Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истцу было направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора в связи с неоплатой стоимости объекта долевого строительства на основании п. 4 ст. 5 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Федоров К.Н.
Судья-докладчик Горбачук Л.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:
судьи-председательствующего Скубиевой И.В.,
судей Горбачук Л.В., Стефанкова Д.В.,
при секретаре В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску М. к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Высота" о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора, встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Высота" к М., обществу с ограниченной ответственностью "БизнесСтрой", П. о признании недействительными договоров уступки прав требования (цессии), применении последствий недействительности сделок
по апелляционной жалобе представителя общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Высота" Я.
на решение Октябрьского районного суда г. Иркутска от 13 марта 2017 года,
установила:
в обосновании исковых требований истец М. указала, что между обществом с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Высота" (застройщик) и обществом с ограниченной ответственностью "БизнесСтрой" был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 304, согласно которому застройщик обязался передать в собственность ООО "БизнесСтрой" 1-комнатную квартиру строительный номер (номер изъят), общей площадью 37,85 кв. м (в том числе площадь квартиры - 31,85 кв. м, площадь балконов 6,00 кв. м), расположенную на (номер изъят) этаже семнадцатиэтажного жилого дома (в том числе 1 подвальный этаж) блок-секции III-9, строительное наименование объекта: "Группа жилых домов с нежилыми помещениями, подземными автостоянками и трансформаторной подстанцией по <адрес изъят>, III очереди строительства, блок-секции N 9,10", а ООО "БизнесСтрой" обязалось оплатить стоимость квартиры в размере 1 847 050 руб. и в срок до 30.12.2015. 28 ноября 2015 года ООО "БизнесСтрой" право требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 304 от 23.11.2015 уступлено П.
4 мая 2016 года П. право требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 304 от 23.11.2015 уступлено М., по договору уступки права требования (цессии). Договор уступки права требования (цессии) от 04.05.2016 зарегистрирован Управлением службы государственной регистрации, кадастра и картографии 17.05.2016. С целью соблюдения договора уступки права требования (цессии) от 28.11.2015, ООО "СК "Высота" предоставлено согласие на уступку прав требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 304 от 23.11.2015 содержащее информацию также и о том, что обязательства по финансированию объекта участником долевого строительства выполнены, задолженность перед застройщиком отсутствует. За уступленное право истица уплатила П. сумму 1847000 руб. 27 сентября 2016 года ответчиком направлено в адрес истца и ООО "БизнесСтрой" письмо об уведомлении о неисполнении со стороны ООО "БизнесСтрой" обязанностей по поставке материалов по договорам купли-продажи 25/07/14 от 25.07.2014 и N 01/02/16 от 09.03.2016, в связи с чем, стоимость квартиры, переданной по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 304 от 23.11.2015, считается не оплаченной. Просил в срок до 15.10.2016 уплатить задолженность по договору в размере 847 050 руб.
Истцу было направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, в связи с неоплатой стоимости объекта долевого строительства, на основании п. 4 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ. ООО "СК "Высота" подано в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Иркутской области заявление о расторжении договора участия в долевом строительстве N 30 от 23.11.2015; истцом получено уведомление о прекращении сделки от 20.12.2016. Утверждение ответчика, указанное в письмах о неоплате квартиры, как и требование о внесении денежных средств в оплату ее стоимости, не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
25 июля 2014 года между ООО "СК "Высота" и ООО "БизнесСтрой" заключен Договор купли-продажи (номер изъят), согласно которому "БизнесСтрой" (Продавец) обязалось поставить, а ООО "СК "Высота" (покупатель) оплатить и принять металлопрокат в ассортименте на условиях, по ценам и в объеме указанным в прилагаемой к Договору спецификации, для строительства объекта на условиях договоров долевого участия в строительстве заключенных с гражданами в соответствии с ФЗ-214.
3 декабря 2015 года директором ООО "СК "Высота" утвержден Перечень квартир переданных ООО "БизнесСтрой" под поставку строительных материалов на 2016 года, согласно договору купли-продажи (номер изъят) от 25.07.14, в количестве девять квартир, общей стоимостью 19 318 300 руб., в том числе б/с (номер изъят), <адрес изъят> расчетной площадью 37,85 кв. м, общей стоимостью 1 847 050 руб. (дата изъята) между ООО "БизнесСтрой" и ответчиком был подписан акт сверки взаимных расчетов за период: 1 квартал 2016 г. по договору купли-продажи N 25/07/14 от 25.07.2014, из которого следует ООО "БизнесСтрой" поставлено за период товара на сумму 36 802 397,42 руб., а ООО "СК "Высота" произведена оплата поставленного товара на сумму 12 633 272,06 руб., задолженность перед ответчиком отсутствует.
Истец просил суд признать незаконным односторонний отказ общества с ограниченной ответственно "Строительная компания "Высота" от исполнения договора участия в долевом строитель многоквартирного дома N 304 от 23.11.2015.
