Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендатором нарушена договорная обязанность по внесению арендной платы за переданное ему по договору аренды помещение. Арендатор ссылается на то, что на момент заключения договора спорное помещение не находилось в фактическом владении арендодателя.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 июля 2016 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего: Лесненко С.Ю.
Судей: Новиковой С.Н., Яшкиной Е.К.
при участии:
- от истца: Сергеев Е.А., представитель по доверенности от 29.06.2016;
- от ответчика: Моор Р.П., представитель по доверенности от 23.11.2015 N 27 АА 0832296;
- рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эссор"
на решение от 25.01.2016, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2016
по делу N А73-13117/2015 Арбитражного суда Хабаровского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Коваленко Н.Л., в суде апелляционной инстанции судьи: Козлова Т.Д., Михайлова А.И., Шевц А.В.
по иску общества с ограниченной ответственностью "Эссор"
к индивидуальному предпринимателю Паку Дмитрию Трофимовичу
о взыскании 5 745 630 руб. 25 коп.
по встречному иску индивидуального предпринимателя Пака Дмитрия Трофимовича
к обществу с ограниченной ответственностью "Эссор"
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Боригал"
о признании недействительным договора аренды
Общество с ограниченной ответственностью "Эссор" (ОГРН 1092724000258, место нахождения: 680022, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Вяземская, 8-127; далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к индивидуальному предпринимателю Паку Дмитрию Трофимовичу (ОГРНИП 308251109500144, далее - предприниматель) о взыскании 1 096 339 руб. 28 коп. задолженности по договору аренды нежилого помещения от 06.04.2013 за период с 01.05.2013 по 05.02.2014 и 4 649 290 руб. 97 коп. неустойки за период с 25.04.2013 по 10.06.2015.
В свою очередь предприниматель предъявил ООО "Эссор" встречный иск о признании договора аренды от 06.04.2013 недействительным.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Боригал" (место нахождения: 680511, Хабаровский край, Хабаровский район, с. Матвеевка, ул. Москаленко, 40; далее - ООО "Боригал").
Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 25.01.2016, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2016, в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен.
В кассационной жалобе общество, считая принятые по делу судебные акты незаконными и необоснованными, просит их отменить, исковые требования удовлетворить, во встречном иске отказать. По мнению заявителя жалобы, позиция судов о ничтожности договора аренды основана на неправильном применении норм материального права. Указывает, что наличие договора субаренды от 14.11.2012, заключенного с ООО "Боригал" не имеет правового значения для разрешения настоящего спора, поскольку этот договор не прошел государственную регистрацию. Кроме того, заявитель ссылается на неисследование судами вопроса в части передачи объекта аренды субарендатору в пользование.
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель возражает против ее удовлетворения, считая принятые по делу судебные акты законными и обоснованными.
В судебном заседании представители сторон поддержали позиции, приведенные в кассационной жалобе и отзыве на нее, дав соответствующие пояснения.
В порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание суда округа откладывалось.
Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых по делу судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает их подлежащими отмене на основании следующего.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 26.07.2011 между ОАО "Центр инновационных технологий города Хабаровска" (арендодатель) и ООО "Эссор" (арендатор) заключен договор аренды объектов нежилого фонда, по условиям которого арендатору передано во временное пользование функциональное (встроенное) помещение N I (1-8), расположенное в Железнодорожном районе города Хабаровска по ул. Клубная, 20, общей площадью 132,8 кв. м для использования под коммерческий центр на срок до 30.09.2016, с правом сдачи в субаренду.
На основании договора субаренды от 06.04.2013 общество предоставило предпринимателю указанное нежилое помещение в пользование на срок с 06.04.2013 по 06.03.2014.
По условиям сделки арендная плата составляет 119 500 руб. в месяц, и уплачивается ежемесячно в срок до 25 числа месяца предшествующему оплачиваемому месяцу. Датой начала исчисления арендной платы является 01.05.2013. За нарушение срока внесения арендных платежей предусмотрена ответственность в виде уплаты пени в размере 0,5% от суммы долга за каждый день просрочки (пункты 2.1, 2.5, 2.6, 5.2 договора).
