Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Застройщик указал, что сторонами совершена новация, прекращающая расчет по договору инвестирования путем передачи займов, инвестор средства по договору не вносил.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 мая 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Рогожиной О.В.,
судей Новиковой О.Н., Шершон Н.В.
при ведении протокола помощником судьи Шестаковой Л.А. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Саитгареева Тимура Фаритовича на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2017 по делу N А07-9765/2016 Арбитражного суда Республики Башкортостан.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание Арбитражного суда Уральского округа не явились.
В судебном заседании в помещении Арбитражного суда Республики Башкортостан приняли участие представители: индивидуального предпринимателя Ибатуллина Роберта Ахметовича - Кадыров И.Р. (доверенность от 09.01.2017); индивидуального предпринимателя Саитгареева Тимура Фаритовича - Хатипов А.Р. (доверенность от 12.02.2016).
Представителем Ибатуллина Р.А. заявлено ходатайство об отмене обеспечительных мер, принятых определением Арбитражного суда Уральского округа от 10.04.2017.
Индивидуальный предприниматель Саитгареев Т.Ф. обратился с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Ибатуллину Р.А. о расторжении договора инвестирования от 20.11.2009, заключенного между Саитгареевым Т.Ф. и Ибатуллиным Р.А.; просит обязать Ибатуллина Р.А. возвратить помещения: назначение нежилое, общая площадь 167 кв. м, этаж 3, номера на поэтажном плане 146а, 146б, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Жукова, 5/2, кадастровый номер 02:55:000000:27336 (с учетом уточнения требования, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Ибатуллин Р.А. обратился со встречным исковым заявлением к Саитгарееву Т.Ф. о взыскании задолженности в размере 50 072 руб. 60 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 42 191 руб. (с учетом уточнения, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.10.2016 (судья Асадуллина С.Х.) исковые требования Саитгареева Т.Ф. удовлетворены; расторгнут договор инвестирования от 20.11.2009 строительства нежилых помещений N 26 и N 27 части третьего этажа в осях 8-11 и Б-Д, согласно плана на отметке +7,2 листа N 4 стадии Р, площадью 170 кв. м, комплекса зданий административного и торгового назначения по ул. М. Жукова в Октябрьском районе городского округа г. Уфа на земельном участке N 02:55:020512:98, заключенный между Саитгареевым Т.Ф. и Ибатуллиным Р.А.; суд обязал Ибатуллина Р.А. возвратить нежилые помещения площадью 167,3 кв. м, с номерами на поэтажном плане 146а, 146б, расположенные по адресу: г. Уфа, ул. М. Жукова, 5/2 Саитгарееву Т.Ф. В удовлетворении встречного иска Ибатуллина Р.А. отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2017 (судьи Матвеева С.В., Забутырина Л.В., Хоронеко М.Н.) решение суда первой инстанции от 25.10.2016 отменено в части удовлетворения первоначальных исковых требований, в удовлетворении исковых требований Саитгареева Т.Ф. отказано, в остальной части судебный акт оставлен без изменения.
В кассационной жалобе Саитгареев Т.Ф., ссылаясь на нарушение норм права, просит постановление суда апелляционной инстанции от 10.03.2017 отменить, решение суда первой инстанции от 25.10.2016 оставить без изменения. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что мировым соглашением сторон, утвержденным Советским районным суд г. Уфы, произведена новация, мировое соглашение исполнено, заявление о неприменении новации, установленной мировым соглашением, является недобросовестным.
В отзыве на кассационную жалобу Ибатуллин Р.А. просит оставить оспариваемое постановление суда апелляционной инстанции от 10.03.2017 без изменения.
Рассмотрев кассационную жалобу в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд округа не усмотрел оснований для ее удовлетворения.
Как установлено судом апелляционной инстанции и следует из материалов дела, между Саитгареевым Т.Ф. (заемщик) и Ибатуллиным Р.А. (займодавец) заключены договоры займа от 20.11.2009, от 05.10.2010.
В соответствии с договором займа от 20.11.2009, займодавец передал заемщику денежные средства в размере 3 000 000 руб., а заемщик обязался возвратить полученную сумму в срок до 01.07.2010 (п. 1, 3 договора).
Распиской к договору займа от 20.11.2009 подтверждается получение денежных средств Саитгареевым Т.Ф. в указанной сумме, что также не оспаривается сторонами.
