Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Покупатель указывает, что основной договор сторонами не заключен, право собственности на данную квартиру зарегистрировано за третьим лицом.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Батогов А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Вашкиной Л.И.
судей Мелешко Н.В., Медведкиной В.А.
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании 28 марта 2016 года гражданское дело N 2-2551/2015 по апелляционной жалобе М. на решение Ленинского районного суда Санкт-Петербурга от 09 декабря 2015 года по иску М. к Обществу с ограниченной ответственностью <...> о расторжении договора, взыскании денежных средств, уплаченных по договору, процентов за пользование чужими денежными средствами, убытков, компенсации морального вреда, штрафа.
Заслушав доклад судьи Вашкиной Л.И., объяснения истца, его представителя Г., поддержавших жалобу, представителя ответчика - Ю., возражавшей против жалобы, судебная коллегия
Истец обратился в суд с иском к ответчику о расторжении договора, взыскании денежных средств, уплаченных по договору, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, штрафа. Уточнив требования, истец просил расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры от <дата>, заключенный между сторонами, взыскать уплаченные по договору денежные средства в размере <...> руб., проценты по ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в размере <...> руб., убытки в размере <...> руб. в счет разницы, уплаченной за квартиру по предварительному договору от <дата>, и текущей рыночной стоимостью такой квартиры, компенсацию морального вреда в размере <...> руб., штраф, расходы по оплате госпошлины. В обоснование заявленных требований ссылался на те обстоятельства, что согласно пункту 1.1. предварительного договора купли-продажи, заключенного между сторонами, предметом договора является намерение в будущем заключить основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по строительному адресу: <...>. До настоящего времени основной договор не заключен, квартира не передана, кроме того, ответчик изначально не имел права заключать с истцом оспариваемый договор, поскольку права на квартиру принадлежали третьим лицам. В настоящее время право собственности на указанную квартиру зарегистрировано за третьими лицами.
Решением Ленинского районного суда Санкт-Петербурга от 09.12.2015 исковые требования удовлетворены частично.
С ответчика в пользу истца взысканы уплаченные по предварительному договору купли-продажи денежные средства в размере <...> руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <...> руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере <...> руб. В остальной части иска отказано. Также с ответчика в доход государства взыскана госпошлина в размере <...> руб.
В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований, вынести по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено и из материалов дела следует, что <дата> между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N <...>. Согласно пункту 1.1. указанного договора предметом договора является намерение в будущем заключить основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по строительному адресу: <...>
Характеристики квартиры (строительный N <...>) приведены к Приложении N <...>, являющемся неотъемлемой частью договора (п. 1.1, Приложение N <...>).
Планируемый срок дачи объекта в эксплуатацию <...>. Сдача объекта подтверждается подписанным актом Государственной комиссии (п. 1.2).
Стороны заключают договор купли-продажи квартиры в течение 30 дней после полной оплаты покупателем общей стоимости квартиры и оформления права собственности продавца на квартиру (п. 1.3).
Общая стоимость квартиры на момент заключения настоящего договора составляет <...> руб. (п. 2.1).
Покупатель обязуется произвести оплату общей стоимости квартиры в полном объеме, указанном в п. 2.1, до момента подписания договора купли-продажи (п. 3.1.1).
Предварительную оплату квартиры покупатель производит посредством внесения денежных средств, рассчитанных по п. 2.1 договора, на расчетный счет или в кассу продавца согласно предусмотренному графику, в котором установлены сроки платежей, включая последний платеж - до <дата> (п. 4.1).
Продавец обязуется зарегистрировать право собственности на квартиру на свое имя не позднее 6 месяцев с момента сдачи дома Госкомиссии (п. 3.2.2).
В течение 10 дней с момента явки покупателя для заключения договора купли-продажи в срок, предусмотренный п. 1.3 договора, продавец обязался подписать с покупателем договор купли-продажи квартиры на условиях настоящего договора, при условии выполнения покупателем своих договорных обязательств. Квартира передается для оформления собственности покупателя в момент подписания указанного договора купли-продажи (п. 3.2.1).
В п. 1.3 также отражено, что квартира передается для оформления собственности покупателя в момент подписания договора купли-продажи.
Истцом в период с <дата> до <дата> в полном объеме произведена оплата по договору от <дата> на общую сумму в размере <...> руб.
Основной договор между сторонами не заключен, квартира истцу не передана.
В связи с незаключением в установленный срок основного договора истец обратился к ответчику с претензией о возврате внесенных по договору денежных средств и иных сумм, однако ответ на претензию не получил, денежные средства ответчиком не возвращены.
