Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 августа 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бархатова В.Ю.
судей Коновалова С.А., Немчиновой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания Дорохиным Д.С.,
при участии в заседании:
- от истца, ОАО "Лесное": Резниченко В.А. по доверенности от 03.02.2016 б/н; Кобушкина Т.А. по доверенности от 20.04.2016 N 2/2016; Гудкова П.С. по доверенности от 30.06.2016 б/н;
- от ответчиков, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области: Тимашова И.Ю. по доверенности от 25.04.2016 N СП/07-3231; от ООО "МедСервис": Ахмедов Р.Ю. по доверенности от 02.08.2016 б/н;
- от третьих лиц: не явились, извещены,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ОАО "Лесное" на решение Арбитражного суда Московской области от 6 февраля 2015 года по делу N А41-3277/14, принятое судьей Бирюковым Р.Ш., по исковому заявлению ОАО "Лесное" к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области, ООО "МедСервис", третьи лица: Негосударственная Автономная Некоммерческая Образовательная Организация "Средняя общеобразовательная школа с углубленным изучением отдельных предметов имени И.П. Светловой"; Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области; Фонд помощи и социальной адаптации инвалидов "Качество жизни", о признании недействительным договора аренды недвижимого имущества, признании недействительным договора уступки прав и обязанностей по договору аренды, а также по встречному исковому заявлению ООО "МедСервис" к ОАО "Лесное", Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области, третье лицо: ООО "ИнвестСтрой", о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности,
установил:
открытое акционерное общество "Лесное" (далее - истец по первоначальному иску, ОАО "Лесное") обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области (далее - ТУ Росимущества в Московской области, ответчик по первоначальному иску), обществу с ограниченной ответственностью "МедСервис" (далее - ООО "МедСервис", ответчик по первоначальному иску) со следующими требованиями:
- - признать недействительным договор аренды федерального недвижимого имущества, находящегося в казне Российской Федерации от 02.07.2013 N 01-07/51;
- - признать недействительным договор уступки прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества от 15.10.2013;
- - применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде восстановления права истца на аренду земельного участка находящегося в собственности Российской Федерации из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 50:20:0041103:80, общей площадью 108200 кв. м, находящийся по адресу: Московская область, Одинцовский район, Назарьевский с.о., дер. Дарьино на условиях предусмотренных Договором аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 05.03.2008;
- - обязать Территориальное управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области и "МедСервис" в срок 3 (три) рабочих дня с даты вступления в силу судебного решения по настоящему делу представить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области все необходимые документы для государственной регистрации права аренды на:
- - здание - спальный корпус, назначение: нежилое, общая площадь 987,1 кв. м, инв. N 179:055-1660, лит. И;
- - здание - клуб столовая, назначение: нежилое, общая площадь 1659,20 кв. м, инв. N 179:055-1658, лит. В;
- - здание - корпус N 6, назначение: нежилое, общая площадь 1592,70 кв. м, инв. N 2125, лит. Б;
- - здание - корпус N 3, назначение: нежилое, общая площадь 978,20 кв. м, инв. N 179:055-1660, лит. С;
- - здание - французский щитовой домик, назначение: нежилое, общая площадь 157,10 кв. м, инв. N 179:055-2155, лит. Ю, КМ, Ю2, ю, ю1;
- - здание - административное, назначение: нежилое, общая площадь 618,50 кв. м, инв, N 179:055-1660, лит. М;
- - сооружение: артезианская скважина, назначение: сооружение коммунальной инфраструктуры, общая площадь 10,60 кв. м, инв. N 179:055-1660, лит. П;
- - здание - пожарное депо, назначение: нежилое, общая площадь 99,60 кв. м, инв. N 179:055-1660, лит, Н;
- - сооружение - насосная станция, назначение: сооружение коммунальной инфраструктуры, общая площадь 83,60 кв. м, инв. N 179:055-2155, лит. Ф;
- - сооружение - газовая котельная, назначение: нефтяные и газовые сооружения, общая площадь 214,50 кв. м, инв. N 179:055-1660, лит. Д;
- - здание - спальный корпус, назначение: нежилое, общая площадь 981,80 кв. м, инв. N 179:055-1660, лит, 1И;
- - здание - автогараж-депо, назначение: нежилое, общая площадь 479,40 кв. м, инв. N 179-055-1660, лит. IE;
- - здание - спортивная база, назначение: нежилое, общая площадь 100 кв. м, и инв. N 179:055-1660, лит. Л;
- - сооружение - артезианская скважина, назначение: сооружение коммунальной - инфраструктуры, общая площадь 8,60 кв. м, инв. N 179:055-2155, лит. 1П;
- - сооружение - трансформаторная подстанция, назначение: сооружения коммунальной инфраструктуры, общая площадь 7,60 кв. м, инв. 179:055-2155, лит. Я;
- - здание: корпус N 7, назначение: нежилое, общая площадь 1062,30 кв. м, инв. N 179:055-1660, лит. Т.;
- - здание: биологическая станция, назначение: нежилое, общая площадь 245,7 кв. м, инв. N 179:055-2155, лит. Б.
