Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 04 мая 2017 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,
судей Сумароковой Т.Я., Лящевского И.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы от 03 февраля 2017 года
по делу N А40-144999/2016, принятое судье Селиверстовой Н.Н.,
по иску ООО "Дельта ИКС" (ОГРН 1027739607246)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)
об урегулировании разногласий возникших при заключении Договора купли-продажи,
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Безруков М.В. по доверенности от 20.06.2016;
- от ответчика: Немченков Д.А. по доверенности от 09.01.2017;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Дельта ИКС" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении Договора купли-продажи нежилых помещений, общей площадью 147,1 (этаж 1 помещение VIII, комн. 1, 3, 3а, 4, 4а, 5, 5а, 5б, 5в, 9, 19, 19а, 20, 20а, 21) кв. м с кадастровым номером 77:01:0005016:3876, расположенных по адресу: г. Москва, просп. Комсомольский, д. 3, путем принятия:
- - пункта 3.1. Договора купли-продажи нежилого помещения, в следующей редакции: "Цена объекта составляет 21 258 253 (двадцать один миллион двести пятьдесят восемь тысяч двести пятьдесят три) руб. 00 копеек, НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.";
- - пункта 3.4. Договора купли-продажи нежилого помещения, в следующей редакции: "Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 354 304 (триста пятьдесят четыре тысячи триста четыре) руб. 21 коп., и процентов за предоставляемую рассрочку, начисленных на остаток от основного долга.
Требования истца заявлены с учетом уточнений, принятых Арбитражным судом города Москвы в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исковые требования заявлены на основании статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, и мотивированны необходимостью урегулировать разногласия возникших при заключении Договора купли-продажи.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 3 февраля 2017 года по делу N А40-144999/2016 требования истца удовлетворены.
Не согласившись с вынесенным по делу решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд, с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование своей жалобы ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм процессуального и материального права. Ссылается на то, что только собственник может установить цену отчуждаемого объекта. Указывает на то, что суд первой инстанции необоснованно не принял во внимание отчет представленный ответчиком. Полагает, что заключение эксперта (судебное) не соответствует требованиям ФЗ "О государственной судебной экспертной деятельности в РФ".
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. Просил отменить решение суда, принять по делу новый судебный акт, отказав истцу в удовлетворении исковых требований.
Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке статей 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, доводы отзыва на апелляционную жалобу, выслушав представителя истца и ответчика, апелляционный суд считает, что решение следует оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Как усматривается из материалов дела, истец является арендатором нежилых помещений площадью 153,0 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, просп. Комсомольский, д. 3, стр. 1 на основании Договора аренды от 25 апреля 2006 года N 01-00522/06, заключенного с Департаментом имущества города Москвы (правопреемник - Департамент городского имущества города Москвы). Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 19 июля 2000 года внесена запись в ЕГРП.
Общество с ограниченной ответственностью "Дельта ИКС" отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства N 7701-243311.
Помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, задолженность по арендным платежам отсутствует.
Истец полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 17 апреля 2014 года обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемых помещений.
Департамент городского имущества города Москвы, рассмотрев обращение истца, направил истцу проект Договора купли-продажи недвижимого имущества, стоимость выкупаемых помещений установлена в размере 39 801 000 руб. (пункт 3.1 Договора купли-продажи недвижимого имущества), на основании Отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 17 марта 2016 года N 16-16Б/47, выполненного ООО "АБН-Консалт".
Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в специализированную оценочную компанию ООО "Криминалистическое экспертное гражданское бюро".
В соответствии с подготовленным ООО "Криминалистическое экспертное гражданское бюро" заключением об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений, цена объекта составила 16 912 605 руб. то есть ниже суммы, указанной ответчиком.
Истец подписал предложенный истцом проект Договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), но с протоколом разногласий, касающимся пункта 3.1 Договора, в части указания цены выкупаемых помещений, пункта 3.4 Договора, в части указания иной суммы рассрочки по оплате.
Истец 19 мая 2016 года направил ответчику подписанный Договор купли-продажи помещений с протоколом разногласий и предложением заключить Договор купли-продажи на иных условиях.
Ответчик в ответ на указанное обращение, письмом от 25 мая 2016 года отклонил предложенный истцом протокол разногласий в части определения цены спорного объекта.
Учитывая изложенное, при заключении Договора между сторонами возникли разногласия в цене выкупаемого имущества.
Удовлетворяя исковые требования истца, суд первой инстанции руководствовался статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которой устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Заключение Договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Для определения цены Договора купли-продажи спорных помещений, определением Арбитражного суда города Москвы от 12 октября 2016 года назначено проведение судебной экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорных нежилых помещений. Проведение экспертизы поручено ООО "ИНТЕЛИС-Оценка", эксперту Примеровой Маргарите Николавне.
