Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 мая 2017 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Устиновой Н.В., судей Большаковой О.А., Мальковой Д.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гусейновой М.М., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Заряд" на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 24.01.2017 по делу N А79-3082/2016, принятое судьей Лазаревой Т.Ю., по иску общества с ограниченной ответственностью "Заряд" (ИНН 2123004129, ОГРН 1022102230039) к администрации города Канаш Чувашской Республики (ИНН 2123007000, ОГРН 1022102231931), муниципальному образованию "Город Канаш", обществу с ограниченной ответственностью "Эксперт" (ИНН 2130052740, ОГРН 1092130000731) о взыскании 181 555 руб. 57 коп., в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд
Общество с ограниченной ответственностью "Заряд" (далее - Общество, ООО "Заряд") обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации города Канаш Чувашской Республики (далее - Администрация), к обществу с ограниченной ответственностью "Эксперт" (далее - ООО "Эксперт") о взыскании 179 669 руб. 82 коп. убытков, в том числе за счет казны муниципального образования "Город Канаш" в лице Администрации в размере уплаченной арендной платы в сумме 107 266 руб. 92 коп. за период с 12.10.2013 по 25.09.2014, с ООО "Эксперт" в размере уплаченной арендной платы за период с 26.09.2014 по 30.04.2015 в сумме 72 402 руб. 90 коп.
Определением Арбитражного суда Чувашской Республики от 30.11.2016 к участию в деле в качестве соответчика привлечено муниципальное образование "Город Канаш".
Решением 24.01.2017 Арбитражный суд Чувашской Республики исковые требования удовлетворил частично: взыскал с муниципального образования "Город Канаш" в лице Администрации за счет казны муниципального образования в пользу ООО "Заряд" 107 266 руб. 92 коп. убытков, понесенных обществом в виде внесения арендных платежей за период с 12.10.2013 по 25.09.2014; в удовлетворении иска в остальной части отказал.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Заряд" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части отказа во взыскании убытков в виде уплаченных арендных платежей с ООО "Эксперт" и принять новый судебный акт в данной части, удовлетворив соответствующее требование.
Обжалуя судебный акт, заявитель ссылается на то, что факт несоответствия подготовленного ООО "Эксперт" отчета положениям нормативных правовых актов установлен судом при рассмотрении настоящего дела.
Полагает, что судом первой инстанции при вынесении решения не учтено, что именно представление оценщиком недостоверного отчета о рыночной стоимости спорного помещения привело к негативным для истца последствиям, а именно: невозможности заключения договора купли-продажи непосредственно после получения от Администрации проекта договора, необходимости уплаты арендных платежей за пользование помещением.
По мнению заявителя, истцом были представлены доказательства вины ООО "Эксперт" в возникших убытках в виде уплаченных арендных платежей за период урегулирования разногласий по договору купли-продажи муниципального имущества, доказана причинно-следственная связь между причиненными истцу убытками и действиями ответчика.
Администрация в отзыве на апелляционную жалобу оставила разрешение апелляционной жалобы на усмотрение суда, поскольку в апелляционной жалобе не затрагиваются ее интересы. При этом отметила, что обстоятельства несоответствия отчета ООО "Эксперт" Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ, Закон об оценочной деятельности) и стандартам оценочной деятельности, установленные заключением эксперта ООО "Экспертная компания "Консультант" N 2016/173-Э, не явились основанием для назначения судебной экспертизы по делу N А79-7513/2014 и, соответственно, установления иной, меньшей цены выкупаемого помещения.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, по имеющимся в деле материалам.
Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Возражений относительно проверки только части судебного акта от сторон не поступило.
Законность и обоснованность принятого по делу решения в обжалуемой части проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как усматривается из материалов дела, 18.03.2010 между Администрацией (арендодатель) и ООО "Заряд" (арендатор) был заключен договор N 309 аренды нежилого помещения муниципальной собственности города Канаш Чувашской Республики, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор получает в аренду нежилое помещение, являющееся муниципальной собственностью, площадью 94,9 кв. м, расположенное по адресу: Чувашская Республика, г. Канаш, пр. Ленина, д. 33, помещение 2.
