей 32 копеек.
Ответчик, возражая в отношении удовлетворения данного требования, указал на наличие двух расчетов арендной платы на 2014 год, не согласился с примененными процентными ставками к кадастровой стоимости земельного участка, примененным в расчете удельным показателем кадастровой стоимости земельного участка; не согласился с расчетом платежа на 2015 год; считает, что истец не вправе требовать внесения земельного платежа.
Судом первой инстанции установлено, что начисление земельного платежа истец производит исходя из уточненного расчета земельного платежа на 2014 год, и произведенного им расчета на 2015 год.
Как правильно указа суд первой инстанции, удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка применен истцом неверно, так как истцом не доказано использование ответчиком помещения "для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания". Акт проверки по договору аренды N 9906 от 03.02.2014 не имеет отношения к правоотношениям сторон по договору N 9907 от 04.02.2014, не может быть признан надлежащим доказательством в данном деле.
Соответственно, процентная ставка к кадастровой стоимости земельного участка 5% применена в расчете на 2015 год истцом также неправомерно.
Кроме того, в подписанном сторонами приложении N 2 к договору (расчете земельного платежа на 2014 год) неверно применен коэффициент к базовому размеру арендной платы Ка = 1,2150, поскольку постановлением мэра г. Иркутска от 27.12.2013 N 031-06-3024/13 установлен Ка на 2014 год в размере 1.
На основании изложенного, судом первой инстанции произведены перерасчеты земельного платежа.
В 2014 году земельный платеж составил (4995,98 х 2% х 1 х 87,2) 8 712,99 в год, за период с 04.02.2014 по 31.12.2014-7871 рублей 47 копеек.
Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (4 995,98 рублей за 1 кв. м) применен исходя из разрешенного использования земельного участка - для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки (1-ая группа видов разрешенного использования), согласно Постановлению Правительства Иркутской области от 15.11.2013 N 517-пп.
Процент к кадастровой стоимости земельного участка (2%) установлен приложением N 1 к постановлению мэра города Иркутска от 09.02.2009 N 031-06-340/9 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Иркутска" для размещения объектов жилищно-коммунального хозяйства.
В 2015 году земельный платеж составил 9 296 рублей 76 копеек (4995,98 х 2% х 87,2 кв. м х 1,067) за период с 04.02.2014 по 13.08.2015-5 769 рублей 06 копеек.
Коэффициент к базовому размеру арендной платы применен судом аналогичный, как в расчете истца, исходя из приложений N 2, N 3 к постановлению мэра города Иркутска от 09.02.2009 N 031-06-340/9, Ка = 1,067 утвержден постановлением администрации города Иркутска от 30.12.2014 N 031-06-1600/14.
Площадь земельного участка принята истцом в расчетах верно, в соответствии с условиями договора, заключенного по результатам аукциона. Кроме того, такая площадь не превышает застроенную площадь земельного участка, указанную в техническом паспорте помещения.
С учетом составленных судом расчетов, земельный платеж ответчик должен был уплатить за 2014 и 2015 годы в размере 13 640 рублей 53 копеек, однако внес сумму 9 599 рублей, соответственно, задолженность составила 4 041 рублей 53 копеек.
Следовательно, является правильным вывод суд первой инстанции, что требование о взыскании задолженности по земельному платежу подлежит удовлетворению в названной сумме.