ООО "Высота" подан встречный иск, в котором указано, что между истцом и ООО "БизнесСтрой" (ответчик 2) был заключен договор купли-продажи от 25.07.2014 (номер изъят) металлопроката. Между истцом (застройщик) и ответчик 2 (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве (номер изъят) от 23.11.2015 однокомнатной квартиры, строительный (номер изъят), общей площадью 37,85 кв. м, (в т.ч. площадь квартиры 31,85 кв. м, площадь балконов/лоджий 6,00 кв. м), расположенной на 13 этаже семнадцатиэтажного жилого дома, блок-секции III-9. Цена договора была установлена сторонами в размере 1 847 050 руб. Оплата ответчиком 2 в соответствии с условиями договора долевого участия в строительстве должна была осуществиться в пользу истца единовременно (разовым платежом) после государственной регистрации договора, но не позднее (дата изъята). Оплата по договору участия в долевом строительстве (номер изъят) от 23.11.2015 ответчиком 2 не была произведена, материал ответчиком 2 по договору (номер изъят) от 25.07.2014 для производства взаимозачета (в счет оплаты стоимости спорной квартиры) поставлен не был. Истцу стало известно, что (дата изъята) между ответчиком 2 (цедент) и ответчиком П. (ответчик 3, цессионарий) был заключен договор уступки права требования (цессии) к истцу (должник) на однокомнатную квартиру, строительный номер (номер изъят), общей площадью 37,85 кв. м, (в т.ч. площадь кв. 31,85 кв. м, площадь балконов/лоджий 6,00 кв. м), расположенной на 13 этаже семнадцатиэтажного дома, блок-секция III-9, принадлежащего цеденту на основании договора участия в долевом строительстве (номер изъят) от 23.11.2015. То есть, ответчик 2 в соответствии с условиями договора уступки права требования (цессии) от 23.11.2015 уступил право требования ответчику 3 по договору участия в долевом строительстве (номер изъят) от 23.11.2015 без фактической оплаты цены строящегося жилья (квартиры) к истцу.
Пунктом 2.2.8 Договора участия в долевом строительстве (номер изъят) от 23.11.2015, предусмотрено, что в случае передачи прав требований по настоящему договору третьим лицам участник долевого строительства обязан уведомить застройщика о состоявшейся уступке и предоставить договор уступки прав требований в течение 7 рабочих дней после его государственной регистрации. Однако, обязанности по уведомлению застройщика о состоявшейся уступке участник долевого строительства также не исполнил, договора уступки права требования от 28.11.2015 не предоставил. При этом, ответчик 2 обязательства по оплате стоимости квартиры перед истцом не исполнил. Ответчик 3 также не оплачивал в пользу истца стоимость объекта участия в долевом строительстве.
4 мая 2016 года между ответчиком 3 (цедент) и ответчиком М. (ответчик 1, цессионарий) заключен договор уступки права требования (цессии) к истцу (должник) на однокомнатную квартиру. Ответчик 3 в соответствии с условиями Договора уступки права требования (цессии) от 16.03.2016 уступил право требования ответчику 1 по договору участия в долевом строительстве (номер изъят) от 23.11.2015 также без фактической оплаты цены строящегося жилья (квартиры) к истцу. Обязанности по уведомлению застройщика о состоявшейся уступке ответчик 1 также не исполнил, подлинник договора уступки права требования от 04.05.2016 не предоставил. При этом, ответчик 3 свои обязательства по оплате стоимости квартиры перед истцом не исполнил. Ответчик 1 также не оплачивал в пользу истца стоимость объекта участия в долевом строительстве. Письмом (уведомлением) от 06.07.2016 истец уведомил ценным письмом с описью вложения ответчика 1 о том, что фактически оплата ответчиком 2 в пользу истца не производилась, а также истец указанным письмом просил ответчика 1 предоставить подлинники договора уступки права требования (цессии) и платежно-расчетные документы по нему, если таковые имеются. Поскольку ответчик 2 (и/или ответчик 1 и ответчик 3) не исполнил свои обязательства по договору участия в долевом строительстве (номер изъят) от 23.11.2015, истец направил в адрес ответчика 1 и ответчика 2 требование об оплате задолженности и предупредил об одностороннем отказе от исполнения договора в соответствии с требованиями Федерального закона N 214-ФЗ. В последующем в связи с неоплатой денежных средств в размере 1 847 050 руб. (неисполнением обязательств ответчика 2 (и/или ответчиком 1, ответчиком 3) по оплате цены объекта участия в долевом строительстве - квартиры) истец в одностороннем порядке отказался от исполнения договора (номер изъят) от 23.11.2015, в соответствии с п. 4. ст. 5, ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ и подал документы на регистрацию в регистрирующий орган.
Во встречном иске ООО "СК "Высота" иске просило признать недействительным договор уступки права требования (цессии) от 28.11.2015, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "БизнесСтрой" и П.; признать недействительным договор уступки права требования (цессии) от 04.05.2016, заключенный между П. и М. и применить последствия недействительности сделок.
