Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 19 октября 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Игнахиной М.В.
судей Мальцева С.В., Ханашевича С.К.,
при ведении протокола судебного заседания: Гулиевым А.Ф.,
рассмотрев в судебном заседании исковое заявление ООО "Продукты" к администрации городского поселения Сергиев Посад Сергиево-Посадского муниципального района Московской области об обязании,
при участии в заседании:
от ООО "Продукты" - Колосов А.С. по доверенности от 01.02.2016, Алиев А.Ш. генеральный директор согласно выписке из ЕГРЮЛ от 10.05.2016 (т. 2 л.д. 118),
от администрации городского поселения Сергиев Посад Сергиево-Посадского муниципального района Московской области - Федотиков Р.В. представитель по доверенности от 07.04.2016,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Продукты" (далее - истец, ООО "Продукты") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации городского поселения Сергиев Посад Сергиево-Посадского муниципального района Московской области (далее - ответчик, администрация) об обязании администрации заключить с ООО "Продукты" договор купли-продажи нежилого помещения - помещение 24, комнаты 1-12, назначение: нежилое, общей площадью 236,9 кв. м, этаж 1, адрес объекта: Московская область, Сергиево-Посадский муниципальный район, городское поселение Сергиев-Посад, г. Сергиев-Посад, ул. Клементьевская, д. 70/13, пом. 24 по цене 6 600 254, 24 руб., с возмещением истцу судебных расходов по уплате государственной пошлины, 15 000 руб. расходов по оплате услуг по определению рыночной стоимости нежилого помещения, 10 000 руб. расходов на проведение судебной экспертизы (с учетом принятых в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений).
Решением Арбитражного суда Московской области от 09.06.2016 по делу N А41-6452/16 исковые требования ООО "Продукты" удовлетворены в полном объеме (т. 2 л.д. 148 - 150).
Не согласившись с указанным решением суда, администрация обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Определением от 15 сентября 2016 года по делу N А41-6452/16 Десятый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела N А41-6452/16 по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дел в суде первой инстанции (т. 3 л.д. 61 - 62), поскольку ООО "Продукты", обращаясь в арбитражный суд с требованиями обязать ответчика заключить договор купли-продажи спорного имущества, не учло, что фактически между сторонами возник спор о наличии разногласий в части определения выкупной стоимости имущества, в связи с чем должен был быть подан и рассмотрен судом иск об урегулировании разногласий между сторонами.
Между тем, суд первой инстанции, рассмотрев и удовлетворив требования ООО "Продукты" в заявленном виде, и, тем самым, фактически разрешив спор в части имеющихся у сторон разногласий, не указал при этом сами условия договора, на которых ответчик должен заключить договор с истцом, в связи с чем арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что суд первой инстанции фактически не рассмотрел по существу заявленные требования.
При рассмотрении настоящего дела в арбитражном суде первой инстанции, ООО "Продукты" заявило ходатайство об уточнении заявленных исковых требований, с учетом которого общество просило:
- - урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества: помещение 24 (комн. 1 - 12), назначение: нежилое, общая площадь 236,9 кв. м, этаж 1, адрес объекта: Московская область, Сергиево-Посадский муниципальный район, городское поселение Сергиев Посад, г. Сергиев Посад, ул. Клементьевская, д. 70/13, пом. 24, изложив пункт 3.1. договора в следующей редакции: "Имущество продается по цене 6 600 254,24 (шесть миллионов шестьсот тысяч двести пятьдесят четыре рубля 24 копейки), без учета НДС";
- - взыскать с администрации г/п Сергиев Посад в пользу ООО "Продукты" 10 000 руб. расходов по проведению экспертизы, 6 000 руб. расходов по госпошлине.
Указанные уточненные исковые требования в соответствии с положениями статьей 49 АПК РФ приняты судом апелляционной инстанции.
Представитель ООО "Продукты" поддержал заявленные уточненные исковые требования, просил удовлетворить иск в полном объеме.
Представитель администрации против удовлетворения заявленных ООО "Продукты" требований.
Выслушав объяснения представителей сторон, оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, 25.01.2012 между ООО "Продукты" и администрацией г/п Сергиев Посад заключен договор аренды нежилых помещений N 179г, в соответствии с условиями которого ООО "Продукты" приняло во временное пользование за плату нежилое помещение по адресу: Московская область, г. Сергиев Посад, ул. Клементьевская, д. 70/13, помещение 24, общей площадью 236,9 кв. м, и обязалось ежемесячно вносить арендную плату на счет арендодателя (т. 1 л.д. 15 - 16).