Вместе с тем, <дата> между ООО <...> (принципалом) и ООО <...> (агентом) был заключен договор, по которому агент обязался совершать от своего имени и за счет принципала действия по привлечению юридических и физических лиц в качестве дольщиков в инвестирование строительства жилого дома по строительному адресу: <...>, с правом получения денежных средств от них на свой расчетный счет, а принципал обязался уплатить агенту вознаграждение за выполнение поручения. Договор предусматривал, что денежные средства, поступившие к агенту от дольщиков, являются целевым финансированием для принципала, перечисляются на расчетный счет принципала или, по его поручению, на расчетный счет третьих лиц. Объектом договора являлось <...> квартир, указанных в Приложении. Принципал подтверждал, что указанные в Приложении квартиры никому не отчуждены, не обременены, не заложены, в споре и под арестом не состоят и любые третьи лица каких-либо требований на них не имеют. Договор предусматривал передачу квартир дольщикам.
Однако, как установлено вступившим в законную силу решением Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 07.11.2013 по гражданскому делу N 2-398/2013 которым М. отказано в удовлетворении исковых требований М. к ООО <...>, ООО <...>, <...> Т.А. о признании права собственности, первоначально застройщиком являлось ООО <...>, в последующем в результате соглашения от <дата> между ООО <...>, собственником земельного участка, расположенного по адресу: <...> на котором велось строительство, ООО <...>, ООО <...> право застройки <адрес> перешло ООО <...>. Спорная квартира по договору между ООО <...> и ООО <...> подлежала передаче ООО <...>, по договорам об инвестировании строительства дома между ООО <...> и правопреемником ООО <...> - ООО <...> спорная квартира подлежала передаче ООО <...>, которое распорядилось спорной квартирой путем заключения <дата> договора участия в долевом строительстве с ООО <...>, заключившим <дата> договор об уступке права требования со <...> Т.А., которой согласно договору квартира была передана по акту от <дата> (после ввода дома в эксплуатацию <дата>) и право собственности которой зарегистрировано в установленном порядке.
Таким образом, судом установлено, что на момент заключения предварительного договора, а также на момент рассмотрения настоящего спора в суде первой инстанции права на спорную квартиру принадлежали третьим лицам, ООО <...> было лишено возможности регистрации права собственности на данную квартиру на свое имя, что сделало невозможным исполнение ответчиком предварительного договора купли-продажи от <дата>.
При разрешении спора суд пришел к выводу, что на спорные правоотношения не распространяется ни Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ни Закон Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".
При этом суд исходил из того, что истец ни лично, ни через своего представителя в лице ООО <...> не заключал договор инвестирования строительства ни с одним из застройщиков, то есть ни с ООО <...>, ни с ООО <...>. Более того, ООО <...> также не является инвестором строительства, проводимого ООО <...>, ООО <...> выполняло агентские функции.
Поскольку право собственности на спорную квартиру зарегистрировано на другое лицо, исполнение ответчиком предварительного договора купли-продажи от <дата> невозможно, суд пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств, внесенных им по договору, в размере <...> руб.
В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности, полагал, что срок начал течь с <дата> и истек <дата>.
Судом отклонено указанное заявление. При этом суд учел, что ответчик ООО <...> согласно его письменному заявлению от <дата> в рамках вышеуказанного гражданского дела N 2-398/2013 признал в полном объеме исковые требования М., наличие неисполненных обязательств по предварительному договору купли-продажи, в том числе в части возврата денежных средств, признав обоснованными притязания истца на спорную квартиру со строительным номером <...>. Суд пришел к выводу о том, что ответчик признал наличие обязательств перед истцом и долга по состоянию на <дата>. Также суд учел, что до момента вступления в силу решения Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга по гражданскому делу N 2-398/2013 истец не знал о нарушении своего права на получение квартиры в связи с отсутствием у ООО <...> каких-либо прав на квартиру, обращался в суд с соответствующим иском о признании своих прав, в связи с чем у истца имелся интерес в сохранении и получении своего имущества.
Вывод суда о том, что истцом не пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям, не оспорен ответчиком.
Вместе с тем, судебная коллегия полагает правильным указанный вывод суда. При этом судебная коллегия учитывает, что дом, в котором договором от <дата> ответчик обязался передать истцу квартиру, введен в эксплуатацию <дата>, истец отыскивал свое право собственности на указанную квартиру в судебном порядке, обратившись в суд <дата> с соответствующим иском, при этом ответчик заявлением от <дата>, т.е. в пределах срока исковой давности (ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации), признал свои договорные обязательства, тем самым прервав течение срока исковой давности по требованиям, вытекающим из указанного договора (ст. 203 Гражданского кодекса Российской Федерации), о нарушении своих прав на получение в собственность квартиры по договору от <дата> истец узнал на основании вступившего в законную силу <дата> решения Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 07.11.2013 по гражданскому делу N 2-398/2013, в суд с настоящим иском истец обратился <дата>, соответственно в силу ст. ст. 196, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации при обращении в суд с настоящим спором, вытекающим из указанного договора и направленным на защиту прав, нарушенных в связи с невозможностью получить квартиру в собственность, истцом срок исковой давности не пропущен.
