Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель сослался на ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по своевременному внесению арендной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 октября 2017 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Коноплевой М.В.,
судей Фатхутдиновой А.Ф., Хайруллиной Ф.В.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Многопрофильная фирма "Жемчужина"
на решение Арбитражного суда Астраханской области от 06.12.2016 (судья Соколова А.М.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2017 (председательствующий судья Никольский С.В., судьи Борисова Т.С., Шалкин В.Б.)
по делу N А06-10027/2015
по исковому заявлению администрации муниципального образования "Город Астрахань", г. Астрахань (ОГРН 1033000821809, ИНН 3015009178) к обществу с ограниченной ответственностью "Многопрофильная фирма "Жемчужина", г. Астрахань (ОГРН 1023000820875, ИНН 3015056629), третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление муниципального имущества администрации города Астрахани, г. Астрахань, о взыскании арендной платы в размере 14 324 317 руб. 87 коп., пени в размере 3 216 010 руб. 69 коп.,
установил:
администрация муниципального образования "Город Астрахань" (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Астраханской области к обществу с ограниченной ответственностью "Многопрофильная фирма "Жемчужина" (далее - общество "Жемчужина") с исковым заявлением, с уточнением требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 26.12.2003 N 2068 за период с 15.05.2012 по 28.11.2016 в размере 14 324 317 руб. 87 коп. и пеней за период с 15.06.2012 по 28.11.2016 в размере 3 216 010 руб. 69 коп.
Решением Арбитражного суда Астраханской области от 06.12.2016, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2017, с общества "Жемчужина" в доход муниципального образования "Город Астрахань" взыскана сумма долга в размере 13 316 689 руб. 44 коп., пени в размере 2 751 419 руб. 49 коп. В остальной части иска отказано.
В кассационной жалобе общество "Жемчужина" просит принятые по делу судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права, несоответствием выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам. Заявитель жалобы указывает, что судами первой и апелляционной инстанции сделаны ничем не подтвержденные выводы о наличии существующих к моменту рассмотрения спора правоотношений между Администрацией и обществом "Жемчужина", основанных на договоре аренды земельного участка от 26.12.2003 N 2068.
До рассмотрения кассационной жалобы по существу от общества "Жемчужина" поступило ходатайство об отложении судебного заседания, мотивированное невозможностью вылета в г. Казань по причине отсутствия авиабилетов на дату рассмотрения кассационной жалобы - 03.10.2017.
Указанное ходатайство судом кассационной инстанции рассмотрено и отклонено ввиду отсутствия оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных статьей 158 АПК РФ. Будучи заблаговременно извещенным о времени и месте судебного заседания суда кассационной инстанции общество "Жемчужина" имело возможность заранее приобрести проездные билеты.
Кроме того, в силу части 3 статьи 284 АПК РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не находит.
Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановлений Администрации от 22.07.2002 N 1860 и от 18.12.2003 N 3412 между Администрацией и обществом "Жемчужина" был заключен договор аренды земельного участка от 26.12.2003 N 2068, по условиям которого Администрация предоставляет, а общество "Жемчужина" принимает в аренду земельный участок, находящийся по адресу: г. Астрахань, ул. Сен-Симона, 42 Б, для эксплуатации гостиницы и кафе.
Договор заключен на срок с 01.12.2003 по 30.11.2028.
Пунктом 3.3. договора установлено, что арендная плата вносится арендатором в бюджет в размере 1/10 от общей годовой суммы в срок до 15 числа следующего месяца текущего года.
За несвоевременное перечисление арендной платы начисляются пени в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый календарный день просрочки платежа (пункт 5.6 договора).
Впоследствии по ряду договоров купли-продажи недвижимое имущество - здания гостиницы и кафе, находящиеся по адресу: г. Астрахань, ул. Сен-Симона, 42 Б, неоднократно отчуждались, а на основании договора купли-продажи от 14.04.2006 собственником объектов стало общество с ограниченной ответственностью "Гавань" (далее - общество "Гавань").
По договору уступки права аренды от 09.08.2006 общество "Жемчужина" уступило право аренды по договору аренды земельного участка от 26.12.2003 N 2068 обществу "Гавань".
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Астраханской области от 05.09.2011 по делу N А06-8250/2009 из незаконного владения "Гавань" в пользу общества "Жемчужина" истребовано здание гостиницы площадью 5710,6 кв. м и здание кафе площадью 2827,4 кв. м, расположенные по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Сен-Симона, д. 42Б.
Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.06.2016 право собственности общества "Жемчужина" на вышеуказанные объекты недвижимости зарегистрировано 11.05.2012.
Администрация, ссылаясь на то, что обществом "Жемчужина" за период с 15.05.2012 по 28.11.2016 условия договора аренды земельного участка от 26.12.2003 N 2068 в части внесения арендной платы исполнялись ненадлежащим образом, обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.