Определением Арбитражного суда Московской области от 25.09.2014 к производству было принято встречное исковое заявление ООО "МедСервис" к ОАО "Лесное" и ТУ Росимущества в Московской области о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 05.03.2008, заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом в Московской области и открытым акционерным обществом "Лесное" в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:20:0041103:82.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Негосударственная Автономная Некоммерческая Образовательная Организация "Средняя общеобразовательная школа с углубленным изучением отдельных предметов имени И.П. Светловой", Фонд помощи и социальной адаптации инвалидов "Качество жизни", ООО "ИнвестСтрой".
Решением Арбитражного суда Московской области от 06 февраля 2015 года в удовлетворении исковых требований открытого акционерного общества "Лесное" отказано, встречные требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с указанным решением, ОАО "Лесное" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение норм права.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Как следует из материалов дела, 05.03.2008 в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования между ТУ Росимущества в Московской области (арендодатель) и ОАО "Лесное" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности (т. 1 л.д. 21 - 26).
В соответствии с разделом 1 данного договора арендодатель представляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в собственности Российской Федерации, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 50:20:0041103:82, общей площадью 108200 кв. м, находящийся по адресу: Московская область, Одинцовский район, Назарьевский с.о., дер. Дарьино, для оздоровительных целей в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору, без оформления акта приема-передачи.
В соответствии с пунктом 3.1. договор аренды заключен на срок - 49 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
При этом в пункте 2.1. указано, что на передаваемом в аренду земельном участке расположены здания и сооружения, указанные в кадастровом плане участка.
Из кадастрового паспорта на земельный участок с кадастровым номером 50:20:0041103:82 следует, что на указанном земельном участке располагается 17 объектов недвижимости (т. 1 л.д. 27 - 47).
Согласно распоряжению ТУ Росимущества в Московской области от 28.06.2013 N 273 в хозяйственный оборот путем передачи в аренду вовлечено имущество казны, указанное в приложении к данному распоряжению - имущественный комплекс пансионата "Химик" состоящий из 17 объектов недвижимости.
На основании данного распоряжения 02.07.2013 между ТУ Росимущества в Московской области и Фондом помощи и социальной адаптации инвалидов "Качество жизни" заключен договор аренды федерального недвижимого имущества, находящегося в казне Российской Федерации, N 01-07/51, в соответствии с которым Фонду помощи и социальной адаптации инвалидов "Качество жизни" во временное владение и пользование переданы нежилые помещения имущественного комплекса, состоящего из 17 объектов, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, д. Дарьино, пансионат "Химик" (т. 2 л.д. 5 - 16).
