Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 23 июня 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Васильевой Е.В.,
судей Голубцова В.Г., Савельевой Н.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Мастель Я.И.
при участии:
- от истца Департамента по управлению муниципальным имуществом (ИНН 6608004472, ОГРН 1026605252178) - не явились;
- от ответчика индивидуального предпринимателя Корниенко Татьяны Игоревны (ИНН 667470267539, ОГРНИП 304667433500084) - Корниенко В.И., паспорт, доверенность от 02.04.2016; после перерыва - не явились;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика индивидуального предпринимателя Корниенко Татьяны Игоревны
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 30 января 2016 года
по делу N А60-54721/2015,
принятое судьей Куклевой Е.А.
по иску Департамента по управлению муниципальным имуществом
к индивидуальному предпринимателю Корниенко Татьяне Игоревне
о взыскании задолженности, пени,
установил:
Департамент по управлению муниципальным имуществом (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к индивидуальному предпринимателю Корниенко Татьяне Игоревне (далее - ответчик, предприниматель) о взыскании по договору аренды от 01.06.2005 N 12530057 основного долга за период с 01.01.2015 по 31.10.2015 в сумме 388 216 руб. 27 коп., пени в сумме 11210 руб. 74 коп. за период с 11.02.2014 по 30.10.2015 с продолжением начисления по день фактической оплаты долга (с учетом принятого судом уточнения иска).
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 30.01.2016 исковые требования удовлетворены. С ответчика в пользу истца взыскан основной долг 388 216 руб. 27 коп., неустойка в сумме 11210 руб. 74 коп., а также неустойка, начисленная с 31.10.2015 на сумму основного долга 388 216 руб. 27 коп. с учетом ставки 16,5% по день фактического исполнения обязательства по оплате долга.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал решение суда в порядке апелляционного производства, просил решение суда отменить, перейти к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
В обоснование жалобы ответчик ссылается на неизвещение его о времени и месте рассмотрения дела, в связи с чем ответчик не имел возможности участвовать в судебных заседаниях и реализовать свои процессуальные права.
В судебном заседании представитель ответчика на доводах апелляционной жалобы настаивал, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела копии заключения от 18.05.2016 N Э117/2016, ситуационного плана, фотографий, квалификационного аттестата кадастрового инженера, свидетельства N 196 о членстве в саморегулируемой организации в сфере кадастровой деятельности.
В соответствии с частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.
Поскольку предприниматель обосновал невозможность представления указанных выше дополнительных доказательств в суд первой инстанции, апелляционный суд удовлетворил ходатайство ответчика.
Истец с доводами апелляционной жалобы не согласился по мотивам, указанным в письменном отзыве, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. В суд апелляционной инстанции истец своего представителя не направил.
При проверке законности и обоснованности обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ, судом апелляционной инстанции установлены основания для перехода к рассмотрению настоящего спора по правилам суда первой инстанции.
Определением от 30.05.2016 арбитражный суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. Дело назначено к судебному разбирательству в заседании суда апелляционной инстанции на 20.06.2016.
От истца поступили письменные пояснения относительно расчета пени с учетом дополнительного соглашения о предоставлении отсрочки. Просит исковые требования удовлетворить в полном объеме.
Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал, представил отзыв на исковое заявление, в котором указал, что с него не может быть взыскана задолженность по арендной плате за пользование помещением после 13.01.2015, поскольку Департаментом нарушены сроки реализации преимущественного права ответчика на приобретение арендуемого имущества. Ссылается на то, что предпринимателем 20.08.2014 в Департамент направлено заявление о приобретении недвижимого имущества на основании Федерального закона от 28.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), однако истец необоснованно затянул процесс составления документов для передачи недвижимого имущества; договор купли продажи имущества был получен ответчиком только в феврале 2016 года.