При разрешении спора, судебные инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, условия договора аренды от 26.12.2003 N 2068, руководствуясь статьями 307, 309, 310, 330, 424, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, установили ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по договору аренды в части своевременной оплаты.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.
Договор аренды от 26.12.2003 N 2068 был заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определен не по результатам торгов, поэтому к спорным отношениям применяется регулируемая арендная плата, порядок, условия и сроки внесения которой подлежат установлению органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
При определении размера подлежащей взысканию суммы долга суды, согласившись с представленным расчетом Администрации, руководствовались порядком определения размера арендной платы за использование земельных участков, установленным на территории Астраханской области постановлением Правительства Астраханской области от 01.02.2008 N 26-П "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Астраханской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", постановлением Правительства Астраханской области от 29.06.2015 N 284-П "О порядке определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в государственной собственности Астраханской области, земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена", постановлением администрации г. Астрахани от 09.04.2012 N 3027 "Об установлении базовых ставок арендной платы за земельные участки, используемые на территории города Астрахани"; постановлением Правительства Астраханской области от 25.12.2013 N 584-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Астраханской области".
Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции применил срок исковой давности, о пропуске которого было заявлено обществом "Жемчужина", и принимая во внимание, что Администрация обратилась в суд с исковым заявлением 28.10.2015, в соответствии с положениями статей 196, 199 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскал сумму долга за период с 28.10.2012 по 28.11.2016 в размере 13 316 689,44 коп. и пеней за период с 15.11.2012 по 28.11.2016 в размере 2 751 419 руб. 49 коп.
В кассационной жалобе общества "Жемчужина" доводов о неправильности произведенного расчета суммы долга и пеней, исходя из установленных уполномоченным органом порядка и ставок арендной платы, не содержится.
Довод заявителя кассационной жалобы об отсутствии правоотношений между Администрацией и обществом "Жемчужина", основанных на договоре аренды от 26.12.2003 N 2068, подлежит отклонению.
В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Из содержания указанных выше норм права следует, что приобретатель недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем предыдущему собственнику на праве аренды, с момента государственной регистрации права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между новым собственником недвижимости и собственником земельного участка.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) и пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Покупатель недвижимости находящейся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником участка.
Из материалов дела усматривается, что изначально договор аренды земельного участка под объектами недвижимости был заключен с обществом "Жемчужина" сроком до 30.11.2028. Впоследствии, в результате выбытия недвижимого имущества из владения общества "Жемчужина", право аренды на спорный земельный участок перешло к обществу "Гавань".
Поскольку обществом "Жемчужина" объекты недвижимости, находящиеся на спорном земельном участке, истребованы из владения общества "Гавань", то последний, перестав быть собственником объектов недвижимого имущества, расположенных на арендуемом земельном участке, в силу прямого указания закона выбыл из спорных правоотношений. В связи с этим общество "Жемчужина" с 11.05.2012, исходя из принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, закрепленного подпунктом 5 пункта 1 статьи 1, пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, является арендатором спорного земельного участка.
Доказательства расторжения в установленном законом порядке договора аренды земельного участка от 26.12.2003 N 2068 в материалах дела отсутствуют.
Ссылка общества "Жемчужина" в дополнении к кассационной жалобе на то, что по договору аренды от 26.12.2003 N 2068 передавался земельный участок с кадастровым номером 30:12:010502:0042 по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Сен-Симона, д. 42Б, в то время как в настоящее время в Едином государственном реестре недвижимости содержится запись о зарегистрированном праве аренды по указанному адресу в отношении земельного участка с кадастровым номером 30:12:010502:1188, не может быть принята во внимание, поскольку данное обстоятельство не является основанием для освобождения общества "Жемчужина" от взимания платы за пользование участком, на котором у него находятся объекты недвижимости.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях Президиума от 22.04.2008 N 16975/07 и от 13.09.2011 N 3413/11, специфическая особенность земельных участков как объектов недвижимости заключается в том, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет.
Отсутствие либо изменение кадастрового учета земельного участка не означает отсутствия самого земельного участка как природного объекта и, соответственно, не означает отсутствия у него кадастровой стоимости.
Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 30:12:010502:0042, первоначально переданный арендатору, не прекратил свое существование, и в результате присвоения ему другого кадастрового номера не повлек прекращения договора аренды.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов, основанных на материалах дела при правильном применении норм материального и процессуального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Астраханской области от 06.12.2016 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2017 по делу N А06-10027/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 06.10.2017 N Ф06-19144/2017 ПО ДЕЛУ N А06-10027/2015
Требование: О взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель сослался на ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по своевременному внесению арендной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 октября 2017 г. N Ф06-19144/2017
Дело N А06-10027/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 октября 2017 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Коноплевой М.В.,
судей Фатхутдиновой А.Ф., Хайруллиной Ф.В.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Многопрофильная фирма "Жемчужина"
на решение Арбитражного суда Астраханской области от 06.12.2016 (судья Соколова А.М.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2017 (председательствующий судья Никольский С.В., судьи Борисова Т.С., Шалкин В.Б.)