ООО "Заряд" 17.07.2013 обратилось в Администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества.
Письмом от 20.08.2013 N 4116 Администрация в реализации преимущественного права отказала.
Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 29.01.2014 по делу N А79-7922/2013, вступившим в законную силу 28.04.2014, решение Администрации от 20.08.2013 N 4116 об отказе в реализации ООО "Заряд" преимущественного права выкупа арендуемого недвижимого имущества признано незаконным. Одновременно суд обязал уполномоченный орган восстановить нарушенные права Общества, обязал Администрацию провести оценку рыночной стоимости помещения, находящегося по адресу: г. Канаш, пр. Ленина, д. 33, площадью 94,9 кв. м, и направить ООО "Заряд" проект договора купли-продажи.
Администрация 24.09.2014 приняла распоряжение N 537 о приватизации спорного объекта недвижимого имущества, определив способ приватизации: продажа ООО "Заряд".
Администрация 25.09.2014 письмом N 4722 известила истца о согласии на возмездное отчуждение имущества и предоставлении ООО "Заряд" преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, направила копию распоряжения Администрации, проект договора купли-продажи.
В пункте 2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества муниципальной собственности города Канаш Чувашской Республики цена объекта определена в размере 3 033 739 руб. (НДС не облагается).
Цена объекта определена согласно отчету ООО "Эксперт" от 15.08.2014 N 6351/2, проводившего оценку выкупаемого имущества на основании муниципального контракта от 14.07.2014 N 22, заключенного с Администрацией.
05.11.2014, 26.12.2014 истец направил ответчику разногласия по спорным пунктам договора.
Поскольку Администрация не подписала протокол разногласий, Общество обратилось в суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об обязании Администрации заключить договор купли-продажи нежилого помещения площадью 94,9 кв. м, находящегося по адресу: г. Канаш, пр. Ленина, д. 33, помещение 2, по цене 1 732 000 руб.
В ходе судебного разбирательства по делу N А79-7513/2014 суд по ходатайству истца назначил судебную экспертизу на предмет оценки рыночной стоимости спорного нежилого помещения. При этом суд указал, что экспертиза отчета ООО "Эксперт" на предмет его соответствия Закону N 135-ФЗ и требованиям федеральных стандартов оценки не назначена, поскольку рыночная оценка проведена на иную дату (14.07.2014), в то время когда необходимо было ее проводить по состоянию на 17.07.2013 - на дату обращения ООО "Заряд" с заявлением о выкупе. Названная дата установлена решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 29.01.2014 по делу N А79-7922/2013.
По результатам проведения ООО "Агентство оценки собственности" экспертизы представлено экспертное заключение от 06.02.2015 N 01/2015 о рыночной стоимости спорного нежилого помещения, которая по состоянию на 17.07.2013 составляет 1 732 000 руб. без учета НДС.
Решением от 16.04.2015 по делу N А79-7513/2014 Арбитражный суд Чувашской Республики исковые требования Общества удовлетворил и обязал Администрацию заключить с ООО "Заряд" договор купли-продажи недвижимого имущества муниципальной собственности города Канаш Чувашской Республики в рассрочку, установив цену объекта по договору в размере 1 732 000 руб. Указанное решение суда вступило в законную силу 18.05.2015.
За период рассмотрения судом споров по делам N А79-7922/2013 и N А79-7513/2014 истец вносил арендную плату, размер которой за период с 12.10.2013 по 30.04.2015 составил 179 669 руб. 82 коп.
Ссылаясь на то, что понесенные расходы по внесению арендной платы за период пользования имуществом с момента предполагаемого заключения договора купли-продажи помещения по 30.04.2015 в отсутствие спора о признании незаконным решения Администрации об отказе в реализации преимущественного права на приобретение в собственность недвижимого имущества и спора о цене являются ущербом, причиненным неправомерными действиями Администрации и ООО "Эксперт", подготовившим недостоверный отчет, истец обратился в суд с настоящим иском.
