Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2016 г.
Полный текст постановления изготовлен 16 февраля 2016 г.
Седьмой Арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Бородулиной И.И.
судей Полосина А.Л., Усаниной Н.А..
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Есиповым А.С. с использованием средств аудиозаписи
при участии:
от истца: без участия,
от ответчиков: индивидуального предпринимателя Быкова Владимира Борисовича: Васильчука Е.М. по доверенности от 02.11.2015 (на 5 лет),
общества с ограниченной ответственностью "Мемориал": без участия,
третьих лиц: без участия,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула
на решение Арбитражного суда Алтайского края от 13 ноября 2015 г. по делу N А03-7619/2015 (судья М.Н. Атюнина)
по иску комитета по управлению муниципальной собственностью города Барнаула (ОГРН 1022201770381, ИНН 2202000060, 656043, ул. Гоголя, 48, г. Барнаул)
к индивидуальному предпринимателю Быкову Владимиру Борисовичу (ОГРНИП 304222527500018, ИНН 222500435322, г. Барнаул)
к обществу с ограниченной ответственностью "Мемориал" (656064, г. Барнаул, ул. Власихинская, 142)
третьи лица, участвующие в деле: муниципальное унитарное предприятие "Специализированная похоронная служба г. Барнаула" (ОГРН 1022201769336, ИНН: 2225011742, 656011, ул. Аносова, 8, г. Барнаул), Шмаков Владимир Николаевич
о взыскании 1 150 000 рублей убытков,
Комитет по управлению муниципальной собственностью города Барнаула (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Алтайского края к индивидуальному предпринимателю Быкову Владимиру Борисовичу (далее - ИП Быков В.Б., предприниматель, ответчик-1) и обществу с ограниченной ответственностью "Мемориал" (далее - ООО "Мемориал", ответчик-2) с исковым заявлением о взыскании в солидарном порядке 1 150 000 рублей в возмещение убытков (с учетом уточнения требования в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное унитарное предприятие "Специализированная похоронная служба г. Барнаула", Шмаков Владимир Николаевич (далее - третьи лица).
Решением от 13.11.2015 Арбитражного суда Алтайского края с ООО "Мемориал" в пользу Комитета взыскано 32 315 рублей в возмещение убытков. В остальной части иска отказано.
С ООО "Мемориал" в доход федерального бюджета взыскано 689 рублей государственной пошлины.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение норм материального права, просит состоявшийся судебный акт отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов жалобы указывает, что ИП Быков В.Б. являлся арендатором нежилых помещений по договорам аренды от 28.05.2005 N 43/к, от 15.09.2009 N 1, от 25.10.2009 N 4, от 21.12.2010 б/н, от 04.09.2014 N 220, находящихся в г. Барнауле по ул. Власихинская, 142, и не принимал мер по выполнению обязательств по содержанию и ремонту данных помещений. Обрушение части здания произошло в результате ненадлежащего его содержания в течение длительного периода времени, а в указанный период времени данная обязанность была возложена на арендатора, бездействием которого собственнику причинены убытки.
По окончании арендных отношений арендатор в нарушение статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не возвратил арендодателю имущество в исправном состоянии.
Подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.
В отзыве на апелляционную жалобу представитель ИП Быкова В.Б. считает доводы Комитета несостоятельными, а решение суда первой инстанции законным и обоснованным, в связи с чем просит оставить его без изменения.
Отзывы на апелляционную жалобу от ООО "Мемориал" и третьих лиц к началу судебного заседания не поступили.
В судебном заседании представитель ИП Быкова В.Б. поддержал позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу.
Истец, ответчик - ООО "Мемориал" и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 АПК РФ), не обеспечили явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции.
Суд апелляционной инстанции в порядке части 6 статьи 121, частей 1, 3 и 5 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей Комитета, ООО "Мемориал" и третьих лиц.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта Арбитражного суда Алтайского края в порядке, установленном статьями 266, 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителя ИП Быкова В.Б., суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, муниципальное образование г. Барнаул являлось собственником нежилых зданий, литер А, площадью 1 893,8 кв. м и литер В, площадью 414,8 кв. м, расположенных в городе Барнауле по ул. Власихинская, 142 (далее здания литер А и литер В).
