Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Предприниматель указал, что поскольку уведомление направлено обществом после окончания срока действия договора, который в отсутствие возражений сторон возобновлен на неопределенный срок, то договор может быть расторгнут только по истечении трех месяцев с момента получения уведомления.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 21 июля 2017 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Зиновьевой Т.А.,
судей Тихомирова В.В.,
Шуйской С.И.,
при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества "Научно-производственный центр газотурбостроения "Салют" в лице филиала "ОМО им. П.И. Баранова" АО "НПЦ газотурбостроения "Салют" (644021, Омская область, город Омск, улица Б. Хмельницкого, дом 283, ИНН 7719409437, ОГРН 1157746315539) на постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2017 (судьи Зорина О.В., Бодункова С.А., Семенова Т.П.) по делу N А46-9454/2016 по иску индивидуального предпринимателя Черкащенко Елены Юрьевны (ИНН 550713946340, ОГРНИП 311554321600027) к акционерному обществу "Научно-производственный центр газотурбостроения "Салют" (105118, город Москва проспект Буденного, дом 16, корпус 2, ИНН 7719409437, ОГРН 1157746315539) о признании уведомления о расторжении договора недействительным.
В заседании приняла участие индивидуальный предприниматель Черкащенко Елена Юрьевна.
Суд
установил:
индивидуальный предприниматель Черкащенко Елена Юрьевна (далее - ИП Черкащенко Е.Ю., предприниматель, истец) обратилась в суд с иском к акционерному обществу "Научно-производственный центр газотурбостроения "Салют" (далее - АО "НПЦ газотурбостроения "Салют", общество, ответчик) о признании уведомления от 06.04.2016 N 155/135 о расторжении договора от 15.02.2013 N 262 аренды помещений здания, находящегося в хозяйственном ведении, заключенного по результатам торгов от 06.02.2013, недействительным.
До рассмотрения спора по существу истец представил заявление об уточнении исковых требований, в котором просил признать уведомление недействительным в части срока, считая датой расторжения договора 07.07.2016, а также просил признать незаконность действий ответчика, выразившихся в ограничении доступа к оборудованию истца, находящегося в арендованном помещении.
Заявление об уточнении исковых требований на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) принято судом первой инстанции к рассмотрению в части признания недействительным уведомления относительно срока расторжения договора, в остальной части заявление истца отклонено, поскольку требование о признании действий ответчика незаконными является дополнительным по отношению к первоначально заявленному в иске требованию и может быть рассмотрено в рамках отдельного иска.
Решением Арбитражного суда Омской области от 10.02.2017 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2017 решение отменено, по делу принят новый судебный акт, которым уведомление от 06.04.2016 об одностороннем отказе от договора аренды N 262 от 15.02.2013 признано недействительным в части срока, датой расторжения признано 07.07.2016. Также суд апелляционной инстанции взыскал с АО "НПЦ газотурбостроения "Салют" в пользу ИП Черкащенко Е.Ю. расходы на оплату государственной пошлины в связи с подачей иска, апелляционной жалобы и заявления о принятии обеспечительных мер в сумме 12 000 руб.
В кассационной жалобе ответчик просит отменить постановление суда апелляционной инстанции, оставив в силе решение суда первой инстанции.
Податель жалобы со ссылкой на пункт 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", пункты 3.2.4 и 7.4.1 договора от 15.02.2013 N 262 указал, что договор следует считать расторгнутым с даты получения истцом уведомления об освобождении занимаемого помещения, то есть с 07.04.2016.
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании предприниматель высказалась согласно представленному отзыву.
Подателем жалобы заявлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя АО "НПЦ газотурбостроения "Салют".
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа считает возможным в соответствии со статьей 156 АПК РФ рассмотреть дело в отсутствие представителя подателя жалобы.
Выслушав пояснения предпринимателя, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 15.02.2013 между ФГУП "Научно-производственный центр газотурбостроения "Салют" (арендодатель) и ИП Черкащенко Е.Ю. (арендатор) заключен договор N 262 аренды помещений здания, находящегося в хозяйственном ведении (далее - договор), согласно которому арендодатель по акту приема-передачи от 01.03.2013 передал, а арендатор принял в аренду помещение площадью 153,3 кв. м, находящееся в корпусе N 9 по адресу: город Омск, улица Б. Хмельницкого, 283.