Решением Октябрьского районного суда г. Иркутска от 13 марта 2017 года исковые требования М. к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Высота" о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора удовлетворены.
В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Высота" к М., обществу с ограниченной ответственностью "БизнесСтрой", П. о признании недействительным договора уступки права требования (цессии) от 28.11.2015, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "БизнесСтрой" и П.; признании недействительным договора уступки права требования (цессии) от 04.05.2016, заключенного между П. и М. и применении последствий недействительности сделок отказано.
В апелляционной жалобе представитель общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Высота" Я. просит отменить решение суда, принять по делу новое решение.
В обоснование доводов к отмене решения суда указывает, что оплата по договору не могла быть перечислена участником долевого строительства на расчетный счет застройщика ранее 3.12.2015. О состоявшейся уступке застройщик не был уведомлен, договор уступки права требования (цессии) от 3.12.2015, от 4.05.2016 также не был предоставлен застройщику. М. в материалы гражданского дела представлены документы, подтверждающие оплату по договору цессии от 28.11.2015. Оплата была произведена до регистрации договора уступки в регистрирующих органах, который был зарегистрирован 14.12.2015, а также до регистрации самого договора участия в долевом строительстве (номер изъят) от 23.11.2015 и оплаты по нему. По заявлению СК "Высота" в отношении ООО "БизнесСтрой" проведена служебная проверка, в ходе которой установлено, что денежные средства в размере 1 847 050 руб. от П. по квитанции к приходному кассовому ордеру N 162 от 28.11.2015 не поступали. Проверкой ГУ МВД России по Иркутской области от 28.02.2017 исх. N 24 установлен факт неоплаты по договору участия в долевом строительстве (номер изъят) от 23.11.2015. Данное доказательство не является относимым и допустимым и не может являться подтверждением исполнения П. обязательств по договору уступки права требования (цессии) от 28.11.2015, а также является подложным.
ООО "СК "Высота" были представлены первичные бухгалтерские документы к акту сверки взаимных расчетов за 1 квартал 2016 года по договору купли-продажи (номер изъят) от 25.07.2014 года, счета-фактуры, на основании которых эти оплаты произведены, однако судом этим доказательства не исследовались и им также не была дана соответствующая оценка. Судом не принято во внимание письменное доказательство, акт сверки взаимных расчетов за 1 квартал 2016 года по договору купли-продажи (номер изъят) от 01.02.2016, задолженность по этому договору за ООО "БизнесСтрой" в пользу ООО "СК "Высота" составила 13 094 242,28,28 руб.
Суд не исследовал представленные письменные доказательства отсутствия оплаты по договору (номер изъят) от 23 ноября 2015 года, акт сверки взаимных расчетов по договорам участия в долевом строительстве за 4 квартал 2015 года, в том числе по спорному договору (номер изъят) от 23.11.2015 с приложением первичных бухгалтерских документов. Судом отклонено ходатайство ООО "СК "Высота" о назначении судебной бухгалтерской экспертизы, которая позволила бы на основании представленных сторонами доказательств установить следующие обстоятельства - отсутствие оплаты со стороны ООО "БизнесСтрой". Судом приняты в качестве доказательств оплаты - акт сверки взаимных расчетов за 1 квартал 2016 года по договору (номер изъят) от 25.07.2014 и договору участия в долевом строительстве (номер изъят) от 23.11.2015, по которому за ООО "СК "Высота" на 30.03.2016 числится задолженность в пользу ООО "БизнесСтрой" в размере 17 512, 00 руб. У К. отсутствуют полномочия предоставлять интересы ООО "БизнеСтрой", поскольку исходя из требований закона от имени ООО "БизнесСтрой" в суде должен был выступать ликвидатор.
В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель М. К. просит апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, решение суда - без изменения.
Заслушав доклад судьи Горбачук Л.В., объяснения М., представителя М. - Т., представителя ООО "СК "Высота" Я., проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Согласно с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В силу норм п. 2 ст. 167 ГК РФ, требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Пунктом 1 статьи 388 ГК РФ предусмотрено, что уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.
Разрешая спор, суд первой инстанции установил, что 23.11.2015 между ООО "СК "Высота" (застройщик) и ООО "БизнесСтрой" (участник долевого строительства) заключен договор N 304 участия в долевом строительстве (далее договор N 304), по условиям которого застройщик обязался в срок 01.09.2017 своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом, расположенный на земельном участке по адресу: <...> и в течение 90 календарных дней с 01.09.2017 передать участнику долевого строительства однокомнатную квартиру строительный номер (номер изъят) общей площадью 37,85 кв. м (в т.ч. площадь квартиры - 31,85 кв. м, площадь балконов/лоджий 6,00 кв. м), расположенную на (номер изъят) этаже семнадцатиэтажного жилого дома (в том числе подвальный этаж), блок-секции III-9. Участник долевого строительства в свою очередь обязался уплатить обусловленную в п. 3.2. договора (1 847 050 руб.) и принять объект. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Иркутской области 03.12.2015.
