Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 декабря 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 07 декабря 2017 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи И.М. Клеандрова
судей Р.Г. Нагаева, А.Н. Григорьева
при ведении протокола секретарем судебного заседания С.В. Горбачевым
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего ОАО "Транссигналстрой" Кубелуна В.Я.
на определение Арбитражного суда города Москвы от 24.07.2017
об отказе в признании недействительной сделки должника с Луниной Л.И. (договор купли-продажи квартиры от 25.02.2015)
по делу N А40-55184/14, принятое судьей П.Н. Коршуновым
о признании несостоятельным (банкротом) ОАО "Транссигналстрой"
конкурсный управляющий ОАО "Транссигналстрой" - Кубелун В.Я.
при участии в судебном заседании:
от конкурсного управляющего ОАО "Транссигналстрой" - Зорин Д.Г., дов. от 20.10.2017
от АО "БМ-Банк" - Пасько А.В., дов. от 08.02.2017
установил:
Решением Арбитражного суда города Москвы 06.11.2015 в отношении ОАО "Транссигналстрой" (ОГРН 1027739127558, ИНН 7701009090) открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утвержден Кубелун В.Я., о чем опубликовано сообщение в газете "Коммерсантъ" N 210 от 14.11.2015.
В материалы дела поступило заявление конкурсного управляющего ОАО "Транссигналстрой" о признании недействительной сделкой договор купли-продажи квартиры от 25.02.2015, заключенный между ОАО "ТРАНССИГНАЛСТРОЙ" и Луниной Л.И., и применении последствий их недействительности.
Определением Арбитражного суда города Москвы 24.07.2017 в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ОАО "Транссигналстрой" о признании недействительно сделкой договор купли-продажи квартиры, заключенный между ОАО "Транссигналстрой" и Луниной Любовью Ивановной, а также применении последствий недействительности сделки - отказано в полном объеме.
Не согласившись с вынесенным определением, конкурсный управляющий ОАО "Транссигналстрой" Кубелун В.Я. обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение Арбитражного суда города Москвы от 24.07.2017 по делу N А40-55184/14 принять по настоящему обособленному спору новый судебный акт - признать недействительным договор купли-продажи от 25.02.2015, заключенный (гос. регистрация осуществлена) 10.03.2015 между ОАО "ТРАНССИГНАЛСТРОЙ" и Луниной Любовью Ивановной и применить последствия недействительности сделки.
В жалобе заявитель указывает, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, судом выяснены не все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела.
В судебном заседании представитель конкурсного управляющего ОАО "Транссигналстрой" поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме.
Представитель АО "БМ-Банк" позицию конкурсного управляющего поддержал в полном объеме.
Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о дате и времени ее рассмотрения, апелляционная жалоба рассматривалась в его отсутствие в соответствии с ст. 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность судебного акта, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 257 - 262, 265, 266, 270, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы.
Рассмотрев имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы и пояснения к ней, заслушав представителя, Первый арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.
В соответствии со статьей 32 Закона о банкротстве, частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
Как видно из материалов дела, 25.02.2015 - заключен договор купли-продажи квартиры между должником (в качестве продавца) и Луниной Любовью Ивановной (в качестве покупателя). Стоимость отчуждаемого имущества согласована сторонами в размере 1 678 000 рублей. Покупатель передал продавцу денежные средства в указанном размере, данный факт не оспаривается конкурсным управляющим.
Конкурсный управляющий в своем заявлении просил признать указанную сделку недействительной на основании п. 1 ст. 61.2 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" как совершенную при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки. В обоснование своих требований указывает, что стоимость отчуждения имущества по договору существенно в худшую для должника сторону отличается от рыночной стоимости данного имущества и минимальная стоимость отчужденной квартиры составляет 2 179 254 рублей.
Сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе (пункт 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве).
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении указанного заявления конкурсного управляющего должника, исходил из не представления им достаточных доказательств наличия оснований, предусмотренных пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, для признания оспариваемого договора недействительной сделкой.
Суд апелляционной инстанции соглашается с таким выводом Арбитражного суда города Москвы.
С учетом положений пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, а также разъяснений, изложенных в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 63 от 23.12.2010 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", может быть оспорена сделка, совершенная в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки.
В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.
Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
Согласно общедоступным данным, размещенным на объединенном портале агентств недвижимости www.cian.ru следует что стоимость аналогичного имущества составляет в среднем 2 179 254 рублей.
Исследовав обстоятельства дела, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что указанная сделка существенно не отличается от аналогичных сделок, осуществляемых в отношении аналогичного имущества в тот же период времени, а конкурсным управляющим не доказано наличие признаков неравноценного встречного исполнения обязательств или намеренного занижения сторонами стоимости сделки, предусмотренных п. 1 ст. 61.2 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", не учтено состояние спорного имущества.
Согласно п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ N 63 от 23.12.2010 при сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.