Договор заключен на период с 01.03.2013 по 31.01.2014 (пункт 2.1 договора).
Дополнительным соглашением от 01.02.2014 стороны продлили срок действия договора с 31.01.2014 по 31.12.2014.
Дополнительным соглашением от 30.04.2015 срок действия договора продлен с 01.05.2015 по 01.04.2016, размер арендной платы установлен в размере 21 805 руб. 39 коп.
Уведомлением от 06.04.2016 N 155/135 (далее - уведомление) истец сообщил ответчику о необходимости освобождения занимаемого помещения в срок до 10.05.2016 в связи с окончанием срока действия договора аренды и имеющейся задолженностью по аренде в сумме 43 610 руб. 78 коп.
Разделом 7 договора предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от договора в определенных случаях, в том числе при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного настоящим договором срока платежа вне зависимости от ее последующей оплаты (пункт 7.4.1 договора).
Из уведомления следует, что задолженность ответчика перед истцом на момент его направления составляла по аренде 43 610 руб. 78 коп. и по коммунальным услугам 42 913 руб. 15 коп. Обязанность по оплате коммунальных услуг предусмотрена пунктом 3.2.6 договора.
До направления оспариваемого уведомления об освобождении помещений в адрес ответчика неоднократно направлялись требования о погашении задолженности от 18.01.2016 N 178/35 с отметкой о получении истцом 21.01.2016, от 25.01.2016 N 178/47 с отметкой о получении истцом 11.02.2016, от 25.02.2016 N 178/247 с отметкой о получении истцом 14.03.2016.
Ненадлежащее исполнение истцом обязательств по внесению арендной платы и коммунальным платежам по договору аренды подтверждено вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Омской области по делам N А46-6508/2014, N А46-14827/2014, N А46-2762/2015, N А46-9216/2015.
Истец указал, что поскольку уведомление от 06.04.2016 направлено после окончания срока действия договора аренды, а по окончании срока действия договора аренды договор при отсутствии возражений сторон возобновлен на неопределенный срок, в связи с чем может быть расторгнут только по истечении трех месяцев с момента получения уведомления об отказе от исполнения договора, то есть с 07.07.2016. Требование об освобождении помещений в срок до 10.05.2016 истец ввиду изложенного счел незаконным.
В связи с этим истец обратился в арбитражный суд с требованием о признании уведомления недействительным в части срока, считая датой расторжения договора 07.07.2016.
Ответчик требования истца не признал, указав, что истечение срока действия договора аренды является самостоятельным и достаточным основанием для прекращения арендных правоотношений сторон, кроме того, подписание со стороны истца акта от 10.05.2016 свидетельствует о его намерении прекратить договорные отношения и освободить помещение с этой даты.
Истец, не отрицая подписания со своей стороны акта приема-передачи арендованного имущества от 10.05.2016, настаивал, что указанный акт подписан под давлением ответчика, фактически помещение освобождено 08.11.2016, в подтверждение чего в материалы дела представлен акт об освобождении нежилого помещения здания от 08.11.2016, подписанный сторонами.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что по окончании срока действия договора, то есть после 01.04.2016, договор аренды возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, соответственно, любая из сторон договора вправе отказаться от его исполнения в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Вместе с тем суд указал, что сам по себе факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором. Поскольку истцом ненадлежащим образом исполнялись обязательства по внесению арендной платы и коммунальным платежам по договору аренды, о погашении задолженности по арендной плате ответчик неоднократно предупреждал истца, суд первой инстанции посчитал, что арендодатель, требуя расторжения договора аренды на основании предоставленного договором права, действовал добросовестно и разумно. Ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы является существенным нарушением условий договора аренды, в силу пункта 7.6 договора договор считается расторгнутым с момента получения арендатором соответствующего уведомления, поскольку уведомление от ответчика получено истцом 06.04.2016, соответственно суд посчитал, что с указанного момента договор расторгнут.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение, исходил из того, что выводы суда первой инстанции о наличии права ответчика на односторонний отказ от договора аренды во внесудебном порядке и о правомерном использовании этого права путем подачи спорного уведомления не соответствуют представленным доказательствам и фактическим обстоятельствам дела, и пришел к выводу, что исковые требования о признании уведомления от 06.04.2016 N 155/135 о расторжении договора аренды от 15.02.2013 N 262 недействительным в части даты прекращения договорных отношений, подлежат удовлетворению, датой расторжения договора аренды N 262 следует считать 07.07.2016 с учетом срока предупреждения для договора, возобновленного на неопределенный срок (три месяца).
