Судебные решения, арбитраж
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью; Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 сентября 2017 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гричановской Е.В.,
судей Волковой М.О., Иноземцева И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кейбал М.С.,
при участии в заседании:
- от товарищества собственников жилья "Лидер": Капустиной Л.В., представителя по доверенности от 01.06.2017;
- от администрации города Хабаровска: Никитина К.Г., представителя по доверенности от 17.03.2017 N 1.1.29-187; Кундель Е.Д., представителя по доверенности от 24.07.2017 N 1.1.29-268;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Хабаровска
на решение от 27 июня 2017 г.
по делу N А73-18116/2016
Арбитражного суда Хабаровского края,
принятое судьей Дацуком С.Ю.,
по иску товарищества собственников жилья "Лидер" (ОГРН 1092723011622, ИНН 2723119925, место нахождения: 680001, г. Хабаровск, ул. Краснореченская, 6; 680023, г. Хабаровск, ул. П. Морозова, 96)
к муниципальному образованию городской округ "Город Хабаровск" в лице Администрации города Хабаровска (ОГРН 1032700305978, 2702015107, место нахождения: 680000, г. Хабаровск, ул. Карла Маркса, 66)
о взыскании 105 159,01 руб.,
установил:
Товарищество собственников жилья "Лидер" обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к муниципальному образованию городской округ "Город Хабаровск" в лице Администрации города Хабаровска о взыскании 104 695 руб. 89 коп. задолженности за содержание, текущий ремонт, коммунальные услуги, а также взносов за капитальный ремонт за период с августа 2013 г. по ноябрь 2016 г. и 8 187 руб. 67 коп. неустойки.
Исковые требования заявлены в отношении объектов муниципального жилого фонда, расположенных по адресу: г. Хабаровск, ул. Морозова П.Л., д. 92А (кв. N 102), д. 94 (кв. NN 2, 10, 45, 97, 200), д. 96 (кв. NN 45, 46, 100, 104, 109, 147), д. 96А (кв. N 199). Иск заявлен на основании положений статей 36, 39, 135, 137, 145, 156, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), статей 210, 249, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Первоначально иск принят судом к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон, после представления администрацией письменного отзыва с целью исследования дополнительных доказательств суд перешел к рассмотрению спора по общим правилам искового производства.
Возражая против иска, администрация указывает на то, что жилые помещения, расположенные по адресу: г. Хабаровск, ул. Морозова П.Л., д. 94 (кв. N 200), д. 96 (кв. N 45), в спорный период были переданы во временное владение и пользование физическим лицам по договорам социального и коммерческого найма; жилые помещения по адресу: г. Хабаровск, ул. Морозова П.Л., д. 94 (кв. N 10), д. 96 (кв. N 46) приватизированы. В связи с чем, орган местного самоуправления не обязан нести соответствующие расходы.
Кроме того, ответчик считает, что требования заявлены за пределами срока исковой давности, истцом не доказан объем оказанных услуг, не подтверждена неоплата услуг гражданами-нанимателями. Платежные документы истцом в адрес ответчика не выставлялись, поэтому у городского округа расходных обязательств не возникло.
До рассмотрения спора по существу истец уточнил иск и просил взыскать с администрации задолженность в сумме 95 641 руб. 34 коп. и 9 517 руб. 67 коп. неустойки по квартирам по ул. Морозова П.Л., д. 92А (кв. N 102), д. 94 (кв. NN 2, 97, 200), д. 96 (кв. NN 45, 100, 104, 109), д. 96А (кв. N 199).
Жилые помещения по ул. Морозова П.Л., д. 94 (кв. N 10), д. 96 (кв. N 46) истец исключил из требований в связи с их приватизацией.
Уточнения судом приняты на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Решением суда от 27 июня 2017 г. иск удовлетворен частично на сумму 63 290 руб. 30 коп. задолженности за содержание, текущий ремонт, коммунальные услуги, 24 388 руб. 56 коп. задолженности по взносам за капитальный ремонт, 9 517 руб. 67 коп. законной неустойки, 3 839 руб. расходов по государственной пошлине.