По акту приема-передачи от 06.04.2013 общество передало помещение предпринимателю.
Согласно подписанному в одностороннем порядке со стороны арендатора акту от 05.02.2014 помещение возвращено ООО "Эссор".
В связи с ненадлежащим исполнением предпринимателем денежных обязательств по сделке, общество 17.06.2015 направило в адрес последнего письмо с требованием об уплате основного долга и неустойки, которое оставлено ответчиком без удовлетворения.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Эссор" в арбитражный суд с настоящим иском.
В свою очередь предприниматель предъявил обществу встречный иск, считая договор аренды от 06.04.2013 недействительным.
При этом в обоснование заявленного требования предприниматель указал, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края от 22.08.2013 по делу N А73-6683/2013 с ООО "Боригал" взыскана задолженность по договору субаренды от 14.11.2012 спорного имущества за период с 01.12.2012 по 30.04.2013.
Принимая во внимание обстоятельства, установленные указанным судебным актом, суд первой инстанции пришел к выводу, что на момент заключения сделки спорное помещение не находилось в фактическом владении общества, так как было передано ООО "Боригал" по договору субаренды от 14.11.2012. Посчитав, что ввиду отсутствия правомочия владения истец не вправе был заключать спорный договор субаренды от 06.04.2013, суд признал его ничтожным на основании статей 168, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации. По этим же основаниям суд не признал акт приема-передачи от 06.04.2013 в качестве надлежащего доказательства передачи арендованного имущества предпринимателю и отказал в удовлетворении первоначального иска.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции в полном объеме.
Между тем судебная коллегия считает, что судами не учтено следующее.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент совершения спорной сделки) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Как установлено судами, общество как арендатор спорного помещения, был управомочено собственником на сдачу его в субаренду.
Согласно пункту 3 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
В пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.
Статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусматривает, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.
Таким образом, из анализа указанных нормоположений следует, что в случае заключения договоров аренды с несколькими лицами, должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки, что соответствует пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Следовательно, договор субаренды, заключенный сторонами 06.04.2013, не может быть признан недействительным по тому основанию, что спорное помещение являлось объектом субаренды по ранее подписанному, но не зарегистрированному договору субаренды.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты приняты с неправильным применением норм материального права, что в силу части 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для их отмены.
Согласно пункту 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
В соответствии с пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Таким образом, по смыслу приведенных норм права при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача недвижимости. Отсутствие передаточного акта или иного документа о передаче арендованного имущества возлагает на арендодателя бремя доказывания того, что предмет аренды был им фактически передан во владение и пользование арендатору.
Учитывая изложенное, юридически значимым обстоятельством по иску общества является факт исполнения им обязательства по передаче субарендатору объекта аренды, однако данный вопрос судами не исследовался. Суды также не устанавливали обстоятельства, связанные с реализацией ответчиком мер, предусмотренных статьями 398, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае непередачи ему имущества обществом по подписанному договору субаренды.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты, принятые по неполно исследованным обстоятельствам, с неправильным применением норм материального права и с нарушением норм процессуального права, которые могли привести к принятию неправильного судебного акта, подлежат отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 287 и частей 1, 2, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки, всесторонне и полно установить юридически значимые обстоятельства дела, исследовать вопрос о лице, владеющем нежилым помещением в спорный период (после 01.05.2013), установить заявлял ли предприниматель отказ от исполнения договора ввиду непередачи объекта аренды, с учетом установленного разрешить спор с правильным применением норм материального права и соблюдением норм процессуального права.
Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине в кассационной инстанции судом не рассматривается. В силу части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с направлением дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело. При этом суду следует учесть, что заявителю жалобы была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Хабаровского края от 25.01.2016, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2016 по делу N А73-13117/2015 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
С.Ю.ЛЕСНЕНКО
Судьи
С.Н.НОВИКОВА
Е.К.ЯШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 25.07.2016 N Ф03-2883/2016 ПО ДЕЛУ N А73-13117/2015
Требование: О взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, неустойки за просрочку внесения арендной платы.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендатором нарушена договорная обязанность по внесению арендной платы за переданное ему по договору аренды помещение. Арендатор ссылается на то, что на момент заключения договора спорное помещение не находилось в фактическом владении арендодателя.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 июля 2016 г. N Ф03-2883/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 июля 2016 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего: Лесненко С.Ю.