Выводы суда апелляционной инстанции соответствуют установленным по делу обстоятельствам и применимому к спорным правоотношениям законодательству.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).
Суды, руководствуясь приведенными нормами права, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, свидетельствующие об уведомлении ответчика об отказе от договора, установив, что уведомление об освобождении занимаемого помещения в срок до 10.05.2016 было направлено 06.04.2016, то есть после истечения срока действия договора, что по окончании срока действия договора аренды имущество со стороны истца (арендатора) ответчику (арендодателю) не возвращено и продолжало находиться в пользовании арендатора, при этом материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о наличии у арендодателя возражений против продления договорных отношений на момент окончания срока действия договора, пришли к правомерному выводу, что после 01.04.2016 договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
При этом довод ответчика о наличии у него в соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ, пунктом 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", пунктами 3.2.4 и 7.4.1 договора права на односторонний отказ от договора аренды во внесудебном порядке и о правомерном использовании этого права путем подачи спорного уведомления обоснованно отклонен апелляционным судом ввиду следующего.
Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Пунктами 1 и 2 статьи 450.1 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Пунктом 7.4.1 договора ответчику предоставлено право на односторонний отказ от договора в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного настоящим договором срока платежа вне зависимости от ее последующей оплаты.
Исследовав содержание заключенного сторонами договора и дополнительных соглашений аренды, текст оспариваемого уведомления, представленные ответчиком акты сверки, учитывая данные ответчиком в судебном заседании пояснения, признав передаточный акт от 10.05.2016 недопустимым доказательством добровольного прекращения арендных отношений по соглашению сторон, установив, что договор аренды продлен сторонами на неопределенный срок с 01.04.2016, а срок внесения ежемесячной арендной платы по договору до 10 числа месяца на момент направления спорного уведомления нарушен не более двух раз, и доказательств обратного ответчиком не представлено, апелляционный суд пришел к правомерному выводу об отсутствии предусмотренного пунктом 7.4.1 основания для одностороннего расторжения договора.
Таким образом, судом апелляционной инстанции правильно определено, что в данном случае договор аренды, возобновленный ранее на неопределенный срок, является расторгнутым по истечении трехмесячного срока с момента направления уведомления от 06.04.2016, то есть с 07.07.2016.
Суд апелляционной инстанции верно указал, что обязательство по внесению арендной платы за апрель 2016 года не может считаться нарушенным, так как платеж совершен 01.04.2016, то есть до 10 числа этого месяца.
Поскольку пунктом 7.4.1 договора в качестве основания для одностороннего отказа предусмотрена просрочка более двух раз подряд только арендной платы, а в соответствии с пунктом 5.7 договора расходы арендатора на оплату коммунальных, эксплуатационных и необходимых административно-хозяйственных услуг на основании договора на оплату услуг не входят в установленную договором аренды арендную плату, просрочка внесения коммунальных платежей не может быть квалифицирована как просрочка внесения арендной платы.
Таким образом, задолженность по оплате коммунальных платежей в рамках заявленных истцом требований не имеет значения для рассмотрения настоящего дела.
Ввиду изложенного, исковые требования о признании спорного уведомления недействительным в части срока прекращения договора подлежали удовлетворению. Договор правомерно признан судом апелляционной инстанции расторгнутым с 07.07.2016, то есть по истечении трехмесячного срока предупреждения для договора, возобновленного на неопределенный срок.
Довод подателя жалобы о наличии у него права на односторонний отказ от договора по основаниям, установленным договором, вследствие наличия в материалах дела доказательств неоднократного нарушения арендатором в прошлом условий договора аренды, в том числе фактов, установленных вступившими в законную силу судебными актами по делам N А46-6508/2014, N А46-14827/2014, N А46-2762/2015, N А46-9216/2015 о наличии в течение срока действия договора просрочки внесения арендной платы более двух раз подряд, судом кассационной инстанции отклоняется.
