Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 ноября 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Тимухиной И.А.
судей Горбик В.М., Желтянникова В.И.
при ведении протокола судебного заседания: Южаковой В.Д.
при участии:
от истца: Бурдинская Е.В. (доверенность от 02.11.2017)
от ответчика: Хохряков А.А. (генеральный директор, выписка из ЕГРЮЛ)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-26196/2017) ООО "Снежана" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.08.2017 по делу N А56-31561/2017 (судья Васильева Н.В.), принятое
по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга
к ООО "Снежана"
о взыскании,
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Снежана" (далее - ответчик, Общество) о взыскании 121 167 руб. 61 коп. штрафа по договору аренды от 27.04.2008 N 17/ЗК-03738.
Решением от 28.08.2017 иск удовлетворен.
В апелляционной жалобе ответчик, считая решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, в удовлетворении иска отказать, полагая, что оснований для удовлетворения иска не имелось, Общество предоставило в пользование ООО "МОНО" по договору от 01.02.2013 N 01/07/15 оборудованное помещение, переданный в аренду Комитетом земельный участок не являлся предметом указанного договора, наличие которого не обременяло имущество, переданное в аренду ответчику, и не влекло ограничений прав собственника.
Комитет возразил против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению городским имуществом правительства Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, арендодатель) и ЗАО "Снежана" (правопредшественник Общества, арендатор) заключен договор от 27.04.2008 N 17/3K-03738 аренды земельного участка площадью 379.00 кв. м, кадастровый номер 78:34:0412601:1006, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, проспект Королева, уч. 37, (северо-восточнее дома 46, корпус 2, литера А) для использования под торговый комплекс.
В соответствии с пунктом 4.3.8 договора арендатор обязался не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры залога, субаренды, внесения права на аренду участка или его части в уставный капитал предприятия и др.) без письменного разрешения арендодателя.
В соответствии с пунктом 5.3 договора в случае ненадлежащего исполнения условий договора арендатор обязан уплатить штраф в размере 80% от квартальной арендной платы, установленной на момент выявления нарушения.
Согласно ведомости инвентаризации арендуемого земельного участка, выполненной ГУП ГУИОН, по состоянию на 06.04.2015 на участке расположен временный объект торговли, включающий торговые отделы и кафе-бар с реализацией алкогольной продукции с содержанием этилового спирта более 1,5%.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.01.2016 по делу N А56-84775/2015, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2016, установлено, что розничную продажу алкогольной продукции в нестационарном торговом объекте, расположенном по адресу: г. Санкт-Петербург, Приморский район, пр. Королева, д. 46, корп. 1, лит. А, часть помещения 1-Н, при оказании услуг общественного питания осуществляет общество с ограниченной ответственностью "МОНО".
Ссылаясь на то, что, предоставив часть торгового объекта ООО "МОНО", Общество тем самым предоставило третьему лицу права на использование арендуемого ответчиком земельного участка, без письменного разрешения Комитета, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Исходя из того, что ответчиком по договору от 01.02.2013 N 01/07/15 ООО "МОНО" предоставлен стационарный объект, сделав вывод о том, что Обществом ООО "МОНО" также были переданы права на земельный участок, суд первой инстанции удовлетворил иск, признав требование истца обоснованным.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит отмене, в удовлетворении иска следует отказать.
Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Неустойкой (штрафом, пенями) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).
Суд первой инстанции, делая вывод о том, что Обществом при предоставлении помещения по договору от 01.02.2013 N 01/07/15 ООО "МОНО" переданы права на арендуемый земельный участок, сослался на положения части 1 ст. 652 ГК РФ, согласно которой по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.
Вместе с тем, доказательств наличия у переданного по договору от 01.02.2013 N 01/07/15 помещения признаков объекта недвижимости в материалы дела не представлено.
Недвижимое имущество как объект права характеризуется не только физической, но и юридической связью с землей.
Из условий договора аренды не следует, что земельный участок предоставлялся Обществу для использования объекта недвижимости.
Напротив, из пункта 2.2 договора следует, что на участке не имеется объектов недвижимости.
Спорный земельный участок передавался Обществу для использования под торговый комплекс (код - 3.5, 3.11, 3.8.2).
Согласно пункту 2.3 договора аренды арендатор не вправе без согласия арендодателя возводить на участке здания, сооружения и иные объекты недвижимого имущества.
Доказательства получения необходимых разрешений и согласований для сооружения объекта недвижимости в материалах дела отсутствуют.
Таким образом, применение к спорным правоотношениям положений ст. 652 ГК РФ неправомерно.
Из заключенного между Обществом и ООО "МОНО" договора от 01.02.2013 N 01/07/15 не усматривается, что в пользование ООО "МОНО" был предоставлен земельный участок.
Поскольку следствием данной сделки не является какое-либо обременение имущественных прав на земельный участок, а аренда помещения магазина не связана с переходом права собственности, заключение такого договора пункту 4.3. 8 договора аренды земельного участка не противоречит.
Исходя из изложенного, оснований для удовлетворения иска у суда первой инстанции не имелось, обжалуемое решение подлежит отмене.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.08.2017 по делу N А56-31561/2017 отменить.
В удовлетворении иска отказать.
Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: 191060, г. Санкт-Петербург, пр. Смольный 1/Б, ОГРН: 1027809244561) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Снежана" (адрес: 197371, Санкт-Петербург, проспект Королева д. 46, к. 1, лит. А, ОГРН: 1127847659840) 3000 рублей расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.11.2017 N 13АП-26196/2017 ПО ДЕЛУ N А56-31561/2017
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 ноября 2017 г. N 13АП-26196/2017
Дело N А56-31561/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 ноября 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Тимухиной И.А.
