Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истица по расписке передала ответчице денежные средства в качестве предоплаты за покупку в будущем квартиры. Договор купли-продажи квартиры заключен не был, аванс ответчица не вернула.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Коротенко Д.И.
В г. Волгограде судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:
председательствующего Олейниковой В.В.,
судей Бабайцевой Е.А., Лисовского А.М.,
при секретаре Ф.,
рассмотрела в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по исковому заявлению КСМ к К. взыскании денежных средств, уплаченных в счет цены договора купли-продажи недвижимого имущества, процентов, судебных расходов
по апелляционной жалобе КСМ в лице представителя по доверенности О.
на решение Центрального районного суда г. Волгограда от 03 июня 2016 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.
Заслушав доклад судьи Бабайцевой Е.А., пояснения представителя истца КСМ - О., поддержавшего доводы жалобы, представителя ответчика К. - Т., возражавшей против доводов жалобы, судебная коллегия
установила:
КСМ обратилась в суд с иском К., в котором просила взыскать с ответчика в ее пользу сумму предоплаты по расписке от 08 декабря 2015 года - <...> руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 09 декабря 2015 года по 04 апреля 2016 года - <...>, расходы по оплате государственной пошлины - <...> руб. <...> коп.
В обоснование требований указала, что 08 декабря 2015 года она по расписке передала К. в качестве предоплаты за покупку в будущем <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, аванс в размере <...> руб. Общая стоимость квартиры составила <...> руб. Согласно расписки договор купли-продажи должен был быть заключен в срок не позднее 25 января 2016 года.
К гарантировала, что до совершения сделки купли-продажи квартира никому не продана, не заложена, в споре, под арестом не состоит и свободна от прав третьих лиц. Однако 21 декабря 2015 года ответчик ей сообщила о том, что отчуждаемая квартира находится в залоге у АО "Банк ЖилФинанс". Она предложила ответчику подписать предварительный договор купли-продажи квартиры от 29 декабря 2015 года, направив его посредством электронной почты, по условиям которого ответчик обязуется осуществить полное досрочное погашение задолженности по кредитному договору до государственной регистрации перехода права собственности с предоставлением документов, подтверждающих снятие обременения. Однако К. стала откладывать и переносить предоставление документов, подтверждающих отсутствие обременения на квартиру.
09 февраля 2016 года в адрес ответчика ею направлено требование о возврате денежных средств в размере <...>, уплаченных в счет цены договора купли-продажи жилья, но аванс до настоящего времени не возвращен.
Суд постановил указанное выше решение.
В апелляционной жалобе КСМ в лице представителя по доверенности О оспаривает законность и обоснованность судебного постановления, просит его отменить, ссылаясь на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
В апелляционную инстанцию истец КСМ, ответчик К., представитель третьего лица АО "Банк ЖилФинанс" не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, об уважительности причин неявки не сообщили, в связи с чем на основании ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Проверив законность и обоснованность решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях представителя ответчика, обсудив указанные доводы, судебная коллегия находит доводы жалобы обоснованными, а решение подлежащим отмене, в связи со следующим.
Согласно п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
В силу ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
По смыслу разъяснений, данных в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права.
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Постановленное судом решение названным требованиям не отвечает.
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора(ст. 429 ГК РФ)
Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения(п. 1 ст. 380 ГК РФ).
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2 ст. 380 ГК РФ).
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного п. 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п. 3 ст. 380 ГК РФ).
При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (ст. 381 ГК РФ).
За пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором (п. 1 ст. 395 ГК РФ).
Как установлено судом апелляционной инстанции и подтверждается материалами дела, 08 декабря 2015 года КСМ по расписке передала К. денежную сумму в размере <...> руб.
Из расписки следует, что указанная сумма получена ответчиком в счет будущей оплаты за покупку <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 40,3 кв. м с кадастровым номером N <...> <...> рублей. Заключение договора купли-продажи состоится не позднее 25 января 2016 года. Жилое помещение никому не продано, не заложено, в споре, под арестом не состоит и свободно от прав третьих лиц.
