Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Регистрирующий орган указал на то, что заявителем не представлен кадастровый паспорт, содержащий сведения об обременениях, а также на то, что не допускается осуществление государственной регистрации на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с законом о государственном кадастре недвижимости.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
дело рассмотрено 31.08.2017
постановление изготовлено в полном объеме 05.09.2017
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего судьи Смолко С.И.
судей Лукашенковой Т.В., Николаевой Н.Н.
при участии в заседании:
- от заявителя - закрытого акционерного общества "Вертикаль" (г. Воронеж, ул. 9 Января, д. 68б, ОГРН 1103668006056, ИНН 3664102358) - не явились;
- от заинтересованного лица - управления Федеральной государственной службы по регистрации, кадастру и картографии по Воронежской области (г. Воронеж, ул. Донбасская, д. 2, ОГРН 1043600196254, ИНН 3664062360) - не явились;
- от третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Т2 Мобайл" (г. Москва, Ленинградское шоссе, д. 39а, стр. 1, ОГРН 1137746610088, ИНН7743895280) - не явились;
- рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Вертикаль" на решение Арбитражного суда Воронежской области от 17.11.2016 (судья Симонова И.В.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2017 (судьи Донцов П.В., Семенюта Е.А., Протасов А.И.) по делу N А14-12757/2016,
установил:
закрытое акционерное общество "Вертикаль" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее - Управление Росреестра, управление) об отказе в государственной регистрации договора аренды нежилых помещений здания, выраженного в сообщении от 02.08.2016 N 36/001/143/2016-1282, и об обязании управления осуществить государственную регистрацию договора.
Дело рассматривалось с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "Т2 Мобайл" (далее - ООО "Т2 Мобайл").
Решением суда от 17.11.2016 в удовлетворении требований общества отказано.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2017 решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество просит принятые судебные решения отменить, его заявление удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, игнорирование сложившейся судебной практики по вопросу регистрации договора аренды помещения в здании.
В возражениях на жалобу Управление Росреестра просит оставить состоявшиеся судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на необоснованность доводов жалобы.
Участвующие в деле лица надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, но их представители в суд округа не явились. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ).
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на жалобу, суд кассационной инстанции приходит к следующему.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами, по договору аренды недвижимого имущества от 28.03.2016 N 5/д общество (арендодатель) обязалось передать во временное пользование ООО "Т2 Мобайл" (арендатор) следующие нежилые помещения: N 203 "Б" площадью 279,01 кв. м, N 203 "А" площадью 18,24 кв. м, N 203 площадью 18,7 кв. м, N 201 площадью 16,18 кв. м, N 202 "А" площадью 18,15 кв. м, N 202 площадью 17,69 кв. м, туалет площадью 26,82 кв. м, коридор площадью 20,2 кв. м, всего общей площадью 414,99 кв. м, расположенные на 2-м этаже здания с кадастровым номером 36:34:0401007:2774, по адресу: город Воронеж, улица 9 Января, дом 68 "б" (т. 1, л.д. 16).
Арендуемое имущество отмечено на схеме, являющейся приложением N 1 к договору аренды.
16 июня 2016 г. общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации названного договора аренды.
Уведомлением от 29.06.2016 N 36/001/143/2016-1282 управление сообщило обществу о приостановлении государственной регистрации на срок до 29.07.2016, ссылаясь на то, что для проведения государственной регистрации договора аренды необходимо представить кадастровый паспорт, содержащий сведения об ограничениях (обременениях), и на то, что не допускается осуществление государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости" (т. 1, л.д. 29).
2 августа 2016 г. управление приняло решение об отказе в государственной регистрации договора аренды, направив обществу сообщение N 36/001/143/2016-1282, в котором повторило указанные в уведомлении от 29.06.2016 основания.
Полагая, что решение Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации договора является незаконным и нарушает права и законные интересы общества в сфере экономической деятельности, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суды двух инстанций исследовали представленные доказательства, доводы участвующих в деле лиц, дали им правовую оценку и пришли к выводу о необходимости отказа в удовлетворении требований заявителя.
Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены состоявшихся судебных решений.
В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Право заинтересованного лица обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав закреплено пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (здесь и далее - в редакции, действовавшей до 01.01.2017, далее - Закон о регистрации прав).
Согласно пунктам 1, 2 статьи 16 Закона о регистрации прав государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности; к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации - пункт 2 статьи 17 Закона о регистрации прав.
Пунктом 1 статьи 18 указанного Закона предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества...