При таком положении суд пришел к правильному выводу о взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств, внесенных им по договору, в размере <...> руб. В данной части решение суда не обжаловано.
До обращения с настоящим иском в суд в соответствии с требованиями ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился с письменной претензией к ответчику о расторжении договора.
Учитывая то, что предварительный договор купли-продажи является соглашением о намерении заключить основной договор, в связи с незаключением основного договора считается прекратившим свое действие, суд пришел к выводу о том, что заключение предварительного договора не должно влечь возникновение каких-либо обязательств, кроме заключения основного договора, в связи с чем оснований для его расторжения суд не усмотрел.
С выводами суда относительно правовой природы договора от <дата> и отсутствия основания для регулирования спорных правоотношений Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" нельзя согласиться.
Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.
Однако, как выше указано, заключенный <дата> между истцом (покупателем) и ответчиком (продавцом) договор, поименованный предварительным договором купли-продажи квартиры, предусматривал не только обязанность заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, но и обязанность истца уплатить стоимость квартиры продавцу в порядке предварительной оплаты, а также предусматривал условия передачи квартиры истцу, соответственно не являлся предварительным договором по смыслу ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, и обоснованным является довод истца о том, что данный договор должен квалифицироваться как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием предварительной оплаты (ст. ст. 454, 487 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом срок передачи истцу квартиры определяется совокупностью сроков, предусмотренных п. п. 1.2, 1.3, 3.2.2 договора (<...> года (<дата>) + 6 месяцев + 30 дней, т.е. не позднее <дата>).
Вывод суда и доводы ответчика о том, что спорный договор являлся предварительным по своей правовой природе, с учетом изложенного являются необоснованными.
Согласно договору от <дата> при его заключении ответчик действовал как продавец от своего имени. Истец в данных правоотношениях выступает как потребитель, поскольку имел намерения приобрести квартиру для личных нужд, что не опровергнуто ответчиком (преамбула Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей"). Таким образом, обоснованным является довод истца о том, что спорные правоотношения регулируются Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей".
Довод ответчика и вывод суда о том, что спорные правоотношения не регулируются Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей", поскольку договор является предварительным, нельзя признать правомерными с учетом изложенного.
Отсутствие у ответчика оснований выступать по указанному договору в качестве продавца квартиры не влияет на статус договора, не является основанием для отказа истцу в защите прав, вытекающих из договора.
Поскольку исполнение ответчиком договора от <дата> невозможно, истцом не может быть получена предусмотренная договором квартира в собственность, суд правомерно взыскал с ответчика в пользу истца денежные средства, внесенные им по договору, в размере <...> руб., что отвечает требованиям п. 2 ст. 23.1 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей". Вместе с тем, в силу ст. ст. 450, 452, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации также обоснованным является требование истца о расторжении договора. Право потребителя потребовать расторжения договора в судебном порядке не запрещено законом и в том случае, когда потребитель вправе в одностороннем порядке отказаться от договора.
Довод ответчика о том, что договор как предварительный прекратил свое действие <дата> и вывод суда о том, что договор считается прекратившим свое действие в связи с незаключением основного договора, являются неправильными.
Истец просил взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за период с <дата> (с учетом ввода дома в эксплуатацию <дата>) по <дата> (по день уточнения иска) в размере <...> руб. на основании п. 4 ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении данного требования, учитывая, что у ответчика отсутствовали права на объект недвижимости, который по предварительному договору он намеревался продать истцу, суд пришел к выводу о том, что ООО <...> незаконно пользовалось денежными средствами истца со дня зачисления первого платежа на расчетный счет, в связи с чем в соответствии с положениями ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу о праве истца на взыскание процентов за период с <дата> по день вынесения решения. Однако судом учтено, что истцом в иске заявлен период с <дата> по <дата> за который размер процентов составил <...> руб. При этом, определяя подлежащую ко взысканию с ответчика в пользу истца сумму процентов, суд, учитывая размер заявленных требований, период просрочки, обращение истца в суд только в июне <...> года с требованиями за период с <дата>, взыскал с ответчика в пользу истца сумму процентов в размере <...> руб. применив ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Указанные выводы суда не соответствуют правовой природе спорных правоотношений.
В настоящем случае неустойка подлежит взысканию на основании п. 3 ст. 23.1 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".
При этом, поскольку квартира подлежала передаче в собственность истцу не позднее <дата>, с указанного времени истец вправе требовать уплаты неустойки, предусмотренной п. 3 ст. 23.1 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", до дня возврата ему предварительно уплаченной суммы, в частности до дня уточнения иска (по <дата>), что составит: <...> руб., однако неустойка не может превышать уплаченную стоимость квартиры, т.е. <...> руб. При этом истец ограничил период и размер неустойки, что является правом истца. При таком положении требование истца о взыскании неустойки в размере <...> руб. является обоснованным, оснований для ее дополнительного снижения в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется, соответствующих доказательств несоразмерности данного размера неустойки последствиям допущенного ответчиком нарушения последним не представлено.