Довод ответчика о неправомерности требования взыскания земельного платежа как такового, как правильно указал суд первой инстанции, не обоснован, противоречит статье 652, пункту 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ссылка ответчика на статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации также не влияет на выводы суда.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
Вместе с тем судом не установлено и из материалов дела не следует, что земельный участок, предоставленный в аренду обществу по договору аренды от 04.02.2014 N 9907, в силу закона является земельным участком или частью земельного участка с элементами озеленения и благоустройства, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
Каких-либо доводов, свидетельствующих о наличии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции в остальной части, истец не приводит и судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных фактических обстоятельствах и правовом регулировании решение Арбитражного суда Иркутской области от 03 марта 2017 года по делу N А19-14367/2016 отмене или изменению не подлежит.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы, свидетельствуют не о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а о несогласии заявителя жалобы с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом доказательств.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 03 марта 2017 года по делу N А19-14367/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа путем подачи жалобы через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.06.2017 N 04АП-2146/2017 ПО ДЕЛУ N А19-14367/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 июня 2017 г. по делу N А19-14367/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 июня 2017 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Сидоренко В.А.,
судей: Желтоухова Е.В., Басаева Д.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куркиной Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Союз" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 03 марта 2017 года по делу N А19-14367/2016 по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска (ОГРН 1163850051584, ИНН 3849057115, адрес: 664007, Иркутская область, Киренский район, г. Иркутск, ул. Поленова, д. 1) к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Союз" (ОГРН 1103850022880, ИНН 3848003903, адрес: 664048, Иркутская область, г. Иркутск, ул. Баумана, д. 227) о взыскании 280 017 рублей 31 копеек,
(суд первой инстанции: судья Антонова С.Н.),
при участии в судебном заседании:
от Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска - не явился, извещен,
от общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Союз" - Романовой М.Е. - представителя по доверенности от 10.01.2017,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска (далее - истец, КУМИ Администрации города Иркутска или Комитет) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Союз" (далее - ответчик, ООО УК "Союз" или общество) о взыскании 280 017 рублей, в том числе, 160 455 рублей 18 копеек - задолженность по арендной плате договору аренды N 9907 от 04.02.2014 за период с 04.02.2014 по 13.08.2015, 60 709 рублей 31 копеек - пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 06.02.2014 по 21.02.2017, сумму 22 681 рублей 32 копеек - задолженность за пользование земельным участком за период 04.02.2014 по 13.08.2015, сумму 5 940 рублей 62 копеек - пени за просрочку внесения платы за пользование земельным участком за период с 18.03.2014 по 21.02.2017, сумму 14 384 рублей 43 копеек - штраф за нарушение подпункта 2.3.4 Договора и сумму 15 846 рублей 45 копеек - штраф за нарушение подпункта 2.3.5 Договора.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 03 марта 2017 года исковые требования удовлетворены частично.
С ООО УК "Союз" в пользу Комитета взыскано 160 455 рублей 18 копеек - арендная плата за пользование нежилым помещением, 60 709 рублей 31 копеек - неустойка за просрочку внесения арендной платы за пользование помещением, 4 041 рублей 53 копеек - арендная плата за пользование земельным участком, 2 691 рублей 79 копеек - неустойка за просрочку внесения арендной платы за земельный участок и 30 230 рублей 88 копеек - штраф, всего 258 128 рублей 69 копеек. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с указанным решением, истец обжаловал его в апелляционном порядке. Заявитель апелляционной жалобы ставит вопрос об отмене обжалуемого решения, как незаконного, необоснованного, выражая свое несогласие с ним по доводам, изложенным в жалобе и дополнении к ней.
В судебном заседании представитель общества поддержала доводы апелляционной жалобы и дополнения.
Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором выразил согласие с решением суда первой инстанции.
О месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК РФ, что подтверждается почтовыми уведомлениями, а также отчетом о публикации на официальном сайте Арбитражных судов Российской Федерации в сети "Интернет" (www.arbitr.ru) определения о принятии апелляционной жалобы к производству, однако Комитет явку своего представителя не обеспечил, просил суд рассмотреть судебное разбирательство в отсутствие его представителя.
В соответствии с частями 3 и 5 статьи 156 АПК РФ неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 АПК РФ, проанализировав доводы апелляционной жалобы и дополнения к ней, выслушав доводы представителя общества, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между администрацией города Иркутска (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью "Союз" (арендатором) 04.02.2014 по результатам проведенного аукциона заключен договор аренды нежилого помещения N 9907, в соответствии с пунктом 1.1. которого, арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное возмездное владение нежилое помещение общей площадью 72,2 кв. м, этаж 1 (номера на поэтажном плане 58-64), в соответствии с техническим паспортом, изготовленным МУП БТИ г. Иркутска 16.09.2008, адрес: г. Иркутск, ул. Баумана, 227.
В соответствии с пунктом 3 договора, площадь земельного участка, расположенного под объектом и необходимого для его использования составляет 87,2 кв. м.
Помещение предоставлено арендатору по передаточному акту от 04.02.2014.
Срок действия договора установлен с 04.02.2014 по 03.02.2024.
Предоставленное в аренду помещение принадлежит арендодателю на праве собственности (запись регистрации в ЕГРП от 03.09.2003 N 38-01/00-5/2003-726).
Дополнительным соглашением сторон от 14.08.2015 N 1 наименование арендатора изменено на ООО управляющая компания "Союз", а также договор аренды расторгнут досрочно.
Подпунктом 2.3.3. договора установлена обязанность арендатора своевременно перечислять арендную плату, плату за пользование земельным участком в порядке, предусмотренном разделом 3 договора.
В силу пункта 3.1. договора плата за пользование земельным участком, занятым объектом и необходимым для его использования, должна перечисляться арендатором в соответствии с расчетом платы за пользование земельным участком (Приложение N 2 к настоящему Договору).