Между Саитгареевым Т.Ф. и Ибатуллиным Р.А. 20.11.2009 подписано обязательство, по которому Саитгареев Т.Ф. в счет исполнения условий по договору займа от 20.11.2009 обязался передать в собственность Ибатуллина Р.А. нежилые помещения N 6, 7, части третьего этажа, в осях 2-4 и К-М, согласно плана на отметке +7.2 листа N 4 стадии "Р" проектной документации "Комплекса зданий административного и торгового назначения" по ул. Жукова восточнее дома N 5 в Октябрьском районе г. Уфы, выпущенной открытым акционерным обществом "Башгипроагропром", площадью 100 кв. м, без учета коридоров и мест общего пользования, на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020512:98 до 10.08.2010.
Между обществом с ограниченной ответственностью "ИнвестКомп" (далее - общество "ИнвестКомп") в лице директора Саитгареева Т.Ф. (заказчик-застройщик), Ибатуллиным Р.А. (инвестор) и индивидуальным предпринимателем Саитгареевым Т.Ф. (застройщик) 20.11.2009 заключен договор инвестирования строительства нежилого объекта недвижимости, по условиям которого инвестор передает денежные средства застройщику в размере 3 400 000 руб. и в последующем получает в собственность нежилые помещения N 26 и 27, части третьего этажа, в осях 8-11 и Б-Д, согласно плана на отметке +7.2 листа N 4 стадии "Р", площадью 170 кв. м, комплекса зданий административного и торгового назначения по ул. Жукова в Октябрьском районе городского округа г. Уфа Республики Башкортостан на земельном участке N 02:55:020512:98.
Срок получения объекта в собственность в указанном договоре установлен 30.06.2010 (п. 2.5, п. 5.1 договора).
Названный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 22.08.2012.
Истцом в материалы дела представлен экземпляр договора от 20.11.2009, в котором срок передачи в собственность помещения указан 30.06.2012, однако копия указанного договора сведений о государственной регистрации не содержит.
В соответствии с договором займа от 05.10.2010, Ибатуллин Р.А. передал Саитгарееву Т.Ф. денежные средства в размере 2 345 000 руб., а заемщик обязался возвратить полученную сумму в срок до 30.04.2011 (п. 1, 3 договора); факт получения денежных средств не отрицается истцом.
Между Саитгареевым Т.Ф. и Ибатуллиным Р.А. 05.10.2010 подписано нотариально заверенное соглашение, по которому Саитгареев Т.Ф. в счет исполнения условий по договорам займа от 20.11.2009, от 05.10.2010 обязался передать в собственность Ибатуллина Р.А., а последний обязался принять нежилые помещения N 26, 27, части третьего этажа, в осях 8-11 и Б-Д, согласно плана на отметке +7.2 листа N 4 стадии "Р" проектной документации "Комплекса зданий административного и торгового назначения" по ул. Жукова восточнее дома N 5 в Октябрьском районе г. Уфы, выпущенной открытым акционерным обществом "Башгипроагропром", площадью 170 кв. м, на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020512:98 до 30.04.2011.
Саитгареевым Т.Ф. 12.10.2010 выдано нотариально заверенное обязательство, по которому Саитгареев Т.Ф. в счет исполнения условий по договору займа от 20.11.2009 и по договору займа от 05.10.2010 обязался передать в собственность Ибатуллина Р.А., а последний обязался принять нежилые помещения N 26, 27, части третьего этажа, в осях 8-11 и Б-Д, согласно плана на отметке +7.2 листа N 4 стадии "Р" проектной документации "Комплекса зданий административного и торгового назначения" по ул. Жукова восточнее дома N 5 в Октябрьском районе г. Уфы, выпущенной открытым акционерным обществом "Башгипроагропром", площадью 170 кв. м, без учета коридоров и мест общего пользования, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020512:98 до 30.04.2011 либо с 01.05.2011 выплатить основную сумму займа и неустойку по договорам.
После завершения строительства, на основании договора инвестирования от 20.11.2009 и акта приема-передачи объекта инвестирования от 16.05.2012 Ибатуллиным Р.А. оформлено право собственности на нежилые помещения N 26, 27, выдано свидетельство о государственной регистрации права от 22.08.2012.