судей Горбик В.М., Желтянникова В.И.
при ведении протокола судебного заседания: Южаковой В.Д.
при участии:
от истца: Бурдинская Е.В. (доверенность от 02.11.2017)
от ответчика: Хохряков А.А. (генеральный директор, выписка из ЕГРЮЛ)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-26196/2017) ООО "Снежана" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.08.2017 по делу N А56-31561/2017 (судья Васильева Н.В.), принятое
по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга
к ООО "Снежана"
о взыскании,
установил:
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Снежана" (далее - ответчик, Общество) о взыскании 121 167 руб. 61 коп. штрафа по договору аренды от 27.04.2008 N 17/ЗК-03738.
Решением от 28.08.2017 иск удовлетворен.
В апелляционной жалобе ответчик, считая решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, в удовлетворении иска отказать, полагая, что оснований для удовлетворения иска не имелось, Общество предоставило в пользование ООО "МОНО" по договору от 01.02.2013 N 01/07/15 оборудованное помещение, переданный в аренду Комитетом земельный участок не являлся предметом указанного договора, наличие которого не обременяло имущество, переданное в аренду ответчику, и не влекло ограничений прав собственника.
Комитет возразил против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению городским имуществом правительства Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, арендодатель) и ЗАО "Снежана" (правопредшественник Общества, арендатор) заключен договор от 27.04.2008 N 17/3K-03738 аренды земельного участка площадью 379.00 кв. м, кадастровый номер 78:34:0412601:1006, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, проспект Королева, уч. 37, (северо-восточнее дома 46, корпус 2, литера А) для использования под торговый комплекс.
В соответствии с пунктом 4.3.8 договора арендатор обязался не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры залога, субаренды, внесения права на аренду участка или его части в уставный капитал предприятия и др.) без письменного разрешения арендодателя.
В соответствии с пунктом 5.3 договора в случае ненадлежащего исполнения условий договора арендатор обязан уплатить штраф в размере 80% от квартальной арендной платы, установленной на момент выявления нарушения.
Согласно ведомости инвентаризации арендуемого земельного участка, выполненной ГУП ГУИОН, по состоянию на 06.04.2015 на участке расположен временный объект торговли, включающий торговые отделы и кафе-бар с реализацией алкогольной продукции с содержанием этилового спирта более 1,5%.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.01.2016 по делу N А56-84775/2015, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2016, установлено, что розничную продажу алкогольной продукции в нестационарном торговом объекте, расположенном по адресу: г. Санкт-Петербург, Приморский район, пр. Королева, д. 46, корп. 1, лит. А, часть помещения 1-Н, при оказании услуг общественного питания осуществляет общество с ограниченной ответственностью "МОНО".
Ссылаясь на то, что, предоставив часть торгового объекта ООО "МОНО", Общество тем самым предоставило третьему лицу права на использование арендуемого ответчиком земельного участка, без письменного разрешения Комитета, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Исходя из того, что ответчиком по договору от 01.02.2013 N 01/07/15 ООО "МОНО" предоставлен стационарный объект, сделав вывод о том, что Обществом ООО "МОНО" также были переданы права на земельный участок, суд первой инстанции удовлетворил иск, признав требование истца обоснованным.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит отмене, в удовлетворении иска следует отказать.
Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Неустойкой (штрафом, пенями) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).
Суд первой инстанции, делая вывод о том, что Обществом при предоставлении помещения по договору от 01.02.2013 N 01/07/15 ООО "МОНО" переданы права на арендуемый земельный участок, сослался на положения части 1 ст. 652 ГК РФ, согласно которой по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.
Вместе с тем, доказательств наличия у переданного по договору от 01.02.2013 N 01/07/15 помещения признаков объекта недвижимости в материалы дела не представлено.
Недвижимое имущество как объект права характеризуется не только физической, но и юридической связью с землей.
Из условий договора аренды не следует, что земельный участок предоставлялся Обществу для использования объекта недвижимости.
Напротив, из пункта 2.2 договора следует, что на участке не имеется объектов недвижимости.
Спорный земельный участок передавался Обществу для использования под торговый комплекс (код - 3.5, 3.11, 3.8.2).
Согласно пункту 2.3 договора аренды арендатор не вправе без согласия арендодателя возводить на участке здания, сооружения и иные объекты недвижимого имущества.
Доказательства получения необходимых разрешений и согласований для сооружения объекта недвижимости в материалах дела отсутствуют.
Таким образом, применение к спорным правоотношениям положений ст. 652 ГК РФ неправомерно.
Из заключенного между Обществом и ООО "МОНО" договора от 01.02.2013 N 01/07/15 не усматривается, что в пользование ООО "МОНО" был предоставлен земельный участок.
Поскольку следствием данной сделки не является какое-либо обременение имущественных прав на земельный участок, а аренда помещения магазина не связана с переходом права собственности, заключение такого договора пункту 4.3. 8 договора аренды земельного участка не противоречит.
Исходя из изложенного, оснований для удовлетворения иска у суда первой инстанции не имелось, обжалуемое решение подлежит отмене.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.08.2017 по делу N А56-31561/2017 отменить.
В удовлетворении иска отказать.
Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: 191060, г. Санкт-Петербург, пр. Смольный 1/Б, ОГРН: 1027809244561) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Снежана" (адрес: 197371, Санкт-Петербург, проспект Королева д. 46, к. 1, лит. А, ОГРН: 1127847659840) 3000 рублей расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
И.А.ТИМУХИНА
И.А.ТИМУХИНА
Судьи
В.М.ГОРБИК
В.И.ЖЕЛТЯННИКОВ
В.М.ГОРБИК
В.И.ЖЕЛТЯННИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)