Истцом также заявлены требования о взыскании убытков в размере <...> руб. в счет разницы, уплаченной за квартиру по предварительному договору от <дата>, и текущей рыночной стоимостью такой квартиры. При этом истец исходил из средней рыночной стоимости квадратного метра жилой площади недвижимости, расположенной по адресу: <...> определенной экспертным заключением ООО <...> от <дата>.
Однако данное заключение не является доказательством текущей рыночной стоимости квартиры, которая подлежала передаче истцу по договору от <дата>.
Отказывая в удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика убытков, представляющих собой разницу между средней рыночной стоимостью в настоящее время указанной в предварительном договоре купли-продажи квартиры и внесенной истцом денежной суммой, суд неправильно исходил из того, что истцом не доказано, что спорный предварительный договор являлся в действительности договором о купле-продаже будущей вещи, а не соглашением о намерении заключить основной договор в будущем, однако правомерно учел, что истцом не представлено доказательств размера убытков, а также наличия причинно-следственной связи между действиями/бездействием ответчика и возможной упущенной выгодой истца.
Вместе с тем, ст. 23.1 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" не предусмотрена в настоящем случае при возврате потребителю предварительно уплаченной им суммы выплата разницы в стоимости товара.
Оснований для взыскания такой разницы в стоимости товара в качестве убытков не имеется (ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей").
Таким образом, судом правомерно отказано в удовлетворении указанного требования истца.
Поскольку ответчиком нарушены права истца как потребителя, в силу ст. 15 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" обоснованным является требование истца о взыскании компенсации морального вреда, а судом неправомерно отказано в его удовлетворении в связи с неправильным установлением спорных правоотношений.
При определении размера компенсации морального вреда судебная коллегия учитывает характер и длительность допущенного ответчиком нарушения, претерпевание истцом в связи с этим негативных последствий при неполучении квартиры, которую истец имел намерение приобрести по договору, оплатив ее стоимость, и при невозврате ответчиком уплаченных истцом денежных средств. С учетом данных обстоятельств судебная коллегия полагает заявленный истцом размер компенсации морального вреда в сумме <...> руб. разумным, справедливым, соответствующим обстоятельствам дела (ст. 1101 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" при удовлетворении требований истца в его пользу с ответчика подлежит взысканию штраф, соответствующее требование истца является обоснованным, а судом неправомерно отказано в его удовлетворении в связи с неправильным установлением спорных правоотношений.
С учетом изложенного, поскольку судом неправильно установлены спорные правоотношения, неправильно применены нормы материального права при разрешении спора по требованиям истца о расторжении договора, взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа, согласно ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда в части отказа в удовлетворении требований истца о расторжении договора, взыскании компенсации морального вреда и штрафа подлежит отмене, с вынесением нового решения об их удовлетворении, решение суда в части частичного удовлетворения требования истца о взыскании неустойки подлежит изменению с удовлетворением в полном объеме.
Согласно п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 50% от присужденной суммы (<...>).
Доводов и доказательств о снижении размера штрафа в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком не представлено, в связи с чем основания для снижения размера штрафа отсутствуют.
Истцом при обращении в суд и увеличении размера исковых требований оплачена госпошлина в размере <...>
Согласно ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации госпошлина по удовлетворенной части требований имущественного характера (<...> руб.) составляет <...> руб., требований о взыскании компенсации морального вреда составляет <...> руб., а всего <...>
Согласно ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежит взысканию госпошлина в размере <...> руб., в доход бюджета Санкт-Петербурга <...>
Согласно ч. 3 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда в части распределения издержек по госпошлине подлежит соответствующему изменению.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
Решение Ленинского районного суда Санкт-Петербурга от 09 декабря 2015 года в части отказа в удовлетворении исковых требований М. к Обществу с ограниченной ответственностью <...> о взыскании убытков оставить без изменения.
Решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований М. к Обществу с ограниченной ответственностью <...> о расторжении договора, взыскании компенсации морального вреда, штрафа отменить.
В остальной части решение суда изменить.
Расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры <...> от <дата>, заключенный между М. и Обществом с ограниченной ответственностью <...>.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью <...> в пользу М. денежные средства, уплаченные по договору от <дата>, в размере <...> руб., неустойку в размере <...>., компенсацию морального вреда в размере <...> руб., штраф в размере <...> руб., расходы по госпошлине в размере <...> руб., а всего <...>
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью <...> в доход бюджета Санкт-Петербурга госпошлину в размере <...>
В остальной части апелляционную жалобу М. оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 28.03.2016 N 33-6195/2016 ПО ДЕЛУ N 2-2551/2015
Требование: О расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, взыскании уплаченных денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, убытков, штрафа, компенсации морального вреда.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Покупатель указывает, что основной договор сторонами не заключен, право собственности на данную квартиру зарегистрировано за третьим лицом.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 марта 2016 г. N 33-6195
Судья: Батогов А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Вашкиной Л.И.
