Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06.07.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 06.07.2017
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М., судей Тучковой О.Г. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Фишер Ю.В., в отсутствие сторон, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации на решение Арбитражного суда Брянской области от 24.04.2017 по делу N А09-141/2017 (судья Данилина О.В.),
следующее.
Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее - истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Калинину А.В. (далее - ответчик, предприниматель) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска от 28.12.2007 N 225Б-2008.
Решением суда области от 24.04.2017 в иске отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом истец обратился с апелляционной жалобой о его отмене. В обоснование своей позиции ссылается на неполное исследование судом области фактических обстоятельств дела.
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 АПК РФ в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был подписан договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска от 28.12.2007 N 225Б-2008.
Во исполнение условий договора аренды нежилое помещение общей площадью 48 кв. м, расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Ульянова, 128, было передано арендатору по акту приема - передачи от 01.01.2008 г. Указанный объект недвижимости был принят арендатором без замечаний и возражений по поводу его состояния.
Срок аренды недвижимого имущества был установлен сторонами в период времени с 01.01.2018 по 30.12.2008 (п. 1.2 договора).
Поскольку арендатор продолжал пользоваться арендуемым имуществом после истечения срока договора, не встречая возражений со стороны арендодателя, договор аренды возобновился на тех же условиях на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ.
В силу п. 4.1 договора аренды плата за пользование предметом аренды устанавливалась в размере 3 360 руб. в месяц согласно расчету, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора.
Истцом без учета установленной договором цены проведена оценка рыночной стоимости ежемесячного размера арендной платы спорного нежилого помещения. Согласно отчету N 373-16, составленного 04.09.2016, рыночная стоимость ежемесячного размера арендной платы указанного выше нежилого помещения составила 7 349 руб. 15 коп. без учета НДС.
В связи с проведением оценки рыночной стоимости ежемесячного размера арендной платы спорного нежилого помещения истец письмом от 02.11.2016 за Исх. N 29/08-13586 уведомил ответчика о необходимости подписать дополнительное соглашение к договору аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска от 28.12.2007 N 225Б-2008, устанавливающее арендную плату в размере 7349 руб. 15 коп. в месяц согласно отчету N 373-16, составленного 04.09.2016.
Требования истца, изложенные в указанном выше письме, были оставлены ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
По существу предметом спора является требование об изменении условий договора аренды в части размера арендной платы.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 ГК РФ. В соответствии с данной нормой размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (если иное не предусмотрено договором).
Согласно п. 7.4 договора изменение его условий возможно по письменному соглашению сторон. Договор не содержит условий, обязывающих заключить соглашение об увеличении цены аренды на основании оценки ее рыночной стоимости.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
В соответствии с пунктом 2 указанной статьи если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
- - в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
- - изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
- - исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
- - из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Согласно пункту 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Поскольку стороны не достигли соглашения об изменении размера арендной платы по договору аренды, и нет совокупности предусмотренных пунктами 2, 4 статьи 451 ГК РФ условий, то суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска в связи с отсутствием для этого правовых оснований.
Доказательств возникновения обстоятельств, предусмотренных п. 4.2 договора, являющихся основанием для изменения условий договора аренды в части размера арендной платы без заключения дополнительного соглашения, материалы дела также не содержат.
Доводы жалобы не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не содержит положений об изменении цены договора в период его действия, а предусматривает обязательность оценки указанных в нем объектов в случае вовлечения объекта оценки в новую сделку. В настоящем случае изменение размера арендной платы на основании отчета оценщика возможно только по соглашению сторон договора.
Поскольку установленных ст. 270 АПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции нет, то апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Брянской области от 24.04.2017 по делу N А09-141/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.07.2017 N 20АП-3483/2017 ПО ДЕЛУ N А09-141/2017
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 июля 2017 г. по делу N А09-141/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 06.07.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 06.07.2017
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М., судей Тучковой О.Г. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Фишер Ю.В., в отсутствие сторон, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации на решение Арбитражного суда Брянской области от 24.04.2017 по делу N А09-141/2017 (судья Данилина О.В.),
установил:
следующее.
Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее - истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Калинину А.В. (далее - ответчик, предприниматель) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска от 28.12.2007 N 225Б-2008.
Решением суда области от 24.04.2017 в иске отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом истец обратился с апелляционной жалобой о его отмене. В обоснование своей позиции ссылается на неполное исследование судом области фактических обстоятельств дела.
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 АПК РФ в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был подписан договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска от 28.12.2007 N 225Б-2008.
Во исполнение условий договора аренды нежилое помещение общей площадью 48 кв. м, расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Ульянова, 128, было передано арендатору по акту приема - передачи от 01.01.2008 г. Указанный объект недвижимости был принят арендатором без замечаний и возражений по поводу его состояния.
Срок аренды недвижимого имущества был установлен сторонами в период времени с 01.01.2018 по 30.12.2008 (п. 1.2 договора).
Поскольку арендатор продолжал пользоваться арендуемым имуществом после истечения срока договора, не встречая возражений со стороны арендодателя, договор аренды возобновился на тех же условиях на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ.
В силу п. 4.1 договора аренды плата за пользование предметом аренды устанавливалась в размере 3 360 руб. в месяц согласно расчету, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора.
Истцом без учета установленной договором цены проведена оценка рыночной стоимости ежемесячного размера арендной платы спорного нежилого помещения. Согласно отчету N 373-16, составленного 04.09.2016, рыночная стоимость ежемесячного размера арендной платы указанного выше нежилого помещения составила 7 349 руб. 15 коп. без учета НДС.
В связи с проведением оценки рыночной стоимости ежемесячного размера арендной платы спорного нежилого помещения истец письмом от 02.11.2016 за Исх. N 29/08-13586 уведомил ответчика о необходимости подписать дополнительное соглашение к договору аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска от 28.12.2007 N 225Б-2008, устанавливающее арендную плату в размере 7349 руб. 15 коп. в месяц согласно отчету N 373-16, составленного 04.09.2016.
Требования истца, изложенные в указанном выше письме, были оставлены ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
По существу предметом спора является требование об изменении условий договора аренды в части размера арендной платы.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 ГК РФ. В соответствии с данной нормой размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (если иное не предусмотрено договором).
Согласно п. 7.4 договора изменение его условий возможно по письменному соглашению сторон. Договор не содержит условий, обязывающих заключить соглашение об увеличении цены аренды на основании оценки ее рыночной стоимости.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
В соответствии с пунктом 2 указанной статьи если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
- - в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
- - изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
- - исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
- - из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Согласно пункту 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Поскольку стороны не достигли соглашения об изменении размера арендной платы по договору аренды, и нет совокупности предусмотренных пунктами 2, 4 статьи 451 ГК РФ условий, то суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска в связи с отсутствием для этого правовых оснований.
Доказательств возникновения обстоятельств, предусмотренных п. 4.2 договора, являющихся основанием для изменения условий договора аренды в части размера арендной платы без заключения дополнительного соглашения, материалы дела также не содержат.
Доводы жалобы не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не содержит положений об изменении цены договора в период его действия, а предусматривает обязательность оценки указанных в нем объектов в случае вовлечения объекта оценки в новую сделку. В настоящем случае изменение размера арендной платы на основании отчета оценщика возможно только по соглашению сторон договора.
Поскольку установленных ст. 270 АПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции нет, то апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 24.04.2017 по делу N А09-141/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
М.М.ДАЙНЕКО
М.М.ДАЙНЕКО
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
О.Г.ТУЧКОВА
Л.А.КАПУСТИНА
О.Г.ТУЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)