Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 19 сентября 2017 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Д.Н. Садиковой,
судей В.Р. Валиева, Н.И. Левченко,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.В. Федотовой,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества г. Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 31 июля 2017 года
по делу N А40-167772/16, принятое судьей Л.А. Смысловой
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Фиеста"
к Департаменту городского имущества г. Москвы
об урегулировании разногласий
при участии в судебном заседании:
от истца: Вренева А.А. (по доверенности от 30.08.2017)
от ответчика: Нефедов А.Ю. (по доверенности от 09.01.2017)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Фиеста" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения (Объект 1), общей площадью 87,5 кв. м (подвал, пом. I, комн. 6, 9, 11, 21, 22, 24, 25), (Объект 2), общей площадью 39,9 кв. м (подвал, пом. I, комн. 26 - 28), расположенного по адресу: г. Москва, Измайловское шоссе д. 15, корп. 2, между Департаментом городского имущества г. Москвы и ООО "Фиеста".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 31 июля 2017 года по исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент городского имущества города Москвы обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить указанное выше решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об урегулировании разногласий по цене, предложенной Департаментом. Ответчик указывает на то, что собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого имущества. Также считает недопустимым доказательством экспертное заключение, на основании которого судом сделан вывод о выкупной стоимости помещения.
Представитель Департамента городского имущества города Москвы в судебном заседании апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представитель истца доводы апелляционной жалобы отклонил, считает решение суда законным и обоснованным, в удовлетворении апелляционной жалобы просит отказать, представил отзыв на апелляционную жалобу.
Девятый арбитражный апелляционный суд, проверив в судебном заседании в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность принятого по делу решения, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, считает, что оснований для отмены судебного акта по настоящему делу не имеется.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 21.12.2006 между Департаментом городского имущества города Москвы (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Фиеста" (Арендатор) заключен договор N 04-755/06, на аренду нежилого помещения, общей площадью 135,9 кв. м расположенный по адресу: г. Москва, Измайловское шоссе д. 15, корп. 2 (Объект 1), общей площадью 87,5 кв. м (подвал, пом. I, комн. 6, 9, 11, 21, 22, 24, 25), (Объект 2), общей площадью 39,9 кв. м (подвал, пом. I, комн. 26 - 28).
30.11.2015 обратился в службу "одного окна" Департамента городского имущества города Москвы с заявлением N 33-5-107122/15-(0)-0 по вопросу предоставления государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, Измайловское шоссе д. 15, корп. 2 (Объект 1), общей площадью 87,5 кв. м (подвал, пом. I, комн. 6, 9, 11, 21, 22, 24, 25), (Объект 2), общей площадью 39,9 кв. м (подвал, пом. I, комн. 26 - 28).
05.05.2016 истцом получено письмо исх. N 33-5-107122/15-(4)-0 от 13.04.2016 "О подписании договора купли-продажи с приложением проекта договора по цене 10 791 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости выполненного ООО "АБН-Консалт".
Как указывает истец, 01.06.2016 он направил в адрес ответчика экземпляры договора купли-продажи, подписанные с протоколом разногласий. Цена объекта составила 5 057 000 в соответствии с отчетом ООО "СВОТ Компани" N 05-2016 от 01.06.2016, выполненного по заказу истца.
Ответчик письмом N 33-5-107122/15-(0)-4 от 14.06.2016 не согласился с представленным протоколом разногласий, отказав истцу в предоставлении государственной услуги.
Поскольку между сторонами договора возникли разногласия по вопросу рыночной стоимости выкупаемого имущества, истец на основании пункта 2 статьи 445 ГК РФ обратился в суд с настоящим иском.
Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 ГК РФ).
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался статьей 3, частью 4 статьи 4, частью 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Для определения цены договора купли-продажи спорных помещений судом первой инстанции была назначена оценочная экспертиза по оценке рыночной стоимости имущества, проведение которой поручено ООО "Вердикт-оценка", эксперту Примеровой М.Н.
Согласно Заключению эксперта рыночная стоимость арендуемого объекта на дату экспертной оценки 30.11.2015 составила 8 471 336 рублей без учета НДС.
Суд первой инстанции надлежащим образом исследовал экспертное заключение, признав его соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, и пришел к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела и иными доказательствами по делу.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что истец, являясь субъектом малого предпринимательства, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, при этом им были совершены все необходимые действия по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Федерального закона.
Принимая оспариваемое решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального и процессуального права и сделал обоснованный вывод о наличии совокупности необходимых условий для удовлетворения заявленных требований.
В апелляционной жалобе ответчик выражает несогласие со стоимостью аренды объекта, определенной в заключении эксперта в размере 8 471 336 рублей без учета НДС, а также указывает на неприменение экспертом доходного подхода при проведении оценки. Указанный довод подлежит отклонению, поскольку заключение эксперта ООО "Вердикт-оценка" Примеровой М.Н. принято судом как надлежащее и достоверное доказательство по настоящему делу. Оснований не доверять указанному заключению эксперта, сомневаться в полноте и ясности выводов экспертизы и для назначения по делу повторной судебной экспертизы у суда первой инстанции не имелось.
Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 31 июля 2017 года по делу N А40-167772/16 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.09.2017 N 09АП-43370/2017 ПО ДЕЛУ N А40-167772/16
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 сентября 2017 г. N 09АП-43370/2017
Дело N А40-167772/16
Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 19 сентября 2017 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Д.Н. Садиковой,
судей В.Р. Валиева, Н.И. Левченко,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.В. Федотовой,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества г. Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 31 июля 2017 года
по делу N А40-167772/16, принятое судьей Л.А. Смысловой
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Фиеста"
к Департаменту городского имущества г. Москвы
об урегулировании разногласий
при участии в судебном заседании:
от истца: Вренева А.А. (по доверенности от 30.08.2017)
от ответчика: Нефедов А.Ю. (по доверенности от 09.01.2017)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Фиеста" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения (Объект 1), общей площадью 87,5 кв. м (подвал, пом. I, комн. 6, 9, 11, 21, 22, 24, 25), (Объект 2), общей площадью 39,9 кв. м (подвал, пом. I, комн. 26 - 28), расположенного по адресу: г. Москва, Измайловское шоссе д. 15, корп. 2, между Департаментом городского имущества г. Москвы и ООО "Фиеста".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 31 июля 2017 года по исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент городского имущества города Москвы обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить указанное выше решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об урегулировании разногласий по цене, предложенной Департаментом. Ответчик указывает на то, что собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого имущества. Также считает недопустимым доказательством экспертное заключение, на основании которого судом сделан вывод о выкупной стоимости помещения.
Представитель Департамента городского имущества города Москвы в судебном заседании апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представитель истца доводы апелляционной жалобы отклонил, считает решение суда законным и обоснованным, в удовлетворении апелляционной жалобы просит отказать, представил отзыв на апелляционную жалобу.
Девятый арбитражный апелляционный суд, проверив в судебном заседании в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность принятого по делу решения, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, считает, что оснований для отмены судебного акта по настоящему делу не имеется.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 21.12.2006 между Департаментом городского имущества города Москвы (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Фиеста" (Арендатор) заключен договор N 04-755/06, на аренду нежилого помещения, общей площадью 135,9 кв. м расположенный по адресу: г. Москва, Измайловское шоссе д. 15, корп. 2 (Объект 1), общей площадью 87,5 кв. м (подвал, пом. I, комн. 6, 9, 11, 21, 22, 24, 25), (Объект 2), общей площадью 39,9 кв. м (подвал, пом. I, комн. 26 - 28).
30.11.2015 обратился в службу "одного окна" Департамента городского имущества города Москвы с заявлением N 33-5-107122/15-(0)-0 по вопросу предоставления государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, Измайловское шоссе д. 15, корп. 2 (Объект 1), общей площадью 87,5 кв. м (подвал, пом. I, комн. 6, 9, 11, 21, 22, 24, 25), (Объект 2), общей площадью 39,9 кв. м (подвал, пом. I, комн. 26 - 28).
05.05.2016 истцом получено письмо исх. N 33-5-107122/15-(4)-0 от 13.04.2016 "О подписании договора купли-продажи с приложением проекта договора по цене 10 791 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости выполненного ООО "АБН-Консалт".
Как указывает истец, 01.06.2016 он направил в адрес ответчика экземпляры договора купли-продажи, подписанные с протоколом разногласий. Цена объекта составила 5 057 000 в соответствии с отчетом ООО "СВОТ Компани" N 05-2016 от 01.06.2016, выполненного по заказу истца.
Ответчик письмом N 33-5-107122/15-(0)-4 от 14.06.2016 не согласился с представленным протоколом разногласий, отказав истцу в предоставлении государственной услуги.
Поскольку между сторонами договора возникли разногласия по вопросу рыночной стоимости выкупаемого имущества, истец на основании пункта 2 статьи 445 ГК РФ обратился в суд с настоящим иском.
Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 ГК РФ).
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался статьей 3, частью 4 статьи 4, частью 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Для определения цены договора купли-продажи спорных помещений судом первой инстанции была назначена оценочная экспертиза по оценке рыночной стоимости имущества, проведение которой поручено ООО "Вердикт-оценка", эксперту Примеровой М.Н.
Согласно Заключению эксперта рыночная стоимость арендуемого объекта на дату экспертной оценки 30.11.2015 составила 8 471 336 рублей без учета НДС.
Суд первой инстанции надлежащим образом исследовал экспертное заключение, признав его соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, и пришел к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела и иными доказательствами по делу.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что истец, являясь субъектом малого предпринимательства, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, при этом им были совершены все необходимые действия по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Федерального закона.
Принимая оспариваемое решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального и процессуального права и сделал обоснованный вывод о наличии совокупности необходимых условий для удовлетворения заявленных требований.
В апелляционной жалобе ответчик выражает несогласие со стоимостью аренды объекта, определенной в заключении эксперта в размере 8 471 336 рублей без учета НДС, а также указывает на неприменение экспертом доходного подхода при проведении оценки. Указанный довод подлежит отклонению, поскольку заключение эксперта ООО "Вердикт-оценка" Примеровой М.Н. принято судом как надлежащее и достоверное доказательство по настоящему делу. Оснований не доверять указанному заключению эксперта, сомневаться в полноте и ясности выводов экспертизы и для назначения по делу повторной судебной экспертизы у суда первой инстанции не имелось.
Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 31 июля 2017 года по делу N А40-167772/16 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Д.Н.САДИКОВА
Судьи
В.Р.ВАЛИЕВ
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
Д.Н.САДИКОВА
Судьи
В.Р.ВАЛИЕВ
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)