Оценив представленные в дело доказательства, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 15, 217, 1069, 1071 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), признал обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца в части взыскания с муниципального образования "Город Канаш" в лице Администрации за счет казны муниципального образования в пользу ООО "Заряд" 107 266 руб. 92 коп. убытков в виде внесенных арендных платежей за период с 12.10.2013 по 25.09.2014 и отказал в удовлетворении требований к ООО "Эксперт".
Решение обжалуется в части отказа в удовлетворении требования о взыскании убытков в виде уплаченных арендных платежей с ООО "Эксперт".
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены (изменения) судебного акта в обжалуемой части, исходя из следующего.
В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Реализация такого способа защиты как возмещение убытков предполагает применение к правонарушителю имущественных санкций, а потому возможна лишь при наличии общих условий гражданско-правовой ответственности.
Лицо, требующее возмещения причиненных ему убытков, должно доказать наступление вреда, противоправность действий причинителя вреда, причинно-следственную связь между виновными (противоправными) действиями причинителя вреда и фактом причинения вреда, а также размер вреда.
Требование о взыскании убытков может быть удовлетворено только при установлении совокупности всех указанных элементов ответственности.
В рассматриваемом случае, оценивая наличие условий, необходимых для удовлетворения требований о возмещении убытков, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.
Положениями статьи 12 Закона N 135-ФЗ предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. При этом оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.
Субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено право обжалования достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой уполномоченным органом для определения цены выкупаемого имущества, что влечет приостановление течения срока заключения договора купли-продажи (часть 4.1, пункт 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).
Доводы, касающиеся недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, могут быть заявлены субъектом малого и среднего предпринимательства в этом случае, в том числе, в качестве основания иска об урегулировании разногласий (обязании заключить договор) по соответствующему договорному условию, предъявляемого в соответствии со статьями 445 - 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.
В рассматриваемом случае возникновение убытков истец связывает с несвоевременным заключением договора купли-продажи нежилого помещения, вызванного неправомерными действиями ответчика, а именно: выполнением недостоверного отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, что, в свою очередь, повлекло наличие разногласий по цене объекта продажи и привело к невозможности заключения договора купли-продажи муниципального имущества, арендуемого истцом, как субъектом малого предпринимательства, непосредственно после получения от Администрации проекта данного договора.
Вместе с тем, цена выкупа нежилого помещения, определяемая в порядке, предусмотренном статьей 3 Закона N 159-ФЗ, не является обязательной для покупателя сделки по выкупу арендуемого муниципального имущества.
На момент составления истцом протокола разногласий к договору купли-продажи спорного муниципального имущества и обращения с соответствующим иском в Арбитражный суд Чувашской Республики не знал о факте недостоверности отчета, подготовленного ООО "Эксперт".
В ходе рассмотрения дела N А79-7513/2014 по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Агентство оценки собственности", на предмет оценки рыночной стоимости спорного нежилого помещения в связи с тем, что рыночная оценка проведена на иную дату (14.07.2014), тогда как необходимо было ее проводить по состоянию на 17.07.2013. Названная дата установлена решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 29.01.2014 по делу N А79-7922/2013. С учетом изложенного вопрос, касающийся соответствия отчета об оценке имущества, составленного ООО "Эксперт", требованиям нормативных документов в рамках экспертизы по делу N А79-7513/2014 не ставился.
По результатам проведения экспертизы ООО "Агентство оценки собственности" представило экспертное заключение от 06.02.2015 N 01/2015, согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 17.07.2013 составляет 1 732 000 руб. (без учета НДС).
Истец согласился с результатами проведенной судебной экспертизы и просил суд определить рыночную стоимость выкупа имущества по итогам проведенной ООО "Агентство оценки собственности" экспертизы - 1 732 000 руб. (без учета НДС).