Учитывая, что конкурсным управляющим, вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено доказательств наличия оснований, предусмотренных пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В апелляционной жалобе конкурсный управляющий должника, не выражая несогласие с выводами суда первой инстанции по существу заявленных требований, повторяет свои доводы о наличии оснований, предусмотренных пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, для признания оспариваемого дополнительного соглашения недействительной сделкой. Однако данные доводы были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая оценка, с которой соглашается суд апелляционной инстанции, в том числе по мотивам, изложенным выше.
Довод апелляционной жалобы о том, что судом не было принято во внимание заключение эксперта N 598-12-16/2 об оценке рыночной стоимости имущества ОАО "Транссигналстрой", представленное конкурсным управляющим.
В настоящем случае заключение эксперта N 598-12-16/2 подлежит оценке как являющееся относимым и допустимым доказательством неравноценного встречного исполнения в порядке ч. 1 ст. 61.2 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Суд апелляционной инстанции считает, что заключение эксперта, представленного конкурсным управляющим должника не может быть принято судом в качестве доказательств и отражать действительную рыночную стоимость имущества, существовавшую на дату совершения оспариваемой сделки, поскольку оценщиками не учтены индивидуальные особенности квартиры.
Ходатайств о проведении судебной экспертизы от лиц, участвующих в деле, не поступало.
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации конкурсным управляющим должника не доказан тот факт, что стоимость спорной квартиры в размере 1 678 000 рублей указанная в заявлении, является действительной рыночной стоимостью имущества.
Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.
При совокупности указанных обстоятельств, судебная коллегия пришла к выводу о правомерном отказе в удовлетворении судом первой инстанции заявленных требований.
При вынесении обжалуемого судебного акта судом первой инстанции с учетом требований статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исследованы и оценены все представленные в материалы дела доказательства, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для изменения или отмены судебного акта апелляционной инстанцией не выявлено, в связи с чем обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 269, 272 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации
постановил:
Определение Арбитражного суда г. Москвы от 24.07.2017 по делу N А40-55184/14 оставить без изменения, а апелляционную жалобу жалобу конкурсного управляющего ОАО "Транссигналстрой" Кубелуна В.Я. - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.12.2017 N 09АП-42548/2017 ПО ДЕЛУ N А40-55184/14
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 декабря 2017 г. N 09АП-42548/2017
Дело N А40-55184/14
Резолютивная часть постановления объявлена 01 декабря 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 07 декабря 2017 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи И.М. Клеандрова
судей Р.Г. Нагаева, А.Н. Григорьева
при ведении протокола секретарем судебного заседания С.В. Горбачевым
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего ОАО "Транссигналстрой" Кубелуна В.Я.
на определение Арбитражного суда города Москвы от 24.07.2017
об отказе в признании недействительной сделки должника с Луниной Л.И. (договор купли-продажи квартиры от 25.02.2015)
по делу N А40-55184/14, принятое судьей П.Н. Коршуновым
о признании несостоятельным (банкротом) ОАО "Транссигналстрой"
конкурсный управляющий ОАО "Транссигналстрой" - Кубелун В.Я.
при участии в судебном заседании:
от конкурсного управляющего ОАО "Транссигналстрой" - Зорин Д.Г., дов. от 20.10.2017
от АО "БМ-Банк" - Пасько А.В., дов. от 08.02.2017
установил:
Решением Арбитражного суда города Москвы 06.11.2015 в отношении ОАО "Транссигналстрой" (ОГРН 1027739127558, ИНН 7701009090) открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утвержден Кубелун В.Я., о чем опубликовано сообщение в газете "Коммерсантъ" N 210 от 14.11.2015.
В материалы дела поступило заявление конкурсного управляющего ОАО "Транссигналстрой" о признании недействительной сделкой договор купли-продажи квартиры от 25.02.2015, заключенный между ОАО "ТРАНССИГНАЛСТРОЙ" и Луниной Л.И., и применении последствий их недействительности.
Определением Арбитражного суда города Москвы 24.07.2017 в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ОАО "Транссигналстрой" о признании недействительно сделкой договор купли-продажи квартиры, заключенный между ОАО "Транссигналстрой" и Луниной Любовью Ивановной, а также применении последствий недействительности сделки - отказано в полном объеме.
Не согласившись с вынесенным определением, конкурсный управляющий ОАО "Транссигналстрой" Кубелун В.Я. обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение Арбитражного суда города Москвы от 24.07.2017 по делу N А40-55184/14 принять по настоящему обособленному спору новый судебный акт - признать недействительным договор купли-продажи от 25.02.2015, заключенный (гос. регистрация осуществлена) 10.03.2015 между ОАО "ТРАНССИГНАЛСТРОЙ" и Луниной Любовью Ивановной и применить последствия недействительности сделки.
В жалобе заявитель указывает, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, судом выяснены не все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела.