По смыслу разъяснений, изложенных Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.
Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Следовательно, погашение ранее имевшейся у арендатора задолженности, взысканной ответчиком в судебном порядке, само по себе, как правомерно считает податель жалобы, не лишает его права на односторонний отказ от договора аренды по основаниям, установленным данным договором.
Однако, исходя из смысла изложенных разъяснений, указанный отказ может быть заявлен только в течение разумного срока с момента уплаты арендатором задолженности.
В рассматриваемом случае задолженность истца по арендной плате, установленная вступившими в законную силу судебными актами, образовалась за периоды не позднее июля 2015 года. Также согласно представленному в материалы дела акту сверки за период с 01.09.2014 по 01.02.2017 последняя просрочка оплаты, превышающая двухмесячный период, была допущена ответчиком в мае - июле 2015 года.
Но при этом данная задолженность была погашена истцом в августе - сентябре 2015 года, то есть задолго до получения арендатором отказа арендодателя от договора аренды.
После погашения долга арендатор продолжал пользоваться нежилым помещением, а договор аренды был продлен на неопределенный срок при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
Следовательно, несмотря на то, что погашение задолженности не препятствовало арендодателю отказаться от договора при наличии просрочки в оплате свыше двух месяцев, соответствующее уведомление направлено ответчиком за пределами разумного срока - лишь спустя полгода после ее оплаты арендатором.
При таких обстоятельствах ненаправление АО "НПЦ газотурбостроения "Салют" уведомления о прекращении арендных отношений в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права на отказ от договора в связи с этим нарушением.
Таким образом, довод кассационной жалобы о наличии у арендодателя права на односторонний отказ от договора в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ, пунктами 3.2.4 и 7.4.1 договора не опровергает выводы суда апелляционной инстанции, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2017 по делу N А46-9454/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 21.07.2017 N Ф04-6843/2016 ПО ДЕЛУ N А46-9454/2016
Требование: О признании недействительным уведомления об одностороннем отказе от договора аренды помещений в части даты прекращения договорных отношений.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Предприниматель указал, что поскольку уведомление направлено обществом после окончания срока действия договора, который в отсутствие возражений сторон возобновлен на неопределенный срок, то договор может быть расторгнут только по истечении трех месяцев с момента получения уведомления.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 июля 2017 г. по делу N А46-9454/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 21 июля 2017 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Зиновьевой Т.А.,
судей Тихомирова В.В.,
Шуйской С.И.,
при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества "Научно-производственный центр газотурбостроения "Салют" в лице филиала "ОМО им. П.И. Баранова" АО "НПЦ газотурбостроения "Салют" (644021, Омская область, город Омск, улица Б. Хмельницкого, дом 283, ИНН 7719409437, ОГРН 1157746315539) на постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2017 (судьи Зорина О.В., Бодункова С.А., Семенова Т.П.) по делу N А46-9454/2016 по иску индивидуального предпринимателя Черкащенко Елены Юрьевны (ИНН 550713946340, ОГРНИП 311554321600027) к акционерному обществу "Научно-производственный центр газотурбостроения "Салют" (105118, город Москва проспект Буденного, дом 16, корпус 2, ИНН 7719409437, ОГРН 1157746315539) о признании уведомления о расторжении договора недействительным.
В заседании приняла участие индивидуальный предприниматель Черкащенко Елена Юрьевна.
Суд
установил:
индивидуальный предприниматель Черкащенко Елена Юрьевна (далее - ИП Черкащенко Е.Ю., предприниматель, истец) обратилась в суд с иском к акционерному обществу "Научно-производственный центр газотурбостроения "Салют" (далее - АО "НПЦ газотурбостроения "Салют", общество, ответчик) о признании уведомления от 06.04.2016 N 155/135 о расторжении договора от 15.02.2013 N 262 аренды помещений здания, находящегося в хозяйственном ведении, заключенного по результатам торгов от 06.02.2013, недействительным.
До рассмотрения спора по существу истец представил заявление об уточнении исковых требований, в котором просил признать уведомление недействительным в части срока, считая датой расторжения договора 07.07.2016, а также просил признать незаконность действий ответчика, выразившихся в ограничении доступа к оборудованию истца, находящегося в арендованном помещении.