Судей: Новиковой С.Н., Яшкиной Е.К.
при участии:
- от истца: Сергеев Е.А., представитель по доверенности от 29.06.2016;
- от ответчика: Моор Р.П., представитель по доверенности от 23.11.2015 N 27 АА 0832296;
- рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эссор"
на решение от 25.01.2016, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2016
по делу N А73-13117/2015 Арбитражного суда Хабаровского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Коваленко Н.Л., в суде апелляционной инстанции судьи: Козлова Т.Д., Михайлова А.И., Шевц А.В.
по иску общества с ограниченной ответственностью "Эссор"
к индивидуальному предпринимателю Паку Дмитрию Трофимовичу
о взыскании 5 745 630 руб. 25 коп.
по встречному иску индивидуального предпринимателя Пака Дмитрия Трофимовича
к обществу с ограниченной ответственностью "Эссор"
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Боригал"
о признании недействительным договора аренды
Общество с ограниченной ответственностью "Эссор" (ОГРН 1092724000258, место нахождения: 680022, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Вяземская, 8-127; далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к индивидуальному предпринимателю Паку Дмитрию Трофимовичу (ОГРНИП 308251109500144, далее - предприниматель) о взыскании 1 096 339 руб. 28 коп. задолженности по договору аренды нежилого помещения от 06.04.2013 за период с 01.05.2013 по 05.02.2014 и 4 649 290 руб. 97 коп. неустойки за период с 25.04.2013 по 10.06.2015.
В свою очередь предприниматель предъявил ООО "Эссор" встречный иск о признании договора аренды от 06.04.2013 недействительным.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Боригал" (место нахождения: 680511, Хабаровский край, Хабаровский район, с. Матвеевка, ул. Москаленко, 40; далее - ООО "Боригал").
Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 25.01.2016, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2016, в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен.
В кассационной жалобе общество, считая принятые по делу судебные акты незаконными и необоснованными, просит их отменить, исковые требования удовлетворить, во встречном иске отказать. По мнению заявителя жалобы, позиция судов о ничтожности договора аренды основана на неправильном применении норм материального права. Указывает, что наличие договора субаренды от 14.11.2012, заключенного с ООО "Боригал" не имеет правового значения для разрешения настоящего спора, поскольку этот договор не прошел государственную регистрацию. Кроме того, заявитель ссылается на неисследование судами вопроса в части передачи объекта аренды субарендатору в пользование.
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель возражает против ее удовлетворения, считая принятые по делу судебные акты законными и обоснованными.
В судебном заседании представители сторон поддержали позиции, приведенные в кассационной жалобе и отзыве на нее, дав соответствующие пояснения.
В порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание суда округа откладывалось.
Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых по делу судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает их подлежащими отмене на основании следующего.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 26.07.2011 между ОАО "Центр инновационных технологий города Хабаровска" (арендодатель) и ООО "Эссор" (арендатор) заключен договор аренды объектов нежилого фонда, по условиям которого арендатору передано во временное пользование функциональное (встроенное) помещение N I (1-8), расположенное в Железнодорожном районе города Хабаровска по ул. Клубная, 20, общей площадью 132,8 кв. м для использования под коммерческий центр на срок до 30.09.2016, с правом сдачи в субаренду.
На основании договора субаренды от 06.04.2013 общество предоставило предпринимателю указанное нежилое помещение в пользование на срок с 06.04.2013 по 06.03.2014.
По условиям сделки арендная плата составляет 119 500 руб. в месяц, и уплачивается ежемесячно в срок до 25 числа месяца предшествующему оплачиваемому месяцу. Датой начала исчисления арендной платы является 01.05.2013. За нарушение срока внесения арендных платежей предусмотрена ответственность в виде уплаты пени в размере 0,5% от суммы долга за каждый день просрочки (пункты 2.1, 2.5, 2.6, 5.2 договора).