На основании ст. 163 АПК РФ судом апелляционной инстанции в судебном заседании 20.06.2016 объявлен перерыв до 16 час. 00 мин. 21.06.2016. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда в сети Интернет, в связи с чем стороны считаются извещенными о времени продолжении судебного заседания надлежащим образом (статья 163 АПК РФ с учетом пункта 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 N 99 "О процессуальных сроках").
21.06.2016 в 16 час. 00 мин. судебное заседание продолжено в том же составе суда.
После перерыва лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, что в порядке части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Поступившее до начала судебного заседания ходатайство ответчика об отложении судебного заседания рассмотрено судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 159 АПК РФ, и отклонено, поскольку указанные обстоятельства не являются препятствием для рассмотрения настоящего спора.
При рассмотрении дела по правилам, установленным для суда первой инстанции, Семнадцатый арбитражный апелляционной суд, исследовав материалы дела, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении и отзыве на него, пришел к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что между Департаментом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 01.06.2005 N 12530057, по условиям которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду отдельно стоящее здание литера Ж с пристроями, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Котельникова, 5а, площадью 132,5 кв. м, для использования под автомастерскую (в редакции дополнительного соглашения от 23.05.2006).
Имущество передано ответчику по акту приема-передачи нежилого помещения от 23.05.2006.
В соответствии с п. 1.2 договора срок действия договора установлен сторонами с 01.06.2005 по 30.05.2006. По истечении указанного срока арендатор продолжал пользоваться имуществом, в связи с чем договор аренды считается продленным на неопределенный срок.
19.01.2007 договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области.
В соответствии с пунктом 4.1 договора арендная плата за переданный по договору объект устанавливается за соответствующий платежный период согласно расчету. Согласно п. 4.2 договора изменение размера арендной платы в связи с изменением (по решению уполномоченных органов местного самоуправления) базовой ставки или корректировочных коэффициентов к ней являются обязательными для сторон (без перезаключения договора или подписания дополнительных соглашений к договору).
В соответствии с п. 4.3 договора арендатор перечисляет арендную плату авансом до десятого числа текущего месяца на расчетный счет арендодателя.
Дополнительным соглашением от 01.07.2015 стороны согласовали представление арендатору отсрочки по внесению арендных платежей, начисленных за период с 14.12.2014 по 31.08.2015, на срок до 01.09.2015 (л.д. 25).
По расчету истца, не оспоренному ответчиком (л.д. 9), арендная плата за январь - октябрь 2015 г. составила 388 216,27 руб. (38832,57 руб. x 9 + 38723,14 руб.). Поскольку за указанные месяцы аренды предприниматель плату не внес, Департамент просит взыскать указанную сумму задолженности по арендной плате, а также начисленные с 02.09.2015 по 30.10.2015 пени в сумме 9476,46 руб. с продолжением их начисления по день фактической уплаты суммы долга.
Также в связи с несвоевременным перечислением арендатором платы за февраль - апрель 2014 г. истец просит взыскать пени по этим платежам в сумме 1734,28 руб. Итого - 11210 руб. 74 коп. пени за период с 11.02.2014 по 30.10.2015.
Исковые требования Департамента подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации - ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей, в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно (подп. 1 пункта 2 ст. 614 ГК РФ).
Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 ГК РФ).
Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Поскольку обязательства по внесению арендной платы за пользование имуществом ответчиком надлежащим образом не исполнены, доказательств погашения задолженности по арендной плате в сумме 388 216,27 руб. не представлено, исковые требования истца о взыскании с ответчика указанной задолженности подлежат удовлетворению.
В соответствии с пунктом 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (ст. 331 ГК РФ).
Пунктом 5.2 договора (в редакции дополнительного соглашения от 29.10.2012) предусмотрено, что в случае нарушения пунктов 3.2.5 и 4.3 договора арендатор выплачивает арендодателю пени в размере двукратной ставки рефинансирования (учетной ставки) Центрального банка Российской Федерации, существовавшей в период такого нарушения, от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки.
Поскольку ответчиком нарушены сроки внесения арендной платы за февраль - апрель 2014 г., требование истца о взыскании неустойки в сумме 1734,28 руб., начисленной с 11-го числа текущего месяца по день погашения долга, является обоснованным и подлежит удовлетворению.