Согласно приложению N 2 к договору аренды во временное владение и пользование арендатору предоставлены следующие объекты:
- - здание - спальный корпус, назначение: нежилое, 3-х этажный, общая площадь 987,1 кв. м, инв. N 179:055-1660, лит. И;
- - здание - клуб столовая, назначение: нежилое, 1 этажное, общая площадь 1659,20 кв. м, инв. N 179:055-1658, лит. В;
- - здание - корпус N 6, назначение: нежилое, 1 этажное, общая площадь 1592,70 кв. м, инв. N 2125, лит. Б;
- - здание - корпус N 3, назначение: нежилое, 1 этажное, общая площадь 978,20 кв. м, инв. N 179:055-1660, лит. С;
- - здание - французский щитовой домик, назначение: нежилое, 1 этажный, общая площадь 157,10 кв. м, инв. N 179:055-2155, лит. Ю, КМ, Ю2, ю, ю1;
- - здание - административное, назначение: нежилое, 1 этажный, общая площадь 618,50 кв. м, инв, N 179:055-1660, лит. М;
- - сооружение: артезианская скважина, назначение: сооружение коммунальной инфраструктуры, 1 этажный, общая площадь 10,60 кв. м, инв. N 179:055-1660, лит. П;
- - здание - пожарное депо, назначение: нежилое, 1 этажный, общая площадь 99,60 кв. м, инв. N 179:055-1660, лит, Н;
- - сооружение - насосная станция, назначение: сооружение коммунальной инфраструктуры, 1 этажный, общая площадь 83,60 кв. м, инв. N 179:055-2155, лит. Ф;
- - сооружение - газовая котельная, назначение: нефтяные и газовые сооружения, 1 этажный, общая площадь 214,50 кв. м, инв. N 179:055-1660, лит. Д;
- - здание - спальный корпус, назначение: нежилое, 1 этажный, общая площадь 981,80 кв. м, инв. N 179:055-1660, лит, 1И;
- - здание - автогараж-депо, назначение: нежилое, 1 этажный, общая площадь 479,40 кв. м, инв. N 179-055-1660, лит. IE;
- - здание - спортивная база, назначение: нежилое, 1 этажное, общая площадь 100 кв. м, и инв. N 179:055-1660, лит. Л;
- - сооружение - артезианская скважина, назначение: сооружения коммунальной - инфраструктуры, 1 этажное, общая площадь 8,60 кв. м, инв. N 179:055-2155, лит. Ш;
- - сооружение - трансформаторная подстанция, назначение: сооружения коммунальной инфраструктуры, 1 этажный, общая площадь 7,60 кв. м, инв. N 179:055-2155, лит. Я;
- - здание - корпус N 7, 2-х этажное, общая площадь 1062,3 кв. м, инв. N 1660, лит. Т;
- - биологическая станция, 2-х этажное, назначение: нежилое, общей площадью 245,7 кв. м, инв. N 2155 лит. Б.
В пункте 1.1 договора аренды указано, что данные объекты недвижимости располагаются на земельном участке с кадастровым номером 50:20:0041103:82.
В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды - срок действия данного договора составляет 25 лет.
Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 16.09.2013 в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена регистрационная запись 50-50-66/088/2013-251.
15 октября 2013 года права и обязанности арендатора по договору аренды федерального недвижимого имущества, находящегося в казне Российской Федерации, от 02.07.2013 на основании договора уступки перешли от Фонда помощи и социальной адаптации инвалидов "Качество жизни" к ООО "МедСервис".
Договор уступки прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества от 15.10.2013 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 14.11.2013 в ЕГРП была внесена регистрационная запись 50-50-66/114/2013-056.
Ссылаясь на то, что договором аренды федерального недвижимого имущества, находящегося в казне Российской Федерации, от 02.07.2013 N 01-07/51, а также договором уступки прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества от 15.10.2013 нарушаются права и законные интересы ОАО "Лесное" в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, общество обратилось в Арбитражный суд Московской области с первоначальным исковым заявлением.