Таким образом, между началом истцом преддоговорного спора, который разрешился посредством вынесения решения от 16.04.2015 по делу N А79-7513/2014, и действиями ответчика по предоставлению отчета от 25.08.2014 N 6351/2 отсутствует причинно-следственная связь.
Заявляемые истцом обстоятельства несоответствия отчета ООО "Эксперт" Закону N 135-ФЗ и стандартам оценочной деятельности, установленные заключением эксперта ООО "Экспертная компания "Консультант" N 2016/173-Э, не явились основанием для назначения судебной экспертизы по делу N А79-7513/2014 и, соответственно, установления иной, меньшей цены выкупаемого помещения.
При указанных обстоятельствах оснований считать, что полученный иной результат рыночной стоимости имущества при урегулировании разногласий, возникших между Обществом и Администрацией на стадии заключения договора купли-продажи, где суд установил цену выкупаемого имущества на дату, отличную от той, на которую определяло стоимость выкупаемого имущества ООО "Эксперт", повлек нарушение прав Общества в виде излишней уплаты арендной платы, не имеется.
Кроме того, следует также учесть положения гражданского законодательства, определяющие момент заключения договора купли-продажи и момент прекращения арендных отношений (обязанности арендатора по внесению арендной платы).
В соответствии с пунктом 1 статьи 425, пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Из взаимосвязанных положений приведенных правовых норм следует, что в случае, если возникшие у сторон при заключении договора разногласия урегулированы решением суда, такой договор считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда.
Согласно пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из материалов дела, до заключения договора купли-продажи муниципального имущества от 30.04.2015 N 260 основанием для пользования Обществом спорным имуществом являлся договор аренды от 18.03.2010 N 309 на условиях, в нем согласованных.
По этой причине внесение истцом арендной платы за пользование имуществом осуществлялось в счет исполнения его денежного обязательства перед стороной договора.
До 30.04.2015 между Администрацией и истцом не было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи муниципального имущества, в том числе по цене выкупа арендованного имущества, поэтому арендные отношения между сторонами нельзя считать прекратившимися.
Возникновение между субъектом предпринимательства и уполномоченным органом публично-правового образования разногласий относительно договорного условия, касающегося цены выкупа имущества, не свидетельствует о наличии оснований для привлечения ответчика к имущественной ответственности в форме взыскания убытков, исчисленных исходя из уплаченной истцом арендной платы.
Таким образом, у истца не имеется оснований ссылаться на возникновение у него убытков при наличии обязательств по внесению арендных платежей.
Принимая во внимание вышеизложенное, оценив представленные в дело доказательства, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии доказательств несения истцом расходов по арендной плате за период пользования имуществом с момента предполагаемого заключения договора купли-продажи помещения в отсутствие спора о цене (26.09.2013) по 30.04.2015 в результате неправомерных действий ООО "Эксперт" по составлению отчета от 15.08.2014 N 6351/2.
При указанных обстоятельствах судом первой инстанции обоснованно сделан вывод об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований, предъявленных к ООО "Эксперт".
Материалы дела исследованы судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.
Несогласие заявителя жалобы с произведенной судом оценкой фактических обстоятельств дела не свидетельствует о неправильном применении норм материального и процессуального права и не может быть положено в обоснование отмены обжалуемого судебного акта.
Доводы и аргументы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения суда первой инстанции и не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на его обоснованность и законность либо опровергли выводы суда.
Каких-либо новых обстоятельств либо доказательств, опровергающих выводы суда первой инстанции, апеллянтом не приведено и не представлено.
Таким образом, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции в обжалуемой части законным и обоснованным, поскольку оно принято с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены (изменения) судебного акта в обжалуемой части по доводам заявителя не имеется.