по делу N А06-10027/2015
по исковому заявлению администрации муниципального образования "Город Астрахань", г. Астрахань (ОГРН 1033000821809, ИНН 3015009178) к обществу с ограниченной ответственностью "Многопрофильная фирма "Жемчужина", г. Астрахань (ОГРН 1023000820875, ИНН 3015056629), третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление муниципального имущества администрации города Астрахани, г. Астрахань, о взыскании арендной платы в размере 14 324 317 руб. 87 коп., пени в размере 3 216 010 руб. 69 коп.,
установил:
администрация муниципального образования "Город Астрахань" (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Астраханской области к обществу с ограниченной ответственностью "Многопрофильная фирма "Жемчужина" (далее - общество "Жемчужина") с исковым заявлением, с уточнением требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 26.12.2003 N 2068 за период с 15.05.2012 по 28.11.2016 в размере 14 324 317 руб. 87 коп. и пеней за период с 15.06.2012 по 28.11.2016 в размере 3 216 010 руб. 69 коп.
Решением Арбитражного суда Астраханской области от 06.12.2016, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2017, с общества "Жемчужина" в доход муниципального образования "Город Астрахань" взыскана сумма долга в размере 13 316 689 руб. 44 коп., пени в размере 2 751 419 руб. 49 коп. В остальной части иска отказано.
В кассационной жалобе общество "Жемчужина" просит принятые по делу судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права, несоответствием выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам. Заявитель жалобы указывает, что судами первой и апелляционной инстанции сделаны ничем не подтвержденные выводы о наличии существующих к моменту рассмотрения спора правоотношений между Администрацией и обществом "Жемчужина", основанных на договоре аренды земельного участка от 26.12.2003 N 2068.
До рассмотрения кассационной жалобы по существу от общества "Жемчужина" поступило ходатайство об отложении судебного заседания, мотивированное невозможностью вылета в г. Казань по причине отсутствия авиабилетов на дату рассмотрения кассационной жалобы - 03.10.2017.
Указанное ходатайство судом кассационной инстанции рассмотрено и отклонено ввиду отсутствия оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных статьей 158 АПК РФ. Будучи заблаговременно извещенным о времени и месте судебного заседания суда кассационной инстанции общество "Жемчужина" имело возможность заранее приобрести проездные билеты.
Кроме того, в силу части 3 статьи 284 АПК РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не находит.
Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановлений Администрации от 22.07.2002 N 1860 и от 18.12.2003 N 3412 между Администрацией и обществом "Жемчужина" был заключен договор аренды земельного участка от 26.12.2003 N 2068, по условиям которого Администрация предоставляет, а общество "Жемчужина" принимает в аренду земельный участок, находящийся по адресу: г. Астрахань, ул. Сен-Симона, 42 Б, для эксплуатации гостиницы и кафе.
Договор заключен на срок с 01.12.2003 по 30.11.2028.
Пунктом 3.3. договора установлено, что арендная плата вносится арендатором в бюджет в размере 1/10 от общей годовой суммы в срок до 15 числа следующего месяца текущего года.
За несвоевременное перечисление арендной платы начисляются пени в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый календарный день просрочки платежа (пункт 5.6 договора).
Впоследствии по ряду договоров купли-продажи недвижимое имущество - здания гостиницы и кафе, находящиеся по адресу: г. Астрахань, ул. Сен-Симона, 42 Б, неоднократно отчуждались, а на основании договора купли-продажи от 14.04.2006 собственником объектов стало общество с ограниченной ответственностью "Гавань" (далее - общество "Гавань").
По договору уступки права аренды от 09.08.2006 общество "Жемчужина" уступило право аренды по договору аренды земельного участка от 26.12.2003 N 2068 обществу "Гавань".
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Астраханской области от 05.09.2011 по делу N А06-8250/2009 из незаконного владения "Гавань" в пользу общества "Жемчужина" истребовано здание гостиницы площадью 5710,6 кв. м и здание кафе площадью 2827,4 кв. м, расположенные по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Сен-Симона, д. 42Б.
Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.06.2016 право собственности общества "Жемчужина" на вышеуказанные объекты недвижимости зарегистрировано 11.05.2012.
Администрация, ссылаясь на то, что обществом "Жемчужина" за период с 15.05.2012 по 28.11.2016 условия договора аренды земельного участка от 26.12.2003 N 2068 в части внесения арендной платы исполнялись ненадлежащим образом, обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.