Плата за пользование земельным участком изменяется в одностороннем порядке по требованию Арендодателя в каждом случае изменения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы, кадастровой стоимости земельного участка, ставок земельного налога на основании нормативных правовых актов Российской Федерации, Иркутской области, органов местного самоуправления города Иркутска.
Об изменении размера платы за пользование земельным участком Арендодатель также вправе уведомить Арендатора путем направления расчета арендной платы (заказным письмом с уведомлением) или вручить расчет арендной платы под роспись уполномоченному лицу (Арендатору или его представителю).
Согласно подпункту 3.1.1. договора, арендная плата должна перечисляться арендатором в соответствии с расчетом арендной платы ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего месяца. Если Договор заключен после 5-го числа месяца, первый платеж за аренду Объекта должен быть перечислен не позднее 3-х дней с момента заключения настоящего Договора.
Размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке по результатам оценки рыночной стоимости Объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулируемым оценочную деятельность в Российской Федерации, но не чаще одного раза в год. При этом уменьшение размера арендной платы по сравнению с размером арендной платы, установленной по результатам проведения аукциона, не допускается.
Об изменении размера арендной платы Арендодатель направляет заказным письмом (с уведомлением о вручении) Арендатору соответствующее уведомление.
В соответствии с подписанным сторонами расчетом (приложение N 1 к договору), арендная плата в период с 04.02.2014 по 03.02.2015 составила 158 464, 56 рублей или 132 05,38 рублей в месяц.
В соответствии с подписанным сторонами расчетом (приложение N 1 к дополнительному соглашению N 1 от 14.08.2015), арендная плата в период с 04.02.2015 по 14.08.2015 составила 83 781 рублей 14 копеек, или 13 205,38 рублей в месяц.
Земельный платеж, согласно подписанному сторонами расчету (приложение N 2 к договору), в 2014 году (04.02.2014 - 31.12.2014) составил 9 599 рублей, подлежал внесению ежеквартально.
Впоследствии истцом с сопроводительным письмом от 17.03.2014 N 505-71-5284/14 направлен ответчику измененный расчет земельного платежа на 2014 год, который получен ответчиком 25.03.2014.
Согласно данному расчету, земельный платеж на 2014 год (04.02.2014-31.12.2014) составил 11 441,58 рублей. В данном расчете истцом применен иной удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка и коэффициент к базовому размеру арендной платы.
Расчет земельного платежа на 2015 год вручен генеральному директору ООО УК "Союз" Банщикову А.В. 06.02.2015, о чем имеется собственноручная подпись на расчете. Сумма земельного платежа составила 33 655 рублей 48 копеек, подлежала внесению поквартально, не позднее 15 числа третьего месяца текущего квартала.
В соответствии с пояснениями истца, расчет за пользование земельным участком выполнен в соответствии с постановлением мэра города Иркутска от 09.02.2009 N 031-06-340/9 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Иркутска".
Площадь земельного участка, принятая в расчете, определена истцом в соответствии с техническим паспортом, изготовленным МУП "БТИ г. Иркутска" от 16.09.2008, не превышает застроенную площадь помещения - 91,4 кв. м, переданного ответчику в аренду.
В односторонне измененном расчете земельного платежа на 2014 год применен удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания - 7 234,44 рублей за 1 кв. м, установленный Постановлением Правительства Иркутской области от 15.11.2013 N 517-пп.
Расчет земельного платежа на 2015 год составлен также с учетом удельного показателя кадастровой стоимости участка 7 234,44 рублей за 1 кв. м, при расчете земельного платежа за 2015 применен коэффициент разрешенного использования земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (5%).
Коэффициент (Ка) к базовой ставке арендной платы на 2015 год в размере 1,067 утвержден постановлением администрации города Иркутска от 30.12.2014 N 031-06-1600/14.
Истцом проведена проверка использования ответчиком помещения по договору аренды N 9907 от 04.02.2014, по результатам которой составлен акт от 30.06.2014. Актом выявлено, что помещение арендатором не используется. Планируется расширение диспетчерской службы после проложения инженерных сетей.
Вместе с тем, истцом определено использование помещения под объекты торговли исходя из выявленного использования помещения по иному договору аренды (N 9906 от 03.02.2014). Актом проверки от 30.06.2014 по указанному договору установлено, что в помещении расположен промтоварный магазин, ателье.
За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по внесению арендной платы, земельного платежа пунктом 4.2. договора установлена неустойка в размере 0,1% от невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.