Ответчиком нарушены также сроки внесения арендной платы за январь - октябрь 2015 г. (не перечислялась вообще), в связи с чем начисление ему с 02.09.2015 (по истечении периода отсрочки) по 30.10.2015 пени в сумме 9476,46 руб. также является законным, а иск в данной части подлежит удовлетворению.
Кроме того, по смыслу статей 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (пункт 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств").
Таким образом, требования истца о взыскании неустойки по дату фактического исполнения обязательства по договору аренды также подлежат удовлетворению.
Довод ответчика о нарушении третьими лицами его права пользования объектом аренды судом отклонен, поскольку из дела не видно, что арендатор обращался с указанными претензиями к арендодателю. Кроме того, в силу ст. 304-305 ГК РФ арендатор и сам может обратиться с иском об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Доказательств соответствующих обращений в дело не представлено.
Доводы ответчика о том, что с него не может быть взыскана задолженность по арендной плате за пользование помещением после 13.01.2015, поскольку Департаментом нарушены сроки реализации преимущественного права ответчика на приобретение арендуемого имущества, подлежат отклонению в связи со следующим.
Статьей 407 ГК РФ предусмотрено, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.
В силу ст. 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 5, 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.
Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.
В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.
Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.
Обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в п. 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).
Если в соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.
В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.
Между тем из представленных документов судом не установлен факт заключения между Департаментом и предпринимателем договора купли-продажи муниципального имущества, являвшегося объектом аренды. Из представленной в дело копии договора от 29.01.2016 N 1724 не усматривается подписание его со стороны предпринимателя. Последним не доказано также то, что он приступил к исполнению обязательств по этому договору, в частности, начал перечислять платежи за объект недвижимости в соответствии с пунктами 2.1-2.2 договора.
Кроме того, по настоящему делу арендная плата взыскивается с ответчика лишь за период по октябрь 2015 г., то есть до наступления возможной даты заключения договора от 29.01.2016 N 1724.
Довод о незаконном бездействии Департамента по неисполнению обязанностей, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ, в период с 20.08.2014 до 29.01.2016 (с момента получения заявления арендатора о выкупе и до направления проекта договора купли-продажи), судом рассмотрен и отклонен, как не доказанный.
Ответчиком в рамках настоящего дела не доказано соблюдение им на момент подачи заявления 20.08.2014 всех условий для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, установленных ст. 3 Закона N 159-ФЗ. В частности, на 20.08.2014 у него имелась задолженность по пени, начисленной за просрочку арендных платежей за февраль - апрель 2014 г. в сумме 1734,28 руб.
Кроме того, учитывается, что в определении о переходе к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции от 30.05.2016 апелляционный суд установил ответчику срок для представления истцу возражений по существу спора и доказательств (не позднее 06.06.2016), а также срок для представления в суд указанных возражений и доказательств (не позднее 15.06.2016).
Текст определения опубликован на официальном сайте суда в сети Интернет 31.05.2016.
Несмотря на указанные сроки, ответчик отзыв на исковое заявление Департаменту до 20.06.2016 (назначенной даты судебного заседания) не направил, суду представил этот отзыв непосредственно в заседание. То есть истец заведомо был лишен возможности представить какие-либо пояснения по доводам ответчика.
В соответствии с частью 5 статьи 159 АПК РФ арбитражный суд вправе отказать в удовлетворении заявления или ходатайства в случае, если они не были своевременно поданы лицом, участвующим в деле, вследствие злоупотребления своим процессуальным правом и явно направлены на срыв судебного заседания, затягивание судебного процесса, воспрепятствование рассмотрению дела и принятию законного и обоснованного судебного акта, за исключением случая, если заявитель не имел возможности подать такое заявление или такое ходатайство ранее по объективным причинам.