28 ноября 2015 года между ООО "БизнесСтрой" (цедент) и П. (цессионарий) заключен договор уступки права требования (цессии). Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Иркутской области 14.12.2015.
По условиям договора цедент передает, а цессионарий принимает на себя право требования к ООО "СК "Высота" на однокомнатную квартиру строительный (номер изъят), общей площадью 37,85 кв. м (в т.ч. площадь квартиры - 31,85 кв. м, площадь балконов/лоджий 6,00 кв. м), расположенную на (номер изъят) этаже семнадцатиэтажного жилого дома (в том числе подвальный этаж), блок-секции III-9 многоквартирного дома по адресу: <адрес изъят>, по договору (номер изъят).
Обязательства по договору цессии от 28.11.2015 П. по оплате цеденту стоимости квартиры в размере 1 847 050 руб. исполнено, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру (номер изъят) от 28.11.2015.
04 мая 2016 года между П. (цедент) и М. (цессионарий) заключен договор уступки прав требования, зарегистрированный в Управлении Росреестра по Иркутской области 17.05.2016. По условиям договора цедент передает, а цессионарий принимает на себя право требования к ООО "СК "Высота" предоставления в собственность спорной квартиры. За уступаемое право требования цессионарий М. уплатила цеденту П. денежные средства в сумме 1 847 000 руб. до подписания договора, что подтверждается расписками от 14.04.2016 и от 04.05.2016.
ООО "СК "Высота" 27.09.2016 в адрес ООО "БизнесСтрой" и М. направлено письмо, в котором застройщик сообщил, что обязательства по поставке материалов на сумму 1 847 050 руб. по договору купли-продажи (номер изъят) от 25.07.2014 и (номер изъят) от 09.03.2016 ООО "БизнесСтрой" не исполнены в срок до 31.12.2015. В связи с чем, просили в срок до 15.10.2016 уплатить задолженность по договору в размере 1 847 050 руб. Предупреждали, что в противном случае оставляют за собой право на расторжение договора в одностороннем порядке в соответствии с требованиями Федерального закона N 214-ФЗ.
8.12.2016 ООО "СК "Высота" направило в адрес ООО "БизнесСтрой" и М. уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора. Из Управления Росреестра по Иркутской области М. поступило уведомление о прекращении сделки, в котором сообщалось, что 8.12.2016 ООО "СК "Высота" представлено заявление о расторжении договора (номер изъят).
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования М. о признании одностороннего отказа от исполнения договора необоснованным и возложении обязанности исполнить обязательства по договору, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что ООО "СК "Высота" в регистрирующий орган была направлена справка о согласии на уступку прав требования в отношении спорной квартиры, указав, также, что обязательства по финансированию объекта участником долевого строительства ООО "БизнесСтрой" выполнены, задолженность перед ООО "СК Высота". Факт выдачи справки ООО "СК Высота" не оспаривает.
Застройщик не указывал на необходимость перевода долга на нового должника, в том числе, о выдаче справки "под условием", что свидетельствует об отсутствии претензий по оплате со стороны ООО "СК "Высота".
Ссылка ООО Строительная компания "Высота" на то, что ООО "БизнесСтрой" не исполнены обязательства по оплате объекта долевого строительства, не может быть принята во внимание судебной коллегией и повлечь отмену решения суда. В данном случае спор может быть разрешен между юридическими лицами в установленном законом порядке.
Принимая во внимание установленные обстоятельства, суд первой инстанции обоснованно отказал в иске ООО "СК Высота" о признании недействительными договоров уступки прав требования по договорам участия в долевом строительстве, применении последствий недействительности указанных договоров и удовлетворил иск М. о признании недействительным одностороннего отказа ООО СК "Высота" от исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве (номер изъят) от 23 ноября 2015 года.
Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на нормах материального права, регулирующих спорные правоотношения.
Доводы апелляционной жалобы судебная коллегия не может признать состоятельными, поскольку они направлены на переоценку установленных судом обстоятельств и основаны на неверном толковании норм материального и процессуального права. Указанные доводы приводились заявителем в обоснование процессуальной позиции в суде первой инстанции, являлись предметом рассмотрения, были исследованы судом и обоснованно подвергнуты критической оценке, результаты которой подробно изложены в постановленном решении.
Оснований для переоценки представленных доказательств и иного применения норм материального и процессуального права у суда апелляционной инстанции не имеется, так как выводы суда первой инстанции полностью соответствуют обстоятельствам данного дела и спор по существу разрешен верно. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих за собой отмену постановленного решения, судом первой инстанции допущено не было.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Иркутска от 13 марта 2017 года по данному гражданскому делу оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИРКУТСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 11.07.2017 ПО ДЕЛУ N 33-6388/2017
Требование: О признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истцу было направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора в связи с неоплатой стоимости объекта долевого строительства на основании п. 4 ст. 5 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 июля 2017 г. по делу N 33-6388/2017
Судья Федоров К.Н.