Подпунктом 2.3.4. договора установлена обязанность арендатора в месячный срок с момента заключения настоящего Договора заключить договоры на все виды коммунального обслуживания с соответствующими специализированными организациями города и перечислять коммунальные платежи на счета данных организаций.
Подпунктом 2.3.5. договора установлена обязанность арендатора в случае, если Объект застрахован Арендодателем, в месячный срок с момента подписания настоящего Договора, либо в месячный срок с момента получения соответствующего уведомления возместить последнему затраты по страхованию Объекта.
В случае, если Объект Арендодателем не застрахован, в месячный срок с момента подписания настоящего Договора заключить договор страхования Объекта по рыночной стоимости Объекта, указанной в пункте 1.9. настоящего Договора.
За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, установленных подпунктами 2.3.4., 2.3.5. договора пунктом 4.3. договора установлена неустойка в размере 10% от суммы годовой арендной платы.
Истец указал в обоснование иска, что ответчиком несвоевременно и не в полном размере внесены платежи по договору, имеется задолженность по арендной плате и земельному платежу.
В связи с изложенным, истец обратился с данным иском в суд, требует взыскания сумм задолженности, а также начисленной неустойки.
Обязанности, установленные подпунктами 2.3.4., 2.3.5. договора, исполнены ответчиком несвоевременно, в связи с чем, истец начислил установленную договором неустойку и требует ее взыскания.
В порядке досудебного урегулирования спора истцом неоднократно направлялись ответчику предупреждения о необходимости оплаты долга и неустоек, в том числе, предупреждение от 06.10.2015 N 505-70-13283/15 - об оплате задолженности по арендной плате и земельному платежу, оплате неустоек (направлено 07.10.2015); предупреждение от 10.04.2015 N 505-71-4369/15 об оплате штрафа за неисполнение подпункта 2.3.4. договора (направлено 14.04.2015); от 17.06.2014 N 505-71-11832/14 - об оплате штрафа за нарушение подпункта 2.3.5. договора (направлено 20.06.2014). Однако оплаты требуемых сумм от ответчика не последовало.
Поскольку в досудебном порядке спор сторонами не урегулирован, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, рассматриваемый спор возник в связи с ненадлежащим исполнением арендатором договора аренды помещения, следовательно, правоотношения сторон в данном случае регулируются положениями параграфов 1, 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Статьей 650 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В соответствии со статьей 652 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования (пункт 1).
Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением (абзац 2 пункта 2).
В силу пункта 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
В рассматриваемом случае, как правильно указал суд первой инстанции, поскольку арендная плата не включает в себя плату за пользование земельным участком, такая плата подлежит внесению ответчиком в соответствии с условиями договора.
В соответствии со статьей 625 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам аренды зданий и сооружений применяются правила параграфа 1 Главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Из расчета суммы иска, составленного истцом, следует, что ответчиком арендная плата за пользование помещением в период с 06.02.2014 по 13.08.2015 внесена частично, задолженность составила требуемую сумму 160 455 рублей 18 копеек.
Ответчик в порядке статьей 65 Гражданского кодекса Российской Федерации не представил доказательств надлежащего исполнения обязательства по внесению арендной платы в полном объеме, внесения платы в большей сумме, чем указано в расчете истца (81 790,52 рублей).
В силу указанного суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что сумма долга по арендной плате подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.
На основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 4.2. договора требование о взыскании неустойки в размере 0,1% также заявлено истцом правомерно.
Расчет неустойки проверен судом, является верным.
Возражение ответчика в отношении начальной даты начисления пеней суд первой инстанции правомерно отклонил, так как договор заключен до 5 числа текущего месяца, такое начисление соответствует пункту 3.1.1. договора.
Начисление неустойки произведено истцом с 13.08.2015 с учетом ставки пени меньшей, чем установлена в договоре - 0,02, 0,025 и так далее.
Вместе с тем, такое начисление, как правильно указал суд первой инстанции, прав ответчика не нарушает, а суд не вправе выйти за пределы заявленных требований.
Поскольку ответчиком допущено нарушение обязательства по своевременному внесению арендной платы, требование о взыскании неустойки подлежит удовлетворению в заявленном истцом размере - 60 709 рублей 31 копеек.
Довод ответчика о недопустимости начисления неустойки после прекращения действия договора правильно отклонен судом первой инстанции, поскольку по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (пункт 65, абзац 2 пункта 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств").
Требование о взыскании задолженности по земельному платежу суд первой инстанции правомерно признал подлежащим удовлетворению частично.
Как установлено судом, из расчета суммы иска, составленного истцом, следует, что земельный платеж внесен ответчиком за период с 04.02.2014 по 13.08.2015 не в полном размере, имеется задолженность в сумме 22 681 рублей 32 копеек.