Комитет в силу своей компетенции осуществляет управление и распоряжение муниципальной собственностью.
Балансодержателем указанных зданий в 2005 году являлось муниципальное унитарное предприятие "Специализированная похоронная служба г. Барнаула".
Между Комитетом (арендодатель), муниципальным унитарным предприятием "Специализированная похоронная служба г. Барнаула" (балансодержатель) и ИП Быковым В.Б. (арендатор) 28.06.2005 заключен договор аренды N 43/к нежилого помещения, общей площадью 2333 кв. м, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Власихинская, 142, на срок с 08.06.2005 по 30.06.2009. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке. Объект аренды был передан арендатору по акту приема-передачи от 08.06.2005.
09.12.2008 в данный договор внесены изменения, в том числе в части переданной в аренду площади, которая составляла 2308,6 кв. м и находилась в здании литер А (1893,8 кв. м) и литер В (414,8 кв. м).
На основании решения Комитета от 24.03.2009 N 357/6 указанные выше здания были переданы муниципальному унитарному предприятию "Специализированная похоронная служба г. Барнаула" в оперативное управление.
15.09.2009 между муниципальным унитарным предприятием "Специализированная похоронная служба г. Барнаула" (арендодатель) и ИП Быковым В.Б. (арендатор) был заключен договор аренды N 1 помещения, площадью 981,42 кв. м. Данное помещение согласно технической документации является частью помещения литер А, общей площадью 1893,8 кв. м. Договор заключен на срок с 15.09.2009 по 14.10.2009.
25.10.2009 между теми же лицами был заключен договор аренды N 4 сроком по 04.10.2010, а в последующем договор аренды от 21.12.2010 сроком до 20.12.2013 в отношении того же помещения, площадью 981,42 кв. м (часть помещения литер А, общей площадью 1893,8 кв. м).
27.04.2013 между истцом и ООО "Мемориал" был подписан договор перенайма, по условиям которого ИП Быков В.Б. передал ООО "Мемориал" права и обязанности арендатора по договору аренды от 21.12.2010.
В соответствии с распоряжением Комитета от 19.06.2013 N 381 здания литер А и В исключены из перечня имущества, находящегося в оперативном управлении муниципального унитарного предприятия "Специализированная похоронная служба г. Барнаула", при этом функции балансодержателя переданы Комитету.
На основании договора купли-продажи от 18.03.2014 N 30 Комитет передал ООО "Мемориал" в собственность 293/1000 долей в праве собственности на нежилое здание литер А, общей площадью 1 893,8 кв. м 10.04.2014 за покупателем было зарегистрировано право собственности на указанную долю.
В связи с ненадлежащим исполнением покупателем обязательств по оплате, указанный договор расторгнут, нежилое помещение возвращено Комитету 18.07.2014.
04.09.2014 между истцом и ИП Быковым заключен договор аренды нежилого помещения, общей площадью 555 кв. м, расположенного в здании литер А. При этом срок аренды установлен с 03.09.2014 по 02.10.2014, по окончании которого ИП Быков не возвратил помещение Комитету.
Решением от 22.12.2014 Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-21800/2014, оставленным без изменения постановлением от 17.03.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования Комитета к ИП Быкову В.Б. об обязании освободить переданное по договору аренды от 04.09.2014 N 220 нежилое помещение площадью 555,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Барнаул, ул. Власихинская, 142, удовлетворены. Суд обязал ИП Быкова В.Б. возвратить Комитету нежилое помещение площадью 555,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Барнаул, ул. Власихинская, 142.
02.03.2015 произошло обрушение несущих конструкций и кровли помещения N 30, расположенного в здании литер А.
Для определения размера ущерба истец обратился в специализированную оценочную фирму - общество с ограниченной ответственностью "Агентство оценки" (далее - оценочная фирма), которая определила размер ущерба в сумме 1 150 000 рублей.
Полагая, что обрушение произошло вследствие ненадлежащего исполнения ответчиками обязательств по договорам аренды, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции исходил из того, что истец не доказал совокупность условий, необходимых для взыскания убытков с ИП Быкова В.Б.