При разрешении спора, судебные инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, условия договора аренды от 26.12.2003 N 2068, руководствуясь статьями 307, 309, 310, 330, 424, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, установили ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по договору аренды в части своевременной оплаты.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.
Договор аренды от 26.12.2003 N 2068 был заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определен не по результатам торгов, поэтому к спорным отношениям применяется регулируемая арендная плата, порядок, условия и сроки внесения которой подлежат установлению органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
При определении размера подлежащей взысканию суммы долга суды, согласившись с представленным расчетом Администрации, руководствовались порядком определения размера арендной платы за использование земельных участков, установленным на территории Астраханской области постановлением Правительства Астраханской области от 01.02.2008 N 26-П "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Астраханской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", постановлением Правительства Астраханской области от 29.06.2015 N 284-П "О порядке определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в государственной собственности Астраханской области, земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена", постановлением администрации г. Астрахани от 09.04.2012 N 3027 "Об установлении базовых ставок арендной платы за земельные участки, используемые на территории города Астрахани"; постановлением Правительства Астраханской области от 25.12.2013 N 584-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Астраханской области".
Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции применил срок исковой давности, о пропуске которого было заявлено обществом "Жемчужина", и принимая во внимание, что Администрация обратилась в суд с исковым заявлением 28.10.2015, в соответствии с положениями статей 196, 199 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскал сумму долга за период с 28.10.2012 по 28.11.2016 в размере 13 316 689,44 коп. и пеней за период с 15.11.2012 по 28.11.2016 в размере 2 751 419 руб. 49 коп.
В кассационной жалобе общества "Жемчужина" доводов о неправильности произведенного расчета суммы долга и пеней, исходя из установленных уполномоченным органом порядка и ставок арендной платы, не содержится.
Довод заявителя кассационной жалобы об отсутствии правоотношений между Администрацией и обществом "Жемчужина", основанных на договоре аренды от 26.12.2003 N 2068, подлежит отклонению.
В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Из содержания указанных выше норм права следует, что приобретатель недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем предыдущему собственнику на праве аренды, с момента государственной регистрации права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между новым собственником недвижимости и собственником земельного участка.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) и пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Покупатель недвижимости находящейся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником участка.
Из материалов дела усматривается, что изначально договор аренды земельного участка под объектами недвижимости был заключен с обществом "Жемчужина" сроком до 30.11.2028. Впоследствии, в результате выбытия недвижимого имущества из владения общества "Жемчужина", право аренды на спорный земельный участок перешло к обществу "Гавань".
Поскольку обществом "Жемчужина" объекты недвижимости, находящиеся на спорном земельном участке, истребованы из владения общества "Гавань", то последний, перестав быть собственником объектов недвижимого имущества, расположенных на арендуемом земельном участке, в силу прямого указания закона выбыл из спорных правоотношений. В связи с этим общество "Жемчужина" с 11.05.2012, исходя из принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, закрепленного подпунктом 5 пункта 1 статьи 1, пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, является арендатором спорного земельного участка.
Доказательства расторжения в установленном законом порядке договора аренды земельного участка от 26.12.2003 N 2068 в материалах дела отсутствуют.
Ссылка общества "Жемчужина" в дополнении к кассационной жалобе на то, что по договору аренды от 26.12.2003 N 2068 передавался земельный участок с кадастровым номером 30:12:010502:0042 по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Сен-Симона, д. 42Б, в то время как в настоящее время в Едином государственном реестре недвижимости содержится запись о зарегистрированном праве аренды по указанному адресу в отношении земельного участка с кадастровым номером 30:12:010502:1188, не может быть принята во внимание, поскольку данное обстоятельство не является основанием для освобождения общества "Жемчужина" от взимания платы за пользование участком, на котором у него находятся объекты недвижимости.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях Президиума от 22.04.2008 N 16975/07 и от 13.09.2011 N 3413/11, специфическая особенность земельных участков как объектов недвижимости заключается в том, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет.
Отсутствие либо изменение кадастрового учета земельного участка не означает отсутствия самого земельного участка как природного объекта и, соответственно, не означает отсутствия у него кадастровой стоимости.
Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 30:12:010502:0042, первоначально переданный арендатору, не прекратил свое существование, и в результате присвоения ему другого кадастрового номера не повлек прекращения договора аренды.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов, основанных на материалах дела при правильном применении норм материального и процессуального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Астраханской области от 06.12.2016 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2017 по делу N А06-10027/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.
Председательствующий судья
М.В.КОНОПЛЕВА
Судьи
А.Ф.ФАТХУТДИНОВА
Ф.В.ХАЙРУЛЛИНА
М.В.КОНОПЛЕВА
Судьи
А.Ф.ФАТХУТДИНОВА
Ф.В.ХАЙРУЛЛИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)