ООО "МедСервис" полагая, что договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 05.03.2008, заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом в Московской области и ОАО "Лесное" в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:20:0041103:82, является недействительным в силу его ничтожности, обратился в Арбитражный суд Московской области со встречным исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении первоначальных требований и удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку спорный земельный участок передан истцу без передачи каких-либо прав на объекты недвижимости, находящиеся на этом участке, указанная сделка является ничтожной на основании статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.
Обжалуя решение суда первой инстанции, ОАО "Лесное" ссылается на то, что 13.11.2001 истец приобрел право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 50:20:0041103:82, что свидетельствует о том, что последующее заключение договора аренды имущественного комплекса является незаконным.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца по первоначальному иску поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение отменить.
Представители ответчиков возражали относительно доводов апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции в связи со следующим.
Статья 4 АПК РФ предусматривает, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Пунктом 2 статьи 166 ГК РФ установлено, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2010 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В развитие данного принципа пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11 и от 06.09.2011 N 3771/11, статья 36 Земельного кодекса РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, не собственнику этого объекта.
Таким образом, поскольку по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 05.03.2008 арендатору в аренду был предоставлен только земельный участок с кадастровым номером 50:20:0041103:82, без передачи каких-либо прав на объекты недвижимости, расположенные на указанном земельном участке, а по договору аренды федерального недвижимого имущества, находящегося в казне Российской Федерации, от 02.07.2013 N 01-07/51 арендатору предоставлены объекты недвижимости без предоставления земельного участка, на котором они расположены, указанные договоры являются ничтожным на основании статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и статьи 35 Земельного кодекса.
Указанная правовая позиция подтверждается судебной практикой, а именно определением Верховного Суда РФ от 19.01.2015 N 306-ЭС14-1927 по делу N А49-7984/2012, определением Верховного Суда РФ от 26.11.2014 по делу N 306-ЭС14-1927, А49-7984/2012.
Согласно части 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Учитывая, что недействительная сделка недействительна с момента ее совершения, принимая во внимание, что договор аренды федерального недвижимого имущества, находящегося в казне Российской Федерации, от 02.07.2013 N 01-07/51, является ничтожной сделкой, требование первоначального иска о признании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества от 15.10.2013, заключенного между Фондом помощи и социальной адаптации инвалидов "Качество жизни" и ООО "МедСервис" недействительным подлежит удовлетворению.
Исходя из пункта 2 статьи 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии с указанной нормой возвращение полученного носит двусторонний характер. Это означает, что, рассматривая требование, заявленное в соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд должен разрешить вопрос об обязанности каждой из сторон вернуть все полученное по сделке.
Поскольку договор аренды федерального недвижимого имущества, находящегося в казне Российской Федерации, от 02.07.2013 N 01-07/51, заключенный между ТУ Росимущества в Московской области и Фондом помощи и социальной адаптации инвалидов "Качество жизни", а также договора уступки прав и обязанностей от 15.10.2013, являются недействительными сделками, суд апелляционной инстанции в порядке применения качестве восстановления нарушенных прав истца, считает необходимым применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата арендодателю имущества состоящего из 17 объектов, указанных в приложении к договору аренды.
Учитывая, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, за ОАО "Лесное" сохраняется право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 50:20:0041103:80, которое подлежит переоформлению в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Факт предоставления 13.11.2001 спорного земельного участка обществу в постоянное (бессрочное) пользование подтверждается приставленными в материалы дела доказательствами и не оспаривается ответчиками (т. 1, л.д. 147).
При этом, поскольку спорный земельный участок принадлежит ОАО "Лесное" на праве постоянного (бессрочного) пользования, требование об обязании ТУ Росимущества в Московской области и "МедСервис" в срок 3 (три) рабочих дня с даты вступления в силу судебного решения по настоящему делу представить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области все необходимые документы для государственной регистрации права аренды истца на объекты недвижимости, расположенные на спорном участке, удовлетворению не подлежит.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 ГК РФ).