По акту приема-передачи от 06.04.2013 общество передало помещение предпринимателю.
Согласно подписанному в одностороннем порядке со стороны арендатора акту от 05.02.2014 помещение возвращено ООО "Эссор".
В связи с ненадлежащим исполнением предпринимателем денежных обязательств по сделке, общество 17.06.2015 направило в адрес последнего письмо с требованием об уплате основного долга и неустойки, которое оставлено ответчиком без удовлетворения.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Эссор" в арбитражный суд с настоящим иском.
В свою очередь предприниматель предъявил обществу встречный иск, считая договор аренды от 06.04.2013 недействительным.
При этом в обоснование заявленного требования предприниматель указал, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края от 22.08.2013 по делу N А73-6683/2013 с ООО "Боригал" взыскана задолженность по договору субаренды от 14.11.2012 спорного имущества за период с 01.12.2012 по 30.04.2013.
Принимая во внимание обстоятельства, установленные указанным судебным актом, суд первой инстанции пришел к выводу, что на момент заключения сделки спорное помещение не находилось в фактическом владении общества, так как было передано ООО "Боригал" по договору субаренды от 14.11.2012. Посчитав, что ввиду отсутствия правомочия владения истец не вправе был заключать спорный договор субаренды от 06.04.2013, суд признал его ничтожным на основании статей 168, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации. По этим же основаниям суд не признал акт приема-передачи от 06.04.2013 в качестве надлежащего доказательства передачи арендованного имущества предпринимателю и отказал в удовлетворении первоначального иска.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции в полном объеме.
Между тем судебная коллегия считает, что судами не учтено следующее.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент совершения спорной сделки) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Как установлено судами, общество как арендатор спорного помещения, был управомочено собственником на сдачу его в субаренду.
Согласно пункту 3 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
В пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.
Статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусматривает, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.
Таким образом, из анализа указанных нормоположений следует, что в случае заключения договоров аренды с несколькими лицами, должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки, что соответствует пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Следовательно, договор субаренды, заключенный сторонами 06.04.2013, не может быть признан недействительным по тому основанию, что спорное помещение являлось объектом субаренды по ранее подписанному, но не зарегистрированному договору субаренды.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты приняты с неправильным применением норм материального права, что в силу части 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для их отмены.
Согласно пункту 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
В соответствии с пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Таким образом, по смыслу приведенных норм права при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача недвижимости. Отсутствие передаточного акта или иного документа о передаче арендованного имущества возлагает на арендодателя бремя доказывания того, что предмет аренды был им фактически передан во владение и пользование арендатору.
Учитывая изложенное, юридически значимым обстоятельством по иску общества является факт исполнения им обязательства по передаче субарендатору объекта аренды, однако данный вопрос судами не исследовался. Суды также не устанавливали обстоятельства, связанные с реализацией ответчиком мер, предусмотренных статьями 398, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае непередачи ему имущества обществом по подписанному договору субаренды.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты, принятые по неполно исследованным обстоятельствам, с неправильным применением норм материального права и с нарушением норм процессуального права, которые могли привести к принятию неправильного судебного акта, подлежат отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 287 и частей 1, 2, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки, всесторонне и полно установить юридически значимые обстоятельства дела, исследовать вопрос о лице, владеющем нежилым помещением в спорный период (после 01.05.2013), установить заявлял ли предприниматель отказ от исполнения договора ввиду непередачи объекта аренды, с учетом установленного разрешить спор с правильным применением норм материального права и соблюдением норм процессуального права.
Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине в кассационной инстанции судом не рассматривается. В силу части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с направлением дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело. При этом суду следует учесть, что заявителю жалобы была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Хабаровского края от 25.01.2016, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2016 по делу N А73-13117/2015 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
С.Ю.ЛЕСНЕНКО
Судьи
С.Н.НОВИКОВА
Е.К.ЯШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)