В остальной части иска отказано.
Оспаривая решение суда, администрация обратилась в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на приведенные в суде первой инстанции доводы.
В судебном заседании представитель ответчика указывал на необоснованное взыскание с администрации 44 538,59 руб. за содержание, текущий ремонт и коммунальные услуги по квартире 200 по адресу: г. Хабаровск, ул. Морозова Павла Леонтьевича, 94, за период с 01.08.2014 (ошибочно указано с 01.10.2013) по 30.09.2016, и пени.
Указанная квартира представлена нанимателю Грачевой О.В. по договору найма жилого помещения маневренного фонда от 15.10.2013, в соответствии с подпунктом 6 пункта 7 которого обязанность нанимателя вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента заключения данного договора.
Другие доводы апелляционной жалобы представитель администрации в суде апелляционной инстанции не поддержал.
Представитель ТСЖ "Лидер" в судебном заседании просил решение суда оставить без изменения как законное и обоснованное.
Проверив в порядке и пределах статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации применение судом норм материального права и соблюдение процессуальных норм, апелляционная инстанция приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ТСЖ "Лидер" осуществляет функции управления коммунальным комплексом недвижимого имущества в многоквартирных домах, по адресам: г. Хабаровск, ул. Морозова П.Л., д. 92А, д. 94, д. 96, д. 96А.
Муниципальное образование городской округ "Город Хабаровск" в спорный период являлось собственником жилых помещений, расположенных в указанных многоквартирных домах, в том числе: квартиры N 102 (д. 92А), квартир NN 2, 97, 200 (д. 94), квартир NN 45, 100, 104, 109 (д. 96), квартиры N 199 (д. 96А).
В период с 01.08.2013 по 31.10.2016 ТСЖ "Лидер" в порядке реализации возложенных на него жилищным законодательством функций обеспечивало содержание, текущий ремонт помещений МКД, оказание коммунальных услуг, поддерживало в надлежащем санитарно-техническом состоянии общее имущество многоквартирных домов.
Претензией N 57 от 28.11.2016 администрация поставлена в известность о наличии задолженности по оплате оказанных услуг, установленным законом взносам на капитальный ремонт, ответчику предложено исполнить обязательства, разъяснены правовые последствия уклонения от совершения испрашиваемых действий в виде реализации Товариществом права обращения за судебной защитой.
В досудебном порядке стороны спор не урегулировали, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Принимая решение, суд первой инстанции руководствовался статьями 210, 249 ГК РФ, 30 и статьей 153, 154, 158, 169 ЖК РФ и исходил из того, что муниципальное образование, являясь собственником жилых помещений в многоквартирном доме, обязано нести бремя содержания своего имущества, участвовать в расходах на содержание общедомового имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и текущий и капитальный ремонт жилого помещения.
Частично удовлетворяя исковые требования, суд применил положения статьи 199 ГК РФ и отказал в удовлетворении иска за период до 27.12.2013 в связи с пропуском истцом срока исковой давности.
В порядке апелляционного производства обжалуется решение суда в части взыскания с администрации 44 538,59 руб. за содержание, текущий ремонт и коммунальные услуги по квартире N 200 по ул. Морозова Павла Леонтьевича, 94, за период с 01.08.2014 по 30.09.2016 и пени.
Представители сторон не возразили против проверки части судебного акта, в связи с чем, суд апелляционной инстанции в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
В соответствии с частью 1 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
На основании статьи 210 ГК РФ собственник обязан нести бремя содержания принадлежащего ему имущества.
В силу статьи 249 Кодекса каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
По правилам части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Согласно статье 39 названного Кодекса собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Таким образом, администрация муниципального образования в силу прямого указания закона обязана нести расходы по содержанию общего имущества в размере, определяемом соотношением соответствующих площадей в доме.
Согласно части 2 статьи 153 ЖК РФ с момента заключения договора найма жилого помещения государственного или муниципального жилищных фондов обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя.
