Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 января 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Немчиновой М.А.,
судей Виткаловой Е.Н., Шевченко Е.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Шакуровым И.И.,
при участии в заседании:
от заявителя Закрытого акционерного общества "Стратегия управления" - Сычева Ю.В. представитель по доверенности от 01 сентября 2015 года N 2,
от заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - Погонялина А.Н. представитель по доверенности от 16 декабря 2015 года N 496-Д,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 13 ноября 2015 года по делу N А41-51767/15, принятое судьей Петропавловской Ю.С., по заявлению закрытого акционерного общества "Стратегия управления" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании недействительным решения об отказе в государственной регистрации расторжения договора аренды и об обязании осуществить государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды от 06 марта 2012 года N 80-0306-01/12 в части нежилого помещения N IX-1,
установил:
Закрытое акционерное общество "Стратегия управления" (далее - общество, ЗАО "Стратегия управления") обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - управление) со следующими требованиями:
- - признать незаконным отказ управления в государственной регистрации расторжения договора аренды на нежилое помещение в здании, расположенное по адресу: Московская область, Щелковский район, сельское поселение Медвежье-Озерское, д. Медвежьи Озера, ул. Юбилейная, д. 12 пом. IX-1, кадастровый номер 50:14:0040112:1698;
- - обязать управление осуществить государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды от 06 марта 2012 года N 80-0306-01/12 в части нежилого помещения N IX-1;
- - взыскать с управления в пользу общества расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.
Решением Арбитражного суда Московской области от 13 ноября 2015 года заявленные ЗАО "Стратегия управления" требования удовлетворены (л.д. 97).
Не согласившись с данным судебным актом, администрация обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель управления в своем выступлении поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Представитель общества возражал по доводам апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, 06 марта 2012 года между ЗАО "Управляющая компания "Евразия" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным рентный фондом "Первый рентный фонд" под управлением Закрытого акционерного общества "Управляющая компания "Евразия" (арендодатель) и ЗАО "Стратегия управления" (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N 80-0306-01/12, пунктом 1.1 которого установлено, что арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование, следующее недвижимое имущество: нежилые помещения общей площадью 632,9 кв. м, расположенные по адресу: Московская область, Щелковский район, сельское поселение Медвежье Озерское, д. Медвежьи Озера ул. Юбилейная, д. 12, 13 (л.д. 38).
ЗАО "Управляющая компания "Евразия" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным рентный фондом "Первый рентный фонд" под управлением Закрытого акционерного общества "Управляющая компания "Евразия" (Сторона-1), ЗАО "Стратегия управления" (Сторона-2) и ООО "АктивНедвижимость" (Сторона-3) 12 сентября 2012 года заключили Соглашение о замене стороны N 80-0814-02/12 в договоре аренды нежилого помещения от 06 марта 2012 года N 80-0306-01/12, предметом которого является замена Стороны-1 в договоре аренды, заключенного между Стороной-1 и Стороной-2, где Сторона-1 является арендодателем, а Сторона-2 является арендатором (л.д. 56).
ООО "АктивНедвижимость" (продавец) и ООО "Заря" (покупатель) 15 сентября заключили договор купли-продажи N 8-0915-01/14, пунктом 1 которого предусмотрено, что продавец передает в собственность покупателю, а покупатель принимает и обязуется оплатить следующее недвижимое имущество: помещение N IХ-1, назначение: нежилое, общей площадью 133,1 кв. м, этаж 1, расположенное по адресу: Московская область, Щелковский район, сельское поселение Медвежье-Озерское, д. Медвежьи Озера, ул. Юбилейная, д. 12, кадастровый (или условный) номер: 50:14:0040112:1698, образованного вследствие раздела нежилого помещения N IХ, общей площадью 328,9 кв. м (л.д. 59).
В связи с заключением вышеуказанного договора между ЗАО "Стратегия Управления" (арендатор) и ООО "Заря" (арендодатель) 01 октября 2014 года было подписано соглашение о расторжении договора аренды N 80-0306-01/12 от 06 марта 2012 года в части нежилого помещения N IХ-1 (л.д. 54).
ЗАО "Стратегия Управления" 12 марта 2015 года обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации снятия обременения на основании соглашения о расторжении договора аренды N 80-0306-01/12 от 06 марта 2012 года в части помещения N IХ-1.
Сообщением от 27 апреля 2015 года N 50/014/005/2015-3280 управление отказало обществу в государственной регистрации на основании абзацев 4 и 10 пункта 1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ), ссылаясь на неправомерность заключения соглашения о расторжении ввиду одностороннего отказа от исполнения договора и обязательств к нему (л.д. 67).