Кроме того, в расписке стороны согласовали, что если договор купли-продажи нежилого помещения не будет заключен по вине истца, ответчик не возвращает денежные средства, являющиеся задатком, а если договор не будет заключен по вине ответчика, последняя должна будет вернуть истцу денежные средства.
Таким образом, между КСМ и К. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, содержащий все существенные условия, предусмотренные законом, в нем стороны пришли к соглашению о передаче <...> руб. в качестве задатка.
КСМ стало известно, что отчуждаемая квартира находится в залоге у АО "Банк ЖилФинанс" в обеспечение исполнения кредитных обязательств ответчика по кредитному договору от 13 мая 2015 года, и она предложила ответчику погасить кредит для снятия обременения, что сторонами не оспаривалось.
15 декабря 2015 года К. обратилась в банк с заявлением о досрочном полном погашении кредита 29 декабря 2015 года.
Согласно справки АО "Банк жилищного финансирования" от 27 апреля 2016 года обязательства К по кредитному договору от 13 мая 2015 года исполнены.
Однако основной договор купли-продажи квартиры между сторонами заключен не был.
Исходя из того, что кредит ответчиком был погашен, последней были предприняты исчерпывающие меры для снятия ограничения в виде залога жилого помещения, основной договор купли-продажи не был заключен в связи с отказом истца в совершении сделки, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для возврата задатка КСМ и отказал в удовлетворении ее требований к К.
С таким выводом судебная коллегия согласиться не может и считает решение подлежащим отмене, поскольку юридически значимое обстоятельство при рассмотрении спора о возврате задатка - установление того, какая сторона ответственна за неисполнение договора, судом первой инстанции было определено неправильно.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель К. - Т. подтвердила, что кредит был погашен весной 2016 года, обременение квартиры в виде залога не снималось.
Наличие обременения жилого помещения в период до истечения установленного предварительным договором купли-продажи срока заключения сделки 25 января 2015 года являлось препятствием для истца в заключении основного договора купли-продажи квартиры, в то время как именно отсутствие обременения обусловливало совершение сделки в будущем.
Таким образом, у КСМ имелись объективные причины для отказа от покупки квартиры, возникшие по вине ответчика, которая не предприняла действий, влекущих снятие ограничения.
Учитывая изложенное выше, принимая во внимание, что доказательств уклонения истца от заключения основного договора купли-продажи в установленный предварительным договором срок не предоставлено, сделка купли-продажи жилого помещения не была заключена по вине ответчика, не обеспечившей погашение кредита и снятие обременения с жилого помещения, у суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа в удовлетворении иска КСМ.
В этой связи судебная коллегия считает, что с К. в пользу КСМ следует взыскать задаток в истребуемом истцом размере, то есть <...> руб.
Кроме того, с ответчика в пользу КСМ подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 09 декабря 2015 года по 04 апреля 2016 года в сумме <...> коп., так как расчет процентов, произведенный истцом в соответствии с существующими в месте жительства кредитора и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц, проверен судебной коллегией и признан верным.
Ввиду удовлетворения требований в полном объеме по правилам ст. 98 ГПК РФ с К. в пользу истца следует взыскать уплаченную при подаче иска государственную пошлину - <...> коп.
При таких данных решение Центрального районного суда г. Волгограда об отказе в удовлетворении требований КСМ нельзя признать законным и обоснованным, оно постановлено при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, а потому подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об удовлетворении иска КСМ.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Центрального районного суда г. Волгограда от 03 июня 2016 года отменить, принять по делу новое решение, которым иск КСМ к К. взыскании денежных средств, уплаченных в счет цены договора купли-продажи недвижимого имущества, процентов, судебных расходов удовлетворить.
Взыскать с К. в пользу КСМ средства, уплаченные в счет цены договора купли-продажи недвижимого имущества, - <...> руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 09 декабря 2015 года по 04 апреля 2016 года - <...> коп., расходы по оплате государственной пошлины - <...> коп.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОЛГОГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 17.08.2016 N 33-11184/2016
Требование: О взыскании предоплаты, процентов за пользование чужими денежными средствами.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истица по расписке передала ответчице денежные средства в качестве предоплаты за покупку в будущем квартиры. Договор купли-продажи квартиры заключен не был, аванс ответчица не вернула.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОЛГОГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 августа 2016 года
Судья Коротенко Д.И.