В силу части 3 этой статьи до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.
Согласно подпункту "ж" пункта 10 Постановления Правительства РФ от 21.01.2006 N 25 "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями" в качестве пользователя жилым помещением наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента заключения договора социального найма жилого помещения в соответствии с законодательством.
На основании пункта 5 части 3 статьи 67 и части 5 статьи 100 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма и договору найма специализированного жилого помещения обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Согласно абзацу третьему статьи 678 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение; если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Таким образом, по общему правилу при передаче квартир, находящихся в собственности муниципального образования, гражданам по договору социального найма обязанность по внесению исполнителю коммунальных услуг платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и платы за коммунальные услуги лежит на нанимателе.
Указанная правовая позиция изложена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос N 4).
Суд принял во внимание передачу квартиры N 200 по договору найма жилого помещения маневренного фонда от 15.10.2013 Грачевой О.В. и членам ее семьи, однако пришел к выводу о фактическом не проживании указанных граждан в квартире и возложил обязанность по оплате расходов на муниципальное образование за счет казны.
При этом суд необоснованно учел отсутствие сведений в поквартирной карточке о регистрации указанных лиц по месту проживания и акты, составленные товариществом о не проживании граждан в спорный период.
В соответствии с частью 2 статьи 153 ЖК РФ у муниципального образования, заключившего с гражданином договор найма, установленной законом обязанности оплачивать за нанимателей жилых помещений задолженность за содержание общего имущества жилого дома и коммунальные платежи отсутствует.
Из положений части 4 статьи 155 ЖК РФ следует, что именно наниматели, проживающие в многоквартирных жилых домах по договорам социального найма, а не собственник (наймодатель) этих помещений, должны вносить плату за содержание общего имущества жилого дома и коммунальные платежи управляющей организации в случае, если ею осуществляется управление жилым домом.
Требование о взыскании названных расходов с муниципального образования за счет казны направлено на освобождение физических лиц (нанимателей), проживающих в жилом доме, от внесения платы за занимаемые ими помещения, что является недопустимым.
При этом согласно пункту 11 статьи 155 ЖК РФ неиспользование нанимателями помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
В данном случае с момента заключения договора найма жилого маневренного фонда от 15.10.2013 обязанность по внесению платы за жилое помещение возникла у нанимателя Грачевой О.В.
Договор найма не расторгнут, в соответствии с подпунктом 6 пункта 7 указанного договора обязанность нанимателя вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги также возникает с момента заключения данного договора, как это предусмотрено законом.
В связи с чем, суд необоснованно удовлетворил исковые требования товарищества за период с 01.10.2013 по 30.09.2016 по квартире 200 по ул. Морозова Павла Леонтьевича, 94, которая по договору найма жилого помещения маневренного фонда от 15.10.2013 передана Грачевой О.В. и членам ее семьи.
С учетом изложенного, не подлежат взысканию и начисленные на указанную сумму на основании части 14 статьи 155 ЖК РФ законные пени.
В остальной части решение суда стороны не оспаривают.
В этой связи, решение суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам (с учетом уточнения), следует изменить.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 27 июня 2017 г. по делу N А73-18116/2016 изменить.
Взыскать с муниципального образования городской округ "Город Хабаровск" в лице администрации города Хабаровска в пользу товарищества собственников жилья "Лидер" задолженность по платежам за содержание, текущий ремонт, коммунальные услуги в сумме 18 751, 71 руб., задолженность по взносам за капитальный ремонт в размере 24 388, 56 руб., расходы по государственной пошлине в размере 1 703, 55 руб.
В остальной части иска отказать.