Полагая, что отказ управления является незаконным, общество обратилось в Арбитражный суд Московской области с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемый отказ не соответствует закону и нарушает права и законные интересы общества.
Данный вывод суда первой инстанции является правильным ввиду следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемых решений и действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые решения и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, процессуальный закон устанавливает наличие одновременно двух обстоятельств, а именно: не соответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение оспариваемым актом прав и законных интересов организаций в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу с абзацем первым части 1 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона N 122-ФЗ обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено лишь в судебном порядке.
В соответствии со статьей 16 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Федерального закона N 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Пунктом 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
В силу статьи 18 Федерального закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
Согласно абзацу 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно части 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Разрешая споры, связанные с расторжением договоров, суды должны иметь в виду, что по смыслу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора (Постановление Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора").
Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.
Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).
Указанная правовая позиция изложена в пункте 5 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Исходя из правовой природы арендных отношений объект арендных отношений является длительным, что подтверждается Постановлением Пленума ВАС РФ от 06 июня 2014 года, соответственно договор может быть расторгнут в части по взаимному согласию сторон, не исключая обязанности исполнения других обязательств по договору.
Как следует из материалов дела, ООО "АктивНедвижимость" (продавец) и ООО "Заря" (покупатель) 15 сентября заключили договор купли-продажи N 8-0915-01/14 пунктом 1 которого предусмотрено, что продавец передает в собственность покупателю, а покупатель принимает и обязуется оплатить следующее недвижимое имущество: помещение N IХ-1, назначение: нежилое, общей площадью 133,1 кв. м, этаж 1, расположенное по адресу: Московская область, Щелковский район, сельское поселение Медвежье-Озерское, д. Медвежьи Озера, ул. Юбилейная, д. 12, кадастровый (или условный) номер: 50:14:0040112:1698, образованного вследствие раздела нежилого помещения N 1Х, общей площадью 328,9 кв. м (л.д. 59).
В связи с заключением вышеуказанного договора между ЗАО "Стратегия Управления" (арендатор) и ООО "Заря" (арендодатель) 01 октября 2014 года было подписано соглашение о расторжении договора аренды N 80-0306-01/12 от 06 марта 2012 года в части нежилого помещения N 1Х-1 (л.д. 54).
Таким образом, стороны договора аренды по взаимному согласию договорились расторгнуть договор в части нежилого помещения N IX-1. Стороны не имеют претензий по факту и условиям расторжения договора в части нежилого помещения, что подтверждается пунктом 2 соглашения о расторжении договора аренды.
Исполнение обязательства по договору аренды в части нежилого помещения, исполнены надлежащим образом и стороны не имеют друг к другу претензий, что подтверждается актом приема-передачи помещения от 01 октября 2014 года к соглашению, что прямо соответствует пункту 1 статьи 408 и статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Исходя из изложенной правовой позиции и обстоятельств спора, новому приобретателю имущества, находящегося в аренде, не требуется вносить изменения в заключенный ранее договор аренды между продавцом имущества и покупателем в части изменения наименований объектов аренды в случае их преобразования.
Ссылка управления на то, что исключение из ЕГРП записи об обременении вещного права на арендованный объект недвижимости производится при прекращении соответствующего договора аренды по заявлению любой из сторон такого договора только при внесении соответствующих изменений в основной договор аренды отклоняется апелляционным судом, поскольку частью 1 статьи 407 ГК РФ установлено, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к правильному выводу, что оспариваемый отказ управления в государственной регистрации расторжения договора аренды на спорное нежилое помещение нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности, в связи с чем является незаконным и подлежит отмене.
В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться: указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.
В целях устранения допущенных нарушений прав и законных интересов общества, суд первой инстанции правомерно обязал управление осуществить государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды от 06 марта 2012 года N 80-0306-01/12 в части нежилого помещения N IX-1.
Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Как следует из материалов дела, общество при подаче апелляционной жалобы платежным поручением N 1912 от 20 июля 2015 года была уплачена госпошлина в сумме 3 000 руб.
Принимая во внимание, что заявленные требования общества удовлетворены в полном объеме, суд первой инстанции правомерно взыскал с управления в пользу ЗАО "Стратегия управления" государственную пошлину в сумме 3 000 рублей.
Доводы, приведенные управлением в апелляционной жалобе, рассмотрены судом апелляционной инстанции в полном объеме и подлежат отклонению ввиду их несостоятельности, поскольку они являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, получили правильную правовую оценку, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции суд апелляционной инстанции не усматривает.
Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 13 ноября 2015 года по делу N А41-51767/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.