В соответствии с пунктом 3 статьи 26 Закона о регистрации прав, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
Согласно пункту 10 статьи 33 Закона о регистрации прав до 1 января 2013 года обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления по установленным пунктом 1 статьи 17 настоящего Федерального закона основаниям государственной регистрации прав на здание, сооружение, помещение или объект незавершенного строительства, является кадастровый паспорт такого объекта недвижимого имущества. Представление кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный настоящим Федеральным законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
При решении вопроса о регистрации договора аренды части помещения в распоряжении Управления Росреестра находился кадастровый паспорт на помещение площадью 8990,7 кв. м, кадастровый номер 36:34:0401007:2774, принадлежащее на праве собственности обществу.
Согласно кадастровому паспорту помещение площадью 8990,7 кв. м расположено на 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 этажах здания с кадастровым номером 36:34:0401007:2057, по адресу: г. Воронеж, ул. 9 Января, д. 68 б. Номера помещений на поэтажном плане: 1 этаж: 1 - 51; 2 этаж: 1 - 31; 3 этаж: 1 - 42; 4 этаж: 1 - 41; 5 этаж: 1 - 40; 6 этаж: 1 - 30; 7 этаж: 1 - 35; 8 этаж: 1 - 24; 9 этаж: 1 - 46; 10 этаж: 1 - 26; 11 этаж: 1 - 27; 12 этаж: 1 - 10 (т. 2, л.д. 17).
Аналогичные данные указаны в свидетельстве о государственной регистрации права собственности общества на часть здания площадью 8990,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. 9 Января, д. 68 б (т. 1, л.д. 36).
Отказывая в государственной регистрации договора аренды части помещения, Управление Росреестра сослалось на пункт 1.2 статьи 20 Закона о регистрации прав, согласно которому не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости", за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.
В пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13) "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации. Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
В текстовом описании объекта аренды в договоре аренды от 28.03.2016 указано, что объектом аренды являются расположенные на 2 этаже здания с кадастровым номером 36:34:0401007:2774 нежилые помещения NN 201, 202, 202 "а", 203, 203 "а", 203 "б", а также коридор (без указания номера помещения) и туалет (без указания номера помещения), всего общей площадью 414,99 кв. м (т. 1, л.д.16).
К договору прилагается схема 2-ого этажа, на которой заштрихованы указанные в договоре помещения (т. 1, л.д. 23).
По акту приема-передачи арендодателем переданы арендатору помещения согласно номерам, указанным в договоре аренды (т. 1, л.д. 24).
Однако, как установлено судами и видно из материалов дела, графическое и текстуальное описание помещений второго этажа, отображенное в схеме 2-го этажа, являющейся приложением к договору аренды, не соответствует имеющемуся в кадастровом паспорте на помещение с кадастровым номером 36:34:0401007:2774 техническому плану 2 этажа ни по номерам помещений, ни по их расположению, количеству, площади (т. 2, л.д. 20). Сопоставить часть помещения, сдаваемую в аренду, отображенную на схеме договора и в техническом плане кадастрового паспорта, не представляется возможным.
Исходя из изложенного, суды пришли к правильному выводу о том, что определить границы арендуемого имущества, расположенного на 2 этаже здания с кадастровым номером 36:34:0401007:2774, в кадастровом паспорте здания не представляется возможным.
Учитывая разъяснения, данные Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в указанном Постановлении Пленума, позицию Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в Определении от 16.01.2017 N 306-КГ16-18329, согласно которым, при наличии кадастрового паспорта на здание, часть которого передается в аренду, если представленный на регистрацию договор аренды содержит приложение с планом здания и выделением границ передаваемого в аренду объекта, предмет договора определен путем текстуального и графического описания (в том числе с учетом данных кадастрового паспорта), апелляционный суд пришел к верному выводу о том, что в таком случае представление кадастрового паспорта на часть помещения (здания), сдаваемую в аренду, или кадастрового паспорта на помещение (здание), в котором отражены сведения о части помещения (здания), сдаваемой в аренду, не требуется.
Однако, так как местоположение, границы и площадь арендуемых помещений 2-го этажа здания не соответствуют сведениям, имеющимся в кадастровом паспорте, в техническом плане 2-го этажа, суды по праву признали законным отказ управления в регистрации договора аренды.