Возвратить товариществу собственников жилья "Лидер" из федерального бюджета государственную пошлину в размере 232 руб., уплаченную по платежному поручению N 653 от 20.12.2016.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.09.2017 N 06АП-4666/2017 ПО ДЕЛУ N А73-18116/2016
Разделы:Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью; Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 сентября 2017 г. N 06АП-4666/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 сентября 2017 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гричановской Е.В.,
судей Волковой М.О., Иноземцева И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кейбал М.С.,
при участии в заседании:
- от товарищества собственников жилья "Лидер": Капустиной Л.В., представителя по доверенности от 01.06.2017;
- от администрации города Хабаровска: Никитина К.Г., представителя по доверенности от 17.03.2017 N 1.1.29-187; Кундель Е.Д., представителя по доверенности от 24.07.2017 N 1.1.29-268;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Хабаровска
на решение от 27 июня 2017 г.
по делу N А73-18116/2016
Арбитражного суда Хабаровского края,
принятое судьей Дацуком С.Ю.,
по иску товарищества собственников жилья "Лидер" (ОГРН 1092723011622, ИНН 2723119925, место нахождения: 680001, г. Хабаровск, ул. Краснореченская, 6; 680023, г. Хабаровск, ул. П. Морозова, 96)
к муниципальному образованию городской округ "Город Хабаровск" в лице Администрации города Хабаровска (ОГРН 1032700305978, 2702015107, место нахождения: 680000, г. Хабаровск, ул. Карла Маркса, 66)
о взыскании 105 159,01 руб.,
установил:
Товарищество собственников жилья "Лидер" обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к муниципальному образованию городской округ "Город Хабаровск" в лице Администрации города Хабаровска о взыскании 104 695 руб. 89 коп. задолженности за содержание, текущий ремонт, коммунальные услуги, а также взносов за капитальный ремонт за период с августа 2013 г. по ноябрь 2016 г. и 8 187 руб. 67 коп. неустойки.
Исковые требования заявлены в отношении объектов муниципального жилого фонда, расположенных по адресу: г. Хабаровск, ул. Морозова П.Л., д. 92А (кв. N 102), д. 94 (кв. NN 2, 10, 45, 97, 200), д. 96 (кв. NN 45, 46, 100, 104, 109, 147), д. 96А (кв. N 199). Иск заявлен на основании положений статей 36, 39, 135, 137, 145, 156, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), статей 210, 249, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Первоначально иск принят судом к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон, после представления администрацией письменного отзыва с целью исследования дополнительных доказательств суд перешел к рассмотрению спора по общим правилам искового производства.
Возражая против иска, администрация указывает на то, что жилые помещения, расположенные по адресу: г. Хабаровск, ул. Морозова П.Л., д. 94 (кв. N 200), д. 96 (кв. N 45), в спорный период были переданы во временное владение и пользование физическим лицам по договорам социального и коммерческого найма; жилые помещения по адресу: г. Хабаровск, ул. Морозова П.Л., д. 94 (кв. N 10), д. 96 (кв. N 46) приватизированы. В связи с чем, орган местного самоуправления не обязан нести соответствующие расходы.
Кроме того, ответчик считает, что требования заявлены за пределами срока исковой давности, истцом не доказан объем оказанных услуг, не подтверждена неоплата услуг гражданами-нанимателями. Платежные документы истцом в адрес ответчика не выставлялись, поэтому у городского округа расходных обязательств не возникло.
До рассмотрения спора по существу истец уточнил иск и просил взыскать с администрации задолженность в сумме 95 641 руб. 34 коп. и 9 517 руб. 67 коп. неустойки по квартирам по ул. Морозова П.Л., д. 92А (кв. N 102), д. 94 (кв. NN 2, 97, 200), д. 96 (кв. NN 45, 100, 104, 109), д. 96А (кв. N 199).
Жилые помещения по ул. Морозова П.Л., д. 94 (кв. N 10), д. 96 (кв. N 46) истец исключил из требований в связи с их приватизацией.
Уточнения судом приняты на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Решением суда от 27 июня 2017 г. иск удовлетворен частично на сумму 63 290 руб. 30 коп. задолженности за содержание, текущий ремонт, коммунальные услуги, 24 388 руб. 56 коп. задолженности по взносам за капитальный ремонт, 9 517 руб. 67 коп. законной неустойки, 3 839 руб. расходов по государственной пошлине.