судей Мелешко Н.В., Медведкиной В.А.
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании 28 марта 2016 года гражданское дело N 2-2551/2015 по апелляционной жалобе М. на решение Ленинского районного суда Санкт-Петербурга от 09 декабря 2015 года по иску М. к Обществу с ограниченной ответственностью <...> о расторжении договора, взыскании денежных средств, уплаченных по договору, процентов за пользование чужими денежными средствами, убытков, компенсации морального вреда, штрафа.
Заслушав доклад судьи Вашкиной Л.И., объяснения истца, его представителя Г., поддержавших жалобу, представителя ответчика - Ю., возражавшей против жалобы, судебная коллегия
установила:
Истец обратился в суд с иском к ответчику о расторжении договора, взыскании денежных средств, уплаченных по договору, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, штрафа. Уточнив требования, истец просил расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры от <дата>, заключенный между сторонами, взыскать уплаченные по договору денежные средства в размере <...> руб., проценты по ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в размере <...> руб., убытки в размере <...> руб. в счет разницы, уплаченной за квартиру по предварительному договору от <дата>, и текущей рыночной стоимостью такой квартиры, компенсацию морального вреда в размере <...> руб., штраф, расходы по оплате госпошлины. В обоснование заявленных требований ссылался на те обстоятельства, что согласно пункту 1.1. предварительного договора купли-продажи, заключенного между сторонами, предметом договора является намерение в будущем заключить основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по строительному адресу: <...>. До настоящего времени основной договор не заключен, квартира не передана, кроме того, ответчик изначально не имел права заключать с истцом оспариваемый договор, поскольку права на квартиру принадлежали третьим лицам. В настоящее время право собственности на указанную квартиру зарегистрировано за третьими лицами.
Решением Ленинского районного суда Санкт-Петербурга от 09.12.2015 исковые требования удовлетворены частично.
С ответчика в пользу истца взысканы уплаченные по предварительному договору купли-продажи денежные средства в размере <...> руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <...> руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере <...> руб. В остальной части иска отказано. Также с ответчика в доход государства взыскана госпошлина в размере <...> руб.
В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований, вынести по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено и из материалов дела следует, что <дата> между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N <...>. Согласно пункту 1.1. указанного договора предметом договора является намерение в будущем заключить основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по строительному адресу: <...>
Характеристики квартиры (строительный N <...>) приведены к Приложении N <...>, являющемся неотъемлемой частью договора (п. 1.1, Приложение N <...>).
Планируемый срок дачи объекта в эксплуатацию <...>. Сдача объекта подтверждается подписанным актом Государственной комиссии (п. 1.2).
Стороны заключают договор купли-продажи квартиры в течение 30 дней после полной оплаты покупателем общей стоимости квартиры и оформления права собственности продавца на квартиру (п. 1.3).
Общая стоимость квартиры на момент заключения настоящего договора составляет <...> руб. (п. 2.1).
Покупатель обязуется произвести оплату общей стоимости квартиры в полном объеме, указанном в п. 2.1, до момента подписания договора купли-продажи (п. 3.1.1).
Предварительную оплату квартиры покупатель производит посредством внесения денежных средств, рассчитанных по п. 2.1 договора, на расчетный счет или в кассу продавца согласно предусмотренному графику, в котором установлены сроки платежей, включая последний платеж - до <дата> (п. 4.1).
Продавец обязуется зарегистрировать право собственности на квартиру на свое имя не позднее 6 месяцев с момента сдачи дома Госкомиссии (п. 3.2.2).
В течение 10 дней с момента явки покупателя для заключения договора купли-продажи в срок, предусмотренный п. 1.3 договора, продавец обязался подписать с покупателем договор купли-продажи квартиры на условиях настоящего договора, при условии выполнения покупателем своих договорных обязательств. Квартира передается для оформления собственности покупателя в момент подписания указанного договора купли-продажи (п. 3.2.1).
В п. 1.3 также отражено, что квартира передается для оформления собственности покупателя в момент подписания договора купли-продажи.
Истцом в период с <дата> до <дата> в полном объеме произведена оплата по договору от <дата> на общую сумму в размере <...> руб.
Основной договор между сторонами не заключен, квартира истцу не передана.
В связи с незаключением в установленный срок основного договора истец обратился к ответчику с претензией о возврате внесенных по договору денежных средств и иных сумм, однако ответ на претензию не получил, денежные средства ответчиком не возвращены.
