Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: При заключении договора между сторонами возникли разногласия в части определения стоимости выкупаемого имущества.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 25 октября 2017 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Нечаева С.В.
судей Красновой С.В., Петровой Е.А.
при участии в заседании:
- от истца - ООО "КАНФ-НВ" - не явился, уведомлен;
- от ответчика - Департамента городского имущества города Москвы - Бавыкина Л.С., дов. от 09.01.2017;
- рассмотрев в судебном заседании 18.10.2017 кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы (ответчика)
на решение от 21.06.2017 Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Анциферовой О.В.,
и постановление от 17.08.2017
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Григорьевым А.Н., Левченко Н.И., Валиевым В.Р.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "КАНФ-НВ"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,
установил:
ООО "КАФ-НВ" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий возникший при заключении договора купли-продажи нежилого помещения (п. 3.1, п. 3.4 проекта договора) площадью 193,2 кв. м, (подвал, помещение I, комнаты 1-4) расположенные по адресу: г. Москва, ул. Михайлова, д. 49, корп. 2.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.06.2017 заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2017 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с решением суда первой инстанции и постановлением суда апелляционной инстанции, ответчик обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить указанные судебные акты и принять новый судебный акт об урегулировании разногласий по цене выкупаемого объекта, предложенной Департаментом.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы.
Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания суда кассационной инстанции, представителя не направил, что согласно части 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителя ответчика, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.
Как установлено судами и следует из материалов дела, ООО "КАФ - НВ" является арендатором нежилого помещения площадью 193, 2 кв. м, (подвал, помещение I, комнаты 1-4), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Михайлова, д. 49, корп. 2, на основании договора аренды N 00203/6 от 12 декабря 2016 года, заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы.
Истец отнесен к субъектам малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона Российской Федерации "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением Общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.
В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ) истец 14.10.2016 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
07.12.2016 года ответчик направил в адрес истца проект договора купли-продажи нежилого помещения.
Пункт 3.1 проекта договора купли-продажи нежилого помещения содержит условие о стоимости объекта недвижимости в размере 17 531 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 02 ноября 2016 г. N 10176/16, выполненным ООО "НИОЦ", и положительным экспертным заключением от 15 ноября 2016 года г. МСНО-НП N 1050/16st., подготовленным "ОПЭО".
Пункт 3.4. проекта договора содержит условие о ежемесячной оплате в виде ежемесячных платежей не менее 292 183 руб. и 34 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.
Полагая, что рыночная стоимость выкупаемого объекта, указанная в отчете об оценке рыночной стоимости от 02 ноября 2016 года N 10176/16, является необоснованно завышенной, истец обратился за независимой оценкой к ООО "Инвестиционная оценка".
Согласно подготовленному отчету N Н-1286/16 от 17 декабря 2016 года, рыночная стоимость Объекта составила 9 262 750 руб.
Письмом от 22 декабря 2016 года истец направил в адрес ответчика подписанный договор купли-продажи с протоколом разногласий по п. 3.1 и 3.4 проекта договора купли-продажи.
Письмом от 28 декабря 2016 года ответчик отказал в подписании договора купли-продажи с учетом протокола разногласий.
Однако договор купли-продажи спорного объекта сторонами не заключен в связи с разногласиями относительно цены выкупаемого объекта.
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ.
Статья 446 ГК РФ устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества, суд первой инстанции в порядке статьи 82 АПК РФ назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой определена рыночная стоимость недвижимости (нежилого помещения) расположенного по адресу: г. Москва, ул. Михайлова, д. 49, корп. 2 (подвал, помещение I, комнаты 1-4), общей площадью 193,2 кв. м по состоянию на 14.10.2016 года составляет 11 947 183 руб. 47 коп.
Суд первой инстанции, изучив полученное экспертное заключение, установил, что оценка, проведенная экспертами ООО "Агентство оценки Константа" соответствует требованиям статей 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 N 254, 255, 256 и от 25.09.2014 N 611 в связи с чем, с учетом уточнения требований истца в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении.
Выводы судов основаны на результатах оценки доказательств, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах, при этом в силу положений части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд исходил из такой степени достаточности доказательств, которая позволяла сделать однозначный вывод относительно подлежащих установлению по делу обстоятельств.
Нарушений требований процессуального законодательства при сборе и оценке судом доказательств по делу суд кассационной инстанцией не усматривает.
Доводы кассационной жалобы основаны на иной оценке исследованных судами доказательств и установленных обстоятельств, а поэтому они не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов. Переоценка установленных судом первой или апелляционной инстанций обстоятельств и доказательств по делу находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 21.06.2017 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2017 по делу N А40-26990/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 25.10.2017 N Ф05-15436/2017 ПО ДЕЛУ N А40-26990/2017
Требование: Об урегулировании разногласий по договору купли-продажи нежилого помещения.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: При заключении договора между сторонами возникли разногласия в части определения стоимости выкупаемого имущества.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 октября 2017 г. по делу N А40-26990/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 25 октября 2017 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Нечаева С.В.