В последующем, в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"ООО "Продукты" 07.08.2015 подано заявление в администрацию о реализации преимущественного права приобретения вышеуказанного арендуемого нежилого помещения в собственность.
В целях реализации своего преимущественного права общество 30.11.2015 заключило с ООО "Новые технологии" договор N 19-Оц/15 на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого помещения.
В соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости N 19/15, рыночная стоимость арендуемого нежилого помещения составила 8 449 000 руб.
После проведения указанной оценки ООО "Продукты" 07.12.2015 обратилось в администрацию с письмом, в котором изложил, что сроки, предусмотренные действующим законодательством для подготовки и направления договора купли-продажи, истекли, приложил копию отчета об оценке и просил подготовить проект договора купли-продажи.
По итогам рассмотрения данного обращения истца, ответчик письмом от 21.12.2015 N 5707-вх/о направил обществу проект договора купли-продажи, в соответствии с условиями которого, однако, рыночная стоимость помещения была определена в размере 12 299 900 руб. (т. 1 л.д. 15 - 18)
Рассмотрев представленный ответчиком проект договора и не согласившись с указанной выкупной стоимостью имущества, ООО "Продукты" 28.12.2015 направило в администрацию соответствующий протокол разногласий (т. 1 л.д. 20).
Поскольку ответа на данное письмо истцом получено не было, а протокол разногласий ответчиком - не рассмотрен, ООО "Продукты" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в случаях, когда согласно настоящему Кодексу или иным законам заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучения извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 217 ГК РФ).
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Названным Законом предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.
Как следует из материалов дела, возникновение между истцом и ответчиком преддоговорного спора обусловлено признанием за ООО "Продукты" преимущественного права на приватизацию арендуемых помещений в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Указанное право ответчиком не оспаривается, равно как и не оспаривается то, что организация истца относится в силу положений закона к категории субъектов малого и среднего предпринимательства.
Вместе с тем, ответчик полагает необоснованной указанную истцом выкупную стоимость спорного имущества.
Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления предпринимателя о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны:
1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;
2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Положениями пункта 1 части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрена обязательность проведения оценки и, исходя из требований статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.07.2008 N 135-ФЗ), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом (ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).
Согласно пункту 1 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо от 30.05.2005 N 92) оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.
Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
В силу части 1 статьи 3, статьи 4 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).
Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете,- достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное (пункт 1 информационного письма от 30.05.2005 г. N 92).
В связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, арбитражным судом в соответствии с требованиями ст. 82 АПК РФ назначено проведение судебной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости по состоянию по состоянию на 07.08.2015, то есть на дату обращения истца за выкупом спорного имущества.
Определением Арбитражного суда Московской области от 28 апреля 2016 года по делу N А41-6452/16 проведение экспертизы поручено эксперту ООО "Оценка плюс" Емельяненко Т.Г. (т. 2 л.д. 8).
Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта установлено, что рыночная стоимость нежилого помещения площадью 236,9 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский муниципальный район, городское поселение Сергиев-Посад, г. Сергиев-Посад, ул. Клементьевская, д. 70/13, пом. 24, по состоянию на 07.08.2015 составляет 6 600 254, 24 руб. (том 2 л.д. 17 - 107).
Судом апелляционной инстанции оценено по правилам статьи 71 АПК РФ представленное экспертное заключение и установлено, что оно не содержит каких-либо противоречий. Сомнений в достоверности у суда не возникло. В связи с этим данное заключение признано судом апелляционной инстанции надлежащим доказательством и в качестве достоверного принят изложенный в нем ответ на поставленный вопрос.
Ссылка администрации на то, что рыночная стоимость, указанная в экспертном заключении является недостоверной и необходимость проведения повторной экспертизы, несостоятельна.
Суд апелляционной инстанции, выслушав мнение по ходатайству лиц, участвующих в деле, не усмотрел необходимых для назначения повторной экспертизы оснований (часть 2 статьи 87 АПК РФ). При этом судебная коллегия Суд области установил, что экспертное заключение не содержит каких-либо противоречий, соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, основания для сомнений в достоверности и обоснованности выводов эксперта не имеется.
Оценив экспертное заключение, суд апелляционной инстанции считает его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела. Нарушений экспертом требований Федеральных стандартов оценки также не установлено.
При этом возражения ответчика носят предположительный характер и направлены исключительно на оспаривание самой величины рыночной стоимости объекта, но не на оспаривание самого проведенного исследования.