Вместе с тем, <дата> между ООО <...> (принципалом) и ООО <...> (агентом) был заключен договор, по которому агент обязался совершать от своего имени и за счет принципала действия по привлечению юридических и физических лиц в качестве дольщиков в инвестирование строительства жилого дома по строительному адресу: <...>, с правом получения денежных средств от них на свой расчетный счет, а принципал обязался уплатить агенту вознаграждение за выполнение поручения. Договор предусматривал, что денежные средства, поступившие к агенту от дольщиков, являются целевым финансированием для принципала, перечисляются на расчетный счет принципала или, по его поручению, на расчетный счет третьих лиц. Объектом договора являлось <...> квартир, указанных в Приложении. Принципал подтверждал, что указанные в Приложении квартиры никому не отчуждены, не обременены, не заложены, в споре и под арестом не состоят и любые третьи лица каких-либо требований на них не имеют. Договор предусматривал передачу квартир дольщикам.
Однако, как установлено вступившим в законную силу решением Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 07.11.2013 по гражданскому делу N 2-398/2013 которым М. отказано в удовлетворении исковых требований М. к ООО <...>, ООО <...>, <...> Т.А. о признании права собственности, первоначально застройщиком являлось ООО <...>, в последующем в результате соглашения от <дата> между ООО <...>, собственником земельного участка, расположенного по адресу: <...> на котором велось строительство, ООО <...>, ООО <...> право застройки <адрес> перешло ООО <...>. Спорная квартира по договору между ООО <...> и ООО <...> подлежала передаче ООО <...>, по договорам об инвестировании строительства дома между ООО <...> и правопреемником ООО <...> - ООО <...> спорная квартира подлежала передаче ООО <...>, которое распорядилось спорной квартирой путем заключения <дата> договора участия в долевом строительстве с ООО <...>, заключившим <дата> договор об уступке права требования со <...> Т.А., которой согласно договору квартира была передана по акту от <дата> (после ввода дома в эксплуатацию <дата>) и право собственности которой зарегистрировано в установленном порядке.
Таким образом, судом установлено, что на момент заключения предварительного договора, а также на момент рассмотрения настоящего спора в суде первой инстанции права на спорную квартиру принадлежали третьим лицам, ООО <...> было лишено возможности регистрации права собственности на данную квартиру на свое имя, что сделало невозможным исполнение ответчиком предварительного договора купли-продажи от <дата>.
При разрешении спора суд пришел к выводу, что на спорные правоотношения не распространяется ни Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ни Закон Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".
При этом суд исходил из того, что истец ни лично, ни через своего представителя в лице ООО <...> не заключал договор инвестирования строительства ни с одним из застройщиков, то есть ни с ООО <...>, ни с ООО <...>. Более того, ООО <...> также не является инвестором строительства, проводимого ООО <...>, ООО <...> выполняло агентские функции.
Поскольку право собственности на спорную квартиру зарегистрировано на другое лицо, исполнение ответчиком предварительного договора купли-продажи от <дата> невозможно, суд пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств, внесенных им по договору, в размере <...> руб.
В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности, полагал, что срок начал течь с <дата> и истек <дата>.
Судом отклонено указанное заявление. При этом суд учел, что ответчик ООО <...> согласно его письменному заявлению от <дата> в рамках вышеуказанного гражданского дела N 2-398/2013 признал в полном объеме исковые требования М., наличие неисполненных обязательств по предварительному договору купли-продажи, в том числе в части возврата денежных средств, признав обоснованными притязания истца на спорную квартиру со строительным номером <...>. Суд пришел к выводу о том, что ответчик признал наличие обязательств перед истцом и долга по состоянию на <дата>. Также суд учел, что до момента вступления в силу решения Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга по гражданскому делу N 2-398/2013 истец не знал о нарушении своего права на получение квартиры в связи с отсутствием у ООО <...> каких-либо прав на квартиру, обращался в суд с соответствующим иском о признании своих прав, в связи с чем у истца имелся интерес в сохранении и получении своего имущества.
Вывод суда о том, что истцом не пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям, не оспорен ответчиком.
Вместе с тем, судебная коллегия полагает правильным указанный вывод суда. При этом судебная коллегия учитывает, что дом, в котором договором от <дата> ответчик обязался передать истцу квартиру, введен в эксплуатацию <дата>, истец отыскивал свое право собственности на указанную квартиру в судебном порядке, обратившись в суд <дата> с соответствующим иском, при этом ответчик заявлением от <дата>, т.е. в пределах срока исковой давности (ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации), признал свои договорные обязательства, тем самым прервав течение срока исковой давности по требованиям, вытекающим из указанного договора (ст. 203 Гражданского кодекса Российской Федерации), о нарушении своих прав на получение в собственность квартиры по договору от <дата> истец узнал на основании вступившего в законную силу <дата> решения Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 07.11.2013 по гражданскому делу N 2-398/2013, в суд с настоящим иском истец обратился <дата>, соответственно в силу ст. ст. 196, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации при обращении в суд с настоящим спором, вытекающим из указанного договора и направленным на защиту прав, нарушенных в связи с невозможностью получить квартиру в собственность, истцом срок исковой давности не пропущен.