Ибатуллин Р.А. 25.06.2013 обратился в Советский районный суд г. Уфы с исковым заявлением к Саитгарееву Т.Ф. о взыскании задолженности по договорам займа от 20.11.2009 и от 05.10.2010, договорной неустойки, процентов по договорам займа и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Определением Советского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 26.09.2013 по делу N 2-5145/2013 между Ибатуллиным Р.А. и Саитгареевым Т.Ф. утверждено мировое соглашение; определением Советского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 04.10.2013 в мировое соглашение внесены исправления.
Мировое соглашения Саитгареевым Т.Ф. исполнено.
Ссылаясь на то, что с момента заключения названного мирового соглашения между сторонами заключена новация, прекращающая расчет по договору инвестирования путем передачи займа по двум договорам, Саитгареев Т.Ф. обратился к Ибатуллину Р.А. с требованием о расторжении договора и обязании вернуть объект недвижимости, поскольку от Ибатуллина Р.А. каких-либо средств в счет оплаты по договору инвестирования от 20.11.2009 не поступало.
Указывая, что названное требование было оставлено Ибатуллиным Р.А. без удовлетворения, Саитгареев Т.Ф. обратился в суд с соответствующим иском.
Полагая, что величина фактической площади нежилых помещений расходится с площадью, указанной в п. 1.2 договора инвестирования, в меньшую сторону, Ибатуллин Р.А. обратился в арбитражный суд со встречным иском о взыскании задолженности в размере 50 072 руб. 60 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 42 191 руб.
Удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции исходил из того, что договоры займа и договор инвестирования строительства являются самостоятельными сделками, не связанными между собой в связи с новацией обязательств, учитывая, что недвижимое имущество по договору инвестирования не было оплачено Ибатуллиным Р.А., пришел к выводу о том, что названное имущество подлежит возврату истцу. Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд указал на пропуск истцом по встречному иску срока исковой давности.
Рассмотрев дело в порядке ст. 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции в части удовлетворения заявленных требований исходя из следующего.
В соответствии с положениями ст. 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.
Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как разъяснено в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11.07.2011 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п. 2 ст. 223 названного Кодекса, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 названного Кодекса).
В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судом апелляционной инстанции установлено, что при заключении договора займа от 20.11.2009 на сумму 3 000 000 руб. и договора инвестирования от 20.11.2009 стороны сделок, по сути, преследовали цель продажи и приобретения, соответственно, будущего объекта недвижимого имущества.
Согласно пояснениям лиц, участвующих в деле, первоначально Саитгареевым Т.Ф. планировалось к продаже, а Ибатуллиным Р.А. к покупке недвижимое имущество площадью 100 кв. м, что подтверждается, в том числе, наличием нотариально заверенного обязательства, по которому Саитгареев Т.Ф. в счет исполнения условий по договору займа от 20.11.2009 обязался передать в собственность Ибатуллина Р.А. нежилые помещения N 6, 7, части третьего этажа, в осях 2-4 и К-М, согласно плана на отметке +7.2 листа N 4 стадии "Р" проектной документации "Комплекса зданий административного и торгового назначения" по ул. Жукова восточнее дома N 5 в Октябрьском районе г. Уфы, выпущенной открытым акционерным обществом "Башгипроагропром", площадью 100 кв. м, без учета коридоров и мест общего пользования, на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020512:98 до 10.08.2010.
Из материалов дела следует, что Саитгареевым Т.Ф. нарушены сроки передачи объекта ответчику.
Нотариально удостоверенные обязательства от 05.10.2010 свидетельствуют о том, что после заключения 05.10.2010 договора займа на сумму 2 345 000 руб. стороны пришли к соглашению о передаче помещения большей площадью - 170 кв. м.
Приняв во внимание то обстоятельство, что договор инвестирования строительства от 20.11.2009 зарегистрирован в установленном законом порядке 22.08.2012, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что названный договор был фактически подписан не в указанную в нем дату, а после получения Саитгареевым Т.Ф. займа по договору от 05.10.2010.
Исследовав представленные в материалы дела документы, учитывая пояснения сторон, установив, что истец и ответчик по первоначальному иску применили определенную схему оплаты объекта строительства путем заключения договоров займа и договора инвестиционного строительства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что фактически денежными средствами в размере 5 345 000 руб., представленными в виде займов Саитгарееву Т.Ф., Ибатуллиным Р.А. было оплачено нежилое помещение площадью 170 кв. м.