Заявление об уточнении исковых требований на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) принято судом первой инстанции к рассмотрению в части признания недействительным уведомления относительно срока расторжения договора, в остальной части заявление истца отклонено, поскольку требование о признании действий ответчика незаконными является дополнительным по отношению к первоначально заявленному в иске требованию и может быть рассмотрено в рамках отдельного иска.
Решением Арбитражного суда Омской области от 10.02.2017 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2017 решение отменено, по делу принят новый судебный акт, которым уведомление от 06.04.2016 об одностороннем отказе от договора аренды N 262 от 15.02.2013 признано недействительным в части срока, датой расторжения признано 07.07.2016. Также суд апелляционной инстанции взыскал с АО "НПЦ газотурбостроения "Салют" в пользу ИП Черкащенко Е.Ю. расходы на оплату государственной пошлины в связи с подачей иска, апелляционной жалобы и заявления о принятии обеспечительных мер в сумме 12 000 руб.
В кассационной жалобе ответчик просит отменить постановление суда апелляционной инстанции, оставив в силе решение суда первой инстанции.
Податель жалобы со ссылкой на пункт 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", пункты 3.2.4 и 7.4.1 договора от 15.02.2013 N 262 указал, что договор следует считать расторгнутым с даты получения истцом уведомления об освобождении занимаемого помещения, то есть с 07.04.2016.
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании предприниматель высказалась согласно представленному отзыву.
Подателем жалобы заявлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя АО "НПЦ газотурбостроения "Салют".
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа считает возможным в соответствии со статьей 156 АПК РФ рассмотреть дело в отсутствие представителя подателя жалобы.
Выслушав пояснения предпринимателя, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 15.02.2013 между ФГУП "Научно-производственный центр газотурбостроения "Салют" (арендодатель) и ИП Черкащенко Е.Ю. (арендатор) заключен договор N 262 аренды помещений здания, находящегося в хозяйственном ведении (далее - договор), согласно которому арендодатель по акту приема-передачи от 01.03.2013 передал, а арендатор принял в аренду помещение площадью 153,3 кв. м, находящееся в корпусе N 9 по адресу: город Омск, улица Б. Хмельницкого, 283.
Договор заключен на период с 01.03.2013 по 31.01.2014 (пункт 2.1 договора).
Дополнительным соглашением от 01.02.2014 стороны продлили срок действия договора с 31.01.2014 по 31.12.2014.
Дополнительным соглашением от 30.04.2015 срок действия договора продлен с 01.05.2015 по 01.04.2016, размер арендной платы установлен в размере 21 805 руб. 39 коп.
Уведомлением от 06.04.2016 N 155/135 (далее - уведомление) истец сообщил ответчику о необходимости освобождения занимаемого помещения в срок до 10.05.2016 в связи с окончанием срока действия договора аренды и имеющейся задолженностью по аренде в сумме 43 610 руб. 78 коп.
Разделом 7 договора предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от договора в определенных случаях, в том числе при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного настоящим договором срока платежа вне зависимости от ее последующей оплаты (пункт 7.4.1 договора).
Из уведомления следует, что задолженность ответчика перед истцом на момент его направления составляла по аренде 43 610 руб. 78 коп. и по коммунальным услугам 42 913 руб. 15 коп. Обязанность по оплате коммунальных услуг предусмотрена пунктом 3.2.6 договора.
До направления оспариваемого уведомления об освобождении помещений в адрес ответчика неоднократно направлялись требования о погашении задолженности от 18.01.2016 N 178/35 с отметкой о получении истцом 21.01.2016, от 25.01.2016 N 178/47 с отметкой о получении истцом 11.02.2016, от 25.02.2016 N 178/247 с отметкой о получении истцом 14.03.2016.
Ненадлежащее исполнение истцом обязательств по внесению арендной платы и коммунальным платежам по договору аренды подтверждено вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Омской области по делам N А46-6508/2014, N А46-14827/2014, N А46-2762/2015, N А46-9216/2015.