Поскольку ООО "Мемориал" в период с 10.04.2014 по 18.07.2014 являлось собственником 293/1000 долей в праве собственности на нежилое здание литер А, общей площадью 1 893,8 кв. м, в том числе помещения N 30, доказательств того, что данный собственник в силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации нес расходы по содержанию имущества, в том числе по ремонту кровли и наружной стены здания, материалы дела не содержат, суд взыскал с ООО "Мемориал" 32 315 рублей в возмещение убытков, исходя из общего периода ненадлежащего содержания здания. Отказывая в удовлетворении остальной части требований, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для применения солидарной ответственности, недоказанности совокупности условий, необходимых для взыскания с ответчиков в остальной части убытков.
Выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам и нормам права.
В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под реальным ущербом понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества.
В соответствии со статьей 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.
Заявив требование о возмещении убытков, истец должен доказать размер убытков, неправомерность действий (бездействия) ответчика, наличие причинно-следственной связи между действиями ответчика и возникновением убытков.
В соответствии с заключением эксперта от 02.11.2015 N 2576/15102015 (исследование проведено филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ на основании заявления комитета) деформация и повреждение наружной стены и колонны исследуемой части здания возникли во время эксплуатации здания в связи с ненадлежащим содержанием здания, отсутствием планового текущего и капитального ремонта здания, в том числе несущих конструктивных элементов (балки перекрытия, колонны, стены, плиты перекрытия), ремонта крыши и кровельного перекрытия, а также отсутствием организованного водостока. Неудовлетворительное техническое состояние кровли способствовало воздействию атмосферных осадков, массовым протечкам, намоканию перекрытия, наружной стены и колонны, проникновению дождевой и талой воды в тело кирпичной кладки наружной стены и узел опирания балки, постоянному замачиванию, замораживанию, оттаиванию, выветриванию и выкрашиванию кирпичной кладки наружной стены и колонны на протяжении длительного времени.
Согласно выписке из технического паспорта на спорное здание литер А данное здание было построено в 1974 году. По состоянию на 14.10.2008 износ данного здания составлял 36%.
Доказательств подтверждающих, что до передачи здания в аренду ИП Быкову В.Б. осуществлялось надлежащее содержание здания, проводился плановый текущий и капитальный его ремонт, истец в дело не представил.
В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как следует из статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
При этом пункт 2 указанной статьи предусматривает обязанность арендатора нежилого помещения поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Из материалов дела следует, что ИП Быков В.Б. занимал на праве аренды в период с 28.06.2005 по 27.04.2013 и с 04.09.2014 по 02.03.2015 помещение N 30, в котором произошло обрушение несущих конструкций и кровли.
Согласно пункту 4.1.5 договора аренды от 28.06.2005 N 43/к арендатор обязан производить за свой счет текущий и капитальный ремонт помещения и инженерных коммуникаций внутри помещения. Обязанность по капитальному ремонту при сроке договора менее пяти лет устанавливается по соглашению сторон.
Соглашение о проведении за счет арендатора капитального ремонта между сторонами не заключено.
Суд первой инстанции, проанализировав положения действующего законодательства и договора аренды заключенного между Комитетом и ИП Быковым В.Б., пришел к правомерному выводу о том, что на арендатора была возложена обязанность только по текущему ремонту переданного в аренду помещения, то есть внутри помещения.
Согласно пунктам 4.1.2, 4.1.14 договора аренды от 28.06.2005 N 43/к ИП Быков В.Б. обязался возмещать по отдельному договору пропорционально занимаемой площади в здании расходы на содержание и благоустройство закрепленной за арендатором территории, расходы на коммунальные услуги и общее содержание здания, при этом обязанность заключить с балансодержателем договоры на общее содержание здания, прилегающей территории, оплату коммунальных услуг, возложена на арендатора.
В материалы дела не представлено доказательств подтверждающих заключение таких договоров.
Кроме того, заключенные между ИП Быковым В.Б. и предприятием договоры аренды от 24.03.2009 и 25.10.2009 не содержали обязанности арендатора заключить с балансодержателем договоры на общее содержание здания, прилегающей территории, оплату коммунальных услуг.
Договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора. Собственник помещения не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества здания. Договор аренды не порождает обязательств арендатора перед организацией, обслуживающей здание, предоставляющей коммунальные услуги.
Доказательств, подтверждающих несение собственником названных расходов, которые он мог бы предъявить к возмещению арендатору, истец в дело не представил.
Предприятие, у которого в период с 24.03.2009 по 19.06.2013, спорное здание находилось в хозяйственном ведении, в силу чего он выступало арендодателем нежилого помещения, также таких доказательств суду не представило.
Последующими договорами, кроме договора от 04.09.2014 N 220, обязанность по текущему и капитальному ремонту арендуемого помещения была возложена на арендатора.
Вместе с тем, доказательств, подтверждающих, что обрушение части здания произошло из-за ненадлежащего исполнения указанного обязательства, материалы дела не содержат.
Напротив, согласно заключению эксперта от 02.11.2015 N 2576/15102015 обрушение произошло в связи с ненадлежащим содержанием здания, отсутствием планового текущего и капитального ремонта здания.
Как было указано выше, по состоянию на 14.10.2008 износ данного здания составлял 36%.
Пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает обязанность арендатора нежилого помещения поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Указанной нормой предусмотрена соответствующая обязанность арендатора только в отношении объекта аренды, а не общего имущества в здании, и договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора.
Бремя такого содержания общего имущества здания обязан нести в данном случае собственник нежилого помещения, то есть муниципальное образование г. Барнаул, вне зависимости от передачи части нежилых помещений во временное пользование и владение арендатору.
Условие, предусмотренное пунктом 3.1.5 договора аренды от 21.12.2010, суд признал незаключенным, поскольку ИП Быков В.Б. в рамках данного договора арендовал 981,42 кв. м в здании литер А общей площадью 1 893,8 кв. м, на арендатора была возложена обязанность по текущему и капитальному ремонту фасада здания, однако при заключении договора стороны не определили, какую часть фасада всего здания должен ремонтировать арендатор.
Кроме того, истцу было известно о ненадлежащем техническом состоянии спорного здания, что подтверждается письмом от 22.10.2008 N 4127, направленным истцом в адрес ответчика, в котором сообщалось о ненадлежащем техническом состоянии объекта, создающем угрозу обрушения, а также о проведении соответствующего обследования компетентными специалистами. При этом каких-либо мер по устранению аварийной ситуации собственник не принял.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что не может быть возложена на ИП Быкова В.П. обязанность по возмещению убытков со ссылкой на абзац первый статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Таким образом, в нарушение требований части 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 65 АПК РФ истец не доказал причинно-следственную связь между возникшими у него убытками и действиями ответчика, совокупность условий, необходимых для взыскания убытков с ИП Быкова В.Б.
Частично удовлетворяя требования о взыскании убытков с ООО "Мемориал" в сумме 32 315 рублей суд первой инстанции правомерно руководствовался положениями статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.
Как установлено судом первой инстанции, ООО "Мемориал" в период с 10.04.2014 по 18.07.2014 являлся собственником 293/1000 долей в праве собственности на нежилое здание литер А, общей площадью 1 893,8 кв. м, в том числе помещения N 30.
Доказательств того, что данный собственник нес расходы по содержанию имущества, в том числе по ремонту кровли и наружной стены здания, материалы дела не содержат, таким образом, суд первой инстанции правомерно взыскал с ООО "Мемориал" убытки исходя из общего периода ненадлежащего содержания здания пропорционально к периоду, когда он являлся собственником части здания.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, фактически повторяют доводы, приведенные истцом в обоснование своей позиции при рассмотрении дела судом первой инстанции. Доводов, основанных на доказательственной базе, позволяющих сделать вывод о неправомерности принятого судебного акта апелляционная инстанция не усматривает.
При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
Решение Арбитражного суда Алтайского края от 13.11.2015 года по делу N А03-7619/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.02.2016 N 07АП-12890/2015 ПО ДЕЛУ N А03-7619/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 февраля 2016 г. по делу N А03-7619/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2016 г.