судей Красновой С.В., Петровой Е.А.
при участии в заседании:
- от истца - ООО "КАНФ-НВ" - не явился, уведомлен;
- от ответчика - Департамента городского имущества города Москвы - Бавыкина Л.С., дов. от 09.01.2017;
- рассмотрев в судебном заседании 18.10.2017 кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы (ответчика)
на решение от 21.06.2017 Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Анциферовой О.В.,
и постановление от 17.08.2017
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Григорьевым А.Н., Левченко Н.И., Валиевым В.Р.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "КАНФ-НВ"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,
установил:
ООО "КАФ-НВ" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий возникший при заключении договора купли-продажи нежилого помещения (п. 3.1, п. 3.4 проекта договора) площадью 193,2 кв. м, (подвал, помещение I, комнаты 1-4) расположенные по адресу: г. Москва, ул. Михайлова, д. 49, корп. 2.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.06.2017 заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2017 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с решением суда первой инстанции и постановлением суда апелляционной инстанции, ответчик обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить указанные судебные акты и принять новый судебный акт об урегулировании разногласий по цене выкупаемого объекта, предложенной Департаментом.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы.
Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания суда кассационной инстанции, представителя не направил, что согласно части 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителя ответчика, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.
Как установлено судами и следует из материалов дела, ООО "КАФ - НВ" является арендатором нежилого помещения площадью 193, 2 кв. м, (подвал, помещение I, комнаты 1-4), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Михайлова, д. 49, корп. 2, на основании договора аренды N 00203/6 от 12 декабря 2016 года, заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы.
Истец отнесен к субъектам малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона Российской Федерации "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением Общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.
В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ) истец 14.10.2016 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
07.12.2016 года ответчик направил в адрес истца проект договора купли-продажи нежилого помещения.
Пункт 3.1 проекта договора купли-продажи нежилого помещения содержит условие о стоимости объекта недвижимости в размере 17 531 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 02 ноября 2016 г. N 10176/16, выполненным ООО "НИОЦ", и положительным экспертным заключением от 15 ноября 2016 года г. МСНО-НП N 1050/16st., подготовленным "ОПЭО".
Пункт 3.4. проекта договора содержит условие о ежемесячной оплате в виде ежемесячных платежей не менее 292 183 руб. и 34 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.
Полагая, что рыночная стоимость выкупаемого объекта, указанная в отчете об оценке рыночной стоимости от 02 ноября 2016 года N 10176/16, является необоснованно завышенной, истец обратился за независимой оценкой к ООО "Инвестиционная оценка".
Согласно подготовленному отчету N Н-1286/16 от 17 декабря 2016 года, рыночная стоимость Объекта составила 9 262 750 руб.
Письмом от 22 декабря 2016 года истец направил в адрес ответчика подписанный договор купли-продажи с протоколом разногласий по п. 3.1 и 3.4 проекта договора купли-продажи.
Письмом от 28 декабря 2016 года ответчик отказал в подписании договора купли-продажи с учетом протокола разногласий.
Однако договор купли-продажи спорного объекта сторонами не заключен в связи с разногласиями относительно цены выкупаемого объекта.
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ.
Статья 446 ГК РФ устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества, суд первой инстанции в порядке статьи 82 АПК РФ назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой определена рыночная стоимость недвижимости (нежилого помещения) расположенного по адресу: г. Москва, ул. Михайлова, д. 49, корп. 2 (подвал, помещение I, комнаты 1-4), общей площадью 193,2 кв. м по состоянию на 14.10.2016 года составляет 11 947 183 руб. 47 коп.
Суд первой инстанции, изучив полученное экспертное заключение, установил, что оценка, проведенная экспертами ООО "Агентство оценки Константа" соответствует требованиям статей 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 N 254, 255, 256 и от 25.09.2014 N 611 в связи с чем, с учетом уточнения требований истца в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении.
Выводы судов основаны на результатах оценки доказательств, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах, при этом в силу положений части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд исходил из такой степени достаточности доказательств, которая позволяла сделать однозначный вывод относительно подлежащих установлению по делу обстоятельств.
Нарушений требований процессуального законодательства при сборе и оценке судом доказательств по делу суд кассационной инстанцией не усматривает.
Доводы кассационной жалобы основаны на иной оценке исследованных судами доказательств и установленных обстоятельств, а поэтому они не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов. Переоценка установленных судом первой или апелляционной инстанций обстоятельств и доказательств по делу находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 21.06.2017 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2017 по делу N А40-26990/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
С.В.НЕЧАЕВ
Судьи
С.В.КРАСНОВА
Е.А.ПЕТРОВА
С.В.НЕЧАЕВ
Судьи
С.В.КРАСНОВА
Е.А.ПЕТРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)