Судья-докладчик Горбачук Л.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:
судьи-председательствующего Скубиевой И.В.,
судей Горбачук Л.В., Стефанкова Д.В.,
при секретаре В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску М. к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Высота" о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора, встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Высота" к М., обществу с ограниченной ответственностью "БизнесСтрой", П. о признании недействительными договоров уступки прав требования (цессии), применении последствий недействительности сделок
по апелляционной жалобе представителя общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Высота" Я.
на решение Октябрьского районного суда г. Иркутска от 13 марта 2017 года,
установила:
в обосновании исковых требований истец М. указала, что между обществом с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Высота" (застройщик) и обществом с ограниченной ответственностью "БизнесСтрой" был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 304, согласно которому застройщик обязался передать в собственность ООО "БизнесСтрой" 1-комнатную квартиру строительный номер (номер изъят), общей площадью 37,85 кв. м (в том числе площадь квартиры - 31,85 кв. м, площадь балконов 6,00 кв. м), расположенную на (номер изъят) этаже семнадцатиэтажного жилого дома (в том числе 1 подвальный этаж) блок-секции III-9, строительное наименование объекта: "Группа жилых домов с нежилыми помещениями, подземными автостоянками и трансформаторной подстанцией по <адрес изъят>, III очереди строительства, блок-секции N 9,10", а ООО "БизнесСтрой" обязалось оплатить стоимость квартиры в размере 1 847 050 руб. и в срок до 30.12.2015. 28 ноября 2015 года ООО "БизнесСтрой" право требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 304 от 23.11.2015 уступлено П.
4 мая 2016 года П. право требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 304 от 23.11.2015 уступлено М., по договору уступки права требования (цессии). Договор уступки права требования (цессии) от 04.05.2016 зарегистрирован Управлением службы государственной регистрации, кадастра и картографии 17.05.2016. С целью соблюдения договора уступки права требования (цессии) от 28.11.2015, ООО "СК "Высота" предоставлено согласие на уступку прав требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 304 от 23.11.2015 содержащее информацию также и о том, что обязательства по финансированию объекта участником долевого строительства выполнены, задолженность перед застройщиком отсутствует. За уступленное право истица уплатила П. сумму 1847000 руб. 27 сентября 2016 года ответчиком направлено в адрес истца и ООО "БизнесСтрой" письмо об уведомлении о неисполнении со стороны ООО "БизнесСтрой" обязанностей по поставке материалов по договорам купли-продажи 25/07/14 от 25.07.2014 и N 01/02/16 от 09.03.2016, в связи с чем, стоимость квартиры, переданной по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 304 от 23.11.2015, считается не оплаченной. Просил в срок до 15.10.2016 уплатить задолженность по договору в размере 847 050 руб.
Истцу было направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, в связи с неоплатой стоимости объекта долевого строительства, на основании п. 4 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ. ООО "СК "Высота" подано в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Иркутской области заявление о расторжении договора участия в долевом строительстве N 30 от 23.11.2015; истцом получено уведомление о прекращении сделки от 20.12.2016. Утверждение ответчика, указанное в письмах о неоплате квартиры, как и требование о внесении денежных средств в оплату ее стоимости, не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
25 июля 2014 года между ООО "СК "Высота" и ООО "БизнесСтрой" заключен Договор купли-продажи (номер изъят), согласно которому "БизнесСтрой" (Продавец) обязалось поставить, а ООО "СК "Высота" (покупатель) оплатить и принять металлопрокат в ассортименте на условиях, по ценам и в объеме указанным в прилагаемой к Договору спецификации, для строительства объекта на условиях договоров долевого участия в строительстве заключенных с гражданами в соответствии с ФЗ-214.
3 декабря 2015 года директором ООО "СК "Высота" утвержден Перечень квартир переданных ООО "БизнесСтрой" под поставку строительных материалов на 2016 года, согласно договору купли-продажи (номер изъят) от 25.07.14, в количестве девять квартир, общей стоимостью 19 318 300 руб., в том числе б/с (номер изъят), <адрес изъят> расчетной площадью 37,85 кв. м, общей стоимостью 1 847 050 руб. (дата изъята) между ООО "БизнесСтрой" и ответчиком был подписан акт сверки взаимных расчетов за период: 1 квартал 2016 г. по договору купли-продажи N 25/07/14 от 25.07.2014, из которого следует ООО "БизнесСтрой" поставлено за период товара на сумму 36 802 397,42 руб., а ООО "СК "Высота" произведена оплата поставленного товара на сумму 12 633 272,06 руб., задолженность перед ответчиком отсутствует.
Истец просил суд признать незаконным односторонний отказ общества с ограниченной ответственно "Строительная компания "Высота" от исполнения договора участия в долевом строитель многоквартирного дома N 304 от 23.11.2015.