Согласно экспертному заключению по делу N А40-144999/16-6-1253, рыночная стоимость исследуемого объекта - нежилого помещения общей площадью 147,1 кв. м, находящегося по адресу: г. Москва пр-кт Комсомольский, д. 3, по состоянию на 17 апреля 2014 года без учета НДС составляет 21 258 253 руб.
По ходатайству ответчика в судебное заседание был вызван эксперт Примерова М.Н. которая дала пояснения по вопросам, касающимся экспертного заключения.
Оценив, данное экспертное заключение, с учетом пояснений эксперта, выполнявшего данное экспертное заключение, суд первой инстанции нашел его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и пришел к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение суд принял в качестве надлежащего доказательства по делу.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции сделал правильный вывод, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет, арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, в связи с чем правомерно удовлетворил требования истца в полном объеме.
Доводы заявителя жалобы о том, что цена объекта определена в нарушение действующего законодательства, подлежат отклонению, поскольку для определения цены Договора купли-продажи спорных помещений, судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости имущества, проведение указанной экспертизы было поручено эксперту ООО "ИНТЕЛИС-Оценка" и согласно выполненному заключению эксперта по настоящему делу рыночная стоимость нежилых помещений по состоянию на 17 апреля 2014 года без учета НДС составляет 21 258 253 руб.
Указанное доказательство было принято судом как надлежащее и достоверное, оснований не доверять Заключению эксперта Примеровой М.Н., предупрежденной судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, у суда первой инстанции не имелось.
Доводы заявителя жалобы о том, что заключение эксперта (судебное) не соответствует требованиям ФЗ-73 "О государственной судебной экспертной деятельности в РФ", документально не подтверждены.
Указанные доводы заявителя жалобы направлены на несогласие с выводами эксперта Примеровой М.Н., однако заявлений о проведении повторной экспертизы ответчик не заявлял.
Доводов, опровергающих выводы суда об обоснованности требований истца, ответчиком в апелляционной жалобе не приведено.
Исходя из изложенного, судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела и у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для их переоценки.
Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.
Расходы по госпошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 03 февраля 2017 года по делу N А40-144999/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.05.2017 N 09АП-13076/2017-ГК ПО ДЕЛУ N А40-144999/2016
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 мая 2017 г. N 09АП-13076/2017-ГК
Дело N А40-144999/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 04 мая 2017 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,
судей Сумароковой Т.Я., Лящевского И.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы от 03 февраля 2017 года
по делу N А40-144999/2016, принятое судье Селиверстовой Н.Н.,
по иску ООО "Дельта ИКС" (ОГРН 1027739607246)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)
об урегулировании разногласий возникших при заключении Договора купли-продажи,
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Безруков М.В. по доверенности от 20.06.2016;
- от ответчика: Немченков Д.А. по доверенности от 09.01.2017;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Дельта ИКС" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении Договора купли-продажи нежилых помещений, общей площадью 147,1 (этаж 1 помещение VIII, комн. 1, 3, 3а, 4, 4а, 5, 5а, 5б, 5в, 9, 19, 19а, 20, 20а, 21) кв. м с кадастровым номером 77:01:0005016:3876, расположенных по адресу: г. Москва, просп. Комсомольский, д. 3, путем принятия:
- - пункта 3.1. Договора купли-продажи нежилого помещения, в следующей редакции: "Цена объекта составляет 21 258 253 (двадцать один миллион двести пятьдесят восемь тысяч двести пятьдесят три) руб. 00 копеек, НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.";
- - пункта 3.4. Договора купли-продажи нежилого помещения, в следующей редакции: "Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 354 304 (триста пятьдесят четыре тысячи триста четыре) руб. 21 коп., и процентов за предоставляемую рассрочку, начисленных на остаток от основного долга.
Требования истца заявлены с учетом уточнений, принятых Арбитражным судом города Москвы в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исковые требования заявлены на основании статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, и мотивированны необходимостью урегулировать разногласия возникших при заключении Договора купли-продажи.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 3 февраля 2017 года по делу N А40-144999/2016 требования истца удовлетворены.
Не согласившись с вынесенным по делу решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд, с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование своей жалобы ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм процессуального и материального права. Ссылается на то, что только собственник может установить цену отчуждаемого объекта. Указывает на то, что суд первой инстанции необоснованно не принял во внимание отчет представленный ответчиком. Полагает, что заключение эксперта (судебное) не соответствует требованиям ФЗ "О государственной судебной экспертной деятельности в РФ".
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. Просил отменить решение суда, принять по делу новый судебный акт, отказав истцу в удовлетворении исковых требований.
Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке статей 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, доводы отзыва на апелляционную жалобу, выслушав представителя истца и ответчика, апелляционный суд считает, что решение следует оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Как усматривается из материалов дела, истец является арендатором нежилых помещений площадью 153,0 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, просп. Комсомольский, д. 3, стр. 1 на основании Договора аренды от 25 апреля 2006 года N 01-00522/06, заключенного с Департаментом имущества города Москвы (правопреемник - Департамент городского имущества города Москвы). Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 19 июля 2000 года внесена запись в ЕГРП.
Общество с ограниченной ответственностью "Дельта ИКС" отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства N 7701-243311.
Помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, задолженность по арендным платежам отсутствует.
Истец полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 17 апреля 2014 года обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемых помещений.
Департамент городского имущества города Москвы, рассмотрев обращение истца, направил истцу проект Договора купли-продажи недвижимого имущества, стоимость выкупаемых помещений установлена в размере 39 801 000 руб. (пункт 3.1 Договора купли-продажи недвижимого имущества), на основании Отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 17 марта 2016 года N 16-16Б/47, выполненного ООО "АБН-Консалт".
Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в специализированную оценочную компанию ООО "Криминалистическое экспертное гражданское бюро".
В соответствии с подготовленным ООО "Криминалистическое экспертное гражданское бюро" заключением об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений, цена объекта составила 16 912 605 руб. то есть ниже суммы, указанной ответчиком.
Истец подписал предложенный истцом проект Договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), но с протоколом разногласий, касающимся пункта 3.1 Договора, в части указания цены выкупаемых помещений, пункта 3.4 Договора, в части указания иной суммы рассрочки по оплате.
Истец 19 мая 2016 года направил ответчику подписанный Договор купли-продажи помещений с протоколом разногласий и предложением заключить Договор купли-продажи на иных условиях.
Ответчик в ответ на указанное обращение, письмом от 25 мая 2016 года отклонил предложенный истцом протокол разногласий в части определения цены спорного объекта.
Учитывая изложенное, при заключении Договора между сторонами возникли разногласия в цене выкупаемого имущества.
Удовлетворяя исковые требования истца, суд первой инстанции руководствовался статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которой устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Заключение Договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Для определения цены Договора купли-продажи спорных помещений, определением Арбитражного суда города Москвы от 12 октября 2016 года назначено проведение судебной экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорных нежилых помещений. Проведение экспертизы поручено ООО "ИНТЕЛИС-Оценка", эксперту Примеровой Маргарите Николавне.
Согласно экспертному заключению по делу N А40-144999/16-6-1253, рыночная стоимость исследуемого объекта - нежилого помещения общей площадью 147,1 кв. м, находящегося по адресу: г. Москва пр-кт Комсомольский, д. 3, по состоянию на 17 апреля 2014 года без учета НДС составляет 21 258 253 руб.
По ходатайству ответчика в судебное заседание был вызван эксперт Примерова М.Н. которая дала пояснения по вопросам, касающимся экспертного заключения.
Оценив, данное экспертное заключение, с учетом пояснений эксперта, выполнявшего данное экспертное заключение, суд первой инстанции нашел его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и пришел к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение суд принял в качестве надлежащего доказательства по делу.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции сделал правильный вывод, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет, арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, в связи с чем правомерно удовлетворил требования истца в полном объеме.
Доводы заявителя жалобы о том, что цена объекта определена в нарушение действующего законодательства, подлежат отклонению, поскольку для определения цены Договора купли-продажи спорных помещений, судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости имущества, проведение указанной экспертизы было поручено эксперту ООО "ИНТЕЛИС-Оценка" и согласно выполненному заключению эксперта по настоящему делу рыночная стоимость нежилых помещений по состоянию на 17 апреля 2014 года без учета НДС составляет 21 258 253 руб.
Указанное доказательство было принято судом как надлежащее и достоверное, оснований не доверять Заключению эксперта Примеровой М.Н., предупрежденной судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, у суда первой инстанции не имелось.
Доводы заявителя жалобы о том, что заключение эксперта (судебное) не соответствует требованиям ФЗ-73 "О государственной судебной экспертной деятельности в РФ", документально не подтверждены.
Указанные доводы заявителя жалобы направлены на несогласие с выводами эксперта Примеровой М.Н., однако заявлений о проведении повторной экспертизы ответчик не заявлял.
Доводов, опровергающих выводы суда об обоснованности требований истца, ответчиком в апелляционной жалобе не приведено.
Исходя из изложенного, судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела и у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для их переоценки.
Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.
Расходы по госпошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 03 февраля 2017 года по делу N А40-144999/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Н.И.ПАНКРАТОВА
Судьи
И.С.ЛЯЩЕВСКИЙ
Т.Я.СУМАРОКОВА
Н.И.ПАНКРАТОВА
Судьи
И.С.ЛЯЩЕВСКИЙ
Т.Я.СУМАРОКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)