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.08.2016 N 10АП-1650/2015 ПО ДЕЛУ N А41-3277/14
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 августа 2016 г. по делу N А41-3277/14
Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 августа 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бархатова В.Ю.
судей Коновалова С.А., Немчиновой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания Дорохиным Д.С.,
при участии в заседании:
- от истца, ОАО "Лесное": Резниченко В.А. по доверенности от 03.02.2016 б/н; Кобушкина Т.А. по доверенности от 20.04.2016 N 2/2016; Гудкова П.С. по доверенности от 30.06.2016 б/н;
- от ответчиков, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области: Тимашова И.Ю. по доверенности от 25.04.2016 N СП/07-3231; от ООО "МедСервис": Ахмедов Р.Ю. по доверенности от 02.08.2016 б/н;
- от третьих лиц: не явились, извещены,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ОАО "Лесное" на решение Арбитражного суда Московской области от 6 февраля 2015 года по делу N А41-3277/14, принятое судьей Бирюковым Р.Ш., по исковому заявлению ОАО "Лесное" к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области, ООО "МедСервис", третьи лица: Негосударственная Автономная Некоммерческая Образовательная Организация "Средняя общеобразовательная школа с углубленным изучением отдельных предметов имени И.П. Светловой"; Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области; Фонд помощи и социальной адаптации инвалидов "Качество жизни", о признании недействительным договора аренды недвижимого имущества, признании недействительным договора уступки прав и обязанностей по договору аренды, а также по встречному исковому заявлению ООО "МедСервис" к ОАО "Лесное", Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области, третье лицо: ООО "ИнвестСтрой", о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности,
установил:
открытое акционерное общество "Лесное" (далее - истец по первоначальному иску, ОАО "Лесное") обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области (далее - ТУ Росимущества в Московской области, ответчик по первоначальному иску), обществу с ограниченной ответственностью "МедСервис" (далее - ООО "МедСервис", ответчик по первоначальному иску) со следующими требованиями:
- - признать недействительным договор аренды федерального недвижимого имущества, находящегося в казне Российской Федерации от 02.07.2013 N 01-07/51;
- - признать недействительным договор уступки прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества от 15.10.2013;
- - применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде восстановления права истца на аренду земельного участка находящегося в собственности Российской Федерации из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 50:20:0041103:80, общей площадью 108200 кв. м, находящийся по адресу: Московская область, Одинцовский район, Назарьевский с.о., дер. Дарьино на условиях предусмотренных Договором аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 05.03.2008;
- - обязать Территориальное управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области и "МедСервис" в срок 3 (три) рабочих дня с даты вступления в силу судебного решения по настоящему делу представить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области все необходимые документы для государственной регистрации права аренды на:
- - здание - спальный корпус, назначение: нежилое, общая площадь 987,1 кв. м, инв. N 179:055-1660, лит. И;
- - здание - клуб столовая, назначение: нежилое, общая площадь 1659,20 кв. м, инв. N 179:055-1658, лит. В;
- - здание - корпус N 6, назначение: нежилое, общая площадь 1592,70 кв. м, инв. N 2125, лит. Б;
- - здание - корпус N 3, назначение: нежилое, общая площадь 978,20 кв. м, инв. N 179:055-1660, лит. С;
- - здание - французский щитовой домик, назначение: нежилое, общая площадь 157,10 кв. м, инв. N 179:055-2155, лит. Ю, КМ, Ю2, ю, ю1;
- - здание - административное, назначение: нежилое, общая площадь 618,50 кв. м, инв, N 179:055-1660, лит. М;
- - сооружение: артезианская скважина, назначение: сооружение коммунальной инфраструктуры, общая площадь 10,60 кв. м, инв. N 179:055-1660, лит. П;
- - здание - пожарное депо, назначение: нежилое, общая площадь 99,60 кв. м, инв. N 179:055-1660, лит, Н;