В судебном заседании представитель конкурсного управляющего ОАО "Транссигналстрой" поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме.
Представитель АО "БМ-Банк" позицию конкурсного управляющего поддержал в полном объеме.
Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о дате и времени ее рассмотрения, апелляционная жалоба рассматривалась в его отсутствие в соответствии с ст. 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность судебного акта, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 257 - 262, 265, 266, 270, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы.
Рассмотрев имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы и пояснения к ней, заслушав представителя, Первый арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.
В соответствии со статьей 32 Закона о банкротстве, частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
Как видно из материалов дела, 25.02.2015 - заключен договор купли-продажи квартиры между должником (в качестве продавца) и Луниной Любовью Ивановной (в качестве покупателя). Стоимость отчуждаемого имущества согласована сторонами в размере 1 678 000 рублей. Покупатель передал продавцу денежные средства в указанном размере, данный факт не оспаривается конкурсным управляющим.
Конкурсный управляющий в своем заявлении просил признать указанную сделку недействительной на основании п. 1 ст. 61.2 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" как совершенную при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки. В обоснование своих требований указывает, что стоимость отчуждения имущества по договору существенно в худшую для должника сторону отличается от рыночной стоимости данного имущества и минимальная стоимость отчужденной квартиры составляет 2 179 254 рублей.
Сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе (пункт 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве).
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении указанного заявления конкурсного управляющего должника, исходил из не представления им достаточных доказательств наличия оснований, предусмотренных пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, для признания оспариваемого договора недействительной сделкой.
Суд апелляционной инстанции соглашается с таким выводом Арбитражного суда города Москвы.
С учетом положений пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, а также разъяснений, изложенных в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 63 от 23.12.2010 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", может быть оспорена сделка, совершенная в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки.
В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.
Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
Согласно общедоступным данным, размещенным на объединенном портале агентств недвижимости www.cian.ru следует что стоимость аналогичного имущества составляет в среднем 2 179 254 рублей.
Исследовав обстоятельства дела, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что указанная сделка существенно не отличается от аналогичных сделок, осуществляемых в отношении аналогичного имущества в тот же период времени, а конкурсным управляющим не доказано наличие признаков неравноценного встречного исполнения обязательств или намеренного занижения сторонами стоимости сделки, предусмотренных п. 1 ст. 61.2 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", не учтено состояние спорного имущества.
Согласно п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ N 63 от 23.12.2010 при сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.
Учитывая, что конкурсным управляющим, вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено доказательств наличия оснований, предусмотренных пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В апелляционной жалобе конкурсный управляющий должника, не выражая несогласие с выводами суда первой инстанции по существу заявленных требований, повторяет свои доводы о наличии оснований, предусмотренных пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, для признания оспариваемого дополнительного соглашения недействительной сделкой. Однако данные доводы были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая оценка, с которой соглашается суд апелляционной инстанции, в том числе по мотивам, изложенным выше.
Довод апелляционной жалобы о том, что судом не было принято во внимание заключение эксперта N 598-12-16/2 об оценке рыночной стоимости имущества ОАО "Транссигналстрой", представленное конкурсным управляющим.
В настоящем случае заключение эксперта N 598-12-16/2 подлежит оценке как являющееся относимым и допустимым доказательством неравноценного встречного исполнения в порядке ч. 1 ст. 61.2 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Суд апелляционной инстанции считает, что заключение эксперта, представленного конкурсным управляющим должника не может быть принято судом в качестве доказательств и отражать действительную рыночную стоимость имущества, существовавшую на дату совершения оспариваемой сделки, поскольку оценщиками не учтены индивидуальные особенности квартиры.
Ходатайств о проведении судебной экспертизы от лиц, участвующих в деле, не поступало.
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации конкурсным управляющим должника не доказан тот факт, что стоимость спорной квартиры в размере 1 678 000 рублей указанная в заявлении, является действительной рыночной стоимостью имущества.
Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.
При совокупности указанных обстоятельств, судебная коллегия пришла к выводу о правомерном отказе в удовлетворении судом первой инстанции заявленных требований.
При вынесении обжалуемого судебного акта судом первой инстанции с учетом требований статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исследованы и оценены все представленные в материалы дела доказательства, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для изменения или отмены судебного акта апелляционной инстанцией не выявлено, в связи с чем обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 269, 272 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации
постановил:
Определение Арбитражного суда г. Москвы от 24.07.2017 по делу N А40-55184/14 оставить без изменения, а апелляционную жалобу жалобу конкурсного управляющего ОАО "Транссигналстрой" Кубелуна В.Я. - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
И.М.КЛЕАНДРОВ
Судьи
Р.Г.НАГАЕВ
А.Н.ГРИГОРЬЕВ
И.М.КЛЕАНДРОВ
Судьи
Р.Г.НАГАЕВ
А.Н.ГРИГОРЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)