Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указывает на то, что приобрел у ответчика квартиру. Договором участия в долевом строительстве определена площадь приобретаемой квартиры, однако фактически передана квартира площадью меньше, чем предусмотрено договором. Истец обращался к ответчику с претензией о возврате излишне уплаченной суммы, однако ответа не получил.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Рощин О.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
Председательствующего Шубиной И.И.
судей Мареевой Е.Ю., Демидовой Э.Э.
при секретаре З.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Мареевой Е.Ю.,
гражданское дело по апелляционной жалобе истца Т.М.В. на решение Нагатинского районного суда г. Москвы от 30 марта 2017 года, которым постановлено:
"Иск Т.М.В. к ООО "РС" о признании недействительными условий договора, взыскании денежных средств, оставить без удовлетворения",
Т.М.В. обратилась в суд с иском к ООО "РС" о признании недействительными условий договора долевого участия от **** года в части односторонних обязательств дольщика, без встречных обязательств застройщика, недействительными, взыскании с ООО "РС" в пользу истца суммы переплаты по квартире в размере ***** рублей.
В обоснование заявленных требований Т.М.В. указывает, что приобрела у ООО "РС" квартиру, расположенную по адресу: *****. Цена квартиры составила ***** руб. (пункт 3.2, 4.1 Договора) и уплачена истцом в полном объеме. Договором участия в долевом строительстве от **** года определена площадь приобретаемой квартиры в размере 43,7 кв. м. Фактически передана квартира площадью 41,8 кв. м, что на 1,9 кв. м меньше, чем предусмотрено договором. При цене **** руб. за 1 кв. м сумма переплаты составила ***** рублей. Пунктами 4.7, 4.8, 8.1 договора ДУ сторон от ***** г. предусмотрено, что при увеличении площади квартиры дольщик обязан доплачивать ее стоимость, у застройщика же такое обязательство возникает только в том случае, если площадь квартиры составит меньше проектной, более чем на 3 кв. м. Истец считает, что указанные пункты договора нарушают ее права, как потребителя, в связи с чем истец просит вернуть ей данную сумму. Истец обращалась к ответчику с претензией о выплате излишне уплаченной суммы, однако ответа не получила.
Истец в судебное заседание явилась, иск поддержала.
Представитель ответчика в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным письменно.
Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит истец.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец Т.М.В. доводы апелляционной жалобы поддержала и просила ее удовлетворить.
Иные лица на судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом (л.д. 51), об уважительных причинах неявки не сообщали. В связи с чем, на основании ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Изучив материалы дела, выслушав истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что ***** года между Т.М.В. и ООО "РС" заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
По договору участия в долевом строительстве сторон от ***** года истец приобрела у ООО "РС" квартиру, расположенную по адресу: *****, площадью 43,7 кв. м. Цена квартиры составила ****** рублей (пункт 3.2, 4.1 Договора). Цена 1 кв. м - ****** руб.
При этом условиями договора предусмотрено следующее:
- - если фактическая площадь квартиры не будет совпадать с ее проектной площадью, стороны дополнительным соглашением определяют размер возврата или доплаты денежных средств, при этом неисполнение обязанности участника по доплате признается сторонами как факт неисполнения обязательств в части финансирования и влечет последствия, предусмотренные настоящим договором (п. 4.7);
- - размер суммы возврата или доплаты денежных средств определяется через стоимость одного квадратного метра квартиры и фактической площади квартиры, при этом обязанность возврата денежных средств участнику возникает у застройщика только при условии, если фактическая площадь квартиры меньше проектной площади квартиры более чем на 3 квадратным метра (п. 4.8);
- - в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных законом 214-ФЗ и настоящим договором (в том числе нарушения участником обязательств по оплате - нарушении сроков осуществления единовременного платежа (п. 4.6) в качестве доплаты после получения данных о фактической площади квартиры) застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через 30 дней после направления в письменной форме участнику предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.
В соответствии с Актом приема-передачи квартиры, истцу передана квартира, площадью 41,8 кв. м, разницу в метраже в 1,9 кв. м ответчик выплатить отказался.
Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что договор участия в долевом строительстве был заключен истцом добровольно, с учетом взаимных интересов сторон; истец подписала его лично, что свидетельствует о ее согласии со всеми изложенными в нем условиями, с чем согласиться судебная коллегия не может.
Так, на основании ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В силу ст. 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии с ч. ч. 1, 9 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В силу ст. 428 ГК РФ договором присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом. Присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора.