Так как при рассмотрении дела суды полно установили обстоятельства дела, правильно применили нормы материального права, учли сложившуюся судебную практику по данному вопросу, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 05.09.2017 N Ф10-2963/2017 ПО ДЕЛУ N А14-12757/2016
Требование: О признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды нежилых помещений, обязании регистрирующего органа осуществить регистрацию.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Регистрирующий орган указал на то, что заявителем не представлен кадастровый паспорт, содержащий сведения об обременениях, а также на то, что не допускается осуществление государственной регистрации на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с законом о государственном кадастре недвижимости.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 сентября 2017 г. по делу N А14-12757/2016
дело рассмотрено 31.08.2017
постановление изготовлено в полном объеме 05.09.2017
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего судьи Смолко С.И.
судей Лукашенковой Т.В., Николаевой Н.Н.
при участии в заседании:
- от заявителя - закрытого акционерного общества "Вертикаль" (г. Воронеж, ул. 9 Января, д. 68б, ОГРН 1103668006056, ИНН 3664102358) - не явились;
- от заинтересованного лица - управления Федеральной государственной службы по регистрации, кадастру и картографии по Воронежской области (г. Воронеж, ул. Донбасская, д. 2, ОГРН 1043600196254, ИНН 3664062360) - не явились;
- от третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Т2 Мобайл" (г. Москва, Ленинградское шоссе, д. 39а, стр. 1, ОГРН 1137746610088, ИНН7743895280) - не явились;
- рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Вертикаль" на решение Арбитражного суда Воронежской области от 17.11.2016 (судья Симонова И.В.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2017 (судьи Донцов П.В., Семенюта Е.А., Протасов А.И.) по делу N А14-12757/2016,
установил:
закрытое акционерное общество "Вертикаль" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее - Управление Росреестра, управление) об отказе в государственной регистрации договора аренды нежилых помещений здания, выраженного в сообщении от 02.08.2016 N 36/001/143/2016-1282, и об обязании управления осуществить государственную регистрацию договора.
Дело рассматривалось с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "Т2 Мобайл" (далее - ООО "Т2 Мобайл").
Решением суда от 17.11.2016 в удовлетворении требований общества отказано.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2017 решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество просит принятые судебные решения отменить, его заявление удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, игнорирование сложившейся судебной практики по вопросу регистрации договора аренды помещения в здании.
В возражениях на жалобу Управление Росреестра просит оставить состоявшиеся судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на необоснованность доводов жалобы.
Участвующие в деле лица надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, но их представители в суд округа не явились. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ).
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на жалобу, суд кассационной инстанции приходит к следующему.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами, по договору аренды недвижимого имущества от 28.03.2016 N 5/д общество (арендодатель) обязалось передать во временное пользование ООО "Т2 Мобайл" (арендатор) следующие нежилые помещения: N 203 "Б" площадью 279,01 кв. м, N 203 "А" площадью 18,24 кв. м, N 203 площадью 18,7 кв. м, N 201 площадью 16,18 кв. м, N 202 "А" площадью 18,15 кв. м, N 202 площадью 17,69 кв. м, туалет площадью 26,82 кв. м, коридор площадью 20,2 кв. м, всего общей площадью 414,99 кв. м, расположенные на 2-м этаже здания с кадастровым номером 36:34:0401007:2774, по адресу: город Воронеж, улица 9 Января, дом 68 "б" (т. 1, л.д. 16).
Арендуемое имущество отмечено на схеме, являющейся приложением N 1 к договору аренды.
16 июня 2016 г. общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации названного договора аренды.
Уведомлением от 29.06.2016 N 36/001/143/2016-1282 управление сообщило обществу о приостановлении государственной регистрации на срок до 29.07.2016, ссылаясь на то, что для проведения государственной регистрации договора аренды необходимо представить кадастровый паспорт, содержащий сведения об ограничениях (обременениях), и на то, что не допускается осуществление государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости" (т. 1, л.д. 29).
2 августа 2016 г. управление приняло решение об отказе в государственной регистрации договора аренды, направив обществу сообщение N 36/001/143/2016-1282, в котором повторило указанные в уведомлении от 29.06.2016 основания.
Полагая, что решение Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации договора является незаконным и нарушает права и законные интересы общества в сфере экономической деятельности, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суды двух инстанций исследовали представленные доказательства, доводы участвующих в деле лиц, дали им правовую оценку и пришли к выводу о необходимости отказа в удовлетворении требований заявителя.
Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены состоявшихся судебных решений.
В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Право заинтересованного лица обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав закреплено пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (здесь и далее - в редакции, действовавшей до 01.01.2017, далее - Закон о регистрации прав).
Согласно пунктам 1, 2 статьи 16 Закона о регистрации прав государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности; к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации - пункт 2 статьи 17 Закона о регистрации прав.