- - сооружение - насосная станция, назначение: сооружение коммунальной инфраструктуры, общая площадь 83,60 кв. м, инв. N 179:055-2155, лит. Ф;
- - сооружение - газовая котельная, назначение: нефтяные и газовые сооружения, общая площадь 214,50 кв. м, инв. N 179:055-1660, лит. Д;
- - здание - спальный корпус, назначение: нежилое, общая площадь 981,80 кв. м, инв. N 179:055-1660, лит, 1И;
- - здание - автогараж-депо, назначение: нежилое, общая площадь 479,40 кв. м, инв. N 179-055-1660, лит. IE;
- - здание - спортивная база, назначение: нежилое, общая площадь 100 кв. м, и инв. N 179:055-1660, лит. Л;
- - сооружение - артезианская скважина, назначение: сооружение коммунальной - инфраструктуры, общая площадь 8,60 кв. м, инв. N 179:055-2155, лит. 1П;
- - сооружение - трансформаторная подстанция, назначение: сооружения коммунальной инфраструктуры, общая площадь 7,60 кв. м, инв. 179:055-2155, лит. Я;
- - здание: корпус N 7, назначение: нежилое, общая площадь 1062,30 кв. м, инв. N 179:055-1660, лит. Т.;
- - здание: биологическая станция, назначение: нежилое, общая площадь 245,7 кв. м, инв. N 179:055-2155, лит. Б.
Определением Арбитражного суда Московской области от 25.09.2014 к производству было принято встречное исковое заявление ООО "МедСервис" к ОАО "Лесное" и ТУ Росимущества в Московской области о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 05.03.2008, заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом в Московской области и открытым акционерным обществом "Лесное" в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:20:0041103:82.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Негосударственная Автономная Некоммерческая Образовательная Организация "Средняя общеобразовательная школа с углубленным изучением отдельных предметов имени И.П. Светловой", Фонд помощи и социальной адаптации инвалидов "Качество жизни", ООО "ИнвестСтрой".
Решением Арбитражного суда Московской области от 06 февраля 2015 года в удовлетворении исковых требований открытого акционерного общества "Лесное" отказано, встречные требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с указанным решением, ОАО "Лесное" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение норм права.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Как следует из материалов дела, 05.03.2008 в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования между ТУ Росимущества в Московской области (арендодатель) и ОАО "Лесное" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности (т. 1 л.д. 21 - 26).
В соответствии с разделом 1 данного договора арендодатель представляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в собственности Российской Федерации, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 50:20:0041103:82, общей площадью 108200 кв. м, находящийся по адресу: Московская область, Одинцовский район, Назарьевский с.о., дер. Дарьино, для оздоровительных целей в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору, без оформления акта приема-передачи.
В соответствии с пунктом 3.1. договор аренды заключен на срок - 49 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
При этом в пункте 2.1. указано, что на передаваемом в аренду земельном участке расположены здания и сооружения, указанные в кадастровом плане участка.
Из кадастрового паспорта на земельный участок с кадастровым номером 50:20:0041103:82 следует, что на указанном земельном участке располагается 17 объектов недвижимости (т. 1 л.д. 27 - 47).
Согласно распоряжению ТУ Росимущества в Московской области от 28.06.2013 N 273 в хозяйственный оборот путем передачи в аренду вовлечено имущество казны, указанное в приложении к данному распоряжению - имущественный комплекс пансионата "Химик" состоящий из 17 объектов недвижимости.
На основании данного распоряжения 02.07.2013 между ТУ Росимущества в Московской области и Фондом помощи и социальной адаптации инвалидов "Качество жизни" заключен договор аренды федерального недвижимого имущества, находящегося в казне Российской Федерации, N 01-07/51, в соответствии с которым Фонду помощи и социальной адаптации инвалидов "Качество жизни" во временное владение и пользование переданы нежилые помещения имущественного комплекса, состоящего из 17 объектов, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, д. Дарьино, пансионат "Химик" (т. 2 л.д. 5 - 16).
