Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 02 августа 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Диаковской Н.В.,
судей Виткаловой Е.Н., Шевченко Е.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ефремовым А.А.,
при участии в заседании:
от заявителя по делу - заявлению индивидуального предпринимателя Наумова Д.Е. - извещен, не явился, представителя не направил,
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - Темишев А.Х. (представителя по доверенности от 16.12.2015 N 467-Д),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 19.04.2016 по делу N А41-14977/16, принятое судьей Бобковой С.Ю.,
по заявлению ИП Наумова Дмитрия Евгеньевича
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области
о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации,
установил:
индивидуальный предприниматель Наумов Д.Е. (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - управление) со следующими требованиями:
- - признать незаконным решение управления от 25.01.2016 N 50/53/008/2015-2278 об отказе в государственной регистрации договора цессии (уступки права требования) от 01.12.2015;
- - обязать управление произвести государственную регистрацию названного договора.
Решением Арбитражного суда Московской области от 19.04.2016 по делу N А41-14977/16 заявление удовлетворено.
Не согласившись с данным судебным актом, управление обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции не полно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также имеет место недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными.
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителя предпринимателя, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель управления в полном объеме поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявления отказать.
Выслушав объяснения представителя управления, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене.
Как следует из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью "Производственное объединение "Реконструкция" (далее - ООО "ПО "Реконструкция") и гражданином Российской Федерации Наумовым Евгением Алексеевичем заключен договор от 26.07.2012 N 11-3/1/24/3 участия в долевом строительстве.
Согласно данному договору ООО "ПО "Реконструкция", действующее в качестве застройщика, обязалось своими силами или с привлечением других лиц построить на земельном участке с кадастровым номером 50:53:0010107:79 площадью 2 201 кв. м многоэтажный жилой дом по адресу: Московская область, г. Лыткарино, квартал 11, улица Ухтомская (корпус 3) и после получения разрешения на ввод этого дома в эксплуатацию (не позднее 30.09.2014) передать Наумову Е.А. объект долевого строительства (трехкомнатную квартиру площадью 85,9 кв. м с условным номером 179, находящуюся в первой секции на 24 этаже на площадке 3), а последний обязался оплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства по акту приема-передачи.
В соответствии с пунктом 2.4 договора передача застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства должна быть произведена в срок до 31.12.2014.
Однако объект долевого строительства был передан от застройщика Наумову Е.А. лишь 19.08.2015, то есть с нарушением согласованного в договоре срока.
01.12.2015 между Наумовым Евгением Алексеевичем (цедент) и заявителем по настоящему делу (цессионарий) заключен договор цессии, предметом которого является передача (уступка) Цедентом Цессионарию права требования неустойки за нарушением срока передачи объекта долевого строительства за период 01.01.2015 по 19.08.2015 в сумме 552 302 руб. по указанному выше договору участия в долевом строительстве.
10.12.2015 в управление было подано заявление о государственной регистрации вышеназванного договора цессии.
Сообщением от 25.01.2015 N 50/053/008/2015-2278 регистрирующий орган отказал в государственной регистрации данного договора, сославшись на то, что на момент заключения договора цессии квартира уже была передана участнику долевого строительства и за ним зарегистрировано право собственности на эту квартиру.
Полагая, что отказ, изложенный в письме управления от 25.01.2015 N 50/053/008/2015-2278 является незаконным и нарушает права и законные интересы ИП Наумова Д.Е. в сфере предпринимательской деятельности, последний обратился в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.
Арбитражный апелляционный суд не может согласиться с выводом суд первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований в связи со следующим.
Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В силу части 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования).
В силу пункта 2 статьи 11 Федерального закона N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
При этом в пункте 2 статьи 11 Федерального закона N 214-ФЗ не содержится указаний о том, что предусмотренные им положения касаются уступки лишь права требования передачи объекта долевого строительства.
Из содержания пунктов 10.1 и 10.3 указанного выше договора долевого участия в строительстве усматривается, что передача прав и обязанностей по договору участником строительства третьим лицам с письменного согласия застройщика допускается до момента подписания сторонами акта приема-передачи квартиры. Требования о наличии письменного согласия застройщика на уступку части прав (например неустойки за просрочку передачи квартиры), состоявшуюся после передачи квартиры с просрочкой, указанный пункт договора не содержит.
Закон об участии в долевом строительстве содержит определенный механизм защиты прав дольщика, который проявляется в необходимости государственной регистрации, во-первых, самого договора долевого участия в строительстве, во-вторых, уступки права требования по договору долевого участия в строительстве.