В соответствии с ч. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Суд первой инстанции не учел, что ООО "РС" в своей хозяйственной деятельности использует стандартную форму договора, который содержит условия, не соответствующие ГК РФ, Федеральному закону N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", Закону РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", поскольку наделяют застройщика в одностороннем порядке преимуществами, либо ограничивают его ответственность перед участником, либо возлагают на участника иные неблагоприятные последствия.
Согласно ч. 1 ст. 7 ФЗ РФ "Об участии в долевом строительстве..." застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Указанные выше положения Закона коррелируют с требованиями ст. 309 ГК РФ, предусматривающей, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями, судебная коллегия полагает, что предусмотренная п. п. 4.7 и 4.8 договора возможность получать от участника долевого строительства (потребителя) денежные средства за не переданную ему часть площади объекта недвижимости противоречит принципам гражданского права и нарушает право потребителя на возврат денежных средств в случае передачи ему объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором, по которому потребитель произвел оплату в полном объеме.
С учетом изложенного выше, доводы суда первой инстанции со ссылкой на положения ст. 421 ГК РФ, предусматривающей отсутствие права дольщика на получение от застройщика возмещения разницы в метраже только в том случае, когда таковое закреплено в договоре долевого участия, судебная коллегия находит несостоятельными.
При таком положении обжалуемое решение подлежит отмене.
С учетом того, что пункты договора, ущемляющие права потребителя Т. признаны недействительными, истцу передана квартира меньшей площади, чем предусмотрено условиями договора на 1,9 кв. м, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию денежная сумма в размере **** руб. (**** x ****), составляющую разницу в метраже между проектной и фактической площадью.
Также с ответчика в соответствии с ч. 3 ст. 98 ГПК РФ, подлежит взысканию госпошлина в бюджет г. Москвы в размере ****** руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Нагатинского районного суда г. Москвы от 30 марта 2017 года отменить.
Признать недействительными пункты 4.7, 4.8, 8.1 Договора N **** участия в долевом строительстве, заключенного **** года между Т.М.В. и ООО "РС".
Взыскать с ООО "РС" в пользу Т.М.В. денежную сумму в размере *** руб.
Взыскать с ООО "РС" в доход бюджета г. Москвы госпошлину в размере ******* руб.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 28.06.2017 ПО ДЕЛУ N 33-24995/2017
Требование: О признании недействительными условий договора, взыскании денежных средств.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указывает на то, что приобрел у ответчика квартиру. Договором участия в долевом строительстве определена площадь приобретаемой квартиры, однако фактически передана квартира площадью меньше, чем предусмотрено договором. Истец обращался к ответчику с претензией о возврате излишне уплаченной суммы, однако ответа не получил.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 июня 2017 г. по делу N 33-24995\\2017
Судья Рощин О.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
Председательствующего Шубиной И.И.
судей Мареевой Е.Ю., Демидовой Э.Э.
при секретаре З.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Мареевой Е.Ю.,
гражданское дело по апелляционной жалобе истца Т.М.В. на решение Нагатинского районного суда г. Москвы от 30 марта 2017 года, которым постановлено:
"Иск Т.М.В. к ООО "РС" о признании недействительными условий договора, взыскании денежных средств, оставить без удовлетворения",
установила:
Т.М.В. обратилась в суд с иском к ООО "РС" о признании недействительными условий договора долевого участия от **** года в части односторонних обязательств дольщика, без встречных обязательств застройщика, недействительными, взыскании с ООО "РС" в пользу истца суммы переплаты по квартире в размере ***** рублей.
В обоснование заявленных требований Т.М.В. указывает, что приобрела у ООО "РС" квартиру, расположенную по адресу: *****. Цена квартиры составила ***** руб. (пункт 3.2, 4.1 Договора) и уплачена истцом в полном объеме. Договором участия в долевом строительстве от **** года определена площадь приобретаемой квартиры в размере 43,7 кв. м. Фактически передана квартира площадью 41,8 кв. м, что на 1,9 кв. м меньше, чем предусмотрено договором. При цене **** руб. за 1 кв. м сумма переплаты составила ***** рублей. Пунктами 4.7, 4.8, 8.1 договора ДУ сторон от ***** г. предусмотрено, что при увеличении площади квартиры дольщик обязан доплачивать ее стоимость, у застройщика же такое обязательство возникает только в том случае, если площадь квартиры составит меньше проектной, более чем на 3 кв. м. Истец считает, что указанные пункты договора нарушают ее права, как потребителя, в связи с чем истец просит вернуть ей данную сумму. Истец обращалась к ответчику с претензией о выплате излишне уплаченной суммы, однако ответа не получила.