ООО "Высота" подан встречный иск, в котором указано, что между истцом и ООО "БизнесСтрой" (ответчик 2) был заключен договор купли-продажи от 25.07.2014 (номер изъят) металлопроката. Между истцом (застройщик) и ответчик 2 (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве (номер изъят) от 23.11.2015 однокомнатной квартиры, строительный (номер изъят), общей площадью 37,85 кв. м, (в т.ч. площадь квартиры 31,85 кв. м, площадь балконов/лоджий 6,00 кв. м), расположенной на 13 этаже семнадцатиэтажного жилого дома, блок-секции III-9. Цена договора была установлена сторонами в размере 1 847 050 руб. Оплата ответчиком 2 в соответствии с условиями договора долевого участия в строительстве должна была осуществиться в пользу истца единовременно (разовым платежом) после государственной регистрации договора, но не позднее (дата изъята). Оплата по договору участия в долевом строительстве (номер изъят) от 23.11.2015 ответчиком 2 не была произведена, материал ответчиком 2 по договору (номер изъят) от 25.07.2014 для производства взаимозачета (в счет оплаты стоимости спорной квартиры) поставлен не был. Истцу стало известно, что (дата изъята) между ответчиком 2 (цедент) и ответчиком П. (ответчик 3, цессионарий) был заключен договор уступки права требования (цессии) к истцу (должник) на однокомнатную квартиру, строительный номер (номер изъят), общей площадью 37,85 кв. м, (в т.ч. площадь кв. 31,85 кв. м, площадь балконов/лоджий 6,00 кв. м), расположенной на 13 этаже семнадцатиэтажного дома, блок-секция III-9, принадлежащего цеденту на основании договора участия в долевом строительстве (номер изъят) от 23.11.2015. То есть, ответчик 2 в соответствии с условиями договора уступки права требования (цессии) от 23.11.2015 уступил право требования ответчику 3 по договору участия в долевом строительстве (номер изъят) от 23.11.2015 без фактической оплаты цены строящегося жилья (квартиры) к истцу.
Пунктом 2.2.8 Договора участия в долевом строительстве (номер изъят) от 23.11.2015, предусмотрено, что в случае передачи прав требований по настоящему договору третьим лицам участник долевого строительства обязан уведомить застройщика о состоявшейся уступке и предоставить договор уступки прав требований в течение 7 рабочих дней после его государственной регистрации. Однако, обязанности по уведомлению застройщика о состоявшейся уступке участник долевого строительства также не исполнил, договора уступки права требования от 28.11.2015 не предоставил. При этом, ответчик 2 обязательства по оплате стоимости квартиры перед истцом не исполнил. Ответчик 3 также не оплачивал в пользу истца стоимость объекта участия в долевом строительстве.
4 мая 2016 года между ответчиком 3 (цедент) и ответчиком М. (ответчик 1, цессионарий) заключен договор уступки права требования (цессии) к истцу (должник) на однокомнатную квартиру. Ответчик 3 в соответствии с условиями Договора уступки права требования (цессии) от 16.03.2016 уступил право требования ответчику 1 по договору участия в долевом строительстве (номер изъят) от 23.11.2015 также без фактической оплаты цены строящегося жилья (квартиры) к истцу. Обязанности по уведомлению застройщика о состоявшейся уступке ответчик 1 также не исполнил, подлинник договора уступки права требования от 04.05.2016 не предоставил. При этом, ответчик 3 свои обязательства по оплате стоимости квартиры перед истцом не исполнил. Ответчик 1 также не оплачивал в пользу истца стоимость объекта участия в долевом строительстве. Письмом (уведомлением) от 06.07.2016 истец уведомил ценным письмом с описью вложения ответчика 1 о том, что фактически оплата ответчиком 2 в пользу истца не производилась, а также истец указанным письмом просил ответчика 1 предоставить подлинники договора уступки права требования (цессии) и платежно-расчетные документы по нему, если таковые имеются. Поскольку ответчик 2 (и/или ответчик 1 и ответчик 3) не исполнил свои обязательства по договору участия в долевом строительстве (номер изъят) от 23.11.2015, истец направил в адрес ответчика 1 и ответчика 2 требование об оплате задолженности и предупредил об одностороннем отказе от исполнения договора в соответствии с требованиями Федерального закона N 214-ФЗ. В последующем в связи с неоплатой денежных средств в размере 1 847 050 руб. (неисполнением обязательств ответчика 2 (и/или ответчиком 1, ответчиком 3) по оплате цены объекта участия в долевом строительстве - квартиры) истец в одностороннем порядке отказался от исполнения договора (номер изъят) от 23.11.2015, в соответствии с п. 4. ст. 5, ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ и подал документы на регистрацию в регистрирующий орган.
Во встречном иске ООО "СК "Высота" иске просило признать недействительным договор уступки права требования (цессии) от 28.11.2015, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "БизнесСтрой" и П.; признать недействительным договор уступки права требования (цессии) от 04.05.2016, заключенный между П. и М. и применить последствия недействительности сделок.