Согласно приложению N 2 к договору аренды во временное владение и пользование арендатору предоставлены следующие объекты:
- - здание - спальный корпус, назначение: нежилое, 3-х этажный, общая площадь 987,1 кв. м, инв. N 179:055-1660, лит. И;
- - здание - клуб столовая, назначение: нежилое, 1 этажное, общая площадь 1659,20 кв. м, инв. N 179:055-1658, лит. В;
- - здание - корпус N 6, назначение: нежилое, 1 этажное, общая площадь 1592,70 кв. м, инв. N 2125, лит. Б;
- - здание - корпус N 3, назначение: нежилое, 1 этажное, общая площадь 978,20 кв. м, инв. N 179:055-1660, лит. С;
- - здание - французский щитовой домик, назначение: нежилое, 1 этажный, общая площадь 157,10 кв. м, инв. N 179:055-2155, лит. Ю, КМ, Ю2, ю, ю1;
- - здание - административное, назначение: нежилое, 1 этажный, общая площадь 618,50 кв. м, инв, N 179:055-1660, лит. М;
- - сооружение: артезианская скважина, назначение: сооружение коммунальной инфраструктуры, 1 этажный, общая площадь 10,60 кв. м, инв. N 179:055-1660, лит. П;
- - здание - пожарное депо, назначение: нежилое, 1 этажный, общая площадь 99,60 кв. м, инв. N 179:055-1660, лит, Н;
- - сооружение - насосная станция, назначение: сооружение коммунальной инфраструктуры, 1 этажный, общая площадь 83,60 кв. м, инв. N 179:055-2155, лит. Ф;
- - сооружение - газовая котельная, назначение: нефтяные и газовые сооружения, 1 этажный, общая площадь 214,50 кв. м, инв. N 179:055-1660, лит. Д;
- - здание - спальный корпус, назначение: нежилое, 1 этажный, общая площадь 981,80 кв. м, инв. N 179:055-1660, лит, 1И;
- - здание - автогараж-депо, назначение: нежилое, 1 этажный, общая площадь 479,40 кв. м, инв. N 179-055-1660, лит. IE;
- - здание - спортивная база, назначение: нежилое, 1 этажное, общая площадь 100 кв. м, и инв. N 179:055-1660, лит. Л;
- - сооружение - артезианская скважина, назначение: сооружения коммунальной - инфраструктуры, 1 этажное, общая площадь 8,60 кв. м, инв. N 179:055-2155, лит. Ш;
- - сооружение - трансформаторная подстанция, назначение: сооружения коммунальной инфраструктуры, 1 этажный, общая площадь 7,60 кв. м, инв. N 179:055-2155, лит. Я;
- - здание - корпус N 7, 2-х этажное, общая площадь 1062,3 кв. м, инв. N 1660, лит. Т;
- - биологическая станция, 2-х этажное, назначение: нежилое, общей площадью 245,7 кв. м, инв. N 2155 лит. Б.
В пункте 1.1 договора аренды указано, что данные объекты недвижимости располагаются на земельном участке с кадастровым номером 50:20:0041103:82.
В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды - срок действия данного договора составляет 25 лет.
Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 16.09.2013 в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена регистрационная запись 50-50-66/088/2013-251.
15 октября 2013 года права и обязанности арендатора по договору аренды федерального недвижимого имущества, находящегося в казне Российской Федерации, от 02.07.2013 на основании договора уступки перешли от Фонда помощи и социальной адаптации инвалидов "Качество жизни" к ООО "МедСервис".
Договор уступки прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества от 15.10.2013 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 14.11.2013 в ЕГРП была внесена регистрационная запись 50-50-66/114/2013-056.
Ссылаясь на то, что договором аренды федерального недвижимого имущества, находящегося в казне Российской Федерации, от 02.07.2013 N 01-07/51, а также договором уступки прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества от 15.10.2013 нарушаются права и законные интересы ОАО "Лесное" в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, общество обратилось в Арбитражный суд Московской области с первоначальным исковым заявлением.