В г. Волгограде судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:
председательствующего Олейниковой В.В.,
судей Бабайцевой Е.А., Лисовского А.М.,
при секретаре Ф.,
рассмотрела в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по исковому заявлению КСМ к К. взыскании денежных средств, уплаченных в счет цены договора купли-продажи недвижимого имущества, процентов, судебных расходов
по апелляционной жалобе КСМ в лице представителя по доверенности О.
на решение Центрального районного суда г. Волгограда от 03 июня 2016 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.
Заслушав доклад судьи Бабайцевой Е.А., пояснения представителя истца КСМ - О., поддержавшего доводы жалобы, представителя ответчика К. - Т., возражавшей против доводов жалобы, судебная коллегия
установила:
КСМ обратилась в суд с иском К., в котором просила взыскать с ответчика в ее пользу сумму предоплаты по расписке от 08 декабря 2015 года - <...> руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 09 декабря 2015 года по 04 апреля 2016 года - <...>, расходы по оплате государственной пошлины - <...> руб. <...> коп.
В обоснование требований указала, что 08 декабря 2015 года она по расписке передала К. в качестве предоплаты за покупку в будущем <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, аванс в размере <...> руб. Общая стоимость квартиры составила <...> руб. Согласно расписки договор купли-продажи должен был быть заключен в срок не позднее 25 января 2016 года.
К гарантировала, что до совершения сделки купли-продажи квартира никому не продана, не заложена, в споре, под арестом не состоит и свободна от прав третьих лиц. Однако 21 декабря 2015 года ответчик ей сообщила о том, что отчуждаемая квартира находится в залоге у АО "Банк ЖилФинанс". Она предложила ответчику подписать предварительный договор купли-продажи квартиры от 29 декабря 2015 года, направив его посредством электронной почты, по условиям которого ответчик обязуется осуществить полное досрочное погашение задолженности по кредитному договору до государственной регистрации перехода права собственности с предоставлением документов, подтверждающих снятие обременения. Однако К. стала откладывать и переносить предоставление документов, подтверждающих отсутствие обременения на квартиру.
09 февраля 2016 года в адрес ответчика ею направлено требование о возврате денежных средств в размере <...>, уплаченных в счет цены договора купли-продажи жилья, но аванс до настоящего времени не возвращен.
Суд постановил указанное выше решение.
В апелляционной жалобе КСМ в лице представителя по доверенности О оспаривает законность и обоснованность судебного постановления, просит его отменить, ссылаясь на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
В апелляционную инстанцию истец КСМ, ответчик К., представитель третьего лица АО "Банк ЖилФинанс" не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, об уважительности причин неявки не сообщили, в связи с чем на основании ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Проверив законность и обоснованность решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях представителя ответчика, обсудив указанные доводы, судебная коллегия находит доводы жалобы обоснованными, а решение подлежащим отмене, в связи со следующим.
Согласно п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
В силу ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
По смыслу разъяснений, данных в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права.
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Постановленное судом решение названным требованиям не отвечает.
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора(ст. 429 ГК РФ)
Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения(п. 1 ст. 380 ГК РФ).
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2 ст. 380 ГК РФ).
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного п. 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п. 3 ст. 380 ГК РФ).
При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (ст. 381 ГК РФ).
За пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором (п. 1 ст. 395 ГК РФ).
Как установлено судом апелляционной инстанции и подтверждается материалами дела, 08 декабря 2015 года КСМ по расписке передала К. денежную сумму в размере <...> руб.
Из расписки следует, что указанная сумма получена ответчиком в счет будущей оплаты за покупку <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 40,3 кв. м с кадастровым номером N <...> <...> рублей. Заключение договора купли-продажи состоится не позднее 25 января 2016 года. Жилое помещение никому не продано, не заложено, в споре, под арестом не состоит и свободно от прав третьих лиц.