В данном случае неустойка не связана с правами на недвижимое имущество и сделок с ним, что исключает государственную регистрацию такого договора уступки права. Обязательства, не влекущие обременения на недвижимость, регистрации не подлежат.
Учитывая цели государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве и уступки прав требования по нему, государственная регистрация уступки прав требования выплаты неустойки, необходима и возможна до момента передачи объекта долевого строительства, так как до этого момента неустойка за ненадлежащее выполнение обязательства выступает обеспечительной мерой и регистрация передачи требования выплаты неустойки осуществляется с учетом наличия действующего обязательства по договору участия в долевом строительстве, предполагающего обременение недвижимости.
Положения частей 1, 4, 5 и 6 статьи 8 Федерального закона N 214-ФЗ определяют порядок передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства как по передаточному акту, так и по одностороннему акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства, и гарантирующих права обеих сторон договора участия в долевом строительстве, то есть спорный объект считается переданным.
Как следует из материалов дела, ООО "ПО "Реконструкция" передало Наумову Е.А. квартиру по акту приема-передачи от 19.08.2015.
На основании данного акта 17.09.2015 зарегистрировано право собственности Наумова Е.А. на вышеуказанную квартиру.
Тем самым, договор цессии от 01.12.2015 о возмездной уступке требований к ООО "ПО "Реконструкция" о взыскании неустойки был заключен после подписания акта приема-передачи квартиры.
Данное обстоятельство исключало в соответствии с пунктом 2 статьи 11 Закона об участии в долевом строительстве государственную регистрацию такого соглашения.
Таким образом, учитывая, что правоотношения сторон относительно создания и передачи объекта долевого строительства прекратились исполнением договора и на момент обращения в управление отсутствовало обременение, подлежащее государственной регистрации, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, что согласуется с позицией Верховного Суда Российской Федерации изложенной в определении от 01 сентября 2015 года N 308-КГ15-11584 по делу N А32-32825/2014).
Учитывая изложенное выше, обжалуемое в рамках настоящего дела решение управления об отказе в осуществлении государственной регистрации сделки является законным.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 19 апреля 2016 года по делу N А41-14977/16 отменить.
В удовлетворении заявления отказать.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
Н.В.ДИАКОВСКАЯ
Судьи
Е.Н.ВИТКАЛОВА
Е.Е.ШЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.08.2016 N 10АП-8346/2016 ПО ДЕЛУ N А41-14977/16
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 августа 2016 г. по делу N А41-14977/16
Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 02 августа 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Диаковской Н.В.,
судей Виткаловой Е.Н., Шевченко Е.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ефремовым А.А.,
при участии в заседании:
от заявителя по делу - заявлению индивидуального предпринимателя Наумова Д.Е. - извещен, не явился, представителя не направил,
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - Темишев А.Х. (представителя по доверенности от 16.12.2015 N 467-Д),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 19.04.2016 по делу N А41-14977/16, принятое судьей Бобковой С.Ю.,
по заявлению ИП Наумова Дмитрия Евгеньевича
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области
о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации,
установил:
индивидуальный предприниматель Наумов Д.Е. (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - управление) со следующими требованиями:
- - признать незаконным решение управления от 25.01.2016 N 50/53/008/2015-2278 об отказе в государственной регистрации договора цессии (уступки права требования) от 01.12.2015;
- - обязать управление произвести государственную регистрацию названного договора.
Решением Арбитражного суда Московской области от 19.04.2016 по делу N А41-14977/16 заявление удовлетворено.
Не согласившись с данным судебным актом, управление обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции не полно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также имеет место недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными.
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителя предпринимателя, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель управления в полном объеме поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявления отказать.
Выслушав объяснения представителя управления, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене.
Как следует из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью "Производственное объединение "Реконструкция" (далее - ООО "ПО "Реконструкция") и гражданином Российской Федерации Наумовым Евгением Алексеевичем заключен договор от 26.07.2012 N 11-3/1/24/3 участия в долевом строительстве.
Согласно данному договору ООО "ПО "Реконструкция", действующее в качестве застройщика, обязалось своими силами или с привлечением других лиц построить на земельном участке с кадастровым номером 50:53:0010107:79 площадью 2 201 кв. м многоэтажный жилой дом по адресу: Московская область, г. Лыткарино, квартал 11, улица Ухтомская (корпус 3) и после получения разрешения на ввод этого дома в эксплуатацию (не позднее 30.09.2014) передать Наумову Е.А. объект долевого строительства (трехкомнатную квартиру площадью 85,9 кв. м с условным номером 179, находящуюся в первой секции на 24 этаже на площадке 3), а последний обязался оплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства по акту приема-передачи.
