Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 августа 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 07 августа 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Желтянникова В.И.
судей Жиляевой Е.В., Кашиной Т.А.
при ведении протокола судебного заседания: А.В. Винников
при участии:
от заявителя: Вербицкий В.С. по доверенности от 26.01.2017,
от заинтересованного лица: не явился (извещен),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-15640/2017) Администрации Лужского муниципального района Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.04.2017 по делу N А56-17482/2017 (судья Васильева Н.В.), принятое
по заявлению ООО "Спектр"
к Администрации Лужского муниципального района Ленинградской области
о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества
Общество с ограниченной ответственностью "Спектр" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным уведомления Администрации Лужского муниципального района Ленинградской области (далее - Администрация) от 13.03.2017 N 017-3211/17-0-1 об отказе в реализации преимущественного права на выкуп арендуемых помещений; обязании Администрации заключить с Обществом договор купли-продажи нежилых помещений площадью 201 кв. м, кадастровый номер 47:29:0103011:2403, по адресу: Ленинградская обл., Лужский р-н, г. Луга, пр. Кирова, д. 34.
Решением от 24.04.2017 суд заявленные требования удовлетворил.
Администрация обратилась с апелляционной жалобой.
По мнению подателя апелляционной жалобы, у заявителя не возникло реализации преимущественного права на выкуп арендуемых помещений в связи с тем, что не соблюдено требование пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ). Указанное обстоятельство имеет место по причине того, что договор аренды спорного имущества является ничтожным, поскольку заключен с нарушением требований статьи 17.1 Федерального Закона N 135-ФЗ.
31.07.2017 в канцелярию Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от Общества поступил отзыв на апелляционную жалобу.
Ответчик в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, что в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в настоящем судебном заседании.
В судебном заседании истец против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.
Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.
Между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды от 01.06.2009 N 41/09 нежилых помещений площадью 201 кв. м, кадастровый номер 47:29:0103011:2403, по адресу: Ленинградская обл., Лужский р-н, г. Луга, пр. Кирова, д. 34.
Общество обратилось в Администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Уведомлением от 13.03.2017 N 017-3211/17-0-1 Администрация отказала Обществу в реализации преимущественного права приобретение арендуемых нежилых помещений в связи с тем, что договор аренды от 01.01.2013 является ничтожным.
Заявитель, полагая, что действия Администрации, выразившиеся в отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, являются незаконными, обратился в суд с настоящим заявлением.
Исследовав доказательства, представленные в материалы дела, оценив их в совокупности и взаимной связи в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом установленных обстоятельств по делу суд первой инстанции пришел к заключению об удовлетворении заявленных требований.
Статья 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает пределы рассмотрения дела арбитражным судом апелляционной инстанции, согласно которым при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Повторно рассмотрев настоящее дело в порядке апелляционного производства, апелляционный суд полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению в связи со следующим.
В силу ч. 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьи 3 указанного Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:
- 1. арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
- 2. отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном ч. 2 статьи 9 того же Закона, - на день подачи субъектом малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
- 3. площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
- 4. арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Из материалов дела следует, что в качестве основания для отказа Обществу в реализации преимущественного права на приобретение в собственность нежилого помещения указано на ничтожность договора аренды.
Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
В соответствии с пунктом 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо, действует недобросовестно, в том числе если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
Исходя из абзаца 4 части 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 72 Постановления N 25, сторона сделки, из поведения которой явствует воля сохранить силу оспоримой сделки, не вправе оспаривать эту сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать, когда проявляла волю на сохранение сделки.
Материалами дела подтверждается, что Администрация передала спорное имущество в аренду Обществу.
В ходе исполнения договора аренды Администрация на его недействительность не ссылалась. Доказательств обратного не представлено.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что отказ Администрации представляет собой действия, имеющие целью исключительно воспрепятствование реализации Обществом преимущественного права на приобретение нежилых помещений в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ.
Поскольку иных оснований для отказа в реализации Обществом преимущественного права на выкуп арендуемого имущества не указано, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные Обществом требования.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.04.2017 по делу N А56-17482/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.08.2017 N 13АП-15640/2017 ПО ДЕЛУ N А56-17482/2017
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 августа 2017 г. N 13АП-15640/2017
Дело N А56-17482/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 03 августа 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 07 августа 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Желтянникова В.И.