В остальной части законность и обоснованность судебного акта при отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не проверялись.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 24.01.2017 по делу N А79-3082/2016 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Заряд" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.05.2017 ПО ДЕЛУ N А79-3082/2016
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 мая 2017 г. по делу N А79-3082/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 мая 2017 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Устиновой Н.В., судей Большаковой О.А., Мальковой Д.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гусейновой М.М., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Заряд" на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 24.01.2017 по делу N А79-3082/2016, принятое судьей Лазаревой Т.Ю., по иску общества с ограниченной ответственностью "Заряд" (ИНН 2123004129, ОГРН 1022102230039) к администрации города Канаш Чувашской Республики (ИНН 2123007000, ОГРН 1022102231931), муниципальному образованию "Город Канаш", обществу с ограниченной ответственностью "Эксперт" (ИНН 2130052740, ОГРН 1092130000731) о взыскании 181 555 руб. 57 коп., в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Заряд" (далее - Общество, ООО "Заряд") обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации города Канаш Чувашской Республики (далее - Администрация), к обществу с ограниченной ответственностью "Эксперт" (далее - ООО "Эксперт") о взыскании 179 669 руб. 82 коп. убытков, в том числе за счет казны муниципального образования "Город Канаш" в лице Администрации в размере уплаченной арендной платы в сумме 107 266 руб. 92 коп. за период с 12.10.2013 по 25.09.2014, с ООО "Эксперт" в размере уплаченной арендной платы за период с 26.09.2014 по 30.04.2015 в сумме 72 402 руб. 90 коп.
Определением Арбитражного суда Чувашской Республики от 30.11.2016 к участию в деле в качестве соответчика привлечено муниципальное образование "Город Канаш".
Решением 24.01.2017 Арбитражный суд Чувашской Республики исковые требования удовлетворил частично: взыскал с муниципального образования "Город Канаш" в лице Администрации за счет казны муниципального образования в пользу ООО "Заряд" 107 266 руб. 92 коп. убытков, понесенных обществом в виде внесения арендных платежей за период с 12.10.2013 по 25.09.2014; в удовлетворении иска в остальной части отказал.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Заряд" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части отказа во взыскании убытков в виде уплаченных арендных платежей с ООО "Эксперт" и принять новый судебный акт в данной части, удовлетворив соответствующее требование.
Обжалуя судебный акт, заявитель ссылается на то, что факт несоответствия подготовленного ООО "Эксперт" отчета положениям нормативных правовых актов установлен судом при рассмотрении настоящего дела.
Полагает, что судом первой инстанции при вынесении решения не учтено, что именно представление оценщиком недостоверного отчета о рыночной стоимости спорного помещения привело к негативным для истца последствиям, а именно: невозможности заключения договора купли-продажи непосредственно после получения от Администрации проекта договора, необходимости уплаты арендных платежей за пользование помещением.
По мнению заявителя, истцом были представлены доказательства вины ООО "Эксперт" в возникших убытках в виде уплаченных арендных платежей за период урегулирования разногласий по договору купли-продажи муниципального имущества, доказана причинно-следственная связь между причиненными истцу убытками и действиями ответчика.
Администрация в отзыве на апелляционную жалобу оставила разрешение апелляционной жалобы на усмотрение суда, поскольку в апелляционной жалобе не затрагиваются ее интересы. При этом отметила, что обстоятельства несоответствия отчета ООО "Эксперт" Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ, Закон об оценочной деятельности) и стандартам оценочной деятельности, установленные заключением эксперта ООО "Экспертная компания "Консультант" N 2016/173-Э, не явились основанием для назначения судебной экспертизы по делу N А79-7513/2014 и, соответственно, установления иной, меньшей цены выкупаемого помещения.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, по имеющимся в деле материалам.
Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Возражений относительно проверки только части судебного акта от сторон не поступило.
Законность и обоснованность принятого по делу решения в обжалуемой части проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как усматривается из материалов дела, 18.03.2010 между Администрацией (арендодатель) и ООО "Заряд" (арендатор) был заключен договор N 309 аренды нежилого помещения муниципальной собственности города Канаш Чувашской Республики, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор получает в аренду нежилое помещение, являющееся муниципальной собственностью, площадью 94,9 кв. м, расположенное по адресу: Чувашская Республика, г. Канаш, пр. Ленина, д. 33, помещение 2.