При этом апелляционным судом правомерно принято во внимание, что денежные средства по договорам займа Саитгареев Т.Ф. ответчику не возвращал, возражений в отношении регистрации права собственности на объект недвижимости за Ибатуллиным Р.А. не заявлял.
Учитывая изложенное, приняв во внимание, что Саитгареевым Т.Ф. исполнены обязательства по передаче объекта недвижимости, вытекающие из договора инвестирования строительства, Ибатуллин Р.А. в свою очередь исполнил свои обязательства по оплате недвижимого имущества путем предоставления займов, при этом стороны претензий друг к другу не имели, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что встречные обязательства сторон прекратились.
Апелляционным судом учтено и то, что какие-либо взаимные требования у сторон друг к другу отсутствовали в период с 22.08.2012 по май 2013 года.
Как следует из материалов дела, Ибатуллин Р.А. в мае 2013 года обратился в суд с иском к Саитгарееву Т.Ф. о взыскании задолженности по договорам займа.
Определением Советского районного суда г. Уфы от 26.09.2013 (с учетом определения от 04.10.2013) утверждено мировое соглашение, в соответствии с условиями которого все нотариальные обязательства сторон, данные ими о способе исполнения договоров займа от 20.11.2009, 05.10.2010, прекращены в порядке ст. 414 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с их заменой на обязательства, установленные займами, то есть выплатой долга, неустойки, процентов в денежном выражении; Ибатуллин Р.А. отказался от исковых требований в части взыскания с Саитгареева Т.Ф. основного долга по двум договорам займа в размере 5 345 000 руб., договорной неустойки в сумме 771 138 руб., процентов в сумме 154 319 руб., процентов за незаконное использование чужих денежных средств в размере 1 154 319 руб.; Сатигареев Т.Ф. обязался в качестве оплаты договорной неустойки по займам уплатить 1 597 500 руб.
Исследовав и оценив условия мирового соглашения от 26.09.2013, суд апелляционной инстанции установил, что утверждение данного мирового соглашения определением Советского районного суда г. Уфы от 26.09.2013 свидетельствует о признании сторонами факта отсутствия встречных обязательств, погашения задолженности по договорам займа путем передачи недвижимого имущества, в связи с чем правомерно пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований Саитгареева Т.Ф. о признании договора инвестирования строительства от 20.11.2009 расторгнутым, обязании Ибатуллина Р.А. возвратить нежилое помещение.
Выводы апелляционного суда соответствуют материалам дела и действующему законодательству. Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, не опровергают выводов апелляционного суда об отсутствии оснований для расторжения договора инвестирования с учетом установленных обстоятельств, свидетельствующих о применении сторонами указанной выше схемы оплаты объекта строительства, об исполнении обязательств. Принимая во внимание обстоятельства, положенные апелляционным судом в основу принятого судебного акта, вопрос об общем объеме денежных обязательств, существующих у сторон, не имеет самостоятельного правового значения для рассмотрения спора о наличии оснований для расторжения договора инвестирования и не повлиял на резолютивную часть обжалуемого судебного акта. Несогласие Саитгареева Т.Ф. с произведенной судом апелляционной инстанции оценкой фактических обстоятельств спора не может служить основанием для отмены или изменения принятых по делу законных судебных актов.
Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для изменения или отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции от 10.03.2017 подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
В связи с завершением кассационного производства принятые судом округа определением от 10.04.2017 обеспечительные меры подлежат отмене на основании ст. 97 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное обжалование на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2017 по делу N А07-9765/2016 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Саитгареева Тимура Фаритовича - без удовлетворения.
Отменить обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Уральского округа от 10.04.2017, в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан проводить регистрационные действия в отношении объекта недвижимости: помещение, назначение нежилое, общая площадь 167,3 кв. м, этаж 3, номера на поэтажном плане 146а, 146б, кадастровый номер 02:55:000000:27336, расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Жукова, 5/2.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 29.05.2017 N Ф09-2405/17 ПО ДЕЛУ N А07-9765/2016
Требование: О расторжении договора инвестирования, обязании возвратить помещение.Разделы:
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Застройщик указал, что сторонами совершена новация, прекращающая расчет по договору инвестирования путем передачи займов, инвестор средства по договору не вносил.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 мая 2017 г. N Ф09-2405/17
Дело N А07-9765/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 мая 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Рогожиной О.В.,
судей Новиковой О.Н., Шершон Н.В.