судей Жиляевой Е.В., Кашиной Т.А.
при ведении протокола судебного заседания: А.В. Винников
при участии:
от заявителя: Вербицкий В.С. по доверенности от 26.01.2017,
от заинтересованного лица: не явился (извещен),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-15640/2017) Администрации Лужского муниципального района Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.04.2017 по делу N А56-17482/2017 (судья Васильева Н.В.), принятое
по заявлению ООО "Спектр"
к Администрации Лужского муниципального района Ленинградской области
о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Спектр" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным уведомления Администрации Лужского муниципального района Ленинградской области (далее - Администрация) от 13.03.2017 N 017-3211/17-0-1 об отказе в реализации преимущественного права на выкуп арендуемых помещений; обязании Администрации заключить с Обществом договор купли-продажи нежилых помещений площадью 201 кв. м, кадастровый номер 47:29:0103011:2403, по адресу: Ленинградская обл., Лужский р-н, г. Луга, пр. Кирова, д. 34.
Решением от 24.04.2017 суд заявленные требования удовлетворил.
Администрация обратилась с апелляционной жалобой.
По мнению подателя апелляционной жалобы, у заявителя не возникло реализации преимущественного права на выкуп арендуемых помещений в связи с тем, что не соблюдено требование пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ). Указанное обстоятельство имеет место по причине того, что договор аренды спорного имущества является ничтожным, поскольку заключен с нарушением требований статьи 17.1 Федерального Закона N 135-ФЗ.
31.07.2017 в канцелярию Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от Общества поступил отзыв на апелляционную жалобу.
Ответчик в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, что в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в настоящем судебном заседании.
В судебном заседании истец против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.
Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.
Между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды от 01.06.2009 N 41/09 нежилых помещений площадью 201 кв. м, кадастровый номер 47:29:0103011:2403, по адресу: Ленинградская обл., Лужский р-н, г. Луга, пр. Кирова, д. 34.
Общество обратилось в Администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Уведомлением от 13.03.2017 N 017-3211/17-0-1 Администрация отказала Обществу в реализации преимущественного права приобретение арендуемых нежилых помещений в связи с тем, что договор аренды от 01.01.2013 является ничтожным.
Заявитель, полагая, что действия Администрации, выразившиеся в отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, являются незаконными, обратился в суд с настоящим заявлением.
Исследовав доказательства, представленные в материалы дела, оценив их в совокупности и взаимной связи в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом установленных обстоятельств по делу суд первой инстанции пришел к заключению об удовлетворении заявленных требований.
Статья 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает пределы рассмотрения дела арбитражным судом апелляционной инстанции, согласно которым при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Повторно рассмотрев настоящее дело в порядке апелляционного производства, апелляционный суд полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению в связи со следующим.
В силу ч. 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьи 3 указанного Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:
- 1. арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
- 2. отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном ч. 2 статьи 9 того же Закона, - на день подачи субъектом малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
- 3. площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
- 4. арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Из материалов дела следует, что в качестве основания для отказа Обществу в реализации преимущественного права на приобретение в собственность нежилого помещения указано на ничтожность договора аренды.
Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
В соответствии с пунктом 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо, действует недобросовестно, в том числе если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
Исходя из абзаца 4 части 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 72 Постановления N 25, сторона сделки, из поведения которой явствует воля сохранить силу оспоримой сделки, не вправе оспаривать эту сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать, когда проявляла волю на сохранение сделки.
Материалами дела подтверждается, что Администрация передала спорное имущество в аренду Обществу.
В ходе исполнения договора аренды Администрация на его недействительность не ссылалась. Доказательств обратного не представлено.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что отказ Администрации представляет собой действия, имеющие целью исключительно воспрепятствование реализации Обществом преимущественного права на приобретение нежилых помещений в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ.
Поскольку иных оснований для отказа в реализации Обществом преимущественного права на выкуп арендуемого имущества не указано, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные Обществом требования.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.04.2017 по делу N А56-17482/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
В.И.ЖЕЛТЯННИКОВ
В.И.ЖЕЛТЯННИКОВ
Судьи
Е.В.ЖИЛЯЕВА
Т.А.КАШИНА
Е.В.ЖИЛЯЕВА
Т.А.КАШИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)