Учитывая изложенное, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об обоснованности заявленных в рамках настоящего дела исковых требований, ввиду чего требование ООО "Продукты" об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества: помещение 24 (комн. 1 - 12), назначение: нежилое, общая площадь 236,9 кв. м, этаж 1, адрес объекта: Московская область, Сергиево-Посадский муниципальный район, городское поселение Сергиев Посад, г. Сергиев Посад, ул. Клементьевская, д. 70/13, пом. 24, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: "Имущество продается по цене 6 600 254,24 (шесть миллионов шестьсот тысяч двести пятьдесят четыре рубля 24 копейки), без учета НДС" подлежит удовлетворению.
При изложенных обстоятельствах, учитывая наличие безусловных оснований, решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта.
Как разъясняется в пункте 29 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", по результатам рассмотрения дела суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Кодекса), и принимает новый судебный акт. Содержание постановления должно соответствовать требованиям, определенным статьей 170 АПК РФ.
На основании изложенного, решение суда первой инстанции подлежит отмене, по результатам рассмотрения иска по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, исковые требования удовлетворению.
Расходы по уплате государственной пошлины по иску по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на ответчика.
При указанных обстоятельствах, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины за подачу иска в сумме 6 000 руб., а также расходы по проведению экспертизы в размере 10 000 руб.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 09 июня 2016 года по делу N А41-6452/16 отменить.
Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества: Помещение 24 (комн. 1 - 12), назначение: нежилое, общая площадь 236,9 кв. м, этаж 1, адрес объекта: Московская область, Сергиево-Посадский муниципальный район, городское поселение Сергиев Посад, г. Сергиев Посад, ул. Клементьевская, д. 70/13, пом. 24, изложив пункт 3.1. договора в следующей редакции: "Имущество продается по цене 6 600 254 руб. 24 коп., без учета НДС".
Взыскать с администрации городского поселения Сергиев Посад Сергиево-Посадского муниципального района Московской области в пользу ООО "Продукты" 10 000 руб. расходов по проведению экспертизы, 6 000 руб. по государственной пошлине.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.10.2016 N 10АП-11021/2016 ПО ДЕЛУ N А41-6452/16
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 октября 2016 г. по делу N А41-6452/16
Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 19 октября 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Игнахиной М.В.
судей Мальцева С.В., Ханашевича С.К.,
при ведении протокола судебного заседания: Гулиевым А.Ф.,
рассмотрев в судебном заседании исковое заявление ООО "Продукты" к администрации городского поселения Сергиев Посад Сергиево-Посадского муниципального района Московской области об обязании,
при участии в заседании:
от ООО "Продукты" - Колосов А.С. по доверенности от 01.02.2016, Алиев А.Ш. генеральный директор согласно выписке из ЕГРЮЛ от 10.05.2016 (т. 2 л.д. 118),
от администрации городского поселения Сергиев Посад Сергиево-Посадского муниципального района Московской области - Федотиков Р.В. представитель по доверенности от 07.04.2016,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Продукты" (далее - истец, ООО "Продукты") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации городского поселения Сергиев Посад Сергиево-Посадского муниципального района Московской области (далее - ответчик, администрация) об обязании администрации заключить с ООО "Продукты" договор купли-продажи нежилого помещения - помещение 24, комнаты 1-12, назначение: нежилое, общей площадью 236,9 кв. м, этаж 1, адрес объекта: Московская область, Сергиево-Посадский муниципальный район, городское поселение Сергиев-Посад, г. Сергиев-Посад, ул. Клементьевская, д. 70/13, пом. 24 по цене 6 600 254, 24 руб., с возмещением истцу судебных расходов по уплате государственной пошлины, 15 000 руб. расходов по оплате услуг по определению рыночной стоимости нежилого помещения, 10 000 руб. расходов на проведение судебной экспертизы (с учетом принятых в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений).
Решением Арбитражного суда Московской области от 09.06.2016 по делу N А41-6452/16 исковые требования ООО "Продукты" удовлетворены в полном объеме (т. 2 л.д. 148 - 150).
Не согласившись с указанным решением суда, администрация обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Определением от 15 сентября 2016 года по делу N А41-6452/16 Десятый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела N А41-6452/16 по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дел в суде первой инстанции (т. 3 л.д. 61 - 62), поскольку ООО "Продукты", обращаясь в арбитражный суд с требованиями обязать ответчика заключить договор купли-продажи спорного имущества, не учло, что фактически между сторонами возник спор о наличии разногласий в части определения выкупной стоимости имущества, в связи с чем должен был быть подан и рассмотрен судом иск об урегулировании разногласий между сторонами.