При таком положении суд пришел к правильному выводу о взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств, внесенных им по договору, в размере <...> руб. В данной части решение суда не обжаловано.
До обращения с настоящим иском в суд в соответствии с требованиями ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился с письменной претензией к ответчику о расторжении договора.
Учитывая то, что предварительный договор купли-продажи является соглашением о намерении заключить основной договор, в связи с незаключением основного договора считается прекратившим свое действие, суд пришел к выводу о том, что заключение предварительного договора не должно влечь возникновение каких-либо обязательств, кроме заключения основного договора, в связи с чем оснований для его расторжения суд не усмотрел.
С выводами суда относительно правовой природы договора от <дата> и отсутствия основания для регулирования спорных правоотношений Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" нельзя согласиться.
Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.
Однако, как выше указано, заключенный <дата> между истцом (покупателем) и ответчиком (продавцом) договор, поименованный предварительным договором купли-продажи квартиры, предусматривал не только обязанность заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, но и обязанность истца уплатить стоимость квартиры продавцу в порядке предварительной оплаты, а также предусматривал условия передачи квартиры истцу, соответственно не являлся предварительным договором по смыслу ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, и обоснованным является довод истца о том, что данный договор должен квалифицироваться как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием предварительной оплаты (ст. ст. 454, 487 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом срок передачи истцу квартиры определяется совокупностью сроков, предусмотренных п. п. 1.2, 1.3, 3.2.2 договора (<...> года (<дата>) + 6 месяцев + 30 дней, т.е. не позднее <дата>).
Вывод суда и доводы ответчика о том, что спорный договор являлся предварительным по своей правовой природе, с учетом изложенного являются необоснованными.
Согласно договору от <дата> при его заключении ответчик действовал как продавец от своего имени. Истец в данных правоотношениях выступает как потребитель, поскольку имел намерения приобрести квартиру для личных нужд, что не опровергнуто ответчиком (преамбула Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей"). Таким образом, обоснованным является довод истца о том, что спорные правоотношения регулируются Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей".
Довод ответчика и вывод суда о том, что спорные правоотношения не регулируются Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей", поскольку договор является предварительным, нельзя признать правомерными с учетом изложенного.
Отсутствие у ответчика оснований выступать по указанному договору в качестве продавца квартиры не влияет на статус договора, не является основанием для отказа истцу в защите прав, вытекающих из договора.
Поскольку исполнение ответчиком договора от <дата> невозможно, истцом не может быть получена предусмотренная договором квартира в собственность, суд правомерно взыскал с ответчика в пользу истца денежные средства, внесенные им по договору, в размере <...> руб., что отвечает требованиям п. 2 ст. 23.1 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей". Вместе с тем, в силу ст. ст. 450, 452, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации также обоснованным является требование истца о расторжении договора. Право потребителя потребовать расторжения договора в судебном порядке не запрещено законом и в том случае, когда потребитель вправе в одностороннем порядке отказаться от договора.
Довод ответчика о том, что договор как предварительный прекратил свое действие <дата> и вывод суда о том, что договор считается прекратившим свое действие в связи с незаключением основного договора, являются неправильными.
Истец просил взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за период с <дата> (с учетом ввода дома в эксплуатацию <дата>) по <дата> (по день уточнения иска) в размере <...> руб. на основании п. 4 ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении данного требования, учитывая, что у ответчика отсутствовали права на объект недвижимости, который по предварительному договору он намеревался продать истцу, суд пришел к выводу о том, что ООО <...> незаконно пользовалось денежными средствами истца со дня зачисления первого платежа на расчетный счет, в связи с чем в соответствии с положениями ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу о праве истца на взыскание процентов за период с <дата> по день вынесения решения. Однако судом учтено, что истцом в иске заявлен период с <дата> по <дата> за который размер процентов составил <...> руб. При этом, определяя подлежащую ко взысканию с ответчика в пользу истца сумму процентов, суд, учитывая размер заявленных требований, период просрочки, обращение истца в суд только в июне <...> года с требованиями за период с <дата>, взыскал с ответчика в пользу истца сумму процентов в размере <...> руб. применив ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Указанные выводы суда не соответствуют правовой природе спорных правоотношений.
В настоящем случае неустойка подлежит взысканию на основании п. 3 ст. 23.1 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".
При этом, поскольку квартира подлежала передаче в собственность истцу не позднее <дата>, с указанного времени истец вправе требовать уплаты неустойки, предусмотренной п. 3 ст. 23.1 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", до дня возврата ему предварительно уплаченной суммы, в частности до дня уточнения иска (по <дата>), что составит: <...> руб., однако неустойка не может превышать уплаченную стоимость квартиры, т.е. <...> руб. При этом истец ограничил период и размер неустойки, что является правом истца. При таком положении требование истца о взыскании неустойки в размере <...> руб. является обоснованным, оснований для ее дополнительного снижения в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется, соответствующих доказательств несоразмерности данного размера неустойки последствиям допущенного ответчиком нарушения последним не представлено.