Пунктом 1 статьи 18 указанного Закона предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества...
В соответствии с пунктом 3 статьи 26 Закона о регистрации прав, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
Согласно пункту 10 статьи 33 Закона о регистрации прав до 1 января 2013 года обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления по установленным пунктом 1 статьи 17 настоящего Федерального закона основаниям государственной регистрации прав на здание, сооружение, помещение или объект незавершенного строительства, является кадастровый паспорт такого объекта недвижимого имущества. Представление кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный настоящим Федеральным законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
При решении вопроса о регистрации договора аренды части помещения в распоряжении Управления Росреестра находился кадастровый паспорт на помещение площадью 8990,7 кв. м, кадастровый номер 36:34:0401007:2774, принадлежащее на праве собственности обществу.
Согласно кадастровому паспорту помещение площадью 8990,7 кв. м расположено на 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 этажах здания с кадастровым номером 36:34:0401007:2057, по адресу: г. Воронеж, ул. 9 Января, д. 68 б. Номера помещений на поэтажном плане: 1 этаж: 1 - 51; 2 этаж: 1 - 31; 3 этаж: 1 - 42; 4 этаж: 1 - 41; 5 этаж: 1 - 40; 6 этаж: 1 - 30; 7 этаж: 1 - 35; 8 этаж: 1 - 24; 9 этаж: 1 - 46; 10 этаж: 1 - 26; 11 этаж: 1 - 27; 12 этаж: 1 - 10 (т. 2, л.д. 17).
Аналогичные данные указаны в свидетельстве о государственной регистрации права собственности общества на часть здания площадью 8990,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. 9 Января, д. 68 б (т. 1, л.д. 36).
Отказывая в государственной регистрации договора аренды части помещения, Управление Росреестра сослалось на пункт 1.2 статьи 20 Закона о регистрации прав, согласно которому не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости", за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.
В пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13) "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации. Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
В текстовом описании объекта аренды в договоре аренды от 28.03.2016 указано, что объектом аренды являются расположенные на 2 этаже здания с кадастровым номером 36:34:0401007:2774 нежилые помещения NN 201, 202, 202 "а", 203, 203 "а", 203 "б", а также коридор (без указания номера помещения) и туалет (без указания номера помещения), всего общей площадью 414,99 кв. м (т. 1, л.д.16).
К договору прилагается схема 2-ого этажа, на которой заштрихованы указанные в договоре помещения (т. 1, л.д. 23).
По акту приема-передачи арендодателем переданы арендатору помещения согласно номерам, указанным в договоре аренды (т. 1, л.д. 24).
Однако, как установлено судами и видно из материалов дела, графическое и текстуальное описание помещений второго этажа, отображенное в схеме 2-го этажа, являющейся приложением к договору аренды, не соответствует имеющемуся в кадастровом паспорте на помещение с кадастровым номером 36:34:0401007:2774 техническому плану 2 этажа ни по номерам помещений, ни по их расположению, количеству, площади (т. 2, л.д. 20). Сопоставить часть помещения, сдаваемую в аренду, отображенную на схеме договора и в техническом плане кадастрового паспорта, не представляется возможным.
Исходя из изложенного, суды пришли к правильному выводу о том, что определить границы арендуемого имущества, расположенного на 2 этаже здания с кадастровым номером 36:34:0401007:2774, в кадастровом паспорте здания не представляется возможным.
Учитывая разъяснения, данные Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в указанном Постановлении Пленума, позицию Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в Определении от 16.01.2017 N 306-КГ16-18329, согласно которым, при наличии кадастрового паспорта на здание, часть которого передается в аренду, если представленный на регистрацию договор аренды содержит приложение с планом здания и выделением границ передаваемого в аренду объекта, предмет договора определен путем текстуального и графического описания (в том числе с учетом данных кадастрового паспорта), апелляционный суд пришел к верному выводу о том, что в таком случае представление кадастрового паспорта на часть помещения (здания), сдаваемую в аренду, или кадастрового паспорта на помещение (здание), в котором отражены сведения о части помещения (здания), сдаваемой в аренду, не требуется.
Однако, так как местоположение, границы и площадь арендуемых помещений 2-го этажа здания не соответствуют сведениям, имеющимся в кадастровом паспорте, в техническом плане 2-го этажа, суды по праву признали законным отказ управления в регистрации договора аренды.
Так как при рассмотрении дела суды полно установили обстоятельства дела, правильно применили нормы материального права, учли сложившуюся судебную практику по данному вопросу, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)