Истец в судебное заседание явилась, иск поддержала.
Представитель ответчика в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным письменно.
Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит истец.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец Т.М.В. доводы апелляционной жалобы поддержала и просила ее удовлетворить.
Иные лица на судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом (л.д. 51), об уважительных причинах неявки не сообщали. В связи с чем, на основании ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Изучив материалы дела, выслушав истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что ***** года между Т.М.В. и ООО "РС" заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
По договору участия в долевом строительстве сторон от ***** года истец приобрела у ООО "РС" квартиру, расположенную по адресу: *****, площадью 43,7 кв. м. Цена квартиры составила ****** рублей (пункт 3.2, 4.1 Договора). Цена 1 кв. м - ****** руб.
При этом условиями договора предусмотрено следующее:
- - если фактическая площадь квартиры не будет совпадать с ее проектной площадью, стороны дополнительным соглашением определяют размер возврата или доплаты денежных средств, при этом неисполнение обязанности участника по доплате признается сторонами как факт неисполнения обязательств в части финансирования и влечет последствия, предусмотренные настоящим договором (п. 4.7);
- - размер суммы возврата или доплаты денежных средств определяется через стоимость одного квадратного метра квартиры и фактической площади квартиры, при этом обязанность возврата денежных средств участнику возникает у застройщика только при условии, если фактическая площадь квартиры меньше проектной площади квартиры более чем на 3 квадратным метра (п. 4.8);
- - в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных законом 214-ФЗ и настоящим договором (в том числе нарушения участником обязательств по оплате - нарушении сроков осуществления единовременного платежа (п. 4.6) в качестве доплаты после получения данных о фактической площади квартиры) застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через 30 дней после направления в письменной форме участнику предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.
В соответствии с Актом приема-передачи квартиры, истцу передана квартира, площадью 41,8 кв. м, разницу в метраже в 1,9 кв. м ответчик выплатить отказался.
Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что договор участия в долевом строительстве был заключен истцом добровольно, с учетом взаимных интересов сторон; истец подписала его лично, что свидетельствует о ее согласии со всеми изложенными в нем условиями, с чем согласиться судебная коллегия не может.
Так, на основании ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В силу ст. 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии с ч. ч. 1, 9 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В силу ст. 428 ГК РФ договором присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом. Присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора.
В соответствии с ч. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Суд первой инстанции не учел, что ООО "РС" в своей хозяйственной деятельности использует стандартную форму договора, который содержит условия, не соответствующие ГК РФ, Федеральному закону N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", Закону РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", поскольку наделяют застройщика в одностороннем порядке преимуществами, либо ограничивают его ответственность перед участником, либо возлагают на участника иные неблагоприятные последствия.
Согласно ч. 1 ст. 7 ФЗ РФ "Об участии в долевом строительстве..." застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Указанные выше положения Закона коррелируют с требованиями ст. 309 ГК РФ, предусматривающей, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями, судебная коллегия полагает, что предусмотренная п. п. 4.7 и 4.8 договора возможность получать от участника долевого строительства (потребителя) денежные средства за не переданную ему часть площади объекта недвижимости противоречит принципам гражданского права и нарушает право потребителя на возврат денежных средств в случае передачи ему объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором, по которому потребитель произвел оплату в полном объеме.
С учетом изложенного выше, доводы суда первой инстанции со ссылкой на положения ст. 421 ГК РФ, предусматривающей отсутствие права дольщика на получение от застройщика возмещения разницы в метраже только в том случае, когда таковое закреплено в договоре долевого участия, судебная коллегия находит несостоятельными.
При таком положении обжалуемое решение подлежит отмене.
С учетом того, что пункты договора, ущемляющие права потребителя Т. признаны недействительными, истцу передана квартира меньшей площади, чем предусмотрено условиями договора на 1,9 кв. м, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию денежная сумма в размере **** руб. (**** x ****), составляющую разницу в метраже между проектной и фактической площадью.
Также с ответчика в соответствии с ч. 3 ст. 98 ГПК РФ, подлежит взысканию госпошлина в бюджет г. Москвы в размере ****** руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Нагатинского районного суда г. Москвы от 30 марта 2017 года отменить.
Признать недействительными пункты 4.7, 4.8, 8.1 Договора N **** участия в долевом строительстве, заключенного **** года между Т.М.В. и ООО "РС".
Взыскать с ООО "РС" в пользу Т.М.В. денежную сумму в размере *** руб.
Взыскать с ООО "РС" в доход бюджета г. Москвы госпошлину в размере ******* руб.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)