Полный текст постановления изготовлен 16 февраля 2016 г.
Седьмой Арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Бородулиной И.И.
судей Полосина А.Л., Усаниной Н.А..
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Есиповым А.С. с использованием средств аудиозаписи
при участии:
от истца: без участия,
от ответчиков: индивидуального предпринимателя Быкова Владимира Борисовича: Васильчука Е.М. по доверенности от 02.11.2015 (на 5 лет),
общества с ограниченной ответственностью "Мемориал": без участия,
третьих лиц: без участия,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула
на решение Арбитражного суда Алтайского края от 13 ноября 2015 г. по делу N А03-7619/2015 (судья М.Н. Атюнина)
по иску комитета по управлению муниципальной собственностью города Барнаула (ОГРН 1022201770381, ИНН 2202000060, 656043, ул. Гоголя, 48, г. Барнаул)
к индивидуальному предпринимателю Быкову Владимиру Борисовичу (ОГРНИП 304222527500018, ИНН 222500435322, г. Барнаул)
к обществу с ограниченной ответственностью "Мемориал" (656064, г. Барнаул, ул. Власихинская, 142)
третьи лица, участвующие в деле: муниципальное унитарное предприятие "Специализированная похоронная служба г. Барнаула" (ОГРН 1022201769336, ИНН: 2225011742, 656011, ул. Аносова, 8, г. Барнаул), Шмаков Владимир Николаевич
о взыскании 1 150 000 рублей убытков,
установил:
Комитет по управлению муниципальной собственностью города Барнаула (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Алтайского края к индивидуальному предпринимателю Быкову Владимиру Борисовичу (далее - ИП Быков В.Б., предприниматель, ответчик-1) и обществу с ограниченной ответственностью "Мемориал" (далее - ООО "Мемориал", ответчик-2) с исковым заявлением о взыскании в солидарном порядке 1 150 000 рублей в возмещение убытков (с учетом уточнения требования в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное унитарное предприятие "Специализированная похоронная служба г. Барнаула", Шмаков Владимир Николаевич (далее - третьи лица).
Решением от 13.11.2015 Арбитражного суда Алтайского края с ООО "Мемориал" в пользу Комитета взыскано 32 315 рублей в возмещение убытков. В остальной части иска отказано.
С ООО "Мемориал" в доход федерального бюджета взыскано 689 рублей государственной пошлины.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение норм материального права, просит состоявшийся судебный акт отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов жалобы указывает, что ИП Быков В.Б. являлся арендатором нежилых помещений по договорам аренды от 28.05.2005 N 43/к, от 15.09.2009 N 1, от 25.10.2009 N 4, от 21.12.2010 б/н, от 04.09.2014 N 220, находящихся в г. Барнауле по ул. Власихинская, 142, и не принимал мер по выполнению обязательств по содержанию и ремонту данных помещений. Обрушение части здания произошло в результате ненадлежащего его содержания в течение длительного периода времени, а в указанный период времени данная обязанность была возложена на арендатора, бездействием которого собственнику причинены убытки.
По окончании арендных отношений арендатор в нарушение статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не возвратил арендодателю имущество в исправном состоянии.
Подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.
В отзыве на апелляционную жалобу представитель ИП Быкова В.Б. считает доводы Комитета несостоятельными, а решение суда первой инстанции законным и обоснованным, в связи с чем просит оставить его без изменения.
Отзывы на апелляционную жалобу от ООО "Мемориал" и третьих лиц к началу судебного заседания не поступили.
В судебном заседании представитель ИП Быкова В.Б. поддержал позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу.
Истец, ответчик - ООО "Мемориал" и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 АПК РФ), не обеспечили явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции.
Суд апелляционной инстанции в порядке части 6 статьи 121, частей 1, 3 и 5 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей Комитета, ООО "Мемориал" и третьих лиц.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта Арбитражного суда Алтайского края в порядке, установленном статьями 266, 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителя ИП Быкова В.Б., суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, муниципальное образование г. Барнаул являлось собственником нежилых зданий, литер А, площадью 1 893,8 кв. м и литер В, площадью 414,8 кв. м, расположенных в городе Барнауле по ул. Власихинская, 142 (далее здания литер А и литер В).