при ведении протокола помощником судьи Шестаковой Л.А. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Саитгареева Тимура Фаритовича на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2017 по делу N А07-9765/2016 Арбитражного суда Республики Башкортостан.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание Арбитражного суда Уральского округа не явились.
В судебном заседании в помещении Арбитражного суда Республики Башкортостан приняли участие представители: индивидуального предпринимателя Ибатуллина Роберта Ахметовича - Кадыров И.Р. (доверенность от 09.01.2017); индивидуального предпринимателя Саитгареева Тимура Фаритовича - Хатипов А.Р. (доверенность от 12.02.2016).
Представителем Ибатуллина Р.А. заявлено ходатайство об отмене обеспечительных мер, принятых определением Арбитражного суда Уральского округа от 10.04.2017.
Индивидуальный предприниматель Саитгареев Т.Ф. обратился с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Ибатуллину Р.А. о расторжении договора инвестирования от 20.11.2009, заключенного между Саитгареевым Т.Ф. и Ибатуллиным Р.А.; просит обязать Ибатуллина Р.А. возвратить помещения: назначение нежилое, общая площадь 167 кв. м, этаж 3, номера на поэтажном плане 146а, 146б, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Жукова, 5/2, кадастровый номер 02:55:000000:27336 (с учетом уточнения требования, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Ибатуллин Р.А. обратился со встречным исковым заявлением к Саитгарееву Т.Ф. о взыскании задолженности в размере 50 072 руб. 60 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 42 191 руб. (с учетом уточнения, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.10.2016 (судья Асадуллина С.Х.) исковые требования Саитгареева Т.Ф. удовлетворены; расторгнут договор инвестирования от 20.11.2009 строительства нежилых помещений N 26 и N 27 части третьего этажа в осях 8-11 и Б-Д, согласно плана на отметке +7,2 листа N 4 стадии Р, площадью 170 кв. м, комплекса зданий административного и торгового назначения по ул. М. Жукова в Октябрьском районе городского округа г. Уфа на земельном участке N 02:55:020512:98, заключенный между Саитгареевым Т.Ф. и Ибатуллиным Р.А.; суд обязал Ибатуллина Р.А. возвратить нежилые помещения площадью 167,3 кв. м, с номерами на поэтажном плане 146а, 146б, расположенные по адресу: г. Уфа, ул. М. Жукова, 5/2 Саитгарееву Т.Ф. В удовлетворении встречного иска Ибатуллина Р.А. отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2017 (судьи Матвеева С.В., Забутырина Л.В., Хоронеко М.Н.) решение суда первой инстанции от 25.10.2016 отменено в части удовлетворения первоначальных исковых требований, в удовлетворении исковых требований Саитгареева Т.Ф. отказано, в остальной части судебный акт оставлен без изменения.
В кассационной жалобе Саитгареев Т.Ф., ссылаясь на нарушение норм права, просит постановление суда апелляционной инстанции от 10.03.2017 отменить, решение суда первой инстанции от 25.10.2016 оставить без изменения. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что мировым соглашением сторон, утвержденным Советским районным суд г. Уфы, произведена новация, мировое соглашение исполнено, заявление о неприменении новации, установленной мировым соглашением, является недобросовестным.
В отзыве на кассационную жалобу Ибатуллин Р.А. просит оставить оспариваемое постановление суда апелляционной инстанции от 10.03.2017 без изменения.
Рассмотрев кассационную жалобу в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд округа не усмотрел оснований для ее удовлетворения.
Как установлено судом апелляционной инстанции и следует из материалов дела, между Саитгареевым Т.Ф. (заемщик) и Ибатуллиным Р.А. (займодавец) заключены договоры займа от 20.11.2009, от 05.10.2010.
В соответствии с договором займа от 20.11.2009, займодавец передал заемщику денежные средства в размере 3 000 000 руб., а заемщик обязался возвратить полученную сумму в срок до 01.07.2010 (п. 1, 3 договора).
Распиской к договору займа от 20.11.2009 подтверждается получение денежных средств Саитгареевым Т.Ф. в указанной сумме, что также не оспаривается сторонами.