Каких-либо причин несоблюдения установленных судом сроков ответчик ни в отзыве, ни в судебном заседании не привел. В связи с чем суд отказал ему в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательств для представления отзыва истцом.
Указанное не лишает предпринимателя права оспаривать бездействие Департамента в порядке, установленном главой 24 АПК РФ, а при установлении судом незаконности такого бездействия взыскивать с Департамента убытки в сумме излишне перечисленной арендной платы.
На основании изложенное исковые требования Департамента подлежат удовлетворению в полном объеме.
Решение суда отменено на основании пункта 2 части 4 статьи 270 АПК РФ.
В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате госпошлины относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 30 января 2016 года по делу N А60-54721/2015 отменить.
Исковые требования удовлетворить.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Корниенко Татьяны Игоревны (ИНН 667470267539, ОГРН 304667433500084) в пользу Департамента по управлению муниципальным имуществом (ИНН 6608004472, ОГРН 1026605252178) основной долг в сумме 388216 (триста восемьдесят восемь тысяч двести шестнадцать) руб. 27 коп., неустойку в сумме 11210 (одиннадцать тысяч двести десять) руб. 74 коп.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Корниенко Татьяны Игоревны (ИНН 667470267539, ОГРН 304667433500084) в пользу Департамента по управлению муниципальным имуществом (ИНН 6608004472, ОГРН 1026605252178) неустойку, начисленную с 31.10.2015 на сумму основного долга 388216 (триста восемьдесят восемь тысяч двести шестнадцать) руб. 27 коп. с учетом ставки 16,50% по день фактического исполнения обязательства по оплате долга.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Корниенко Татьяны Игоревны (ИНН 667470267539, ОГРН 304667433500084) в доход федерального бюджета государственную пошлину 10988 (десять тысяч девятьсот восемьдесят восемь) руб.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Е.В.ВАСИЛЬЕВА
Судьи
В.Г.ГОЛУБЦОВ
Н.М.САВЕЛЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.06.2016 N 17АП-3713/2016-АК ПО ДЕЛУ N А60-54721/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 июня 2016 г. N 17АП-3713/2016-АК
Дело N А60-54721/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 23 июня 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Васильевой Е.В.,
судей Голубцова В.Г., Савельевой Н.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Мастель Я.И.
при участии:
- от истца Департамента по управлению муниципальным имуществом (ИНН 6608004472, ОГРН 1026605252178) - не явились;
- от ответчика индивидуального предпринимателя Корниенко Татьяны Игоревны (ИНН 667470267539, ОГРНИП 304667433500084) - Корниенко В.И., паспорт, доверенность от 02.04.2016; после перерыва - не явились;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика индивидуального предпринимателя Корниенко Татьяны Игоревны
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 30 января 2016 года
по делу N А60-54721/2015,
принятое судьей Куклевой Е.А.
по иску Департамента по управлению муниципальным имуществом
к индивидуальному предпринимателю Корниенко Татьяне Игоревне
о взыскании задолженности, пени,
установил:
Департамент по управлению муниципальным имуществом (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к индивидуальному предпринимателю Корниенко Татьяне Игоревне (далее - ответчик, предприниматель) о взыскании по договору аренды от 01.06.2005 N 12530057 основного долга за период с 01.01.2015 по 31.10.2015 в сумме 388 216 руб. 27 коп., пени в сумме 11210 руб. 74 коп. за период с 11.02.2014 по 30.10.2015 с продолжением начисления по день фактической оплаты долга (с учетом принятого судом уточнения иска).
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 30.01.2016 исковые требования удовлетворены. С ответчика в пользу истца взыскан основной долг 388 216 руб. 27 коп., неустойка в сумме 11210 руб. 74 коп., а также неустойка, начисленная с 31.10.2015 на сумму основного долга 388 216 руб. 27 коп. с учетом ставки 16,5% по день фактического исполнения обязательства по оплате долга.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал решение суда в порядке апелляционного производства, просил решение суда отменить, перейти к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
В обоснование жалобы ответчик ссылается на неизвещение его о времени и месте рассмотрения дела, в связи с чем ответчик не имел возможности участвовать в судебных заседаниях и реализовать свои процессуальные права.