Комитет в силу своей компетенции осуществляет управление и распоряжение муниципальной собственностью.
Балансодержателем указанных зданий в 2005 году являлось муниципальное унитарное предприятие "Специализированная похоронная служба г. Барнаула".
Между Комитетом (арендодатель), муниципальным унитарным предприятием "Специализированная похоронная служба г. Барнаула" (балансодержатель) и ИП Быковым В.Б. (арендатор) 28.06.2005 заключен договор аренды N 43/к нежилого помещения, общей площадью 2333 кв. м, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Власихинская, 142, на срок с 08.06.2005 по 30.06.2009. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке. Объект аренды был передан арендатору по акту приема-передачи от 08.06.2005.
09.12.2008 в данный договор внесены изменения, в том числе в части переданной в аренду площади, которая составляла 2308,6 кв. м и находилась в здании литер А (1893,8 кв. м) и литер В (414,8 кв. м).
На основании решения Комитета от 24.03.2009 N 357/6 указанные выше здания были переданы муниципальному унитарному предприятию "Специализированная похоронная служба г. Барнаула" в оперативное управление.
15.09.2009 между муниципальным унитарным предприятием "Специализированная похоронная служба г. Барнаула" (арендодатель) и ИП Быковым В.Б. (арендатор) был заключен договор аренды N 1 помещения, площадью 981,42 кв. м. Данное помещение согласно технической документации является частью помещения литер А, общей площадью 1893,8 кв. м. Договор заключен на срок с 15.09.2009 по 14.10.2009.
25.10.2009 между теми же лицами был заключен договор аренды N 4 сроком по 04.10.2010, а в последующем договор аренды от 21.12.2010 сроком до 20.12.2013 в отношении того же помещения, площадью 981,42 кв. м (часть помещения литер А, общей площадью 1893,8 кв. м).
27.04.2013 между истцом и ООО "Мемориал" был подписан договор перенайма, по условиям которого ИП Быков В.Б. передал ООО "Мемориал" права и обязанности арендатора по договору аренды от 21.12.2010.
В соответствии с распоряжением Комитета от 19.06.2013 N 381 здания литер А и В исключены из перечня имущества, находящегося в оперативном управлении муниципального унитарного предприятия "Специализированная похоронная служба г. Барнаула", при этом функции балансодержателя переданы Комитету.
На основании договора купли-продажи от 18.03.2014 N 30 Комитет передал ООО "Мемориал" в собственность 293/1000 долей в праве собственности на нежилое здание литер А, общей площадью 1 893,8 кв. м 10.04.2014 за покупателем было зарегистрировано право собственности на указанную долю.
В связи с ненадлежащим исполнением покупателем обязательств по оплате, указанный договор расторгнут, нежилое помещение возвращено Комитету 18.07.2014.
04.09.2014 между истцом и ИП Быковым заключен договор аренды нежилого помещения, общей площадью 555 кв. м, расположенного в здании литер А. При этом срок аренды установлен с 03.09.2014 по 02.10.2014, по окончании которого ИП Быков не возвратил помещение Комитету.
Решением от 22.12.2014 Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-21800/2014, оставленным без изменения постановлением от 17.03.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования Комитета к ИП Быкову В.Б. об обязании освободить переданное по договору аренды от 04.09.2014 N 220 нежилое помещение площадью 555,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Барнаул, ул. Власихинская, 142, удовлетворены. Суд обязал ИП Быкова В.Б. возвратить Комитету нежилое помещение площадью 555,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Барнаул, ул. Власихинская, 142.
02.03.2015 произошло обрушение несущих конструкций и кровли помещения N 30, расположенного в здании литер А.
Для определения размера ущерба истец обратился в специализированную оценочную фирму - общество с ограниченной ответственностью "Агентство оценки" (далее - оценочная фирма), которая определила размер ущерба в сумме 1 150 000 рублей.
Полагая, что обрушение произошло вследствие ненадлежащего исполнения ответчиками обязательств по договорам аренды, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции исходил из того, что истец не доказал совокупность условий, необходимых для взыскания убытков с ИП Быкова В.Б.