Между Саитгареевым Т.Ф. и Ибатуллиным Р.А. 20.11.2009 подписано обязательство, по которому Саитгареев Т.Ф. в счет исполнения условий по договору займа от 20.11.2009 обязался передать в собственность Ибатуллина Р.А. нежилые помещения N 6, 7, части третьего этажа, в осях 2-4 и К-М, согласно плана на отметке +7.2 листа N 4 стадии "Р" проектной документации "Комплекса зданий административного и торгового назначения" по ул. Жукова восточнее дома N 5 в Октябрьском районе г. Уфы, выпущенной открытым акционерным обществом "Башгипроагропром", площадью 100 кв. м, без учета коридоров и мест общего пользования, на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020512:98 до 10.08.2010.
Между обществом с ограниченной ответственностью "ИнвестКомп" (далее - общество "ИнвестКомп") в лице директора Саитгареева Т.Ф. (заказчик-застройщик), Ибатуллиным Р.А. (инвестор) и индивидуальным предпринимателем Саитгареевым Т.Ф. (застройщик) 20.11.2009 заключен договор инвестирования строительства нежилого объекта недвижимости, по условиям которого инвестор передает денежные средства застройщику в размере 3 400 000 руб. и в последующем получает в собственность нежилые помещения N 26 и 27, части третьего этажа, в осях 8-11 и Б-Д, согласно плана на отметке +7.2 листа N 4 стадии "Р", площадью 170 кв. м, комплекса зданий административного и торгового назначения по ул. Жукова в Октябрьском районе городского округа г. Уфа Республики Башкортостан на земельном участке N 02:55:020512:98.
Срок получения объекта в собственность в указанном договоре установлен 30.06.2010 (п. 2.5, п. 5.1 договора).
Названный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 22.08.2012.
Истцом в материалы дела представлен экземпляр договора от 20.11.2009, в котором срок передачи в собственность помещения указан 30.06.2012, однако копия указанного договора сведений о государственной регистрации не содержит.
В соответствии с договором займа от 05.10.2010, Ибатуллин Р.А. передал Саитгарееву Т.Ф. денежные средства в размере 2 345 000 руб., а заемщик обязался возвратить полученную сумму в срок до 30.04.2011 (п. 1, 3 договора); факт получения денежных средств не отрицается истцом.
Между Саитгареевым Т.Ф. и Ибатуллиным Р.А. 05.10.2010 подписано нотариально заверенное соглашение, по которому Саитгареев Т.Ф. в счет исполнения условий по договорам займа от 20.11.2009, от 05.10.2010 обязался передать в собственность Ибатуллина Р.А., а последний обязался принять нежилые помещения N 26, 27, части третьего этажа, в осях 8-11 и Б-Д, согласно плана на отметке +7.2 листа N 4 стадии "Р" проектной документации "Комплекса зданий административного и торгового назначения" по ул. Жукова восточнее дома N 5 в Октябрьском районе г. Уфы, выпущенной открытым акционерным обществом "Башгипроагропром", площадью 170 кв. м, на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020512:98 до 30.04.2011.
Саитгареевым Т.Ф. 12.10.2010 выдано нотариально заверенное обязательство, по которому Саитгареев Т.Ф. в счет исполнения условий по договору займа от 20.11.2009 и по договору займа от 05.10.2010 обязался передать в собственность Ибатуллина Р.А., а последний обязался принять нежилые помещения N 26, 27, части третьего этажа, в осях 8-11 и Б-Д, согласно плана на отметке +7.2 листа N 4 стадии "Р" проектной документации "Комплекса зданий административного и торгового назначения" по ул. Жукова восточнее дома N 5 в Октябрьском районе г. Уфы, выпущенной открытым акционерным обществом "Башгипроагропром", площадью 170 кв. м, без учета коридоров и мест общего пользования, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020512:98 до 30.04.2011 либо с 01.05.2011 выплатить основную сумму займа и неустойку по договорам.
После завершения строительства, на основании договора инвестирования от 20.11.2009 и акта приема-передачи объекта инвестирования от 16.05.2012 Ибатуллиным Р.А. оформлено право собственности на нежилые помещения N 26, 27, выдано свидетельство о государственной регистрации права от 22.08.2012.