Между тем, суд первой инстанции, рассмотрев и удовлетворив требования ООО "Продукты" в заявленном виде, и, тем самым, фактически разрешив спор в части имеющихся у сторон разногласий, не указал при этом сами условия договора, на которых ответчик должен заключить договор с истцом, в связи с чем арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что суд первой инстанции фактически не рассмотрел по существу заявленные требования.
При рассмотрении настоящего дела в арбитражном суде первой инстанции, ООО "Продукты" заявило ходатайство об уточнении заявленных исковых требований, с учетом которого общество просило:
- - урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества: помещение 24 (комн. 1 - 12), назначение: нежилое, общая площадь 236,9 кв. м, этаж 1, адрес объекта: Московская область, Сергиево-Посадский муниципальный район, городское поселение Сергиев Посад, г. Сергиев Посад, ул. Клементьевская, д. 70/13, пом. 24, изложив пункт 3.1. договора в следующей редакции: "Имущество продается по цене 6 600 254,24 (шесть миллионов шестьсот тысяч двести пятьдесят четыре рубля 24 копейки), без учета НДС";
- - взыскать с администрации г/п Сергиев Посад в пользу ООО "Продукты" 10 000 руб. расходов по проведению экспертизы, 6 000 руб. расходов по госпошлине.
Указанные уточненные исковые требования в соответствии с положениями статьей 49 АПК РФ приняты судом апелляционной инстанции.
Представитель ООО "Продукты" поддержал заявленные уточненные исковые требования, просил удовлетворить иск в полном объеме.
Представитель администрации против удовлетворения заявленных ООО "Продукты" требований.
Выслушав объяснения представителей сторон, оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, 25.01.2012 между ООО "Продукты" и администрацией г/п Сергиев Посад заключен договор аренды нежилых помещений N 179г, в соответствии с условиями которого ООО "Продукты" приняло во временное пользование за плату нежилое помещение по адресу: Московская область, г. Сергиев Посад, ул. Клементьевская, д. 70/13, помещение 24, общей площадью 236,9 кв. м, и обязалось ежемесячно вносить арендную плату на счет арендодателя (т. 1 л.д. 15 - 16).
В последующем, в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"ООО "Продукты" 07.08.2015 подано заявление в администрацию о реализации преимущественного права приобретения вышеуказанного арендуемого нежилого помещения в собственность.
В целях реализации своего преимущественного права общество 30.11.2015 заключило с ООО "Новые технологии" договор N 19-Оц/15 на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого помещения.
В соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости N 19/15, рыночная стоимость арендуемого нежилого помещения составила 8 449 000 руб.
После проведения указанной оценки ООО "Продукты" 07.12.2015 обратилось в администрацию с письмом, в котором изложил, что сроки, предусмотренные действующим законодательством для подготовки и направления договора купли-продажи, истекли, приложил копию отчета об оценке и просил подготовить проект договора купли-продажи.
По итогам рассмотрения данного обращения истца, ответчик письмом от 21.12.2015 N 5707-вх/о направил обществу проект договора купли-продажи, в соответствии с условиями которого, однако, рыночная стоимость помещения была определена в размере 12 299 900 руб. (т. 1 л.д. 15 - 18)
Рассмотрев представленный ответчиком проект договора и не согласившись с указанной выкупной стоимостью имущества, ООО "Продукты" 28.12.2015 направило в администрацию соответствующий протокол разногласий (т. 1 л.д. 20).
Поскольку ответа на данное письмо истцом получено не было, а протокол разногласий ответчиком - не рассмотрен, ООО "Продукты" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в случаях, когда согласно настоящему Кодексу или иным законам заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучения извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 217 ГК РФ).
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Названным Законом предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.
Как следует из материалов дела, возникновение между истцом и ответчиком преддоговорного спора обусловлено признанием за ООО "Продукты" преимущественного права на приватизацию арендуемых помещений в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Указанное право ответчиком не оспаривается, равно как и не оспаривается то, что организация истца относится в силу положений закона к категории субъектов малого и среднего предпринимательства.
Вместе с тем, ответчик полагает необоснованной указанную истцом выкупную стоимость спорного имущества.
Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления предпринимателя о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны:
1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;
2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Положениями пункта 1 части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрена обязательность проведения оценки и, исходя из требований статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.07.2008 N 135-ФЗ), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом (ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).
Согласно пункту 1 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо от 30.05.2005 N 92) оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.
Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
В силу части 1 статьи 3, статьи 4 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).
Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете,- достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное (пункт 1 информационного письма от 30.05.2005 г. N 92).
В связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, арбитражным судом в соответствии с требованиями ст. 82 АПК РФ назначено проведение судебной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости по состоянию по состоянию на 07.08.2015, то есть на дату обращения истца за выкупом спорного имущества.
Определением Арбитражного суда Московской области от 28 апреля 2016 года по делу N А41-6452/16 проведение экспертизы поручено эксперту ООО "Оценка плюс" Емельяненко Т.Г. (т. 2 л.д. 8).
Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта установлено, что рыночная стоимость нежилого помещения площадью 236,9 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский муниципальный район, городское поселение Сергиев-Посад, г. Сергиев-Посад, ул. Клементьевская, д. 70/13, пом. 24, по состоянию на 07.08.2015 составляет 6 600 254, 24 руб. (том 2 л.д. 17 - 107).
Судом апелляционной инстанции оценено по правилам статьи 71 АПК РФ представленное экспертное заключение и установлено, что оно не содержит каких-либо противоречий. Сомнений в достоверности у суда не возникло. В связи с этим данное заключение признано судом апелляционной инстанции надлежащим доказательством и в качестве достоверного принят изложенный в нем ответ на поставленный вопрос.
Ссылка администрации на то, что рыночная стоимость, указанная в экспертном заключении является недостоверной и необходимость проведения повторной экспертизы, несостоятельна.
Суд апелляционной инстанции, выслушав мнение по ходатайству лиц, участвующих в деле, не усмотрел необходимых для назначения повторной экспертизы оснований (часть 2 статьи 87 АПК РФ). При этом судебная коллегия Суд области установил, что экспертное заключение не содержит каких-либо противоречий, соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, основания для сомнений в достоверности и обоснованности выводов эксперта не имеется.
Оценив экспертное заключение, суд апелляционной инстанции считает его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела. Нарушений экспертом требований Федеральных стандартов оценки также не установлено.
При этом возражения ответчика носят предположительный характер и направлены исключительно на оспаривание самой величины рыночной стоимости объекта, но не на оспаривание самого проведенного исследования.
Учитывая изложенное, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об обоснованности заявленных в рамках настоящего дела исковых требований, ввиду чего требование ООО "Продукты" об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества: помещение 24 (комн. 1 - 12), назначение: нежилое, общая площадь 236,9 кв. м, этаж 1, адрес объекта: Московская область, Сергиево-Посадский муниципальный район, городское поселение Сергиев Посад, г. Сергиев Посад, ул. Клементьевская, д. 70/13, пом. 24, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: "Имущество продается по цене 6 600 254,24 (шесть миллионов шестьсот тысяч двести пятьдесят четыре рубля 24 копейки), без учета НДС" подлежит удовлетворению.
При изложенных обстоятельствах, учитывая наличие безусловных оснований, решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта.
Как разъясняется в пункте 29 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", по результатам рассмотрения дела суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Кодекса), и принимает новый судебный акт. Содержание постановления должно соответствовать требованиям, определенным статьей 170 АПК РФ.
На основании изложенного, решение суда первой инстанции подлежит отмене, по результатам рассмотрения иска по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, исковые требования удовлетворению.
Расходы по уплате государственной пошлины по иску по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на ответчика.
При указанных обстоятельствах, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины за подачу иска в сумме 6 000 руб., а также расходы по проведению экспертизы в размере 10 000 руб.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 09 июня 2016 года по делу N А41-6452/16 отменить.
Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества: Помещение 24 (комн. 1 - 12), назначение: нежилое, общая площадь 236,9 кв. м, этаж 1, адрес объекта: Московская область, Сергиево-Посадский муниципальный район, городское поселение Сергиев Посад, г. Сергиев Посад, ул. Клементьевская, д. 70/13, пом. 24, изложив пункт 3.1. договора в следующей редакции: "Имущество продается по цене 6 600 254 руб. 24 коп., без учета НДС".
Взыскать с администрации городского поселения Сергиев Посад Сергиево-Посадского муниципального района Московской области в пользу ООО "Продукты" 10 000 руб. расходов по проведению экспертизы, 6 000 руб. по государственной пошлине.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
М.В.ИГНАХИНА
Судьи
С.В.МАЛЬЦЕВ
С.К.ХАНАШЕВИЧ
М.В.ИГНАХИНА
Судьи
С.В.МАЛЬЦЕВ
С.К.ХАНАШЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)