Кроме того, в расписке стороны согласовали, что если договор купли-продажи нежилого помещения не будет заключен по вине истца, ответчик не возвращает денежные средства, являющиеся задатком, а если договор не будет заключен по вине ответчика, последняя должна будет вернуть истцу денежные средства.
Таким образом, между КСМ и К. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, содержащий все существенные условия, предусмотренные законом, в нем стороны пришли к соглашению о передаче <...> руб. в качестве задатка.
КСМ стало известно, что отчуждаемая квартира находится в залоге у АО "Банк ЖилФинанс" в обеспечение исполнения кредитных обязательств ответчика по кредитному договору от 13 мая 2015 года, и она предложила ответчику погасить кредит для снятия обременения, что сторонами не оспаривалось.
15 декабря 2015 года К. обратилась в банк с заявлением о досрочном полном погашении кредита 29 декабря 2015 года.
Согласно справки АО "Банк жилищного финансирования" от 27 апреля 2016 года обязательства К по кредитному договору от 13 мая 2015 года исполнены.
Однако основной договор купли-продажи квартиры между сторонами заключен не был.
Исходя из того, что кредит ответчиком был погашен, последней были предприняты исчерпывающие меры для снятия ограничения в виде залога жилого помещения, основной договор купли-продажи не был заключен в связи с отказом истца в совершении сделки, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для возврата задатка КСМ и отказал в удовлетворении ее требований к К.
С таким выводом судебная коллегия согласиться не может и считает решение подлежащим отмене, поскольку юридически значимое обстоятельство при рассмотрении спора о возврате задатка - установление того, какая сторона ответственна за неисполнение договора, судом первой инстанции было определено неправильно.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель К. - Т. подтвердила, что кредит был погашен весной 2016 года, обременение квартиры в виде залога не снималось.
Наличие обременения жилого помещения в период до истечения установленного предварительным договором купли-продажи срока заключения сделки 25 января 2015 года являлось препятствием для истца в заключении основного договора купли-продажи квартиры, в то время как именно отсутствие обременения обусловливало совершение сделки в будущем.
Таким образом, у КСМ имелись объективные причины для отказа от покупки квартиры, возникшие по вине ответчика, которая не предприняла действий, влекущих снятие ограничения.
Учитывая изложенное выше, принимая во внимание, что доказательств уклонения истца от заключения основного договора купли-продажи в установленный предварительным договором срок не предоставлено, сделка купли-продажи жилого помещения не была заключена по вине ответчика, не обеспечившей погашение кредита и снятие обременения с жилого помещения, у суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа в удовлетворении иска КСМ.
В этой связи судебная коллегия считает, что с К. в пользу КСМ следует взыскать задаток в истребуемом истцом размере, то есть <...> руб.
Кроме того, с ответчика в пользу КСМ подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 09 декабря 2015 года по 04 апреля 2016 года в сумме <...> коп., так как расчет процентов, произведенный истцом в соответствии с существующими в месте жительства кредитора и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц, проверен судебной коллегией и признан верным.
Ввиду удовлетворения требований в полном объеме по правилам ст. 98 ГПК РФ с К. в пользу истца следует взыскать уплаченную при подаче иска государственную пошлину - <...> коп.
При таких данных решение Центрального районного суда г. Волгограда об отказе в удовлетворении требований КСМ нельзя признать законным и обоснованным, оно постановлено при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, а потому подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об удовлетворении иска КСМ.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Центрального районного суда г. Волгограда от 03 июня 2016 года отменить, принять по делу новое решение, которым иск КСМ к К. взыскании денежных средств, уплаченных в счет цены договора купли-продажи недвижимого имущества, процентов, судебных расходов удовлетворить.
Взыскать с К. в пользу КСМ средства, уплаченные в счет цены договора купли-продажи недвижимого имущества, - <...> руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 09 декабря 2015 года по 04 апреля 2016 года - <...> коп., расходы по оплате государственной пошлины - <...> коп.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)