ООО "Заряд" 17.07.2013 обратилось в Администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества.
Письмом от 20.08.2013 N 4116 Администрация в реализации преимущественного права отказала.
Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 29.01.2014 по делу N А79-7922/2013, вступившим в законную силу 28.04.2014, решение Администрации от 20.08.2013 N 4116 об отказе в реализации ООО "Заряд" преимущественного права выкупа арендуемого недвижимого имущества признано незаконным. Одновременно суд обязал уполномоченный орган восстановить нарушенные права Общества, обязал Администрацию провести оценку рыночной стоимости помещения, находящегося по адресу: г. Канаш, пр. Ленина, д. 33, площадью 94,9 кв. м, и направить ООО "Заряд" проект договора купли-продажи.
Администрация 24.09.2014 приняла распоряжение N 537 о приватизации спорного объекта недвижимого имущества, определив способ приватизации: продажа ООО "Заряд".
Администрация 25.09.2014 письмом N 4722 известила истца о согласии на возмездное отчуждение имущества и предоставлении ООО "Заряд" преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, направила копию распоряжения Администрации, проект договора купли-продажи.
В пункте 2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества муниципальной собственности города Канаш Чувашской Республики цена объекта определена в размере 3 033 739 руб. (НДС не облагается).
Цена объекта определена согласно отчету ООО "Эксперт" от 15.08.2014 N 6351/2, проводившего оценку выкупаемого имущества на основании муниципального контракта от 14.07.2014 N 22, заключенного с Администрацией.
05.11.2014, 26.12.2014 истец направил ответчику разногласия по спорным пунктам договора.
Поскольку Администрация не подписала протокол разногласий, Общество обратилось в суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об обязании Администрации заключить договор купли-продажи нежилого помещения площадью 94,9 кв. м, находящегося по адресу: г. Канаш, пр. Ленина, д. 33, помещение 2, по цене 1 732 000 руб.
В ходе судебного разбирательства по делу N А79-7513/2014 суд по ходатайству истца назначил судебную экспертизу на предмет оценки рыночной стоимости спорного нежилого помещения. При этом суд указал, что экспертиза отчета ООО "Эксперт" на предмет его соответствия Закону N 135-ФЗ и требованиям федеральных стандартов оценки не назначена, поскольку рыночная оценка проведена на иную дату (14.07.2014), в то время когда необходимо было ее проводить по состоянию на 17.07.2013 - на дату обращения ООО "Заряд" с заявлением о выкупе. Названная дата установлена решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 29.01.2014 по делу N А79-7922/2013.
По результатам проведения ООО "Агентство оценки собственности" экспертизы представлено экспертное заключение от 06.02.2015 N 01/2015 о рыночной стоимости спорного нежилого помещения, которая по состоянию на 17.07.2013 составляет 1 732 000 руб. без учета НДС.
Решением от 16.04.2015 по делу N А79-7513/2014 Арбитражный суд Чувашской Республики исковые требования Общества удовлетворил и обязал Администрацию заключить с ООО "Заряд" договор купли-продажи недвижимого имущества муниципальной собственности города Канаш Чувашской Республики в рассрочку, установив цену объекта по договору в размере 1 732 000 руб. Указанное решение суда вступило в законную силу 18.05.2015.
За период рассмотрения судом споров по делам N А79-7922/2013 и N А79-7513/2014 истец вносил арендную плату, размер которой за период с 12.10.2013 по 30.04.2015 составил 179 669 руб. 82 коп.
Ссылаясь на то, что понесенные расходы по внесению арендной платы за период пользования имуществом с момента предполагаемого заключения договора купли-продажи помещения по 30.04.2015 в отсутствие спора о признании незаконным решения Администрации об отказе в реализации преимущественного права на приобретение в собственность недвижимого имущества и спора о цене являются ущербом, причиненным неправомерными действиями Администрации и ООО "Эксперт", подготовившим недостоверный отчет, истец обратился в суд с настоящим иском.