В остальной части иска отказано.
Оспаривая решение суда, администрация обратилась в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на приведенные в суде первой инстанции доводы.
В судебном заседании представитель ответчика указывал на необоснованное взыскание с администрации 44 538,59 руб. за содержание, текущий ремонт и коммунальные услуги по квартире 200 по адресу: г. Хабаровск, ул. Морозова Павла Леонтьевича, 94, за период с 01.08.2014 (ошибочно указано с 01.10.2013) по 30.09.2016, и пени.
Указанная квартира представлена нанимателю Грачевой О.В. по договору найма жилого помещения маневренного фонда от 15.10.2013, в соответствии с подпунктом 6 пункта 7 которого обязанность нанимателя вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента заключения данного договора.
Другие доводы апелляционной жалобы представитель администрации в суде апелляционной инстанции не поддержал.
Представитель ТСЖ "Лидер" в судебном заседании просил решение суда оставить без изменения как законное и обоснованное.
Проверив в порядке и пределах статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации применение судом норм материального права и соблюдение процессуальных норм, апелляционная инстанция приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ТСЖ "Лидер" осуществляет функции управления коммунальным комплексом недвижимого имущества в многоквартирных домах, по адресам: г. Хабаровск, ул. Морозова П.Л., д. 92А, д. 94, д. 96, д. 96А.
Муниципальное образование городской округ "Город Хабаровск" в спорный период являлось собственником жилых помещений, расположенных в указанных многоквартирных домах, в том числе: квартиры N 102 (д. 92А), квартир NN 2, 97, 200 (д. 94), квартир NN 45, 100, 104, 109 (д. 96), квартиры N 199 (д. 96А).
В период с 01.08.2013 по 31.10.2016 ТСЖ "Лидер" в порядке реализации возложенных на него жилищным законодательством функций обеспечивало содержание, текущий ремонт помещений МКД, оказание коммунальных услуг, поддерживало в надлежащем санитарно-техническом состоянии общее имущество многоквартирных домов.
Претензией N 57 от 28.11.2016 администрация поставлена в известность о наличии задолженности по оплате оказанных услуг, установленным законом взносам на капитальный ремонт, ответчику предложено исполнить обязательства, разъяснены правовые последствия уклонения от совершения испрашиваемых действий в виде реализации Товариществом права обращения за судебной защитой.
В досудебном порядке стороны спор не урегулировали, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Принимая решение, суд первой инстанции руководствовался статьями 210, 249 ГК РФ, 30 и статьей 153, 154, 158, 169 ЖК РФ и исходил из того, что муниципальное образование, являясь собственником жилых помещений в многоквартирном доме, обязано нести бремя содержания своего имущества, участвовать в расходах на содержание общедомового имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и текущий и капитальный ремонт жилого помещения.
Частично удовлетворяя исковые требования, суд применил положения статьи 199 ГК РФ и отказал в удовлетворении иска за период до 27.12.2013 в связи с пропуском истцом срока исковой давности.
В порядке апелляционного производства обжалуется решение суда в части взыскания с администрации 44 538,59 руб. за содержание, текущий ремонт и коммунальные услуги по квартире N 200 по ул. Морозова Павла Леонтьевича, 94, за период с 01.08.2014 по 30.09.2016 и пени.
Представители сторон не возразили против проверки части судебного акта, в связи с чем, суд апелляционной инстанции в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
В соответствии с частью 1 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
На основании статьи 210 ГК РФ собственник обязан нести бремя содержания принадлежащего ему имущества.
В силу статьи 249 Кодекса каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
По правилам части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Согласно статье 39 названного Кодекса собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Таким образом, администрация муниципального образования в силу прямого указания закона обязана нести расходы по содержанию общего имущества в размере, определяемом соотношением соответствующих площадей в доме.
Согласно части 2 статьи 153 ЖК РФ с момента заключения договора найма жилого помещения государственного или муниципального жилищных фондов обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя.