В соответствии с пунктом 2.4 договора передача застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства должна быть произведена в срок до 31.12.2014.
Однако объект долевого строительства был передан от застройщика Наумову Е.А. лишь 19.08.2015, то есть с нарушением согласованного в договоре срока.
01.12.2015 между Наумовым Евгением Алексеевичем (цедент) и заявителем по настоящему делу (цессионарий) заключен договор цессии, предметом которого является передача (уступка) Цедентом Цессионарию права требования неустойки за нарушением срока передачи объекта долевого строительства за период 01.01.2015 по 19.08.2015 в сумме 552 302 руб. по указанному выше договору участия в долевом строительстве.
10.12.2015 в управление было подано заявление о государственной регистрации вышеназванного договора цессии.
Сообщением от 25.01.2015 N 50/053/008/2015-2278 регистрирующий орган отказал в государственной регистрации данного договора, сославшись на то, что на момент заключения договора цессии квартира уже была передана участнику долевого строительства и за ним зарегистрировано право собственности на эту квартиру.
Полагая, что отказ, изложенный в письме управления от 25.01.2015 N 50/053/008/2015-2278 является незаконным и нарушает права и законные интересы ИП Наумова Д.Е. в сфере предпринимательской деятельности, последний обратился в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.
Арбитражный апелляционный суд не может согласиться с выводом суд первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований в связи со следующим.
Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В силу части 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования).
В силу пункта 2 статьи 11 Федерального закона N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
При этом в пункте 2 статьи 11 Федерального закона N 214-ФЗ не содержится указаний о том, что предусмотренные им положения касаются уступки лишь права требования передачи объекта долевого строительства.
Из содержания пунктов 10.1 и 10.3 указанного выше договора долевого участия в строительстве усматривается, что передача прав и обязанностей по договору участником строительства третьим лицам с письменного согласия застройщика допускается до момента подписания сторонами акта приема-передачи квартиры. Требования о наличии письменного согласия застройщика на уступку части прав (например неустойки за просрочку передачи квартиры), состоявшуюся после передачи квартиры с просрочкой, указанный пункт договора не содержит.
Закон об участии в долевом строительстве содержит определенный механизм защиты прав дольщика, который проявляется в необходимости государственной регистрации, во-первых, самого договора долевого участия в строительстве, во-вторых, уступки права требования по договору долевого участия в строительстве.
В данном случае неустойка не связана с правами на недвижимое имущество и сделок с ним, что исключает государственную регистрацию такого договора уступки права. Обязательства, не влекущие обременения на недвижимость, регистрации не подлежат.
Учитывая цели государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве и уступки прав требования по нему, государственная регистрация уступки прав требования выплаты неустойки, необходима и возможна до момента передачи объекта долевого строительства, так как до этого момента неустойка за ненадлежащее выполнение обязательства выступает обеспечительной мерой и регистрация передачи требования выплаты неустойки осуществляется с учетом наличия действующего обязательства по договору участия в долевом строительстве, предполагающего обременение недвижимости.
Положения частей 1, 4, 5 и 6 статьи 8 Федерального закона N 214-ФЗ определяют порядок передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства как по передаточному акту, так и по одностороннему акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства, и гарантирующих права обеих сторон договора участия в долевом строительстве, то есть спорный объект считается переданным.
Как следует из материалов дела, ООО "ПО "Реконструкция" передало Наумову Е.А. квартиру по акту приема-передачи от 19.08.2015.
На основании данного акта 17.09.2015 зарегистрировано право собственности Наумова Е.А. на вышеуказанную квартиру.
Тем самым, договор цессии от 01.12.2015 о возмездной уступке требований к ООО "ПО "Реконструкция" о взыскании неустойки был заключен после подписания акта приема-передачи квартиры.
Данное обстоятельство исключало в соответствии с пунктом 2 статьи 11 Закона об участии в долевом строительстве государственную регистрацию такого соглашения.
Таким образом, учитывая, что правоотношения сторон относительно создания и передачи объекта долевого строительства прекратились исполнением договора и на момент обращения в управление отсутствовало обременение, подлежащее государственной регистрации, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, что согласуется с позицией Верховного Суда Российской Федерации изложенной в определении от 01 сентября 2015 года N 308-КГ15-11584 по делу N А32-32825/2014).
Учитывая изложенное выше, обжалуемое в рамках настоящего дела решение управления об отказе в осуществлении государственной регистрации сделки является законным.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 19 апреля 2016 года по делу N А41-14977/16 отменить.
В удовлетворении заявления отказать.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
Н.В.ДИАКОВСКАЯ
Судьи
Е.Н.ВИТКАЛОВА
Е.Е.ШЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)