Председательствующий
М.А.НЕМЧИНОВА
Судьи
Е.Н.ВИТКАЛОВА
Е.Е.ШЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.01.2016 N 10АП-16475/2015 ПО ДЕЛУ N А41-51767/15
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 января 2016 г. по делу N А41-51767/15
Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 января 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Немчиновой М.А.,
судей Виткаловой Е.Н., Шевченко Е.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Шакуровым И.И.,
при участии в заседании:
от заявителя Закрытого акционерного общества "Стратегия управления" - Сычева Ю.В. представитель по доверенности от 01 сентября 2015 года N 2,
от заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - Погонялина А.Н. представитель по доверенности от 16 декабря 2015 года N 496-Д,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 13 ноября 2015 года по делу N А41-51767/15, принятое судьей Петропавловской Ю.С., по заявлению закрытого акционерного общества "Стратегия управления" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании недействительным решения об отказе в государственной регистрации расторжения договора аренды и об обязании осуществить государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды от 06 марта 2012 года N 80-0306-01/12 в части нежилого помещения N IX-1,
установил:
Закрытое акционерное общество "Стратегия управления" (далее - общество, ЗАО "Стратегия управления") обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - управление) со следующими требованиями:
- - признать незаконным отказ управления в государственной регистрации расторжения договора аренды на нежилое помещение в здании, расположенное по адресу: Московская область, Щелковский район, сельское поселение Медвежье-Озерское, д. Медвежьи Озера, ул. Юбилейная, д. 12 пом. IX-1, кадастровый номер 50:14:0040112:1698;
- - обязать управление осуществить государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды от 06 марта 2012 года N 80-0306-01/12 в части нежилого помещения N IX-1;
- - взыскать с управления в пользу общества расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.
Решением Арбитражного суда Московской области от 13 ноября 2015 года заявленные ЗАО "Стратегия управления" требования удовлетворены (л.д. 97).
Не согласившись с данным судебным актом, администрация обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель управления в своем выступлении поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Представитель общества возражал по доводам апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, 06 марта 2012 года между ЗАО "Управляющая компания "Евразия" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным рентный фондом "Первый рентный фонд" под управлением Закрытого акционерного общества "Управляющая компания "Евразия" (арендодатель) и ЗАО "Стратегия управления" (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N 80-0306-01/12, пунктом 1.1 которого установлено, что арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование, следующее недвижимое имущество: нежилые помещения общей площадью 632,9 кв. м, расположенные по адресу: Московская область, Щелковский район, сельское поселение Медвежье Озерское, д. Медвежьи Озера ул. Юбилейная, д. 12, 13 (л.д. 38).
ЗАО "Управляющая компания "Евразия" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным рентный фондом "Первый рентный фонд" под управлением Закрытого акционерного общества "Управляющая компания "Евразия" (Сторона-1), ЗАО "Стратегия управления" (Сторона-2) и ООО "АктивНедвижимость" (Сторона-3) 12 сентября 2012 года заключили Соглашение о замене стороны N 80-0814-02/12 в договоре аренды нежилого помещения от 06 марта 2012 года N 80-0306-01/12, предметом которого является замена Стороны-1 в договоре аренды, заключенного между Стороной-1 и Стороной-2, где Сторона-1 является арендодателем, а Сторона-2 является арендатором (л.д. 56).
ООО "АктивНедвижимость" (продавец) и ООО "Заря" (покупатель) 15 сентября заключили договор купли-продажи N 8-0915-01/14, пунктом 1 которого предусмотрено, что продавец передает в собственность покупателю, а покупатель принимает и обязуется оплатить следующее недвижимое имущество: помещение N IХ-1, назначение: нежилое, общей площадью 133,1 кв. м, этаж 1, расположенное по адресу: Московская область, Щелковский район, сельское поселение Медвежье-Озерское, д. Медвежьи Озера, ул. Юбилейная, д. 12, кадастровый (или условный) номер: 50:14:0040112:1698, образованного вследствие раздела нежилого помещения N IХ, общей площадью 328,9 кв. м (л.д. 59).
В связи с заключением вышеуказанного договора между ЗАО "Стратегия Управления" (арендатор) и ООО "Заря" (арендодатель) 01 октября 2014 года было подписано соглашение о расторжении договора аренды N 80-0306-01/12 от 06 марта 2012 года в части нежилого помещения N IХ-1 (л.д. 54).
ЗАО "Стратегия Управления" 12 марта 2015 года обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации снятия обременения на основании соглашения о расторжении договора аренды N 80-0306-01/12 от 06 марта 2012 года в части помещения N IХ-1.
Сообщением от 27 апреля 2015 года N 50/014/005/2015-3280 управление отказало обществу в государственной регистрации на основании абзацев 4 и 10 пункта 1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ), ссылаясь на неправомерность заключения соглашения о расторжении ввиду одностороннего отказа от исполнения договора и обязательств к нему (л.д. 67).