В судебном заседании представитель ответчика на доводах апелляционной жалобы настаивал, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела копии заключения от 18.05.2016 N Э117/2016, ситуационного плана, фотографий, квалификационного аттестата кадастрового инженера, свидетельства N 196 о членстве в саморегулируемой организации в сфере кадастровой деятельности.
В соответствии с частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.
Поскольку предприниматель обосновал невозможность представления указанных выше дополнительных доказательств в суд первой инстанции, апелляционный суд удовлетворил ходатайство ответчика.
Истец с доводами апелляционной жалобы не согласился по мотивам, указанным в письменном отзыве, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. В суд апелляционной инстанции истец своего представителя не направил.
При проверке законности и обоснованности обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ, судом апелляционной инстанции установлены основания для перехода к рассмотрению настоящего спора по правилам суда первой инстанции.
Определением от 30.05.2016 арбитражный суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. Дело назначено к судебному разбирательству в заседании суда апелляционной инстанции на 20.06.2016.
От истца поступили письменные пояснения относительно расчета пени с учетом дополнительного соглашения о предоставлении отсрочки. Просит исковые требования удовлетворить в полном объеме.
Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал, представил отзыв на исковое заявление, в котором указал, что с него не может быть взыскана задолженность по арендной плате за пользование помещением после 13.01.2015, поскольку Департаментом нарушены сроки реализации преимущественного права ответчика на приобретение арендуемого имущества. Ссылается на то, что предпринимателем 20.08.2014 в Департамент направлено заявление о приобретении недвижимого имущества на основании Федерального закона от 28.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), однако истец необоснованно затянул процесс составления документов для передачи недвижимого имущества; договор купли продажи имущества был получен ответчиком только в феврале 2016 года.
На основании ст. 163 АПК РФ судом апелляционной инстанции в судебном заседании 20.06.2016 объявлен перерыв до 16 час. 00 мин. 21.06.2016. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда в сети Интернет, в связи с чем стороны считаются извещенными о времени продолжении судебного заседания надлежащим образом (статья 163 АПК РФ с учетом пункта 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 N 99 "О процессуальных сроках").
21.06.2016 в 16 час. 00 мин. судебное заседание продолжено в том же составе суда.
После перерыва лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, что в порядке части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Поступившее до начала судебного заседания ходатайство ответчика об отложении судебного заседания рассмотрено судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 159 АПК РФ, и отклонено, поскольку указанные обстоятельства не являются препятствием для рассмотрения настоящего спора.
При рассмотрении дела по правилам, установленным для суда первой инстанции, Семнадцатый арбитражный апелляционной суд, исследовав материалы дела, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении и отзыве на него, пришел к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что между Департаментом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 01.06.2005 N 12530057, по условиям которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду отдельно стоящее здание литера Ж с пристроями, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Котельникова, 5а, площадью 132,5 кв. м, для использования под автомастерскую (в редакции дополнительного соглашения от 23.05.2006).
Имущество передано ответчику по акту приема-передачи нежилого помещения от 23.05.2006.
В соответствии с п. 1.2 договора срок действия договора установлен сторонами с 01.06.2005 по 30.05.2006. По истечении указанного срока арендатор продолжал пользоваться имуществом, в связи с чем договор аренды считается продленным на неопределенный срок.
19.01.2007 договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области.
В соответствии с пунктом 4.1 договора арендная плата за переданный по договору объект устанавливается за соответствующий платежный период согласно расчету. Согласно п. 4.2 договора изменение размера арендной платы в связи с изменением (по решению уполномоченных органов местного самоуправления) базовой ставки или корректировочных коэффициентов к ней являются обязательными для сторон (без перезаключения договора или подписания дополнительных соглашений к договору).
В соответствии с п. 4.3 договора арендатор перечисляет арендную плату авансом до десятого числа текущего месяца на расчетный счет арендодателя.