Оценив представленные в дело доказательства, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 15, 217, 1069, 1071 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), признал обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца в части взыскания с муниципального образования "Город Канаш" в лице Администрации за счет казны муниципального образования в пользу ООО "Заряд" 107 266 руб. 92 коп. убытков в виде внесенных арендных платежей за период с 12.10.2013 по 25.09.2014 и отказал в удовлетворении требований к ООО "Эксперт".
Решение обжалуется в части отказа в удовлетворении требования о взыскании убытков в виде уплаченных арендных платежей с ООО "Эксперт".
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены (изменения) судебного акта в обжалуемой части, исходя из следующего.
В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Реализация такого способа защиты как возмещение убытков предполагает применение к правонарушителю имущественных санкций, а потому возможна лишь при наличии общих условий гражданско-правовой ответственности.
Лицо, требующее возмещения причиненных ему убытков, должно доказать наступление вреда, противоправность действий причинителя вреда, причинно-следственную связь между виновными (противоправными) действиями причинителя вреда и фактом причинения вреда, а также размер вреда.
Требование о взыскании убытков может быть удовлетворено только при установлении совокупности всех указанных элементов ответственности.
В рассматриваемом случае, оценивая наличие условий, необходимых для удовлетворения требований о возмещении убытков, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.
Положениями статьи 12 Закона N 135-ФЗ предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. При этом оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.
Субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено право обжалования достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой уполномоченным органом для определения цены выкупаемого имущества, что влечет приостановление течения срока заключения договора купли-продажи (часть 4.1, пункт 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).
Доводы, касающиеся недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, могут быть заявлены субъектом малого и среднего предпринимательства в этом случае, в том числе, в качестве основания иска об урегулировании разногласий (обязании заключить договор) по соответствующему договорному условию, предъявляемого в соответствии со статьями 445 - 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.
В рассматриваемом случае возникновение убытков истец связывает с несвоевременным заключением договора купли-продажи нежилого помещения, вызванного неправомерными действиями ответчика, а именно: выполнением недостоверного отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, что, в свою очередь, повлекло наличие разногласий по цене объекта продажи и привело к невозможности заключения договора купли-продажи муниципального имущества, арендуемого истцом, как субъектом малого предпринимательства, непосредственно после получения от Администрации проекта данного договора.
Вместе с тем, цена выкупа нежилого помещения, определяемая в порядке, предусмотренном статьей 3 Закона N 159-ФЗ, не является обязательной для покупателя сделки по выкупу арендуемого муниципального имущества.
На момент составления истцом протокола разногласий к договору купли-продажи спорного муниципального имущества и обращения с соответствующим иском в Арбитражный суд Чувашской Республики не знал о факте недостоверности отчета, подготовленного ООО "Эксперт".
В ходе рассмотрения дела N А79-7513/2014 по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Агентство оценки собственности", на предмет оценки рыночной стоимости спорного нежилого помещения в связи с тем, что рыночная оценка проведена на иную дату (14.07.2014), тогда как необходимо было ее проводить по состоянию на 17.07.2013. Названная дата установлена решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 29.01.2014 по делу N А79-7922/2013. С учетом изложенного вопрос, касающийся соответствия отчета об оценке имущества, составленного ООО "Эксперт", требованиям нормативных документов в рамках экспертизы по делу N А79-7513/2014 не ставился.
По результатам проведения экспертизы ООО "Агентство оценки собственности" представило экспертное заключение от 06.02.2015 N 01/2015, согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 17.07.2013 составляет 1 732 000 руб. (без учета НДС).
Истец согласился с результатами проведенной судебной экспертизы и просил суд определить рыночную стоимость выкупа имущества по итогам проведенной ООО "Агентство оценки собственности" экспертизы - 1 732 000 руб. (без учета НДС).
Таким образом, между началом истцом преддоговорного спора, который разрешился посредством вынесения решения от 16.04.2015 по делу N А79-7513/2014, и действиями ответчика по предоставлению отчета от 25.08.2014 N 6351/2 отсутствует причинно-следственная связь.