Ибатуллин Р.А. 25.06.2013 обратился в Советский районный суд г. Уфы с исковым заявлением к Саитгарееву Т.Ф. о взыскании задолженности по договорам займа от 20.11.2009 и от 05.10.2010, договорной неустойки, процентов по договорам займа и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Определением Советского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 26.09.2013 по делу N 2-5145/2013 между Ибатуллиным Р.А. и Саитгареевым Т.Ф. утверждено мировое соглашение; определением Советского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 04.10.2013 в мировое соглашение внесены исправления.
Мировое соглашения Саитгареевым Т.Ф. исполнено.
Ссылаясь на то, что с момента заключения названного мирового соглашения между сторонами заключена новация, прекращающая расчет по договору инвестирования путем передачи займа по двум договорам, Саитгареев Т.Ф. обратился к Ибатуллину Р.А. с требованием о расторжении договора и обязании вернуть объект недвижимости, поскольку от Ибатуллина Р.А. каких-либо средств в счет оплаты по договору инвестирования от 20.11.2009 не поступало.
Указывая, что названное требование было оставлено Ибатуллиным Р.А. без удовлетворения, Саитгареев Т.Ф. обратился в суд с соответствующим иском.
Полагая, что величина фактической площади нежилых помещений расходится с площадью, указанной в п. 1.2 договора инвестирования, в меньшую сторону, Ибатуллин Р.А. обратился в арбитражный суд со встречным иском о взыскании задолженности в размере 50 072 руб. 60 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 42 191 руб.
Удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции исходил из того, что договоры займа и договор инвестирования строительства являются самостоятельными сделками, не связанными между собой в связи с новацией обязательств, учитывая, что недвижимое имущество по договору инвестирования не было оплачено Ибатуллиным Р.А., пришел к выводу о том, что названное имущество подлежит возврату истцу. Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд указал на пропуск истцом по встречному иску срока исковой давности.
Рассмотрев дело в порядке ст. 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции в части удовлетворения заявленных требований исходя из следующего.
В соответствии с положениями ст. 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.
Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как разъяснено в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11.07.2011 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п. 2 ст. 223 названного Кодекса, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 названного Кодекса).
В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судом апелляционной инстанции установлено, что при заключении договора займа от 20.11.2009 на сумму 3 000 000 руб. и договора инвестирования от 20.11.2009 стороны сделок, по сути, преследовали цель продажи и приобретения, соответственно, будущего объекта недвижимого имущества.
Согласно пояснениям лиц, участвующих в деле, первоначально Саитгареевым Т.Ф. планировалось к продаже, а Ибатуллиным Р.А. к покупке недвижимое имущество площадью 100 кв. м, что подтверждается, в том числе, наличием нотариально заверенного обязательства, по которому Саитгареев Т.Ф. в счет исполнения условий по договору займа от 20.11.2009 обязался передать в собственность Ибатуллина Р.А. нежилые помещения N 6, 7, части третьего этажа, в осях 2-4 и К-М, согласно плана на отметке +7.2 листа N 4 стадии "Р" проектной документации "Комплекса зданий административного и торгового назначения" по ул. Жукова восточнее дома N 5 в Октябрьском районе г. Уфы, выпущенной открытым акционерным обществом "Башгипроагропром", площадью 100 кв. м, без учета коридоров и мест общего пользования, на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020512:98 до 10.08.2010.
Из материалов дела следует, что Саитгареевым Т.Ф. нарушены сроки передачи объекта ответчику.
Нотариально удостоверенные обязательства от 05.10.2010 свидетельствуют о том, что после заключения 05.10.2010 договора займа на сумму 2 345 000 руб. стороны пришли к соглашению о передаче помещения большей площадью - 170 кв. м.
Приняв во внимание то обстоятельство, что договор инвестирования строительства от 20.11.2009 зарегистрирован в установленном законом порядке 22.08.2012, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что названный договор был фактически подписан не в указанную в нем дату, а после получения Саитгареевым Т.Ф. займа по договору от 05.10.2010.
Исследовав представленные в материалы дела документы, учитывая пояснения сторон, установив, что истец и ответчик по первоначальному иску применили определенную схему оплаты объекта строительства путем заключения договоров займа и договора инвестиционного строительства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что фактически денежными средствами в размере 5 345 000 руб., представленными в виде займов Саитгарееву Т.Ф., Ибатуллиным Р.А. было оплачено нежилое помещение площадью 170 кв. м.