Дополнительным соглашением от 01.07.2015 стороны согласовали представление арендатору отсрочки по внесению арендных платежей, начисленных за период с 14.12.2014 по 31.08.2015, на срок до 01.09.2015 (л.д. 25).
По расчету истца, не оспоренному ответчиком (л.д. 9), арендная плата за январь - октябрь 2015 г. составила 388 216,27 руб. (38832,57 руб. x 9 + 38723,14 руб.). Поскольку за указанные месяцы аренды предприниматель плату не внес, Департамент просит взыскать указанную сумму задолженности по арендной плате, а также начисленные с 02.09.2015 по 30.10.2015 пени в сумме 9476,46 руб. с продолжением их начисления по день фактической уплаты суммы долга.
Также в связи с несвоевременным перечислением арендатором платы за февраль - апрель 2014 г. истец просит взыскать пени по этим платежам в сумме 1734,28 руб. Итого - 11210 руб. 74 коп. пени за период с 11.02.2014 по 30.10.2015.
Исковые требования Департамента подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации - ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей, в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно (подп. 1 пункта 2 ст. 614 ГК РФ).
Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 ГК РФ).
Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Поскольку обязательства по внесению арендной платы за пользование имуществом ответчиком надлежащим образом не исполнены, доказательств погашения задолженности по арендной плате в сумме 388 216,27 руб. не представлено, исковые требования истца о взыскании с ответчика указанной задолженности подлежат удовлетворению.
В соответствии с пунктом 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (ст. 331 ГК РФ).
Пунктом 5.2 договора (в редакции дополнительного соглашения от 29.10.2012) предусмотрено, что в случае нарушения пунктов 3.2.5 и 4.3 договора арендатор выплачивает арендодателю пени в размере двукратной ставки рефинансирования (учетной ставки) Центрального банка Российской Федерации, существовавшей в период такого нарушения, от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки.
Поскольку ответчиком нарушены сроки внесения арендной платы за февраль - апрель 2014 г., требование истца о взыскании неустойки в сумме 1734,28 руб., начисленной с 11-го числа текущего месяца по день погашения долга, является обоснованным и подлежит удовлетворению.
Ответчиком нарушены также сроки внесения арендной платы за январь - октябрь 2015 г. (не перечислялась вообще), в связи с чем начисление ему с 02.09.2015 (по истечении периода отсрочки) по 30.10.2015 пени в сумме 9476,46 руб. также является законным, а иск в данной части подлежит удовлетворению.
Кроме того, по смыслу статей 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (пункт 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств").
Таким образом, требования истца о взыскании неустойки по дату фактического исполнения обязательства по договору аренды также подлежат удовлетворению.
Довод ответчика о нарушении третьими лицами его права пользования объектом аренды судом отклонен, поскольку из дела не видно, что арендатор обращался с указанными претензиями к арендодателю. Кроме того, в силу ст. 304-305 ГК РФ арендатор и сам может обратиться с иском об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Доказательств соответствующих обращений в дело не представлено.
Доводы ответчика о том, что с него не может быть взыскана задолженность по арендной плате за пользование помещением после 13.01.2015, поскольку Департаментом нарушены сроки реализации преимущественного права ответчика на приобретение арендуемого имущества, подлежат отклонению в связи со следующим.
Статьей 407 ГК РФ предусмотрено, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.
В силу ст. 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 5, 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.
Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.
В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.
Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.
Обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в п. 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).
Если в соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.
В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.
Между тем из представленных документов судом не установлен факт заключения между Департаментом и предпринимателем договора купли-продажи муниципального имущества, являвшегося объектом аренды. Из представленной в дело копии договора от 29.01.2016 N 1724 не усматривается подписание его со стороны предпринимателя. Последним не доказано также то, что он приступил к исполнению обязательств по этому договору, в частности, начал перечислять платежи за объект недвижимости в соответствии с пунктами 2.1-2.2 договора.