Заявляемые истцом обстоятельства несоответствия отчета ООО "Эксперт" Закону N 135-ФЗ и стандартам оценочной деятельности, установленные заключением эксперта ООО "Экспертная компания "Консультант" N 2016/173-Э, не явились основанием для назначения судебной экспертизы по делу N А79-7513/2014 и, соответственно, установления иной, меньшей цены выкупаемого помещения.
При указанных обстоятельствах оснований считать, что полученный иной результат рыночной стоимости имущества при урегулировании разногласий, возникших между Обществом и Администрацией на стадии заключения договора купли-продажи, где суд установил цену выкупаемого имущества на дату, отличную от той, на которую определяло стоимость выкупаемого имущества ООО "Эксперт", повлек нарушение прав Общества в виде излишней уплаты арендной платы, не имеется.
Кроме того, следует также учесть положения гражданского законодательства, определяющие момент заключения договора купли-продажи и момент прекращения арендных отношений (обязанности арендатора по внесению арендной платы).
В соответствии с пунктом 1 статьи 425, пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Из взаимосвязанных положений приведенных правовых норм следует, что в случае, если возникшие у сторон при заключении договора разногласия урегулированы решением суда, такой договор считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда.
Согласно пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из материалов дела, до заключения договора купли-продажи муниципального имущества от 30.04.2015 N 260 основанием для пользования Обществом спорным имуществом являлся договор аренды от 18.03.2010 N 309 на условиях, в нем согласованных.
По этой причине внесение истцом арендной платы за пользование имуществом осуществлялось в счет исполнения его денежного обязательства перед стороной договора.
До 30.04.2015 между Администрацией и истцом не было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи муниципального имущества, в том числе по цене выкупа арендованного имущества, поэтому арендные отношения между сторонами нельзя считать прекратившимися.
Возникновение между субъектом предпринимательства и уполномоченным органом публично-правового образования разногласий относительно договорного условия, касающегося цены выкупа имущества, не свидетельствует о наличии оснований для привлечения ответчика к имущественной ответственности в форме взыскания убытков, исчисленных исходя из уплаченной истцом арендной платы.
Таким образом, у истца не имеется оснований ссылаться на возникновение у него убытков при наличии обязательств по внесению арендных платежей.
Принимая во внимание вышеизложенное, оценив представленные в дело доказательства, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии доказательств несения истцом расходов по арендной плате за период пользования имуществом с момента предполагаемого заключения договора купли-продажи помещения в отсутствие спора о цене (26.09.2013) по 30.04.2015 в результате неправомерных действий ООО "Эксперт" по составлению отчета от 15.08.2014 N 6351/2.
При указанных обстоятельствах судом первой инстанции обоснованно сделан вывод об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований, предъявленных к ООО "Эксперт".
Материалы дела исследованы судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.
Несогласие заявителя жалобы с произведенной судом оценкой фактических обстоятельств дела не свидетельствует о неправильном применении норм материального и процессуального права и не может быть положено в обоснование отмены обжалуемого судебного акта.
Доводы и аргументы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения суда первой инстанции и не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на его обоснованность и законность либо опровергли выводы суда.
Каких-либо новых обстоятельств либо доказательств, опровергающих выводы суда первой инстанции, апеллянтом не приведено и не представлено.
Таким образом, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции в обжалуемой части законным и обоснованным, поскольку оно принято с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены (изменения) судебного акта в обжалуемой части по доводам заявителя не имеется.
В остальной части законность и обоснованность судебного акта при отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не проверялись.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 24.01.2017 по делу N А79-3082/2016 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Заряд" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
Н.В.УСТИНОВА
Н.В.УСТИНОВА
Судьи
О.А.БОЛЬШАКОВА
Д.Г.МАЛЬКОВА
О.А.БОЛЬШАКОВА
Д.Г.МАЛЬКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)