Полагая, что отказ управления является незаконным, общество обратилось в Арбитражный суд Московской области с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемый отказ не соответствует закону и нарушает права и законные интересы общества.
Данный вывод суда первой инстанции является правильным ввиду следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемых решений и действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые решения и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, процессуальный закон устанавливает наличие одновременно двух обстоятельств, а именно: не соответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение оспариваемым актом прав и законных интересов организаций в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу с абзацем первым части 1 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона N 122-ФЗ обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено лишь в судебном порядке.
В соответствии со статьей 16 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Федерального закона N 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Пунктом 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
В силу статьи 18 Федерального закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
Согласно абзацу 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно части 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Разрешая споры, связанные с расторжением договоров, суды должны иметь в виду, что по смыслу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора (Постановление Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора").
Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.
Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).
Указанная правовая позиция изложена в пункте 5 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Исходя из правовой природы арендных отношений объект арендных отношений является длительным, что подтверждается Постановлением Пленума ВАС РФ от 06 июня 2014 года, соответственно договор может быть расторгнут в части по взаимному согласию сторон, не исключая обязанности исполнения других обязательств по договору.
Как следует из материалов дела, ООО "АктивНедвижимость" (продавец) и ООО "Заря" (покупатель) 15 сентября заключили договор купли-продажи N 8-0915-01/14 пунктом 1 которого предусмотрено, что продавец передает в собственность покупателю, а покупатель принимает и обязуется оплатить следующее недвижимое имущество: помещение N IХ-1, назначение: нежилое, общей площадью 133,1 кв. м, этаж 1, расположенное по адресу: Московская область, Щелковский район, сельское поселение Медвежье-Озерское, д. Медвежьи Озера, ул. Юбилейная, д. 12, кадастровый (или условный) номер: 50:14:0040112:1698, образованного вследствие раздела нежилого помещения N 1Х, общей площадью 328,9 кв. м (л.д. 59).
В связи с заключением вышеуказанного договора между ЗАО "Стратегия Управления" (арендатор) и ООО "Заря" (арендодатель) 01 октября 2014 года было подписано соглашение о расторжении договора аренды N 80-0306-01/12 от 06 марта 2012 года в части нежилого помещения N 1Х-1 (л.д. 54).
Таким образом, стороны договора аренды по взаимному согласию договорились расторгнуть договор в части нежилого помещения N IX-1. Стороны не имеют претензий по факту и условиям расторжения договора в части нежилого помещения, что подтверждается пунктом 2 соглашения о расторжении договора аренды.
Исполнение обязательства по договору аренды в части нежилого помещения, исполнены надлежащим образом и стороны не имеют друг к другу претензий, что подтверждается актом приема-передачи помещения от 01 октября 2014 года к соглашению, что прямо соответствует пункту 1 статьи 408 и статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Исходя из изложенной правовой позиции и обстоятельств спора, новому приобретателю имущества, находящегося в аренде, не требуется вносить изменения в заключенный ранее договор аренды между продавцом имущества и покупателем в части изменения наименований объектов аренды в случае их преобразования.
Ссылка управления на то, что исключение из ЕГРП записи об обременении вещного права на арендованный объект недвижимости производится при прекращении соответствующего договора аренды по заявлению любой из сторон такого договора только при внесении соответствующих изменений в основной договор аренды отклоняется апелляционным судом, поскольку частью 1 статьи 407 ГК РФ установлено, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к правильному выводу, что оспариваемый отказ управления в государственной регистрации расторжения договора аренды на спорное нежилое помещение нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности, в связи с чем является незаконным и подлежит отмене.
В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться: указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.
В целях устранения допущенных нарушений прав и законных интересов общества, суд первой инстанции правомерно обязал управление осуществить государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды от 06 марта 2012 года N 80-0306-01/12 в части нежилого помещения N IX-1.
Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Как следует из материалов дела, общество при подаче апелляционной жалобы платежным поручением N 1912 от 20 июля 2015 года была уплачена госпошлина в сумме 3 000 руб.
Принимая во внимание, что заявленные требования общества удовлетворены в полном объеме, суд первой инстанции правомерно взыскал с управления в пользу ЗАО "Стратегия управления" государственную пошлину в сумме 3 000 рублей.
Доводы, приведенные управлением в апелляционной жалобе, рассмотрены судом апелляционной инстанции в полном объеме и подлежат отклонению ввиду их несостоятельности, поскольку они являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, получили правильную правовую оценку, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции суд апелляционной инстанции не усматривает.
Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 13 ноября 2015 года по делу N А41-51767/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.
Председательствующий
М.А.НЕМЧИНОВА
Судьи
Е.Н.ВИТКАЛОВА
Е.Е.ШЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)