Истец указал, что поскольку уведомление от 06.04.2016 направлено после окончания срока действия договора аренды, а по окончании срока действия договора аренды договор при отсутствии возражений сторон возобновлен на неопределенный срок, в связи с чем может быть расторгнут только по истечении трех месяцев с момента получения уведомления об отказе от исполнения договора, то есть с 07.07.2016. Требование об освобождении помещений в срок до 10.05.2016 истец ввиду изложенного счел незаконным.
В связи с этим истец обратился в арбитражный суд с требованием о признании уведомления недействительным в части срока, считая датой расторжения договора 07.07.2016.
Ответчик требования истца не признал, указав, что истечение срока действия договора аренды является самостоятельным и достаточным основанием для прекращения арендных правоотношений сторон, кроме того, подписание со стороны истца акта от 10.05.2016 свидетельствует о его намерении прекратить договорные отношения и освободить помещение с этой даты.
Истец, не отрицая подписания со своей стороны акта приема-передачи арендованного имущества от 10.05.2016, настаивал, что указанный акт подписан под давлением ответчика, фактически помещение освобождено 08.11.2016, в подтверждение чего в материалы дела представлен акт об освобождении нежилого помещения здания от 08.11.2016, подписанный сторонами.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что по окончании срока действия договора, то есть после 01.04.2016, договор аренды возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, соответственно, любая из сторон договора вправе отказаться от его исполнения в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Вместе с тем суд указал, что сам по себе факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором. Поскольку истцом ненадлежащим образом исполнялись обязательства по внесению арендной платы и коммунальным платежам по договору аренды, о погашении задолженности по арендной плате ответчик неоднократно предупреждал истца, суд первой инстанции посчитал, что арендодатель, требуя расторжения договора аренды на основании предоставленного договором права, действовал добросовестно и разумно. Ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы является существенным нарушением условий договора аренды, в силу пункта 7.6 договора договор считается расторгнутым с момента получения арендатором соответствующего уведомления, поскольку уведомление от ответчика получено истцом 06.04.2016, соответственно суд посчитал, что с указанного момента договор расторгнут.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение, исходил из того, что выводы суда первой инстанции о наличии права ответчика на односторонний отказ от договора аренды во внесудебном порядке и о правомерном использовании этого права путем подачи спорного уведомления не соответствуют представленным доказательствам и фактическим обстоятельствам дела, и пришел к выводу, что исковые требования о признании уведомления от 06.04.2016 N 155/135 о расторжении договора аренды от 15.02.2013 N 262 недействительным в части даты прекращения договорных отношений, подлежат удовлетворению, датой расторжения договора аренды N 262 следует считать 07.07.2016 с учетом срока предупреждения для договора, возобновленного на неопределенный срок (три месяца).
Выводы суда апелляционной инстанции соответствуют установленным по делу обстоятельствам и применимому к спорным правоотношениям законодательству.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).
Суды, руководствуясь приведенными нормами права, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, свидетельствующие об уведомлении ответчика об отказе от договора, установив, что уведомление об освобождении занимаемого помещения в срок до 10.05.2016 было направлено 06.04.2016, то есть после истечения срока действия договора, что по окончании срока действия договора аренды имущество со стороны истца (арендатора) ответчику (арендодателю) не возвращено и продолжало находиться в пользовании арендатора, при этом материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о наличии у арендодателя возражений против продления договорных отношений на момент окончания срока действия договора, пришли к правомерному выводу, что после 01.04.2016 договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
При этом довод ответчика о наличии у него в соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ, пунктом 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", пунктами 3.2.4 и 7.4.1 договора права на односторонний отказ от договора аренды во внесудебном порядке и о правомерном использовании этого права путем подачи спорного уведомления обоснованно отклонен апелляционным судом ввиду следующего.
Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Пунктами 1 и 2 статьи 450.1 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Пунктом 7.4.1 договора ответчику предоставлено право на односторонний отказ от договора в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного настоящим договором срока платежа вне зависимости от ее последующей оплаты.
Исследовав содержание заключенного сторонами договора и дополнительных соглашений аренды, текст оспариваемого уведомления, представленные ответчиком акты сверки, учитывая данные ответчиком в судебном заседании пояснения, признав передаточный акт от 10.05.2016 недопустимым доказательством добровольного прекращения арендных отношений по соглашению сторон, установив, что договор аренды продлен сторонами на неопределенный срок с 01.04.2016, а срок внесения ежемесячной арендной платы по договору до 10 числа месяца на момент направления спорного уведомления нарушен не более двух раз, и доказательств обратного ответчиком не представлено, апелляционный суд пришел к правомерному выводу об отсутствии предусмотренного пунктом 7.4.1 основания для одностороннего расторжения договора.