Решением Октябрьского районного суда г. Иркутска от 13 марта 2017 года исковые требования М. к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Высота" о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора удовлетворены.
В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Высота" к М., обществу с ограниченной ответственностью "БизнесСтрой", П. о признании недействительным договора уступки права требования (цессии) от 28.11.2015, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "БизнесСтрой" и П.; признании недействительным договора уступки права требования (цессии) от 04.05.2016, заключенного между П. и М. и применении последствий недействительности сделок отказано.
В апелляционной жалобе представитель общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Высота" Я. просит отменить решение суда, принять по делу новое решение.
В обоснование доводов к отмене решения суда указывает, что оплата по договору не могла быть перечислена участником долевого строительства на расчетный счет застройщика ранее 3.12.2015. О состоявшейся уступке застройщик не был уведомлен, договор уступки права требования (цессии) от 3.12.2015, от 4.05.2016 также не был предоставлен застройщику. М. в материалы гражданского дела представлены документы, подтверждающие оплату по договору цессии от 28.11.2015. Оплата была произведена до регистрации договора уступки в регистрирующих органах, который был зарегистрирован 14.12.2015, а также до регистрации самого договора участия в долевом строительстве (номер изъят) от 23.11.2015 и оплаты по нему. По заявлению СК "Высота" в отношении ООО "БизнесСтрой" проведена служебная проверка, в ходе которой установлено, что денежные средства в размере 1 847 050 руб. от П. по квитанции к приходному кассовому ордеру N 162 от 28.11.2015 не поступали. Проверкой ГУ МВД России по Иркутской области от 28.02.2017 исх. N 24 установлен факт неоплаты по договору участия в долевом строительстве (номер изъят) от 23.11.2015. Данное доказательство не является относимым и допустимым и не может являться подтверждением исполнения П. обязательств по договору уступки права требования (цессии) от 28.11.2015, а также является подложным.
ООО "СК "Высота" были представлены первичные бухгалтерские документы к акту сверки взаимных расчетов за 1 квартал 2016 года по договору купли-продажи (номер изъят) от 25.07.2014 года, счета-фактуры, на основании которых эти оплаты произведены, однако судом этим доказательства не исследовались и им также не была дана соответствующая оценка. Судом не принято во внимание письменное доказательство, акт сверки взаимных расчетов за 1 квартал 2016 года по договору купли-продажи (номер изъят) от 01.02.2016, задолженность по этому договору за ООО "БизнесСтрой" в пользу ООО "СК "Высота" составила 13 094 242,28,28 руб.
Суд не исследовал представленные письменные доказательства отсутствия оплаты по договору (номер изъят) от 23 ноября 2015 года, акт сверки взаимных расчетов по договорам участия в долевом строительстве за 4 квартал 2015 года, в том числе по спорному договору (номер изъят) от 23.11.2015 с приложением первичных бухгалтерских документов. Судом отклонено ходатайство ООО "СК "Высота" о назначении судебной бухгалтерской экспертизы, которая позволила бы на основании представленных сторонами доказательств установить следующие обстоятельства - отсутствие оплаты со стороны ООО "БизнесСтрой". Судом приняты в качестве доказательств оплаты - акт сверки взаимных расчетов за 1 квартал 2016 года по договору (номер изъят) от 25.07.2014 и договору участия в долевом строительстве (номер изъят) от 23.11.2015, по которому за ООО "СК "Высота" на 30.03.2016 числится задолженность в пользу ООО "БизнесСтрой" в размере 17 512, 00 руб. У К. отсутствуют полномочия предоставлять интересы ООО "БизнеСтрой", поскольку исходя из требований закона от имени ООО "БизнесСтрой" в суде должен был выступать ликвидатор.
В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель М. К. просит апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, решение суда - без изменения.
Заслушав доклад судьи Горбачук Л.В., объяснения М., представителя М. - Т., представителя ООО "СК "Высота" Я., проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Согласно с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В силу норм п. 2 ст. 167 ГК РФ, требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Пунктом 1 статьи 388 ГК РФ предусмотрено, что уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.
Разрешая спор, суд первой инстанции установил, что 23.11.2015 между ООО "СК "Высота" (застройщик) и ООО "БизнесСтрой" (участник долевого строительства) заключен договор N 304 участия в долевом строительстве (далее договор N 304), по условиям которого застройщик обязался в срок 01.09.2017 своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом, расположенный на земельном участке по адресу: <...> и в течение 90 календарных дней с 01.09.2017 передать участнику долевого строительства однокомнатную квартиру строительный номер (номер изъят) общей площадью 37,85 кв. м (в т.ч. площадь квартиры - 31,85 кв. м, площадь балконов/лоджий 6,00 кв. м), расположенную на (номер изъят) этаже семнадцатиэтажного жилого дома (в том числе подвальный этаж), блок-секции III-9. Участник долевого строительства в свою очередь обязался уплатить обусловленную в п. 3.2. договора (1 847 050 руб.) и принять объект. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Иркутской области 03.12.2015.