Ответчик, возражая в отношении удовлетворения данного требования, указал на наличие двух расчетов арендной платы на 2014 год, не согласился с примененными процентными ставками к кадастровой стоимости земельного участка, примененным в расчете удельным показателем кадастровой стоимости земельного участка; не согласился с расчетом платежа на 2015 год; считает, что истец не вправе требовать внесения земельного платежа.
Судом первой инстанции установлено, что начисление земельного платежа истец производит исходя из уточненного расчета земельного платежа на 2014 год, и произведенного им расчета на 2015 год.
Как правильно указа суд первой инстанции, удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка применен истцом неверно, так как истцом не доказано использование ответчиком помещения "для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания". Акт проверки по договору аренды N 9906 от 03.02.2014 не имеет отношения к правоотношениям сторон по договору N 9907 от 04.02.2014, не может быть признан надлежащим доказательством в данном деле.
Соответственно, процентная ставка к кадастровой стоимости земельного участка 5% применена в расчете на 2015 год истцом также неправомерно.
Кроме того, в подписанном сторонами приложении N 2 к договору (расчете земельного платежа на 2014 год) неверно применен коэффициент к базовому размеру арендной платы Ка = 1,2150, поскольку постановлением мэра г. Иркутска от 27.12.2013 N 031-06-3024/13 установлен Ка на 2014 год в размере 1.
На основании изложенного, судом первой инстанции произведены перерасчеты земельного платежа.
В 2014 году земельный платеж составил (4995,98 х 2% х 1 х 87,2) 8 712,99 в год, за период с 04.02.2014 по 31.12.2014-7871 рублей 47 копеек.
Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (4 995,98 рублей за 1 кв. м) применен исходя из разрешенного использования земельного участка - для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки (1-ая группа видов разрешенного использования), согласно Постановлению Правительства Иркутской области от 15.11.2013 N 517-пп.
Процент к кадастровой стоимости земельного участка (2%) установлен приложением N 1 к постановлению мэра города Иркутска от 09.02.2009 N 031-06-340/9 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Иркутска" для размещения объектов жилищно-коммунального хозяйства.
В 2015 году земельный платеж составил 9 296 рублей 76 копеек (4995,98 х 2% х 87,2 кв. м х 1,067) за период с 04.02.2014 по 13.08.2015-5 769 рублей 06 копеек.
Коэффициент к базовому размеру арендной платы применен судом аналогичный, как в расчете истца, исходя из приложений N 2, N 3 к постановлению мэра города Иркутска от 09.02.2009 N 031-06-340/9, Ка = 1,067 утвержден постановлением администрации города Иркутска от 30.12.2014 N 031-06-1600/14.
Площадь земельного участка принята истцом в расчетах верно, в соответствии с условиями договора, заключенного по результатам аукциона. Кроме того, такая площадь не превышает застроенную площадь земельного участка, указанную в техническом паспорте помещения.
С учетом составленных судом расчетов, земельный платеж ответчик должен был уплатить за 2014 и 2015 годы в размере 13 640 рублей 53 копеек, однако внес сумму 9 599 рублей, соответственно, задолженность составила 4 041 рублей 53 копеек.
Следовательно, является правильным вывод суд первой инстанции, что требование о взыскании задолженности по земельному платежу подлежит удовлетворению в названной сумме.
Довод ответчика о неправомерности требования взыскания земельного платежа как такового, как правильно указал суд первой инстанции, не обоснован, противоречит статье 652, пункту 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ссылка ответчика на статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации также не влияет на выводы суда.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
Вместе с тем судом не установлено и из материалов дела не следует, что земельный участок, предоставленный в аренду обществу по договору аренды от 04.02.2014 N 9907, в силу закона является земельным участком или частью земельного участка с элементами озеленения и благоустройства, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
Каких-либо доводов, свидетельствующих о наличии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции в остальной части, истец не приводит и судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных фактических обстоятельствах и правовом регулировании решение Арбитражного суда Иркутской области от 03 марта 2017 года по делу N А19-14367/2016 отмене или изменению не подлежит.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы, свидетельствуют не о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а о несогласии заявителя жалобы с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом доказательств.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 03 марта 2017 года по делу N А19-14367/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа путем подачи жалобы через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.
Председательствующий судья
В.А.СИДОРЕНКО
В.А.СИДОРЕНКО
Судьи
Д.В.БАСАЕВ
Е.В.ЖЕЛТОУХОВ
Д.В.БАСАЕВ
Е.В.ЖЕЛТОУХОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)