Кроме того, по настоящему делу арендная плата взыскивается с ответчика лишь за период по октябрь 2015 г., то есть до наступления возможной даты заключения договора от 29.01.2016 N 1724.
Довод о незаконном бездействии Департамента по неисполнению обязанностей, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ, в период с 20.08.2014 до 29.01.2016 (с момента получения заявления арендатора о выкупе и до направления проекта договора купли-продажи), судом рассмотрен и отклонен, как не доказанный.
Ответчиком в рамках настоящего дела не доказано соблюдение им на момент подачи заявления 20.08.2014 всех условий для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, установленных ст. 3 Закона N 159-ФЗ. В частности, на 20.08.2014 у него имелась задолженность по пени, начисленной за просрочку арендных платежей за февраль - апрель 2014 г. в сумме 1734,28 руб.
Кроме того, учитывается, что в определении о переходе к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции от 30.05.2016 апелляционный суд установил ответчику срок для представления истцу возражений по существу спора и доказательств (не позднее 06.06.2016), а также срок для представления в суд указанных возражений и доказательств (не позднее 15.06.2016).
Текст определения опубликован на официальном сайте суда в сети Интернет 31.05.2016.
Несмотря на указанные сроки, ответчик отзыв на исковое заявление Департаменту до 20.06.2016 (назначенной даты судебного заседания) не направил, суду представил этот отзыв непосредственно в заседание. То есть истец заведомо был лишен возможности представить какие-либо пояснения по доводам ответчика.
В соответствии с частью 5 статьи 159 АПК РФ арбитражный суд вправе отказать в удовлетворении заявления или ходатайства в случае, если они не были своевременно поданы лицом, участвующим в деле, вследствие злоупотребления своим процессуальным правом и явно направлены на срыв судебного заседания, затягивание судебного процесса, воспрепятствование рассмотрению дела и принятию законного и обоснованного судебного акта, за исключением случая, если заявитель не имел возможности подать такое заявление или такое ходатайство ранее по объективным причинам.
Каких-либо причин несоблюдения установленных судом сроков ответчик ни в отзыве, ни в судебном заседании не привел. В связи с чем суд отказал ему в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательств для представления отзыва истцом.
Указанное не лишает предпринимателя права оспаривать бездействие Департамента в порядке, установленном главой 24 АПК РФ, а при установлении судом незаконности такого бездействия взыскивать с Департамента убытки в сумме излишне перечисленной арендной платы.
На основании изложенное исковые требования Департамента подлежат удовлетворению в полном объеме.
Решение суда отменено на основании пункта 2 части 4 статьи 270 АПК РФ.
В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате госпошлины относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 30 января 2016 года по делу N А60-54721/2015 отменить.
Исковые требования удовлетворить.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Корниенко Татьяны Игоревны (ИНН 667470267539, ОГРН 304667433500084) в пользу Департамента по управлению муниципальным имуществом (ИНН 6608004472, ОГРН 1026605252178) основной долг в сумме 388216 (триста восемьдесят восемь тысяч двести шестнадцать) руб. 27 коп., неустойку в сумме 11210 (одиннадцать тысяч двести десять) руб. 74 коп.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Корниенко Татьяны Игоревны (ИНН 667470267539, ОГРН 304667433500084) в пользу Департамента по управлению муниципальным имуществом (ИНН 6608004472, ОГРН 1026605252178) неустойку, начисленную с 31.10.2015 на сумму основного долга 388216 (триста восемьдесят восемь тысяч двести шестнадцать) руб. 27 коп. с учетом ставки 16,50% по день фактического исполнения обязательства по оплате долга.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Корниенко Татьяны Игоревны (ИНН 667470267539, ОГРН 304667433500084) в доход федерального бюджета государственную пошлину 10988 (десять тысяч девятьсот восемьдесят восемь) руб.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Е.В.ВАСИЛЬЕВА
Судьи
В.Г.ГОЛУБЦОВ
Н.М.САВЕЛЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)