При этом апелляционным судом правомерно принято во внимание, что денежные средства по договорам займа Саитгареев Т.Ф. ответчику не возвращал, возражений в отношении регистрации права собственности на объект недвижимости за Ибатуллиным Р.А. не заявлял.
Учитывая изложенное, приняв во внимание, что Саитгареевым Т.Ф. исполнены обязательства по передаче объекта недвижимости, вытекающие из договора инвестирования строительства, Ибатуллин Р.А. в свою очередь исполнил свои обязательства по оплате недвижимого имущества путем предоставления займов, при этом стороны претензий друг к другу не имели, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что встречные обязательства сторон прекратились.
Апелляционным судом учтено и то, что какие-либо взаимные требования у сторон друг к другу отсутствовали в период с 22.08.2012 по май 2013 года.
Как следует из материалов дела, Ибатуллин Р.А. в мае 2013 года обратился в суд с иском к Саитгарееву Т.Ф. о взыскании задолженности по договорам займа.
Определением Советского районного суда г. Уфы от 26.09.2013 (с учетом определения от 04.10.2013) утверждено мировое соглашение, в соответствии с условиями которого все нотариальные обязательства сторон, данные ими о способе исполнения договоров займа от 20.11.2009, 05.10.2010, прекращены в порядке ст. 414 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с их заменой на обязательства, установленные займами, то есть выплатой долга, неустойки, процентов в денежном выражении; Ибатуллин Р.А. отказался от исковых требований в части взыскания с Саитгареева Т.Ф. основного долга по двум договорам займа в размере 5 345 000 руб., договорной неустойки в сумме 771 138 руб., процентов в сумме 154 319 руб., процентов за незаконное использование чужих денежных средств в размере 1 154 319 руб.; Сатигареев Т.Ф. обязался в качестве оплаты договорной неустойки по займам уплатить 1 597 500 руб.
Исследовав и оценив условия мирового соглашения от 26.09.2013, суд апелляционной инстанции установил, что утверждение данного мирового соглашения определением Советского районного суда г. Уфы от 26.09.2013 свидетельствует о признании сторонами факта отсутствия встречных обязательств, погашения задолженности по договорам займа путем передачи недвижимого имущества, в связи с чем правомерно пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований Саитгареева Т.Ф. о признании договора инвестирования строительства от 20.11.2009 расторгнутым, обязании Ибатуллина Р.А. возвратить нежилое помещение.
Выводы апелляционного суда соответствуют материалам дела и действующему законодательству. Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, не опровергают выводов апелляционного суда об отсутствии оснований для расторжения договора инвестирования с учетом установленных обстоятельств, свидетельствующих о применении сторонами указанной выше схемы оплаты объекта строительства, об исполнении обязательств. Принимая во внимание обстоятельства, положенные апелляционным судом в основу принятого судебного акта, вопрос об общем объеме денежных обязательств, существующих у сторон, не имеет самостоятельного правового значения для рассмотрения спора о наличии оснований для расторжения договора инвестирования и не повлиял на резолютивную часть обжалуемого судебного акта. Несогласие Саитгареева Т.Ф. с произведенной судом апелляционной инстанции оценкой фактических обстоятельств спора не может служить основанием для отмены или изменения принятых по делу законных судебных актов.
Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для изменения или отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции от 10.03.2017 подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
В связи с завершением кассационного производства принятые судом округа определением от 10.04.2017 обеспечительные меры подлежат отмене на основании ст. 97 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное обжалование на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2017 по делу N А07-9765/2016 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Саитгареева Тимура Фаритовича - без удовлетворения.
Отменить обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Уральского округа от 10.04.2017, в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан проводить регистрационные действия в отношении объекта недвижимости: помещение, назначение нежилое, общая площадь 167,3 кв. м, этаж 3, номера на поэтажном плане 146а, 146б, кадастровый номер 02:55:000000:27336, расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Жукова, 5/2.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
О.В.РОГОЖИНА
Судьи
О.Н.НОВИКОВА
Н.В.ШЕРШОН
О.В.РОГОЖИНА
Судьи
О.Н.НОВИКОВА
Н.В.ШЕРШОН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)