В силу части 3 этой статьи до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.
Согласно подпункту "ж" пункта 10 Постановления Правительства РФ от 21.01.2006 N 25 "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями" в качестве пользователя жилым помещением наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента заключения договора социального найма жилого помещения в соответствии с законодательством.
На основании пункта 5 части 3 статьи 67 и части 5 статьи 100 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма и договору найма специализированного жилого помещения обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Согласно абзацу третьему статьи 678 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение; если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Таким образом, по общему правилу при передаче квартир, находящихся в собственности муниципального образования, гражданам по договору социального найма обязанность по внесению исполнителю коммунальных услуг платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и платы за коммунальные услуги лежит на нанимателе.
Указанная правовая позиция изложена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос N 4).
Суд принял во внимание передачу квартиры N 200 по договору найма жилого помещения маневренного фонда от 15.10.2013 Грачевой О.В. и членам ее семьи, однако пришел к выводу о фактическом не проживании указанных граждан в квартире и возложил обязанность по оплате расходов на муниципальное образование за счет казны.
При этом суд необоснованно учел отсутствие сведений в поквартирной карточке о регистрации указанных лиц по месту проживания и акты, составленные товариществом о не проживании граждан в спорный период.
В соответствии с частью 2 статьи 153 ЖК РФ у муниципального образования, заключившего с гражданином договор найма, установленной законом обязанности оплачивать за нанимателей жилых помещений задолженность за содержание общего имущества жилого дома и коммунальные платежи отсутствует.
Из положений части 4 статьи 155 ЖК РФ следует, что именно наниматели, проживающие в многоквартирных жилых домах по договорам социального найма, а не собственник (наймодатель) этих помещений, должны вносить плату за содержание общего имущества жилого дома и коммунальные платежи управляющей организации в случае, если ею осуществляется управление жилым домом.
Требование о взыскании названных расходов с муниципального образования за счет казны направлено на освобождение физических лиц (нанимателей), проживающих в жилом доме, от внесения платы за занимаемые ими помещения, что является недопустимым.
При этом согласно пункту 11 статьи 155 ЖК РФ неиспользование нанимателями помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
В данном случае с момента заключения договора найма жилого маневренного фонда от 15.10.2013 обязанность по внесению платы за жилое помещение возникла у нанимателя Грачевой О.В.
Договор найма не расторгнут, в соответствии с подпунктом 6 пункта 7 указанного договора обязанность нанимателя вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги также возникает с момента заключения данного договора, как это предусмотрено законом.
В связи с чем, суд необоснованно удовлетворил исковые требования товарищества за период с 01.10.2013 по 30.09.2016 по квартире 200 по ул. Морозова Павла Леонтьевича, 94, которая по договору найма жилого помещения маневренного фонда от 15.10.2013 передана Грачевой О.В. и членам ее семьи.
С учетом изложенного, не подлежат взысканию и начисленные на указанную сумму на основании части 14 статьи 155 ЖК РФ законные пени.
В остальной части решение суда стороны не оспаривают.
В этой связи, решение суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам (с учетом уточнения), следует изменить.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 27 июня 2017 г. по делу N А73-18116/2016 изменить.
Взыскать с муниципального образования городской округ "Город Хабаровск" в лице администрации города Хабаровска в пользу товарищества собственников жилья "Лидер" задолженность по платежам за содержание, текущий ремонт, коммунальные услуги в сумме 18 751, 71 руб., задолженность по взносам за капитальный ремонт в размере 24 388, 56 руб., расходы по государственной пошлине в размере 1 703, 55 руб.
В остальной части иска отказать.
Возвратить товариществу собственников жилья "Лидер" из федерального бюджета государственную пошлину в размере 232 руб., уплаченную по платежному поручению N 653 от 20.12.2016.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.В.ГРИЧАНОВСКАЯ
Судьи
М.О.ВОЛКОВА
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
Е.В.ГРИЧАНОВСКАЯ
Судьи
М.О.ВОЛКОВА
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)