Истцом также заявлены требования о взыскании убытков в размере <...> руб. в счет разницы, уплаченной за квартиру по предварительному договору от <дата>, и текущей рыночной стоимостью такой квартиры. При этом истец исходил из средней рыночной стоимости квадратного метра жилой площади недвижимости, расположенной по адресу: <...> определенной экспертным заключением ООО <...> от <дата>.
Однако данное заключение не является доказательством текущей рыночной стоимости квартиры, которая подлежала передаче истцу по договору от <дата>.
Отказывая в удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика убытков, представляющих собой разницу между средней рыночной стоимостью в настоящее время указанной в предварительном договоре купли-продажи квартиры и внесенной истцом денежной суммой, суд неправильно исходил из того, что истцом не доказано, что спорный предварительный договор являлся в действительности договором о купле-продаже будущей вещи, а не соглашением о намерении заключить основной договор в будущем, однако правомерно учел, что истцом не представлено доказательств размера убытков, а также наличия причинно-следственной связи между действиями/бездействием ответчика и возможной упущенной выгодой истца.
Вместе с тем, ст. 23.1 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" не предусмотрена в настоящем случае при возврате потребителю предварительно уплаченной им суммы выплата разницы в стоимости товара.
Оснований для взыскания такой разницы в стоимости товара в качестве убытков не имеется (ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей").
Таким образом, судом правомерно отказано в удовлетворении указанного требования истца.
Поскольку ответчиком нарушены права истца как потребителя, в силу ст. 15 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" обоснованным является требование истца о взыскании компенсации морального вреда, а судом неправомерно отказано в его удовлетворении в связи с неправильным установлением спорных правоотношений.
При определении размера компенсации морального вреда судебная коллегия учитывает характер и длительность допущенного ответчиком нарушения, претерпевание истцом в связи с этим негативных последствий при неполучении квартиры, которую истец имел намерение приобрести по договору, оплатив ее стоимость, и при невозврате ответчиком уплаченных истцом денежных средств. С учетом данных обстоятельств судебная коллегия полагает заявленный истцом размер компенсации морального вреда в сумме <...> руб. разумным, справедливым, соответствующим обстоятельствам дела (ст. 1101 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" при удовлетворении требований истца в его пользу с ответчика подлежит взысканию штраф, соответствующее требование истца является обоснованным, а судом неправомерно отказано в его удовлетворении в связи с неправильным установлением спорных правоотношений.
С учетом изложенного, поскольку судом неправильно установлены спорные правоотношения, неправильно применены нормы материального права при разрешении спора по требованиям истца о расторжении договора, взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа, согласно ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда в части отказа в удовлетворении требований истца о расторжении договора, взыскании компенсации морального вреда и штрафа подлежит отмене, с вынесением нового решения об их удовлетворении, решение суда в части частичного удовлетворения требования истца о взыскании неустойки подлежит изменению с удовлетворением в полном объеме.
Согласно п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 50% от присужденной суммы (<...>).
Доводов и доказательств о снижении размера штрафа в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком не представлено, в связи с чем основания для снижения размера штрафа отсутствуют.
Истцом при обращении в суд и увеличении размера исковых требований оплачена госпошлина в размере <...>
Согласно ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации госпошлина по удовлетворенной части требований имущественного характера (<...> руб.) составляет <...> руб., требований о взыскании компенсации морального вреда составляет <...> руб., а всего <...>
Согласно ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежит взысканию госпошлина в размере <...> руб., в доход бюджета Санкт-Петербурга <...>
Согласно ч. 3 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда в части распределения издержек по госпошлине подлежит соответствующему изменению.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда Санкт-Петербурга от 09 декабря 2015 года в части отказа в удовлетворении исковых требований М. к Обществу с ограниченной ответственностью <...> о взыскании убытков оставить без изменения.
Решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований М. к Обществу с ограниченной ответственностью <...> о расторжении договора, взыскании компенсации морального вреда, штрафа отменить.
В остальной части решение суда изменить.
Расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры <...> от <дата>, заключенный между М. и Обществом с ограниченной ответственностью <...>.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью <...> в пользу М. денежные средства, уплаченные по договору от <дата>, в размере <...> руб., неустойку в размере <...>., компенсацию морального вреда в размере <...> руб., штраф в размере <...> руб., расходы по госпошлине в размере <...> руб., а всего <...>
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью <...> в доход бюджета Санкт-Петербурга госпошлину в размере <...>
В остальной части апелляционную жалобу М. оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)