Поскольку ООО "Мемориал" в период с 10.04.2014 по 18.07.2014 являлось собственником 293/1000 долей в праве собственности на нежилое здание литер А, общей площадью 1 893,8 кв. м, в том числе помещения N 30, доказательств того, что данный собственник в силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации нес расходы по содержанию имущества, в том числе по ремонту кровли и наружной стены здания, материалы дела не содержат, суд взыскал с ООО "Мемориал" 32 315 рублей в возмещение убытков, исходя из общего периода ненадлежащего содержания здания. Отказывая в удовлетворении остальной части требований, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для применения солидарной ответственности, недоказанности совокупности условий, необходимых для взыскания с ответчиков в остальной части убытков.
Выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам и нормам права.
В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под реальным ущербом понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества.
В соответствии со статьей 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.
Заявив требование о возмещении убытков, истец должен доказать размер убытков, неправомерность действий (бездействия) ответчика, наличие причинно-следственной связи между действиями ответчика и возникновением убытков.
В соответствии с заключением эксперта от 02.11.2015 N 2576/15102015 (исследование проведено филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ на основании заявления комитета) деформация и повреждение наружной стены и колонны исследуемой части здания возникли во время эксплуатации здания в связи с ненадлежащим содержанием здания, отсутствием планового текущего и капитального ремонта здания, в том числе несущих конструктивных элементов (балки перекрытия, колонны, стены, плиты перекрытия), ремонта крыши и кровельного перекрытия, а также отсутствием организованного водостока. Неудовлетворительное техническое состояние кровли способствовало воздействию атмосферных осадков, массовым протечкам, намоканию перекрытия, наружной стены и колонны, проникновению дождевой и талой воды в тело кирпичной кладки наружной стены и узел опирания балки, постоянному замачиванию, замораживанию, оттаиванию, выветриванию и выкрашиванию кирпичной кладки наружной стены и колонны на протяжении длительного времени.
Согласно выписке из технического паспорта на спорное здание литер А данное здание было построено в 1974 году. По состоянию на 14.10.2008 износ данного здания составлял 36%.
Доказательств подтверждающих, что до передачи здания в аренду ИП Быкову В.Б. осуществлялось надлежащее содержание здания, проводился плановый текущий и капитальный его ремонт, истец в дело не представил.
В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как следует из статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
При этом пункт 2 указанной статьи предусматривает обязанность арендатора нежилого помещения поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Из материалов дела следует, что ИП Быков В.Б. занимал на праве аренды в период с 28.06.2005 по 27.04.2013 и с 04.09.2014 по 02.03.2015 помещение N 30, в котором произошло обрушение несущих конструкций и кровли.
Согласно пункту 4.1.5 договора аренды от 28.06.2005 N 43/к арендатор обязан производить за свой счет текущий и капитальный ремонт помещения и инженерных коммуникаций внутри помещения. Обязанность по капитальному ремонту при сроке договора менее пяти лет устанавливается по соглашению сторон.
Соглашение о проведении за счет арендатора капитального ремонта между сторонами не заключено.
Суд первой инстанции, проанализировав положения действующего законодательства и договора аренды заключенного между Комитетом и ИП Быковым В.Б., пришел к правомерному выводу о том, что на арендатора была возложена обязанность только по текущему ремонту переданного в аренду помещения, то есть внутри помещения.
Согласно пунктам 4.1.2, 4.1.14 договора аренды от 28.06.2005 N 43/к ИП Быков В.Б. обязался возмещать по отдельному договору пропорционально занимаемой площади в здании расходы на содержание и благоустройство закрепленной за арендатором территории, расходы на коммунальные услуги и общее содержание здания, при этом обязанность заключить с балансодержателем договоры на общее содержание здания, прилегающей территории, оплату коммунальных услуг, возложена на арендатора.
В материалы дела не представлено доказательств подтверждающих заключение таких договоров.
Кроме того, заключенные между ИП Быковым В.Б. и предприятием договоры аренды от 24.03.2009 и 25.10.2009 не содержали обязанности арендатора заключить с балансодержателем договоры на общее содержание здания, прилегающей территории, оплату коммунальных услуг.
Договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора. Собственник помещения не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества здания. Договор аренды не порождает обязательств арендатора перед организацией, обслуживающей здание, предоставляющей коммунальные услуги.
Доказательств, подтверждающих несение собственником названных расходов, которые он мог бы предъявить к возмещению арендатору, истец в дело не представил.
Предприятие, у которого в период с 24.03.2009 по 19.06.2013, спорное здание находилось в хозяйственном ведении, в силу чего он выступало арендодателем нежилого помещения, также таких доказательств суду не представило.
Последующими договорами, кроме договора от 04.09.2014 N 220, обязанность по текущему и капитальному ремонту арендуемого помещения была возложена на арендатора.
Вместе с тем, доказательств, подтверждающих, что обрушение части здания произошло из-за ненадлежащего исполнения указанного обязательства, материалы дела не содержат.
Напротив, согласно заключению эксперта от 02.11.2015 N 2576/15102015 обрушение произошло в связи с ненадлежащим содержанием здания, отсутствием планового текущего и капитального ремонта здания.
Как было указано выше, по состоянию на 14.10.2008 износ данного здания составлял 36%.
Пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает обязанность арендатора нежилого помещения поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Указанной нормой предусмотрена соответствующая обязанность арендатора только в отношении объекта аренды, а не общего имущества в здании, и договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора.
Бремя такого содержания общего имущества здания обязан нести в данном случае собственник нежилого помещения, то есть муниципальное образование г. Барнаул, вне зависимости от передачи части нежилых помещений во временное пользование и владение арендатору.
Условие, предусмотренное пунктом 3.1.5 договора аренды от 21.12.2010, суд признал незаключенным, поскольку ИП Быков В.Б. в рамках данного договора арендовал 981,42 кв. м в здании литер А общей площадью 1 893,8 кв. м, на арендатора была возложена обязанность по текущему и капитальному ремонту фасада здания, однако при заключении договора стороны не определили, какую часть фасада всего здания должен ремонтировать арендатор.
Кроме того, истцу было известно о ненадлежащем техническом состоянии спорного здания, что подтверждается письмом от 22.10.2008 N 4127, направленным истцом в адрес ответчика, в котором сообщалось о ненадлежащем техническом состоянии объекта, создающем угрозу обрушения, а также о проведении соответствующего обследования компетентными специалистами. При этом каких-либо мер по устранению аварийной ситуации собственник не принял.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что не может быть возложена на ИП Быкова В.П. обязанность по возмещению убытков со ссылкой на абзац первый статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Таким образом, в нарушение требований части 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 65 АПК РФ истец не доказал причинно-следственную связь между возникшими у него убытками и действиями ответчика, совокупность условий, необходимых для взыскания убытков с ИП Быкова В.Б.
Частично удовлетворяя требования о взыскании убытков с ООО "Мемориал" в сумме 32 315 рублей суд первой инстанции правомерно руководствовался положениями статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.
Как установлено судом первой инстанции, ООО "Мемориал" в период с 10.04.2014 по 18.07.2014 являлся собственником 293/1000 долей в праве собственности на нежилое здание литер А, общей площадью 1 893,8 кв. м, в том числе помещения N 30.
Доказательств того, что данный собственник нес расходы по содержанию имущества, в том числе по ремонту кровли и наружной стены здания, материалы дела не содержат, таким образом, суд первой инстанции правомерно взыскал с ООО "Мемориал" убытки исходя из общего периода ненадлежащего содержания здания пропорционально к периоду, когда он являлся собственником части здания.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, фактически повторяют доводы, приведенные истцом в обоснование своей позиции при рассмотрении дела судом первой инстанции. Доводов, основанных на доказательственной базе, позволяющих сделать вывод о неправомерности принятого судебного акта апелляционная инстанция не усматривает.
При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Алтайского края от 13.11.2015 года по делу N А03-7619/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
И.И.БОРОДУЛИНА
И.И.БОРОДУЛИНА
Судьи
А.Л.ПОЛОСИН
Н.А.УСАНИНА
А.Л.ПОЛОСИН
Н.А.УСАНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)