ООО "МедСервис" полагая, что договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 05.03.2008, заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом в Московской области и ОАО "Лесное" в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:20:0041103:82, является недействительным в силу его ничтожности, обратился в Арбитражный суд Московской области со встречным исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении первоначальных требований и удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку спорный земельный участок передан истцу без передачи каких-либо прав на объекты недвижимости, находящиеся на этом участке, указанная сделка является ничтожной на основании статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.
Обжалуя решение суда первой инстанции, ОАО "Лесное" ссылается на то, что 13.11.2001 истец приобрел право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 50:20:0041103:82, что свидетельствует о том, что последующее заключение договора аренды имущественного комплекса является незаконным.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца по первоначальному иску поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение отменить.
Представители ответчиков возражали относительно доводов апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции в связи со следующим.
Статья 4 АПК РФ предусматривает, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Пунктом 2 статьи 166 ГК РФ установлено, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2010 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В развитие данного принципа пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11 и от 06.09.2011 N 3771/11, статья 36 Земельного кодекса РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, не собственнику этого объекта.
Таким образом, поскольку по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 05.03.2008 арендатору в аренду был предоставлен только земельный участок с кадастровым номером 50:20:0041103:82, без передачи каких-либо прав на объекты недвижимости, расположенные на указанном земельном участке, а по договору аренды федерального недвижимого имущества, находящегося в казне Российской Федерации, от 02.07.2013 N 01-07/51 арендатору предоставлены объекты недвижимости без предоставления земельного участка, на котором они расположены, указанные договоры являются ничтожным на основании статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и статьи 35 Земельного кодекса.
Указанная правовая позиция подтверждается судебной практикой, а именно определением Верховного Суда РФ от 19.01.2015 N 306-ЭС14-1927 по делу N А49-7984/2012, определением Верховного Суда РФ от 26.11.2014 по делу N 306-ЭС14-1927, А49-7984/2012.
Согласно части 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Учитывая, что недействительная сделка недействительна с момента ее совершения, принимая во внимание, что договор аренды федерального недвижимого имущества, находящегося в казне Российской Федерации, от 02.07.2013 N 01-07/51, является ничтожной сделкой, требование первоначального иска о признании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества от 15.10.2013, заключенного между Фондом помощи и социальной адаптации инвалидов "Качество жизни" и ООО "МедСервис" недействительным подлежит удовлетворению.
Исходя из пункта 2 статьи 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии с указанной нормой возвращение полученного носит двусторонний характер. Это означает, что, рассматривая требование, заявленное в соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд должен разрешить вопрос об обязанности каждой из сторон вернуть все полученное по сделке.
Поскольку договор аренды федерального недвижимого имущества, находящегося в казне Российской Федерации, от 02.07.2013 N 01-07/51, заключенный между ТУ Росимущества в Московской области и Фондом помощи и социальной адаптации инвалидов "Качество жизни", а также договора уступки прав и обязанностей от 15.10.2013, являются недействительными сделками, суд апелляционной инстанции в порядке применения качестве восстановления нарушенных прав истца, считает необходимым применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата арендодателю имущества состоящего из 17 объектов, указанных в приложении к договору аренды.
Учитывая, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, за ОАО "Лесное" сохраняется право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 50:20:0041103:80, которое подлежит переоформлению в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Факт предоставления 13.11.2001 спорного земельного участка обществу в постоянное (бессрочное) пользование подтверждается приставленными в материалы дела доказательствами и не оспаривается ответчиками (т. 1, л.д. 147).
При этом, поскольку спорный земельный участок принадлежит ОАО "Лесное" на праве постоянного (бессрочного) пользования, требование об обязании ТУ Росимущества в Московской области и "МедСервис" в срок 3 (три) рабочих дня с даты вступления в силу судебного решения по настоящему делу представить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области все необходимые документы для государственной регистрации права аренды истца на объекты недвижимости, расположенные на спорном участке, удовлетворению не подлежит.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 ГК РФ).
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)