Таким образом, судом апелляционной инстанции правильно определено, что в данном случае договор аренды, возобновленный ранее на неопределенный срок, является расторгнутым по истечении трехмесячного срока с момента направления уведомления от 06.04.2016, то есть с 07.07.2016.
Суд апелляционной инстанции верно указал, что обязательство по внесению арендной платы за апрель 2016 года не может считаться нарушенным, так как платеж совершен 01.04.2016, то есть до 10 числа этого месяца.
Поскольку пунктом 7.4.1 договора в качестве основания для одностороннего отказа предусмотрена просрочка более двух раз подряд только арендной платы, а в соответствии с пунктом 5.7 договора расходы арендатора на оплату коммунальных, эксплуатационных и необходимых административно-хозяйственных услуг на основании договора на оплату услуг не входят в установленную договором аренды арендную плату, просрочка внесения коммунальных платежей не может быть квалифицирована как просрочка внесения арендной платы.
Таким образом, задолженность по оплате коммунальных платежей в рамках заявленных истцом требований не имеет значения для рассмотрения настоящего дела.
Ввиду изложенного, исковые требования о признании спорного уведомления недействительным в части срока прекращения договора подлежали удовлетворению. Договор правомерно признан судом апелляционной инстанции расторгнутым с 07.07.2016, то есть по истечении трехмесячного срока предупреждения для договора, возобновленного на неопределенный срок.
Довод подателя жалобы о наличии у него права на односторонний отказ от договора по основаниям, установленным договором, вследствие наличия в материалах дела доказательств неоднократного нарушения арендатором в прошлом условий договора аренды, в том числе фактов, установленных вступившими в законную силу судебными актами по делам N А46-6508/2014, N А46-14827/2014, N А46-2762/2015, N А46-9216/2015 о наличии в течение срока действия договора просрочки внесения арендной платы более двух раз подряд, судом кассационной инстанции отклоняется.
По смыслу разъяснений, изложенных Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.
Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Следовательно, погашение ранее имевшейся у арендатора задолженности, взысканной ответчиком в судебном порядке, само по себе, как правомерно считает податель жалобы, не лишает его права на односторонний отказ от договора аренды по основаниям, установленным данным договором.
Однако, исходя из смысла изложенных разъяснений, указанный отказ может быть заявлен только в течение разумного срока с момента уплаты арендатором задолженности.
В рассматриваемом случае задолженность истца по арендной плате, установленная вступившими в законную силу судебными актами, образовалась за периоды не позднее июля 2015 года. Также согласно представленному в материалы дела акту сверки за период с 01.09.2014 по 01.02.2017 последняя просрочка оплаты, превышающая двухмесячный период, была допущена ответчиком в мае - июле 2015 года.
Но при этом данная задолженность была погашена истцом в августе - сентябре 2015 года, то есть задолго до получения арендатором отказа арендодателя от договора аренды.
После погашения долга арендатор продолжал пользоваться нежилым помещением, а договор аренды был продлен на неопределенный срок при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
Следовательно, несмотря на то, что погашение задолженности не препятствовало арендодателю отказаться от договора при наличии просрочки в оплате свыше двух месяцев, соответствующее уведомление направлено ответчиком за пределами разумного срока - лишь спустя полгода после ее оплаты арендатором.
При таких обстоятельствах ненаправление АО "НПЦ газотурбостроения "Салют" уведомления о прекращении арендных отношений в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права на отказ от договора в связи с этим нарушением.
Таким образом, довод кассационной жалобы о наличии у арендодателя права на односторонний отказ от договора в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ, пунктами 3.2.4 и 7.4.1 договора не опровергает выводы суда апелляционной инстанции, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2017 по делу N А46-9454/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
Судьи
В.В.ТИХОМИРОВ
С.И.ШУЙСКАЯ
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
Судьи
В.В.ТИХОМИРОВ
С.И.ШУЙСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)