28 ноября 2015 года между ООО "БизнесСтрой" (цедент) и П. (цессионарий) заключен договор уступки права требования (цессии). Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Иркутской области 14.12.2015.
По условиям договора цедент передает, а цессионарий принимает на себя право требования к ООО "СК "Высота" на однокомнатную квартиру строительный (номер изъят), общей площадью 37,85 кв. м (в т.ч. площадь квартиры - 31,85 кв. м, площадь балконов/лоджий 6,00 кв. м), расположенную на (номер изъят) этаже семнадцатиэтажного жилого дома (в том числе подвальный этаж), блок-секции III-9 многоквартирного дома по адресу: <адрес изъят>, по договору (номер изъят).
Обязательства по договору цессии от 28.11.2015 П. по оплате цеденту стоимости квартиры в размере 1 847 050 руб. исполнено, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру (номер изъят) от 28.11.2015.
04 мая 2016 года между П. (цедент) и М. (цессионарий) заключен договор уступки прав требования, зарегистрированный в Управлении Росреестра по Иркутской области 17.05.2016. По условиям договора цедент передает, а цессионарий принимает на себя право требования к ООО "СК "Высота" предоставления в собственность спорной квартиры. За уступаемое право требования цессионарий М. уплатила цеденту П. денежные средства в сумме 1 847 000 руб. до подписания договора, что подтверждается расписками от 14.04.2016 и от 04.05.2016.
ООО "СК "Высота" 27.09.2016 в адрес ООО "БизнесСтрой" и М. направлено письмо, в котором застройщик сообщил, что обязательства по поставке материалов на сумму 1 847 050 руб. по договору купли-продажи (номер изъят) от 25.07.2014 и (номер изъят) от 09.03.2016 ООО "БизнесСтрой" не исполнены в срок до 31.12.2015. В связи с чем, просили в срок до 15.10.2016 уплатить задолженность по договору в размере 1 847 050 руб. Предупреждали, что в противном случае оставляют за собой право на расторжение договора в одностороннем порядке в соответствии с требованиями Федерального закона N 214-ФЗ.
8.12.2016 ООО "СК "Высота" направило в адрес ООО "БизнесСтрой" и М. уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора. Из Управления Росреестра по Иркутской области М. поступило уведомление о прекращении сделки, в котором сообщалось, что 8.12.2016 ООО "СК "Высота" представлено заявление о расторжении договора (номер изъят).
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования М. о признании одностороннего отказа от исполнения договора необоснованным и возложении обязанности исполнить обязательства по договору, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что ООО "СК "Высота" в регистрирующий орган была направлена справка о согласии на уступку прав требования в отношении спорной квартиры, указав, также, что обязательства по финансированию объекта участником долевого строительства ООО "БизнесСтрой" выполнены, задолженность перед ООО "СК Высота". Факт выдачи справки ООО "СК Высота" не оспаривает.
Застройщик не указывал на необходимость перевода долга на нового должника, в том числе, о выдаче справки "под условием", что свидетельствует об отсутствии претензий по оплате со стороны ООО "СК "Высота".
Ссылка ООО Строительная компания "Высота" на то, что ООО "БизнесСтрой" не исполнены обязательства по оплате объекта долевого строительства, не может быть принята во внимание судебной коллегией и повлечь отмену решения суда. В данном случае спор может быть разрешен между юридическими лицами в установленном законом порядке.
Принимая во внимание установленные обстоятельства, суд первой инстанции обоснованно отказал в иске ООО "СК Высота" о признании недействительными договоров уступки прав требования по договорам участия в долевом строительстве, применении последствий недействительности указанных договоров и удовлетворил иск М. о признании недействительным одностороннего отказа ООО СК "Высота" от исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве (номер изъят) от 23 ноября 2015 года.
Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на нормах материального права, регулирующих спорные правоотношения.
Доводы апелляционной жалобы судебная коллегия не может признать состоятельными, поскольку они направлены на переоценку установленных судом обстоятельств и основаны на неверном толковании норм материального и процессуального права. Указанные доводы приводились заявителем в обоснование процессуальной позиции в суде первой инстанции, являлись предметом рассмотрения, были исследованы судом и обоснованно подвергнуты критической оценке, результаты которой подробно изложены в постановленном решении.
Оснований для переоценки представленных доказательств и иного применения норм материального и процессуального права у суда апелляционной инстанции не имеется, так как выводы суда первой инстанции полностью соответствуют обстоятельствам данного дела и спор по существу разрешен верно. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих за собой отмену постановленного решения, судом первой инстанции допущено не было.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Иркутска от 13 марта 2017 года по данному гражданскому делу оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
И.В.СКУБИЕВА
Судьи
Л.В.ГОРБАЧУК
Д.В.СТЕФАНКОВ
И.В.СКУБИЕВА
Судьи
Л.В.ГОРБАЧУК
Д.В.СТЕФАНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)